r+! Uppvidinge ~ KOMMUN Kallelse/underrättelse 2012-11-16 Sammanträde med: Kommunfullmäktige Datum: 2012-11-27 Tid: 18.30 Plats: Folkets hus, Norrhult Ärende l. Upprop Bilaga 2. Val av justerare 3. Allmänhetens frågestund Dnr. 2012-000021 4. Svar på medborgarförslag om ny belysning mellan Lenhavda - Singelstorp Dnr. 2012-000183 5. Köp av fastigeht- Hohult 7:78, GFAB Dnr. 2012-000271 6. Översyn av politiska arvoden Dnr. 2011-000320 7. skattesats för kommunalskatt 2013 Dnr. 2012-000318 8. Taxor och avgifter för vård och omsorg 2013 Dnr. 2012-000302 9. A v gifter för kostverksamheten 2013 Dnr. 2012-000319 10. Sammanträdesplan 2013 för kommunfullmäktige Dnr. 2012-000311./. KS 174./. KS 184./. KS 186./. KS 179./. KS 181./. KS 180./. Ingrid Hugosson ordförande EmmaFäste sekreterare
UPPVIDINGE KOI'Jlr /!Ui ~ l Kommunledn bgsf }n c 1.,, ~ c; en l ~ Uppvidinge KOMMUN om"'"' 2~;} n~ z_ l Uppvidinge kommun Kommunstyrelsen Box 59 360 70 Aseda 2012-10-15 Medborgarförslag om ny belysning mellan Lenhovda och Singelstorp Diarienummer Kommunledningsförvaltningens diarienummer 2012-000183. Sammanfattning Ett medborgarförslag har inkommit där ny belysning önskas vid en nybyggd gång- och cykelväg mellan Lenhavda och Singelstorp. Belysningsanläggningen mellan Lenhavda och Björkhamra kan också förtätas. Beslutsunderlag Medborgarförslag om ny belysning mellan Lenhavda - Singelstorp, 2012-06-12 Beslut vid sammanträde Kommunfullmäktige 2012-06-26, 59 Tekniska chefens tjänsteskrivelse 2012-08-17 Beslut vid sammanträde Kommunstyrelsen 2012-09-11 124 Ärendet Ett medborgarförslag har inkommit där ny belysning önskas vid nybyggd gång- och cykelväg mellan Lenhavda och Singelstorp. Förslagsställaren önskar att tre till fyra ljuspunkter sätts upp eftersom många trafikerar sträckan dagligen. Belysning behövs, enligt förslagsställaren, för att öka trafiksäkerheten. Gång- och cykelvägen mellan Lenhavda och Singelstorp har anlagts för att öka trafiksäkerheten för oskyddade trafikanter. Sträcka där belysning önskas är ca 550 meter. Om belysningsanläggning ska anläggas behöver även belysningsanläggningen mellan Lenhavda och Björkhamra förtätas. Kommunstyrelsen har återremitterat ärendet till tekniska avdelningen för att utreda kostnader och tekniska lösningar. Ärendet ska behandlas i kommunstyrelsen den 4 december. Förslag till utökad belysning Den nybyggda gång- och cykelvägen mellan Lenhavda och Singelstorp kan kompletteras med ny belysning och belysningsanläggningen mellan Lenhavda och Björkhamra kan förtätas. Om belysningen ska utökas för dessa sträckor föreslår tekniska avdelningen att nio nya belysningsstolpar sätts upp. Kommunledningsförvaltningen 360 70 Aseda Besök: Box 59 Telefon: 0474-470 00 Telefax: 0474-470 60 Mobil: www.uppvidinge.se
För att kunna sätta upp nya belysningsstolpar krävs servitut med fastighetsägaren till Lenhavda 6:10, som äger marken som berörs. Vid föranmälan om utökad belysning hos ägaren av elnätet, E.ON Elnät Sverige AB, avgörs om ny belysning kan anslutas till befintlig belysningsanläggning eller om nytt elabonnemang behövas för den nya belysningen. Ekonomi En utökning av belysningen mellan Lenhavda och Singelstorp med nio belysningsstolpar innebär anläggningskostnader och ökade driftkostnader. I det fall ny belysning kan anslutas till befintlig anläggning uppskattas anläggningskostnaderna till155 000 kr och driftkostnaderna till3 000 kr/år exklusive kapitalkostnader. I det fall ett separat abonnemang behövs för den nya belysningen uppskattas anläggningskostnaderna till195 000 kr och driftkostnaderna till 6 000 kr/år exklusive kapitalkostnader. Den ökade anläggningskostnaden består av anslutningsavgift för nytt elabonnemang och mätarskåp. Tekniska avdelningen föreslår att finansieringen av anläggningskostnaderna sker med 2012 års investeringsmedel för gatubelysning. Tekniska avdelningen föreslår att avdelningens driftbudget utökas med 3 000 kr/år alternativt 6 000 kr/år från och med 2013 för att täcka de utökade driftkostnaderna. Förslag till beslut Under förutsättning att belysningen mellan Lenhavda och Singelstorp ska utökas föreslås: l. Tekniska avdelningen får i uppdrag att förhandla med fastighetsägaren för Lenhavda 6:10 för att teckna ett servitut om gatubelysning. 2. Tekniska avdelningen får i uppdrag att utöka gatubelysningen. Driftbudgeten utökas för att täcka de utökade driftkostnaderna. 3. Medborgarförslaget anses besvarat. Tekniska avdelningen Kommunledningsförvaltningen Tekniska avdelningen 360 70 Aseda Besök: Box 59 Telefon: 0474-470 00 Telefax: 0474-470 60 Mobil: www.uppvidinge.se
r:i='j Uppvidinge \:!::1 KOMMUN Kommunstyrelsen SAMMANTRÄDESPROTOKOLL Sida 6 (18) Sammanträdesdatum 2012-09-11 124 Dnr. 2012-000183 Medborgarförslag om ny belysning mellan Lenhovda - Singelstorp Sammanfattning Ett medborgarförslag har inkommit där ny belysning önskas vid nybyggd gång- och cykelväg mellan Lenhavda och Singelstorp. Förslagsställaren önskar att tre till fyra ljuspunkter sätts upp eftersom många trafikerar sn äckan dagligen. Belysning behövs för att öka trafiksäkerheten. ' Ärendet Gång- och cykelvägen mellan Lenhavda och Singelstorp har anlagts för att öka trafiksäkerheten för oskyddade n afikanter. sträckan där belysning önskas är cirka 550 meter. Om belysningsanläggning ska anläggas behöver även belysningsanläggningen mellan Lenhavda och Björkhamra förtätas. Ekonomi En utökad belysningsanläggning ger högre kapitaltjänstkostnader och högre kostnader för skötsel och drift, till exempel elenergi. Medel för utökning av belysningsanläggningen finns inte avsatt i drift- eller investeringsbudget Beslutsunderlag Medborgarförslag om ny belysning mellan Lenhavda- Singelstorp, 2012-06-12 Kommunfullmäktige 2012-06-26, 59 Tekniska chefens tjänsteskrivelse, 2012-08-17 Kommunstyrelsen föreslår kommunfullmäktige besluta Återremittera fu:endet till tekniska avdelningen för att utreda kostnader och tekniska lösningar. Ärendet behandlas åter i kommunstyrelsen den 4 december. Beslutsexpediering Förslagsställare Tekniska avdelningen Justerare Utdragsbestyrkande
r+j Uppvidinge ~ KOMMUN Kommunfullmäktige SAMMANTRÄDESPROTOKOLL Sida 14 (20) Sammanträdesdatum 2012-06-26 59 Dm. 2012-000183 Anmälan av medborgarförslag om ny belysning mellan Lenhovda - Singelstorp Sammanfattning Ett medborgarförslag har inkommit där ny belysning önskas vid gång- och cykelvägen mellan Lenhavda- Singelstorp. Förslagsställaren önskar att tre till fyra ljuspunkter sätts upp eftersom många trafikerar sträckan dagligen. Belysning behövs för att öka trafiksäkerheten. Medborgarförslaget inkom den 31 maj 2012. Kommunfullmäktiges beslut Överlämna medborgarförslaget till kommunstyrelsen för beredning. Justerare Utdragsbestyrkande CF
Medborgarförslag till Kommunfullmäktige i Uppvidinge 1 \!l~ ~:J,fi c) u:~.i~~~ fi~ - ~- -~-i - :;;_;,; 1 1(0I.t1n1n z.:!.::ct :t:tlngsft)l '',::. -._.,. - -;; 1 i ~ ; tl: =" ;! ~~ ~._-:.-. ~ ' l '~~~~-==~ - -~ --...,..._.l e~r1 0nr L~~jt?-.., ~., ~... J! Förslaget Motivering (motivera kort ditt medborgarförslag, använd gärna sidan 2) Jag medger att mitt namn får publiceras på Internet tillsammans med mitt förslag )(J JA [_]NEJ Underskrift Du kan skriva i medborgarförslaget direkt i din dator, men du måste skriva ut det och skriva under. Blanketten lämnas eller skickas till kommunledningskontoret, se adress nedan. Kommunledningsförvaltningen Adress: Kyrkbacken, Box 59 360 70 Aseda Telefon: 0474-470 00 Telefax: 0474-470 01
Uppvidinge K t) :-.1M l! H UPPVIDINGE KOMMUN Kommunledningsforvaltningen Köp av Uppvidinge Hohult 7:78 2012' -11- o 5 Sammanfattning Diaria nr 11-\ l \1. GF AB Lindberg & co AB har kontaktat Uppvidinge kommun angående möjligheten att kommunen köper fastigheten Uppvidinge Holmit 7:78, Rydeforsvägen 16 i Alstermo. Det är viktigt för kommunen att ha beredskap för framtida etableringar.!dagsläget kan Uppvidinge kommun inte tillhandahålla lediga industrifastigheter i Alstermo. Fastigheten har en areal av 10 833m 2 Byggnaden är ca 4 350m 2 och uppfördes 1980 och byggdes till 2000. Byggnaden rymmer i dagsläget produktionslokaler, lager och mindre kontorsutrymmen. Fastighetens taxeringsvärde är 3,238 tkr. Fastigheten besväras ej av sökt eller beviljad anteckning eller inskrivning. Fastigheten har två inteckningar på totalt 3 miljoner kronor. Bakgrund Värderingsbyrån i Kalmar har låtit värdera fastigheten till ett marknadsvärde på 8,8 miljoner kronor. Utifrån Värderingsbyrån i Kalmars värdering fördes förhandlingar. Man förhandla9.e fram följande: Köpeskillingen är 8,8 miljoner kronor. Fastigheten köps i befintligt skick. I dagsläget är härdugnen värmekälla för fastigheten. Härdugnen ska flyttas och taket är i behov av byte. I köpeskillingen ingår att GFAB Lindberg & co AB möjliggör en energiomställning för köparen genom en månatlig likvid på 33 tkr t o m 2025-05-31, totalt 4.950 tkr. När förslaget behandlades i kommunstyrelsen den 9 oktober, 151, återremitterades ärendet, med uppdrag att genomföra en ny värdering. Svefa AB i Växjö har med anledning av detta värderat fastigheten. Enligt Svefa AB är marknadsvärdet 7,4 miljoner kronor. Värderingarna hamnar i intervallet 8,8-7,4 miljoner kronor. Ett genomsnitt av värderingarna innebär 8,1 miljoner kronor i inköp av fastigheten och en energiomställning för köparen genom en månatlig likvid på 33 tkr t o m 2023-07-31, totalt 4.250 ; tkr. Byte av tak är beräknat till400 tkr. Ekonomiska konsekvenser Finansiering av fastighetsköpet sker via likvida medel.
Beslutsunderlag Värdeutlåtande, Värderingsbyrån Kalmar, november 2011 Värdeutlåtande, Svefa AB, 2012-10-19 Köpekontrakt, 2012-07-23 Kommunstyrelsen, 2012-10-09, 151 Ekonomichefens tjänsteskrivelse, 2012-11-05 Beslutsexpediering Ekonomiavdelning GF AB Lindberg & co AB Förslag till beslut Kommunstyrelsen beslutar föreslå kommunfullmäktige anslå 8,5 miljoner kronor i investeringsbudget för inköp och renovering av fastigheten Uppvidinge Hol1Ult 7:78. Ekonomichef j >~l ~
f':i:'l Uppvidinge w KOMMUN Kommunstyrelsen SAMMANTRÄDESPROTOKOLL Sida 21 (43) Sammanträdesdatum 2012-10-09 151 Dnr. 2012-000271 Köp av fastighet - Ho hult 7:78, GF AB Sammanfattning GF AB Lindberg & co AB har kontaktat Uppvidinge kommun angående möjligheten att kommunen köper fastigheten Uppvidinge Hohult 7:78, Rydeforsvägen 16 i Alsterm o. Fastigheten har en areal av 10 833 kvadrahneter. Byggnaden är cirka 4 350 kvadratmeter, den uppfördes 1980 och byggdes till2000. Byggnaden rymmer i dagsläget produktionslokaler, lager och mindre kontorsutrymmen. Värderingsbyrån i Kalmar har låtit värdera fastigheten till ett marknadsvärde på 8,8 miljoner kronor. Taxeringsvärdet är 3 238 000 kronor. Fastigheten besväras ej av sökt eller beviljad anteckning eller inskrivning. Fastigheten har två inteckningar på totalt 3 miljoner kronor. Förhandlingar har förts och köpeskillingen är 8,8 miljoner kronor. Fastigheten köps i befintligt skick. I dagsläget är härdugnen värmekälla för fastigheten. Härdugnen ska flyttas och i köpeskillingen ingår att GF AB Lindberg & co AB möjliggör en energiomställning för köparen genom en månatlig likvid på 33 000 kronor till och med den 31 maj 2025, totalt 4 950 000 kronor. Ekonomiska konsekvenser Finansiering av fastighetsköpet sker via likvida medel. Beslutsunderlag Värdering, november 2011 Köpekonh akt, 2012-07-23 Ekonomichefens tjänsteskrivelse, 2012-09-25 Yrkande Christna Lindqvist (KD): Återremittera ärendet. Kommunstyrelsens beslut Återremittera ärendet och uppdra åt kommunledningsförvaltningen att ta fram en kompletterande värdering. Ärendet behandlas åter på kommunstyrelsens sammanträde den 13 november. Beslutsexpediering Ekonomiavdelning GF AB Lindberg & co AB Justerare Utdragsbestyrkande
VÅRDERINGSBYRAN Uppvidinge kommun l l it l l ~ 1'1,,!,r :1 ; 1 2012-10- o 3 ': l, l Kommunledningsförvaltningen V ARDEUTLAT ANDE UPPVIDINGE HOHULT 7:78 o UPPVIDINGE KOMMUN Kommunlednlngsfdrvaltningen 2012-10- o 3 Olarlenr RYDEFORSV ÄGEN 16, ALSTERMO NOVEMBER 2011 VÅRDERINGSBYRAN Kaggensgatan 17 392 32 Kalmar Tel 0480-42 00 90 Fax 0480-42 00 92 Org m: 556720-5678 Styrelsens säte: Kalmar
VÅRDERINGSBYRÅN VB 11274 Sida 2(8) Fastigheten Uppvidinge Hohult 7:78 1 Uppdrag 1.1 Uppdraget Av Uppvidinge kommun, genom Anders Svensson, har undertecknat företag erhållit uppdraget att bedöma marknadsvärdet av Uppvidinge Hohult 7:78. Värderingen syftar bl. a. till att ligga till grund för interna strategiska beslut. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning på den öppna marknaden. Uppdragets genomförande följer den metodik som gäller för Svenskt Fastighetsindex. 1.2 Värdetidpunkt Värdetidpunkten är november 2011. 1.3 Förutsättningar Värderingsbyrån ikläder sig ej ansvar för oriktiga värdebedömningar orsakade av att felaktigt lämnade sakuppgifter, som lagts till grund för värdebedömningen, är oriktiga eller ofullständiga, se bilaga. Fastighetsbeskrivningen avser endast ge en översiktlig information av värderingsobjektet Besiktningen/ inventeringen har ingen självständig betydelse utan syftar endast till att ge underlag för marknadsvärde bedömningen. Vidare åligger det en eventuell köpare att själv bilda sig en uppfattning om mark sammansättning, gränser mm. Utlåtandet fritar således inte en köpare i något avseende från dennes undersökningsplikt eller en säljare från dennes upplysningsplikt enligt JB 4:19. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset för en fastighet om den utlyses på den öppna marknaden vid en viss angiven värdetid punkt. Ett marknadsvärde kan aldrig bestämmas, endast bedömas. 2 Underlag 2.1 Besiktning En översiktlig besiktning utfördes 2011-11-24 av undertecknad tillsammans med Bonny Karlsson, representant för fastighetsägaren, då lokaler samt allmänna utrymmen studerats. 2.2 Övriga underlag Erhållna tekniska uppgifter Offentliga källor Någon mer ingående kontroll än en ren rimlighetskontroll av de lämnade uppgifterna har ej utförts och det ligger ej heller inom ramen för uppdraget.
VÅRDERINGSBYRÅ.N VB 11274 Sida 3(8) Fastigheten Uppvidinge Hohult 7:78 3 Allmänna uppgifter Värderingsobjekt Typ av objekt Adress Kommun Län 4 4.1 Hohult7:78 Industri Rydeforsvägen 16, 360 75 Alstermo Uppvidinge Kronoberg Beskrivning av värderingsobjektet Läge Värderingsobjektet är beläget i Alstermo. Mindre kommunal och kommersiell service samt allmänna kommunikationer finns i Alsterm o. Den omgivande bebyggelsen i närområdet utgörs av indush i. Sammantaget kan läget sägas utgöra ett b -läge för indush i i Uppvidinge kommun....... ~' } l \ \ ' l... ~ 4.2 Rättsliga förhållanden Värderingsobjektet omfattas av detaljplan, f d stadsplan, antagen 1980-10-14. Planbestämmelserna anger industriändamål Befintlig byggnad överensstämmer med planbestämmelserna. 4.3Tomt Fastigheten har en areal av 10 833 kvadrahneter enligt uppgift i fastighetsregistret. Den obebyggda delen av tomten inom värderingsobjektet utgörs främst av kommunikationsytor. Fastigheten är ansluten till kommunalt vatten och avlopp.
VÅRDERINGSBYRÅ.N VB 11274 Sida 4(8) Fastigheten Uppvidinge Hohult 7:78 4.4 Byggnad På värderingsobjektet finns det en industribyggnad i ett plan från 1980, som uppfördes 1980 och som byggdes till år 2000. Byggnaden inrymmer produktionslokal, lager, personalutrymmen och en mindre tillbyggd kontorsdel Antal byggnader Antal våningar stomme Bjälklag Fasadmaterial Yttertak Uppvärmningssystem Ventilationssystem Fönster Kontor Lokaler Logistik Portar Personalutrymmen, lunchrum Omklädning D/H 1 stycken. Ett plan ovan mark. Betong Betong Siporexelement/ plåt Papp, duk Oljepanna och invändig oljetank 20 kbm Från 2008 mekanisk med växlare Två/ treglas Sex rum och arkiv. Plastm på golv, väv på väggar Tre stöl'l'e hallar med fri takhöjd ca 3,5-7 m. Under skärmtak Takskjutport ca 6x6 m, vikport ca 4x4.p Diskbänk. Ca 40 platser. Totalt tre st. Skåp, dusch, tvättränna. Byggnaden har delvis haft ime underhåll, målning, under 2008. Vid besiktningstillfället kunde det konstateras att byggnaden håller normalt såväl yttre som ime skick samt normal standard för lokaler. Objektets specifika förutsättningar noterade vid besiktningen illush eras nedan med hjälp av ett polärdiagram och enligt en av undertecknad subjektiv bedömning i en femgradig stigande skala. Axlarna i diagrammet är: Läge - värderingsobjektets läge i Uppvidinge kommun. Skick- värderingsobjektets underhållsskick och slitage på ytskikt och inredning. Standard - beroende på objektstyp görs en bedömning med avseende på installationsstandard, teknisk och/ eller materiell standard samt utformning. Tillgänglighet- antal eller utformning av entreer/trapphus och dess läge, finns det hiss och delbarhet. Generalitet- möjlighet att använda för flera ändamål eller i vilken grad är lokalerna (special-) anpassade för den aktuella verksamheten. Användbarhet- utformning, modernitet och effektivitet i förhållande till nuvarande ändamål. Utnyttjandegrad- nuvarande användning.
VARDERINGSBYRÅN VB 11274 Sida 5(8) Fastigheten Uppvidinge Hohult 7:78 Läge Inga direkta reparationsbehov noterades vid besiktningen. Översyn av äldre papptak synes erforderligt. 4.5 Uthyrningsbar area Nedan redovisas den s.k. uthyrningsbara arean enligt taxering Lokalfördelning Uthyrbar area, kvm Kontor 350 Prdlokal 4000 Summa area 4350 Någon kontrollmätning på skalenligt ritningsunderlag har ej utförts 5 Värdering Allmänt Vid värdering av fastigheter, såväl avsedda för bostäder eller för kommersiellt ändamål, så sker detta med följande utgångspunkter: Tillåten användning, dvs vilken typ av verksamhet får finnas på tomten Fastighetens belägenhet beroende på användning Befintliga och möjliga hyresintäkter för fastighet och område Det mest fördelaktiga sättet att åsätta ett värde på en fastighet är att jämföra med försålda, liknande objekt i samma område. Tyvärr kan denna metod inte alltid tillämpas på kommersiella fastigheter, eftersom antalet försålda objekt är få och skillnaderna mellan objekten kan vara ganska stora. Till hjälp vid värderingen brukar därför en kassaflödeskalkyl upprättas. I kalkylen åsätts objektet hyres- och kostnadsnivåer beroende på fastighetens belägenhet, flexibilitet och skick. Finns befintliga hyres- och kostnadsnivåer, används normalt sett dessa. I annat fall, t. ex. vid egen användning, sker en bedömning utifrån fastighetens möjligheter att bl.a. generera hyresintäkter. Driftnettot, hyrakostnader, nuvärdeberäknas därefter för resp. år till en värdetidpunkt med hjälp av en kalkylränta. Restvärdet efter kalkylperiodens slut nuvärdeberäknas på samma sätt. Resultatet av de nuvärdeberäknade driftnettona och restvärdet, utgör ett beräknat värde på objektet. Detta jämförs därefter med köp i området och på orten.
VÅRDERINGSBYRÅN VB 11274 Sida 6(8) Fastigheten Uppvidinge Hohult 7:78 5.1 Metodtillämpning Värderingen görs här genom att ortsprismetoden och avkastningsmetoden används för att erhålla indikationer på fastighetens marknadsvärde. Slutligen vägs resultatet av dessa metoder ihop till en s~anfattad bedömning av marknadsvärdet. 5.2 Ortsprismetod Försäljningar av liknande objekt har shtderats i Uppvidinge. Materialet är ganska svagt och olikheter finns mellan köpen avseende standard och belägenhet. Prisstatistiken ger därför inget entydigt svar utan bedöms i första hand utgöra referens till kalkylen. 6. Ekonomisk redovisning 6.1 Hyror Värderingsobjektet nyttjas internt, varför en bedömning görs om hyra och hyresavtal med marknadsmässiga villkor. Avtalstid tre år, förlängning tre och indexrelatering av hyran till100 procent. Hyran för helår 2011 bedöms uppgå till ca 1 390 000 kronor, motsvarande 300 kr per kvadratmeter uthyrbar area. Det bör för tydlighetens skull notera att hyran avser kallhyror exkl. inre underhåll, el, vatten, fastighetsskötsel och sophämtning. Hyran är redovisad inklusive ersättning för fastighetsskatt. 6.2 Vakans och hyresrisk Med hänsyn till fortsatt användning bedöms en långsiktig hyresrisk för lokaler till O procent. 6.3 Drift, löpande och periodiskt underhåll Drift, löpande och periodiskt underhåll det första året i kalkylen har bedömts med statistik och erfarenhet till70 kr/kvm i genomsnitt, varav periodiskt lmderhåll30 kr/kvm i genomsnitt. Kostnaderna bedöms under kalkylperioden följa inflationsutvecklingen till100 procent. 6.4 Fastighetsskatt Utgående fastighetsskatt redovisas i nedan tabell Lokalslag_ Taxeringsvärde,tkr skattesats, % Fastighetsskatt, tkr Industri 3238 0,5 16 Summa 3238 16 Fastighetsskatten motsvarar 4 kr/kvm. Fastighetsskattens bedöms ej återvinnas. 6.5 Kalkylränta Utgångspunkten för val av kalkyhänta är den nominella ränta som gäller på andrahandsmarknaden för statsobligationer med en löptid motsvarande kalkylperiodens längd. Till detta läggs en fastighetsrelaterad risk. Denna riskpremie beror av värderingsobjektets typ, storlek, läge, alternativa användningsmöjligheter m m.
VARDERINGSBYRAN VB 11274 Sida 7(8) Fastigheten Uppvidinge Hohult 7:78 7 Värderingsmetoder/Avkastningsmetod Värderingen syftar till att bedöma objektets marknadsvärde, d.v.s. det mest sannolika priset vid en fö~säljning. Marknadsvärdebedömning av fastigheter grundas på analyser av jämförbara försålda objekt i kombination med erfarenhet av s.k. delmarknaden, efterfrågan av typobjekt och vilka aktörer som finns på just aktuell marknad. Indata i kassaanalysen är marknadsanpassade för att motsvara marknadens förväntningar på värderingsobjektet 7.1 Likviditetsanalys Till grund för analysen, se vidare bilaga 1 är förutsättningarna som följer: Årlig inflation 2,0 procent Hyresutvecklingen för lokaler bedöms följa inflationen tillloo procent. Drift- och underhållskostnaderna bedöms följa inflationen tillloo procent. Kalkylräntan har bedömts till13,2 procent, som en följd av nedan bedömda och vägda direktavkastningskrav. Direktavkastningskravet har för lokalerna bedömts till11,0 procent, vilket ger ett vägt direktavkastningskrav före justering av stämpelskattetillägg om 11,0 procent, vilket bedöms motsvara marknadens direktavkastningskrav på denna typ av fastighet. Analysen ger ett bedömt marknadsvärde för fastigheten Uppvidinge Ho hult 7:78 vid värdetidpunkten november 2011 om 8 800 000 kronor (8,8 Mkr). 7.2 Nettokapitaliseringskalkyl Nettokapitalisering (fkr) (kr/kvm) + Marknadshyra fullt uthyrt 1290 300 -Drift- och underhåll 301 70 -Fastighetsskatt 16 4 Driftnetto 973 226 Direktavkastningskrav 11,0% N ormaliserat marknadsvärde 8 844 2058 Bedömt marknadsvärde 8800 2046 7.3 Känslighetsanalys Utgående från resultatet i avkastningsmetoden har en känslighetsanalys gjorts för att visa hur avkastningsvärdet påverkas då vissa indata förändras. Känslighetsanalys har gjorts vad gäller hyror, drift- och underhållskostnader, inflation och kalkylränta enligt följande tabell: Förändringsdata Värdeförändring Variabler Tkr % Hyra lokaler % + 10,0% 1212 10,8% D&U % + 20,0% -507-5,8% Inflation %-enheter + 1,0% 632 7,2% Kalkylränta %-enheter + 1,0% -687-7,8%
VÅRDERINGSBYRAN VB 11274 Sida 8(8) Fastigheten Uppvidinge Hohult 7:78 8 slutbedömning Resultat kassaflödesanalys 8 800 000 kronor Vid den slutgiltiga bedömningen läggs tonvikten på resultatet från kassaflödesanalysen pga avsaknad av relevant ortsprismaterial Marknadsvärdet för fastigheten Uppvidinge Hohult 7:78 har vid värdetidpunkten november 2011 bedömts till: Å TTAMILJONERÅ TTAHUNDRATUSENKRONOR/8 800 000 kronor Nyckeltal enligt bilagd kalkyl Peter Strand Civilingen j ör A v Aspect Auktoriserad fastighetsvärderare AUKTORISERAD FASTIGHETSVÄRDERARE AUTHORISED REAL ESTATE VALUER ASPEtt ] Bilagor Kassaflödesanalys Ortsprismaterial Utdrag ur fastighetsdatasystemet Bilaga Allmänna villkor
VÅRDERINGSBYRÅ.N Fastighet: Hohult7:78 Kommun: Uppvidinge Bilaga 1 KASSAFLÖDESANALYS Kalkylantaganden Start kalkyl: 2011-12-01 Typkod:426 Tax. Värde: 3 238 2011 2012 2013 2014 2015 Inflation: 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Ka l ~lränta: 13,2% 13,2% 13,2% 13,2% 13,2% 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 13,2% 13,2% 13,2% 13,2% 13,2% 13,2% Vakans(% av hyra) Lokaler: Kassaflöde (Redovisning i Tkr f år) (Obs! Första och sista året är delat) (Kr/m') År l 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Hyra Lokaler(+) (300) 106 1 316 1342 1369 Varav intäkter löpande kontrakt 106 Hyresrisk/vakans lokaler(-) I hyrorna ingående ratratter och tillägg: Tillägg (+) Rabatt(-) Effektiv hyra 106 1316 1342 1 369 Driftoch underhåll(-) (70) -25-307 -313-319 lnvest.jhyresgästanp (-) Fastighetsskatt(-) (4) -1-17 -17-17 Fastighetsskatt åter(+) Driftnetto: (226) 80 992 1012 1032 Un och investeringskonsekvenser: Ränta(-) Amortering(-) tikvidilet e fin betalningar: 80 992 1012 1032 80 992 1012 1032 Direktavkastning (%): 11,2% 11,2% 11,2% 11,2% Effektiv avkastning(%): 13,7% 13,7% 13,6% 13,6% 1396 1396-326 -18 1053 1053 1053 11,1% 13,6% 1424 1453 1482 1511 1542 1443 1424 1453 1482 1511 1542 1443-332 -339-346 -353-360 -337-18 -18-19 -19-19 -18 1074 l 096 1117 1140 1163 1088 1074 1 096 1117 1140 1163 1088 1074 1096 1117 1140 1163 1088 11,1% 11,1% 11,1% 11,0% 11,0% 11,0% 13,6% 13,5% 13,5% 13,5% 13,5% 13,5% Beräkning av marknadsbaserat avkastningsvärde (totalt kapital): Nuvärde driftnetto: Nuvärde restvärde: Marknadsbaserat avkastningsvärde 5 725 3115 8 840 Nyckeltal: Av k värde l Kvadratmeter Av k värde l Tax. värde Bruttokap Ar 1: DiJ:ektavk Ar 1: Marknadsmässigt DN l marknadsvärde 2047 2,72 6,8 11,1% 11,1%
# Fastighet, Köpedatum Pris Tkr Kr/kvm K/T 3 KLAVREDA 3:51 2011-03-30 1 800 800 0,97 4 ÄLGHULT 1:31 2011-03-01 1 700 469 1,02 5 NORRHULT 14:2 2011-03-01 5 750 1 805 1,55 6 KLAVREDA 50:2 2011-02-07. 750 443 1,01 7 ÖSTRA VÄRENDS JÄRNVÄG 2:3 2011-01-03 2 700 1 453 1,25 8 KLAVREDA 3:56 2010-08-31 553 628 1,37 10 GÖLJHULT 4:16 2010-03-09 560 2 333 4,12 11 LENHOVDA 108:3 2009-01-09 400 1 923 2,60 12 GLASBLASAREN 9 2009-01-02 700 1 023 1,71 Medel ovägt 1 657 1 209 1,73 Medel vägt 1 020
Metria Fastighetsök-Uppvidinge Hohult 7:78 -f... l i --- ---. / i l l l.. f l l l l i! 1Fa~tighet58k'i. ; MET ~ I A, j ; /! ' i --. j f Allmän fastighetsinformation, Taxeringsinformation 2011-11-21 Fastighet Beteckning Uppvidinge Hohult 7:78 Nyckel: 070034331 Församling Älghult Adress Adress Rydeforsvägen 16 360 75 Alstermo Aktualitetsdatum i inskrivningsdelen 2011-10-31 Sida l av 4 2011-11-21
Metria FastighetSök- Uppvidinge Hohult 7:78 Läge, karta Område N (SWEREF 99 TM) E (SWEREF 99 TM) 6314316.5 541240.6!.. l Ostermrlm l l. ~ - r,-- ------ - -... <;;'!. l --rr \ t"',~ ' 1:1& l / 7.3-1 7.21J i 1:'9 \ l 1 '-r - - l 'l ' l! \.. ~\ - -- - - - ---. ----... 1 - - - - --- -'-~ ' HOHULT N (SWEREF 99 15 00) 6316843.2.. -- E (SWEREF 99 15 00) 191257.1 ls 1:n \ \ \ - ----- \., Registerkarta UPPVIDINGE ~-- --~ - - -- - -------- \.- 11! Areal Område Totalt Lagfart Ägare Totalareal 1 0833 kvm 556241-5876 Alstermo Glas AB Box40 360 75 Alstermo Köp (även transportköp): 1986-09-01 Ingen köpeskilling redovisad. Därav landareal 1 0833 kvm Andel Anteckningar och Inskrivningar Fastigheten besväras ej av sökt eller beviljad anteckning eller inskrivning. 1/1 Inskrivningsdag 1986-11-05 Därav vattenareal Akt 1865 Sida 2 av 4 2011-11-21
Metria FastighetSök- Uppvidinge Hohult 7:78 Inteckningar Totalt antal inteckningar: 2 Totalt belopp: 3.000.000 SEK Nr 1 2 Belopp 1.500.000 SEK 1.500.000 SEK Planer, bestämmelser och fornlämningar Planer Datum Akt stadsplan: 1980-10-14 0760-P80/4 Alstermo, Hohult Genomf. 632C södergård start: 7:73 m.fl 1980-10-14 Inskrivningsdag 1986-11-05 1989-09-06 Akt 11661 8030 Genomf. slut: 1992-06-30 Taxerin gsu ppg ifter Taxeringsenhet Industrienhet, annan tillverkningsindustri (426) 232773-5 Uppgiftsår Taxeringsår Utgör taxeringsenhet och omfattar hel registerfastighet 2010 2007 Taxeringsvärde därav därav markvärde byggnadsvärde 3.238.000 SEK 3.022.000 SEK 216.000 SEK Taxerad Ägare Andel Juridisk form Ägandetyp 556241-5876 1/1 Aktiebolag Lagfart, taxerad Gfab Alstermoglas AB Box40 360 75 Alstermo Värderingsenhet industrimark 009878149. Taxeringsvärde Riktvärdeområde 216.000 SEK 0760052 Tomtareal Riktvärde tomtareal Byggrätt ovan mark 10833kvm 20 SEK/kvm Värderingsenhet industrikontor värderad en l. avkastningsmetoden 009880149. Taxeringsvärde Yta standardklass 292.000 SEK 350 kvm Normala Nybyggnadsår Tillbyggnadsår Värdeår 1980 2000 1980 Saneringsmogen Värderingsenhet produktionslokal värderad enl. avkastningsmetoden 009879149. Taxeringsvärde Yta standardpoäng 2.730.000 SEK 4 000 kvm 36 Nybyggnadsår Tillbyggnadsår Värdeår 1980 2000 1980 Saneringsmogen Åtgärd Fastighetsrättsliga åtgärder Datum Akt Avstyckning 1986-08-15 0760-86/27 Ursprung Uppvidinge Hohult 7:77 Sida 3 av 4 2011-11-21
Metria FastighetSök- Uppvidinge Hohult 7:78 Tidigare Beteckning Beteckning G-Äighult Hohult Södregård 7:78 Ajourforande inskrivningsmyndighet Adress Lantmäteriet Inskrivning Eksjö Box 35 575 21 Eksjö Omregistreringsdatum 1994-11-30 Kontorbeteckning: Gl41 Telefon: 0771-636363 Akt 0780-94/64 Copyright 2011 Metria Källa: lantmäteriet Sida4 av 4 2011-11-21
VÅRDERINGSBYRÅ.N Villkor för värdeutlåtande Nedanstående villkor gäller för värderingar, analyser eller andra liknande uppdrag utförda av Värderingsbyrå n, såvida ej annat framgår av värdeutlåtandet. Värderingen omfattar den/de fastigheter som anges i värdeutlåtandet. De rättigheter och skyldigheter som följer med fastighetenf-erna framgår av bifogat utdrag från Fastighetsdatasystemet. Uppgifter från FDS har förutsatts vara korrekta om inga andra uppgifter framkommit från ägare/uppdragsgivare eller annan, avseende servitut, arrende eller andra rättigheter och skyldigheter och dessa uppgifter kan styrkas på något sätt. Information som värdeutlåtandet innehåller och som erhållits via ägare, uppdragsgivare, ombud, arrendator m.fl., har förutsatts vara korrekt. Detta avser t.ex. areor, ytor, hyresnivåer, kostnader mm. Kontroll av lämnade uppgifter sker endast genom en rimlighetsuppskattning. Kontroll av miljöskador eller negativ miljöpåverkan på värderingsobjekt eller angränsande områden har ej skett. Värdeutlåtandet gäller endast under förutsättning att värderingsobjektet inte är utsatt för belastning från miljöskador eller i behov av sanering eller annat ansvar enligt Miljöbalken. Värderingsmannen/Värderingsbyrån ansvarar således ej för skada som kan drabba ägare, uppdragsgivare eller annan till följd av att värdebedömningen blivit felaktig på grund av att värderingsobjektet ska saneras eller har annan miljömässig belastning. Beskrivning av värderingsobjekt grundar sig på en översiktlig okulär besiktning och uppfyller ej köparens undersökningsplikt eller säljarens upplysningsplikt enligt 4 kap Jordabalken. Något ansvar för dolda fel eller förhållanden i byggnadens konstruktion, rör, el, ventilation, värmesystem eller mark tas ej av värderingsmannen/värderingsbyrån då endast en okulär översiktlig besiktning utförts. Ansvar för fel och brister i värderingsobjektet ligger således helt utanför värdeutlåtandet. Värdebedömningen i värdeutlåtandet gäller vid den värdetidpunkt som angivits. De bedömningar som gjorts via olika avkastningsmetoder för att spegla framtida utveckling är inga utfästelser utan endast bedömningar avseende en möjlig framtida utveckling. Värderingsbyrån tar inget ansvar för om uppdragsgivaren använder värdeutlåtandet till annat än det som angivits i utlåtandet eller om utlåtandet används av annan än uppdragsgivaren.
HAlsveta UPPVIDINGE KOMMUN Kommunledningsfcirvaltningen 20f2-10- 2 5 Dlarlenr Fastigheten Uppvidinge Hohult 7:78 Svefa AB, Kungsgatan 14,352 33 Växjö, Org.nr: 556514-3434, styrelsens säte: Slackholm
HAlsveta 2012-10-19 2 (7) Ordernummer: 145555 Fastighetsbeteckning: Uppvidinge Hohult 7:78 1 Uppdragsbeskrivning 1.1 Värderingsobjekt Värderingsobjektet utgörs av fastigheten Uppvidinge Hohult 7:78. Inom värderingsobjektet bedrivs industriverksamhet. 1.2 Uppdragsgivare Uppdragsgivare är Uppvidinge kommun, genom Anders Svensson. 1.3 Lagfaren ägare Lagfaren ägare till värderingsobjektet är GFAB ALSTERMOGLAS AB. 1.4 Syfte Värderingen syftar till att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde. Enligt uppdragsgivaren skall värderingen användas som beslutsunderlag vid eventuell försäljning. 1.5 Värdetidpunkt Värdetidpunkt är oktober månad 2012. 1.6 Allmänna villkor För uppdraget gäller bilagda "Allmänna villkor för värdeutlåtande" om ej annat framgår nedan. De allmänna villkoren har utarbetats gemensamt av de ledande värderingsföretagen på den svenska marknaden och tillämpas alltid av dessa företag om inte annat särskilt anges i det enskilda fallet. De allmänna villkoren återger värderingsbranschens uppfattning om ett värderingsutlåtandes generella begränsning. De allmänna villkoren anger begränsningar i värdeutlåtandets omfattning, förutsättningar för värdeutlåtandet vad gäller datafångst och tillförlitlighet, hur miljöaspekter beaktas, besiktningens funktion, hur värderingsobjektets tekniska skick beaktas, värderarens ansvar, värdeutlåtandets aktualitet, hur redovisade bedönmingar av framtida händelser och föru tsättningar ska tolkas samt hur värdeutlåtandet får användas. De allmänna villkoren gäller i alla delar för såväl av ASPECT auktoriserad fas tighetsvärderare som för icke auktoriserade värderare. Svefa AB ikläder sig ej ansvar för oriktiga värdebedömningar orsakade av att av uppdragsgivaren/fastighetsägaren lämnade sakuppgifter, som lagts till grund för värdebedömningen, är oriktiga eller ofullständiga. 1. 7 Särskilda förutsättning ar På uppdrag från kommunen ska egenanvändandet av lokalerna tolkas som ett treårigt hyreskontrakt på marknadsmässiga villkor. 1.8 Underlag Besiktning av värderingsobjektet utfördes 2012-10-15 av Johannes Jacobson. Vid besiktningen deltog Lars Lindberg och Bonny Karlsson som representant för fastighetsägaren. Vid besiktningen har ett urval av lokaler, allmänna utrymmen och tekniska installationer studerats. Svefa AB, Kungsgatan 14,352 33 Växjö, Org.nr: 556514-3434, styrelsens säte: Stockholm
HAlsveta 2012-10-19 3 (7) Ordernummer: 145555 Fastighetsbeteckning: Uppvidinge Hohult 7:78 Följande offentliga källor har använts: Fastighetsregistret Följande uppgifter har erhållits från fastighetsägaren: Muntliga uppgifter om byggnadens tekniska egenskaper Uppgifter om faktiska uppvärmningskostnader 2 Värderingsobjekt 2.1 Omgivning Värderingsobjektet är beläget i utkanten av Alstermo i Uppvidinge kommun. Gatuadressen är Rydeforsvägen 16, 360 75 Alstermo. Se kartor i bilagt utdrag ur fastighetsregistret. Omgivningen utgörs huvudsakligen av skog. Service finns närmast inne j centrala Alstermo på cirka en dryg kilometers avstånd. Allmänna kommunikationer finns i form av buss. StöiTe trafikleder, riksväg 125, finns på cirka 15 kilometers avstånd och riksväg 31 på cirka 12 kilometers avstånd. 2.2 Tomt Värderingsobjektet har en markareal av lo 833 kvadratmeter. På värderingsobjektet finns en byggnad som upptar cirka 4 350 kvadratmeter eller cirka 40 procent av markarealen. Den obebyggda delen av värderingsobjektet utgörs främst av parkeringsplatser, upplagsytor och kommunikationsytor. Värderingsobjektet är anslutet till konununalt vatten- och avlopp. 2.3 Byggnadsbeskrivning Byggnaden inrymmer ett plan ovan mark. Byggnaden uppfördes 1980 och byggdes till1990 och 2000. Omfattande renoveringar gjordes under 2008. Den totala uthyrbara arean uppgår till4 350 kvadratmeter fördelat enligt nedan: KORTFATTAD TEKNISK BESKRIVNING Grund Stomme Fasadmaterial Fönster Yttertak Värme Ventilationssystem Takhöjd Övrigt Platta på mark Betong Betong 3-glas i personalutrymmen och 2-glas i verkstadsdelen Papp/Gummi duk Oljepanna, vattenburet system. Ä ven viss återvinning från produktionen. Mekanisk till och frånluft med återvinning, installerad 2008. 8 meter i högdelen och 4 meter i övriga produktionslokaler. En travers på 5 ton. Fiber finns framdraget till fastigheten men är ej inkopplat. 5 portar varav den största är 6 meter hög. SKICK, STANDARD OCH ANVÄNDNINGsMÖJLIGHETER Byggnadens yttre skick bedöms som normalt. Byggnadens inre skick bedöms som bra. Lokalerna håller en relativt normal standard. Vid besiktningstillfället noterades takläckage i viss del av byggnaden. Enligt fastighetsägaren är detta känt och taket bör till viss delläggas om. Kostnaden för omläggning av tak ingår normalt i periodiskt underhåll och har därför inte beräknats som om en ytterligare investeringskostnad. Eventuella skador som takläckaget kan ha gett upphov till tas inte hänsyn till i värderingen. Lokalerna bedöms vara flexibla i sin utformning och kan relativt enkelt anpassas till ändrad användning. Svefa AB, Kungsgatan 14,352 33 Växjö, Org.nr: 556514-3434, styrelsens säte: Stockholm
HAlsveta 2012-10-19 4 (7) Ordernummer: 145555 Fastighetsbeteckning: Uppvidinge Hohult 7:78 Enligt fastighetsägaren har det aldrig varit någon miljöbelastande verksamhet på fastigheten och enligt denna finns inte heller några miljöbelastningar. 2.4 Rättsliga förhållanden I bilaga återfinns ett utdrag ur fastighetsregistret. A v denna bilaga framgår bland annat: Lagfaren ägare Adressuppgifter Planförhållanden Gemensamhetsanläggningar Servitut Inteckningar Taxeringsuppgifter 3 Objektets marknadsförutsättningar Transaktionsaktiviteten på fastighetsmarknaden i Alstermo avseende industrifastigheter har de senaste åren varit mycket låg vilket också har avspeglats i direktavkastningskrav. Prognosen för det närmaste året är oförändrad. Köpare och säljare har i huvudsak varit mindre lokala aktörer. För fastigheter likvärda värderingsobjektet bedöms marknadsmässiga hyresnivåer normalt ligga i intervallet 200-300 kronor per kvadratmeter uthyrbar area och den marknadsmässiga vakans-/hyresrisken bedöms norn1alt ligga i intervallet l O - 15 procent. Värderingsobjektet har ett bra läge på orten. Alstermo är dock en svag marknad och läget bedöms totalt sett som ett C-läge. Med beaktande av värderingsobjektets specifika egenskaper så somläge bedöms efterfrågan som relativt ringa. Sannolik köparkategori bedöms främst vara mindre till medelstora lokala aktörer och egenanvändare. 4 Värderingsmetodik DEFINITION AV MARKNADSVÄRDE OCH METODTILLÄMPNING Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en nom1al försäljning på den öppna marknaden. Marknadsvärdebedö11111ingen sker genom en kombination av två metoder; ortsprismetod och avkastningsmetod. Utifrån resultaten av dessa metoder görs en sanm1anfattande bedönming av marknadsvärdet. ORTSPRISMETOD Ortsprismetoden innebär att värderingsobjektet jämförs med sålda fastigheter med liknande egenskaper, exempelvis utifrån objektstyp, läge, standard och hyresgäststruktur. Hänsyn tas till den värdeutveckling som skett mellan förvärvs- och värdetidpunkt Köpeskillingarnajämförs direkt eller normeras med avseende på en eller flera värdebärande egenskaper, exempelvis uthyrbar area, hyra, driftnetto eller taxeringsvärde. AVKASTNINGSMETOD A v kastningsmetoden innebär att de betalningsströmmar samt det restvärde som fastighetsinnehavet förväntas ge upphov till nuvärdeberäknas med en kalkylränta baserad på de direktavkastningskrav som kan härledas från ortsprismetod en. Kassaflödesanalysen finns redovisad i bilaga l: l. Svefa AB, Kungsgatan 14,352 33 Växjö, Org.nr: 556514-3434, styrelsens säte: Stockholm
HAlsveta 2012-10-19 s (7) Ordernummer: 14SSSS Fastighetsbeteckning: Uppvidinge Hohult 7:78 De faktiska värdefaktorer, exempelvis hyror, drift- och underhållskostnader, som finns tillgängliga används i den mån de kan anses spegla en marknadsmässig nivå. När faktiska uppgifter om värderingsobjektets betalningsströnunar inte är tillgängliga eller om de inte speglar marknadens förväntningar baseras kalkylen istället på värden som kan anses normala för det aktuella värderingsobjektet med hänsyn till den rådande marknadssituationen och marknadens framtidsbedömningar. 5 Värdering 5.1 Ortsprismetod Det har sedan 2008 totalt sålts fyra fastigheter i Alstermo med typkod i 400 serien (industrifastigheter). Efter ytterligare gallring med avseende på storlek och användning återstår ett objekt. Objektet har sålts till ett pris som motsvarar 728 kronor per kvadratmeter uthyrbar area och en total köpeskilling om S 413 000 kronor. Det var försäljningen av Hohult 7:81 som 2008-10-0 l förvärvades av Fastighetsbolaget Laxen Lindåsen l :42 AB. Säljare var Talent Plastics Alstermo AB. Ytterligare sökning gjordes på industrifastigheter i området enligt kartan nedan med en totalyta mellan l 000-10 000 kvadratmeter. Totalt har 28 försäljningar skett sedan 2007. Efter gallring på köp med misstänkt intressegemenskap återstår 21 försäljningar. Svefa AB, Kungsgatan 14,352 33 Växjö, Org.nr: 556514-3434, styrelsens säte: Stockholm
HAlsveta 2012-10-19 6 (7) Ordernummer: 145555 Fastighetsbeteckning: Uppvidinge Hohult 7:78 Kommun Uppvidinge Uppvidinge Uppvidinge Uppvidinge Uppvidinge Uppvidinge Uppvidinge Högs by Högsby Högs by Uppvidinge Högs by Högs by Högs by Högs by Uppvidinge Uppvidinge Högsby Uppvidinge Uppvidinge Nybro Uppvidinge Fastighet ÖSTRA VÄRENDS JÄRNVÄG 2:3 KLAVREDA 3:51 ÄLGHULT 1 :31 NORRHULT 14:2 KLAVREDA 50:2 KROKSHUL T 1 :30 ÖSTRA VÄRENDS JÄRNVÄG 2:3 RUDA29:32 HANÄSA 16:55 RUDA 29:44 ÄLGHULTS FRÖSEKE 6:52 RUDA9:1 GÄsTGIVAREGÅRDEN 1:62 RUDA 29:44 RUDA 18:80 HOHULT7:81 KLAVREDA 3:43 RUDA29:18 ÖSTRA VÄRENDS JÄRNVÄG 2:4 SANDSJÖRYD 1:15 HINSHULT 2:58 GLASBLÅSAREN 4 Köpare lk Teknik Ab Em LaxAb A Plast Aktiebolag G/ear Concepts l Norrhult Ab Reklamlabbet l Glasriket Ab Norberg,Börje Tomas Uppvidinge Kommun Khalib,Khaled Mohammed Ali Högsby Energi Aktiebolag T&K Fönster Handelsbolag Fröseke Industrifastigheter Ab Legaproduktion l Småland Ab Svensson,Karl Birger Fredrik Rönnerholms Inredning Ab Nilob Ab Fastighetsbolaget Laxå Lindåsen 1 :42 Ab Skandinavisk Cnc-Teknik Ab Björk,Esbjörn Uppvidinge Kommun ltlur Holding A9 l Helsingborg Ab Duobad Ab Mobiltele Småland Ab Säljare Uppvidinge Kommun Kronobergs Lax Ab Anders Strömbergs Montage Ab Vissing Estale NS Hobbyborgen Försäljning Ab Svenska Vedgruppen Ab Iversen Industriservice Ab Stol & Fåtölj l Ruda Ab Bruksdörren N:J Rönnerholm s Inredning Ab linlex Media System Ab Högsby Kommun Henrysson,Kaj Banquet Ab Stångåkonsult l Kalmar H b Talent Plaslics Alstermo Ab Proiiigruppen Components Ab Hansson Solstad,Aneue Elit Fönster Ab Karlson Husindustrier Ab Ab Nybro Brunn En Aktör För God Näri Undbe rg,karin Pris Tkr Kr/kvm KJT Totalyta 2 700 1 453 1,25 1 858 1 800 800 0,97 2 250 1 700 469 1,02 3 626 5 750 1 805 1,55 3185 750 443 1,01 1 693 1 737 931 5,39 1 865 2 700 1 453 1,25 1 858 135 94 0,23 1 440 4 000 668 0,95 5 985 750 301 0,88 2 495 1 500 273 0,66 5 500 600 222 0,40 2 703 300 159 0,34 1 881 600 24 0 0,70 2 495 475 328 0,61 1 450 5143 728 1,24 7066 5 500 2 835 2,73 1 940 325 295 0,62 1 100 2330 2109 2,10 1105 15 547 2 382 4,03 6 528 1 250 344 0,00 3 630 1 358 1196 0,00 1135 Objekten har sålts till priser i intervallet 159-2 835 kronor per kvadratmeter uthyrbar area. Jämförelseköpen ger ett snitt på cirka 925 kronor per kvadratmeter. Direktavkastningarna är svåra att härleda ur ovanstående material, men bedöms med hänsyn till marknadsmässiga parametrar, statistik och erfarenhet relaterat till jämförbara delmarknad er, i huvudsak variera mellan l O och 15 procent. RESULTAT Med beaktande av värderingsobjektets specifika egenskaper, såsom ålder, storlek och läge, anses värderingsobjektets värde sammantaget ligga i den övre delen av det ovan redovisade prisintervallet Med utgångspunkt från detta bedöms ett marknadsmässigt direktavkastningskrav för värderingsobjektet uppgå till mellan lo och 12 procent. Sammantaget bedöms ortsprismetoden ge ett värde mellan l 200 och l 700 kronor per lcvadratmeter uthyrbar area, vilket motsvarar ett totalt värde inom intervallet 5 200 000 till 7 400 000 kronor. 5.2 Avkastningsmetod Det marknadsbaserade avkastningsvärdet för värderingsobjektet bedöms till cirka l 700 kronor per kvadratmeter uthyrbar area, vilket motsvarar ett totalt värde om cirka 7 400 000 kronor (se bilaga 1:1). Svefa AB, Kungsgatan 14,352 33 Växjö, Org.nr: 556514-3434, Styrelsens säte: Stockholm
HAlsveta 2012-10-19 7 (7) Ordernummer: 145555 Fastighetsbeteckning: Uppvidinge Hohult 7:78 6 slutsatser 6.1 Resultat Ortsprismetoden A v kastningsmetoden cirka 5 200 000-7 400 kronor cirka 7 400 000 kronor 6.2 Marknadsvärde Mot bakgrund av vad som redovisats i värdeutlåtandet bedöms marknadsvärdet av värderingsobjektet Uppvidinge Hohult 7:78 vid värdetidpunkten oktober månad 2012 till: 7 400 000 kronor Sjumiljonerfyrahundratusenkronor vilket ger följande beräknade nyckeltal: Marknadsvärde l m 2 Marknadsvärde l taxeringsvärde Bruttokapitalisering, år l (marknadsvärde l årshyra år l) Direktavkastning, initial (aktuellt driftnetto l marknadsvärde) Direktavkastning, år l ( driftnetto år l l marknadsvärde) Marknadsmässig direktavkastning l 701 2,29 5,7 10,0% 10,1% 10,1% 2012-10-19 JohannesJacobson Fastighetsvärderare Thomas Green Civilingenjör av ASPECT auktoriserad fastighetsvärderare Bilagor Bilaga l Bilaga 2 Bilaga Bilaga Kassaflödesanalys, hyresgästförteckning samt tabeller Foton Utdrag ur fastighetsregistret, inklusive kartor Allmänna villkor för värdeutlåtande Svefa AB, Kungsgatan 14,352 33 Växjö, Org.nr: 556514-3434, styrelsens säte: Slackholm
HAlsveta 2012-10-19 Bilaga l Ordernummer: 145555 Fastighetsbeteckning: Uppvidinge Hohult 7:78 KASSAFLÖDESANALYS Faslighet: Uppvidinge Holtull 7-78 Bilaga 1:1 Kalkylantaganden Stan kalkyl: 2012-10-01 Värck5.r. 1980 T n.'<. värde: 3 238 T kod: 426 2012 2013 Inflation 2,0% 2,0% Jämkad direktavkastning 10,0% 10,0% KaB,.-ylränta 12,2% 11,2% Direktavbstnin<> ror restv1irdeberiiknino: Ekonomisk \'akans Bosläder Lokaler Gamge/P-platser To t ah Del år Kassaflöde (tkr) År l {kr/ml,st~"ck) 2012 2013 H}Ta bost5der (+} H}Taloknler (+) (300) 325 1 331 H)Til gamge mm(+) 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 10,0% 10,0';{. 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 12,2% 12,2% 12,2% 12,2% 12,2% 12,2% 12,2% 12,2% 12,2% 10.0% Del år 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 1358 1385 1413 1441 1470 1499 1529 1560 1194 1-l)Tesrisk/vaJ.:ansbostäder( ) H)Tesrisk/vakans Iokalec (.) H)usrisklvakans g:trnge mm( ) Tillägg(+) Rab:llt( ) EtTektiv hyra (300) 325 1331 Drift och undcrh!ll ( ) (125) -136 555 Fa.stig.hetssknu(-) -(4) -4-11 Fa.stighei.Sskatt åter(+) Tomtrlitlnv äld( Drirtnctto fort in, csteringar (171) 186 760 Åtentåcnde im esterin ar Drirtnetto crter in, cstcringar (111) 186 160 1358 1385 1413 14-11 1 470 1499 l 529 1560 1194-566 511-589 -600 612-625 637-650 -498-11 -11-18 -18-18 -19-19 -19-15 115 791 806 823 839 856 813 890 682 115 791 806 823 839 856 813 890 682 Nuvärde driftnetto Nuvärde restvärde l'vlarknadsbaserat avkastningsvärde 4 566 2 873 7 438 Nyckcltal: Avkastningsvru-de/ ml A\ kastningsvtirde/ta.'l;cringsvltrde Bruttok:~pitalisering, år I Direkl:wkastning, initin1 Direktavkastning, år l ~latkllt~dsmäs.sig direktavknstning 1710 2,30 5,7 10,0% IO,Q!:l> 10,0% Svefa AB, Kungsgatan 14,352 33 Växjö, Org.nr: 556514-3434, styrelsens säte: Stockholm
HAlsveta 2012-1 0-19 Bilaga l Ordernummer: 145555 Fastighetsbeteckning: Uppvidinge Hohult 7:78 Hyresgästförteckning Hyresglist - lnduslri-eeennnviindare Summa/Medel - Fastighet: Uppvidinge Hohult 7-78 Loknllyp Area Löplid Utgiiende hyra Mnrknadshyrn m2.st Tom Tkr Krlm2 Index Tkr l Kr 1m2 I 4 350 2015-09-30 l 305 300 100% l 305 l 300 4350 1305 300 1305 l 300 Bilaga 1:2 Fastighetsskatt åter MOms-.egen- pliktig HG Ingår vtirme användare Index J"kr Krlm2 (J IN) (J l Nl (J l N) l 100% o l o i n N o o Svefa AB, Ku ngsgatan 14,352 33 Växjö, Org.nr: 556514-3434, Styrelsens säte: Stockholm
HAlsveta 2012-10-19 Bilaga l Ordernunm1er: 145555 Fastighetsbeteckning: Uppvidinge Hohult 7:78 Faslighet: Uppvidinge Holmil 7-78 i.ukallyp Uthvrbar urta m' l <.< l Anlal f11duslri 4 350 100 Summa/Mcdel 4350 100 Uthvrd ureu m' l Ii l 4350 100 4350 100 Bilaga 1:3 Oulhvrd "'"" Ekonomisk vakans Ahuell l l l Marlnad Antal m' \t Anlal '.0 <;!. _l l Lokultyp Utn.iende h\'r.l Tkr Kr/m 1 Kr/lats lndmlri 1305 300 Summ~lcdcl l 305 300 Ulh rd area nr l Kr/m 1 l 1305 300 1305 300 Kr/plals Tkr l Kr/m 1 l Murknudsmäss.i hyrll Vakanta \'(or Totalt Kr/p la" Tkr l Kr/m 1 1305 300 l 305 300 l Kr~ lru Luk llyp D.:dömd in!uul D&U kosluud Bedömd l~nnsiktfn D&U kostnild Tkr l Kr/m 1 l [mjustri 544 125 Summa&Icdcl 544 125 Kr/ola"' Tkr l Kr/m 1 l 544 125 544 125 Kr/plals Svefa AB, Kungsgatan 14,352 33 Växjö, Org.nr: 556514-3434, styrelsens säte: Slackholm
HAlsveta 2012-10-19 Bilaga 2 Ordernununer: 145555 Fastighetsbeteckning: Uppvidinge Hohult 7:78 Svefa AB, Kungsgatan 14,352 33 Växjö, Org.nr: 556514-3434, styrelsens säte: Stockholm
HAlsveta 2012-10-19 Bilaga 2 Ordernummer: 145555 Fastighetsbeteckning: Uppvidinge Hohult 7:78 Svefa AB, Kungsgatan 14,352 33 Växjö, Org.nr: 556514-3434, Styrelsens säte: Stockholm
HAlsveta FASTIGHET Beteckning UPPVIDINGE HOHUL T 7:78 Nyckel: 070034331 Församling ÄLGHULT Senaste ändringen i allmänna delen 0000-00-00 Senaste ändringen i inskrivningsdelen 0000-00-00 Aktualitetsdatum i inskrivningsdelen 2012-08-30 - - - - - - -- - -- - LAGFART Ägare 556241-5876 GFAB ALSTERMOGLAS AB BOX40 360 75 ALSTERMO Köp: 1986-09-01 Köpeskilling: Ingen redovisad köpeskilling. Andel 1/1 Inskrivningsdag 1986-11-05 Akt 8601865 Talalt antal inteckningar: 2 Totalt belopp: 3 000 000 SEK Nr 1 2 Information Datapantbrev Datapantbrev Belopp 1 500 000 SEK 1 500 000 SEK PLANER, BESTÄMMELSER -OCH FORNLÄMNINGAR - Planer Datum Akt stadsplan: ALSTERMO,HOHUL T 1980-10-14 0760-P80/4 SÖDERGARD 7:73 M.FL Genomf. start: 1980-10-14 Genomf. slut: 1992-06-30 0760 632C TAXERINGSINFORMATION Taxeringsenhet INDUSTRIENHET, ANNAN TILLVERKNINGSINDUSTRI (426) 232773-5 Utgör taxeringsenhet och omfattar hel registerfastighet Taxvärd.e 3 238 000 SEK Taxerad ägare 556241-5876 GFAB ALSTERMOGLAS AB BOX40 360 75 ALSTERMO Uppgiftsår 2011 Taxvärde byggnad 3 022 000 SEK Andel 1/1 Taxeringsår 2007 Taxvärde mark 216 000 SEK Ägartyp Lagfart, taxerad Värderingsenhet produktionslokaler värderad enligt avkastningsmetoden 9879149 Taxvärde Värde före ev. justering Justeringsorsak 2 730 000 SEK 2 730 000 SEK Okänd Värdeår Nybyggnadsår Tillbyggnadsår 1980 1980 2000 Lokalyta 4000 kvm Aterstående ekonomiska livslängd standardpoäng 36 Inskrivningsdag 1986-11-05 1989-09-06 Juridisk form Övriga aktiebolag Tillbyggnadskostnad Akt 8611661 8908030 Värderingsenhet kontor värderad enligt avkastningsmetoden 9880149 Taxvärde Värde före ev. justering Justeringsorsak 292 000 SEK 292 000 SEK Okänd Värdeår Nybyggnadsår Tillbyggnadsår 1980 1980 2000 Lokalyta 350 kvm standard Normala Källa: Lantmäteriet; ALLMAN+TAXERtNG UPPVIDINGE HOHULT 7:78 NAI Svefa, Drottninggatan 78, 3tr, 103 66 STOCKHOLM, Tel: 08-44115 50 Aterstående ekonomisk livslängd< 10 år Tillbyggnadskostnad Sidan 1 av 4 2012-10-12 14:32