Kommersiella Fastigheter Holding III AB Kvartalsrapport december 2014
innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Fastighetsöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 8 Allmänt om bolaget 8 2 Kvartalsrapport december 2014
Huvudpunkter Bolaget har beslutat att inte beräkna NAV-kurs (Net Asset Value) detta kvartal. Detta på grund av en pågående försäljningsprocess av logistikportföljen TRES. Försäljningen av TRES är villkorad av en börsnotering av bolaget Polar Star Realty Trust Inc. (PSRT) i New York som förväntas bli genomförd under under första kvartalet 2015. Bolaget kommer tillbaka till aktieägarna med mer information om transaktionen och en ny beräkning av NAV-kurs under första kvartalet 2015. Bolaget har under kvartalet signerat två hyresavtal i Denver omfattande totalt cirka 950 kvadratmeter. Vakansen i fastigheten är nu cirka 10 procent, vilket i dagsläget anses marknadsmässigt för den här typen av kontorsfastigheter i Denver. Nyckeltal för Kommersiella Fastigheter Holding III AB (1) Marknadsvärde av fastigheter (MSEK) 7041 GEOGRAFISK FÖRDELNING Sverige 55 % Lettland 19 % USA 9 % Tyskland 8 % Norge 4 % Finland 3 % SEGMENTFÖRDELNING Industri/lager 58 % Handel 23 % Kontor 7 % Annat 4 % Hotell 8 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 639 Ekonomisk vakans 4,8 % Areal (Kvm) 628 929 FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 4900 Räntebindning 79 % Genomsnittlig låneränta 4,1 % Löptid lån (år) 2,5 Överkurs MNOK** -283 MANDAT Etableringsår 2006 Avvecklingsperiod 2015-2018 SENASTE BERÄKNADE AKTIEKURS (VÄRDEJUSTERAT EGENKAPITAL) PER 15.09.2014* Utveckling senaste kvartalet 4,1% Utveckling senaste året 10,0% Utveckling senaste tre åren 40,8% Utveckling sedan start -36,5% * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. ** 50 procent av överkursen är hänsyntagen i beräkningen av aktiekursen. (1) Eftersom bolaget inte beräknar någon ny NAV-kurs för kvartalet är talen som anges per 2014.06.30. Historiska utbetalningar INLÖSEN AV B-AKTIER*** UTDELNING / AKTIE KRONOR / AKTIE**** 2007 6 % 0 0,30 2008 8 % 0 0,40 2011 3 % 0 0,15 2012 4 % 0 0,20 2013 5 % 0 0,25 2014 3% 0 0,15 Totalt 29 % 0 1,45 (1) Eftersom bolaget inte beräknar någon ny NAV-kurs för kvartalet anges talen per 30.06.2014. *** Andel av ursprungligt antal B-aktier. Inlösenvärde är 10,00 kr per aktie. **** Kronor per ursprungligt antal aktier. Kvartalsrapport december 2014 3
SEK 12 SEK 10 SEK 8 Kurs per aktie SEK 6 SEK 4 SEK 2 SEK 0 Justerad snittkurs Utbetalningsjusterad kurs Nominell kurs A-aktier Nominell kurs B-aktier Eftersom bolaget inte beräknar någon ny NAV-kurs för kvartalet visas kursgraf per 2014.09.30. 4 Kvartalsrapport december 2014
PORTFÖLJÖVERSIKT Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm* Årlig leie (tnok) Andel av årlig leie TRES Sverige Logistik / Industri SEK 75 % 367 585 245 242 37 % Riga Riga Handel EUR 100 % 99 499 132 339 20 % Arlington Washington DC. Hotell USD 63,5 % 22 123 97 944 15 % Curanum Tyskland Eldrebolig EUR 100 % 43 585 67 273 10 % 44 Wall Street New York Kontor USD 100 % 30 432 65 921 10 % Skårersletta Lørenskog Logistik / kontor NOK 100 % 22 466 23 222 3 % Alpha Finland Handel EUR 100 % 17 142 16 893 3 % 700 Denver Denver Kontor USD 65 % 16 966 11 199 2 % Gävle Gävle Hotell SEK 100 % 9 130 11 167 2 % Sum 628 929 671 200 100 % (1) Tallene i tabellen er per 30.06.2014 *100 % oberoende av ägarandel Geografisk fördelning (andel av kvm) ANDEL AV EGET KAPITAL (marknadsvärde lån) USA 11 % Tyskland 8 % Norge 4 % 3 % Tyskland 8 % USA 11 % Finland Norge 4 % Finland 3 % Curanum 10 % Denver Alpha 2 % 3 % Skårersletta Skårersletta 3 % 3 % 44 Wall Street 10 % 44 Wall Street 10 % Curanum 10 % Alpha Gävle 3 % 2 % Denver 2 % Gävle 2 % TRES 37 % TRES 37 % Latvia 19 % Latvia 19 % Sverige 54 % Sverige 54 % Arlington 15 % Arlington 15 % Riga 20 % Riga 20 % Kartan visar den geografiska spridningen av bolagets investeringar. Kvartalsrapport december 2014 5
Drift, förvaltning och finansiering PÅGÅENDE FÖRSÄLJNINGSPROCESS AV TRESPORTFÖLJEN Bolaget har ingått avtal om försäljning av TRESportföljen. Försäljningen genomförs som en bolagstransaktion där det är bolaget Terminal Real Estate Sweden AB (TRES) som säljs. Transaktionen är villkorad av en börsnotering av bolaget Polar Star Realty Trust Inc. (PSRT) i New York. Transaktionen förväntas bli genomförd under under första kvartalet och betalning vid en eventuell transaktion kommer att erhållas i delvis kontanter och delvis aktier i det övertagande bolaget. Bolaget äger 75 procent av aktierna i TRES, medan resterande 25 procent ägs av Global Eiendom Utbetalning Norge 2007 AS, ett bolag som också förvaltas av Obligo Investment Management. Fastighetsportföljen som eventuellt säljs omfattar totalt cirka 366 000 kvadratmeter fördelat på 12 fastigheter, där de största terminalerna ligger i Stockholm, Göteborg och Malmö. När transaktionen eventuellt är genomförd kommer styrelsen i Global Fastighet Utbetalning 2007 AB att göra en grundlig utvärdering av hur den bättrade likviditetssituationen i bolaget kan användas. Bland alternativen finns investeringar i befintlig fastighetsportfölj, amortering av lån och eventuell utbetalning till aktieägarna. Bolaget kommer att återkomma till aktieägarna med mer information om transaktionen och en ny beräknad NAV-kurs under första kvartalet 2015. 700 DENVER (65 PROCENTS ÄGARANDEL) Under kvartalet har det slutits nya hyresavtal med två hyresgäster omfattande cirka 300 respektive 650 kvadratmeter. Förutom detta pågår förhandlingar med två potentiella hyresgäster. Den ena är intresserad av att hyra hela den 21:a våningen medan den andra är intresserad av att hyra cirka 400 kvadratmeter, men med en önskan om att utöka detta till att omfatta ett helt våningsplan de kommande 12 månaderna. Vakansen i fastigheten är nu cirka 10 procent, vilket i dagsläget anses vara marknadsmässigt för den här typen av kontorsfastigheter i Denver. 44 WALL STREET Bolaget har mottagit flera anbud för arbetet med att uppgradera hissarna i byggnaden, och det bästa anbudet är i nivå med vad som budgeterats. Arbetet förväntas bli påbörjat under februari 2015. Bolaget fortsätter arbetet med att renovera flera kontorslokaler och vakansen ligger fortsatt kring 20 procent. Gullbergsvass, Göteborg 6 Kvartalsrapport december 2014
CURANUM Förbättringsarbetena efter de skador som uppstod av kraftiga regn sommaren 2013 stod som planerat klara i juni 2014 och operatören betalar åter full hyra. Kostnaden för skadorna på fastigheten nådde 1,15 miljoner euro utöver 235 000 euro i förlorade hyresintäkter. Kostnaderna och förlusterna täcks i sin helhet av försäkringsbolaget. Det renoveringsprogram som bolaget kom överens om med operatören 2012 pågår för fullt. Det förväntas att alla arbeten skall vara färdigställda innan utgången av 2014. Uthyrningsgraden i portföljen har förbättrats till följd av renoveringsprogrammet. Bolaget fortsätter att undersöka konsekvenserna för portföljen av den tyska lagändringen gällande drift av äldre- och sjukhem. Lagen, som träder i kraft 2018, innehåller minimikrav för äldrebostäder gällande bland annat antal enkelrum, storlek per rum och antal badrum, och kommer att kunna påverka intäkterna i portföljen negativt. LÅNEFÖRFALL Finansieringssituationen i bolaget är god och det är inga låneförfall förrän 2016. KÖP AV AKTIER Christer Wennersten, styrelseledamot i Kommersiella Fastigheter Holding III AB har under kvartalet köpt 18 237 aktier i bolagets norska systerbolag Næringsbygg Holding III AS. Wennersten äger och kontrollerar efter detta 50 000 aktier i Næringsbygg Holding III AS. Martin Bruck, Director Investor Relations i Obligo, har förvärvat 28 483 aktier i Kommersiella Fastigheter Holding III AB. Bruck äger och kontrollerar efter detta 28 483 aktier i Kommersiella Fastigheter Holding III AB. ARLINGTON (63,5 PROCENTS ÄGARANDEL) Konkurrenssituationen för hotellnäringen i Washington är fortfarande utmanande. Till följd av detta har förvaltaren, tillsammans med bolagets samarbetspartner, infört omfattande åtgärder för att öka intäkterna och reducera kostnaderna. Under fjärde kvartalet har bolaget anställt en ny hotelldirektör som har som huvuduppgift att sörja för att alla åtgärder följs, samt att fortlöpande värdera om de leder till önskat resultat. Kvartalsrapport december 2014 7
struktur Cirka 4 200 aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Cirka 6 500 aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Næringsbygg Holding III AS (Norge) Kommersiella Fastigheter Holding III AB (Sverige) 63 % 37 % Næringsbygg i Norge III AS (Norge) 100 % 75 % 100 % 100 % 100 % 100 % 63,5 % 65 % 100 % Skårersletta TRES 44 Wall Street Riga Curanum Gävle Arlington Denver Alpha Lørenskog Kontor/lager 22 466 kvm Mar. 2006 MNOK 23.2 Spridd 12 logistiklokaler 367 585 kvm Feb. 2007 MSEK 261,7 New York Kontor 30 432 kvm Mai. 2006 MUSD 11,0 Riga Handel 99 499 kvm Sep. 2006 MEUR 16,3 Spridd Äldreboende 43 585 kvm Dec. 2006 MEUR 8,3 Gävle Hotell 9 130 kvm Dec. 2006 MSEK 11,9 Washington DC Hotell 22 123 kvm Jun. 2006 MUSD 16,3 Denver Kontor 16 966 kvm Dec. 2006 MUSD 1.9 Finland Handel 17 142 kvm Dec. 2007 MEUR 2.1 Allmänt om bolaget OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under 2006 och har investeringar i Norge, Sverige, Finland, Tyskland, USA och Lettland. Totalt sett består fastighetsport följen av cirka 630 000 kvadratmeter. Bolaget har fastigheter inom segmenten logistik, hotell, kontor, butiker/ köpcentra och äldreboenden. INVESTERINGSMANDAT Kommersiella Fastigheter Holding III är ett onote rat svenskt aktiebolag registrerat i Sverige. Bolaget skall investera i kontorsfastigheter, hotell, lager och handelsfastigheter i Europa och Nordamerika. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2015 och 2018, beroende på när marknadsläget gör detta mest gynnsamt för investerarna. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst 9 procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget har verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkast ningsmålsättningen uppnås. PERIODISKA UTBETALNINGAR Enligt bolagets prospekt har bolaget en målsättning om årliga utbetalningar till aktieägarna. Baserat på bolagets ekonomiska situation värderar styrelsen om det kan göras årliga utbetalningar. Det är bolagsstämman som beslutar om eventuella utbetalningar till aktieägarna. Det ges ingen garanti för att bolaget ska göra årliga utbetalningar till aktieägarna. AKTIEKÖP Martin Bruck har kjøpt 11 829 B-aksjer og 16 654 A-aksjer det siste kvartalet. Bruck har til sammen 11 829 B-aksjer og 16 654 A-aksjer i selskapet. 8 Kvartalsrapport december 2014
Om rapporten Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget KFH. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i KFH. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. Kvartalsrapport december 2014 9
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no