PLANOMRÅDE GRANSKNINGSHANDLING Detaljplan för TOMTER INOM TIMMERBYN TOP Malung-Sälens kommun, Dalarnas län Upprättad
Detaljplan för TOMTER INOM TIMMERBYN TOP Malung-Sälens kommun, Dalarnas län HANDLINGAR PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG - Plankarta med planbestämmelser och illustration - Planbeskrivning - Naturvärdesinventering - VA-karta - Grundkarta - Fastighetsförteckning Detaljplanen syftar till att möjliggöra att fastigheterna Västra Sälen 5:623, 5:525 och 5:545, som är planlagda som kvarter för bostadsändamål (B) eller bostadsändamål samt till mindre del handel (BH) inom gällande detaljplan för Timmerbyn, detaljplan för Timmerbyn Top och detaljplan för Tomt inom Timmerbyn Top, tillåts få en förändrad fastighetsindelning så att flera fastigheter kan styckas av i området. Den föreslagna nya fastighetsindelningen framgår av illustration på plankartan. I dagsläget råder en efterfrågan på enskilt ägande i området, såväl privat fastighet som bostadsrätt. Planändringen medger en ökad flexibilitet för att kunna erbjuda både enskilda och gemensamma tomter inom Timmerbyområdet. Fastigheterna Västra Sälen 5:623, 5:525 och 5:545 är idag utbyggda med 2, 5 resp. 7 hus. Byggrätterna i gällande planer är huvudsakligen utnyttjade. Någon ytterligare exploatering föreslås inte. Detaljplanen syftar vidare till att tillskapa ytterligare tre nya tomter direkt ovanför Timmerbyn Top området. Tillfart till dessa föreslås anordnas via anslutning till befintligt vägnät inom Västra Sälen 5:545. FÖRENLIGHET MED 3, 4 OCH 5 KAP. MB Detaljplanen bedöms vara förenlig med miljöbalkens grundläggande bestämmelser för hushållning med mark- och vattenområden. Planen ligger inom riksintresse för Transtrandsfjällen som är av stor betydelse för turism och rörligt friluftsliv. Planen bedöms förenlig med riksintressets värden och inte påverka det rörliga friluftslivet negativt. Inga miljökvalitetsnormer bedöms överskridas inom planområdet. 1 (11)
PLANDATA Läge Areal Markägoförhållanden Planområdet är beläget sydväst om Snötorget i Lindvallen, inom och i anslutning till stugområdena Timmerbyn och Timmerbyn Top. Avgränsningen av planområdet har anpassats till gällande planer. Planområdets areal uppgår till sammanlagt cirka 1,6 ha. Fastigheterna Västra Sälen 5:525 och 5:545 ägs av Timmerbyn Konferens AB, fastigheten Västra Sälen 5:623 av Hotell Erikslund Lodge AB och Västra Sälen 7:247 av Skistar AB. TIDIGARE STÄLL- NINGSTAGANDEN Riksintresse Översiktliga planer Transtrandsfjällen är av stor betydelse för turism och rörligt friluftsliv och är därför av riksintresse enligt MB (Miljöbalken): Område som är särskilt känsligt ur ekologisk synpunkt berör planområdet och ska skyddas mot åtgärder som avses i MB 3 kap 3. Område av riksintresse för det rörliga friluftslivet berör planområdet och ska skyddas mot åtgärder som avses i MB 3 kap 6. Särskilda hushållningsbestämmelser för mark och vatten med hänsyn till natur- och kulturvärden och turism/rörligt friluftsliv berör hela planområdet. Enligt dessa ska området skyddas mot åtgärder som avses i MB 4 kap 1, 2. Följande översiktliga planer finns antagna för aktuellt område: Översiktsplan för Malung-Sälens kommun antagen av KF 2009-03-30. Planen vann laga kraft 2009-11-26. Planområdet är beläget inom rekommendationsområde A10 Lindvallen södra i gällande översiktsplan. För detta rekommendationsområde finns ingen särskild rekommendation om förtätning inom bebyggelseområden. I översiktsplanen avsnitt 7.7 nämns dock att kommunen anser att den fortsatta utvecklingen inom centrala fjällområdet i så stor utsträckning som möjligt ska bygga på principen förtätningar och kompletteringar inom och i omedelbar anslutning till redan ianspråktagna områden. Planförslaget får därmed anses som förenligt med gällande översiktsplan. 2 (11)
Detaljplaner m m Inom planområdet gäller följande detaljplan som helt ersätts av föreliggande plan: Detaljplan för Timmerbyn Top. Laga kraft 2007-05-10. (T148) Detaljplan för Tomt inom Timmerbyn Top. Laga kraft 2012-04-19. (T180) Inom planområdet gäller följande detaljplaner som till del ersätts av föreliggande plan: Detaljplan för Timmerbyn. Laga kraft 2003-07-14. (T127) Detaljplan för liftområde vid Lindvallen nya centrum. Laga kraft 1994-06-27. (T89) Kommunala beslut Byggnadsnämnden i Malung-Sälens kommun har 2016-03- 23 beslutat om att få starta planarbete för ändrad fastighetsindelning inom planområdet. Byggnadsnämnden har vidare 2016-09-28 beslutat om att få starta planarbete för tre nya tomter. Miljökonsekvensbeskrivning Parallellt med upprättandet av samrådsförslag för aktuell detaljplan har en behovsbedömning beträffande betydande miljöpåverkan gjorts. I denna bedöms behov av att upprätta miljökonsekvensbeskrivning (MKB) inte föreligga. Behovsbedömningen, som redovisas längre fram i denna planbeskrivning, görs till föremål för samråd med länsstyrelsen samtidigt med detaljplanen. Kommunens ställningstagande till behovsbedömningen görs efter samrådet. FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER Mark och vegetation Marken inom området består av relativt flack fjällterräng på Hemfjällets nedre östra sluttning som ligger mellan ca 582 möh och 599 möh. Området är huvudsakligen helt bebyggt med fritidsbebyggelse undantaget planområdets västra del där tre nya tomter planeras och där trädskiktet består av medelålders likåldrig granskog sannolikt uppkommen genom kraftig avverkning på 1800-talets slut och ett resultat av skogsbruk påverkad av gallringar. Mellan byggnaderna finns sparad genomhuggen granskog. Träd bör där det är möjligt sparas inom planområdet. 3 (11)
Naturvärdesinventering Geotekniska förhållanden En naturvärdesinventering har under hösten 2015 tagits fram av HL Taigasbas för ett större område väster och söder om nuvarande Timmerbyn. I inventeringen ingår området för de föreslagna tre nya tomterna. Inom området för de nya tomterna redovisas inga särskilt utpekade värdefulla naturområden. I samband med tidigare projektering inför utbyggnad av Timmerbyområdet har geotekniska undersökningar genomförts för hela området. Undersökningarna visar att djup till fast botten maximalt är ca 0,2-0,5 meter inom området. Kompletterande undersökningar förutsätts utföras i projekteringsskedet som underlag för dimensionering av byggnaders grundläggning, dimensionering av grundförstärkning och vägöverbyggnader, schakt för VA-ledningar. Strandskydd Planområdet omfattas inte av strandskyddsbestämmelserna i miljöbalken. Bebyggelseområden Befintlig bebyggelse Befintlig bebyggelse inom Västra Sälen 5:525 och 5:545 består av två hustyper. De ena hustypen utgörs av ett tvålägenhetshus som består av en tvåvåningsdel med stående panel samt en timrad envåningsdel, målade i rödbrun kulör. Den andra hustypen är ett enlägenhetshus i två våningar med stående panel målad i rödbrun kulör. I varje hus inryms sammanlagt ca 14 bäddar. Befintlig bebyggelse inom Västra Sälen 5:623 utgörs av två stycken timrade hus i två våningar målade i brunsvart kulör. I det ena huset inryms en lägenhet med 8 bäddar och i det andra två lägenheter med sammanlagt 16 bäddar. Totalt omfattar befintlig bebyggelse inom planområdet ca 195 bäddar. Gällande detaljplan för Timmerbyn, laga kraft 2003-07-14 och detaljplan för Timmerbyn Top, laga kraft 2007-05-10, som gäller inom Västra Sälen 5:525 och 5:545, inrymmer kvarter för bostäder (B) med inslag av handel (H). Varje kvarter i planerna har idag en byggrätt motsvarande i genomsnitt 200 m 2 bruttoarea per hus. Gällande detaljplan för Tomt inom Timmerbyn Top, laga kraft 2012-04-19, som gäller inom Västra Sälen 5:623, inrymmer ett kvarter för bostäder (B) med en byggrätt på 450 m 2 bruttoarea och 300 m 2 byggnadsarea. 4 (11)
Nu aktuellt planområde, med undantag av området för de tre nya tomterna i sydväst, är idag utbyggt i enlighet med gällande planbestämmelser och där byggrätterna i gällande detaljplaner är fullt utnyttjade. Den nuvarande sammanlagda byggrätten inom redan planlagda och utbyggda områden föreslås behållas då någon ytterligare exploatering inte planeras. Byggrätterna föreslås dock få en annan delområdesfördelning för att möjliggöra en förändrad fastighetsindelning för planområdet. I gällande detaljplaner finns en planbestämmelse om att område inom användningsgräns inte får delas in i flera fastigheter angiven eller en planbestämmelse som anger en minsta tomtstorlek. Dessa föreslås utgå för att möjliggöra ny fastighetsindelning. Bostäder, handel (B) Största bruttoarea (e 1) Planområdets östra och västra kvarter inrymmer sammanlagt 5 respektive 7 hus med byggrätter (e 1) motsvarande i genomsnitt 200 m 2 bruttoarea per hus. Planområdets norra kvarter inrymmer två hus med en byggrätt på 450 m 2 bruttoarea (e 1) och 300 m 2 byggnadsarea (e 3). Husen får uppföras i högst två våningar. Härutöver får vind eller suterrängvåning ej anordnas. Högsta byggnadshöjd är begränsad till 6,8 meter och taklutningen till max 30º. Takmaterial ska vara matta och fasadmaterial ska vara av trä. Planområdets sydvästra del som idag är obebyggt föreslås inrymma sammanlagt tre hus med byggrätter (e 1) motsvarande i genomsnitt 200 m 2 bruttoarea per hus. Minsta fastighetsstorlek är angivet till 500 resp. 600 m 2 (d 1) vilket innebär att högst tre tomter kan styckas av. Husen får uppföras i högst två våningar. Härutöver får vind eller suterrängvåning ej anordnas. Högsta byggnadshöjd är begränsad till 6,8 meter och taklutningen till max 30º. Takmaterial ska vara matta och fasadmaterial ska vara av trä. Fördelning av byggrätt (e 2) För att möjliggöra en eventuell framtida ytterligare fördelning av byggrätter till flera fastigheter/tomter införs en planbestämmelse e 2 som säger följande: Om indelning i fastigheter sker ska byggrätten e 1 fördelas lika på de fastigheter som styckas av. Om indelning i fastigheter ej sker gäller maximala areor enligt bestämmelsen e 1. 5 (11)
Skidområde (N) Service Tillgänglighet En pistad skidnedfart löper genom planområdet idag och vidare ner mot liften Märta Express. Två N-områden har utlagts för skidstråket. Service som butiker, restauranger etc finns att tillgå kring Snötorget nordost om planområdet. Övrig kommunal service tillhandahålls i Sälens by. Bebyggelsen är belägen i mer eller mindre sluttande terräng. Det är av stor vikt att vid detaljprojektering av mark och byggnader eftersträva att handikappvänliga lösningar så långt som möjligt åstadkoms. Handikappfrågor bevakas i samband med byggsamråd. Tillgängligheten med bil för personer med nedsatt rörelseeller orienteringsförmåga är relativt god eftersom P-platserna ligger/planeras ligga nära varje hus. Trafik Trafikmatning Gemensamhetsanläggning (g 1, g 2) Planområdet trafikmatas från Hemfjällsvägen via en lokalgata i Timmerbyområdet samt interna vägar i kvarteren. Gemensamhetsanläggningen Västra Sälen ga:39 omfattar huvudvägar och gång- och skidstråk inom Timmerbyn. De nybildade fastigheterna tilldelas andelstal i ga:39 i samband med avstyckning. En utökning föreslås av befintlig gemensamhetsanläggning Västra Sälen ga:40, som omfattar lokalgator inom Timmerbyn, med nya och befintliga vägar inom planområdet (g 1). De nybildade fastigheterna tilldelas andelstal i ga:40 i samband med avstyckning. En ombildning föreslås av befintlig gemensamhetsanläggning Västra Sälen ga:42, som omfattar grönområden inom Timmerbyn, eftersom vägen i planområdets norra del korsar ga:42. Ombildning föreslås ske i samband med omprövning av ga:40. Parkering För föreslagna tomer inom planområdet redovisas ca 3 p- platser per hus lokaliserade till respektive tomt. 6 (11)
Kollektivtrafik Reguljär busstrafik trafikerar Lindvallen under vintersäsong av busslinje mellan Sälenfjällen och Malung. Bussen angör Lindvallen Snöcenter nordost om planområdet. Närmaste internationella flygplats är Gardemoen, Oslo och närmaste regional flygplats ligger i Mora. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Planområdet är anslutet till Lindvallens egna vattenledningsnät och avloppsvattnet leds till Sälfjällets reningsverk. De tre nya hus som planeras i planområdets västra del ska anslutas dit. En VA-karta finns framtagen av Mavacon AB daterad 2016-09-12. Vattenförbrukningen för de tre nya tomterna bedöms komma att uppgå till 7,5 m 3 per medeldygn (50 bäddar x 150 l/dygn) under högsäsong. Avloppsbelastningen bedöms motsvara 35 PE (70g BOD7 per person och dygn). Underjordiska ledningar (u) El Värme Inom planområdet finns u-områden utlagda för befintliga och föreslagna allmännyttiga underjordiska ledningar. Planområdet är anslutet till Malungs Elnät AB:s nät. Ny bebyggelse ska anslutas dit. En transformatorstation finns i planområdets östra del (E). Uppvärmning av ny bebyggelse inom planområdet avses ske med vattenburet system. Om möjligt bör flexibla uppvärmningssystem anpassade till förnyelsebar energi användas. Enligt Miljöbalken 1 kap 1 samt 2 kap 5 ska samtliga verksamheter hushålla med energi. I första hand ska förnybara energikällor användas. Avfall Brandskydd Planen ligger inom område med kommunal sophantering. Befintlig återvinningsstation finns i anslutning till lokalgata ca 150 m öster om planområdet. Planområdet ligger inom mindre än 10 min insatstid från räddningsstation i Lindvallen. En prioriterad brandpost finns vid Experium ca 300 meter nordost om planområdet. Åtkomsten för räddningsfordon till byggnadsdel där utrymning kan behöva ske får inte överskrida 50 m gångavstånd. Detta avstånd gäller även transport av bärbar utrustning. 7 (11)
Det byggnadsbrandtekniska utförandet bestäms i samband med bygglov och bygganmälan. I övrigt ska det omarbetade avsnittet, 5, i Boverkets byggregler beaktas vad gäller byggnadens tekniska utförande. Vidare ska en byggnad kunna utrymmas utan hjälp av räddningstjänsten. BEHOVSBEDÖMNING Detaljplanen omfattar inte verksamheter eller åtgärder som anges i MKB-förordningens bilaga 3. Däremot omfattar kommande detaljplan mark som tas i anspråk för verksamhet som räknas upp i 4 kap. 34 plan- och bygglagen (PBL), dvs sammanhållen bebyggelse. Bedömning om behov av miljöbedömning för kommande detaljplan ska därför göras med beaktande av kriterierna i MKB-förordningens bil. 4. Områdets egenskaper Planområdet är beläget sydväst om Snötorget i Lindvallen, inom och i anslutning till stugområdena Timmerbyn och Timmerbyn Top. Marken inom området består av relativt flack fjällterräng på Hemfjällets nedre östra sluttning. Området är huvudsakligen bebyggt undantaget planområdets sydvästra del som består av gles gran- och tallskog. Karaktäristiska egenskaper för de verksamheter, anläggningar och åtgärder som planen avser att medge Detaljplanens tänkbara effekter Detaljplanen syftar till att möjliggöra att fastigheterna Västra Sälen 5:623, 5:525 och 5:545, som är planlagda som kvarter för bostadsändamål (B) eller bostadsändamål samt till mindre del handel (BH) inom gällande detaljplan för Timmerbyn, detaljplan för Timmerbyn Top och detaljplan för Tomt inom Timmerbyn Top, tillåts få en förändrad fastighetsindelning. Detta möjliggör att flera fastigheter kan styckas av i området. Detaljplanen syftar vidare till att tillskapa ytterligare tre nya tomter direkt ovanför Timmerbyn Top området. Planförslaget medger ingen ytterligare byggrätt för befintlig bebyggelse i området. De tre nya tomterna bedöms medföra en ökning med ca 40-50 bäddar. Planen resulterar därför i en något ökad trafikalstring och VA-belastning jämfört med idag. Inga miljökvalitetsnormer eller riktvärden för buller bedöms överskridas vid ett genomförande av planen. Detaljplanens konsekvenser och inverkan på miljön Detaljplanens påverkan på omgivningen bedöms inte vara av den grad att en separat miljökonsekvensbeskrivning enligt PBL 4:34 behöver upprättas. Nedan beskrivs konsekvenserna av planes genomförande, för att belysa hur exploateringen enligt den aktuella detaljplanen direkt eller indirekt påverkar olika förhållanden. 8 (11)
PLANGENOMFÖRANDE Organisatoriska frågor Naturmiljö Naturmark tas i anspråk för genomförande av planförslagets sydvästra del. Området inrymmer inga särskilt utpekade naturvärden i enlighet med utförd naturvärdesinventering hösten 2015. Exploateringen bedöms därmed inte innebära någon negativ påverkan på värdefull naturmiljö. Boendemiljö Planförslaget medför enbart en mindre ökning av antalet bäddar med ca 40-50 st. Planen resulterar därför inte i någon nämnvärd ökning av trafikalstringen inom Timmerbyn jämfört med idag. Den planerade fritidsbebyggelsen kommer också att ha mycket nära gång- och skidkontakt med intilliggande fjällterräng sam med liftar och backar varvid antalet biltransporter kan minimeras. Effekter under byggtiden Störningar under byggtiden kan uppstå för närboende, främst i form av buller. Dessa störningar bedöms bli förhållandevis begränsade eftersom byggnationerna främst sker under lågsäsong då intilliggande stugor är lågt nyttjade. Tidplan Huvudman Genomförandetid Markägoförhållanden Avtal Detaljplanen beräknas gå ut på samråd i början av 2017 och granskning våren 2017 för att kunna antas under sommaren 2017. Skistar AB ansvarar för utbyggnad av ny bebyggelse och nya vägar i planområdets sydvästra del. Genomförandetiden är 10 år från den dag planen vinner laga kraft. Fastigheterna Västra Sälen 5:525 och 5:545 ägs av Timmerbyn Konferens AB, fastigheten Västra Sälen 5:623 av Hotell Erikslund Lodge AB och Västra Sälen 7:247 av Skistar AB. I de fall reglering av ekonomiska mellanhavanden för genomförandeåtgärder krävs, kommer exploatören Skistar AB att teckna erforderliga avtal med berörda parter. 9 (11)
Ansvarsfördelning Teknisk försörjning Skistar AB bygger ledningar för teknisk försörjning inom planområdet. Samordning mellan exploatören och VAMAS förutsätts ske vad gäller anslutning till kommunalt avloppsnät. Kostnadsåtaganden, tidpunkter för olika slags anläggningsarbeten, krav på ritningar, besiktningar av utförda anläggningar m.m. förutsätts regleras i erforderlig mån i avtal mellan VAMAS och exploatören. Vattenledningsnätet kan komma att övertas av VAMAS vilket innebär att en anslutningsavgift kan komma att tas ut från varje enskild fastighet som ansluts. Vägar och parkeringar Skistar AB bygger erforderliga vägar och parkeringar i planområdets västra del. Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsbildning Gemensamhetsanläggning N-områden i detaljplanen föreslås regleras från Västra Sälen 5:545 och Västra Sälen 5:623 till Västra Sälen 7:247 vilket bekostas av Skistar AB. Gemensamhetsanläggningen Västra Sälen ga:39 omfattar huvudvägar och gång- och skidstråk inom Timmerbyn. De nybildade fastigheterna tilldelas andelstal i ga:39 i samband med avstyckning. En utökning föreslås av befintlig gemensamhetsanläggning Västra Sälen ga:40, som omfattar lokalgator inom Timmerbyn, med nya och befintliga vägar inom planområdet (g 1). De nybildade fastigheterna tilldelas andelstal i ga:40 i samband med avstyckning. En ombildning föreslås av befintlig gemensamhetsanläggning Västra Sälen ga:42, som omfattar grönområden inom Timmerbyn, eftersom vägen i planområdets norra del korsar ga:42. Ombildning föreslås ske i samband med omprövning av ga:40. 10 (11)
Genom förrättningar som genomförs av Lantmäteriet regleras inrättande av nödvändiga gemensamhetsanläggningar. Detaljplanen kan föranleda justering av andelstal i den befintliga gemensamhetsanläggningen för Hemfjällsvägen. Servitut Fastighetsredovisning, grundkarta MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN När fastigheten Västra Sälen 5:623 styckas av i två fastigheter (den södra fastigheten blir två delområden) behöver ett servitut bildas inom den södra planerade fastigheten för befintlig parkering (öster om skidvägen) som ska få nyttjas av den tänkta norra fastigheten. Servitut behöver även bildas längs framsidan av det södra huset för att ge åtkomst till den norra fastigheten. En ny grundkarta och fastighetsförteckning tillhörande detta förslag har upprättats av Sweco Civil. Dessa handlingar ligger som grund för samråd och granskning. Planförslaget har upprättats av Planeringsarkitekt MSA Marina Fyhr på uppdrag av Skistar AB. Under planarbetets gång har samråd skett med stadsarkitekt Tomas Johnsson på Malung-Sälens kommun. Mavacon AB i Falun Marina Fyhr Planeringsarkitekt MSA Instans Datum Beslut om samråd BN 2017-02-15 Antagen Vunnit laga kraft 11 (11)