Studboguide 2014 STUDBOGUIDEN. En genomgång av studentbostadssituationen på landets studiorter

Studboguide 2014 STUDBOGUIDEN 2014 En genomgång av studentbostadssituationen på landets studiorter 1

Inledning Ambitionen med Studboguiden är precis som tidigare år att ge en så rättvisande bild av läget på studentbostadsmarknaden som möjligt. Runt höstterminsstarten brukar kötider och bristen på studentbostäder frekvent dyka upp på alla möjliga håll. Vi vill ge en mer nyanserad bild av läget, vad betyder det att det är 20 veckors kö och innebär det per automatik att det också är en generell brist på studentbostäder på marknaden? I årets rapport kan vi se samma trend som de senaste åren; i huvudsak är bristen på studentbostäder koncentrerad till storstadsområdena och de större studieorterna. Men även andra orter uppvisar brist på studentbostäder, bland annat orsakat av att fler studieplatser tillkommit som i Luleå. Det belyser ytterligare det faktum som Studentbostadsföretagen pekat på en längre tid som en av de viktigaste åtgärderna för att skapa en väl fungerande studentbostadsmarknad, nämligen att det måste till en tydligare koppling mellan utbildningen och bostäderna för de som ska studera. Studentbostadsföretagen 25 augusti 2014 2

Innehållsförteckning Metod hur har vi gjort? s. 4 Brist, balans eller överskott s. 5 Läget i landet s. 6 Vad är en studentbostad? s. 7 Kötider s. 8 Så fungerar rapporten s. 9 Borlänge s.10 Borås s.10 Eskilstuna s.10 Falun s.11 Gävle s.11 Göteborg s.12 Halmstad s.12 Helsingborg s.13 Jönköping s.13 Kalmar s.13 Karlshamn s.14 Karlskrona s.14 Linköping s.15 Luleå s.15 Lund s.16 Malmö s.16 Norrköping s.17 Norrtälje s.17 Piteå s.18 Skövde s.18 Stockholm s.19 Sundsvall s.20 Umeå s.20 Uppsala s.21 Varberg s.22 Visby s.22 Västerås s.22 Växjö s.23 Örebro s.23 Östersund s.24 3

Metod hur har vi gjort? Insamling av information Till Studboguiden samlar vi in information genom tre olika metoder från en och samma källa; våra medlemsföretag. Det vill säga de företag som äger, förvaltar och bygger studentbostäder runt om i landet. Resultaten baseras därmed på de företag som sammanlagt utgör runt 80 procent av studentbostadsmarknaden. Saknas vissa studieorter i rapporten beror det antingen på att vi inte har några medlemsföretag på orten eller på att studentbostadsföretagen på dessa orter inte bidragit med information om rådande studentbostadsituation. Information om brist, balans eller överskott samt antal nyproducerade bostäder baseras på vår årliga medlemsenkät som skickas ut varje år under april och maj månad. Flera gånger per år frågar vi dessutom våra medlemmar hur kötiderna för att få en studentbostad ser ut för tillfället, hur situationen utvecklats sedan året innan samt hur man bedömer att efterfrågan på bostäder ser ut framöver. Sist men inte minst pratar vi med våra medlemsföretag under hela året. Deras erfarenheter, berättelser och idéer skapar tillsammans med enkätundersökningarna grunden och bredden för Studboguiden. Kötider Kötiderna för augusti är baserade på våra medlemsföretags rapporter under perioden 11-15 augusti 2014. De kötider som företagen ombetts lämna har räknats om till antal hela veckor. Finns flera företag på varje ort som rapporterat olika långa kötider har viktning av kötiden gjorts beroende på företagens storlek. I exempelvis Stockholm är kötiden till SSSB:s 8 000 bostäder mer relevant för att se till den generella kötiden i Stockholm, än kötiden hos den lilla aktören med 100 bostäder. Hänsyn har dock tagits till varje aktörs kötid för att ge en så rättvisande bild som möjligt. Kötiderna i Studboguiden är insamlade från våra medlemsföretag och representerar med andra ord de företag på varje ort som är medlemmar i Studentbostadsföretagen. En komplett lista på våra medlemsföretag finns på vår webbsida, www.studentbostadsforetagen.se. Brist, balans eller överskott Uppgifter om brist, balans eller överskott på studentbostäder samt utvecklingen av efterfrågan framöver är företagens bedömningar av den lokala studentbostadsmarknaden. Nyproduktion Antalet bostäder som färdigställts och planeras avser projekt hos respektive medlemsföretag. Även övrig nyproduktion är inkluderad på vissa orter, något som det ges närmare beskrivning på i respektive text. 4

Brist, balans eller överskott Vad menar ni? När man talar om studentbostadsmarknaden nämns det ofta att det framförallt råder brist på studentbostäder. Men vad menas egentligen med brist? Som nämndes i inledningen är ett högt tryck på bostäder vid terminsstarten inte automatiskt ett bevis på en generell brist på studentbostäder. När man pratar om begrepp som brist och balans måste man helt enkelt se till utbud och efterfrågan över hela året. Efter den värsta anstormningen vid terminsstart avtar efterfrågan, helt naturligt. På många orter innebär det att det kan finnas vakanser på vårterminen då många flyttar ut utan att en ny hyresgäst står på tur att flytta in. Förvaltar man studentbostäder får man räkna med att bostäder friställs under våren och sommaren, det tillhör själva grundförutsättningen för att kunna erbjuda nya studenter bostäder vid hösten. Men eftersom studentbostadsföretag drivs på samma premisser som vilket annat företag som helst där intäkterna måste täcka kostnaderna går det inte att ha för många tomma bostäder för tidigt på året då en outhyrd bostad också innebär förlorade hyresintäkter. Var går då gränsen för när man har för stora vakanser och inte? Ja, det varierar givetvis mellan olika orter och olika företag. Men när vi pratar om brist, balans eller överskott är det företagens bedömning av just utbud och efterfrågan över hela året som avses. Utvecklingen av brist, balans och överskott 2009-2014 18 16 Brist Balans Överskott 14 12 10 8 6 4 2 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 5

Läget i landet Hur studentbostadsituationen ser ut runt om i Sverige påverkas av en rad olika faktorer och ser väldigt olika ut beroende på var i Sverige man befinner sig. Därför har vi tittat närmare på studieorterna i Sverige och tagit reda på hur studentbostadsmarknaden ser ut på varje individuell ort. Resultatet är minst sagt varierande. Luleå Piteå Östersund Umeå Sundsvall Falun Borlänge Gävle Skövde Örebro Västerås Uppsala Norrtälje Stockholm Borås Eskilstuna Norrköping BRIST Göteborg Varberg Linköping Jönköping BALANS Halmstad Helsingborg Växjö Visby ÖVERSKOTT Lund Kalmar Malmö Karlskrona Karlshamn 6

Vad är en studentbostad? En studentbostad är en bostadslägenhet för person inskriven vid studiemedelsberättigande eftergymnasial utbildning. Studentbostaden ska upplåtas med hyresrätt och på villkor om begränsad besittningsrätt, vilken är kopplad till hyresgästens fortsatta studier. Studentbostäder är den enda bostadstyp som är särskilt anpassad efter såväl studenternas som lärosätenas behov under studietiden. Genom särskilda regler för exempelvis utformning och uthyrning är studentbostaden en unik del av den svenska bostadsmarknaden som sätter studenten främst och samtidigt tillhandahåller det som krävs för att lärosätena ska kunna ta emot studenter vid terminsstart, nämligen lediga bostäder. Det innebär att studentbostäder inte bara möjliggör högre utbildning, studentbostäder är en förutsättning för högre studier. Rörligheten på studentbostadsmarknaden är grundförutsättningen för att studenter ska kunna Studentbostad erbjudas ett boende vid terminsstart. Hyr annan bostad Äger bostad Annat Vilka bor i en studentbostad? (%) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 15 11 33 4 20 45 1 60 8 28 36 Genomsnittliga hyror (Årshyra exkl. el) Korridorrum: Studentetta: Lägenhet: 27 574 kr 40 045 kr 62 994 kr Vart går hyran? (%) Avskrivningar 19,9 Underhåll 15,0 Räntekostnader 12,1 Värme 9,9 Fastighetsskötsel 7,2 Reparationer 5,8 El 5,5 Administration 4,8 Vatten 2,9 Fastighetsavgift 2,5 Bredband 2,3 Städning 2,2 Sophämtning 1,8 Tomträttsavgäld 1,3 TV 0,7 Försäkringar 0,4 Bevakning 0,4 30% 20% 10% 0% 41 19-24 år 33 30 5 25-29 år 30-64 år 27 Totalt Studentbostad Hyr annan bostad Äger bostad Annat Källa: SCB 100% 4 1 90% 80% 70% 15 11 20 7 60

Kötider Ort Aug -14 Aug-13 Jan-13 Borlänge 8 4 1 Gävle 33 - - Göteborg 64 80 31 Linköping 27 47 2 Luleå 65 98 25 Lund 54 47 29 Malmö 26 - - Norrköping 1 1 - Stockholm 100 117 96 Umeå 56 40 24 Uppsala 142 81 124 Varberg 8 5 - Visby 6 6 3 Växjö 52 - - Örebro 25 4 - Hur räknar man kötid? När man pratar om kötider menar man helt enkelt den kortaste kötid som i dagsläget krävs för att få en bostad. Eftersom olika bostäder är olika populära, exempelvis är ett korridorrum mindre populärt än egen lägenhet, varierar kötiderna mellan olika typer av bostäder. När man ställer frågan Hur lång kötid krävs det för att få en studentbostad idag? så utgår man egentligen från den bostadstyp som det krävs kortast kötid för att få. På vissa orter finns ingen rak kö utan man tillämpar exempelvis först-tillkvarnprincipen där en ledig bostad publiceras på hemsidan och går till den sökande som först bokar sig för respektive lägenhet. I de fallen går det helt enkelt inte att säga att det krävs en viss kötid eftersom systemet inte bygger på att bostaden ges till den som väntat längst. Studentbostadsföretag runt om i landet har förutom olika system även olika regler och villkor för sina kösystem. För mer information om företagens individuella system, se till www.sokstudentbostad.se eller kontakta respektive företag. Kan man mäta och jämföra kötider? Kötider ger en grov uppfattning av utbud och efterfrågan över hela året. Att jämföra kötider orter emellan som samlats in under en vecka under året ger inte en rättvis bild av studentbostadssituationen på orten. Däremot ger flera kötider inhämtade från flera perioder under året i jämförelse med varandra ett bättre mått på om det är brist, balans eller överskott av studentbostäder på orten. Med andra ord är inte kötiden i augusti eller januari i sig själv inte intressant, utan de båda i jämförelse till varandra. På de orter där det krävs långa kötider för att få en bostad under hela året finns en generell brist på bostäder. De som inte har någon kötid på våren är det dock svårare att sia om. En ort där det inte krävs någon kötid på våren kan ha stora vakanser, medan en annan ort med samma kötider kan ha nästan allt uthyrt. Men jämförelsen visar åtminstone på den skillnad i efterfrågan som råder beroende på vilken tid på året man pratar om. 8

Så fungerar rapporten 1. Kartan och rubrikens färg anger om det är brist, balans eller överskott på studentbostäder på orten. Brist Balans Överskott 2. Tabellen anger nyckeltal för varje ort. Köveckor: Kötid augusti 2014 (kötid augusti 2013) Nyproduktion 2013-2015: Baserat på medlemsföretagens inrapporterade nybyggnation. 3. Texten sammanfattar studentbostadsläget på orten och innehåller ibland citat från ett eller flera av studentbostadsföretag på orten. 9

Borlänge Aktuell kötid: 8 (4) I Borlänge är det balans på studentbostadsmarknaden sett över hela året. Det finns inget behov av fler studentbostäder, och därav heller inte planer på att bygga fler studentbostäder. Borlänge har haft balans de senaste åren och studentbostadsmarknaden fortsätter att fungera bra på orten. Borås Aktuell kötid: Först till kvarn Nyproduktion 2013-2015: 160 I Borås har man en balanserad studentbostadsmarknad, även om det finns ett litet behov av fler bostäder på orten. Under 2013 färdigställdes området Simonsland med 160 studentbostäder. Det är svårt att läsa av hur trycket inför höstterminsstarten ser ut jämfört med tidigare år eftersom ortens båda studentbostadsaktörer, Bostäder i Borås och Willhem, tillämpar ett först-tillkvarnsystem. Eskilstuna Aktuell kötid: Bostadsgaranti/Först till kvarn Eskilstuna har en bostadsgaranti som de, precis som föregående år, kommer kunna klara av att hålla. För att tillgodose bostadsgarantin fullt ut samarbetar man i år med Parken Zoo som hyr ut ett antal fullt utrustade campingstugor från första september. Även några privatpersoner kommer att erbjuda studenter rum för uthyrning. Sett över hela året är det balans på studentbostadsmarknaden i Eskilstuna. All uthyrning av studentbostäder samlas i portalen Bostad Eskilstuna, vilket innebär att de får en bra överblick av efterfrågan och tillgången på bostäder. Nyligen förlängde det kommunala bostadsbolaget Eskilstuna kommunfastigheter sin uppsägningstid från en månad till tre, något som lett till ytterligare bättre överblick över vad som är ledigt till terminsstart. 10

Falun Aktuell kötid: Först till kvarn Nyproduktion 2013-2015: 27 Falun är den ort som de senaste åren ofta varit ensam om att ange att det finns ett överskott av studentbostäder. Samma gäller även i år. Det kommunala bostadsbolaget Kopparstaden jobbar hela tiden för att skapa ett så bra studentboende som möjligt och utjämna uthyrningsgraden över höst- och vårterminerna. Under 2015 byggs ytterligare 27 nya studentbostäder med syfte att skapa ett ännu mer attraktivt studieboende i Falun. Gävle Aktuell kötid: 33 veckor (-) Nyproduktion 2013-2015: 268 Inför årets höstterminsstart har det hänt mycket på studentbostadsmarknaden i Gävle. Det kommunala bostadsbolaget Gavlegårdarna sålde i våras 186 bostäder till Svenska Studenthus AB, ett företag som även planerar att bygga fler studentbostäder i Gävle i framtiden. Inför höstterminsstarten är alla studentbostäder hos Gavlegårdarna redan uthyrda. För att möta den bostadsgaranti som Gävle kommun erbjuder, och som Gavlegårdarna efter förmåga hjälper till att möta, krävs temporära lösningar. Anledningarna till att det är svårt att möta garantin i år är flera, dels att Gavlegårdarna sålt delar av sitt bestånd till Svenska Studenthus, men också att den övriga bostadsmarknaden är mer ansträngd än förut. Tidigare har Gavlegårdarna haft tomma bostäder i sitt vanliga bestånd att sätta in för att klara kommunens bostadsgaranti. I år är så inte fallet. Dessutom är några av deras studentbostäder spärrade på grund av stadsdelsförnyelse. Ortens andra aktör, Svenska Studenthus, har i skrivande stund lediga bostäder, men då endast korridorrum. Alla lägenheter och studentettor är redan uthyrda. Nyproduktion av fler studentbostäder är på gång i Gävle. Svenska Studenthus bygger 100 nya studentbostäder och Gävle studentbostäder 168 stycken. Gävle Studentbostäder är likt Svenska studenthus nya aktörer på orten och båda kommer färdigställa sina nya studentbostäder under 2015. 11

Göteborg Aktuell kötid: 64 veckor (80) Nyproduktion 2013-2015: 548 I Göteborg är det fortfarande brist på studentbostäder, trots att både Chalmers Studentbostäder och SGS Studentbostäder färdigställt bostäder de senaste åren. Behovet på orten uppskattas till minst 3 000 och de kommande åren beräknas ytterligare runt 500 bostäder färdigställas. Kötiderna har de senaste åren legat stadigt runt eller över ett år. Kötiden hos SGS Studentbostäder är i skrivande stund ett år, men uthyrningschefen tror att de kommer öka med ytterligare ett halvår under september månad. Magnus Paulsson, vd SGS Studentbostäder - Under 2014 kommer vi färdigställa 150 nya bostäder vilket är mycket glädjande. Vi har flera projekt på gång och vi känner att det finns en vilja från Göteborgs stad att det ska byggas fler studentbostäder. Det som gör att inte fler bostäder är under byggnation är att planarbetet tar lång tid, att korta planprocessen är en mycket viktig nationell fråga för att få fart på byggandet. Vår största utmaning i nya projekt är att bygga till en hyresnivå som våra kunder klarar av. I våra nya projekt ser vi även att det finns en stor efterfrågan på trerumslägenheter utformade som kompislägenheter. Halmstad Aktuell kötid: HFAB: Lottning 1 /Hsk Fastigheter: 8 veckor Det fortsätter vara balans på studentbostadsmarknaden i Halmstad, även om man upplever en bristsituation i samband med höstterminsstarten. Hos Hsk Fastigheter AB märker man ett extra högt tryck i år med hundratals studenter i kö. Det märks även på antalet studenter som använder sig av deras bostadsgaranti. Antalet brukar ligga runt 25 stycken - i år är 102 studenter anmälda. De kan inte säga vad det ovanligt höga trycket beror på. Det finns inga planer på nyproduktion hos varken Hsk Fastigheter eller det kommunala bolaget HFAB. 1 HFAB frångår vid terminsstart (i månadsskiftena augusti/september och september/oktober samt i januari/februari) det vanliga kösystemet och använder något som heter Student Direkt. Då tas ingen hänsyn till sökandens antal köpoäng (tid man varit anmäld i kön), utan datasystemet lottar ut vem som får lägenheten bland samtliga som gör en intresseanmälan mellan kl 19-20 utvalda dagar. Detta för att underlätta och möjliggöra boende även för nya studenter. 12

Helsingborg Aktuell kötid: Först till kvarn Nyproduktion 2013-2015: 19 Helsingborg som studieort har expanderat snabbt de senaste åren i och med att Lunds universitet satsat på ett campus i staden. Det kommunala bostadsbolaget upplever en bristsituation under hela året, men har en tydlig ambition att satsa på studentbostäder de kommande åren. Under innevarande år färdigställs 19 bostäder och ytterligare 160 tillkommer under 2016. Helsingborg stad satsar på att bli Sveriges mest attraktiva stad och har identifierat studentbostäder en viktig nyckel för att nå det målet, därav den medvetna satsningen på fler studentbostäder. Samtidigt är man beroende av LU:s Campus Helsingborgs fortlevnad och utveckling. Därför har man inlett en nära dialog med lärosätet för att tillsammans ta fram och möta prognoser på antalet studenter på campus. JÖNKÖPING Aktuell kötid: Intresseanmälan/Först till kvarn Nyproduktion 2013-2015: 151 Enligt branschföreningens medlemsföretag i Jönköping, Willhem och Brandtornet, råder det brist på studentbostäder på orten sett över hela året. Hos Willhem är alla studentbostäder redan uthyrda och de märker ett fortsatt högt tryck. Även Brandtornet märker av ett stort antal sökande på varje objekt. Under 2013 färdigställde Brandtornet 151 studentbostäder på orten, men några fler nyproduktionsplaner finns varken hos Willhem eller Brandtornet. Kalmar Aktuell kötid: Bostadsgaranti I Kalmar finns en bostadsgaranti som omfattar nya heltidsstudenter som ännu inte är skrivna i Kalmar. Det kommunala bostadsbolaget Kalmarhem kommer under hösten få svårt att leva upp till den garantin genom endast studentbostäder och tvingas använda sig av lägenheter från det övriga beståndet. Sett över hela året är det brist på studentbostäder i Kalmar, men med hjälp av tillfälliga studentbostäder klarar man av att balansera tillgången mot studenternas efterfrågan, dock med konsekvenser för den vanliga hyresmarknaden. 13

Niclas Ohlslöf, fastighetschef Kalmarhem - Läget på studentbostadssidan är tufft i Kalmar, men vi är fortfarande hoppfulla om att kunna uppfylla bostadsgarantin med hjälp av bostäder ur det vanliga beståndet. Vi har i dagsläget 170 lägenheter som tillfälliga studentbostäder, vilket gör att bostadsmarknaden för Kalmarbor som söker smålägenheter också är mycket tuff. Vi kommer även påbörja en rundringning till de som omfattas av bostadsgarantin, då vi ser att ett antal lyckats få bostad på annat håll men inte avregistrerat sig på bostadsportalen. Karlshamn Aktuell kötid: - (0) Karlshamn har en bra balans mellan tillgång och efterfrågan på studentbostäder. Därför finns inga fler planer på studentbostäder på orten, och några fler bostäder finns det heller inte behov av. Karlskrona Aktuell kötid: - (-) För närvarande har Karlskrona balans på sin studentbostadsmarknad, men till skillnad från många andra studieorter står man inför ett eventuellt överskott av studentbostäder. Det är främst vakanserna på våren som är den stora utmaningen för det kommunala bostadsbolaget Karlskronahem. Anledningen till att antalet studenter minskat är bland annat att avgifter för internationella studenter införts och att närliggande Ronneby inte längre fungerar som studieort för Blekinge Tekniska Högskola. Det Karlskronahem efterfrågar är en jämnare intagning av studenter fördelat över vår- och höstterminen för att på så sätt skapa en jämnare uthyrningsgrad över hela året. Förhoppningar om att nå det målet finns, bland annat genom nya avtal mellan Blekinge Tekniska Högskola och universitet i Kina och Indien. 14

Linköping Aktuell kötid: 27 (47) Nyproduktion 2013-2015: 48-75 I Linköping har man länge hållit en bra balans mellan tillgång och efterfrågan, men de senaste åren har bristsituationen som uppkommer vid höstterminsstarterna varit närvarande allt längre in på höstterminen. Det har bidragit till att man har en brist på studentbostäder sett ur ett helårsperspektiv. Behovet på orten är svårt att uppskatta exakt, men ligger någonstans mellan 200-500 studentbostäder. Under 2013 och 2014 har dock bara ett fyrtiotal studentbostäder byggts, men i framtiden finns planer på ytterligare 300-500 bostäder, vilket i så fall kan täcka behovet och återigen skapa balans i Linköping. Tills dess provar man nya lösningar för att skapa bättre förutsättningar för studerande i Linköping att hitta en bostad. Simon Helmér, vd Studentbostäder i Linköping - Läget i Linköping ligger på samma nivå som förra året. Vi har i år utökat vårt samarbete med Linköpings universitet, vilket innebär att vi i hundra av korridorrummen testar ett boendekoncept där två studenter delar bostad. Det innebär att vi skapar möjligheten för fler studenter att få en bostad. Luleå Aktuell kötid: 65 veckor (98) Nyproduktion 2013-2015: 200 Luleå växer som studieort vilket har resulterat i en bristsituation på studentbostäder på orten. För fem år sedan var läget annorlunda då man i det kommunala bolaget Lulebo till och med byggde om studentbostäder till seniorboenden. Men Luleå Tekniska Universitetet fick anslag till fler studieplatser och helt plötsligt räckte antalet studentbostäder inte till. Planer på nyproduktion för att möta behovet finns. Bostadsbolaget Lindbäcks Porsön kommer under 2014 att färdigställa 135 bostäder på orten och ytterligare 65 är på gång under 2015. Bedömningen är dock att bristen kommer kvarstå, även efter tillskottet av fler studentbostäder. Hos Lulebo finns inga planer på fler studentbostäder. För att få igång byggandet tror aktörerna i Luleå att det behövs regelförändringar samt ett ekonomiskt stöd för att kunna bygga bättre anpassat till studenternas plånbok och med bättre lönsamhet. 15

Lund Aktuell kötid: 54 veckor 2 (47) Nyproduktion 2013-2015: 227 I Lund har man precis som på många andra studieorter brottats med en kontinuerlig brist på studentbostäder i flera år. Dock ser man en liten förbättring i år, även om bristen kvarstår. Anledningen är att det byggts jämförelsevis många studentbostäder de senaste åren. Fler studentbostäder är även på gång, i år färdigställs 117 bostäder och under 2015 ytterligare 110. Behovet är dock närmare 1 000 nya bostäder, något som studentbostadsföretagen i Lund tror sig kunna närma sig de närmsta åren. Totalt sett handlar det om bostäder till cirka 750 studenter som produceras av AF Bostäder och två studentnationer. Hos ortens största studentbostadsföretag AF Bostäder ser man tydliga spår av det minskade trycket i sin årliga novischutlottning, en utlottning av bostäder till nya studenter. 2 231 studenter har ansökt om 550 bostäder, vilket är en minskning i antalet studenter och en ökning i antalet bostäder. Hos den mindre aktören Laurentiistiftelsen har man också fullt uthyrt inför höstterminen, men fram i oktober brukar det finnas lediga rum hos dem. Henrik Krantz, VD AF Bostäder - Svårigheten med att fortsätta bygga ligger i att kunna producera bostäder med god kvalitet i attraktiva lägen till en kostnad som gör att studenter har råd att efterfråga bostäderna. Situationen hade kunnat underlättas med ett friare regelverk som tar hänsyn till att studentbostaden är en tillfällig bostad. Vi hade då kunnat få in fler bostäder i varje projekt vilket hade förbättrat de ekonomiska förutsättningarna avsevärt. Malmö Aktuell kötid: 26 (-) Precis som i landets övriga större studieorter är det brist på studentbostäder för flertalet studentbostadsföretag i Malmö. Kötiderna varierar stort under året, men hos det kommunala bolaget MKB ligger den i genomsnitt under läsåret på drygt ett år, något som reflekteras i kötiderna hos regionens bostadsförmedling Boplats Syd. Det finns i nuläget inga konkreta planer på mer nyproduktion, även om det finns ett behov av fler studentbostäder. Några av anledningarna till att brist uppstår i delar av Malmö, förutom att det finns för få studentbostäder, är bland annat att det finns en för dålig variation av studentbostäder, till exempel finns det få större studentbostäder som är anpassade efter familjer. Lösningar är att dels bygga 2 AF Bostäder tillämpar novischförtur vilket gör att den kortaste tiden där är två veckor, men den gäller bara för ett begränsat antal studenter. Därför anges här den kötiden som gäller utanför förturen. 16

eller bygga om till ett mer varierat studentbostadsbestånd samt öka det regionala samarbetet. Även ett jämnare intag till högskolan på vår- respektive höstterminen skulle kunna bidra till en mer balanserad studentbostadsmarknad i Malmö. Norrköping Aktuell kötid: 1 (1) Nyproduktion 2013-2015: 100 Sedan 2000 har Norrköping via studentbostadsföretaget Studentbo klarat av att möta sin bostadsgaranti för studenter. De senaste åren har det dock blivit svårare och svårare och även i år är det en utmaning. Ett tidigare ägarbeslut gör även att detta är sista året som garantin gäller. Fler studentbostäder behövs på orten och 100 nya studentbostäder är på gång under 2015. Hinder för fler studentbostäder är dels kraven från bygglagstiftningen gällande tillgänglighet och buller som ställs på studentbostäder, men också långa hanteringstider för detaljplanläggning och bygglov. Lars Sandell, Studentbo i Norrköping - Vi vill väldigt gärna klara av garantin även denna höst, men vi får se om vi lyckas. Med vår nybyggnation handlar det framförallt om att öka standarden på vårt utbud, det vill säga minska andelen korridorbostäder och öka andelen kompletta lägenheter med dusch och pentry. Detta gör vi på grund av att efterfrågan ändrats de senaste fem åren. Planerna är att fortsätta med detta de kommande tre åren, vilket även inkluderar att riva ett hus med låg standard och bygga om ytterligare en fastighet. Norrtälje Aktuell kötid: Bostadsgaranti I Norrtälje finns flera lokala utbildningar, men orten fungerar också som bostadsort för många som studerar i Stockholm. Tidigare har Norrtäljes studentbostadsaktör Campus Roslagen haft balans över hela året och det gäller även i år. Campus Roslagen märker att trycket ökar och räknar med att ha full beläggning i höst. De får in många förfrågningar från utländska studenter som ska läsa i Stockholm, men som de tyvärr inte kan erbjuda bostad eftersom beståndet redan är fullt eller öronmärkt åt ortens studenter. 17

Piteå Aktuell kötid: Först till kvarn Piteå upplever precis som många andra studieorter ett högre tryck på studentbostäder i samband med antagningsbeskeden, men redan i oktober minskar efterfrågan och sett över hela året har de balans mellan tillgång och efterfrågan på studentbostäder. I dagsläget är alla studentbostäder hos det kommunala bolaget Pitebo uthyrda, men något högt tryck från studenter som ännu inte fått bostad märks inte. Istället kan det ta ett litet tag innan lediga lägenheter som läggs ut hyrs ut till någon. Det finns inga planer på att nyproducera fler studentbostäder i Piteå, varken från Lindbäcks Porsön eller det kommunala bostadsbolaget Pitebo. Skövde Aktuell kötid: Skövde har en ettårig kö som löper från 15 april till 14 april. De som får kontrakt på studentbostäder nu har stått i kön sedan första ködagen 15 april. I Skövde är det som alltid ett högt tryck på studentbostäder inför höstterminsstarten, men sett över hela året råder det balans. Minskade årskullar och anslag till Högskolan i Skövde minskar efterfrågan och påverkar behovet av studentbostäder på orten. Högskolans förmåga att vara attraktiv gentemot studenterna är avgörande för hur efterfrågan på studentbostäder utvecklas i framtiden. Det kommunala bolaget Skövdebostäder samarbetar med högskolan på flera olika sätt för att ytterligare öka attraktiviteten hos Skövde som studieort. Just nu finns inga planer på fler studentbostäder, men för att förnya beståndet och bygga mer finns tankar hos Skövdebostäder på att bygga bostäder med flera användningsområden. Charlotte Kroon, Skövdebostäder - Det finns inga aktuella byggprojekt för närvarande men vi har skissat på framtida nyproduktion som skulle kunna passa för studenter. För att minska risken skulle ett sådant projekt, med små och smarta lägenheter, kunna hyras ut till fler kategorier. Exempelvis anställda soldater som är en relativt ny, ung och växande kundgrupp i Skövde. 18

Stockholm* Aktuell kötid: 100 veckor (117) Nyproduktion 2013-2015: 427 Stockholm är den ort i Sverige där underskottet på studentbostäder är som allra störst. 13 000 studentbostäder finns att fördela på drygt sex gånger så många studenter, vilket bidrar till en årlig brist på studentbostäder och långa kötider. Samtliga medlemsföretag i Stockholm uppger att det råder brist eller stor brist på studentbostäder sett över hela året. Redan idag saknas det över 8 000 studentbostäder och även om nyproduktionen kommit igång, är det långt ifrån vad som behövs. Under föregående år byggdes 105 bostäder och i år förväntas 142 bostäder färdigställas. Under nästa år tillkommer ytterligare 180 bostäder och 2017 beräknas 243 studentbostäder färdigställas. Dessa siffror anger endast Studentbostadsföretagens medlemsföretags nyproduktion och det finns flera nya aktörer som planerar ytterligare nyproduktion. Faktum kvarstår dock att nyproduktionstakten är långt ifrån att möta det behov som finns idag, och som antagligen kommer öka ännu mer de kommande åren. Flera aktörer i Stockholmsområdet samarbetar i en kraftsamling under namnet Sthlm6000+. Projektet har som mål att skapa minst 6 000 nya studentbostäder i Stockholms län fram till 2017. För närvarande har detaljplaner på 3 274 studentbostäder antagits, och innefattar projekt som är olika i stadier av byggprocessen. Ytterligare 4 048 studentbostäder innefattas av pågående detaljplanearbetet. Att man genom det här initiativet ska nå 6 000 studentbostäder fram till 2017 är svårt att se, då det bara för de studentbostäder vars detaljplaner redan antagits är lång väg kvar till färdigställda bostäder. Chris Österlund, vd Stiftelsen Stockholms Studentbostäder - Situationen på Stockholms bostadsmarknad är akut och vi behöver snarast komma till rätta med bristen på studentbostäder. Bristen på cirka 10 000 studentbostäder i vår huvudstad innebär allvarliga konsekvenser för den enskilde studenten, högskolornas konkurrenskraft och i förlängningen tillväxten för både regionen och landet. SSSB har i ett par års tid fört fram krav på effektivare planprocesser, enklare byggregler och ekonomiska stimulanser för att få igång byggandet av studentbostäder. Politiker på både riks- och lokalnivå har insett problemet och initierat ett antal förslag till förändringar - det är bra - men det räcker tyvärr inte för att åstadkomma tillräckligt bra förutsättningar. - Den regionala kraftsamlingen Sthlm6000+ är ett bra exempel på hur kommuner, länsstyrelsen och fastighetsägare gemensamt försöker samverka för att underlätta nyproduktion av studentbostäder i Stockholms län. Men utan ekonomiska stimulanser och mer långtgående lättnader i regelverket, så kommer det dock bli svårt att nå målet med 6 000 inflyttningsklara lägenheter till 2017. Nyproduktionen är fortfarande för dyr för studenter och när investeringarna inte lönar sig så står nyproduktionen i princip still eller sker endast marginellt. Statistiken över kötider och byggande visar detta och att marknaden inte kommer att lösa problemet. *Med Stockholm menas kunskapsregion Stockholm, det vill säga hela Stockholms län. 19

Sundsvall Aktuell kötid: Bostadsgaranti I Sundsvall erbjuder det kommunala bostadsföretaget Mitthem en bostadsgaranti till studenter. Till skillnad från tidigare år kommer de under denna höstterminsstart inte klara av att möta den bostadsgarantin. Anledningen tros vara att Mittuniversitet ökat antalet campusstudenter med 200 till läsåret 2014/2015. Ambitionen är ändå att hjälpa alla studenter till ett boende under hösten. I våras hade Mitthem dock ett ökat antal vakanser i sitt bestånd, och bedömer att det över hela året är balans på studentbostadsmarknaden. Men efter höstens överraskande stora bristsituation är man försiktigt med att uttala sig om hur det kommer se ut under kommande läsår. Umeå Aktuell kötid: 56 (40) 3 I Umeå uppger det kommunala bolaget Bostaden i Umeå att det årligen råder en brist på studentbostäder vid terminsstart. Bristen är större i år än föregående år, då kulmen av de stora barnkullarna är uppnådd, en utveckling som enligt prognoserna bedöms minska mot 2017. Sett över hela året har Bostaden i Umeå en acceptabel balans mellan tillgång och efterfrågan på studen bostäder. Det brukar lösa sig med boende under terminen för de flesta som studerar. Bostaden i Umeå har över 5 500 studentbostäder varav en stor del studentrum och har sedan 2009 byggt cirka 800 små lägenheter, belägna nära campus. En väg framåt för Bostaden i Umeå är att satsa på och skapa ett attraktivt korridorboende, eftersom de idag har 3 200 korridorrum i sitt bestånd. De planerar att renovera 10-20 korridorer per år framöver och har redan renoverat ett tjugotal det senaste året. Bostaden i Umeå bygger inte några rena studentbostäder längre, utan fokuserar på nyproduktion av bostäder för målgruppen unga. De följer debatten kring ett riktat ekonomiskt stöd för studentbostäder, vilket skulle kunna göra att de återigen satsar mer på renodlad studentbostadsproduktion. 3 Bostaden i Umeå producerar inga nya studentbostäder, utan fokuserar på bostäder anpassade för unga. 20

Uppsala Aktuell kötid: 142 veckor (81) 4 Nyproduktion 2013-2015: 306 Studentbostadsmarknaden i Uppsala är en blandning av nationer, kommunala bolag och stiftelser. Hos flertalet av dessa är det en brist på studentbostäder över hela året, men då aktörerna är många och alla tillämpar olika kösystem så är det svårt att få en övergripande och rättvisande bild av vilka kötider som krävs för att få en bostad. Ett arbete pågår dock för närvarande för att få ett gemensamt kösystem, framförallt nationerna emellan. Hos det studentbostadsföretag med längst kötid, Studentstaden, kan man kostnadsfritt ställa sig i kö redan från 18 års ålder. Det i kombination med att många vet att de vill studera i Uppsala och ställer sig i kö tidigt gör att det i jämförelse med andra orter, där det krävs antagningsbesked för att få ställa sig i kö, får en väldigt lång kötid. Uppsala växer och det finns bland många aktörer en optimistisk syn på framtiden. Under 2014 byggs 63 bostäder och under nästa år ytterligare 243. Men Uppsala kommer i framtiden att få ännu fler nya studentbostäder, flera studentbostadsföretag på orten har nyproduktionsplaner på gång, både i nya områden och genom förtätning. Frank Sonander, förvaltningschef Studentstaden - Att Uppsala har så många olika studentbostadsaktörer gör situationen komplex och det är därför svårt att få en generell och rättvis bild. Alla aktörer har exempelvis olika regler för när man kan ställa sig i kö (uthyrningspolicyer) och nationerna har olika krav på medlemskap. Jag upplever dock att alla aktörer är överens om att efterfrågan upplevs större än utbudet, om än inte i lika stor utsträckning som kötiderna vid höstterminsstarterna visar. - Många aktörer har planer på att bygga och på vissa håll har spadtag tagits vilket är mycket bra för staden. All nyproduktion är viktigt då Uppsalas studentbostadsmarknad självklart är en del av bostadssituationen i stort och det kommunala bolaget Uppsalahem planerar för fler bostäder öronmärkta åt unga. De största utmaningar för att nyproducera är långa planprocesser och olika krav (p-norm, buller, särkrav från kommunen, tillgänglighet). Samtidigt kommer alltid hyresnivåerna i nyproduktionen vara en balansgång mellan möjliga byggkostnader och vad studenterna klarar av att betala. Det som på kort sikt skulle kunna underlätta bostadssituationen för studenterna är genomförandet av ordentliga studiekontroller. 4 Studentstaden, det företag med flest studentbostäder på orten, anger en kötid på 156 veckor, vilket driver upp siffran för Uppsala. Anledningen till Studentstadens höga kötid är att man kostnadsfritt kan ställa sig i kö redan från 18 års ålder. Möjligheten till att ställa sig i kö långt innan påbörjade studier gör att kötiderna blir långa. 21

VARBERG Aktuell kötid: 8 veckor (5) Under 2012 färdigställde Varberg Stenfastigheter sina första 60 studentbostäder i Varberg, vilket markant ökade utbudet av studentbostäder på orten. Ökningen har bidragit till att skapa en balans mellan efterfrågan och tillgång av studentbostäder på orten. I dagsläget uppger företaget att det inte finns behov av fler studentbostäder på orten. Visby Aktuell kötid: 6 veckor (6) I Visby är det fortsatt balans mellan tillgång och efterfrågan på studentbostäder. Kötiden för den som har tur är ganska kort nu inför höstterminen, men i skrivande stund är alla studentbostäder hos det kommunala bostadsbolaget Gotlandshem med inflytt 1 september redan uthyrda och endast ett fåtal finns kvar med inflytt från 1 oktober. Framtiden är just nu oviss, men spännande. Sedan ett år tillbaka har Uppsala universitet tagit över Högskolan på Gotland och skapat Campus Gotland. Gotlandshem avvaktar och ser hur det utvecklar sig innan de påbörjar några ytterligare byggnationer av studentbostäder. Planer och idéer på att expandera finns, men formerna och mer konkreta planer är ännu oklara. Västerås Aktuell kötid: Bostadsgaranti Alla bostäder i Västerås förmedlas via den samlade förmedlingen Bostad Västerås. De har i dagsläget löst studentbostad åt alla de som omfattas av bostadsgarantin, det vill säga de som flyttar in till Västerås från en annan kommun. Det är dock svårt att veta hur läget ser ut när de som blivit antagna som reserver börjar leta boende. I skrivande stund är det heller ingen kötid för de som inte omfattas av garantin, ett fåtal studentbostäder står lediga i väntan på en hyresgäst. Sett över hela året råder det balans på studentbostadsmarknaden, men hur det kommer hålla i sig kommande år är osäkert. 22

Lars-Erik Bengtsson, Bostad Västerås - I år har vi redan löst bostadsfrågan för alla studenter som omfattas av garantin. Vi har i Västerås under ett par år fått ett minskat antal studentbostäder av olika anledningar vilket kommer innebära att det blir svårare för oss att leva upp till garantin i framtiden. Det innebär också att de som inte omfattas av vår garanti får det svårare att erhålla en bostad. Även om det råder balans just nu, så förutspår vi ett underskott i framtiden. Växjö Aktuell kötid: 52 (-) Nyproduktion 2013-2015: 17 I Växjö råder det balans på studentbostadsmarknaden. Trycket på studentbostäder är ungefär som tidigare höstterminsstarter och för närvarande finns inga bostäder kvar med inflyttning innan 1 oktober. Medan efterfrågan från inhemska studenter är normal, märker man ett ökat tryck från olika former av utbytesstudenter. Under 2013 byggdes 17 nya lägenheter, vilket bidragit till en fortsatt balans. Henrik Täck, Växjöbostäder - Vi har under både 2012 och 2013 erbjudit möblerade tillfälliga baracklösningar utanför campus, men intresset har varit mycket svalt för den här lösningen. I år har vi inte haft den möjligheten att erbjuda temporära boenden. Men sett över hela året har vi en balanserad studentbostadsmarknad i Växjö. Örebro Aktuell kötid: 25 (4) Nyproduktion 2012-2014: 89 Trycket hos studentbostadsaktörerna i Örebro är högt vid höstterminen, men de som var snabba när antagningsbeskeden kom kunde hos ÖrebroBostäder få en bostad med relativt kort kötid. Fram i oktober och november lättar trycket något, men faktum kvarstår att det sett över hela året råder en brist på studentbostäder. Antalet bostäder som behövs uppskattas till 300, men Örebro universitet expanderar och fler studentbostäder kan behövas i framtiden. Det finns dock en positiv utveckling på marknaden 23

med fler och fler aktörer som får upp ögonen för att bygga studentbostäder i Örebro. Det kommunala bostadsbolaget ÖrebroBostäder färdigställer 89 studentbostäder senare i år och startar byggnationen av ytterligare 115 studentbostäder under hösten och 30 studentbostäder under 2015. Dessutom finns planer på byggstart för 50 studentbostäder och 56 forskarbostäder vid universitetet av ÖrebroBostäder tillsammans med en privat aktör. Bostäderna beräknas färdigställas till 2016. ÖSTERSUND Aktuell kötid: Först till kvarn Nyproduktion 2012-2014: 0 I Östersund är det balans på studentbostadsmarknaden och man använder en först-till-kvarnprincip när bostäderna fördelas. Det kommunala bostadsbolaget Östersundshem har även en bostadsgaranti som de med stor sannolikhet kommer klara av att leva upp till. Det finns inga planer på fler studentbostäder för Östersundshem. 24

5. Framtiden Utmaningar för att nå en väl fungerande studentbostadsmarknad Som rapporten visar är studentbostadsmarknaden långt från fungerande på flera håll i landet. Studentbostadsbranschen har sedan tidigare tagit fram tre punkter med efterföljande åtgärder som behöver ses över för att skapa en väl fungerande studentbostadsmarknad, i hela Sverige Studentbostäder är en särskild bostadstyp, dock är de inte frikopplade från den övriga bostadsmarknaden. Generella regler och förutsättningar som påverkar hela bostadsmarknaden, påverkar även studentbostäder. Olika förslag som nämns för att exempelvis stärka hyresrättens roll och konkurrenskraft är givetvis viktiga även för studentbostadsbranschen. Dock innebär Studentbostadens särskilda ställning på bostadsmarknaden också särskilda förutsättningar som skiljer sig från andra bostadstyper. De utmaningar som studentbostadsbranschen står inför kan delas in i tre huvudgrupper som rör planering, förvaltning och nyproduktion. För att nå en väl fungerande studentbostadsmarknad där studenter kan erbjudas en bostad i samband med utbildningsstarten krävs förändringar inom vart och ett av de nämnda områdena. Planering Studentbostadsbranschen är starkt beroende av utvecklingen av antalet studenter på landets studieorter. I takt med att antalet studenter förändras påverkas också efterfrågan på studentbostäder. Det är därför av största vikt med ett väl fungerande samarbete mellan bostadsföretag, lärosäten och ansvariga myndigheter. Exempelvis borde en ökad satsning på utbildning och tillskott av studieplatser innebära att det skapas bostäder i samma utsträckning. Vilket inte görs idag. Staten har ett ansvar som fördelare av resurser och studieplatser. Lärosätena har ett annat ansvar när det gäller ansökan om medel och prognoser för utvecklingen av antalet studenter. Kommunerna har ett tredje ansvar genom att skapa förutsättningar för bostadsföretagen att tillhandahålla bostäder åt invånarna. Om det inte finns ett samförstånd av vikten att de olika aktörerna samarbetar i planeringen är det omöjligt att tillgodose såväl kortsiktiga som långsiktiga behov. Förvaltning En hög omflyttning är grundförutsättningen för studentbostäder då det innebär att det frigörs bostäder till varje terminsstart. Men en hög omflyttning leder också till höga förvaltningskostnader. Många flyttar innebär dels högre slitage på lägenheterna vilket driver upp underhållskostnader, och dels administrationskostnader som tillkommer i samband med flytten. Som jämförelse är förvaltningskostnaderna för en studentbostad på 25 m 2 5 000 kr dyrare per år jämfört med en vanlig hyresrätt på 25 m 2. För företagen handlar mycket därför om att effektivisera processer så mycket det bara går. Men det finns även faktorer som bidrar till skillnaden i kostnader som ligger utanför företagens kontroll. Ett sådant exempel är fastighetsavgiften som slår oproportionerligt hårt mot studentbostä- 25

der. Ett rum i studentkorridor utan eget kök i Sundsvall belastas med samma avgift som en sexrummare med alla faciliteter på Strandvägen i Stockholm. Den skevheten bidrar också till att göra förvaltningskostnaderna högre för studentbostäder jämfört med vanliga hyresrätter. Nyproduktion I hälften av landets kommuner råder det generell bostadsbrist på grund av att det byggs för lite bostäder. Detta avspeglas också på studentbostadsmarknaden där det råder brist på studentbostäder i storstadsregionerna och de största studieorterna sedan år tillbaka. Enligt gjorda beräkningar skulle det sammanlagt behövas runt 20 000 studentbostäder i landet. Idag. Det anmärkningsvärda är att det trots en stor efterfrågan inte byggs tillräckligt med bostäder för att tillgodose de uppenbara behov som finns. Trots en ökad brist de senaste åren har byggandet inte ökat i motsvarande utsträckning, vilket är ett tydligt tecken på att marknaden är långt ifrån fungerande. Även om byggandet tycks vända uppåt kvarstår grundproblematiken att det allt för ofta är för dyrt att bygga studentbostäder. De höga produktionskostnaderna innebär att hyran i en nybyggd lägenhet helt enkelt blir så hög att studenterna inte har råd att bo i dem. Trots nyligen genomförda förändringar innebär de byggregler som styr utformningen av en bostad att den flexibilitet som skulle kunna leda till exempelvis mindre och därmed billigare bostäder inte går att bygga. Åtgärder Studentbostaden är i grund och botten en tillfällig bostad under en begränsad studietid. Utan en stor andel studentbostäder skulle lärosätena runt om i landet aldrig kunna ta emot nya studenter år efter år. Detta medför stora skillnader mellan studentbostäder och andra boendeformer på marknaden inom såväl nyproduktion som förvaltning. För att kunna nå en väl fungerande studentbostadsmarknad krävs det ett i grunden förändrat synsätt på studentbostäder. I resten av världen ses studentbostaden som en självklar del av utbildningspaketet. I Sverige råder traditionellt sett vattentäta skott mellan utbildning och bostäder. Detta måste ändras. Genom att tydliggöra bostädernas betydelse för den högre utbildningen och skapa en tydlig koppling däremellan skapas betydligt bättre förutsättningar för såväl nyproduktion och förvaltning. Samtidigt innebär studentbostadens förutsättningar att det finns ett behov av att tydligare särskiljas från övriga bostadsmarknaden. Det gäller såväl utformning av bostäder, skattesystem som hyreslagstiftning. Dels skiljer sig självklart boendebehoven åt mellan en 20-årig student som flyttar hemifrån första gången och en trebarnfamilj. Vilket måste kunna avspeglas tydligare i de bostäder som byggs. Men det är också ett sätt att jämna ut förutsättningarna för produktion och förvaltning mellan studentbostäder och övriga bostäder. Ändrade skatter eller utformningskrav för studentbostäder skulle bidra till att det är lika lönsamt att bygga och förvalta studentbostäder som vanliga hyresrätter. Vilket det inte är idag. Därmed skulle också fler vilja och kunna ge sig in på studentbostadsmarknaden. Då är vi på rätt väg för att nå en väl fungerande studentbostadsmarknad. 26

Studboguide 2014 WEBB: studentbostadsforetagen.se E-POST: info@studentbostadsforetagen.se TWITTER: @studboforetagen Blogg: studbo.blogspot.se 27