Stockholm 2016-11-29 REV. 2016-12-01 Frågeställningar från informationsmöten med Gleipnergruppen I följande sammanfattning anges (G) för Gleipnergruppen och (S) för styrelsen och (F) för förvaltare Frågan om möjligheten till att dra hissar till källarplan ställdes. G svarar med att möjligheten för detta är under utredning samt att kostnader för ett genomförande bör uppgå till ca 300 tkr/hiss. Definitivt besked lämnas innan stämman. Följdfråga om behovet att åtgärda hissarna även om projektet inte blir av förklarades av F genom att beskriva förfarandet i BFS H10, 11, 12; i det fall ett arbete krävs på tablå, maskin eller styrning kräver föreskrifterna en modernisering. Det går inte att avgöra när så kommer att krävas. Hissarna kan klara sig i ytterligare 10 år likväl som de kan komma att behöva moderniseras inom ett halvår. Här har vi föreskrifterna att förhålla oss till, dock ligger inte hissarna i underhållsplanen för de närmaste åren Fråga om takomläggning och dess behov, med tanke på att taken lades om senast 2002 G svarar att omläggningen berör ca 60 % av taket yta, med anledning av installation av takkupor och takfönster. När detta utförs är det mycket fördelaktigt att lägga om hela taket, som till viss del tidigare är omlagt och till viss del renoverat och därmed är av varierande skick Fråga om ansvar för skador i lägenheter i anslutning till entreprenaden G svarar att entreprenören genom avtal tar ansvar för att åtgärda de mindre sprickbildningar som normalt uppstår i ca 50 % av vindskonverteringar av denna typ. Besiktning sker före och efter vindsarbeten. Skador åtgärdas normalt genom lokala lagningar samt ommålning av hela innertaken, av estetiska skäl. Vidare meddelas att entreprenaden inte kan godkännas om inte skadorna åtgärdas, varför föreningen på detta sätt har en hållhake på entreprenören. Möjlighet till tvättstuga inom Dykaren var en fråga som åter kom upp S svarar genom att citera det PM som tidigare tagits fram Flera medverkande belyste punkten störningar under entreprenaden G svarar med att informera om att; Störande arbeten koncentreras till de första ca tre månaderna av entreprenaden då bilningsarbeten sker parallellt med takomläggning Ställning för takomläggning behöver stå i ca tre månader varefter den tas ned Ställningen förses med bomplan endast mot takfot Bygghiss kommer att stå på plats under hela entreprenaden, placering oklar Alla transporter kommer att ske via bygghiss Frågor om förrådslösning och flytt av förråd; Kommer föreningen att hjälpa till med flytten S svarar ja Kommer föreningen att se till att det går att kasta skräp ur förråden i samband med flytten? S svarar ja Kommer parkeringsplatser att påverkas? G svarar ja tre platser kommer att försvinna, motsvarande en hyresintäkt om ca 43 000 kr/år Kommer det endast bli ingång till förråden via garaget? G svarar att en ingång från Igeldammsgatan kan vara aktuell Efterfrågan om tidigare utlovat PM S svarar genom att dela ut PM efter avslutat möte
Fråga om text ur kompendium uppstärkning av bärande stomme kommer att ske G svarar att ett exempel på detta kan vara att skador i vindsbjälklag lagas och förstärks samt att detta inte går att fastställa innan konstruktör lämnat utlåtande och tagit fram konstruktionsritning med beräkningsunderlag, samt att en förstärkningsgjutning inte påverkar lägenheterna på befintligt översta plan Förklaring om Hyresnämndsförfarande önskades G svarar genom att förklara att varje medlem som röstar nej, vid ett jakande beslut på stämma, kommer att kallas till förhandling i Hyresnämnden. Vidare meddelas att Hyresnämnden kan ta upp till sex månader innan förhandling sker. Under denna tid förbereds projektet genom tekniskt samråd villkorat med ett positivt besked i Hyresnämnden. HN kommer med all sannolikhet att gå på föreningens linje. Kan styrelsen genom upprepade extrastämmor trötta ut boende i Dykaren tills de går med på projektet? I så fall, med hur långt mellanrum kan extrastämmor hållas? G svarar att så är fallet och att föreningen kan utlysa en ny extrastämma inom 2-3 månader. Dock går det rent juridiskt att hålla en extrastämma per vecka till dess att ett jakande beslut fattas. Hur länge gäller bygglovet? G svarar att bygglovet gäller i fem år, men att arbete ska påbörjas inom två år efter att bygglovet vunnit laga kraft. Tvåårsfristen löper ut under våren (JE kompl. 2017-04-23) G meddelar också att till följd av förändringar i Stadsbyggnadskontorets tolkningar av PBL, kan det vara svårt att få ett förnyat bygglov med omfattningen taklyft, vilket även är anledningen till att projektet kräver ett snabbt beslut. Om ett bytt bygglov inte ger tillstånd för taklyft, blir boytan mindre och därmed också kapitalvinsten Lägenheterna på översta planet kommer att förlora i värde G svarar att det ofta blir tvärtom med anledning av att försäljningspriset för vindslägenheterna med all sannolikhet blir högre per kvadratmeter än tidigare sålda lägenheter, vilket driver upp snittpriset i byggnaden och därmed bör generera ett högre värde även för befintliga lägenheter. Dessutom får lägenheterna högst upp en högre ljudklass, innebärande lägre stegljudsstörning från vinden är befintligt. En medlem som innehar en lägenhet högst upp i huset menar bestämt att hens lägenhet kommer att tappa i värde då den inte längre kommer att vara högst upp i huset. G svarar att det är medlemmens högst personliga åsikt, och avslutar därmed diskussionen. Önskan om att få utlåtande från mäklare besvaras av G genom att så ska ske. Hur fungerar fullmaktsförfarandet? G svarar att varje lägenhet har möjlighet att representera ytterligare en lägenhet genom fullmakt, samt att detta förstås även gäller boende i Färjan Underlaget är för dåligt att fatta beslut om G svarar att det är mycket kostsamt att ta fram ett underlag som täcker in alla möjliga frågeställningar, samt förklarar att det inte är rättvist av en styrelse att lägga sådana summor innan stämman fattat beslut. Ytterligare frågor kan besvaras under kommande informationsmöte. G påtalar vikten av att styrelsen fattar beslut utifrån föreningens bästa och inte den enskilda medlemmens, och att styrelsen gör detta med all rätt och utifrån gällande lagar, förordningar och föreskrifter. Vidare ansågs att materialet är vinklat för ett jakande beslut. G svarar att det är föreningens intention att tillhandahålla ett så gediget material som möjligt. Hur materialet upplevs är upp till varje individ att tolka.
Ovisshet om ekonomisk vinning för projektet G svarar att en amortering av lånen innebär en bättre ekonomi, allrahelst på sikt. Därutöver tillkommer ökade intäkter genom avgift om ca 93 tkr/år Vidare ansågs att kalkylen är för lågt räknad; ett försäljningspris om 45 000 kr/kvm är lågt. G svarar att man hellre kalkylerar högt för kostnader och lågt för försäljningspris, och att ett högre pris bara är bra för föreningen Fråga om evakueringsboende och kompensation ställdes G svarar att detta är en styrelsefråga och att det inte är läge att besluta om detta innan projektet är fastställt. Balkongerna kommer inte att gå att nyttja fullt ut under tiden kompenseras detta? G svarar på samma sätt; det är en styrelsefråga som inte är läge om att besluta i dagsläget Vad händer om tidplanen inte hålls? Kan projektet dra ut på tiden? G svarar att med överskridande av tidplanen följer vite, vilket kan uppgå till 50 000 kr/vecka Varför bygger inte föreningen själva? G svarar att detta är förknippat med stora risker och att föreningen behöver ligga ute med stora investeringar under byggtiden. Dessutom saknas erfarenhet och tekniskt kunnande inom föreningen Önskan om att bygga 8-10 nya garageplatser G svarar att detta inte är utrett. Men utrymme saknas.(s) Ytterligare frågor från informationsmöte 2 Ska verkligen styrelsen få besluta om en ev. neddragning av hissarna på egen hand? G svarar att detta är en styrelsefråga, men att styrelsen självfallet lyssnar till, och tar åt sig av, boendes synpunkter Vilka hissåtgärder måste göras oaktat förädlingen? G svarar att modernisering måste utföras oavsett projektet, dock är det inte klart om när i tid detta behöver ske. Även takåtgärder behöver ske inom en inte alltför avlägsen framtid Med vilken majoritet kan beslut i frågan fattas? G svarar att försäljning av vindarna kan beslutas med enkel majoritet, men att förrådsflytten kräver kvalificerad majoritet Är datum för extrastämma satt? G svarar att så är fallet samt att datum är satt till 12/12 på Meeting room. Kallelse utdelas inom kort och i enlighet med stadgarna Är 45 000 kr/kvm lägsta möjliga försäljningspris? G meddelar att det stämmer, och att det är lågt räknat. Hellre räknar man lågt på intäkter och högt på kostnader, och ser överskottet som en bonus Vill Gleipnergruppen köpa vindarna? G svarar att så inte är fallet, Gleipnergruppen köper inte ytor, de bara förmedlar dem. G har intresse av att få maximalt betalt för råytor de förmedlar Kan styrelsen förkasta låga bud? G svarar att styrelsen kan förkasta för låga bud
Om buden inte är tillräckligt höga, faller då avtalet mellan föreningen och Gleipnergruppen? G svarar att så är fallet Finns något fastighetsskatteeffekt? G svarar att det finns en effekt på fastighetsskatten men att den är marginell och handlar om någon tusenlapp Intäkterna är väldigt låga utslaget per kvadratmeter boarea? G svarar att så kan man se det, men att intäkten måste ställas i relation till de kostnader som i vilket fall kommer att uppstå för hiss- och takarbeten, vilket ger en högre ekonomisk effekt vid förädling Vilken arkitekt har ritat vindarna? G svarar att arkitekten som tagit fram bygglovshandlingarna är Olle Rex, en arkitekt med mångarig erfarenhet av liknande projekt Vad innebär takhöjning? G svarar att det i detta projekt innebär att taket mot innergården får höjas och förses med takkupor, vilket ger en större boarea Vem säljer lägenheterna, och när? G svarar att entreprenören avgör mäklare, och att försäljning normalt sker ca 3-4 månader efter färdigställande Hur högt är vitet vid en försening? G svarar att vitet utgörs av ett nominellt belopp vilket fastställs innan avtalsskrivningen Vem styr projektet för föreningens del? G svarar att föreningen anlitar en erfaren vindskonsult för den delen Måste inte en ny ekonomisk plan tas fram? G svarar att så inte är fallet eftersom man kan addera de nya ytorna till befintlig ekonomisk plan Innebär projektet att boende på plan 5 får en lägre avgift? G svarar tillsammans med S genom att redogöra för hur insatserna, vilka årsavgifterna fördelas, är framtagna och att boende på plan 5 inte kommer att få sänka avgifter. Dock kommer de nya lägenheternas insatser innebära att de nya lägenheternas avgifter kommer att bli högre sett till yta än lägenheterna på plan 5 Kommer lånen att betalas av? G svarar att det är för tidigt i processen för att fatta sådana beslut. S meddelar dock att styrelsens intention i dagsläget är att amortera på lånen Kalkylräntan är väldigt hög? G svarar att man medvetet kalkylerat med en högre ränta än vad som kan erhållas på dagens lånemarknad, med anledning av att man vill ta höjd för kommande räntejusteringar Är tanken att sänka avgifterna? S svarar att alternativet till att sänka avgifterna är att låta bli att höja dem framöver, samt att det inte går att idag svara för hur avgifterna kan komma att förändras under kommande år
Är kön till garagen fryst? S svarar att det stämmer Finns någon ledig garageplats idag? S svarar att det inte finns någon ledig plats idag Vad betyder detta för mig, som i egenskap av boende i Färjan, inte drabbas? G svarar att det bara är positiva effekter för de boende i Färjan, dock går det inte i dagsläget att utlova vilka de ekonomiska effekter detta innebär Hur ser kassaflödet i projektet ut? G svarar att nästa steg i projektet, vad gäller kassaflödet, är pengar in Det går väldigt fort! G svarar jakande; det går väldigt fort nu med anledning av att startbesked behöver utfärdas inom tvåårsfristen för bygglovet, men att projektet efter detta kan ges mer tid Vad händer om ärendet går till hyresnämnden? G svarar att startbevis kan tas fram oaktat förhandling i HN, i det fall stämman beslutar jakande Ett hyresnämndsbeslut kan väl överklagas? G svarar att så är fallet Kommer Hyresnämnden att fatta ett beslut i föreningens favör? G svarar att HN med största sannolikhet kommer att fatta ett sådant beslut Är det möjligt att köpa sin egen råvind för de som bor på plan 5 i Dykaren? G svarar att det är möjligt, genom överenskommelse med den entreprenör som köper ytorna Påverkar takomläggningen ventilationen och värmen i huset? G svarar att så inte är fallet samt att om projektet ger någon effekt för ventilation och uppvärmning är dessa enbart positiva i form av lägre energiförbrukning Har bud inkommit redan? G svarar att indikativa bud har inkommit, vilka ligger i paritet med förväntad försäljningssumma