Årsrapport 2008 Hyresfastigheter Holding II AB

Årsrapport 2008 Hyresfastigheter Holding II AB

Innehåll Huvudpunkter 2008... 3 Översikt över Hyresfastigheter Holding II AB... 4 Marknadsuppdatering... 6 Fakta om de olika fastighetsprojekten: Södertälje... 9 Eskilstuna og Strängnäs... 10 Malmö... 11 Haninge... 12 Göteborg... 13 Uppsala... 14 Linköping... 15 Markarydsbostäder... 16 Nyckeltal... 17 Årsredovisning... 18 Förvaltningsberättelse... 20 Resultaträkning... 22 Balansräkning... 23 Redovisnings- och värderingsprinciper... 25 Noter... 25 Revisionsberättelse... 28 Fastighetsöversikt... 29

Huvudpunkter 2008 DELFÖRSÄLJNING OCH FÖRÄDLING AV PORTFÖLJEN I Graflundsportföljen såldes under 2008 fem fastigheter på totalt cirka 12 000 kvm med betydande inslag av kommersiella lokaler som ett led i förädlingen av portföljen. Ombildningar och försäljningar av fyra fastigheter till bostadsrättsföreningar genomfördes också. Totalt såldes fastigheter för cirka 360 miljoner kronor och avkastningen beräknas till cirka 120 procent. HÖJDA HYRESNIVÅER Utfallet av hyreshöjningarna under 2008 blev 2,8 procent och prognoserna för hyreshöjningar under 2009 är goda. De kommunala fastighetsbolagen i Sverige har hittills fått en hyreshöjning på 3,06 procent, efter att 90 procent av bolagen har förhandlat färdigt. INVESTERINGAR I ENERGISYSTEM I Malmö och Linköping har investeringar genomförts för att minska värme- och vattenförbrukningen. Även i Göteborg genomförs ett program för att minska energiförbrukningen. Detta kommer att minska de fasta kostnaderna framöver samtidigt som det är miljövänliga åtgärder. EFFEKTIVISERING AV FÖRVALTNINGEN För att göra förvaltningen mer effektiv har Graflunds övertagit portföljen i Haninge från Newsec Asset Management och hanterar nu förvaltningen av alla portföljer i östra Sverige. Samtidigt övertog Newsec de delar av Markarydsbostäderportföljen som ligger i Västsverige. STABILA VÄRDEN Värdet av fastigheterna i bolaget är stabilt, trots den mycket turbulenta marknaden och den svaga ekonomiska utvecklingen. Avkastningskravet på fastigheterna har ökat något, men hyreshöjningen har dämpat värdefallet till cirka 0,5 procent under det senaste året. Eftersom koncernens investeringar är lånefinansierade kommer ett minskat fastighetsvärde att ge en större procentuell effekt på värdet per aktie. Detta beror på att det egenkapitalet belastas med hela värdefallet medan skulden är oförändrad. Värderingen av bolagets fastighetsportföljer görs av en oberoende tredjepart två gånger per år. UTBETALNING FÖR 2008 Osäkerheten på kapitalmarknaden har ökat under 2008. Detta har medfört ökad risk samt skapat större osäkerhet kring framtida utveckling för koncernen och aktieägarnas värden. Styrelsen har därför värderat att det ligger i bolagets och aktieägarnas långsiktiga intresse att det inte görs någon utbetalning för räkenskapsåret 2008. Grundlag för detta är att säkra koncernen en tillfredsställande likviditetsbuffert för att kunna möta eventuella krav på avbetalning av lån till följd av fallande marknadsvärden på fastigheterna. Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB 3

> 4 200 aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) > 2 200 aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Boligutleie Holding II AS (Norge) Hyresfastigheter Holding II AB (Sverige) ca 80 % ca 20 % Hyresbostäder i Sverige II AB Södertälje (Kungskatten 35 & 36 AB) 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Eskilstuna/ Strängnäs (Graflunds Invest AB) Malmö (Bostads AB Grøningen) Haninge (Fastighetsbolaget NIAM Haninge AB) Göteborg (Fastighetsbolaget Anelk & Bredfjäll AB) Uppsala (Fastighets AB Linrepan) Linköping (Fastighets AB Ostbrickan) Markarydsbostäder Ronna Park 1 145 lägenheter 89 643 kvm Hyra MSEK 86 Förvärvat november 2004 Graflunds 2 883 lägenheter 219 283 kvm Hyra MSEK 183 Förvärvat december 2004 Rosengård 867 lägenheter 73 461 kvm Hyra MSEK 61 Förvärvat december 2004 Haninge 2 270 lägenheter 168 829 kvm Hyra MSEK 153 Förvärvat mars 2005 Hammarkullen 891 lägenheter 64 927 kvm Hyra MSEK 51 Förvärvat mars 2005 Valsätra 948 lägenheter 71 119 kvm Hyra MSEK 61 Förvärvat februari 2005 Ryd/Skäggetorp 1 428 lägenheter 118 717 kvm Hyra MSEK 83 Förvärvat april 2005 Spredt Sverige 6 323 lägenheter 480 248 kvm Hyra MSEK 385 Förvärvat juni 2005 Hyresfastigheter Holding II AB Inledning Årsrapporten för 2008 innehåller, förutom en komplett årsredovisning, en del information om utvecklingen på fastighetsmarknaden i Sverige och Norden samt en uppdatering om viktiga händelser i förvaltningen av de investerade portföljerna i Hyresfastigheter Holding II AB ( HFH II ). Struktur och översikt HFH II är en fastighetsportfölj som ska bestå av hyresbostäder med centralt läge (befolkning, kommunikation) i Norden. Tillsammans med det norska systerbolaget Boligutleie Holding II AS ( BUH II ) ägde HFH II i december 2008 totalt 16 755 lägenheter i Sverige. Under det senaste året såldes 319 lägenheter, varav 256 såldes till nyetablerade bostadsrättsföreningar. I figuren ovan sammanfattas strukturen för portföljerna i BUH II och HFH II. Bolaget är inne på sitt tredje verksamhetsår. Flera åtgärder har vidtagits för att optimera förvaltningen. Graflunds har övertagit förvaltningen av Haninge och tar nu hand om alla portföljerna i östra Sverige. Newsec Asset Management förvaltar de portföljer som ligger i Västsverige. Dessutom har ett par fastigheter med en stor andel kommersiella lokaler sålts för att renodla bostadsportföljen. Läge Fastighetsportföljen består av totalt åtta projekt. Sju av projekten ligger i kommunerna Haninge (Storstockholm), Göteborg, Malmö, Uppsala, Eskilstuna, Södertälje och Linköping. Dessutom köptes AB Markarydbostäder i juni 2005. Den här portföljen har lägenheter i eller i närheten av Storstockholm, Norrköping, Södertälje, Landskrona och Markaryd. Figuren på nästa sida visar fastigheternas geografiska läge. Utbetalning för 2008 Osäkerheten på kapitalmarknaden har ökat under 2008. Detta har medfört ökad risk samt skapat större osäkerhet kring framtida utveckling för koncernen och aktieägarnas värden. Styrelsen har därför värderat att det ligger i bolagets och aktieägarnas långsiktiga intresse att det inte görs någon utbetalning för räkenskapsåret 2008. Grundlag för detta är att säkra koncernen en tillfredsställande likviditetsbuffert för att kunna möta eventuella krav på avbetalning av lån till följd av fallande marknadsvärden på fastigheterna. 4 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB

Luleå Umeå Östersund Söderhamn 6 Karlstad Eskilstuna 2 1 8 8 STOCKHOLM 4 7 8 Linköping Göteborg 5 Jönköping 8 8 Malmö 3 Fastigheter 1. Södertälje 5. Göteborg 2. Eskilstuna/Strängnäs 6. Uppsala 3. Malmö 7. Linköping 4. Haninge 8. Markarydsbostäder Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB 5

BNP tillväxt i Norden (%) 6 5 4 3 2 1 0-1 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009E Norge Sverige Finland Danmark Källa: SEB/Newsec Transaktionsvolym (Mrd EURO) 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Norge Sverige Finland Danmark Källa: Newsec Marknadsuppdatering Utveckling på fastighetsmarknaden i Norden Norden drabbades av den globala finanskrisen på allvar under andra halvåret 2008 och prognoserna för 2009 tyder på att lågkonjunkturen fortsätter under hela året. Aktiviteten på fastighetsmarknaden avtog under 2008 som en följd av stor osäkerhet på marknaden och problem med lånefinansiering. Vi har samtidigt sett en markant ökning av direktavkastningen/yielden 1. Till följd av bland annat att avståndet mellan köparnas och säljarnas förväntningar är stort har färre transaktioner genomförts på marknaden jämfört med 2007. Då aktörerna tyngs av ökade avkastningskrav förväntas attraktiva investeringsmöjligheter komma ut på marknaden, framför allt för aktörer som är mindre beroende av lånefinansiering. Källa: Aberdeen, Newsec, ING Real Estate Makroekonomisk utveckling i Sverige För den svenska ekonomin blev 2008 ett betydligt svagare år jämfört med förväntningarna i början av året. Det berodde främst på att den ekonomiska aktiviteten minskade dramatiskt under fjärde kvartalet och BNP-tillväxten föll med -4,9 procent. Detta innebar att BNP-tillväxten för 2008 föll med -0,2 procent och vi måste gå ända tillbaka till början av 1990 för att hitta motsvarande negativa utveckling för ekonomin. Exporten och orderingången har fallit dramatiskt och antalet varsel om uppsägning är högt. Inflationen steg under stora delar av 2008, men en kraftig nedgång i slutet av året gav en förändring på 1,3 procent i januari jämfört med samma period 2008. Inflationen förväntas ligga kvar på en låg nivå under 2009. Den norska och svenska kronan försvagades kraftigt mot den amerikanska dollarn och euron under andra halvåret 2008 och medan den norska kronan har stärkts sedan nyår har den svenska kronans svaga utveckling fortsatt. Den svenska kronan har försvagats med cirka 14 procent mot den norska kronan under januari och februari. Styrräntan i Sverige sänktes från 4,75 procent till 2 procent under 2008. För att motverka att produktionen och sysselsättningen blir för svag och inflationen för låg valde riksbanken att än en gång sänka räntan med en procentenhet i januari. Styrräntan ligger nu på en procent. Riksbanken utgår från att räntan kan komma att sänkas ytterligare under första halvåret 2009. Källor: SCB, SEB, Riksbanken Fastighetsmarknaden i Sverige Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden blev högre än förväntat under 2008 som en följd av några enstaka stora transaktioner. Statligt ägda Vasakronan såldes till AP-Fastigheter för 41,1 miljarder kronor i juli och är den största fastighetstransaktionen som någonsin genomförts i Sverige. Totalt omsattes fastigheter för 132,8 miljarder kronor i Sverige under 2008, vilket är en minskning med cirka nio procent jämfört med 2007. Marknadsandelen för transaktioner som gjorts av internationella aktörer ökade till cirka 60 procent under 2007, men minskade under 2008 till cirka 25 procent. Under 2007 stabiliserades direktavkastningsnivån i Sverige med en svagt stigande tendens under andra halvåret, bland annat som en följd av en högre räntenivå och större osäkerhet/risk på marknaden. Den här utvecklingen fortsatte under hela 2008 som en följd av turbulensen på finansmarknaderna med ökad osäkerhet och problem med lånefinansiering. Trots en betydligt lägre räntenivå har utvecklingen med ökade avkastningskrav fortsatt under 2009. Källa: Newsec, ING Real Estate 1 Direktavkastning/yield kan definieras som driftsnetto (hyresintäkter minus ägarkostnader) dividerat med fastighetens värde. Vid oförändrat driftsnetto ger en ökad direktavkastning lägre fastighetsvärde, medan en minskad direktavkastning ger högre fastighetsvärde. 6 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB

Årlig hyresökning för hyresbostäder i Sverige (%) 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Källa: SCB Bostadsmarknaden i Sverige En hög andel av befolkningen i Sverige hyr sin bostad och 39 procent av alla bostäder i Sverige är hyresbostäder. Detta ger en stor och välfungerande hyresmarknad samtidigt som priset per kvadratmeter ligger betydligt under kostnaden för nybyggnation, vilket bidrar till att minska risken med investeringen. Den svenska marknaden för hyresbostäder är en marknad med i huvudsak reglerade hyror. I praktiken justeras hyrorna i förhållande till kostnadsökningarna för de kommunala bostadsbolagen och hyrorna varierar därför inte särskilt mycket. Detta innebär att hyresintäkterna för portföljen är stabila och risken på intäktssidan är främst risken för vakanser. Utveckling på efterfrågesidan beror på befolkningssituationen i området, medan utbudssidan beror på bostadsbyggandet. Under 2008 fortsatte den positiva utvecklingen för hyresnivån i Sverige med en ökning på 2,7 procent för de kommunala bolagen och 2,8 procent för de privata bolagen. Prognoserna för hyreshöjningarna under 2009 är också goda och resultatet av hyresförhandlingarna hittills ger en hyreshöjning på drygt tre procent. Källor: Hem & Hyra, Newsec Valsätra i Uppsala Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB 7

Volym för BRF-ombildningar (MSEK) 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Marknaden för ombildning till bostadsrätter i Sverige Ombildning av hyreslägenheter till bostadsrättslägenheter eller bostadsrättsföreningar (BRF) har varit mycket populärt under de senaste åren och en utveckling har ägt rum där fler och fler vill äga sin egen bostad/lägenhet. Antalet bostadsrättsombildningar ökade markant under 2007 och 2008 och en viktig orsak till detta var att den så kallade stopplagen, en lag som i princip hindrade de kommunala bolagen från att genomföra ombildningar, upphörde att gälla i juli 2007. Figuren ovan visar den totala volymen för ombildningar under de senaste sex åren. Den kraftiga sänkningen av styrräntan i Sverige har påverkat kostnadsbilden i en bostadsrättsombildning positivt, vilket gör det mer attraktivt för hyresgästerna att investera i den egna bostaden. Priserna på bostadsrättslägenheter i Sverige föll med cirka två procent under 2008, men har haft en positiv utveckling i början av 2009 till följd av den låga räntenivån. Källor: Tenzing, Stockholms Statistikkontor, Mäklarstatistik 8 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB

1. 2. 4. 6. 1 2. Gården 2 3 4. Gården 1 5. Sjöboden 1 3. 5. 7. 6 7. Fäboden 3 Södertälje Fastighetsportföljen i Ronna Park i Södertälje, består av 22 fastigheter med lägenheter i sju våningar, som är uppförda i slutet av 1960-talet, men som renoverades under 80- och 90-talen. Byggnaderna är i relativt gott tekniskt skick. Södertälje är en kommunikationsknutpunkt för Mälardalsregionen och här möts Europavägarna E4 och E20 samt tåg och pendeltågtrafik. Södertälje är en förortskommun till Stockholm och ingår i Stockholms läns väl utbyggda kollektivtrafiknät. Pendeltåget till och från Stockholm går fyra gånger i timmen och tar cirka 40 minuter. Portföljen har under 2008 haft en fortsatt god utveckling när det gäller vakansgraden, som nu ligger på nästan noll. Detta är mycket positivt för området. Förvaltningen arbetar med att effektivisera driften och under 2008 installerades sparventiler för att minska vattenförbrukningen. Tyvärr har det uppstått en del vattenskador under det senaste året och förebyggande åtgärder kommer att genomföras under 2009 för att minska vattenläckagen. Det finns också behov av att renovera några dåliga lägenheter under 2009. Det är stort tryck på hyresbostäder i Södertälje och det finns goda förutsättningar att behålla en låg vakansgrad under den närmaste framtiden. Hyreshöjningen för 2009 blev relativt bra med en höjning på 4,75 procent. Andel av årliga hyresintäkter 8 % Nyckeltal Antal byggnader 21 Antal lägenheter 1 145 Areal 89 643 kvm Andel bostäder 94 % Andel kommersiella lokaler 6 % Hyresintäkter 2008 MSEK 86 Teknisk och ekonomisk förvaltare Graflunds Investeringstillfälle november 2004 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB 9

1. 3. 5. 7. 1. Bonden 12 2. Forbomsvreten 22 3. Frimuraren 8 4. Nybyggaren 9 5. Notarien 12 6. Venus 10 7. Vaksamheten 8 8. Trevanden 1 2. 4. 6. 8. Eskilstuna og Strängnäs Portföljen består av cirka 100 byggnader med centralt läge i Eskilstuna och Strängnäs. Eskilstuna och Strängnäs är två städer i Mälardalen med goda kommunikationer till Stockholm. Med tåg tar det cirka 50 minuter respektive en timme till centralstationen i huvudstaden. Framför allt Strängnäs har fått allt flera invånare som pendlar till Stockholm under de senaste åren. Under 2008 genomfördes försäljning av fyra fastigheter till nyetablerade bostadsrättsföreningar. Totalt omfattade detta 256 lägenheter och cirka 21 000 kvm. Det totala försäljningspriset låg på 362 miljoner kronor och avkastningen är beräknad till cirka 110 procent. Under 2008 såldes också fem fastigheter med tyngdpunkt på kommersiella lokaler. Fastighetsvärdet vid denna försäljning var 98 miljoner kronor och avkastningen på insatt eget kapital beräknas till cirka 170 procent. I fastigheten Vaksamheten 8 i Eskilstuna har Försäkringskassan tecknat ett nytt sex år långt hyresavtal omfattande cirka 3 000 kvm. Lokalerna kommer samtidigt att renoveras. Andel av årliga hyresintäkter 19 % Nyckeltal Antal byggnader 91 Antal lägenheter 2 883 Areal 219 283 kvm Andel bostäder 90 % Andel kommersiella lokaler 10 % Hyresintäkter 2008 MSEK 183 Teknisk och ekonomisk förvaltare Graflunds Investeringstillfälle december 2004 10 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB

1. 3. 5. 7. 2. 4. 6. 8. 1 8. Kronodirektören Malmö Portföljen i Malmö består av 21 fastigheter i stadsdelen Rosengård. Fastigheterna är på tre, sex respektive nio våningar och har gemensam infrastruktur och utemiljö. I stadsdelen Rosengård i Malmö möts människor från olika kulturer. Antalet invånare är cirka 21 000 och majoriteten har utländsk bakgrund. Ett energiprojekt är färdigställt och har redan gett vissa effekter genom minskad värme- och vattenförbrukning. Portföljen har många hyresgäster och stort slitage både i lägenheterna och på utemiljön. Rosengård har fått mycket negativ medieuppmärksamhet på senare tid på grund av integrationsutmaningar och eftersatt underhåll. Förhoppningsvis kommer detta att vinklas mer positivt när renoveringsinsatserna börjar märkas. Förvaltningen har med hjälp från det tekniska konsultföretaget Ramböll gjort en genomgång av alla lägenheterna för att bedöma renoveringsbehovet. Utifrån detta har man tagit fram en renoveringsplan för att utveckla fastigheterna och området. Ett fem år långt renoveringsprogram planeras där man rustar upp en gård varje år. För att ge området ett lyft kommer man att genomföra extra insatser under det kommande året för att hantera allt akut underhållsbehov som bland annat omfattar renovering av 90 120 badrum och 25 40 kök samt byte av 470 600 fönster. Andel av årliga hyresintäkter 6 % Nyckeltal Antal byggnader 21 Antal lägenheter 867 Areal 73 461 kvm Andel bostäder 96 % Andel kommersiella lokaler 4 % Hyresintäkter 2008 MSEK 61 Teknisk och ekonomisk förvaltare Newsec Asset Management Investeringstillfälle december 2004 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB 11

1. 4. 6. 1. Kalvsvik 11:1083 2 3. Kalvsvik 11:35 4 5. Söderbymalm 7:51 6. Vendelsö 3:1075 7. Vendelsö 3:114 2. 3. 5. 7. Haninge Den här fastighetsportföljen ligger i Haninge kommun som är en del av Storstockholmsregionen. De åtta fastigheterna ligger i tre områden i Haninge och består huvudsakligen av bostadsfastigheter. Det finns fina grönområden kring fastigheterna. Haninge är en attraktiv kommun 20 km från centrala Stockholm och är ett av landets största tillväxtområden. Närheten till storstaden kombineras med närheten till en vacker skärgård och vidsträckt natur. Kommunikationsmöjligheterna från Haninge in till huvudstaden är goda. Uppbyggnaden av ett förvaltningskontor och en lokal i Jordbro, med närbutik, bageri och samlingslokal, är genomförd, vilket är positivt för området. Fyra värmecentraler har bytts ut och justerats under 2008. Tidigare genomförd el-separering gör att bolaget inte drabbas lika kraftigt av de högre elpriserna. Graflunds har övertagit förvaltningen av portföljen efter Newsec. Övergången har gått smidigt och kommer att medföra en mer effektiv uppföljning av fastigheterna. Andel av årliga hyresintäkter 14 % Nyckeltal Antal byggnader 112 Antal lägenheter 2 270 Areal 168 829 kvm Andel bostäder 95 % Andel kommersiella lokaler 5 % Hyresintäkter 2008 MSEK 153 Teknisk och ekonomisk förvaltare Graflunds Investeringstillfälle mars 2005 12 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB

1. 3. 5. 7. 1 6. Hjällbo 35:2-35:11 2. 4. 6. 8. 7 8. Hjällbo 31:8 Göteborg Göteborgsportföljen består av 14 fastigheter med lägenheter i Hammarkullen, ca 18 km norr om Göteborgs centrum. Byggnaderna uppfördes 1968/1969, men lägenheterna har moderniserats på senare tid. Göteborg är Sveriges andra största stad med nästan 500 000 invånare och en stabilt stark befolkningstillväxt. Hammarkullen är en förort i nordöstra Göteborg med en mångkulturell befolkning. Området är anslutet till Göteborgs mycket goda kollektivtrafiknätverk. Portföljen i Hammarkullen har stor efterfrågan och det finns inga vakanser. Driftsmässigt har förvaltningen ingått ett samarbete med Göteborg Energi om att förbättra energisystemen under en femårsperiod. Efter förbättringarna kommer energiförbrukningen att minska och ge lägre driftskostnader. På grund av krav från Räddningstjänsten fanns det behov av att förstärka takets bärförmåga i de underjordiska garageanläggningarna på området. Det har också kommit myndighetskrav om säkerhetsdörrar i hissarna. Båda dessa krav har medfört extrakostnader. Under 2009 kommer förvaltningen att fortsätta arbetet med tryggheten på området och man planerar att installera kameraövervakning i vissa källare. Det kommer också att finnas behov av att renovera en del sämre lägenheter under 2009. Andel av årliga hyresintäkter 5 % Nyckeltal Antal byggnader 14 Antal lägenheter 891 Areal 64 927 kvm Andel bostäder 96 % Andel kommersiella lokaler 4 % Hyresintäkter 2008 MSEK 51 Teknisk och ekonomisk förvaltare Newsec Asset Management Investeringstillfälle mars 2005 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB 13

1. 3. 5. 7. 1 8. Valsätra 2. 4. 6. 8. Uppsala Portföljen består av nio fastigheter i Valsätra i Uppsala kommun, cirka sju km sydväst om centrum. Fastigheterna består av sex punkthus och 40 lägre hus som ligger samlade kring ett gemensamt grönområde. Byggnaderna uppfördes under perioden 1969 1971. Uppsala har haft en stark befolkningsutveckling under de senaste åren och är med sina cirka 185 000 invånare Sveriges fjärde största stad. Tillväxten förväntas fortsätta, inte minst tack vare utbyggnaden av infrastrukturen i området. Portföljen har stabil drift och inga vakanser. Det byggs många bostadsrätter i området, men brist på hyreslägenheter gör att efterfrågan är stor. För att förebygga vattenskador dras avloppsrören om. Under 2008 fanns det behov av att byta ut en del äldre vitvaror. Passersystem är installerade i vissa hus och tvättstugor, något som hyresgästerna uppskattar. En PCB-inventering (miljögift som kan finnas i fog- eller golvmassor) har genomförts och sanering kommer att genomföras fram till 2013. Andel av årliga hyresintäkter 6 % Nyckeltal Antal byggnader 44 Antal lägenheter 948 Areal 71 119 kvm Andel bostäder 91 % Andel kommersiella lokaler 9 % Hyresintäkter 2008 MSEK 61 Teknisk och ekonomisk förvaltare Graflunds Investeringstillfälle februari 2005 14 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB

1. 3. 5. 7. 1 2. Gulsparven 2 2. 4. 6. 8. 3 8. Ostbrickan 2 Linköping Portföljen består av fastigheter i stadsdelarna Skäggetorp och Ryd i Linköpings kommun. Huvuddelen av portföljen ligger i Ryd, i närheten av universitetet i Linköping. Linköping är Sveriges femte största kommun med cirka 140 000 invånare. Högteknologisk och forskningsinriktad industri har länge varit utmärkande för staden. Staden har goda kommunikationsmöjligheter genom vägnät och järnväg. Stadsdelarna Skäggetorp och Ryd ligger nordväst respektive väst om Linköpings centrum. Ryd är den stadsdel i Linköping där det bor flest studenter. Under 2008 har en uppgradering av värmesystemet i sex byggnader genomförts. Fler uppgraderingar planeras under 2009. Under 2008 installerades också bokningssystem i alla tvättstugor. Vakansgraden i Linköping har ökat något under det senaste året. Förvaltningen har nu extra fokus på uthyrning för att vända den negativa trenden. En del av de tomma lägenheterna behöver renoveras innan de kan hyras ut. Andel av årliga hyresintäkter 8 % Nyckeltal Antal byggnader 134 Antal lägenheter 1 428 Areal 118 717 kvm Andel bostäder 97 % Andel kommersiella lokaler 3 % Hyresintäkter 2008 MSEK 83 Teknisk och ekonomisk förvaltare Graflunds Investeringstillfälle april 2005 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB 15

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. Bäckgården 1 5 (Huddinge) Renen 13 (Markaryd) Kopparvägen 3 (Landskrona) 1. 3. Märsta 1-167 Ekoporten (Norrköping) Porten (Norrköping) Grinstugan 1 (Södertälje) Rödvenen 4 (Södertälje) 2. 4. 5. 6. 7. 8. Luleå Markarydsbostäder Umeå Östersund Markarydsbostäder är en spridd portfölj som ligger i närheten av eller i större städer i södra Sverige. Portföljen innehåller 6 300 lägenheter och är den största enskilda investering som gjorts i HFH II. Söderhamn Cirka 55 procent av intäkterna kommer från områdena Norrköping och Södertälje. Resten av portföljen ligger i Storstockholmsområdet samt i Landskrona och Markaryd. Karlstad Eskilstuna Linköping STOCKHOLM Hyreshöjningarna för portföljen blev i genomsnitt tre procent, vilket är rimligt i förhållande till inflation och kostnadsökningar. Vakansgraden i Norrköping är fortsatt relativt hög och ligger på cirka åtta procent. Förvaltningen kommer att ha starkt fokus på uthyrningsaktiviteter under 2009. För Södertälje har utvecklingen av vakansgraden varit mycket positiv och denna ligger nu nära noll. I Vårby har man startat ett projekt (Vårbygruppen) i samarbete med kommunen och andra fastighetsägare i området för att erbjuda ungdomar olika aktiviteter och minska bråk och skadegörelse. Efter sammanslagningen av Graflunds och Markarydsbostäder har förvaltningskostnaderna minskat något genom en mer effektiv organisation. Antalet vattenskador har ökat på flera Göteborg Malmö Jönköping ställen i portföljen och man genomför nu flera proaktiva åtgärder som att spola avloppen. PCB-sanering inleds under 2009 och kommer att pågå i flera etapper under några år framöver. Under 2009 kommer det också att finnas behov av att renovera en del lägenheter som är i dåligt skick. Andel av årliga hyresintäkter 36 % Nyckeltal Antal byggnader 13 Antal lägenheter 6 323 Areal 480 248 kvm Andel bostäder 92 % Andel kommersiella lokaler 8 % Hyresintäkter 2008 MSEK 385 Teknisk och ekonomisk förvaltare Graflunds Investeringstillfälle juni 2005 16 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB

Nyckeltal Hyresfastigheter Holding II AB äger 20,26 % av aktierna i Hyresbostäder i Sverige II AB («HBS II»). Koncernredovisningen upprättas av det norska moderbolaget. Den officiella årsredovisningen för HFH II omfattar endast moderbolagets redovisning, och visar inte utfallet från den underliggande driften i fastighetsportföljerna. Nedan visas därför nyckeltal från resultat- och balansräkningen för HBS II. Hyresbostäder i Sverige II AB (SEK i tusentals kronor) Resultaträkning 2008 2007 Intäkter 1 163 559 1 068 366 Driftskostnader -651 881-652 214 Övriga kostnader -38 336-39 560 Av- och nedskrivningar -134 875-78 268 Driftsresultat 338 467 298 324 Finansiellt resultat -228 283-241 983 Resultat före skatt 110 184 56 342 Skatt 18 916-36 073 Resultat efter skatt 129 100 20 268 (SEK i tusentals kronor) Balansräkning 2008 2007 Materiella anläggningstillgångar 7 644 917 7 979 362 Finansiella anläggningstillgångar 2 586 2 541 Summa anläggningstillgångar 7 647 503 7 981 903 Omsättningstillgångar 2 093 372 2 567 709 Summa Tillgångar 9 740 875 10 549 612 Eget kapital 1 762 111 2 032 982 Avsättningar och obeskattade reserver 440 101 459 023 Långfristiga skulder 7 055 687 7 550 309 Kortfristiga skulder 482 976 507 298 Summa skulder 7 538 663 8 057 607 Summa Eget kapital och skulder 9 740 875 10 549 612 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB 17

18 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB

Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB 19

20 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB

Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB 21

22 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB

Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB 23

24 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB

Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB 25

26 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB

Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB 27

28 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB

Fastighetsöversikt Lägenheter Kommersiella lokaler Totalt Tax. värde 2008 (TSEK) Fastighet Kommun Antal kvm Antal kvm kvm Garage/ Ppl Byggnad Tomt Totalt Sjöboden 1 Södertälje 340 26 802 3 108 26 910 735 125 130 30 909 156 039 Fäboden 3 Södertälje 224 16 866 3 152 17 018 106 443 21 129 127 572 Hemmanet 4 Södertälje 188 11 700 14 2 954 14 654 74 604 17 770 92 374 Gården 2 Södertälje 393 29 270 13 1 791 31 061 326 153 193 37 217 190 410 Summa Södertälje 1 145 84 638 33 5 005 89 643 1 061 459 370 107 025 566 395 Kronodirektören 2 Malmö 160 13 000 5 841 13 841 170 72 800 3 201 76 001 Kronodirektören 4 Malmö 163 13 058 4 506 13 564 164 73 000 1 738 74 738 Kronodirektören 5 Malmö 138 10 857 7 1 051 11 908 138 59 800 4 999 64 799 Kronodirektören 6 Malmö 54 4 613 1 155 4 768 0 25 600 187 25 787 Kronodirektören 7 Malmö 53 4 613 1 152 4 765 108 25 800 203 26 003 Kronodirektören 8 Malmö 113 8 840 0 0 8 840 198 48 800 0 48 800 Kronodirektören 9 Malmö 92 7 536 3 426 7 962 9 41 600 1 397 42 997 Kronodirektören 10 Malmö 94 7 739 2 74 7 813 94 42 600 105 42 705 Summa Rosengård 867 70 256 23 3 205 73 461 881 390 000 11 830 401 830 Kalvsvik 11:1084 Haninge 162 10 582 20 510 11 092 123 43 267 12 516 55 783 Kalvsvik 11:23 Haninge 228 16 827 47 1 466 18 293 284 66 200 20 516 86 716 Kalvsvik 11:35 Haninge 349 23 616 9 868 24 484 303 94 502 27 183 121 685 Kalvsvik 11:1083 Haninge 211 13 813 9 212 14 025 136 54 993 15 801 70 794 Kalvsvik 11:18 Haninge 162 11 277 15 246 11 523 158 44 686 13 144 57 830 Vendelsö 3:114 Haninge 453 31 269 55 3 536 34 805 508 123 104 37 842 160 946 Vendelsö 3:1075 Haninge 108 5 851 10 284 6 135 90 21 413 7 002 28 415 Söderbymalm 7:51 Haninge 597 47 568 10 904 48 472 638 233 994 49 889 283 883 Summa Haninge 2 270 160 803 175 8 026 168 829 2 240 682 159 183 893 866 052 Hjällbo 31:8 Göteborg 204 15 477 32 505 15 982 130 45 347 12 770 58 117 Hjällbo 35:2 35:11 Göteborg 687 47 146 26 1 799 48 945 162 429 39 173 201 602 Summa Hammarkullen 891 62 623 58 2 304 64 927 130 207 776 51 943 259 719 Valsätra 33:1 Uppsala 304 21 234 91 2 369 23 603 397 96 400 25 205 121 605 Valsätra 19:1, 34:1 Uppsala 167 12 319 63 339 12 658 169 49 379 13 866 63 245 Valsätra 34:3, 40:1 Uppsala 174 11 808 46 680 12 488 162 53 652 13 607 67 259 Valsätra 36:1 Uppsala 303 19 450 42 2 920 22 370 5 85 200 22 663 107 863 Valsätra 36:1 Uppsala 130 130 Valsätra 36:4 Uppsala 3 461 889 4 350 Valsätra 36:5 Uppsala 220 220 Summa Uppsala 948 64 811 242 6 308 71 119 733 288 092 76 580 364 672 Gulsparven 2 Linköping 540 42 705 81 2 251 44 956 535 219 110 69 568 288 678 Ostbrickan 2 Linköping 888 72 608 47 1 153 73 761 852 380 743 120 226 500 969 Summa Ostbrickan 1 428 115 313 128 3 404 118 717 1 387 599 853 189 794 789 647 Vaksamheten 8 Eskilstuna 29 2 101 3 3 278 5 379 121 24 600 5 863 30 463 Nybyggaren 10 Eskilstuna 61 4 786 3 551 5 337 49 25 430 8 029 33 459 Serganten 8 Eskilstuna 18 1 088 1 90 1 178 4 5 339 1 356 6 695 Nålsticket 2 Eskilstuna 78 4 130 3 2 065 6 195 45 35 000 6 390 41 390 Nybyggaren 11 Eskilstuna 86 6 423 8 423 6 846 76 32 539 10 521 43 060 Nybyggaren 12 Eskilstuna 56 3 876 3 876 20 023 6 200 26 223 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB 29

Lägenheter Kommersiella lokaler Totalt Tax. värde 2008 (TSEK) Fastighet Kommun Antal kvm Antal kvm kvm Garage/ Ppl Byggnad Tomt Totalt Nybyggaren 9 Eskilstuna 60 4 292 4 225 4 517 14 21 611 6 800 28 411 Fäktaren 1 Eskilstuna 25 2 074 1 92 2 166 8 277 2 527 10 804 Friheten 5 Eskilstuna 25 1 685 1 150 1 835 7 559 2 000 9 559 Flintan 14 Eskilstuna 40 2 420 3 80 2 500 44 10 956 2 873 13 829 Fäktaren 3 Eskilstuna 20 1 498 6 1 349 2 847 9 408 2 749 12 157 Fäktaren 4 Eskilstuna 22 1 526 3 103 1 629 7 740 1 956 9 696 Fäktaren 5 Eskilstuna 15 1 064 1 064 4 956 1 263 6 219 Fäktaren 6 Eskilstuna 30 1 633 1 73 1 706 6 6 439 2 040 8 479 Friheten 11 Eskilstuna 305 16 078 35 1 575 17 653 145 69 200 20 141 89 341 Fakiren 7 Eskilstuna 176 10 316 4 120 10 436 65 41 346 12 272 53 618 Favören 1 Eskilstuna 82 4 663 3 264 4 927 50 19 494 5 496 24 990 Venus 10 Eskilstuna 27 1 745 2 128 1 873 56 9 608 2 163 11 771 Venus 11 Eskilstuna 80 5 704 3 16 5 720 27 011 6 611 33 622 Venus 12 Eskilstuna 67 4 770 1 35 4 805 23 062 5 625 28 687 Venus 8 Eskilstuna 18 1 074 1 40 1 114 4 896 1 304 6 200 Venus 9 Eskilstuna 10 537 3 286 823 3 057 801 3 858 Navigatören 2 Eskilstuna 80 5 484 5 160 5 644 33 18 367 6 428 24 795 Navigatören 3 Eskilstuna 80 5 503 8 137 5 640 36 19 193 6 472 25 665 Notarien 7 Eskilstuna 160 12 340 17 174 12 514 32 40 591 14 856 55 447 Notarien 8 Eskilstuna 56 4 924 5 133 5 057 16 100 5 879 21 979 Notarien 9 Eskilstuna 104 7 418 9 72 7 490 24 426 8 818 33 244 Notarien 11 Eskilstuna 104 7 417 14 394 7 811 25 395 8 988 34 383 Notarien 12 Eskilstuna 103 8 242 15 462 8 704 67 27 438 9 829 37 267 Forsbomsvreten 16 Eskilstuna 24 1 789 3 66 1 855 12 5 571 2 124 7 695 Forsbomsvreten 20 Eskilstuna 12 888 2 25 913 4 458 1 054 5 512 Forsbomsvreten 21 Eskilstuna 12 876 3 92 968 4 3 421 1 040 4 461 Forsbomsvreten 22 Eskilstuna 48 3 963 9 407 4 370 55 15 880 4 890 20 770 Frimuraren 8 Eskilstuna 21 1 630 3 180 1 810 17 8 556 2 010 10 566 Bonden 12 Strängnäs 61 3 854 12 267 4 121 105 23 084 8 152 31 236 Bonden 13 Strängnäs 12 911 1 2 326 3 237 13 600 3 094 16 694 Bonden 14 Strängnäs 28 1 749 8 2 731 4 480 21 200 6 821 28 021 Åkern 16 Strängnäs 30 2 297 5 306 2 603 13 118 4 993 18 111 Trevnaden 1 Strängnäs 66 4 145 13 513 4 658 60 27 230 6 518 33 748 Trevnaden 2 Strängnäs 76 5 765 7 571 6 336 35 081 8 966 44 047 Läraren 11 Strängnäs 42 2 910 10 512 3 422 56 18 470 4 578 23 048 Åkern 1 Strängnäs 16 1 015 1 155 1 170 68 5 919 2 157 8 076 Åkern 3 Strängnäs 42 3 116 2 92 3 208 18 472 6 704 25 176 Åkern 5 Strängnäs 18 1 308 1 160 1 468 7 614 2 779 10 393 Järpen 1 Strängnäs 54 3 638 10 1 245 4 883 183 18 096 6 443 24 539 Järpen 3 Strängnäs 54 3 437 4 119 3 556 15 162 5 057 20 219 Järpen 4 Strängnäs 54 3 642 3 24 3 666 15 604 5 400 21 004 Ekhovsgärdet 1 Mariefred 76 5 029 3 81 5 110 79 13 752 5 961 19 713 Ekhovsgärdet 2 Mariefred 22 1 476 1 476 16 025 7 072 23 097 Ekhovsgärdet 3 Mariefred 30 2 487 5 51 2 538 12 400 4 972 17 372 Ekhovsgärdet 4 Mariefred 24 2 034 2 034 10 000 4 066 14 066 Ekhovsgärdet 5 Mariefred 28 2 318 7 235 2 553 12 154 4 790 16 944 Skönsta 1 Mariefred 16 1 557 1 5 1 562 16 8 818 3 116 11 934 Summa Graflunds 2 883 196 645 275 22 638 219 283 1 498 932 746 289 007 1 221 753 30 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB

Lägenheter Kommersiella lokaler Totalt Tax. värde 2008 (TSEK) Fastighet Kommun Antal kvm Antal kvm kvm Garage/ Ppl Byggnad Tomt Totalt Valvet 1 Norrköping 367 20 641 0 0 20 641 155 84 400 21 492 105 892 Dörren 12 & 14 Norrköping 721 46 873 8 526 47 399 670 191 629 49 592 241 221 Röken 22 Norrköping 116 8 956 7 1 994 10 950 97 42 549 11 583 54 132 Porten 16 Norrköping 469 36 264 5 609 36 873 443 154 479 38 396 192 875 Plysaren 13 Norrköping 222 18 220 4 328 18 548 186 81 248 20 371 101 619 Pallas 75 Landskrona 3 328 1 484 812 0 3 097 792 3 889 Pallas 77 Landskrona 4 298 0 0 298 0 1 338 297 1 635 Ganymedes 23 Landskrona 18 1 210 3 174 1 384 0 5 199 1 351 6 550 Sten Sture 1 Landskrona 39 2 587 3 202 2 789 27 12 752 2 796 15 548 Gröna Lund 4 Landskrona 16 1 352 3 609 1 961 16 7 990 2 009 9 999 Neptun 36 Landskrona 52 4 922 2 259 5 181 47 22 480 6 448 28 928 Svanen 13 Landskrona 30 2 695 4 792 3 487 0 13 619 3 354 16 973 Nimrod 32 Landskrona 23 1 849 2 65 1 914 4 6 548 1 404 7 952 Norra Roten 26 Landskrona 24 1 850 1 496 2 346 0 9 065 2 233 11 298 Juno 21 Landskrona 8 580 1 25 605 0 1 917 624 2 541 Herkules 26 Landskrona 22 1 436 0 0 1 436 3 4 654 1 437 6 091 Gjutaren 24 Landskrona 25 1 672 0 0 1 672 24 5 800 1 672 7 472 Tycho Brahe 5 Landskrona 45 3 285 3 555 3 840 45 23 126 7 108 30 234 Tycho Brahe 23 Landskrona 49 3 333 2 75 3 408 20 0 0 0 Tycho Brahe 30 Landskrona 15 1 341 0 0 1 341 0 5 000 1 345 6 345 Minerva 18 Landskrona 25 1 860 0 0 1 860 23 6 000 1 541 7 541 Linné 8 Landskrona 25 2 113 0 0 2 113 0 27 873 8 719 36 592 Linné 42 Landskrona 83 5 875 6 500 6 375 25 0 0 0 Gröna Lund 29 Landskrona 12 1 450 6 1 222 2 672 0 7 637 4 094 11 731 Pallas 40 Landskrona 17 1 013 3 177 1 190 0 4 649 1 174 5 823 Kungsörnen 2 Landskrona 8 836 1 80 916 0 3 382 901 4 283 Kopparängen 3 Landskrona 245 16 786 42 1 838 18 624 27 55 624 13 364 68 988 Märsta 1:167 Sigtuna 362 23 791 26 2 920 26 711 261 107 064 34 192 141 256 Valsta 3:8 Sigtuna 312 25 536 34 4 697 30 233 255 104 989 32 713 137 702 Finnsta 1:11 1:12 Bro 187 13 348 7 500 13 848 201 54 219 16 440 70 659 Finnsta 1:14 1:17 Bro 353 27 164 11 745 27 909 383 116 639 35 787 152 426 Finnsta 1:13 Bro 0 0 9 1 263 1 263 1 713 868 2 581 Bäckgården 1 5 & 7 Huddinge 695 47 215 45 3 717 50 932 401 192 351 56 455 248 806 «Wasagårdarna»: Åkervenen 3, Rödvenen 4, Strandrågen 4, Svingeln 2 Södertälje 596 41 880 0 0 41 880 445 208 910 51 941 260 851 Ängsgröen 1 & 3 Södertälje 0 0 15 4 302 4 302 33 19 000 3 505 22 505 Vårbrodden 2 Södertälje 0 0 0 0 0 1 178 46 224 Grindstugan 1 Södertälje 131 8 804 4 242 9 046 79 48 330 10 295 58 625 Topasen 6 Södertälje 237 16 231 2 260 16 491 155 89 907 20 501 110 408 Rundeln 2-6 Markaryd 100 6 858 38 1 882 8 740 56 20 658 4 716 25 374 Gränsfejden 1, Budkaveln 1, Stämpeln 1 Markaryd 23 1 899 0 0 1 899 24 1 010 328 1 338 Mellangård 17 Markaryd 20 1 067 3 551 1 618 10 5 245 984 6 229 Aspen 1 2 Markaryd 66 4 580 1 54 4 634 0 13 493 3 171 16 664 Bävern 1 2,7 Markaryd 50 3 062 2 68 3 130 20 7 521 1 780 9 301 Linnéan 14 Markaryd 48 2 820 9 485 3 305 0 8 670 2 143 10 813 Ljungen 2,3 Markaryd 29 1 439 0 0 1 439 0 4 460 1 169 5 629 Sälgen 8 Markaryd 56 4 088 0 0 4 088 15 11 600 2 506 14 106 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB 31

Lägenheter Kommersiella lokaler Totalt Tax. värde 2008 (TSEK) Fastighet Kommun Antal kvm Antal kvm kvm Garage/ Ppl Byggnad Tomt Totalt Hästen 13, Renen 13 Markaryd 86 5 309 3 420 5 729 4 15 945 4 228 20 173 Packaren 1 Markaryd 35 2 378 1 28 2 406 10 2 226 1 085 3 311 Markaryd 7:11 Markaryd 20 1 820 0 0 1 820 0 1 800 860 2 660 Läraren 1 Markaryd 70 4 507 3 161 4 668 0 9 200 1 818 11 018 Landsfiskalen 2 Markaryd 48 3 293 2 83 3 376 0 6 480 1 080 7 560 Riksdagsmannen 7 Markaryd 20 1 480 4 169 1 649 18 2 823 609 3 432 Skräddaren 1 Markaryd 24 1 520 15 992 2 512 12 3 717 846 4 563 Toffelmakaren 6 Markaryd 11 781 2 177 958 0 1 548 329 1 877 Toffelmakaren 8 Markaryd 30 1 630 0 1 630 19 1 620 314 1 934 Toffelmakaren 2 Markaryd 8 506 0 0 506 0 811 188 999 Industrien 9 Markaryd 19 1 216 5 305 1 521 6 3 399 521 3 920 Triangeln 12 Markaryd 0 0 1 685 685 0 786 147 933 Konditorn 3 Markaryd 0 0 1 418 418 2 0 0 0 Banmästaren 13 Markaryd 4 184 1 83 267 0 0 0 0 Summa Markaryd 6 323 444 031 351 36 217 480 248 4 222 1 848 367 495 662 2 344 029 Summa Hyresbostäder i Sverige II 16 755 1 199 120 1 285 87 107 1 286 227 12 152 5 408 363 1 405 734 6 814 097 32 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding II AB

Hyresfastigheter Holding II AB C/O ABG Sundal Collier Postboks 1444 Vika N-0115 Oslo signatur.no 290113