STUDENTBOSTADSOBLIGATION 1 En femårig Obligationsplacering till 6,5 % ränta som utbetalas kvartalsvis, bestående av studentbostäder i Stockholms kommun Jungfrugatan 4 114 44 Stockholm t. 08-441 41 00 info@studentbostadsfonden.se www.studentbostadsfonden.se
Innehållsförteckning I. Sammanfattning... 2 Bakgrund II. Erbjudande... 3 Hur går det till? Fördelar Säkerhet Del i en väldiversifierad portfölj III. FASTIGHETEN... 4 IV. Studentbostäderna Björksätra - Etapp 1 Mark Hus Bostäder Nyskapande konstruktion RISKFAKTORER UNDERLIGGANDE TILLGÅNG... 7 V. Partners... 9 VI. Vid mer intresse kontakta... 10
Sammanfattning Studentbostadsfonden AB erbjuder privatplacerare och institutioner att investera i en obligation med säkerhet i nybyggda och färdigställda studentbostäder som ger hyresintäkter från dag 1. En icke-spekulativ investering där räntan kommer uteslutande från hyresintäkter från en fullt uthyrd studentbostadsbyggnad med ett 10-årigt hyresavtal på samtliga studentbostadslägenheter. Bakgrund Efterfrågan på studentbostäder i Stockholmsregionen är hög och tenderar att öka. Det gäller även andra tillväxtorter i riket. Allt talar för att nyproduktionen av studentbostäder i Stockholmsregionen och vissa andra regioner förblir låg, bland annat till följd av en omfattande och krånglig process för nya detaljplaner för bostäder. Det är allmänt känt att köerna på sökande av studentbostäder är lång och har varit så i många år. Samtidigt råder stor inflyttning och ökad trångboddhet. Detta gör att obalansen mellan utbud och efterfrågan kommer att fortsätta öka. Universiteten indikerar på att rekryteringen av studenter från hela landet försvåras på grund av bostadsbristen. De senaste siffrorna från landets största studentbostadsbolag, Stiftelsen Stockholms studentbostäder- SSSB, visar att väntetiden under december 2013 för en studentlägenhet var i snitt 57,01 månader, vilket är den längsta väntetiden på fyra år för december. Detta är en ökning med 17,1 månader sedan 2009. Kombinationen av utbudsunderskott i marknaden, låg vakansgrad och regelbundet driftsöverskott har gjort detta tillgångsslag intressant för investerare som söker trygga investeringar med stabil avkastning. Studentbostäder som tillgångsslag har visat sig klara sig bra i tuffa ekonomiska tider med en konstant hyresintäktsökning de senaste 30 åren. STUDENTBOSTADSOBLIGATION 1 - APRIL 2014 2
Erbjudande Detta tillgångsslag har hittills varit förbehållet större investerare såsom fastighetsbolag och fonder. Studentbostadsfonden AB, genom Campus Björksätra AB (publ), erbjuder för första gången i Sverige privatplacerare och institutioner att investera i detta tillgångsslag genom en obligation i poster om 1 miljon SEK. Hur går det till? Ditt investerade kapital placeras i en obligation med en förutbestämd löptid. Under löptiden betalar obligationen en kvartalsvis förutbestämd ränta till dig som obligationsinnehavare, denna ränta är samma under hela löptiden. Obligationen betalar 6,5 % per år. Obligationen emitteras av Campus Björksätra AB (publ) i syfte att erhålla kapital som utlånas till studentbostadsbolaget. Driftsöverskottet i studentbostadsbolaget utgör grunden för den ränta du som obligationsinnehavare erhåller på din investering. Studentbostadsbolaget har inga andra lån än obligationslånet som med god marginal understiger tillgångens marknadsvärde. Den underliggande tillgången ges som säkerhet för obligationen där du som obligationsinnehavare är panthavare. Den höga och stabila direktavkastningen i detta tillgångsslag skapar möjligheten att erbjuda en högre ränta på din obligationsplacering än vad många traditionella ränteplaceringar ger i dagsläget. Fördelar Ditt investerade kapital placeras i en obligation med en förutbestämd löptid. Under löptiden betalar obligationen en kvartalsvis förutbestämd ränta till dig som obligationsinnehavare, denna ränta är samma under hela löptiden. Obligationen betalar 6,5 % per år. Obligationen emitteras av Campus Björksätra AB (publ) i syfte att erhålla kapital som utlånas till studentbostadsbolaget. Driftsöverskottet i studentbostadsbolaget utgör grunden för den ränta du som obligationsinnehavare erhåller på din investering. Studentbostadsbolaget har inga andra lån än obligationslånet som med god marginal understiger tillgångens marknadsvärde. Den underliggande tillgången ges som säkerhet för obligationen där du som obligationsinnehavare är panthavare. Den höga och stabila direktavkastningen i detta tillgångsslag skapar möjligheten att erbjuda en högre ränta på din obligationsplacering än vad många traditionella ränteplaceringar ger i dagsläget. STUDENTBOSTADSOBLIGATION 1 - APRIL 2014 3
Säkerhet Lånet ges till nya, redan färdigställda studentbostäder med inflyttad hyresgäst Pant ges till obligationsinnehavaren i den underliggande tillgången Räntan kommer uteslutande från hyresintäkter och inte från förväntad värdestegring. Hyresintäkterna är garanterade genom ett 10-årigt hyresavtal med KTH. Hyresnettot betalas in direkt på ett klientmedelskonto hos SEB varifrån räntan betalas ut till obligationsinnehavaren. Dispositionskonto finns med likvida medel för att täcka oförutsedda driftskostnadsökningar och för att garantera räntebetalningarna. Del i en väldiversifierad portfölj Utöver attraktiv riskjusterad avkastning har studentbostadsobligationen ytterligare en eftertraktad egenskap; nämligen låg korrelation mot andra tillgångsslag. Detta innebär att obligationen har goda möjligheter att minska den totala risken i en investerares portfölj. FASTIGHETEN Studentbostäderna Stockholm växer och det råder stor efterfrågan på studentbostäder. Kv. Tankebyggarorden är en fastighet strax intill Sätrahallen i Bredäng. Under 2012 fattade fastighetsnämnden beslut om rivning av lokalerna inom fastigheten med syfte att bereda plats för tillfällig bebyggelse med studentbostäder till dess fastigheten kan planläggas för permanent bebyggelse. DAP Stockholm presenterade 2012 ett förslag på hur tillfälligt uppförda studentbostadsmoduler, hyrda av KTH, skulle kunna uppföras. DAP Stockholm fick 2013 markanvisning och bygglov för uppförande av ca 270 studentbostäder. Produktionen av området påbörjades hösten 2013 med första inflyttning i april 2014. Vi vill utveckla Björksätra till ett levande område knutet till Bredäng och Sätra med drygt 400 nya bostäder, i en varierande bebyggelse för studenter och unga. Ur Stockholms Stads vision för söderort 2030 Närheten till Stockholms innerstad, till universitet och forskningscentra Olika delar i staden och i Söderort är väl sammankopplade Brett utbud av bostäder med olika upplåtelseformer Söderort är i många avseenden först med att pröva nya lösningar STUDENTBOSTADSOBLIGATION 1 - APRIL 2014 4
Björksätra - Etapp 1 Kv Tankebyggarorden ligger i en svacka som vetter mot Sätrahallens idrottsplats. I väster avgränsas fastigheten av tunnelbanans röda linje. Angränsande bebyggelse i norr och väster utgörs till största del av enfamiljshus. Skolgården är hårdgjord med inslag av gräsytor och mindre träd. Området ramas in av uppvuxna träd som tall, ek och andra lövträd. De nya studentbostäderna håller undan från den kraftledning som följer Björksätravägen och Ålgrytevägen, och öppnar upp mot idrottsplatsen. Bebyggelsen utgör i det närmaste en mindre stadsdel. En grundskola på 3 våningar har varierats till 2 resp. 4 våningar. Till detta är byggnaderna inbördes avstånd växelvis ihop- respektive isär dragna och byggnaderna varieras även i kulör. Den ursprungliga matsalsbyggnaden och en tvåvånings skolbyggnad bibehålls i detta skede. Dessa kommer innehålla gemensamhetslokal, säsongsförråd och lokaler till förskolan Glasbjörken. Mark Området har en karaktär av campus där man rör sig fritt mellan byggnaderna. Angörande trafik kan parkera på en Infartsparkering närmast Björksätravägen. Taxi, räddningstjänst, renhållning men också privatbilister kan köra vidare in i området men då inom ytor som har karaktären av sk. gångfartsområde. Man kör på de gåendes villkor. På de ytor som uppstår där byggnader rivits anläggs nya planteringar. Övriga ytor, till stor del hårdgjorda, bearbetas lekfullt genom användandet av färg och mönster. Hus Byggnaderna är målade i mörkgrått och varm grått med accentfärger i rött, orange och grönt. Loftgångar och trapphus är limträ. Fönstersättning och utvändig belysning är likt området som helhet utformade för att med små medel skapa inbördes unik variation. STUDENTBOSTADSOBLIGATION 1 - APRIL 2014 5
Bostäder Studentbostäderna är lägenheter om ca 25 kvm med eget kök och badrum. Rena ytor av betong står mot specialtillverkad inredning av naturträ. Stor omsorg är lagd på utformning av byggnadsdelar, ytskikt och detaljer Nyskapande konstruktion Studentbostäderna är byggda i moduler med permanentstandard. Man har använt sig av keramisk betong som kombinerar lätt vikt med en utomordentlig hållbarhet. Modulernas livslängd ligger i nivå med vanliga bostadshus (ca 50 år). Detta medför att underhållet kan hållas till ett minimum samtidigt som modulerna kan flyttas enkelt och billigt. Efter det tillfälliga bygglovets utgång, efter 15 år (tillfälligt bygglov förlängs vart 5:e år med upp till totalt 15 år), kan modulerna återanvändas på annan tomt med antigen tillfälligt eller permanent bygglov. STUDENTBOSTADSOBLIGATION 1 - APRIL 2014 6
RISKFAKTORER UNDERLIGGANDE TILLGÅNG MARKNADSRISK: Denna anses vara låg tack vare den stora efterfrågan på studentbostäder och det begränsade utbudet på marknaden. Långa köer för att få tillgång till en studentbostad i Stockholm är ett kännetecken för denna marknad. RÄNTERISK: Studentbostäderna i Björksätraprojektet är helt obelånade så det finns ingen inbyggd ränterisk i bolaget. Dock kan marknadsvärdet för studentbostäder generellt försämras vid snabbt stigande räntor. En följsamhet finns i hyrorna som på sikt kompenserar detta, dock finns det en eftersläpning och den innebär en risk. RISK VAKANSGRAD: Under obligationens löptid på 5 år kommer vakansgraden att vara 0. Det ligger ett blockuthyrningsavtal på alla studentmodulerna som gäller i 10 år med KTH. KTH har uttryckt en vilja att förlänga hyresavtalet så mycket lagen tillåter. Skulle KTH mot förmodan välja att avstå, kan vi vända oss direkt till studenter eller till bostadsförmedlingen som har 600 000 personer som köar för en bostad i Stockholm. RISK HYRESGÄST: Hyresgästen för hela beståndet är KTH i ett bindande avtal under 10 år. Att KTH inte skulle fullfölja sitt avtal och därmed vara tvungna att avhysa studenterna anses vara föga troligt. RISK DRIFTSKOSTNADER: Driftkostnaderna är till större delen fasta, ca 80 %. Den totala driftkostnaden år 1 är beräknad till 4 037 328 SEK. Den rörliga delen, där risken ligger, är på 828 000 SEK år 1. Säljaren åter sig att hålla ett Depositionskonto med 3 MSEK för att garantera bolagets räntebetalningar. Detta konto täcker en eventuell och permanent ökning av de rörliga driftskostnaderna redan år 1 med 59 %. Skulle de rörliga driftskostnaderna öka år 2, täcker Depositionskontot en ökning på drygt 73,8 %. Betänk att driftskostnadsökningar pga generella prisökningar (KPI) kommer att återspegla sig i hyresintäkterna som ökar i samma takt, enligt avtal. Eftersom driftskostnaderna uppgår till drygt en fjärdedel av hyresintäkterna kommer detta leda till att det totala driftsnettot ökar. Andel rörliga driftskostnader Rörliga driftskostnader 20,50% Fasta driftskostnader 79,50% RISK STÖRRE OFÖRUTSEDDA KOSTNADER: Hyresgästen står för hela det inre underhållet. Därmed röjs en stor del av risken. Byggnaderna är helförsäkrade inklusive en s.k. drulleförsäkring. Det skyddar värdet mot olyckor eller uppsåtlig skadegörelse. Vidare så finns byggarantier under 10 år. Även om byggnaderna ska klara sig utan större underhåll i många år framöver så är värdet skyddat mot konstruktionsfel eller kvalitetsbrister. STUDENTBOSTADSOBLIGATION 1 - APRIL 2014 7
Vi tycker att vi har ett heltäckande skydd med byggarantier, försäkring och med KTH som ansvarar för det inre underhållet. RISK VÄRDET PÅ UNDERLIGGANDE: Tillgångarna som förvärvas av Campus Björksätra AB (publ) är värderade till ett belopp som överstiger obligationsemissionen. Värderingen är utförd av Jones Lang LaSalle. Värderingen är gjord på ett tillfälligt bygglov vilket gör att om bygglovet inte övergår till permanent bygglov så är obligationen ändå säkrat med ett värde som överstiger obligationslånet. Klausuler ingår i Obligationsvillkoren för att förhindra en urvattning av värdet på den underliggande tillgången, såsom exempelvis förbud mot värdeöverföringar (utdelningar), överlåtelseförbud, etc. RISK EMITTENT: Emittentens åtaganden gentemot obligationsinnehavaren säkras på två sätt; Dels ställs den underliggande tillgången som pant för obligationen. Klausuler reglerar vad som kan göras med tillgången för att säkra värdet på panten. Dels kommer driftnettot att betalas in direkt på ett klientmedelskonto på SEB varje kvartal därifrån räntan till obligationsinnehavaren sedan betalas ut. Därefter får Campus Björksätra AB (publ) marginalen för sin kostnadstäckning. Övriga risker är kopplade till värdepapprets i sig såsom; valutarisk, svårighet att avyttra i förtid, etc. STUDENTBOSTADSOBLIGATION 1 - APRIL 2014 8
Partners Garantum Fondkommission AB North Law AB Jones Lang LaSalle AB Tenzing AB DAP Stockholm AB STUDENTBOSTADSOBLIGATION 1 - APRIL 2014 9
Vid mer intresse kontakta Skicka ett mail till info@studentbostadsfonden.se Boka visning med oss och besök fastigheten på plats STUDENTBOSTADSOBLIGATION 1 - APRIL 2014 10