1 Dnr Ädh 514/2009 Dnr planmodul: P09/0009 Detaljplan för Doktorn 5 och Förvaltaren 2 Påbyggnad av bostadshus norr om Frösöbron Östersunds kommun UTLÅTANDE Detaljplanen har hållits utställd i Rådhuset och i Länsbiblioteket i Östersund under tiden 17 december 2012 21 januari 2013. Annons om utställningen infördes i ortstidningarna den 15 december 2012. Planhandlingarna utgjordes av plankarta med planbestämmelser och illustrationer, plan- och genomförandebeskrivning samt samrådsredogörelse del 1 och 2. Under utställningen ingick även grundkarta som redovisar befintliga förhållanden och gällande bestämmelser. Till förslaget hörde även fastighetsförteckning. Under utställningen har tio yttranden kommit in till miljö- och samhällsnämnden. Yttrandena refereras nedan i korthet. Alla yttranden har vidarebefordrats till Östersundshem så att frågor som inte kan behandlas i planskedet får beaktas i bygglovskedet. YTTRANDEN Statliga och regionala myndigheter och organisationer Länsstyrelsen (2013-01-21): Byggnadernas värde ligger i de befintliga byggnadsvolymernas storlek och geografiska placering. De arkitektoniska värdena kommer att påverkas negativt av påbyggnaden och intrycket av fasaderna kommer att förändras till det sämre, även fast detaljplanen innehåller varsamhetsbestämmelser. Länsstyrelsen påpekade i samrådsyttrandet att olika organisatoriska delar av kommunen gör olika bedömningar avseende de kulturhistoriska värdena i efterkrigstidens bebyggelse. En kommentar om detta efterlyses i planhandlingarna. Kommentar: Samhällsbyggnad har bedömt att värdet på byggnaderna inte försämras genom en påbyggnad eftersom hänsyn kommer att tas till byggnadernas karaktär före renovering. Även om byggnaderna har klassificerats som kulturhistoriskt värdefulla betyder det inte att det inte går att göra vissa förändringar. Yttrandet bifogas.
2 Polismyndigheten (2013-01-17): Utformningen av in- och utfarten till parkeringsdäcket mot Bergsgatan bör beaktas ur trafiksäkerhetssynpunkt. Polismyndigheten ser även positivt på att man ser över gångstråket längs med sjön in under Frösöbron som idag er ett ovårdat och stökigt intryck vilket kan skapa känslan av otrygghet. En översyn av belysning och parkvård välkomnas ur trygghetssynpunkt. Kommentar: Utformningen av in- och utfarten till parkeringsdäcket får studeras i bygglovskedet. I övrigt så berör inte detaljplanen området under Frösöbron, det området lyftes ur efter programskedet, men yttrandet har vidarebefordrats till Trafik & Park som upplysning. Kommunala förvaltningar och bolag Jämtkraft (2013-01-17): Effektbehovet för fastigheterna behöver ses över och meddelas Jämtkraft så tidigt som möjligt i planeringsfasen. Detta för att de ska kunna avgöra hur mycket av det befintliga elnätet som behöver uppgraderas. Eventuell anpassning av bredbandet kan behövas. Kommentar: Yttrandet har vidarebefordrats till Östersundshem. Jamtli (2013-01-21): Vidhåller sin ståndpunkt från samrådsskedet och ifrågasatte då lämpligheten i förslaget: Husen har en sammanhållen arkitektur gällande material, form och detaljer som är typiska för sin tid. Dess platta tak och sparsmakade raka former är utmärkande och bildar en enhet som har höga miljömässiga och arkitektoniska värden. Museet ställer sig mycket tveksam till att det är möjligt att göra en påbyggnad som är så pass diskret att den inte förvanskar husens karaktär. Att dessutom tilläggsisolera husen kommer ytterligare att innebära en förändring som är svår att genomföra utan att påverka utseendet ytterligare. Museet anser således att de föreslagna åtgärderna ur kulturhistorisk synpunkt inte är lämpliga. Kommentar: Se kommentarer till Länsstyrelsens yttrande. Övriga organisationer, företag och enskilda Kajsa Norell och Michael Sundström, Tivolit 5 (2013-01-21) BRF Tivolit (2013-01-22) Jonas Höglund, Bergsgatan 8C (2013-01-21) Peter Stålberg, Bergsgatan 2A (2013-01-21) Monika och Bengt Holm, Bergsgatan 4A (2013-01-16) Nancy Innervik, Bergsgatan 8A (2013-01-22) Alla synpunkter har sammanställts nedan under gemensamma rubriker: Hiss: Trapputrymmet är för litet för att inrymma hiss. Det blir väldigt smala trappor och en smal hiss om det genomförs. En boende har framfört att det är ett stort ingrepp. Oro finns även för vad som ska hända under byggtiden, bland annat buller. Ska hyresgästerna behöva acceptera ett djupt schakt under byggtiden?
3 Kommentar: Hissen är ingen planfråga. Hiss kan behövas ändå för att förbättra tillgängligheten. Huset kan renoveras och hiss kan byggas utan planändring. För att kontrollera utrymmena i trapphuset har ett fullskaleförsök genomförts under samrådstiden genom att ett hisschakt byggdes upp i ett befintligt trapphus. Det har godkänts av både Räddningstjänsten och Ambulansen. Trapphuset klarar deras utrymmeskrav. Vad som ska hända under byggtiden är en fråga som måste lösas mellan hyresgäster och Östersundshem. Östersundshem kommer att gå ut med information och starta en dialog med hyresgästerna i tidigt skede så att det ska bli så lite olägenheter som möjligt. Parkering / Parkeringsdäck: Negativt att antalet parkeringar kommer att öka. Parkeringsdäcket kommer att ligga i höjd med överkanten på fönstren på lägenheterna i bottenvåningen. Därutöver tillkommer räcken och skugga från snö som skottas mot räcket. Boendemiljön kommer att försämras för de boende på bottenvåningen med balkongen mot gatan. Parkeringsdäcket förfular hela området. Hur tar man sig ned och upp till garaget? Risk för snöig och isig trappa på vintern. Oro att det kommer att bli ett glapp mellan p-däck och garage med risk för nedfallande snö och is. Kommer sopbilarna fram under parkeringsdäcket? soprummen ligger i anslutning till varje hus. Hur påverkas lägenheterna i bottenvåningen av behov av utökad belysning på markplan? Kommentar: Några lägenheter kommer att påverkas av att parkeringsdäcket byggs. Det är en projekteringsfråga hur detaljlösningen av parkeringsdäcket ska se ut. Sopbilar ska inte köra under parkeringsdäcket. Alternativa tillfartsvägar finns. Dessa frågor studeras närmare i bygglovskedet. Trafiksituationen / Buller: Parkeringsdäcket medför också en extra utfart mot Bergsgatan. Trafiksituationen på Bergsgatan är redan idag oacceptabel. Skymd kurva, mörkt på vintern. Bilister tar sats när de ska svänga in på Bergsgatan och gasar på ordentligt. Dålig respekt för övergångsstället vid busshållplatsen bilarna stannar inte. Skylten för övergångsställe syns dåligt skyms av träd. Bilister struntar i 30-gränsen vid förskolan. Farthinder efterlyses både före och efter busshållplatserna samt vid Bergets förskola. Undersökning efterlyses vilken effekt det nya parkeringsdäcket kommer att medföra för de boende på motsatta sidan av Bergsgatan. Kommer bullret att öka? Kommentar: Trafikmängden på Bergsgatan är idag 4300 fordon per årsmedeldygn. Antalet parkeringsplatser som tillkommer är 35 st. Antal fordonsrörelser till och från planområdet kommer att öka något men inte av den omfattningen att det kommer att påverka bullervärdena. Det blir ingen mätbar förändring. Det tillkommande antalet fordonsrörelser blir knappt märkbara jämfört med den totala mängden fordonsrörelser längs Bergsgatan. Det krävs en större förändring för att det ska bli märkbart. Parkering under däck kan till och med minska bullret lokalt eller så blir det oförändrat. Yttrandet har vidarebefordrats till Trafik & Park avseende behov av eventuella åtgärder kring övergångsstället för att sänka hastigheten etc.
4 Markens bärighet: Tapeterna släpper från väggarna. Kaklet släppte i tvättstuga innan den renoverades vilket antas bero på rörelser i huset. Det är sprickor här och där på husen. Synpunkter på olika slutsatser i samrådsredogörelse 1 och 2 från den geotekniska utredningen Kommentar: Under programskedet fanns även kvarteren söder om Frösöbron med, kvarteren Dalhem 3 och Befälhavaren 3 och 7. Slutsatsen i samrådsredogörelse 1 avsåg dessa kvarter, där slutsatsen var att högsta tillåtna marktryck redan låg nära den satta gränsen för vad byggnadssulorna klarar av. Slutsatsen i samrådsredogörelse 2 avser de nu aktuella kvarteren Doktorn och Förvaltaren, där slutsatsen är att det inte finns något hinder att genomföra en påbyggnad av husen, markens bärighet är tillräcklig. Det är den korrekta formuleringen. Påverkan på utsikten / Sol och skugga: Delar av utsikten kommer att försvinna. Naturområden, buskar, träd och grönytor kommer att försvinna. Lägenheter och balkonger kommer att ligga i skugga flera veckor längre den mörka årstiden. Kommentar: För vissa kommer utsikten att påverkas. Naturområden kommer inte att minska men något enstaka träd kan försvinna närmast husen vid renoveringen. Under vinterhalvåret kommer de nedersta lägenheterna i de tre husen längst norrut kommer att ligga i skugga som längst fram till kl 11. Men under sommarmånaderna kommer större delen av gårdarna att vara solbelysta hela dagarna. Samhällsbyggnad har gjort bedömningen att påverkan inte är av en sådan omfattning att en påbyggnad av husen inte kan genomföras. Påverkan på hyran / Kostnader: Vad innebär standardhöjningen för de som bor på bottenvåningen kostnadsmässigt på hyran? På andra samrådsmötet sades att vi får räkna med ökade kostnader vid standardhöjningar. Även utan en påbyggnad skulle såklart en renovering påverka hyresnivåerna. Siffror och budget efterlyses. Vad kommer detaljplanen att få för konsekvenser för oss boende i området? Oro för att hyran kommer att öka ytterligare utöver den årliga höjningen på 4-5 % pga uppgraderingen av standarden i form av fönsterbyte och nytt elnät. Att bygga hiss är en täckmantel. Uppgraderingen av elnätet betyder att elen kommer att debiteras separat framöver. Idag ingår den i hyran. Ta reda på vad den ungefärliga kostnaden kommer att bli för alla inblandade. Hur mycket kommer hyran att höjas? Kommentar: Detaljplanen reglerar endast huruvida byggnaderna ska få byggas på med en våning eller ej. Detaljplanen kan ej reglera ev kommande hyreshöjningar. Hyreshöjningar kan ske utan en planändring, till exempel på grund av renoveringar, som också kan genomföras utan en planändring. Alla hyreshöjningar måste föregås av en förhandling.
5 Påverkan på angränsande fastigheter: Hur kompenseras ett minskat marknadsvärde på angränsande fastigheter vid en ev påbyggnad? Nya fönster kommer att behöva sättas in för att minska bullernivån, både under byggtid och med hänsyn till den ökade trafiken mitt emot pga parkeringsdäcket som blir i höjd med gården på Tivolit 5. Ev måste även ett bullerplank sättas upp runt stora delar av gården. Kommentar: Ingen mätbar skillnad av trafikbullret kan påvisas, se tidigare avsnitt om trafiksituation och buller. Avvikelse från översiktsplanen: Det är inte godtagbart att kommunen ska få avvika från översiktsplanen som rekommenderar max tre våningar + suterräng. Kommentar: Översiktsplanen är dock inte juridiskt bindande utan anger endast riktlinjer inför kommande detaljplanering. Samhällsbyggnad har gjort bedömningen att en påbyggnad kan genomföras utan att karaktären på byggnaderna förvanskas. Övrigt: Någon är orolig för att det kommer att bli trängsel i allmänna utrymmen. Någon tycker att andra lägenheter bör fyllas först, i Valhall, Torvalla och på Norr, innan ni bygger på bostadshusen norr om Frösöbron. Ombyggnaden kommer att medföra orimligt mycket besvär för oss som kommer att bli tvingade att flytta till baracker under byggtiden. Det är en väldig påverkan på ens boende. Vi som inte kommer att kunna bo kvar här kommer vi att få förtur till något annat område? Då klockhuset har blivit ny skola för barn upp till årskurs 3 så innebär det att många kommer att cykla och gå till skolan via gångvägen under bron. Hur löser ni detta för att det inte ska bli en farlig trafiksituation för barnen med parkeringar där nere? Vi anser inte att det blir en förbättring av säkerheten då det blir trafikerat under Frösöbron. Kommentar: Området under Frösöbron ingår inte i detaljplanen. Det området lyftes ur efter programskedet. Hur ombyggnaden ska organiseras är en fråga mellan hyresgäster och Östersundshem. Positivt synpunkter: Att inte förlänga garagen med förråd hade annars skuggat ännu mer för bottenlägenheterna Muntliga synpunkter Siv Edström, hyresgäst (2013-01-16): Efterlyser redovisning av fullskaleförsöket som visar på att hiss kan inrymmas och att det går att transportera bår i det kvarstående trapputrymmet. Kommentar: Se kommentarer till avsnittet som handlar om hiss.
6 KVARSTÅENDE SYNPUNKTER EFTER SAMRÅDET Kvarstående skriftliga synpunkter från samrådet som inte kan tillgodoses: Kenneth Nilsson, Hornsgatan 7A: Protesterar skarpt mot planerna att bygga på husen med en fjärde våning. Siv Edström, Risslersgatan 1C: Synpunkter på om trappens bredd räcker till för ambulanspersonalen efter hissinstallation. Johan Nilsson, Bergsgatan 4A: Orolig att trapporna blir för smala efter hissinstallation, samt att hissen blir för smal. Lilian Edström, Domaren 5: Motsätter sig att husen byggs på en våning pga att ljusförhållandena försämras och utsikten störs och ifrågasätter även markens bärighet och påpekar att trafiken riskerar störa boendet. Det finns ej utrymme för fler barn i detta område avseende fritids och skola. Brf Brevbäraren, Bergsgatan 13A: Motsätter sig förslaget till en påbyggnad. Biltrafiken kommer att öka och området förlorar sin charm. Utsikten försvinner. Brf Snickaren 3, Trädgårdsvägen 6: Motsätter sig detaljplanen. Stadsbilden och utsikten påverkas negativt. Byggnaderna har ett kulturhistoriskt värde och ska hållas orörda. Norrvidden, Tivolit 2, Befälhavaren 2, Kommunalmannen 4: Vill att även denna detaljplan ska omfatta ett rondellbygge. Kommentar: Planer finns på att komma igång med bygget av en cirkulationsplats tidigast 2015. STÄLLNINGSTAGANDE Samhällsbyggnads bedömning är att de positiva effekterna av en påbyggnad överväger de negativa konsekvenserna av densamma: Genom att en hiss inrättas får fler bättre tillgänglighet till sina lägenheter. Det ökar även möjligheterna för kvarboende av äldre och människor med nedsatt rörelseförmåga. Det skapas fler lägenheter i ett centralt läge med tillgång till allmänna kommunikationsmedel vilket ökar förutsättningar för minskat bilberoende. Det skapas attraktiva lägenheter med bra utemiljöer nära Storsjön och nära service. Fler lägenheter i centrala lägen är en förutsättning för att Östersund ska kunna växa och bli attraktiv för befintliga och nya invånare. Värdet på byggnaderna kommer inte att försämras genom en påbyggnad eftersom hänsyn kommer tas till byggnadernas karaktär. Det finns ett behov av mer bostäder i Östersund med hög tillgänglighet med hiss. REVIDERING Följande revideringar av detaljplanen föreslås: Hörnet av kvartersmarken mot korsningen Färjemansgatan / Bergsgatan överförs till gatumark.
7 SAMMANFATTNING Miljö- och samhällsnämnden föreslås anta och revidera den nya detaljplanen för Doktorn 5 och Förvaltaren 2, Påbyggnad av bostadshus norr om Frösöbron, Östersunds kommun, upprättad den 14 december 2012. Antagandehandlingarna består av plankarta med planbestämmelser och illustrationer, plan- och genomförandebeskrivning samt detta utlåtande. UNDERRÄTTELSE När protokollet har justerats ska underrättelse om antagandebeslutet, jämte protokollsutdrag och besvärshänvisning, sändas till: Kajsa Norell, Bergsgatan 7, 832 41 Frösön Michael Sundström, Bergsgatan 7, 832 41 Frösön BRF Tivolit, c/o AnnSofie Olsson, Risslersgatan 7, 832 41 Frösön Jonas Höglund, Bergsgatan 8C, 832 41 Frösön Peter Stålberg, Bergsgatan 2A, 832 41 Frösön Monika Holm, Bergsgatan 4A, 832 41 Frösön Bengt Holm, Bergsgatan 4A, 832 41 Frösön Nancy Innervik, Bergsgatan 8A, 832 41 Frösön Lilian Edström, Bergsgatan 16, 832 41 Frösön Brf Brevbäraren, c/o Hoflin, Bergsgatan 13A, 832 41 Frösön För kännedom bör information om antagandebeslutet, utan besvärshänvisning, sändas till: Lantmäterimyndigheten Samhällsbyggnad Länsstyrelsen/kansliet, Samhällsenheten, 831 86 Östersund Östersundshem, Rådhusgatan 29, 831 35 Östersund Jamtli, Box 709, 831 28 Östersund Vård- och omsorgsnämnden Jämtkraft, Box 394, 831 25 Östersund Polismyndigheten, Box 707, 831 28 Östersund Norra Jämtlands Räddningstjänstförbund, Regementsg 23, 831 41 Östersund Siv Edström, Risslersgatan 1C, 832 41 Frösön Johan Nilsson, Bergsgatan 4A, 832 41 Frösön Kenneth Nilsson, Hornsgatan 7A, 832 42 Frösön Brf Snickaren 3, Trädgårdsvägen 6, 832 43 Frösön Norrvidden, c/o FABÖS, Box 179, 851 03 Sundsvall Östersund den 5 mars 2013 Siv Reuterswärd Stadsarkitekt Carina Andersson Planingenjör