Inbjudan till markanvisningstävling för Hägerneholm i Arninge-Ullna 2013-03-15 Reviderad 2013-05-07 Täby Fastighets AB
Innehåll Inbjudan 3 Vision Arninge-Ullna 4 Bakgrund 5 Tävlingsormådet 6 Övriga tävlingsförutstättningar 8 Anbudsunderlag 9 Redovisning av anbudshandlingar 10 Övriga upplysningar 11 Vy över området. Foto: Ludvig Lundgren 2
Inbjudan Täby Fastighets AB (TFAB) inbjuder till markanvisningstävling för bostadsbebyggelse i Täby kommuns nya stadsdel Arninge-Ullna, där arbetsplatser, handel och bostäder vävs samman i natursköna omgivningar. Hägerneholm är den andra etappen i Täby kommuns satsning på att skapa flera attraktiva bostäder i Ar ninge-ullna. De planerade bostadsområdena kommer att ligga nära naturen, alldeles intill en ny stadspark och en ny skola/förskola. Ambitionen är en hög gestaltningsnivå på både bebyggelse och utemiljöer. Bostadsbebyggelsen ska innehålla en blandning av flerbostadshus och gruppbyggda småhus (parhus och radhus). Förutsättningar ges för blandade upplåtelseformer genom att ett kvarter avses för hyresrätter och ett kvarter möjliggörs för ett vård- och omsorgsboende. Markanvisningstävlingen vänder sig till exploatörer som vill förvärva mark, tillsammans med Täby kommun ta fram ett slutgiltigt planförslag och uppföra bostadsbebyggelse av stadskaraktär. Exploatören kan lämna anbud på ett eller flera anbudsområden och redovisar anbudssumman enskilt för varje anbudsområde. Inget arvode utbetalas. Utbyggnadsområden i Arninge-Ullna 3
Vision Arninge-Ullna Täby kommun utvecklar Arninge-Ullna till en levande stadsdel där arbetsplatser, handel, service, bostäder, nya skolor/förskolor, parker, gator, torg och natur vävs sam man till en helhet. Med förbättrade och utbyggda kommunikationer blir stadsdelen en viktig nod för nordostkommunerna (Täby, Vallentuna, Norrtälje, Vaxholm, Österåker). Här etableras ett nytt resecentrum som innehåller ett nytt stationsläge för Roslagsbanan nära E18 med omstigning mellan spårtrafik, regional- och lokalbussar samt infartsparkering. Resecentrum ligger i direkt anslutning till ett expanderande handelsområde med utbud av livsmedel, sport och fritid, bygg med mera. Arninge-Ullna kommer att få god tillgång till service och kollektivtrafik och samtidigt ha direkt närhet till ett landskap med höga naturoch kulturhistoriska värden. Arninge-Ullna gränsar i söder till naturreservatet Rönninge by-skavlöten som är ett mycket uppskattat besöksmål i Täby med möjligheter till ett aktivt friluftsliv. Detta tillsammans med närhet till golfbana, Ullnasjön, vandringsleder och ridvägar gör stadsdelen attraktiv att bo och arbeta i. Vid utbyggnad av Arninge-Ullna ska visionen att åstadkomma en hållbar stadsdel vara vägledande för planeringen. Långsiktigt hållbara lösningar ska eftersträvas och utgöra en integrerad del i överväganden som gäller placering av nya byggnader samt val av byggnadsmaterial och tekniska system. Målet är en hållbar stadsdel ur ett eko nomiskt, socialt och miljömässigt perspektiv. 4 Strukturplan över Arninge-Ullna
Bakgrund RUFS 2010 Täby kommun har idag 65 000 invånare. Enligt de prognoser som utgjort underlag till den regionala utvecklingsplanen för Stockholms län (RUFS 2010) kommer nordostkommunerna ha en befolkningsökning på cirka 100 000 invånare fram till 2030 varav Täby kommun beräknas bidra med en stor andel. Det medför att ett stort antal bostäder kommer att byggas och att de allmänna kommunikationerna kommer att förbättras. Målsättningen är även att skapa cirka 20 000 nya arbetstillfällen inom kommunen. Strategin för hur både antalet arbetstillfällen och invånarantal ska växa är förankrad i RUFS 2010. I den utpekas Täby centrum-arninge som en regional stads kärna för nordostsektorn. RUFS redovisar även en kollektivtrafiksatsning i form av ett resecentrum med nytt stationsläge för Roslagsbanan närmare E18 med bytesmöjlig het mellan lokal och regional busstrafik, tåg, bil och infartsparkering. I Arninge ska ett nytt resecentrum skapas som blir en kollektivtrafiknod för hela nordostsektorn med möjlighet till infartsparkering och byten mellan olika trafikslag. I nuläget genomförs parallella planprocesser (järnvägsplan, arbetsplan, detaljplan) i samarbete mellan Trafikverket, Trafikförvaltningen Stockholms läns landsting (SL) och Täby kommun. Enligt tidplanen går planförslagen ut på samråd till sommaren 2013 och den nya stationen kan då invigas 2016/2017. Detaljplanearbete pågår även för Handelskvarteren i östra de len av Arninge-Ullna. Planarbetet sker i samarbete med berörda fastighetsägare. Visionen är att skapa ett handelsområde som präglas av stadsmässighet och variation och som drar nytta av läget vid ett nytt resecentrum. Fördjupad översiktsplan Täby kommun har tagit fram en fördjupning av översiktsplan för Arninge-Ullna som antogs av kommunfullmäktige i september 2009. I den redovisas att Arninge-Ullna ska bli en ny stadsdel i Täby kommun med kvartersbebyggelse innehållande bostäder blandat med service och verksamheter. För den nya stadsdelen redovisas en utbygg nad av totalt 3 000 bostäder vilket innebär cirka 7 500 invånare. Huvuddelen av den nya bostadsbebyggelsen planeras som flerbostadshus i två till fem våningar. Avsikten är även att successivt komplettera och utveckla handels- och verksamhetsområdet. Den framtida bostadsbebyggelsen i Arninge-Ullna delas geografiskt och karaktärsmäs sigt upp i mindre delar, benämnda Handelskvarteren, Ullnabacken, Ullna Strand (Skogskvarteren och Kanalkvarteren), Hägerneholmskvarteren och Företagskvarteren. Pågående projekt i Arninge-Ullna Ett första steg i att förverkliga fördjupning av översiktsplan för Arninge-Ullna var när detaljplanen för Ullna Strand, den nordvästra delen av Arninge-Ullna, vann laga kraft. Därefter har en markanvisningstävling genomförts med NCC Boende AB, Titania AB, Småa AB och Kärnhem Svenska AB som utsedda vinnare. Köpekontrakt har tecknats för 250 bostäder och första spadtag för bostadsutbyggnaden planeras maj 2014 för att påbörjas då utbyggnaden av allmänna anläggningar har slutförts. Illustration av sandellsandberg för Titania, en av vinnarna i anbudstävlingen för Ullna strand 5
Tävlingsområdet Täby kommun har påbörjat planläggningen av Hägerneholm och stadsbyggnadsnämnden beslutade i februari 2013 att planförslaget går ut för samråd. Planen innehåller byggrätter för cirka 700 bostäder, varav cirka 550 lägenheter i flerbostadshus och cirka 150 gruppbyggda småhus (parhus och radhus). Ett kvarter om cirka 80-90 bostäder avsätts för hyresrätt och det finns även möjlighet att etablera ett vård- och omsorgsboende om cirka 54 platser inom ett bostadskvarter. Tidplan Markanvisningstävling avslutas maj 2013 Föravtal godkänns augusti/september 2013, om möjligt för samtliga etapper Gransknings/utställningshandling utarbetas juni-november 2013 Köpe- och exploateringsavtal godkänns november 2013 för etapp 1 Detaljplanen antas våren 2014 Resterande avtal godkänns 2014 Allmänna anläggningar färdigställs sommaren 2015 Första spadtag för bostadsutbyggnaden sommaren 2015 För- och grundskola färdigställs sommaren 2017 Gestaltning I Hägerneholm föreslås en bebyggelse i två till fem våningar, där bostadshusen anpassar sig till terrängen och till områdets värdefulla grönska. Bebyggelsen ordnas i kvarter utifrån den genomgående lokalgatans sträckning och strukturen läggs upp utifrån en tanke om en stadsdel med omväxlande skala och med stadsmässig struktur, både till form och innehåll. Den arkitektoniska utformningen i Hägerneholm ska bidra till att ge området en egen identitet och en stark karaktär. Arkitekturen ska vara en del av områdets attraktionskraft och miljön ska vara välkomnande, intressant och trygg att röra sig i för boende, verksamma, Täbybor och besökare. I övrigt hänvisas till kvalitetsprogrammet för Hägerneholm. 6 Stadspark En kommunal stadspark ska anläggas som blir en tillgång för hela stadsdelen med generösa ytor för både lek och aktivitet samt lugnare mö tesplatser med vackra växtmiljöer, där man tar tillvara områdets värdefulla natur- och kulturlandskap. Stadsparken skapar i samspel med övriga omgivande grönytor ett centralt grönstråk från Ullnasjön i norr, genom Hägerneholm, mot naturreservatet Rönninge by-skavlöten i söder. Skola och förskola I området kommer skola och förskola byggas för cirka 450 elever respektive cirka 75 förskolebarn. Vidare planeras området att rymma en sporthall och en mindre utomhusplan. Detaljplanen ger även möjlighet att inrymma förskolelokaler i flerbostadshusens bottenvåningar. Kulturmiljö De kulturhistoriska värdena ska bidra till områdets attraktivitet. Framför allt i parkmiljöerna ska den historiska miljön utgöra en kvalitet som också bidrar till helheten rent estetiskt. Kulturmiljön ger en stadga åt det nybyggda området och gör det unikt. Hållbarhet Hägerneholm ska vara en hållbar stadsdel vars gröna miljö skapar ett behagligt lokalklimat och innehåller flera ekosystemtjänster. Parker, träd och dammar fungerar som luftförbättrare och temperaturreglerare. En förutsättning är att de placeras strategiskt och integreras med bebyggelsen och omgivningarna. I övrigt hänvisas till kvalitetsprogrammet för Hägerneholm. Ledningar Området planeras för fjärrvärme. Exploatören bygger ut VA inom kvartersmark mot anslutningspunkt i kommunal lokalgata. Parkering Varje kvarter tar hand om sin egen parkering, antingen på gemensamma mindre garage/ parkeringsytor eller parkering direkt vid bostaden. Parkeringsytorna ska samlokaliseras för att minska ytbehovet. För bostäder ska 2 p-platser per lägenhet kunna anordnas för småhus och 1,5 p-platser per lägenhet för flerbostadshus. Kommunens generella parkeringsstrategi är för närvarande under översyn och förväntas klar oktober 2013.
Anbudsområden Tävlingsområdet är indelat i 10 anbudsområden enligt tabell och karta. Anbudsgivaren ges möjlighet att lämna anbud på ett eller flera av dessa områden. Antalsangivelserna är inte definitiva och ger endast en indikation på storleken av respektive anbudsområde. Anbudsområde D reserveras för hyresrätter. För anbudsområde F ges en möjlighet att lämna anbud för vård- och omsorgsboende för cirka 54 lägenheter alternativt flerbostadshus i standardutförande för cirka 62 lägenheter. A B B C E Anbudsområde Flerbostadshus Stadsradhus A 0 62 B 154 0 C 0 8 D 92 2 E 62 8 F 54/62 0 G 56 0 H 0 80 I 76 2 J 54 2 Tabell. Anbudsområde H G F J I D Karta. Anbudsområde 7
Etappindelning Tävlingsområdet är indelat i tre etapper enligt tabell och karta. Bokstavsbeteckningarna visar vilken etapp de olika anbudsområdena ingår i. Tidplanen är preliminär och kan komma att justeras i samråd med exploatörerna. Etapp Flerbostadshus Stadsradhus Preliminär byggstart 1 (A, B, C, D) 246 72 2015 2 (E, F, G, H) 180 88 2016 3 (I, J) 130 4 2017 Tabell. Etappindelning Övriga tävlingsförutsättningar Framtagandet av detaljplanen bekostas av exploatörerna genom erläggande av planavgift. Exploatören bekostar och ansvarar för lagfartskostnader. Exploatören bekostar och ansvarar för bebyggelse inom kvartersmark. Exploatören bekostar och ansvarar för VA-utbyggnad inom kvartersmark och U- området enligt detaljplanens nuvarande samrådsförslag kommer att tas bort. VA ansluts till anslutningspunkt i lokalgatan och exploatören erlägger anslutningsavgift. Exploatören åtar sig att säkerställa avrinning av dagvatten till planerat dagvattenstråk i riktning mot bullervallen längs Arningevägen. Dagvattnet ansluts till av Täby kommun godkända anslutningspunkter. I områden som utgörs av småhus med äganderätt ska genom lantmäteriförrättning samfällighetsförening bildas (syftet är att säkerställa att anslutningspunkter enbart ska placeras i kommunal lokalgata). Exploatören löser parkering och sophämtning inom kvartersmark. ETAPP 1 Kostnaden för utbyggnaden av enskilda kvartersgator och framtida drift fördelas enligt andelstal i blivande gemensamhetsanläggning som bildas genom en lantmäteriförrättning eller bostadsrättsförening. Med utgångspunkt från de krav som ställs genom detta förfrågningsunderlag ämnar Täby Fastighets AB teckna föravtal med markanvisningstävlingens vinnare. Slutligt köpe- och exploateringsavtal ska tecknas för etapp 1 under 2013. ETAPP 2 ETAPP 3 ETAPP 1 Markförsäljningen villkoras av att detaljplanen vinner laga kraft. I händelse av att planen inte vinner laga kraft återgår köpet med återbetalande av eventuell köpesumma. Respektive exploatör står då för samtliga övriga erlagda kostnader. Slutlig utformning av bebyggelsen samt områdets avgränsning beror på utfallet av planprocessen. Tävlingsbidrag för de olika anbudsområdena ska lämnas i separata anbud med anbudssumma för varje separat anbud. Täby Fastighets AB:s styrelse beslutar om hur tilldelningen sker av områdena och förbehåller sig fri prövningsrätt. I övrigt hänvisas till markförsäljningspolicyn i enlighet med vilken markanvisningstävlingen genomförs. Karta. Etappindelning 8 Genom att lämna ett undertecknat anbud accepterar respektive exploatör samtliga angivna förutsättningar. Förutsättningarna återfinns förutom i detta förfrågningsunderlag även i anbudsunderlaget som framgår av nästföljande sida.
Kommande ändringar i detaljplan Bestämmelsen e2 i detaljplanekartan är inte tillämplig i de områden där flerbostadshus planeras och kommer att ersättas med ny bestämmelse i nästa skede i detaljplaneprocessen där exploateringsgraden ligger i linje med illustrationsplanens intentioner. Detaljplanekravet störningsskydd för bostäder kommer att ändras vad avser andra meningen och bestämmelsen inklusive alla sovrum som ska tas bort i nästa detaljplaneskede. Anbudsunderlag I anbudsinbjudan ingår ett antal handlingar som alla finns samlade på kommunens hemsida se www.taby.se/markforsaljning. Materialet som listas nedan är gratis förutom digitalt kartunderlag, punkt 6 och 7 nedan, som skickas ut till intres senter till en total kostnad av 25 000 kronor exkl. moms. Beställning av kartunderlag ska skriftligen ställas till lantmäterienheten via e-postadress kartomaten@taby.se. Uppge referens Anbud Hägerneholm, faktureringsadress INKLUSIVE organisa tionsnummer samt vart materialet ska skickas. Kartmaterialet levereras därefter på cd-skiva. 1. Arninge-Ullna strukturplan Tävlingsområdet från söder 2. FÖP Arninge-Ullna 3. Detaljplan för Hägerneholm (samrådshandling) inkl dwg-fil med plangränser 4. Kvalitetsprogram 5. Miljökonsekvensbeskrivning 6. Illustrationsplan 7. Grundkarta inkl. ortofoto (21 000 kr) 8. Triangelmodell dwg (4000 kr) 9. Teknisk handbok för Täby kommun 2004 (ny handbok beräknas klar sommaren 2013) 10. Markförsäljningspolicy 9
Redovisning av anbudshandlingar Med beaktande av ovan nämnda krav och riktlinjer ska anbuden vara skrivna på svenska och redovisas i form av följande handlingar: Förteckning över inlämnade anbudshandlingar Val av anbudsområde Beskrivning av exploateringsområdets och bebyggelsens utformning: Bebyggelsens gestaltning, material och färgsättning samt bebyggelsens anpassning till terräng och vegetation. Fyra omgångar förminskade ritningar i A3-format Totalpris samt pris per kvm BTA bostäder (ovan mark) och beräknat genomsnittspris per kvm boyta för konsument ska redovisas. Anbudet ska anges i prisnivå för 1 mars 2013. Tävlingsbidrag för olika anbudsområdena ska lämnas i separata anbud med anbudssumma för varje separat anbud. Tidplan för utbyggnaden Samtliga ovanstående handlingar/material lämnas i en digital uppsättning och en pappersuppsättning. Kortfattad redovisning av anbudsgivarens erfarenhet av och förmåga att genomföra projektet samt redovisning av minst ett liknande projekt som är genomfört de senaste fem åren. Anbudet ska omfatta anbudsgivarens senaste bokslut liksom uppgift om medverkande arkitektkontor Inlämnade anbud ska följas av anbudsgivarens namn, adress, organisationsnummer och kontaktperson samt undertecknande personers fullmakt (samt registreringsbevis) att företräda anbudsgivaren vid avtalstecknande med TFAB. Redovisning av miljöklassningssystem samt byggnadsteknik, energilösning och beräknad energiförbrukning. Situationsplan, skala 1:1000 Marksektioner på bebyggelsen, skala 1:500 Redovisning av parkeringslösningar Planer, representativa fasader och sektioner på förekommande hustyper, skala 1:200 Fasader och sektioner på eventuella p-hus och/eller garage, skala 1:200 3D-bilder som visar bebyggelsen Exploateringsdata, antal lägenheter av olika typ med m² BTA och m² BOA angivet En omgång ritningar monterade på ett styvt underlag i A1-format 10
Övriga upplysningar Upphovsrätts- och nyttjandefrågor Inlämning av handlingar innebär att TFAB samt kommunen ges rätt att utan ersätt ning till upphovsman eller anbudsgivare ställa ut och/eller publicera tävlingsbidragen, samt mångfaldiga det för behandling inom TFAB/kommunen för projektet och på sätt som inte strider mot upphovsrättsliga regler. För vinnande bidrag ges TFAB/kommunen rätt att utan ersättning till upphovman eller anbudsgivare publicera och mångfaldiga i frågor kopplade till stadsbyggnadsprojekt på ett sätt som inte strider mot upphovsrättsliga regler. Tidplan Skriftliga anbud ska ha inkommit till TFAB senast den 31 maj 2013 klockan 12.00. Anbudskuvertet märks Anbud Hägerneholm och innefattar såväl fysisk som digital uppsättning i lämpligt media och skickas till: TFAB 183 80 Täby. Utvärdering av anbud Denna förfrågan faller inte inom ramen för Lag (2007:1091) om offentlig upphandling. TFAB förbehåller sig fri prövningsrätt och har rätt att förkasta samtliga inkomna anbud utan ersättningsskyldighet. TFAB har rätt att innan beslut uppta förhandlingar med en eller flera exploatörer. De inkomna anbuden kommer att behandlas av en utsedd arbetsgrupp som även bereder ärendet inför beslut i TFAB:s styrelse. Eftersom såväl köpeskillingen som be byggelsens utformning och miljöhänsyn kommer att tas i beaktande kommer TFAB att väga ihop dessa faktorer i sin samlade bedömning. Försäljningen ska även godkän nas av kommunstyrelsen. Samtliga exploatörer som anmält intresse för projektet kommer skriftligen att infor meras om resultatet av TFAB:s utvärdering efter det att exploatör utsetts, preliminärt i september 2013. Anbudsgivaren är bunden till sitt anbud till och med 1 januari 2014. TFAB:s ombud under anbudstiden är exploateringsingenjör Johan Rapping med e-post: johan.rapping@taby.se. Frågor Eventuella frågor rörande detta förfrågningsunderlag ska vara skriftliga och sändas med e-post till Johan Rapping, johan.rapping@taby.se. Frågor och svar kommer att publiceras på kommunens hemsida. Illustration, White och Lund & Valentin för NCC och Riksbyggen, kv Hunden i Täby centrum 11
Täby Fastighets AB