Välkomna till Kungsleden! Möjligheternas fastighetsbolag Fjärde kvartalet 2011 VD Thomas Erséus vvd Johan Risberg
Äga och förvalta fastigheter med nöjda kunder
Alltid öppet för nya möjligheter oavsett typ av fastighet eller geografi
Långsiktigt hög och stabil avkastning med riskspridning som en viktig ingrediens
Kvalitetsportfölj med god geografisk riskspridning 636 fastigheter, portfölj totalt drygt 26 miljarder Kommersiella fastigheter: Industri, lager, handel, kontor Publika fastigheter: Äldreboende, vård, skolor, förskolor och rättsväsende Moduler för skolor, förskolor, kontor och byggbodar Kungsleden, 14 143 Mkr. 50 % av Hemsö = 10 429 Mkr. Nordic Modular Group, 1 550 Mkr.
Resultat bättre än prognos och stärkt organisation Utdelningsgrundande resultat ökade med 173 Mkr till 703 Mkr jämfört med föregående år Bruttoresultatet ökade med 21 procent till 1 877 Mkr Förvaltningsresultatet ökade med 29 procent till 690 Mkr 60 fastigheter köptes för 4 798 Mkr till en direktavkastning om 10,2 procent 20 fastigheter såldes för 1 224 Mkr till direktavkastning om 5 procent Genomsnittlig direktavkastning (IK) gick från 6,4 till 7,2 procent Fastighetsvärden +690 Mkr, finansiella instrument -609 Mkr Bästa arbetsplats bland fastighetsbolagen
Fjärde kvartalet historiskt bästa Bruttoresultat ökade med 28 procent Förvaltningsresultat på 192 Mkr historiskt bästa kvartalsresultatet Tioårigt Grönt avtal tecknat med Westinghouse i Västerås, totalt hyresvärde cirka 160 Mkr 11 fastigheter köptes för 305 Mkr till 7,4 procents direktavkastning 16 fastigheter såldes trots svår marknad för 1 044 Mkr till 5,1 procents direktavkastning Efter fjärde kvartalet Januari 2012 refinansierades det syndikerade lånet vilket gör att hälften av förfallen för Kungsleden 2012 nu är refinansierade
Bra start på året
Ökat utdelningsgrundande resultat och höjd utdelning 2011 2010 Mkr jan-dec jan-dec Bruttoresultat 1 877 1 545 Försäljnings- och administrationskostnader -319* -260 Finansnetto -868-749 Förvaltningsresultat 690 536 Realiserade poster Handelsnetto vid försäljning 56 33 Realiserade värdeförändringar, fastigheter 66 21 Avdrag för uppskjuten skatt vid försäljning -8 - Realiserade värdeförändringar, finansiella instrument -66-8 Realiserade poster 48 46 Skatt att betala -35-52 Utdelningsgrundande resultat 703 530 * Varav Hemsö 75 Mkr och Nordic Modular 61 Mkr.
Höjdpunkter 2011 Köp av NRP bättre än förväntat Hemsö har vuxit Nordic Modular visar god lönsamhet Fokus vakanser
Köp av NRP bättre än förväntat Kontors- och industrifastigheter 36 fastigheter för 3,6 miljarder kronor 10 procent direktavkastning ABB i Västerås utgör 39 procent av ytan Stabil avkastning med stabila hyresgäster Vakansgrad på 5 procent Påverkan på utdelningsgrundande resultat om cirka 200 Mkr per år
Hemsö har vuxit med 1 miljard kr Hemsö är en fristående organisation 312 fastigheter i 86 kommuner Ökat fastighetsbestånd till cirka 21 Mdr Köpt till en avkastning på 6,9 procent
Nordic Modular en lönsam investering Markant ökning av orderingång första halvåret Hyresintäkter och bruttoresultat ökade jämfört föregående år Uthyrda moduler utgjorde 12 procent av koncernens bruttoresultat och endast 6 procent av fastighetsvärdet I snitt avkastat väl över 20 procent på eget kapital sedan förvärvet 2007
Fokus stora vakanser givit resultat Tre olika uthyrningar om totalt 10 000 kvm i Arlöv, Malmö 15 000 kvm uthyrt i Slagsta Strand söder om Stockholm Försäljning av fem fastigheter med en uthyrningsbar yta om 50 000 kvm i Slagsta Strand
Ökad uthyrningsgrad och grönt samarbete Nya avtal med ett årligt hyresvärde om 118 Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad 91,6 (90,3) Återstående kontraktslängd i snitt 6,4 år, kommersiella 5,1 år, publika 7,4 år Samarbete med hyresgäster för att minska miljöbelastning genom lägre energianvändning Westinghouse tecknade tioårigt Grönt avtal Två Greenbuilding-märkta fastigheter
Bygga kännedom externt bygger stolthet internt
Klicka för att starta videoklippet!
Mycket stor arbetsglädje sporrar! 100 Kungsleden Genomsnitt Sverige 80 81 Tolkning av resultatet 80-100 poäng Mycket stor arbetsglädje 60 66 70-79 poäng Stor arbetsglädje Värdering 40 60-69 poäng 50-59 poäng Medelstor arbetsglädje Liten arbetsglädje Under 50 poäng Mycket liten arbetsglädje 20 0 Arbetsglädje Källa: Ennova
Tillväxt av portföljen med 16 Mdr sedan 2002
Mer kontor och mindre handel i portföljen
Geografisk spridning begränsar risken
2011 i siffror
Många källor till resultat 2011, Mkr Kungsleden exkl Hemsö och Nordic Modular Hemsö, 50 % Nordic Modular Summa Kungsleden Hyresintäkter 1 515 835 244 2 594 Försäljningsintäkter moduler 0 288 288 Nettoomsättning 1 515 835 532 2 882 Fastighetskostnader -463-235 -49-747 Produktionskostnader moduler 0-258 -258 Bruttoresultat 1 052 600 225 1 877 Handelsnetto 56 0 0 56 Försäljnings- och administrationskostnader -183-75 -61-319 Finansnetto -507-309 -52-868 Orealiserade värdeförändringar -154 331-96 81 Resultat före skatt 264 547 17 828
Resultaträkning Mkr 2011 jan-dec 2010 jan-dec Hyresintäkter 2 594 2 120 Försäljningsintäkter modulbyggnader 288 184 Nettoomsättning 2 882 2 304 Bruttoresultat 1 877 1 545 Ökningen kommer främst från större fastighetsportfölj och bra fastighetsförvaltning Handelsnetto 56 33 Försäljnings- och administrationskostnader 319-260 Finansnetto 868-749 Orealiserade värdeförändringar 81 617 Resultat före skatt 828 1 186 Skatt 190 345 Periodens resultat efter skatt 638 841
Resultaträkning Mkr 2011 jan-dec 2010 jan-dec Hyresintäkter 2 594 2 120 Försäljningsintäkter modulbyggnader 288 184 Nettoomsättning 2 882 2 304 Bruttoresultat 1 877 1 545 Markant ökning i orderingång första halvåret med eftersläpande leveranser under hela 2011 Handelsnetto 56 33 Försäljnings- och administrationskostnader 319-260 Finansnetto 868-749 Orealiserade värdeförändringar 81 617 Resultat före skatt 828 1 186 Skatt 190 345 Periodens resultat efter skatt 638 841
Resultaträkning Mkr 2011 jan-dec 2010 jan-dec Hyresintäkter 2 594 2 120 Försäljningsintäkter modulbyggnader 288 184 Nettoomsättningen ökade med 25 procent Nettoomsättning 2 882 2 304 Bruttoresultat 1 877 1 545 Handelsnetto 56 33 Försäljnings- och administrationskostnader 319-260 Finansnetto 868-749 Orealiserade värdeförändringar 81 617 Resultat före skatt 828 1 186 Skatt 190 345 Periodens resultat efter skatt 638 841
Resultaträkning Mkr 2011 jan-dec 2010 jan-dec Hyresintäkter 2 594 2 120 Försäljningsintäkter modulbyggnader 288 184 Bruttoresultatet ökade med 21 procent i och med nyförvärven Nettoomsättning 2 882 2 304 Bruttoresultat 1 877 1 545 Handelsnetto 56 33 Försäljnings- och administrationskostnader 319-260 Finansnetto 868-749 Orealiserade värdeförändringar 81 617 Resultat före skatt 828 1 186 Skatt 190 345 Periodens resultat efter skatt 638 841
Resultaträkning Mkr 2011 jan-dec 2010 jan-dec Hyresintäkter 2 594 2 120 Försäljningsintäkter modulbyggnader 288 184 Nettoomsättning 2 882 2 304 Bruttoresultat 1 877 1 545 Handelsnetto 56 33 Försäljnings- och administrationskostnader 319-260 Finansnetto 868-749 Om försäljningslikviden jämförs med anskaffningsvärde erhålls försäljningens påverkan på utdelningsgrundande resultat vilket uppgår till 114 Mkr. Utöver handelsnettot på 56 Mkr tillkommer värdeförändringar om 66 Mkr och avdrag för uppskjuten skatt på -8 Mkr Orealiserade värdeförändringar 81 617 Resultat före skatt 828 1 186 Skatt 190 345 Periodens resultat efter skatt 638 841
Resultaträkning Mkr 2011 jan-dec 2010 jan-dec Hyresintäkter 2 594 2 120 Försäljningsintäkter modulbyggnader 288 184 Nettoomsättning 2 882 2 304 Bruttoresultat 1 877 1 545 Handelsnetto 56 33 Försäljnings- och administrationskostnader 319-260 Finansnetto 868-749 Orealiserade värdeförändringar 81 617 Resultat före skatt 828 1 186 Skatt 190 345 Periodens resultat efter skatt 638 841 Av totalen kommer 75 Mkr från Hemsö, 61 Mkr från Nordic Modular och 183 Mkr från kommersiella fastigheter, affärsutveckling samt central administration Ökning förklaras främst av att Hemsö är en fristående organisation och att fastighetsbeståndet ökat. Engångspost om 5 Mkr kommer av flytt och uppdelning av Hemsö och Kungsleden
Resultaträkning Mkr 2011 jan-dec 2010 jan-dec Hyresintäkter 2 594 2 120 Försäljningsintäkter modulbyggnader 288 184 Nettoomsättning 2 882 2 304 Bruttoresultat 1 877 1 545 Handelsnetto 56 33 Försäljnings- och administrationskostnader 319-260 Finansnettot förändrades negativt främst på grund av högre lånevolym samt nyupptagna obligationslån med högre räntemarginaler än banklån Finansnetto 868-749 Orealiserade värdeförändringar 81 617 Resultat före skatt 828 1 186 Skatt 190 345 Periodens resultat efter skatt 638 841
Resultaträkning Mkr 2011 jan-dec 2010 jan-dec Hyresintäkter 2 594 2 120 Försäljningsintäkter modulbyggnader 288 184 Nettoomsättning 2 882 2 304 Bruttoresultat 1 877 1 545 Handelsnetto 56 33 Försäljnings- och administrationskostnader 319-260 Finansnetto 868-749 Orealiserade värdeförändringar 81 617 Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 690 Mkr och motsvarar 3 procent av bokfört värde Främst hänförligt till Hemsö samt fastigheter i NRportföljen Värdeförändringar på finansiella instrument uppgår till -609 Mkr Resultat före skatt 828 1 186 Skatt 190 345 Periodens resultat efter skatt 638 841
Resultaträkning Mkr 2011 jan-dec 2010 jan-dec Hyresintäkter 2 594 2 120 Försäljningsintäkter modulbyggnader 288 184 Nettoomsättning 2 882 2 304 Bruttoresultat 1 877 1 545 Handelsnetto 56 33 Skatten är något lägre än 26,3 procent av resultatet före skatt eftersom fastighetsförsäljningarna skett via bolag Försäljnings- och administrationskostnader 319-260 Finansnetto 868-749 Orealiserade värdeförändringar 81 617 Resultat före skatt 828 1 186 Skatt 190 345 Periodens resultat efter skatt 638 841
Resultaträkning Mkr 2011 jan-dec 2010 jan-dec Hyresintäkter 2 594 2 120 Försäljningsintäkter modulbyggnader 288 184 Nettoomsättning 2 882 2 304 Bruttoresultat 1 877 1 545 Handelsnetto 56 33 Lägre utfall beror på orealiserade värdeförändringar på finansiella instrument som var negativa efter starkt sjunkande marknadsräntor Försäljnings- och administrationskostnader 319-260 Finansnetto 868-749 Orealiserade värdeförändringar 81 617 Resultat före skatt 828 1 186 Skatt 190 345 Periodens resultat efter skatt 638 841
Ökad balansomslutning med knappt 4 Mdr Mkr 2011 2010 Tillgångar 31 dec 31 dec Goodwill 201 201 Fastigheter 26 122 21 501 Fordringar och övrigt 1 146 2 045 Likvida medel 816 747 Summa tillgångar 28 286 24 494 Eget kapital och skulder Eget kapital 7 719 7 357 Räntebärande skulder 17 315 13 949 Ej räntebärande skulder 3 252 3 188 Summa eget kapital och skulder 28 257 24 494
Övergång till ny redovisningsmetod 1 januari 2012 ändras sättet att konsolidera Hemsö från klyvningsmetoden till kapitalandelsmetoden Hälften av Hemsös resultat redovisas på en rad i resultaträkningen som resultat från andelar i joint venture Hälften av värdet på Hemsös egna kapital redovisas som en tillgång på separat rad i rapport över finansiell ställning Bytet påverkar ej eget kapital, årets resultat eller utdelningsgrundande resultat Fastighetsvärdet och lånen blir lägre, vilket sänker balansomslutningen och ökar soliditeten
Resultat, klyvnings- och kapitalandelsmetoden, proforma Mkr Klyvningsmetoden Kapitalandelsmetoden Hyresintäkter 2 594 1 759 Försäljningsintäkter modulbyggnader 288 288 Nettoomsättning 2 882 2 047 Bruttoresultat 1 877 1 277 Handelsnetto 56 56 Försäljnings- och administrationskostnader -319-244 Finansnetto -868-131 Orealiserade värdeförändringar 81-250 Resultat före skatt 828 708 Skatt -190-70 Årets resultat efter skatt 638 638
Rapport över finansiell ställning, klyvnings- och kapitalandelsmetoden, proforma Mkr Klyvningsmetoden Kapitalandelsmetoden TILLGÅNGAR Goodwill 201 201 Fastigheter 26 122 15 693 Andelar i joint venture - 1 085 Fordringar på joint venture - 1 500 Fordringar och övrigt 1 147 988 Likvida medel 816 684 SUMMA TILLGÅNGAR 28 286 20 151 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 7 719 7 719 Räntebärande skulder 17 315 10 654 Ej räntebärande skulder 3 252 1 778 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 28 286 20 151
Omstrukturering i derivatportföljen ger lägre snittränta Per 31 december 2011 Lån, Mkr Ränte derivat Mkr Snittränta % 2012 17 326 200 4,3 2013 1 100 3,7 2014 2 400 3,8 2015 2 700 4,0 2016 950 3,3 2017 700 3,7 2018 3 850 4,1 2019 1 400 3,1 2020 1 200 3,4 2021 800 3,3 Snittränta lån och derivat, År Genomsnittlig räntebindningstid, År Summa derivat 17 326 15 300 4,8 4,7 Marknadsvärdering av lån och derivat 1 255 Summa 18 581
Cirka hälften av förfallen 2012 är refinansierade Per 31 december 2011 Utnyttjade krediter, Mkr Ej utnyttjade krediter, Mkr Summa krediter, Mkr 2012 8 510 3 110 11 620 2013 2 725 50 2 775 2014 2 573-2 573 2015 999-999 2016 2 044-2 044 2017 - - - 2018 303-303 2019 172-172 Summa 17 326 3 160 20 486 Genomsnittlig konverteringstid, år 1,8 1,5 Soliditet 31 dec 11 27% 31 dec 10 30% 30 jun 11 27% Kapitalandelsmetoden 38% Belåningsgrad 66% 65% 68% 67%
Förvaltningen basen i intjäningen
Stora skillnader i utfallet för finansiella mål 2007-11 Räntetäckning Avkastning EK 2007 2,7 25,6 2008 1,6-11,9 2009 1,6 3,5 2010 1,8 11,7 2011 1,9 8,1 Snitt 1,9 7,4
Aktien t.o.m. mitten av februari 2012
Totalavkastning t.o.m. mitten av februari 2012
10 största ägarna svarar för 25% av röster & kapital Nordea fonder 4,8 Pensioenfonds PGGM (NL) 3,4 Länsförsäkringar fonder 2,9 SHB fonder 2,6 Norska staten 2,4 Olle Florén och bolag 2,3 Danske Invest fonder 2,3 Fjärde AP-fonden 1,7 Andra AP-fonden 1,3 Swedbank Robur Fonder 1,1 24,8 Källa: SIS Ägarservice 31 dec 2011
Stabil portfölj men avvaktande marknadsläge Kungsledens hyresmarknad Stabil hyresmarknad men företag generellt mer vaksamma Begränsade vakanser Finansmarknaden Marknaden drivs mot kortare krediter Högre upplåningskostnader Transaktionsmarknaden Aktiviteten sjönk fjärde kvartalet Fortsatt likvid och transparent fastighetsmarknad
Förvaltning och portföljförädling i fokus 2012 Relativt stark svensk ekonomi Kvalitetsportfölj med god geografisk riskspridning borgar för stabilt kassaflöde Fokus som alltid på kundvård och portföljförädling Breddning av basen av alternativa finansieringsformer Fortsatt leta goda affärsmöjligheter Arbeta för att minska vakanser i ett fåtal större fastigheter Starkt medarbetarengagemang ger goda förutsättningar för bra förvaltningsresultat och affärsutveckling Styrelsens prognos för utdelningsgrundande resultat 2012 uppgår till 600 Mkr
Frågor?