Hyresfastigheter Holding IV AB Kvartalsrapport september 2014
INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Fastighetsöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 7 Allmänt om bolaget 7 Marknadskommentar 8 2 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
HUVUDPUNKTER Aktiekursen har det senaste kvartalet gått ner med 11,3 procent. Senaste kurs per aktie är beräknad till 1 krona per A-aktie och 8,15 kronor per B-aktie. Bolaget har reducerat sin ägarandel i Max Frisch-portföljen från 30 till 15 procent. Bolaget marknadsför Obelix-portföljen aktivt och flera investerare har visat intresse. Det förväntas att Obelix-portföljen säljs under fjärde kvartalet i år. Bolaget har sedan det etablerades haft en negativ avkastning på 56,4 procent, justerat för utbetalningar på totalt 0,60 kronor per aktie.* NYCKELTAL FÖR HYRESFASTIGHETER HOLDING IV AB Marknadsvärde av fastigheter (MSEK) 2716 GEOGRAFISK FÖRDELNING Tyskland 100 % SEGMENTFÖRDELNING Bostäder 94 % Annat 6 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 264 Ekonomisk vakans 4,7 % Areal (Kvm) 436 757 FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 2105 Räntebindning 96 % Genomsnittlig låneränta 3,4 % Löptid lån (år) 2,3 Överkurs MNOK** -26 MANDAT Etableringsår 2006 Avvecklingsperiod 2015-2018 SENASTE BERÄKNADE AKTIEKURS (VÄRDEJUSTERAT EGENKAPITAL) PER 15.09.2014* Utveckling senaste kvartalet -11,3 % Utveckling senaste året -9,7 % Utveckling senaste tre åren -18,5 % Utveckling sedan start -56,4% * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. ** 50 procent av överkursen är hänsyntagen i beräkningen av aktiekursen. HISTORISKA UTBETALNINGAR INLÖSEN AV B-AKTIER*** UTDELNING / AKTIE KRONOR / AKTIE**** 2007 4 % 0 0,20 2008 8 % 0 0,40 Totalt 12 % 0 0,60 *** Andel av ursprungligt antal B-aktier. Inlösenvärde är 10,00 kr per aktie. **** Kronor per ursprungligt antal aktier. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 3
AKTIEKURS OCH UTDELNINGAR INLEDNING Aktiekursen har det senaste kvartalet gått ner med 11,3 procent. Den viktigaste förklaringen till aktiekursutvecklingen är fallande fastighetsvärden, framförallt till följd av ett stort underhållsbehov för vissa av fastigheterna. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation, över/underkurs på fasträntelån och valutakurser per den 30 juni 2014. Värdering av fastighetsportföljen har inhämtats från externa bolag inför denna kursjustering. UTVECKLING AV VALUTA Bolaget har investeringar i Tyskland. Euron har under perioden förstärkts mot den svenska kronan med cirka 2,5 procent. Detta har bidragit positivt till aktiekursen för investerare i svenska kronor. UTVECKLING AV LÅNEPORTFÖLJEN Hyresfastigheter Holding IV AB (HFH) har till 96 procent fast ränta på bolagets lån. Genomsnittlig återstående löptid på lånen är 2,3 år. Överkursen på bolagets lån med fast ränta har minskat marginellt jämfört med föregående kvartal. Detta påverkar aktiekursen svagt positivt. Beräknad överkurs är den kompensation bolaget skulle behöva betala för att lösa samtliga lån med fast ränta per den 30 juni 2014. Så länge bolagets lån löper som planerat till avtalad förfallodag medför detta inte någon kassaflödespåverkan för bolaget. SAMMANFATTNING KURSUTVECKLING Senaste beräkning av aktiekurs per den 15 september ger en kurs per A-aktie på 1,00 kronor och en kurs per B-aktie på 8,15 kronor. Total värdeutveckling för bolaget sedan start är -56,4 procent. SEK 12 SEK 10 SEK 8 Kurs per aktie SEK 6 SEK 4 SEK 2 SEK 0 Justerad snittkurs Utbetalningsjusterad kurs Nominell kurs A-aktier Nominell kurs B-aktier 4 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
PORTFÖLJÖVERSIKT Investering Läge Segment Valuta Ägarandel Antal kvm* Årlig hyra (tnok) Andel av årlig hyra Obelix Tyskland Bostäder EUR 100 % 150 231 77 838 32 % Nidda Tyskland Bostäder EUR 100 % 112 115 75 298 31 % Max Frisch Tyskland Bostäder EUR 30 % 124 576 70 407 29 % Bad Kissingen Bad Kissingen Äldreboenden EUR 50 % 34 374 12 025 5 % Dresden Dresden Bostäder EUR 100 % 15 461 8 544 3 % Sum 436 757 244 112 100 % *100% oberoende av ägarandel Andre 56 % Övriga 56 % GEOGRAFISK FÖRDELNING (andel av kvm) Oberhausen 16 % Oberhausen 16 % Bad Kissingen 8 % Kiel 7 % Bad Kissingen 8 % Kiel 6 % Max Frisch 6 % ANDEL AV EGET KAPITAL (marknadsvärde lån) Bad Kissingen 6 % Max Frisch 29 % Dresden Bad 5 % Kissingen 5 % Dresden 4 % Obelix 42 % Obelix 32 % Hannover Hannover 5 % 5 % Nordhausen Nordhausen Dresden 5 % Dresden 5 % 3 % 3 % Nidda 41 % Nidda 31 % Berlin Kartan visar den geografiska spridningen av bolagets investeringar. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 5
DRIFT, FÖRVALTNING OCH FINANSIERING TRE REFINANSIERINGAR I TYSKLAND UNDER 2014 Tre av bolagets låneavtal löper ut under 2014. Obligo Investment Management jobbar aktivt med att omförhandla dessa lån. Portföljerna som ska refinansieras är Max Frisch (juni 2014), Obelix (juli 2014) och Bad Kissingen (augusti 2014). Det ser i dagsläget ut som om de tre lånen kommer att behöva omförhandlas på lägre beloppsnivåer än vad som är gällande i nuläget. Till följd av detta kommer bolaget att behöva tillföra likviditet till portföljen. Refinansieringen av Max Frisch-portföljen som skulle ha avslutats i slutet av juli har ännu inte slutförts. Bolaget har ingått ett tillfälligt avtal, som i praktiken är en förlängning av låneavtalet, som löper till och med 31 oktober 2014. Under den här perioden kommer bolaget att arbeta vidare med flera olika alternativ i form av refinansiering eller delvis refinansiering kombinerat med försäljning eller delförsäljning av fastighetsportföljen. I Bad Kissingen-portföljen har bolaget förlängt låneavtalet till december 2014. Belåningsgraden i portföljen är relativt hög och bolaget utvärderar flera olika alternativ för refinansiering samt eventuell försäljning av portföljen. I Obelix-portföljen står det klart att refinansieringen kommer att innebära betydande behov av likviditetstillskott, vilket bolaget i dagsläget inte har ekonomiska förutsättningar för att genomföra. FÖRSÄLJNING AV OBELIX Efter en utvärdering av bolagets refinansieringsoch likviditetsbehov beslutade styrelsen i juni att Obelixportföljen skulle läggas ut till försäljning. Baserat på olika uppskattningar av portföljens marknadsvärde väntas en försäljning av Obelixportföljen förbättra bolagets likviditet. Bolaget marknadsför portföljen aktivt och flera investerare har visat intresse. Intresserade investerare genomför i dagsläget en slutgiltig teknisk genomgång av fastigheterna. Förväntningen är att Obelixportföljen säljs under fjärde kvartalet 2014. MAX FRISCH Skatterevision för den period då säljaren Vivacon ägde portföljen har genomförts. Revisionen har medfört en avsättning för skatt, inklusive räntekostnader, på cirka 22 miljoner norska kronor. Enligt köpekontraktet skulle Vivacon ha betalat det här beloppet till skattemyndigheterna, men eftersom Vivacon har försatts i konkurs, så har Vivacon inte möjlighet att uppfylla sitt åtagande. Bolaget har därför ålagts att betala hela skattebeloppet. Bolaget arbetar aktivt med att försöka finna en lösning, som kan kompensera för delar av skatteinbetalningen. Bolaget har även överklagat beslutet och har därför en förhoppning om att skatteskulden kan komma att reduceras. Skattemyndigheterna har godkänt att betalningen skjuts upp till i mitten av november 2014. Bolaget hoppas få ett slutgiltigt beslut innan första kvartalet 2015. Utöver skatteförpliktelsen står Max Frisch-portföljen inför två andra betalningshändelser. Den ena är refinansieringen i oktober 2014 som kommer att medföra ett betydande likviditetsutlägg för bolaget. Den andra är ett köp av arrenderade tomter som några av portföljens byggnader står på som kommer att öka värdet på fastigheterna. På grund av begränsad likviditet har bolaget tagit ett beslut om att reducera ägarandelen i Max Frisch-portföljen från 30 procent till 15 procent. På så vis kan bolaget fortsätta den operativa driften av portföljen och genomföra tänkta planer för investeringen. Efter att transaktionen genomfördes till ett rabatterat pris på 10 procent relativt senaste värdering äger bolaget 15 procent av Max Frischportföljen medan de resterande 85 procenten ägs av bolagets partner Boligutleie Holding III/Hyresfastigheter Holding III. 6 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
STRUKTUR Cirka 1 850 aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Cirka 2 400 aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Boligutleie Holding IV AS (Norge) Hyresfastigheter Holding IV AB (Sverige) 66 % 34 % Hyresbostäder i Sverige IV AB (Sverige) 100 % 100 % 100 % 30 % 50 % Dresden Obelix Nidda Max Frisch Bad Kissingen Dresden 219 lägenheter 15 461 kvm Jan. 2007 Årshyra MEUR 1.1 ALLMÄNT OM BOLAGET Spridd 2 335 lägenheter 150 231 kvm Dec. 2006 Årshyra MEUR 9.6 Spridd 1 662 lägenheter 112 000 kvm Sept. 2006 Årshyra MEUR 9.3 Spridd 1 892 lägenheter 124 576 kvm Sept. 2006 Årshyra MEUR 8.7 *Viser 100 % Bad Kissingen 364 lägenheter 34 374 kvm Juni 2007 Årshyra MEUR 2.9 *Viser 100 % OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under 2006 och har fem investeringar i Tyskland. Bolaget äger eller deläger en portfölj bestående av cirka 435 000 kvadratmeter fastigheter som är fördelade på cirka 6 470 lägenheter från Frankfurt i söder till Kiel i norr. Portföljen består av bostäder. INVESTERINGSMANDAT HFH är ett onoterat svenskt aktiebolag registrerat i Sverige. Portföljen består av hyresbostäder med centralt läge i EU/EES-området. Bolaget kan även äga mindre andelar kommersiella lokaler i anslutning till bostäderna. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2015 och 2018, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst 9 procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget har verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålet nås. PERIODISKA UTBETALNINGAR Enligt bolagets prospekt har bolaget en målsättning om årliga utbetalningar till aktieägarna. Baserat på bolagets ekonomiska situation värderar styrelsen om det kan göras årliga utbetalningar. Det är bolagsstämman som eventuellt beslutar om utbetalningar till aktieägarna. Det ges ingen garanti för att bolaget gör årliga utbetalningar till aktieägarna. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 7
MARKNADSKOMMENTAR Global ekonomi har under det senaste kvartalet i hög grad påverkats av geopolitiska konflikter. Framförallt har den pågående konflikten i Ukraina samt den eskalerande spänningen mellan Ryssland och västvärlden fått mycket utrymme. Den internationella valutafonden (IMF) justerade i juli marginellt ner sin tillväxtprognos för den globala ekonomin till 3,4 procent för innevarande år. USA väntas växa med 1,7 procent och Eurozonen med 1,1 procent. USA Den ekonomiska tillväxten i USA var bättre än väntat under det andra kvartalet, och makroekonomiska nyckeltal som lämnat amerikansk ekonomi den senaste tiden, sänder fortsatt signaler om starkare tillväxt framöver. Stigande optimism bland industriledare och starka arbetsmarknadstal sänder hoppfulla signaler om tillståndet i amerikansk ekonomi. ISM-index som mäter stämningen i amerikansk industri steg från 55,3 till 57,1 under juli månad. Motsvarande siffra för amerikansk tjänstenäring steg från 57,5 till 62,4. Även sysselsättningen steg under juli och månaden blev den femte i rad med stigande sysselsättning på över 200 000 personer. Bättre tillväxt kombinerat med starka makroekonomiska nyckeltal får den amerikanska centralbanken att överväga räntehöjningar tidigare än vad som förut annonserats. Centralbankschef Janet Yellen meddelade i mitten av juli att en räntehöjning kan komma tidigare än vad som tidigare antagits. Många analytiker tror nu att en räntehöjning kan komma under mars 2015 istället för i mitten av nästa år som centralbankens nuvarande prognos säger. EUROPA Nya orosmoln tornade upp sig över Europa under sommaren. Den europeiska regionen påverkas av den geopolitiska oron i omvärlden och under sommaren presenterades svagare tillväxttal än väntat för regionen som helhet. I Tyskland föll BNP med 0,2 procent under årets andra kvartal. Tyskland som ses som Europas lokomotiv är en viktig indikator för regionen framöver. En utdragen konflikt mellan Ukraina och Ryssland och utökade sanktioner mot Ryssland riskerar minska efterfrågan på europeiska varor vilket oroat investerare och fått dem att fly till traditionellt trygga statsobligationer. Räntan på 10-åriga tyska statsobligationer har till följd av detta fallit löpande under det senaste kvartalet och handlas nu till under en procent, vilket är den lägsta nivån någonsin. Den europeiska centralbanken (ECB) sänkte så sent som i juni räntan till rekordlåga 0,15 procent för att visa krafttag mot den fallande aktiviteten samt det deflationshot som bitit sig fast i den europeiska ekonomin. Samtidigt annonserades ett åtgärdspaket på 400 miljarder euro som ska användas av bankerna för att finansiera företag inom privat sektor. Skulle dessa åtgärder visa sig ha begränsad effekt kommer ECB troligtvis att införa kvantitativa lättnader under hösten. NORDEN Den svenska Riksbanken förväntar att svensk ekonomi växer med 2,2 procent under året för att därefter växla upp till 3,3 procent under kommande år. Riksbanken valde i samband med sitt möte i juli att sänka styrräntan till rekordlåga 0,25 procent, samtidigt som räntebanan justerades ner påtagligt. Beslutet baseras på att inflationstalen fortsatt ligger långt under Riksbankens målsättning på omkring två procent. Finansminister Anders Borg uttalade nyligen att en minskning av offentliga utgifter samt skattehöjningar kommer att vara nödvändiga för att förbättra landets statsfinanser. Åtgärderna väntas ge Sverige bättre handlingsutrymme om tillväxtutsikterna inhemskt och i omvärlden försämras ytterligare. Norsk ekonomi har växt med jämn takt det senaste året. Arbetslösheten är låg, inflationen håller sig omkring Norges Banks målsättning och konsumenternas köplust har förbättrats. Däremot har bostadsbyggandet stagnerat och investeringarna inom oljesektorn minskat. Norges Bank förväntar i sin senaste prognos en tillväxt under året på två procent för att därefter stiga till 2,3 procent under nästa år. Enligt Norges Banks prognoser förväntas styrräntan hållas oförändrad på nuvarande 1,5 procent fram till sommaren 2015. 8 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
OM RAPPORTEN Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget HFH. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i HFH. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 9
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no