Föreläsning Fastighetsekonomiska grundbegrepp och finansiering Byggnadsekonomi
Fastighetsmarknaden Trög marknad Varje komponent har lång livslängd Litet tillskott varje år <<1%
Förädlingsprocessen ÄGARE PRODUCENT ARBETE KAPITAL KUNNANDE Resurser Kostnader FASTIGHETS FÖRVALTNING UTRYMME SERVICE NYTTJARE KONSUMENTER Produkter Intäkter
In- och utbetalningar Hyra Uppvärmning Försäkringar Administration Fastighetsskötsel Löpande underhåll Datakällor Intern redovisning Extern redovisning Offentlig statistik (SCB) Konsultföretag (ex REPAB)
Betalning Fastighetens in- och utbetalningar In Engångs Upptagande av lån Försäljning Periodisk Hyra Finansiella inbetalningar Ut Fastighetsköp Reinvestering Slutbetalning av lån Administration Drift Underhåll Räntor & Amortering
Fastighetsekonomisk analysmodell Diagnos Prognos Beslut Återkoppling
Diagnos Beskrivning och utvärdering av fastighetens betalningsflöden och effektivitet fram till idag Prognos Plan som utvisar förväntade resurs och betalningsflöden i framtiden Beslut Lönsamhetsbedömning och utvärdering av övriga faktorer
Diagnos = Tillståndskontroll Identifiering Extern jämförelse Intern jämförelse Bra / önskvärt
Diagnos Ekonomisk status idag Baseras på historiska data Årsvis bedömning
DRIFT Åtgärder av kontinuerlig karaktär som krävs för att använda byggnaden till avsett ändamål UNDERHÅLL Åtgärder för bibehålla eller återställa ett objekt i brukbart skick KAPITALUTGIFTER Ersättning för lånade medel (=räntor) Värdeminskning / avskrivning
Uppdelning enligt REPAB Nivå 3 Driftkostnader Administration Fastighetsskatt Försäkring Värme El, gemensam Vatten Tillsyn och skötsel Mark Byggnad Installationer Reparationer Sophämtning Städning Underhållskostnader Underhåll av mark (tomt) Utvändigt underhåll av byggnad Invändigt underhåll av byggnad Underhåll av installationer
Kapitalutgifter Byggnadsekonomi
Finansieringsbehov Krediter ges till; Nya fastigheter Äldre fastigheter Orsakas av; Nyproduktion, köp av ny produktion Ombyggnad, köp, omläggning av lån, ökad belåning, drift och underhåll
Fastighetslån Bottenlån, till ungefär 75% av anskaffningskostnaden (Långa löptider, ges vanligtvis fastighetsinstitut t.ex Statshypotek) Topplån (Korta löptider, ges av banker) Anskaffningsvärde (Totalt kapital TK) EK Topplån Bottenlån 75%
Hur långsiktigt minska kapitalutgifter? 1. Skaffa sig en ränteuppfattning 2. Analysera räntekonstruktionerna 3. Sprida omsättningstidpunkterna
Grundläggande lånetyper Bundna lån Fast ränta Kan ej sägas upp under en bestämd tid Konvertering kan förekomma Obundna lån Räntan följer det allmänna ränteläget
Rakt lån Grundläggande lånekonstruktioner Annuitetslån Serielån
Exempel Ett lån på 1000 kr, 10 års löptid och 10% ränta Beräkna kapitalutgifterna för ett: Rakt lån Annuitetslån Serielån
Cash-Flow och nyckeltal
PROGNOS Det mest sannolika utfallet Inget önsketänkande Alternativa prognoser Känslighetsanalyser
Hyran Två principer: Marknadsprincip Utbud Efterfrågan Kostnadsprincip Självkostnadskalkyl
Hyresprognoser H n = H 0 *(1+index) n Lokaler: Hyran bestäms vid förhandlingar Bostäder: Bruksvärdeshyressystemet
Drift och Underhåll Drift: Upprätthålla funktionen hos ett förvaltningsobjekt Underhåll: Återställa funktionen hos ett förvaltningsobjekt
D n = D 0 *(1+index) n Driftprognoser Indata: Driftredovisningen Driftprognoser bör göras post för post
Underhållsprognos Underhållsplanering Alt: Statistikuppgift på nivå och indexuppräkning
Prognoser för kapitalutgifter GÖRS ALDRIG MED TRENDFRAMSKRIVNING Indata: Amorteringsplan Ränteuppfattning Omsättningstidpunkt
Prognosverktyg Cash flow: Fastighetsekonomiska tablån utdragen i tiden Vi bedömer in- och utbetalningar Vi räknar nominellt och på årsbasis
BESLUT Kreativt tänkande: Osäkerhetsbedömningar Nyckeltalsberäkningar Bedömning av mjuka parametrar
Uppbyggnad av Cash Flow Cash Flow Kapitalvärden TK, FK, EK Finansiella nyckeltal Operativa nyckeltal
Nyckeltal Motiv: Styrinstrument för resultatenheten Ge en utveckling som leder till uppsatta mål Har inget egenvärde
Nyckeltal Funktion: Löpande uppföljning av pågående verksamhet ALARMKLOCKA Underlag för upprättande av diagnoser Planering av verksamheten Budget Prognoser
Finansiella Nyckeltal Lönsamhetsbedömning: Viktigt instrument för analys av Cash-Flow Överskott relaterat till en kapitalbas
Finansiella nyckeltal Direktavkastning på totalt kapital (pdtk) Effektivitetsmått på förvaltningen Direktavkastning på eget kapital (pdek) Resultatmått knutet till företaget Påverkas starkt av finansieringen Totalavkastning på totalt kapital (pttk) Tar hänsyn till den indirekta avkastningen Fastighetens totala förräntningsförmåga Totalavkastning på eget kapital (ptek) Amortering läggs till BN och beaktas därmed inte
Nyckeltal för osäkerhetsbedömningar Skuldtäckningsgrad Beskriver investeringens förmåga att bära kapitalutgifterna Skuldsättningsgrad Soliditetsmått som beskriver kapitalfördelningen Belåningsgrad Soliditetsmått som beskriver kapitalfördelningen
Operativa nyckeltal Framförallt för drift Räknas på fastighetsbestånd eller för en enskild fastighet Egna nyckeltal kan lätt skapas för det man vill mäta Om kostnader för arbete och förbrukning beräknas Effektivitetsmått
Operativa nyckeltal Exempel på tillämpning: Neddragning av fastighetsskötsel (Personalminskning) + Fastighetsskötsel (kr/m2) sjunker Driftkostnad/Total kostnad sjunker Personalkostnad/Fastighetsskötsel sjunker - Antal ej åtgärda fel per vecka ökar Antal klagomål per vecka ökar Löpande UH/Totalt UH ökar NETTOEFFEKT????
Skillnaden på en gissning och en prognos är en akademisk examen