Länsstyrelsen Västernorrland Rapport nr 2013:08. Bostadsmarknadsanalys Västernorrland

Länsstyrelsen Västernorrland Rapport nr 2013:08 Bostadsmarknadsanalys Västernorrland

Fotografer: Rebecca Östlind, Khadra Hussein och Ann-Charlotte Larsson Länsstyrelsen Västernorrlands publikationsserie Rapport nr 2013:08 ISSN 1403-624X Denna rapport går att få i alternativt format

Innehållsförteckning Inledning 4 Sammanfattning 5 Hur utvecklas och förändras bostadsbeståndet? 6 Läget på bostadsmarknaden 6 Prisutveckling på bostäder 8 Bostadsbyggande och förändringar i allmännyttan 10 Vem bor i länet, vem flyttar in och vem flyttar ut? 11 Befolkningsutveckling 11 In- och utflyttningar 13 Åldersfördelning 15 Samband mellan arbetsmarknad, kommunikationer och bostadsmarknaden 15 In- och utpendlingen i länet och kommunerna 15 Finns det bostäder för alla? 17 Hur tar vi emot nyanlända invandrare i vårt län? 17 Ungdomar 19 Studenter 19 Äldre och funktionshindrade 20 Hemlöshet 20 Hur arbetar kommunerna med boendeplanering? 23 Riktlinjer för bostadsförsörjning 23 Länsstyrelsernas arbete med råd, stöd och underlag till kommunerna 25 Slutsatser 26 Bilaga: Sammanställning av bostadsmarknadsenkäten 2013 i Västernorrlands län 27

Inledning Vårt län erbjuder bra livsmiljöer för boende, utbildning, service och fritid som attraherar många. Och vi har en fantastisk naturmiljö in på knutarna en miljö som flertalet européer bara kan drömma om. Via de stora infrastrukturinvesteringar som påbörjades vid sekelskiftet får vi det närmaste decenniet betydelsefulla förbättringar av tillgängligheten och därmed nya utvecklingsförutsättningar. Efterfrågan på och utbud av bostäder är ojämn i länet. För att skapa en långsiktigt hållbar region är det viktigt vad som byggs, hur det byggs och för vem det byggs. Det ställer krav på att planering och byggande sker klimatsmart samt att det finns bostäder som tillgodoser såväl behov och efterfrågan för olika målgrupper. Analysen syftar till att ge kommunerna inspiration att arbeta med bostadsfrågor och planering, utveckla sitt arbete med riktlinjer för bostadsförsörjningen och se kommunen som en del i en större region. Målet är att alla invånare i länet skall leva i goda bostäder. Denna analys bygger bland annat på kommunernas svar på den årliga bostadsmarknadsenkäten, samt underlagsrapporten Bostadsmarknadsanalys 2013 för Västernorrland och Västerbotten. Underlagsrapporten är skriven av Sofie Lindse, Khadra Hussein och Rebecca Östlind vid samhällsvetarprogrammet på Umeå universitet på uppdrag av Länsstyrelsen i Västernorrland och Västerbotten. Statistik och information från SCB, Migrationsverket och Socialstyrelsen ingår också i analysen. Härnösand 12 augusti 2013 Nina Loberg Enhetschef Ann-Charlotte Larsson 4

Sammanfattning Länet har de senaste tio åren upplevt en befolkningsminskning. Inlandskommunerna har upplevt en stor befolkningsminskning, och då främst genom att invånarna flyttat ut. Kustkommunerna har inte samma problem med befolkningsminskningen. Dock är det i Västernorrlands fall en större utflyttning än inflyttning rörande samtliga kommuner. Den största utmaningen för hela länet är att vända den negativa befolkningsutvecklingen till en positiv. De flesta kommuner upplever att det finns en brist på hyresrätter och att situationen för bostadsrätter och äganderätter är i balans. Hur många bostäder som behöver byggas i länet är svårt att beräkna. Kommunernas prognoser för antalet planerade bostäder stämmer sällan överens med vad som faktiskt blir av, något som försvårar att göra korrekta prognoser för framtiden. Många faktorer påverkar den framtida efterfrågan t ex åldersstruktur, hushållssammansättning och ekonomiska faktorer. Eftersom det finns en viss brist på bostäder i kommunerna, främst hyresrätter, kan det vara svårt att tillgodose behoven för alla grupper som söker bostäder. I bostadsmarknadsenkäten har alla kommuner, förutom Ånge och Timrå, angett att den grupp vars behov är svårast att tillgodose är den grupp som Ställer höga krav på bostaden. Diskrimineringen på bostadsmarknaden är ett samhällsproblem som minskar möjligheterna för vissa grupper att skaffa en bostad. Diskrimineringen förekommer både strukturellt i form av villkor vid uthyrningen av bostäder och individuellt. Effekterna är bland annat att individer utestängs från bostadsmarknaden eller styrs till eller från vissa bostadsområden, vilket ofta också bidrar till ökad segregering. Det finna många olika hinder för bostadsbyggande. I bostadsmarkandsenkäten angav alla kommuner, förutom Kramfors och Ånge, höga produktionskostnader som ett stort hinder för nybyggnation. Andra hinder som angavs i BME:n var vikande befolkningsunderlag och svårigheter för byggherrar att få långivare/hårda lånevillkor. De påbörjade lägenheterna under de senaste åren ligger främst i Sundsvall och Örnsköldsvik. I samtliga kommuner finns ett stort behov av underhåll och upprustning. En åldrande befolkning ställer krav på ombyggnad och anpassning då fler lägenheter behöver göras tillgängliga. Införandet av Botniabanan har en stor betydelse för kommunikationen och utbytet i länet, vilket även får en viss påverkan på bostadsmarknaderna. Pendlingen mellan Umeå och Örnsköldsvik är en viktig sammanlänkning av länen. Bostadsmarknaderna påverkas av pendling i den mån att inpendling möjliggör en stark arbetsmarknad på platser med få bostäder, samtidigt som utpendling möjliggör arbete på platser där det finns många bostäder men en liten arbetsmarknad. 5

Hur utvecklas och förändras bostadsbeståndet? Läget på bostadsmarknaden Om det råder brist på bostäder eller inte på den lokala bostadsmarknaden är en bedömningsfråga och brist på bostäder kan innebära olika saker i olika kommuner. I bostadsmarknadsenkäten ber vi kommunern göra en övergripande bedömning av läget på bostadsmarknaden i kommunen. Enligt den definition som används i Bostadsmarknadsenkäten anses det råda brist på bostäder om det hela tiden finns en efterfrågan som överstiger utbudet. Överskott på bostäder innebär att det ständigt finns fler lediga bostäder än vad som efterfrågas. Att det finns outhyrda lägenheter i något enstaka bostadsområde behöver inte innebära att den lokala bostadsmarknaden, som helhet betraktad, präglas av ett överskott. Hur kommunerna i Västernorrland sammanfattade läget på bostadsmarknaden år 2013 visas i tabellen nedan. Bostadssituationen skiljer sig åt både mellan och inom kommunerna, både i de centrala kommundelarna och i de övriga. Kommun Totalt sätt Centralt Övriga kommndelar Ånge Balans Brist Överskott Timrå Balans Brist Balans Härnösand Balans Balans Överskott Sundsvall Brist Brist Balans Kramfors Balans Balans Överskott Sollefteå Överskott Balans Överskott Örnsköldsvik Balans Balans Överskott Tabell 1. Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2013 Rörande centralorten/innerstan var Sundsvall, Timrå och Ånge de kommuner som angav att det var brist på bostäder, resterande kommuner angav balans. Majoriteten av kommunerna i länet förväntade sig ett överskott av bostäder i de övriga kommundelarna utöver centralorten. Endast Sundsvall och Timrå angav balans på bostadsmarknaden i dessa delar av kommunen. Alla kommuner, förutom Sollefteå och Sundsvall, sammanfattade totalt sett bostadssituationen i kommunerna som balanserad. Sundsvalls uppskattning av bostadssituationen visar på en ökning av bostadsbristen i hela kommunen. I Sollefteå däremot förväntas ett ökat överskott av bostäder i hela kommunen. 6

Kommunerna har fått precisera vilka typer av bostäder som de upplever att det finns en brist på. Alla kommuner i länet angav att det finns brist på hyresrätter. Kommun Hyresrätter Bostadsrätter Ånge Brist Balans Timrå Brist Brist Härnösand Brist Balans Sundsvall Brist Balans Kramfors Brist Balans Sollefteå Brist Balans Örnsköldsvik Brist Balans Tabell 2 Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2013. Ånge, Härnösand, Sundsvall, Kramfors och Örnsköldsvik har brist på små lägenheter. Timrå, Sundsvall och Sollefteå har brist på stora lägenheter, minst fyra rum och kök. Endast Timrå angav att det även finns brist på bostadsrätter i kommunen. Eftersom det finns en viss brist på bostäder i kommunerna, främst hyresrätter, kan det vara svårt att tillgodose behoven för alla grupper som söker bostäder. I bostadsmarknadsenkäten har alla kommuner, förutom Ånge och Timrå, angett att den grupp vars behov är svårast att tillgodose är den grupp som Ställer höga krav på god tillgänglighet och attraktivt läge i bostaden. Diskrimineringen på bostadsmarknaden är ett samhällsproblem som minskar möjligheterna för vissa grupper att skaffa en bostad. Diskrimineringen förekommer både strukturellt i form av villkor vid uthyrningen av bostäder och individuellt. Effekterna är bland annat att individer utestängs från bostadsmarknaden eller styrs till eller från vissa bostadsområden, vilket ofta också bidrar till ökad segregering. Hyresvillkoren hos de kommunala bostadsbolagen är i många fall svåra att uppnå i förhållande till ungas eller nyanländas förutsättningar. Ofta krävs referens från tidigare boende, vilket försvårar för personer som är nya på bostadsmarknaden. Därtill ställs villkor kring anställningsform och inkomstkrav. 7

Kommuner har möjlighet att utnyttja den statliga hyresgarantin. Garantin vänder sig till hushåll som har ekonomisk förmåga att klara kostnaderna för ett eget boende men som trots detta har svårighet att få en hyresrätt med besittningsskydd. Oavsett om det handlar om obalans mellan antalet lägenheter på marknaden och antalet bostadssökande, eller att utbudet inte motsvarar det som efterfrågas, är rapporterad bostadsbrist på bostäder inte alltid detsamma som nybyggnadsbehov. Ett ökat utbud kan uppstå genom en ökad omsättning av bostäder i beståndet. Det kan även vara så att man behöver få till flyttkedjor för att möjliggöra eller underlätta generationsväxling i olika delar av beståndet. Prisutveckling på bostäder Att köpa hus är ofta den största investering privatpersoner gör i sina liv, och kräver för det mesta huslån för att vara möjligt. Nedan presenteras priser på småhus i landet, (SCB). Priser på småhus i länen mars-maj 2013, kr/kvm Hela riket Stockholms län Hallands län Uppsala län Västra Götalands län Gotlands län Skåne län Östergötlands län Södermanlands län Jämtlands län Västmanlands län Jönköpings län Västerbottens län Blekinge län Örebro län Kalmar län Värmlands län Dalarnas län Norrbottens län Gävleborgs län Kronobergs län Västernorrlands län 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 Köpeskillingen är högst i Sundsvall, följt av Timrå, Härnösand och Örnsköldsvik. De fyra kommunerna med den högsta köpeskillingen har också större centralorter än de resterande kommunerna. 2500 Köpeskilling 2010-2012 2000 1500 1000 2010 2011 2012 500 0 8

Höga produktionskostnader påverkar bostadsmarknaden i länet negativt. De mindre kommunerna påverkas i större utsträckning av problem med att få långivare samt hårda lånevillkor. Via banker/kreditinstitut möjliggörs vanligen en belåning till 85 % av marknadsvärdet. Eftersom marknadsvärdet på ett nyproducerat småhus i en inlandskommun vanligtvis är mindre än hälften av produktionskostnaden, måste nyproduktionen egenfinansieras. Detta försvårar enormt för privata aktörer och kommuners möjlighet till nyproduktion av bostäder. Under de senaste 17 åren i Sverige har huspriserna i länet ökat markant, inflationen ej inräknad. Tar man hänsyn till inflationen som varit cirka 0,23 procent mellan dessa år är ökningen inte lika stor, men ändå påtaglig. Generellt sett i landet har huspriserna ökat snabbare än utbudet av bostäder. Detta kan kortsiktigt förklaras med att bostadsbyggandet inte hinner med. Enligt Boverkets rapport Drivs huspriserna av marknadsbrist? (2013) förklarar de att största orsakerna till de ökade huspriserna är högre inkomster hos befolkningen, förväntningar om stigande priser, låga räntor samt boendetäthet. Boendetätheten påverkar dock främst huspriserna i de större länen. Emellertid är största anledningen till de höjda priserna enligt Boverket de ökade inkomsterna hos befolkningen. En ökad inkomst ökar viljan och förmågan att investera i bättre och större bostäder. I Västernorrland går det att se att den ökade inkomsten kan förklara nästan 80 procent av prisökningen. Det råder bostadsbrist i Sundsvalls kommun. En analys presenterad av Stadsbyggnadskontoret visar att bostadsbyggandet har minskat samtidigt som befolkningsmängden har ökat. Bostadsbyggandet skulle behöva fördubblas, dvs ökas med ca 200 bostäder/år och framför allt är det hyresrätter som behöver tillskapas. 9

Bostadsbyggande och förändringar i allmännyttan Hur många bostäder som behöver byggas i länet är svårt att beräkna. Kommunernas prognoser för antalet planerade bostäder stämmer sällan överens med vad som faktiskt blir av, något som försvårar att göra korrekta prognoser för framtiden. Många faktorer påverkar den framtida efterfrågan t ex åldersstruktur, hushållssammansättning och ekonomiska faktorer. De påbörjade lägenheterna under de senaste åren ligger främst i Sundsvall och Örnsköldsvik. I samtliga kommuner finns ett stort behov av underhåll och upprustning. En åldrande befolkning ställer krav på ombyggnad och anpassning då fler lägenheter behöver göras tillgängliga. I Västernorrland har antalet färdigställda flerbostadshus och småhus varit relativt jämnt fram till mitten av 2000-talet, därefter har antalet färdigställda småhus i länet ökat. 180 Antal nybyggda lägenheter i Västernorrland 160 140 120 100 80 flerbostadshus småhus 60 40 20 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Källa: SCB Det finna många olika hinder för bostadsbyggande. I bostadsmarkandsenkäten angav alla kommuner, förutom Kramfors och Ånge, höga produktionskostnader som ett stort hinder för nybyggnation. Andra hinder som angavs i BME:n var vikande befolkningsunderlag och svårigheter för byggherrar att få långivare/hårda lånevillkor. 10

Enligt kommunernas bedömningar av nybyggnation av bostäder under åren 2013 och 2014 är Sundsvall och Örnsköldsvik de kommuner med flest planerade bostäder. I Sundsvall förväntas det att byggas cirka 140 stycken bostäder under 2013 och 320 stycken bostäder under 2014. Av dessa är 31 stycken specialbostäder under 2013 respektive 150 år 2014. I Örnsköldsvik planeras det att byggas 100 stycken nya bostäder respektive år. Av dessa planerar allmännyttan i kommunen att bygga cirka 56 stycken hyresrätter under 2013. Övriga byggherrar i kommunen står för det planerade byggandet under 2014. Det behövs en viss andel lediga lägenheter för att man ska kunna klara av den normala omflyttningen som sker. I Västernorrland angav samtliga kommuner att det fanns lediga lägenheter tillgängliga i allmännyttan. 11 Kommun 1 januari 2013 Planer under 2013-2014 Antal outhyrda lgh Utgör ett problem Planer att sälja Antal Ånge 60 Ja Ja 60 Timrå 35 Nej Nej Härnösand 66 Nej Nej Sundsvall 22 Nej Nej Kramfors 73 Ja Ja 16 Sollefteå 60 Ja Ja 41 Örnsköldsvik 77 Nej Ja 17 Tabell 4. Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2013. Örnsköldsvik och Kramfors är de två kommuner som hade störst antal outhyrda lägenheter den första januari 2013. Kramfors, Ånge och Sollefteå anser att de outhyrda lägenheterna i kommunen utgör ett problem. Kramfors, Ånge, Sollefteå och Örnsköldsvik har planer på att sälja lägenheter i allmännyttan. Rivningar är eventuellt aktuellt för Ånge och Kramfors, vilket är en konsekvens av att de outhyrda lägenheterna i allmännyttan utgör ett problem i kommunen. Alla kommuner i Västernorrland anger att de har outhyrda lägenheter i allmännyttan. Tre av sju kommuner tycker att andelen outhyrda lägenheter utgör ett problem. Fyra kommuner har planer på att sälja allmännyttiga lägenheter. Vem bor i länet, vem flyttar in och vem flyttar ut? Befolkningsutveckling Folkmängden i Västernorrlans län uppgick den 31 december 2012 till 241 981, vilket är en minskning med 174 invånare jämfört med samma tid året innan. Som framgår i tabellen nedan har länet haft en negativ befolkningsutveckling under de tio senaste åren, med undantag för några enstaka år. Denna negativa utveckling är inte lika stor som den som skedde mellan 1995-2001, då länet gick från att ha 258 290 invånare till 245 078

invånare på bara sex års tid. Sedan dess har den negativa befolkningsutvecklingen planat ut, men fortsätter trots allt att sjunka. Den främsta bidragande orsaken till detta är att det dör fler än vad som föds i länet. Antalet invånare per kommun har på tio års tid antingen sjunkit eller inte förändrats i någon större utsträckning. Detta gäller för alla kommuner förutom Sundsvalls kommun, där det istället skett en ökning. Kommun Befolkning 2012 Ånge 9 639 (-200) Timrå 17 997 (-29) Härnösand 24 398 (-143) Sundsvall 96 687 (574) Kramfors 18 516 (-226) Sollefteå 19 736 (-228) Örnsköldsvik 55 008 (78) Länet 241 981 (-174) Tabell 5. Källa: SCB 12

In- och utflyttningar De två senaste åren har länet haft ett positivt flyttningsöverskott. År 2012 var det 390 fler personer som flyttade till länet än som flyttade ut. Detta har till största del att göra med den stora invandringen som skett. Det är fler personer som invandrar till länet än utvandrar, men när det gäller inrikes flyttning är det fler som flyttar från länet än det är som flyttar till länet. Tack vare invandringen från utlandet har länet lyckats få ett positivt flyttningsöverskott, och på så sätt även minskat den negativa befolkningsutvecklingen. Invandring Inrikes flyttning Total flyttning Ånge 23-133 -110 Timrå 139-97 42 Härnösand 86-157 -71 Sundsvall 528-8 520 Kramfors 61-153 -92 Sollefteå 157-213 -56 Örnsköldsvik 184-27 157 Totalt 1 178-788 390 Tabell 6. Källa: SCB Flyttmönstren skiljer sig åt mellan kommunerna. Enbart Timrå, Sundsvall och Örnsköldsvik kommun har ett positivt flyttningsöverskott. Ånge är den kommun som tappat flest invånare (110 st), tätt följt av Kramfors (92 st), Härnösand (71 st) och Sollefteå (56 st). Sammantaget för alla kommuner är den inrikes utflyttningen är större än inflyttningen, vilket innebär att alla kommuner skulle ha tappat i befolkning om det inte vore för invandringen från utlandet till kommunerna. 13

Den främsta inflyttningen till länet är personer i åldrarna 25-35 år. Ingen större förändring har skett mellan 2011 och 2012. År 2002 visade samma tendens fast då med lägre antal inflyttningar. Den absolut största gruppen som flyttar ut ur länet är personer mellan 15-24 år, med en topp kring gruppen 18-19 år. Källa: SCB Könsfördelningen mellan män och kvinnor, både inom länet och mellan kommunerna, är jämn. I de flesta kommuner är det ett litet överskott av män, förutom i Härnösand och Sundsvall där kvinnorna är i en liten majoritet. Den 31 december 2012 uppgick antalet män i länet till 121 061personer och antalet kvinnor till 120 920 personer. 14 Källa: SCB

Åldersfördelning Åldersfördelningen inom kommunerna liknar varandra. Det finns generellt sett ett underskott av unga människor i familjebildande ålder (cirka 25-35 år) och ett överskott av äldre (cirka 55-64 år). Samband mellan arbetsmarknad, kommunikationer och bostadsmarknaden In- och utpendlingen i länet och kommunerna Pendlingen i Västernorrland är inte stor jämfört med hur det ser ut i andra län. Västernorrland har en inpendling som ligger på 4,16 procent av dagbefolkningen (personer med arbetsplats i regionen) och en utpendling som ligger på 5,05 procent av nattbefolkningen (personer med boende i regionen). Pendlingen kan ses som strax under medel jämfört med andra län. Det är en övervägande del män som pendlar jämfört med andelen kvinnor. Alla kommuner i länet med undantag för Sundsvall har fler utpendlare än inpendlare. Detta innebär att det totalt sett är fler förvärvarbetande personer som bor i respektive kommun än som förvärvsarbetar i just den egna kommunen. Sundsvall är länets största kommun och den snabbast växande. Inpendlingen ligger på cirka 16,5 procent och utpendlingen på cirka 11 procent. Timrå är den kommun med störst in- och utpendling. Detta kan troligtvis förklaras av att kommunen ligger mitt emellan de större kommunerna Härnösand och Sundsvall. Över 50 procent av Timrå kommuns totala nattbefolkning arbetar utanför den egna kommunen, och cirka 35 procent av den förvärvarbetande dagbefolkningen kommer från någon annan kommun. 15 Källa: SCB

Det finns ett överskott av pendlade män jämfört med kvinnor i kommunerna. I vissa kommuner är inte skillnaden så stor, men trots detta så är det i samtliga fall fler män än kvinnor som pendlar. Detta gäller både in- och utpendling. Mellan 2009 till 2011 sjönk andelen inpendlare från 4,43 till 4,16 procentenheter. Andelen utpendlare har ökat under samma period från 4,98 till 5,04 procentenheter, med den största andelen utpendlare 2010 (5,1 procent). Källa: SCB 16 Ett län eller kommun med hög grad av inpendling innebär att arbetsmarknaden kan vara stor och välmående även om det finns lite bostäder eller brist på bostäder. Detta innebär att länet kan få ökad tillväxt även fast bostadsbeståndet är lågt. Att det finns möjlighet för människor att utpendla till en annan region för att arbeta om det inte går att få ett arbete i den egna kommunen eller länet är väldigt bra för den lokala bostadsmarknaden. Det skapar möjlighet att ha en stabil befolkning i exempelvis kommunen trots att de lokala arbetstillfällena inte räcker till alla. Detta kan förklara varför utpendlingen är störst i små kommuner som ligger nära större kommuner med fler arbetstillfällen. Exempelvis så pendlade det 3 904 personer från Timrå till Sundsvall, vilket utgör mer än hälften av de som både har arbete och boende i Timrå. Pendlingen är viktig för länet eftersom den möjliggör för invånarna att hitta ett arbete och samtidigt kunna bo kvar, vilket medför en minskad utflyttning från länet. Botniabanan underlättar för pendling, både inom länet och till Västerbotten. Pendlingen mellan Umeå och Örnsköldsvik är en viktig sammanlänkning av länen. Norrtåg AB är det bolag som trafikerar Botniabanan. Avgångtiderna är anpassade efter pendlarnas behov, det vill säga de flesta avgångar är kopplade till arbetsdagens början och slut. Utöver detta går det även ett antal turer under dagen och på kvällstid.

Det är fler kvinnor som pendlar med kollektivtrafik än män, som till större del väljer bil som färdmedel. Det går även att säga att män generellt pendlar längre avstånd än kvinnor. Tack vare en satsning på infrastrukturen, som exempelvis Botniabanan, blir det möjligt för fler kvinnor att lättare pendla längre sträckor på kortare tid. Detta kommer förhoppningsvis leda till en utjämning i skillnaden mellan mäns och kvinnors pendlande. Finns det bostäder för alla? Alla kommuner i länet anger att en eller flera grupper har det svårt att finna en bostad i kommunen som matchar deras efterfrågan. Sundsvall är den kommun som anger att flest grupper på bostadsmarknaden har svårt att få bostad. Ungdomar, stora barnfamiljer, flyktingar som ska bosätta sig permanent, hushåll med krav på god tillgänglighet och hushåll med krav på attraktivt läge är grupper som har svårt att hitta en passande bostad i kommunen. Hur tar vi emot nyanlända invandrare i vårt län? Etableringsreformen infördes 2010 och hade som huvudsyfte att påskynda nyanländas etablering i arbets- och samhällslivet. Varje nyanländ flykting skulle så snabbt som möjligt lära sig svenska och komma ut i arbetslivet samt kunna klara sin egen försörjning. Skillnanden innebär i korthet att staten tog över det ansvar kommunerna tidigare haft rörande nyanlända flyktingars integrering i det svenska samhället. I Västernorrlands län har Timrå, Ånge, Härnösand, Kramfors och Sollefteå regelbundet samarbete med det allmännyttiga bostadsföretaget i syfte att ordna fram bostäder till nyanlända flyktingar. Sundsvall och Sollefteå samarbetar regelbundet med privata fastighetsägare i samma syfte. Härnösand och Örnsköldsvik tar vid behov kontakt med allmännyttiga bostadsbolag och Ånge samt Örnsköldsvik kontaktar privata fastighetsägare då det uppkommer behov av bostad till flyktingar. Under helåret 2012 tog Västernorrlands län emot 612 flyktingar och anhöriga enligt Ersättningsförordningen, vilket innebär att kommunerna har rätt till ersättning från staten för att ta emot utländska medborgare som beviljats uppehållstillstånd i Sverige som flyktingar, skyddsbehövande efter särskilt ömmande omständigheter eller som anhöriga. Sundsvall och Sollefteå stod för den största andelen då de tog emot 112 respektive 223 flyktingar. Övriga kommuner stod för mellan 19 och 97 kommunmottagna flyktingar där Ånge tog emot minst antal. Antalet barn och ungdomar under 18 år som togs emot som flyktingar i Västernorrland år 2012 var 279. I Ånge, Timrå, Kramfors och Härnösand anser man att det finns förhållandevis goda möjligheter att tillgodose behovet av bostäder för flyktingar det kommande året. I Sundsvall är läget mer kritiskt då det anses vara mycket svårt att tillgodose bostadsbehovet hos nyanlända flyktingar. Sollefteå och Örnsköldsvik uppskattar att det blir ganska svårt att möta behovet. På tre års sikt bedömer fler kommuner att svårigheter att tillgodose bostadsbehovet kommer att uppstå. 17

Sundsvall och Sollefteå uppskattar att det kommer bli mycket svårt och Timrå, Kramfors samt Örnsköldsvik bedömer att det kommer att bli ganska svårt att hitta bostäder till nyanlända flyktingar. Endast Ånge och Härnösand beräknar att det kommer att bli en tämligen lätt uppgift. Detta bekräftas av Lena Björn på Kramfors kommun som menar att det blivit svårare att finna lämpliga bostäder för asylsökande som kommer till Kramfors. Tidigare har Kramfors använt sig av det kommunala bostadbolaget Krambo, men nu har hon börjat vända sig mot privata aktörer på bostadsmarknaden i syfte att få fram bostäder. Sundsvall, Sollefteå, Ånge, Timrå samt Örnsköldsvik anser att bristen på hyreslägenheter är ett betydande problem i tillgodoseendet av bostäder för flyktingar, endast Kramfors och Härnösand anser att det inte finns några större svårigheter med att få fram lägenheter till nyanlända. Generellt kan det sägas att brist på lägenheter är det största problemet i Västernorrland när det gäller att få fram bostäder till flyktingar. I Sundsvall och Sollefteå finns det även problem med att hyresvärdar ställer för höga krav på anställning och inkomst och i Sollefteå även obenägenheten att ta emot stora barnfamiljer. Källa: Migrationsverket, 2013 18 Anders Collin, verksamhetschefen för integration- och arbetsmarknad i Sundsvall, instämmer i att det finns vissa svårigheter i att tillgodose behovet av bostäder för nyanlända, men påpekar att politikerna i kommunen jobbar för att lösa bostadsbristen. Just nu är det bostadsbrist för flyktingar, men även andra delar av samhällsapparaten får långa väntetider på grund av det höga trycket av nyanlända. Skola och barnomsorg hänger inte riktigt med när det är så många som behöver plats. Utöver de boenden som kommunen tilldelar förekommer även så kallade Ebos, en förkortning av Eget boende, som syftar till att flyktingar ordnar boende på annat sätt än genom kommunen, det kan exempelvis handla om att de bor med släktingar eller vänner. Men denna form av boende för flyktingar är inte helt problemfritt, då risken för trångboddhet blir överhängande, något som hyresvärdar börjat notera. Sedan etableringsreformen har sättet de arbetar med flyktingar förändrats väldigt mycket. Collin erfar att han innan reformen hade mellan 16-19 medarbetare, en siffra som nu ligger

närmare 3-4. Kommunen blev tvungen att avveckla ett, enligt Collin, mycket väl fungerande system där de hade koll på hela vägen från nyanländ flykting till självständig medlem av samhället. Ett år efter introduktionen (som det hette innan etableringsreformen) hade 72 procent av flyktingarna i Sundsvall ett jobb eller studerade. Collin framhåller dock att det arbete som förs nu kommer att förbättra situationen avsevärt. För tillfället samarbetar Sundsvalls kommun tillsammans med Arbetsförmedlingen i projekt däribland Kompetens- och Vägledningscenter där nyanlända får lära sig om det svenska samhället på ett mer interaktivt sätt istället för att sitta i skolbänken. Ungdomar I Västernorrlands län svarar alla kommuner utom Sundsvall och Ånge att det är tämligen lätt för ungdomar att hitta bostad. Sundsvall framhåller en generell bostadsbrist och Ånge att de bostäder som finns tillgängliga inte är i attraktiva områden. Ingen kommun i Västernorrland har särskilda ungdomsbostäder, dock använder sig alla kommuner av särskilda insatser såsom hyresrabatter, särskild bostadsinformation för ungdomar och i Sundsvall planeras även nyproduktion av små bostäder med rimlig hyra i syfte att underlätta ungdomars situation på bostadsmarknaden. Studenter För studenter i Västernorrland ser bostadssituationen desto bättre ut ingen kommun förutom Sundsvall har problem med att ordna bostäder till studerande. Men då Sundsvall har största campus i Västernorrland kan man tänka sig att den generella bostadsbristen skulle slå hårt mot Mittuniversitetets studenter, dock finns det en bostadsgaranti i Sundsvall. Sundsvall påpekar, som enda kommun, att det kommer att behövas fler studentbostäder i framtiden, vilket det även planerats för. 19

Äldre och funktionshindrade För den äldre befolkningen i Västernorrland är bostadsmarknaden stabil. Alla kommuner utom Sollefteå, täcker eller räknar med att kunna täcka behovet för särskilt boende inom de kommande två åren. Sollefteå bedömer att det kommer att vara brist på särskilda boenden även på fem års sikt. Behovet för bostäder med särskild service för funktionshindrade, täcks eller kommer att täckas de kommande två åren av alla kommuner förutom Örnsköldsvik där man uppskattar att det kommer att vara brist på dessa bostäder även efter en eventuell utbyggnad de kommande två åren. Hemlöshet Hemlöshet är ett socialt problem som rör alla delar av landet på ett eller annat sätt. Den senaste stora kartläggningen av hemlöshetens omfattning i landet visade att 34 000 personer var hemlösa under en vecka i maj 2011. För att komma tillrätta med hemlöshet och utestängning från bostadsmarknaden krävs ett delat samhälleligt ansvarstagande. Socialtjänsten har en viktig uppgift i att ge enskilda individer olika former av stöd. Men på ett strukturellt plan är situationen på arbetsmarknaden, inriktningen på integrations-, hälso- och sjukvårdspolitiken och framför allt bostadspolitiken andra viktiga faktorer för att kunna förstå, hantera och arbeta mot hemlöshet och utestängning från bostadsmarknaden. För att arbetet med att motverka hemlöshet och utestängning från bostadsmarknaden ska fungera effektivt bör ansvaret för dessa frågor främst finnas på den kommunnivå där man har mest möjlighet att påverka bostadsförsörjningen i kommunen. Kommunens högsta beslutsfattandeorgan har det yttersta ansvaret för planeringen av bostadsförsörjningen. Bostad först! I andra delar av landet däribland Helsingborg har en ny metod för förbyggande av hemlöshet, provats. Metoden kallas Bostad Först och syftar till att ge den hemlöse individen en bostad som första steg för att därefter kunna etablera sig på bostads och arbetsmarknaden (Kristiansen & Espmarker, 2012) Bostad Först är en metod som testats både i USA, Tyskland och Finland och har som mål att de som tidigare varit hemlösa med hjälp och stöd ska kunna ta över de bostäder de får genom projektet. I Sverige har metoden använts i bland annat Helsingborg med mycket goda resultat, där 14 av 17 personer som varit med i programmet har kunnat ta över sina kontrakt. Utöver detta har deltagarna fått bättre kontakt med sina familjemedlemmar och framför allt med sina barn (Kristiansen & Espmarker, 2012). 20

Definitioner Hemlöshet definieras enligt Socialstyrelsen av fyra olika situationer. Dessa är: Situation 1. En person är hemlös om denne är hänvisad till akutboende, härbärge, jourboende eller är uteliggare. Situation 2. En person är hemlös om denne är intagen eller inskriven på antingen Kriminalvårdsanstalt, behandlingsenhet eller någon form av stödboende och beräknas bli utskriven inom 3 månader, men inte har någon bostad ordnad inför utskrivningen eller utflyttningen. Situation 3. En person är hemlös om denne inte har tillgång till den ordinarie bostadsmarknaden och på grund av detta får en boendelösning tilldelad av kommunen, detta kan inkludera en försökslägenhet, träningslägenhet, kommunalt/socialt kontrakt etc. Denna boendeform är behäftat med en del tillsyn, regler och villkor. Situation 4. En person är hemlös om denne bor tillfälligt och utan kontrakt hos kompisar, bekanta, familj, släktingar eller har ett tillfälligt inneboende- eller andrahandskontakt och som på grund av denna situation sökt hjälp eller varit i kontakt med socialtjänsten. I Socialstyrelsens definition ingår inte utrikes födda personer utan permanent uppehållstillstånd, även ensamkommande flyktingbarn utesluts från definitionen. Detta gäller även personer från övriga Europa som befinner sig i Sverige under längre tidsperioder dock utan något fäste här. 21 Det finns ett starkt samband mellan vräkning och hemlöshet. Personer som har blivit vräkta har ofta mycket svårt att komma tillbaka in på den ordinarie bostadsmarknaden. Att aktivt förebygga att människor blir vräkta är därför en viktig uppgift för kommunerna. Ett bra vräkningsförebyggande arbete underlättas av ett gott samarbete mellan socialtjänst och hyresvärdar. I Västernorrlands län var det endast Sollefteå som uppgav att de hade en plan mot hemlöshet, kommunen framhåller att det främst handlar om att de hanterar fall av hemlöshet när det blir aktuellt. Endast Ånge och Sollefteå hade rutiner för förebyggande arbete mot vräkningar av barnfamiljer. Sundsvall har inte svarat på enkäten (Socialstyrelsen, 2010; 2012). Alla kommuner utom Kramfors har ett samarbete med allmännyttiga bostadsbolaget i syfte att hyra ut lägenheter till hemlösa och andra personer som inte godkänds som hyresgäster på den ordinarie bostadsmarknaden. Härnösand, Sundsvall och Sollefteå hade även samarbete med privata hyresvärdar. I alla kommuner i länet är avsikten med uthyrningen av lägenheter till hemlösa att de ska ta över hyreskontraktet och bo kvar i bostaden de tilldelats.

450 Antal hemlösa personer, Vecka 18, 2011 400 350 300 250 200 Män Kvinnor Totalt 150 100 50 0 Ånge Timrå Härnösand Sundsvall Kramfors Sollefteå Örnsköldsvik Källa: Socialstyrelsen Härnösand uppger att 78 hushåll har tagit över sina andrahandskontrakt och blivit förstahandshyresgäster. Motsvarande siffra i Västernorrlands övriga kommuner var 17 i Sollefteå, 12 i Örnsköldsvik, 1 i Timrå, 0 i Ånge och 3 i Sundsvall. Sundsvalls kommun har under 2012 skrivit under ett Letter of Intent tillsammans med regeringens hemlöshetssamordnare, vilket innebär att det upprättats ett antal punkter som kommunen ska arbeta med för att minska och motverka hemlösheten i Sundsvall. Under våren 2013 har det genomförts en återkoppling för att se hur dessa punkter har hanterats. Dessa punkter inkluderar bland annat att kommunen ska planera för bostadsbyggande för kommande behov hos den växande befolkningen i kommunen. Ånge, Timrå, Härnösand, Sundsvall och Kramfors har uppsökande verksamhet med rådgivning. Härnösand har utöver detta även överenskommelser med både allmännyttiga bostadsbolag och privata fastighetsägare, samt äger egna fastigheter som kan hyras ut till hemlösa med förstahandskontrakt under en längre tid. I Västernorrland hade Sundsvall totalt sett flest hemlösa personer (428 individer) och minst antal hemlösa hade Ånge (5 personer). Victoria Dahlqvist på Sundsvalls kommun framhåller att kommunen har strategier för att motverka hemlösheten i kommunen. Bland annat arbetar Socialtjänsten med bostadssociala kontrakt och stödboenden, även individanpassade åtgärder såsom information och rådgivning, skuld- och budgetrådgivning, egna-medelsförvaltning och gode män används för att försöka stävja hemlösheten. Detta till följd av att personer som är hemlösa ofta lider av mer än bara bostadslöshet. Vidare påpekar Dahlqvist att ett starkare samarbete mellan kommun och landsting skulle bidra till att den dubbla problematiken hos hemlösa personer skulle hanteras på ett bättre sätt. Dahlqvist menar att bostadsmarknaden i dagsläget är tuff vilket får konsekvenser i form av långa köer och i förlängningen höga biståndskostnader för tillfälliga boenden, däribland hotell och vandrarhem. 22

Hur arbetar kommunerna med boendeplanering? Bra bostäder och goda boendemiljöer är grundläggande kvaliteter som påverkar såväl tillväxten som välfärden i en kommun. Planeringen för att utveckla boendet är därför en viktig del i kommunens strategiska planering. Riktlinjer för bostadsförsörjning Kommunernas roll i den regionala boendeplaneringen är viktig. Boendefrågan är starkt sammanlänkad med övriga frågor om försörjning och tillväxt. För att locka nyinflyttade behöver kommunen kunna erbjuda bra bostäder och boendemiljöer. Ett bra boende har olika betydelse beroende på i vilken livssituation man som kommuninvånare befinner sig. Viktigt är att det finns en medveten strategi från kommunens sida om hur medborgarna ska kunna bo kvar i kommunen när deras bostadsbehov ändras. Riktlinjerna bör bygga på en behovs- och marknadsanalys och innehålla en genomförandestrategi. Ånge: Antog sina riktlinjer år 2004, och aktualiserade dessa 2008. Dessa återfinns i den övergripande utvecklingsplanen för hela kommunen. Kramfors: Har inte antagit några riktlinjer. Orsaken till detta är att riktlinjerna skulle ha antagits kommunfullmäktige i december 2012, men på grund av en stor skolhusdiskussion sköts beslutet upp till början av 2013. Timrå: Antog sina riktlinjer år 2004. Dessa återfinns i ett särskilt program/ plan för boendefrågor. Härnösand: Antog sina riktlinjer år 2011. Dessa finns i ett särskilt program/ plan för boendefrågor samt i den kommunomfattande översiktsplanen. Sollefteå: Har inte antagit några riktlinjer. Orsakerna till detta är att kommunen har ett stort överskott av lägenheter och få byggnationer av villor, därmed har inte denna fråga prioriterats. Örnsköldsvik: Antog sina riktlinjer år 2012. Dessa återfinns i den övergripande utvecklingsplanen för hela kommunen. Sundsvall: Antog sina riktlinjer år 2006. Dessa finns i ett särskilt program/plan för boendefrågor. I skrivande stund håller kommunen på att utforma en ny översiksplan där nya riktlinjer kommer att ingå. Sundsvall, som är den största kommunen i länet, och även den kommun som växer mest i förhållande till de resterande, har också den mest omfattande planeringen av bostadsförsörjningen. Detta är ett måste för att kunna tillgodose den ökade efterfrågan på bostäder under de kommande åren. Det är även viktigt för att kunna fortsätta vara en attraktiv och lockande kommun 23

24 även i framtiden och kunna upprätthålla en positiv befolkningsutveckling. Detta tankesätt går att finna i Sundsvalls planförslag för översiktplanen till 2021: Attraktiva boendemiljöer kan locka till sig nya Sundsvallsbor. Idag råder bostadsbrist i förhållande till efterfrågan på bland annat villor i stadsnära lägen och hyresrätter. Bristen på attraktiva bostäder får inte vara en anledning att flytta härifrån. Lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar (SFS 2000:1383) beskriver i korthet följande delar: Kommunen ska planera bostadsförsörjningen i syfte att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder Riktlinjer för bostadsförsörjningen ska antas av kommunfullmäktige under varje mandatperiod Vid planeringen av bostadsförsörjningen ska kommunen, om det behövs, samråda med andra kommuner som berörs av planeringen Om det behövs för att främja bostadsförsörjningen ska kommunen anordna bostadsförmedling. Kustkommunerna i de båda länen tenderar att ha en större befolkningsmängd och större fokus på bostadsfrågan. Dessa kommuner har allt som oftast antagna riktlinjer och mer övergripande boendeplanering än inlandskommunerna. Inlandskommunerna, exempelvis på grund av en hög grad av minskande befolkning, har istället valt att fokusera på andra typer av frågor. Bostadsfrågan har i många fall inte givits så stor vikt eftersom det ofta finns ett överskott på lägenheter, ingen nybyggnation krävs och en utveckling av bostadsmarkanden i nuläget känns oviktig. Kommunen har ansvar för att planera bostadförsörjningen i syfte att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder. Till detta har kommunen ett antal verktyg till sitt förfogande för att driva på och styra inriktningen av bostadsmarknaden. Att äga ett allmännyttigt bostadsaktiebolag är ett sätt för kommunen att genomföra sitt bostadsförsörjningsansvar. För att bolaget ska kunna fullgöra sina uppgifter på ett bra sätt bör kommunen i ett ägardirektiv tydligt klargöra vad man vill med bolaget; vilken nytta det förväntas tillföra kommunen och dess invånare samt ramar och villkor för verksamheten. Ett kommunalt bostadsaktiebolags huvudsakliga uppgift ska vara att i allmännyttigt syfte förvalta fastigheter med hyresrätter, främja bostadsförsörjningen i kommunen och erbjuda hyresgästerna inflytande. Tidigare skulle bolagen drivas utan vinstsyfte men fr.o.m. 2011 gäller att de ska drivas affärsmässigt. Ett kommunalt bostadsbolags vinster kan emellertid överföras från bolaget till kommunen om det görs för att finansiera åtgärder inom ramen för kommunens bostadsförsörjningsansvar. Det kan bl.a. röra sig om att främja integration och social sammanhållning eller åtgärder för att tillgodose behovet av bostäder för personer för vilka kommunen har ett särskilt ansvar.

25 Länsstyrelsernas arbete med råd, stöd och underlag till kommunerna Länsstyrelsen ger råd, stöd och underlag till kommunerna om olika frågor som har anknytning till bostadsförsörjningen. Viktiga vägar för arbetet är t ex bostadsmarknadsenkäten och kommunsamråden. Besök görs hos alla kommuner i samband med bostadsmarknadsenkäten varje år. En sammanställning över länet görs sedan och skickas ut till bland annat kommunerna. Kommunsamråd sker två gånger per år med varje kommun. Där behandlas bl.a. översiktsplanering, utredningar och detaljplaner. Vid kommunsamråden diskuteras också kopplingarna mellan bostadsförsörjningen och de utredningar och utbyggnader av infrastruktur som pågår. Bostadsmarknad och arbetsmarknad kommer att bli mer kommunövergripande än idag. Länsstyrelsen framhåller på olika sätt att kommunerna måste ta hänsyn till detta i sin fysiska planering och i sitt tänkande när det gäller bostadsförsörjning och bostadsbyggande. I pågående översiktsplanearbeten är dessa frågeställningar viktiga för kommunerna. För ett år sedan fick länsstyrelserna i Sverige regeringens uppdrag att stödja kommunerna i deras arbete med att motverka hemlöshet. Framför allt handlar det om att förebygga att barnfamiljer drabbas av vräkning och blir hemlösa. Länsstyrelserna ska arbeta med uppdraget till och med 2014. Under 2012 har Länsstyrelsen i Västernorrland besökt fyra av länets sju kommuner och diskuterat hemlöshetsfrågan. Besöket i Sundsvall genomfördes tillsammans med regeringens nationella hemlöshetssamordnare Mikael Anefur där det även genomförts ett uppföljande möte. I ett letter of intent, underskrivet av kummunstyrelsen, fanns sju punkter att förbättra alternativt införa och så här har det gått: Sundsvall har påbörjat arbetet med ett nytt bostadsförsörjningprogram där behoven för socialt utsatta grupper finns med redan från nörjan. Andra punkten var att arbeta fram ett strategiskt styrdokument och det arbetet är fortfarande i sin linda och mer arbete återstår. Arbetet med att redan i planeringsstadiet av nya bostäder ta hänsyn till sociala behov tillgodoses i bostadsförsörjningsprogrammet. En intensifiering görs för att skriva samverkansavtal med privata hyresvärdar. Ägardirektivet till det kommunala bostadsbolaget är ändrat så att försörjningsstöd numera accepteras som inkomt. Även de sociala andrahandskontrakten inom det kommunala bostadsbolaget omvandlas till förstahandskontrakt efter 1,5år om hyresgästen betalat hyran, inte stört grannar och skött lägenheten. Under mars och april 2013 anordnade länsstyrelserna och Socialdepartementet fyra nationella konferenser i Stockholm, Umeå, Göteborg och Malmö. I broschyren -Samordning för att motverka och förebygga hemlöshet och utestängning från bostadsmarknaden - som är framtagen av regeringens hemlöshetssamordnare finns tips och ett antal frågor som varje kommun bör ställa till sig själv om den egna verksamheten.

Slutsatser Brist på små och stora hyresrätter i centrala lägen. Sundsvall räknar med att bostadsbristen ökar i hela kommunen. Brist på hyresrätter är ett stort problemför att tillgodose behovet av bostäder för nyanlända. Västernorrland har de lägsta pristerna på småhus i landet. Låga marknadsvärden gör det svårt att finansiera nyproduktion. Det finns ett stort ombyggnadsbehov för att göra lägenheter tillgängliga. Flera kommuner har gamla riktlinjer för bostadsförsörjning eller inga alls som Sollefteå, trots att dessa ska antas varje mandatperiod. 26

27 Bilaga: Sammanställning av bostadsmarknadsenkäten 2013 i Västernorrlands län

Innehåll Bostadsmarknaden 29 Utvecklingen hos de allmännyttiga bostadsföretagen 30 Förväntat bostadsbyggande 31 Bostadsförsörjning 34 Förmedling och anvisning av bostäder 35 Bostäder för flyktingar 36 Bostäder för studenter och ungdomar 37 Bostäder för äldre och funktionshindrade 37 Bostadsanpassningsbidrag 39 28

Bostadsmarknaden Bostadsmarknadsläget 1 januari 2012 och förväntad utveckling under 2012/2013 (Se tabell nedan) Situationen i januari 2013 Förväntad utveckling under 2013/2014 Kommun Totalt Centralor- Övriga kom- Totalt sett Centralorten Övriga kommun- sett ten mundelat delar Ånge Balans Brist Överskott Ingen förändring Brist ökar Ingen förändring Timrå Balans Brist Balans Ingen förändrinring Ingen föränd- Ingen förändring Härnösand Balans Balans Överskott Ingen förändrinring Ingen föränd- Ingen förändring Sundsvall Brist Brist Balans Brist ökar Brist ökar Ingen förändring Kramfors Balans Balans Överskott Överskott minskar Sollefteå Överskott Balans Överskott Överskott minskar Örnsköldsvik Balans Balans Överskott Överskott uppstår Ingen förändring Ingen förändring Ingen förändring Överskott minskar Ingen förändring Överskott uppstår Kommuner med brist på bostäder för vissa hushållsgrupper (se tabell nedan) Kommun Ånge Ungdomar Stora barnfamiljer Flyktingar med uppehållstillstånd som ska bosätta sig permanent i kommunen. Hushåll med krav på god tillgänglighet Medelålders och äldre som vill flytta till en mindre lägenhet x Hushåll med höga krav på attraktivt läge Timrå x x x Härnösand x x x Sundsvall x x x x x Kramfors x x Sollefteå x x x Örnsköldsvik x x x 29

Utvecklingen hos de allmännyttiga bostadsföretagen Antal och andel lägenheter hos de allmännyttiga bostadsföretagen som var lediga för omedelbar uthyrning 1 januari 2012 respektive 2013. (Se tabell nedan) Kommun Antal tomma lgh 1 jan 2012 Antal tomma lgh 1 jan 2013 Förändring mellan 2012/2013 Ånge 70 60-10 Timrå 33 35 +2 Härnösand 35 66 +31 Sundsvall 25 22-3 Kramfors 64 73 +9 Sollefteå 57 60 +3 Örnsköldsvik 44 77 +33 Hela länet 328 393 +65 Kommuner med så många tomma lägenheter i det allmännyttiga bostadsförtaget att det utgör ett problem. Allmännyttan i Ånge, Kramfors och Sollefteå har så många tomma lägenheter att det utgör ett problem. I Ånge planeras rivning av 50 lägenheter och i Kramfors 16 lägenheter under de närmaste två åren. Ålder på de bostäder som kan komma att rivas under de närmaste två åren på grund av uthyrningssvårigheter. (Se tabell nedan) Kommun Byggda på 40 eller 50-talet Byggda på 60 eller 70-talet Ånge 50 Kramfors 16 30 Försäljning av allmännyttiga bostäder Antal lägenheter i det allmännyttiga beståndet som såldes 2012 samt antal lägenheter som enligt beslut kan komma att säljas under 2013-2014 (Se tabell nedan) Kommun 2012 2013/2014 Ånge 30 50 Kramfors 8 16 Sollefteå 7 41 Örnsköldsvik 10 17 Totalt 55 124 Under 2012 såldes 55 lägenheter i länet. Under 2012/2013 uppger kommunerna att det kommer att säljas 124 lägenheter.

Förväntat bostadsbyggande Nyproduktion av bostäder som enligt kommunernas bedömning kommer att påbörjas under 2013-2014. (se tabell nedan) Kommun Antal lgh 2013 Antal lgh 2014 Ånge 2 2 Timrå 5 10 Härnösand 0 0 Sundsvall 140 320 Kramfors 20 20 Sollefteå 3 3 Örnsköldsvik 100 100 Totalt i länet 270 455 År 2013 förväntas en nyproduktion av 270 lägenheter och år 2014 455 lägenheter. Faktorer som framförallt hindrar bostadsbyggandet i kommunen idag (se tabell nedan) Hinder för bostadsbyggande Ånge Timrå Härnösand Sundsvall Kramfors Sollefteå Örnsköldsvik Svårigheter för byggherrar att få långivare/hårda lånevillkor Höga produktionskostnader Bullerproblem x x x x x x x x x x Brist på detaljplanerad mark i attraktiva lägen Osäkerhet om framtida infrastruktursatsningar Vikande befolkningsunderlag x x x x Annan orsak x* x** * Högre kostnader för att bygga hyresrätter än bostadsrätter på grund av skatteregler. ** Osäkerhet på arbetsmarknaden. 31

Projektlista 2013 Förväntat påbörjande av nyproduktion och tillbyggnader Antal bostäder 32 Totalt antal bostäder 2013 Typ av byggherre Projekt/del av projekt Grad av osäkerhet Tillskott bostäder Hustyp Upplåtelseform Specialbostäder Detaljplan klar Flerbostadshus Småhus Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt Ägarlägenhet Särskilt boende för äldre eller funktionshindrade Studentbostäder A = Allmännyttan Ö = Övriga S = Säkert O =Viss osäkerhet Ånge Rogsta 2:35 S Ö 1 1 1 Nej 1 Styckebyggda O Ö 1 1 1 Nej 1 Timrå Styckebyggda O Ö 3 3 3 Nej 3 Sörvik och Nypongränd O Ö 2 2 2 Ja 2 Härnösand Styckebyggda O Ö 8 8 8 Nej 8?? O Ö 6 6 6 Nej 6 Sundsvall Bosvedjan 2:15, m.fl. S Ö 16 16 16 Ja 16 Inre hamnen O Ö 80 80 80 Nej 80 Klissbacken O Ö 6 6 6 Ja 6 Häljum 17:9-21 O Ö 3 3 3 Ja 3 Gruppbostad LSS O Ö 5 5 5 5 Nej 5 Granlunda S Ö 26 26 26 26 Nej 26 Sollefteå Styckebyggda O Ö 3 3 3 Nej 3 Örnsköldsvik Örnsköldsvik 9:2 Hamnlotsen O A 56 56 28 28 Nej 56 Styckebyggda S Ö 50 50 50 Ja 50 266 173 93 65 124 77 31 266 Summa

Projektlista 2014 Förväntat påbörjande av nyproduktion och tillbyggnader Antal bostäder Totalt antal bostäder 2014 Typ av byggherre Projekt/del av projekt Grad av osäkerhet 33 Tillskott bostäder Hustyp Upplåtelseform Specialbostäder Detaljplan klar Flerbostadshus Småhus Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt Ägarlägenhet Särskilt boende för äldre eller funktionshindrade Studentbostäder A = Allmännyttan Ö = Övriga S = Säkert O =Viss osäkerhet Ånge Styckebyggda O Ö 2 2 2 Nej 2 Timrå Styckebyggda O Ö 3 3 3 Nej 3 Viktjärnsg, Bergeforsen O Ö 2 2 2 Ja 2 Nypongränd O Ö 1 1 1 Ja 1 Kulltorp, Sörberge O Ö 2 2 2 Nej 2 Härnösand Styckebyggda O Ö 5 5 5 Nej 5? O Ö 5 5 5 Nej 5 Sundsvall Gjutaren 20 m.fl. S A 40 40 40 Nej 40 Klissbacken O Ö 6 6 6 Ja 6 Häljum 17:9-21 O Ö 3 3 3 Ja 3 Norra Kajen O Ö 100 100 50 50 Ja 100 Tomtegränd O Ö 11 11 11 Ja 11 Tomtegränd O Ö 11 11 11 Ja 11 Granloholms centrum O Ö 50 50 50 50 Ja 50 Ej bestämt O Ö 100 100 100 100 Nej 100 Sollefteå Styckebyggda O Ö 3 3 3 Nej 3 Örnsköldsvik Styckebyggda S Ö 50 50 50 Nej 50 Örnsköldsvik 8:9 O Ö 70 70 70 Nej 70 Summa 464 387 77 326 61 77 150 464