Delårsrapport JANUARI - SEPTEMBER 2006, JM-KONCERNEN 3/2006 Fortsatt hög lönsamhet och stark försäljning Intäkterna ökade med 19 procent till 8 352 mkr (7 01 och antal sålda bostäder uppgick till 2 906 (2 958) Resultatet före skatt förbättrades kraftigt till 1 215 mkr (627) och periodens resultat efter skatt ökade till 978 mkr (544). Rörelsemarginalen ökade till 14,8 procent (10,0) Fastighetsförsäljningar om 960 mkr (539) gav ett resultat om 152 mkr (100) Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna ökade till 45,3 procent (22,6). Resultatet per aktie under niomånadersperioden ökade till 10,10 kronor (5,10) Koncernens kassaflöde inklusive försäljningar av fastigheter uppgick till 586 mkr (1 47 Koncernens kapitalbehov är föremål för översyn Intäkter 8 352 7 011 2 543 2 419 11 228 9 887 Rörelseresultat 1 238 702 397 269 1 767 1 231 Resultat före skatt 1 215 627 396 263 1 739 1 151 Kassaflöde från den löpande verksamheten 586 1 471-118 216 2 483 3 368 Rörelsemarginal (%) 14,8 10,0 15,6 11,1 15,7 12,5 Räntabilitet på eget kapital (%) 45,3 28,8 Soliditet (%) 37 38 37 38 41 Resultat per aktie (kr) 10,10 5,10 3,30 2,90 14,50 9,30 Antal produktionsstartade bostäder 2 885 2 834 1 025 973 4 527 4 476 Antal sålda bostäder 2 906 2 958 846 834 4 188 4 240 JM tillämpar International Financial Reporting Standards - IFRS. 1 (15)
KONCERNEN "Fortsatt stark försäljning och stort antal produktionsstartade bostäder till högre prisnivåer innebär fortsatt hög lönsamhet. Vårt effektiviseringsarbete i projekten bidrar till fortsatt god kostnadskontroll. Hög försäljningsnivå i pågående produktion och fortsatt god efterfrågan på våra nyproducerade bostäder innebär att 2006 kommer att bli ännu ett rekordår för JM." Johan Skoglund, VD och koncernchef. Marknad, försäljning och produktionsstarter av bostäder Efterfrågan på nyproducerade bostäder är fortsatt god på samtliga marknader förutom i Köpenhamn där efterfrågan har minskat under det senaste kvartalet. En låg räntenivå bidrar till den generellt goda utvecklingen. Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt uppgick till 2 906 bostäder (2 958) där andelen sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående produktion är fortsatt mycket hög. Antalet produktionsstartade bostäder uppgick till 2 885 bostäder (2 834) varav 1 246 (1 134) i Stockholmsområdet och 1 149 (998) i övriga Sverige. I utlandsverksamheten produktionsstartades 490 bostäder (702). Intäkter, rörelseresultat och rörelsemarginal Koncernens intäkter under niomånadersperioden ökade med 19 procent till 8 352 mkr (7 01 hänförligt till hög nivå på produktionsstartade bostäder till högre priser under de senaste kvartalen och högre andel särskilt välbelägna projekt. Rörelseresultatet ökade till 1 238 mkr (702) och rörelsemarginalen ökade till 14,8 procent (10,0). Rörelseresultatet och rörelsemarginalen för verksamheten har kraftigt förbättrats till följd av en god efterfrågan och högre priser på bostäder samt hittills genomfört effektiviseringsarbete. Effektiviseringsarbetet har varit inriktat mot att strukturera projekteringen mer enhetligt inom koncernen och att etablera strategiska inköpsavtal med utvalda leverantörer. Kostnadskontrollen är god i projekten även om tendens till kostnadshöjning märks, och då främst i Norge och Danmark. Under niomånadersperioden har fastigheter sålts för 960 mkr (539) med ett resultat om 152 mkr (100). Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 62 mkr (154) varav 50 mkr (73) avser bostäder. Driftnettot uppgick till 23 mkr (58). Januari - september Juli - september Okt - sept Rörelseresultat (mkr) 2006 2005 2006 2005 2005/06 JM Bostad Stockholm 579 316 200 102 763 JM Bostad Riks 362 207 119 81 496 JM Utland 158 124 41 57 217 JM Fastighetsutveckling 110 62 15 34 260 JM Produktion 60 40 30 16 78 Koncerngemensamma kostnader -31-47 -8-21 -47 Totalt 1 238 702 397 269 1 767 Varav fastighetsförsäljningar 152 100 31 31 299 Januari - september Juli - september Okt - sept Rörelsemarginal (%) 2006 2005 2006 2005 2005/06 JM Bostad Stockholm 17,5 11,6 19,8 12,1 17,4 JM Bostad Riks 13,8 9,6 14,7 11,5 14,3 JM Utland 9,0 8,5 8,2 9,3 9,2 JM Produktion 5,8 5,2 9,0 5,6 5,3 Byggrätter JMs disponibla byggrätter har ökat till 29 100 bostäder (23 200) varav 17 500 (12 800) redovisas i balansräkningen. Innehavet av byggrätter har ökats på samtliga marknader och främst inom den svenska verksamheten. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder har ökat kraftigt till 3 777 mkr (2 446) vid utgången av niomånadersperioden. Under 2006 har exploateringsfastigheter för bostäder om 1 843 mkr (58 förvärvats. De största förvärven utgörs av nya Järvastaden i Solna och Sundbyberg, Stockholm med en första investering om 290 mkr, markområde i Köpenhamns hamn om 310 mkr, mark i Mölndal, Göteborg om 147 mkr, Kungsängen i centrala Uppsala om 135 mkr och mark i Råcksta, Stockholm om 125 mkr. 2 (15)
Projektfastigheter Uthyrningsgrad Bokfört värde Mkr årshyra, 2006-09-30 2006-09-30 2005-09-30 2005-12-31 Bostäder (hyresrätter) 100 % 469 878 643 Fastigheter under utveckling 55 % 266 73 191 Färdigutvecklade kontorsfastigheter 100 % 37 1 087 349 Totalt 772 2 038 1 183 Finansiella poster Finansnettot har förbättrats med 52 mkr jämfört med motsvarande period föregående år. Kostnad för förtidslösen av lån uppgick under niomånadersperioden till 16 mkr (19). Samtliga räntederivat är avslutade. Finansiella intäkter har ökat som en följd av stor behållning av likvida medel. Finansiella intäkter 37 31 13 12 53 47 Finansiella kostnader -60-106 -14-18 -81-127 Finansiella intäkter och kostnader -23-75 -1-6 -28-80 Under niomånadersperioden har den totala räntebärande låneskulden minskat med 391 mkr till 729 mkr (1 408) varav pensionsskulden utgjorde 492 mkr (472). Vid niomånadersperiodens utgång var medelräntesatsen för den totala räntebärande låneskulden inklusive pensionsskulden 4,0 procent (4,2). Den genomsnittliga räntebindningstiden exklusive pensionsskulden är 0,3 år (1,6). Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till 4 233 mkr (3 368). Förutom likvida medel om 1 433 mkr (1 023) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 800 mkr (2 345). Den räntebärande nettofordran/-skulden uppgick till 721 mkr (-34 vid niomånadersperiodens utgång efter genomförd inlösen och utdelning om totalt 1,2 mdkr. Räntebärande nettofordran (+)/-skuld (-) vid periodens början 1 536-613 837-557 -341-613 Förändring av räntebärande nettofordran/-skuld -815 272-116 216 1 062 2 149 Räntebärande nettofordran (+)/-skuld (-) vid periodens slut 721-341 721-341 721 1 536 Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 586 mkr (1 47. Kassaflödet från fastighetsutvecklingen (projektfastigheter) bidrar med netto cirka 500 mkr (200). Upplösning av koncernens periodiseringsfonder i Sverige 2005 om 1,0 mdkr medförde en skattebetalning om 0,3 mdkr i februari 2006. Investeringar i exploateringsfastigheter under niomånadersperioden om cirka 1,8 mdkr sker till viss del med framtida betalning som ej belastar kassaflödet. Personal Antalet anställda uppgick vid niomånadersperiodens utgång till 2 245 (2 258). Antalet hantverkare var 1 154 (1 198) och antalet tjänstemän 1 091 (1 060). Valberedning Valberedningen bildas genom att de fyra största aktieägarna, som önskar delta, utser en representant vardera. Sammansättning i valberedningen ska offentliggöras senast sex månader före årsstämman. Av de aktieägare, som per den 30 september i år är kvalificerade för att ingå i valberedningen, har följande begärt att få delta: AFA Försäkring (representerad av Anders Algotsson), AMF (Lars-Åke Bokenberger), Fjärde AP-fonden (Björn Franzon) och Robur fonder (KG Lindvall). Kapitalstruktur Mot bakgrund av den fortsatt starka utvecklingen under 2006 har JM återigen en mycket stark finansiell ställning. Planering sker för ytterligare en utskiftning av kapital till aktieägarna under 2007. Därvid genomförs för närvarande en analys av den lämpliga storleken på tänkt kapitalöverföring. Resultatet av detta arbete kommer att presenteras i samband med bokslutskommunikén för 2006. 3 (15)
AFFÄRSSEGMENT JM BOSTAD STOCKHOLM Affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklar bostadsprojekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. Intäkter 3 302 2 730 1 009 845 4 388 3 816 Rörelseresultat 579 316 200 102 763 500 Rörelsemarginal (%) 17,5 11,6 19,8 12,1 17,4 13,1 Genomsnittligt operativt kapital 915 1 488 Avkastning operativt kapital (%) 83,4 33,6 Operativt kassaflöde 688 881-237 108 1 223 1 416 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 488 1 309 1 337 Antal disponibla byggrätter 12 000 9 700 9 200 Antal produktionsstartade bostäder 1 246 1 134 510 287 2 049 1 937 Antal sålda bostäder 1 271 1 258 401 347 1 767 1 754 Antal anställda 835 775 788 Varav fastighetsförsäljningar 6 34 1-6 34 Efterfrågan är fortsatt stark och intresset för nya projekt är stort. Bostadspriserna är försiktigt stigande. Utbudet av nya bostäder i Stockholmsområdet har inte ökat i samma takt som efterfrågan. Konkurrensen om exploateringsmark är fortsatt stor som en konsekvens av den goda efterfrågan och de ökande priserna på bostäder. Affärssegmentets intäkter ökade med 21 procent till 3 302 mkr (2 730) och rörelseresultatet ökade med 83 procent till 579 mkr (316) inklusive fastighetsförsäljning om 6 mkr (34). Rörelsemarginalen ökade till 17,5 procent (11,6). Ökningen av rörelsemarginalen är hänförlig till högre prisnivå i projekten, genomfört effektiviseringsarbete och god kostnadskontroll. Det lägre kassaflödet beror på ökade investeringar i exploateringsfastigheter. Under kvartalet har överenskommelse träffats med Vasakronan om förvärv av mark för cirka 2 000 bostäder i Solna och Sundbyberg, Stockholm. Det första förvärvet har genomförts under kvartalet omfattande cirka 650 bostadsbyggrätter om 290 mkr. Därefter kommer ytterligare cirka 1 350 bostadsbyggrätter att successivt förvärvas genom ett optionsavtal. Totalt har under tredje kvartalet byggrätter motsvarande drygt 1 200 bostäder förvärvats. Dessutom har tomträttsavtal tecknats för byggrätter motsvarande 68 bostäder. Under tredje kvartalet har produktionsstarter skett av 510 bostäder (287) i Stockholm och Sollentuna. JM BOSTAD RIKS Affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklar bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet. Intäkter 2 630 2 164 810 703 3 478 3 012 Rörelseresultat 362 207 119 81 496 341 Rörelsemarginal (%) 13,8 9,6 14,7 11,5 14,3 11,3 Genomsnittligt operativt kapital 560 539 Avkastning operativt kapital (%) 88,5 63,2 Operativt kassaflöde 86 377-46 58 253 544 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 239 646 817 Antal disponibla byggrätter 10 100 8 400 8 400 Antal produktionsstartade bostäder 1 149 998 440 366 1 602 1 451 Antal sålda bostäder 1 019 1 014 315 308 1 416 1 411 Antal anställda 626 583 600 Varav fastighetsförsäljningar 1 13-11 4 16 4 (15)
Efterfrågan är fortsatt god och intresset för nya projekt är stort. Bostadspriserna är försiktigt stigande på de flesta orter inom affärssegmentet och stigande i särskilt attraktiva områden. Affärssegmentets intäkter ökade med 22 procent till 2 630 mkr (2 164) och rörelseresultatet ökade med 75 procent till 362 mkr (207). Rörelsemarginalen uppgick till 13,8 procent (9,6). Ökningen av rörelsemarginalen är hänförlig till högre prisnivå i projekten, genomfört effektiviseringsarbete och god kostnadskontroll. Det lägre kassaflödet beror på ökade investeringar i exploateringsfastigheter. Under tredje kvartalet har byggrätter motsvarande drygt 650 bostäder förvärvats i Norrköping, Sigtuna samt Uppsala. Under tredje kvartalet produktionsstartades totalt 440 bostäder (366) varav 393 i flerbostadshus, 59 i Skåne, 155 i Göteborgsregionen, 32 i Strängnäs, 72 i Västerås, 21 i Örebro samt 54 i Uppsala. Produktionsstarter av totalt 47 småhus har också genomförts under kvartalet varav 22 i Skåne och 25 i Uppsala. JM UTLAND Inom affärssegmentet JM Utland utvecklas bostäder för försäljning i Norge, Danmark och Belgien. Etablering av verksamhet pågår i Finland. Intäkter 1 757 1 466 503 613 2 360 2 069 Rörelseresultat 158 124 41 57 217 183 Rörelsemarginal (%) 9,0 8,5 8,2 9,3 9,2 8,8 Genomsnittligt operativt kapital 1 076 1 118 Avkastning operativt kapital (%) 20,2 16,4 Operativt kassaflöde 218 14-8 15 319 115 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 050 491 632 Bokfört värde projektfastigheter 28 273 271 Antal disponibla byggrätter 7 000 5 100 5 600 Antal produktionsstartade bostäder 490 702 75 320 876 1 088 Antal sålda bostäder 616 686 130 179 1 005 1 075 Antal anställda 303 283 271 Varav fastighetsförsäljningar 18 10 - - 19 11 En längre tid av stigande bostadspriser har lockat nya aktörer till JMs utlandsmarknader vilket i sin tur drivit upp priserna på nya byggrätter. Nuvarande innehav av byggrätter ger dock generellt goda förutsättningar för JMs affär. Affärssegmentets intäkter ökade med 20 procent till 1 757 mkr (1 466) till följd av intäktsökningar i Danmark och Norge. Rörelseresultatet ökade till 158 mkr (124) främst hänförligt till högre priser och god försäljning i pågående projekt samt resultat vid fastighetsförsäljning i JM Belgien under första kvartalet. Rörelsemarginalen ökade till 9,0 procent (8,5). Kassaflödet förbättrades på grund av ökat rörelseresultat samt periodens fastighetsförsäljning. Tredje kvartalets kassaflöde begränsas av minskat antal produktionsstarter. Etableringen i Finland fortgår och under tredje kvartalet har ett samarbete inletts med Nurmijärvi kommun utanför Helsingfors om cirka 200 byggrätter. Efter periodens utgång har JM anställt verkställande direktör till det finska dotterbolaget. Disponibla byggrätter i Finland motsvarar cirka 250 bostäder. Norge Bostadsmarknaden i Norge kännetecknas av fortsatt god efterfrågan och fortsatt ökande priser. Utbudet av nyproducerade bostäder är stort samtidigt som konkurrensen om mark för bostäder har ökat. Ökningen av produktionskostnaderna har fortsatt under 2006. Under niomånadersperioden har 474 bostäder (476) sålts och 299 bostäder (497) produktionsstartats. Tredje kvartalets produktionsstarter uppgick till 75 bostäder varav ett 50-tal har skett i Oslo och ca 25 i Tönsberg. Disponibla byggrätter motsvarar cirka 5 050 bostäder (4 000). 5 (15)
Danmark Aktiviteten på bostadsmarknaden i Köpenhamn har avtagit under tredje kvartalet. Priserna har dämpats efter kraftig uppgång under 2005/2006 och uppvisar en vikande tendens. Utbudet på nyproducerade bostäder är fortsatt hög i jämförelse med 2005. Efterfrågan på bostäder har minskat och produktionskostnaderna ökat. Periodens försäljning begränsas dessutom av förseningar i ett antal projekt. Under niomånadersperioden har 117 bostäder (176) sålts och 191 bostäder (166) produktionsstartats. Inga produktionsstarter eller förvärv har gjorts under tredje kvartalet. Disponibla byggrätter motsvarar cirka 1 200 bostäder (750). Belgien Belgien kännetecknas av fortsatt stark bostadsmarknad med ökat utbud av nya bostäder. I Brysselregionen har priserna planat ut på en högre nivå och produktionskostnaderna har ökat något. Under niomånadsperioden har 25 bostäder (34) sålts och 0 bostäder (39) produktionsstartats. Inga förvärv har gjorts under tredje kvartalet. Disponibla byggrätter motsvarar cirka 500 bostäder (350). JM FASTIGHETSUTVECKLING Affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklar bostads- och kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling. Intäkter 74 175 24 45 110 211 Rörelseresultat 110 62 15 34 260 212 Genomsnittligt operativt kapital 1 107 1 704 Avkastning operativt kapital (%) 23,5 12,4 Operativt kassaflöde 112 238 177 48 1 121 1 247 Bokfört värde exploateringsfastigheter 129 181 136 Bokfört värde projektfastigheter 741 1 652 840 Antal anställda 22 26 29 Varav fastighetsförsäljningar 117 43 20 20 260 186 Affärssegmentets intäkter uppgick till 74 mkr (175) och rörelseresultatet ökade till 110 mkr (62). Resultatökningen är hänförlig till ett högre resultat från fastighetsförsäljningar. Resultat från fastighetsförsäljningar uppgår under rapportperioden till 117 mkr (43). Under tredje kvartalet såldes ett nyuppfört äldreboende i Silverdal, med Sollentuna kommun som hyresgäst, till Kungsleden för 114 mkr med resultat om 20 mkr. Överenskommelse träffades under perioden med Vasakronan om förvärv av mark för cirka 2 000 bostäder i Solna och Sundbybergs kommun. Affären innebär samtidigt att Vasakronan av JM skall förvärva två färdigställda kontorsbyggnader om totalt 20 000 m 2 i Frösunda, Solna med tillträde 2007 och 2009 samt två byggrätter i samma område om totalt cirka 20 000 m 2 med tillträde 2006 och 2007. JMs byggrätter för kommersiell projektutveckling uppgår till cirka 80 000 m 2 med ett bokfört värde om 129 mkr. 6 (15)
JM PRODUKTION Affärssegmentet JM Produktion bedriver byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet. Intäkter 1 043 766 334 286 1 474 1 197 Rörelseresultat 60 40 30 16 78 58 Rörelsemarginal (%) 5,8 5,2 9,0 5,6 5,3 4,8 Operativt kassaflöde 54 122 12 32 87 155 Antal anställda 380 510 513 Varav fastighetsförsäljningar 10-10 - 10 - Efterfrågan på entreprenadmarknaden inom Stockholmsområdet är fortsatt god och affärssegmentet har ett bra orderläge samtidigt som produktionen fortsätter i ett intensivt skede med många både stora och små pågående projekt. Affärssegmentets intäkter uppgick till 1 043 mkr (766) och rörelseresultatet ökade till 60 mkr (40). Rörelsemarginalen uppgick till 5,8 procent (5,2). Resultat från försäljning av en fastighet, där krossverksamhet har bedrivits, uppgick till 10 mkr. Affärssegmentet har under det tredje kvartalet erhållit ett flertal uppdrag varav de största är vägombyggnad åt Huddinge kommun och markarbeten inom f.d. Sabbatsbergs sjukhusområde åt Anders Bodin Förvaltnings AB. De största uppdragen som pågår är ombyggnad av kontorsfastigheten Bremen på Gärdet åt Vasakronan och nybyggnad av kontor i Frösunda åt JM Fastighetsutveckling. Avyttring av måleriverksamheten inom JM Produktion under första kvartalet 2006 har inneburit att antalet anställda minskat med cirka 150. 7 (15)
KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG Intäkter 8 352 7 011 2 543 2 419 11 228 9 887 Produktions- och driftkostnader -6 817-5 975-2 052-2 052-9 169-8 327 Bruttoresultat 1 535 1 036 491 367 2 059 1 560 Försäljnings- och administrationskostnader -449-434 -125-129 -591-576 Resultat av fastighetsförsäljning 152 100 31 31 299 247 Rörelseresultat 1 238 702 397 269 1 767 1 231 Finansiella intäkter och kostnader -23-75 -1-6 -28-80 Resultat före skatt 1 215 627 396 263 1 739 1 151 Skatter -237-83 -93 26-329 -175 Periodens resultat 978 544 303 289 1 410 976 Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 978 544 303 289 1 410 976 Resultat per aktie före och efter utspädning (kr) hänförligt till moderbolagets aktieägare 2) 10,10 5,10 3,30 2,90 14,50 9,30 Antal aktier vid periodens slut 2) 92 289 764 98 705 520 92 289 764 98 705 520 92 289 764 98 705 520 Genomsnittligt antal aktier före och efter utspädning 2) 96 519 933 107 643 613 92 289 764 98 705 520 97 070 821 105 390 724 2) Den låga skattekostnaden beror på förvärv av underskottsavdrag under första kvartalet, upplösning av uppskjutna skatteskulder i samband med försäljning av fastigheter under andra kvartalet och omvärdering av uppskjuten skatt under tredje kvartalet. Jämförelsesiffror har omräknats till följd av aktiesplit. KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Mkr 2006-09-30 2005-09-30 2005-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar 124 164 134 Projektfastigheter 772 2 038 1 183 Exploateringsfastigheter 3 906 2 629 2 925 Andelar i bostadsrättsföreningar o.d. 44 43 38 Kortfristiga fordringar 1 796 1 725 1 241 Likvida medel 1 433 1 023 2 634 Summa omsättningstillgångar 7 951 7 458 8 021 Summa tillgångar 8 075 7 622 8 155 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 3 025 2 876 3 311 Långfristiga räntebärande skulder 55 794 626 Övriga långfristiga skulder 573 - - Långfristiga avsättningar 935 1 002 850 Summa långfristiga skulder 1 563 1 796 1 476 Kortfristiga räntebärande skulder 182 142 22 Övriga kortfristiga skulder 3 224 2 745 3 283 Kortfristiga avsättningar 81 63 63 Summa kortfristiga skulder 3 487 2 950 3 368 Summa eget kapital och skulder 8 075 7 622 8 155 Ställda säkerheter 190 170 140 Ansvarsförbindelser 5 788 5 518 5 053 Varav fordringar fastighetsförsäljningar 111 132 37 8 (15)
FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG Januari - september Helår Mkr 2006 2005 2005 Ingående balans vid årets början 3 311 3 465 3 465 Effekt av ändrad redovisningsprincip - -31-31 Justerad ingående balans 3 311 3 434 3 434 Fond för verkligt värde (kassaflödessäkringar) 10 16 21 Omräkningsdifferenser -25 44 42 Nettosumma av poster som förts direkt mot eget kapital -15 60 63 Periodens resultat 978 544 976 Summa periodens intäkter och kostnader 978 544 976 Utdelning till moderbolagets aktieägare -247-196 -196 Inlösen av aktier -1 002-966 -966 Utgående balans vid periodens slut 3 025 2 876 3 311 IFRS-justeringar, Finansiella instrument KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital 741 542 470 355 1 075 876 Investering i exploateringsfastigheter m.m. -1 326-605 -725-333 -1 909-1 188 À conto betalning för expl. fastigheter m.m. 882 1 315 367 457 1 337 1 770 Investering i projektfastigheter -331-102 -86-33 -479-250 Försäljning av projektfastigheter 838 320 247 40 2 121 1 603 Förändring kortfristiga skulder/fordringar -218 1-391 -270 338 557 Kassaflöde från den löpande verksamheten 586 1 471-118 216 2 483 3 368 Kassaflöde från investeringsverksamheten -8-16 9 22 14 6 Upptagna lån 16 105 12 36 16 105 Amortering av skuld -546-660 -13-33 -854-968 Inlösen av aktier -1 002-966 - - -1 002-966 Utdelning -247-196 - - -247-196 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -1 779-1 717-1 3-2 087-2 025 Periodens kassaflöde -1 201-262 -110 241 410 1 349 Likvida medel vid periodens slut 1 433 1 023 1 433 1 023 1 433 2 634 NYCKELTAL % 2006 2005 2006 2005 2005/06 2005 Rörelsemarginal 14,8 10,0 15,6 11,1 15,7 12,5 Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital 45,0 26,0 Räntabilitet på eget kapital 45,3 28,8 Skuldsättningsgrad (ggr) - 0,1-0,1 - Soliditet 37 38 37 38 41 Redovisningsprinciper Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering, vilket är i enlighet med de krav som ställs i Redovisningsrådets rekommendation RR31 Delårsrapport för koncerner. Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS. De redovisningsprinciper som tillämpas i denna delårsrapport är de som beskrivs i årsredovisningen för 2005 sidorna 56-59. 9 (15)
INTÄKTER PER LAND Sverige 6 595 5 545 2 040 1 806 8 868 7 818 Norge 1 079 913 336 342 1 481 1 315 Danmark 541 396 121 207 637 492 Belgien 137 157 46 64 242 262 Totalt 8 352 7 011 2 543 2 419 11 228 9 887 INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT JM Bostad Stockholm 3 302 2 730 1 009 845 4 388 3 816 JM Bostad Riks 2 630 2 164 810 703 3 478 3 012 JM Utland 1 757 1 466 503 613 2 360 2 069 JM Fastighetsutveckling 74 175 24 45 110 211 JM Produktion 1 043 766 334 286 1 474 1 197 Eliminering -454-290 -137-73 -582-418 Totalt 8 352 7 011 2 543 2 419 11 228 9 887 RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT JM Bostad Stockholm 579 316 200 102 763 500 JM Bostad Riks 362 207 119 81 496 341 JM Utland 158 124 41 57 217 183 JM Fastighetsutveckling 110 62 15 34 260 212 JM Produktion 60 40 30 16 78 58 Koncerngemensamma kostnader -31-47 -8-21 -47-63 Totalt 1 238 702 397 269 1 767 1 231 RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT % 2006 2005 2006 2005 2005/06 2005 JM Bostad Stockholm 17,5 11,6 19,8 12,1 17,4 13,1 JM Bostad Riks 13,8 9,6 14,7 11,5 14,3 11,3 JM Utland 9,0 8,5 8,2 9,3 9,2 8,8 JM Produktion 5,8 5,2 9,0 5,6 5,3 4,8 GENOMSNITTLIGT OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT Oktober - september Helår Mkr 2005/06 2005 JM Bostad Stockholm 915 1 488 JM Bostad Riks 560 539 JM Utland 1 076 1 118 JM Fastighetsutveckling 1 107 1 704 AVKASTNING OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT Oktober - september Helår % 2005/06 2005 JM Bostad Stockholm 83,4 33,6 JM Bostad Riks 88,5 63,2 JM Utland 20,2 16,4 JM Fastighetsutveckling 23,5 12,4 10 (15)
OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AFFÄRSSEGMENT JM Bostad Stockholm 688 881-237 108 1 223 1 416 JM Bostad Riks 86 377-46 58 253 544 JM Utland 218 14-8 15 319 115 JM Fastighetsutveckling 112 238 177 48 1 121 1 247 JM Produktion 54 122 12 32 87 155 EXPLOATERINGSFASTIGHETER PER AFFÄRSEGMENT Bokfört värde, mkr 2006-09-30 2005-09-30 2005-12-31 JM Bostad Stockholm 1 488 1 309 1 337 JM Bostad Riks 1 239 646 817 JM Utland 1 050 491 632 JM Fastighetsutveckling 129 181 136 JM Produktion - 2 3 Totalt 3 906 2 629 2 925 DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER PER AFFÄRSSEGMENT Antal 2006-09-30 2005-09-30 2005-12-31 Totalt antal bostadsbyggrätter JM Bostad Stockholm 12 000 9 700 9 200 JM Bostad Riks 10 100 8 400 8 400 JM Utland 7 000 5 100 5 600 Totalt 29 100 23 200 23 200 Varav redovisade i balansräkningen (exploateringsfastigheter) JM Bostad Stockholm 6 900 6 700 6 600 JM Bostad Riks 6 500 3 900 5 000 JM Utland 4 100 2 200 3 400 Totalt 17 500 12 800 15 000 PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT Antal 2006 2005 2006 2005 2005/06 2005 JM Bostad Stockholm 1 246 1 134 510 287 2 049 1 937 JM Bostad Riks 1 149 998 440 366 1 602 1 451 JM Utland 490 702 75 320 876 1 088 Totalt 2 885 2 834 1 025 973 4 527 4 476 SÅLDA BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT Antal 2006 2005 2006 2005 2005/06 2005 JM Bostad Stockholm 1 271 1 258 401 347 1 767 1 754 JM Bostad Riks 1 019 1 014 315 308 1 416 1 411 JM Utland 616 686 130 179 1 005 1 075 Totalt 2 906 2 958 846 834 4 188 4 240 EXPLOATERINGSFASTIGHETER KONCERNEN Bokfört värde, mkr 2006 2005 2006 2005 2005/06 2005 Ingående balans vid periodens början 2 925 2 971 3 513 2 734 2 629 2 971 Nyanskaffningar 1 847 597 776 270 2 587 1 337 Överfört till produktion -792-855 -331-368 -1 169-1 232 Övrigt -74-84 -52-7 -141-151 Utgående balans vid periodens slut 3 906 2 629 3 906 2 629 3 906 2 925 11 (15)
Moderbolaget Moderbolagets resultat före bokslutsdispositioner och skatt uppgick till 378 mkr (550). Investeringar i fastigheter uppgick till 613 mkr (615). Stockholm den 24 oktober 2006 Johan Skoglund Verkställande direktör Denna delårsrapport har ej varit föremål för särskild granskning av bolagets revisorer. KONCERNEN FEMÅRSÖVERSIKT Mkr 2005 2004 2003 2002 2001 Intäkter 9 887 8 532 7 787 8 872 8 642 Rörelseresultat 1 231 792 478 652 1 964 Resultat före skatt 1 151 647 267 368 1 629 Balansomslutning 8 155 8 252 9 145 10 628 12 888 Kassaflöde från den löpande verksamheten 3 368 2 161 1 504 2 161 1 111 Räntebärande nettofordran (+)/-skuld (-) 1 536-613 -2 611-3 665-5 220 Rörelsemarginal (%) 2) 12,5 9,3 2,4 5,4 11,8 Räntabilitet på eget kapital (%) 28,8 14,4 5,5 6,8 30,1 Soliditet (%) 41 42 36 34 30 Resultat per aktie (kr) 3) 9,30 4,20 1,70 2,10 9,10 Utdelning per aktie (kr) 3) 2,50 1,80 1,30 2,50 3,50 Antal disponibla byggrätter 23 200 21 900 23 400 25 500 27 000 Antal produktionsstartade bostäder 4 476 3 943 2 714 2 711 2 900 Antal sålda bostäder 4 240 4 315 3 189 2 511 2 255 2) 3) Räkenskapsår 2003 och tidigare är ej omräknat enligt IFRS. Detta innebär att de nya principerna för goodwill och beräkningsgrunder för successiv vinstavräkning inte påverkat år 2001 till 2003. Räkenskapsår 2003 och tidigare motsvaras rörelsemarginal av projektutvecklingsmarginal. Resultat och utdelning per aktie har omräknats till följd av aktiesplit. 12 (15)
KONCERNEN KVARTALSÖVERSIKT, MKR 2006 2005 RESULTATRÄKNING Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Intäkter Produktions- och driftkostnader Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning Rörelseresultat Finansiella intäkter och kostnader Resultat före skatt Skatter Periodens resultat 2 543 2 911 2 898-2 052-2 320-2 445 491 591 453-125 -183-141 31 56 65 397 464 377-1 -1-21 396 463 356-93 -75-69 303 388 287 2 876 2 419 2 538 2 054-2 352-2 052-2 148-1 775 524 367 390 279-142 -129-167 -138 147 31 31 38 529 269 254 179-5 -6-45 -24 524 263 209 155-92 26-63 -46 432 289 146 109 BALANSRÄKNING Tillgångar Anläggningstillgångar Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar o.d. Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Långfristiga avsättningar Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Kortfristiga avsättningar Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder KASSAFLÖDESANALYS Från den löpande verksamheten Från investeringsverksamheten Från finansieringsverksamheten Summa periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens slut RÄNTEBÄRANDE NETTOFORDRAN/-SKULD Räntebärande nettofordran (+)/-skuld (-) vid periodens början Förändring räntebärande nettofordran/-skuld Räntebärande nettofordran (+)/-skuld (-) vid periodens slut EXPLOATERINGSFASTIGHETER Ingående balans vid periodens början Nyanskaffningar Överfört till produktion Övrigt Utgående balans vid periodens slut NYCKELTAL Rörelsemarginal (%) Skuldsättningsgrad (ggr) Soliditet (%) Resultat per aktie (kr) Antal disponibla byggrätter Antal produktionsstartade bostäder Antal sålda bostäder 09-30 06-30 03-31 124 141 142 772 797 859 3 906 3 513 2 744 44 27 25 1 796 1 625 1 533 1 433 1 543 2 208 7 951 7 505 7 369 8 075 7 646 7 511 3 025 2 735 3 609 55 98 159 573 624-935 858 882 1 563 1 580 1 041 182 145 12 3 224 3 107 2 773 81 79 76 3 487 3 331 2 861 8 075 7 646 7 511 Kv.3 Kv.2 Kv.1-118 640 64 9-4 -13-1 -1 301-477 -110-665 -426 1 433 1 543 2 208 Kv.3 Kv.2 Kv.1 837 1 587 1 536-116 -750 51 721 837 1 587 Kv.3 Kv.2 Kv.1 3 513 2 744 2 925 776 919 152-331 -127-334 -52-23 1 3 906 3 513 2 744 Kv.3 Kv.2 Kv.1 15,6 15,9 13,0 - - - 37 36 48 3,30 3,90 2,90 29 100 26 700 23 200 1 025 1 088 772 846 1 114 946 12-31 09-30 06-30 03-31 134 164 191 191 1 183 2 038 2 071 2 041 2 925 2 629 2 734 2 893 38 43 125 167 1 241 1 725 1 497 1 512 2 634 1 023 782 1 797 8 021 7 458 7 209 8 410 8 155 7 622 7 400 8 601 3 311 2 876 2 590 3 558 626 794 802 1 174 - - - - 850 1 002 1 101 1 056 1 476 1 796 1 903 2 230 22 142 134 334 3 283 2 745 2 714 2 428 63 63 59 51 3 368 2 950 2 907 2 813 8 155 7 622 7 400 8 601 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 1 897 216 739 516 22 22 2-40 -308 3-1 756 36 1 611 241-1 015 512 2 634 1 023 782 1 797 Kv.4 Kv.3 Kv. 2 Kv. 1-341 -557-99 -613 1 877 216-458 514 1 536-341 -557-99 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 2 629 2 734 2 893 2 971 740 270 125 202-377 -368-254 -233-67 -7-30 -47 2 925 2 629 2 734 2 893 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 18,4 11,1 10,0 8,7-0,1 0,2 0,0 41 38 35 41 4,40 2,90 1,30 1,00 23 200 23 200 22 750 22 300 1 642 973 1 080 781 1 282 834 1 103 1 021 13 (15)
AFFÄRSSEGMENT KVARTALSÖVERSIKT, MKR 2006 2005 JM BOSTAD STOCKHOLM Kv.3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 2) Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal produktionsstartade bostäder Antal sålda bostäder 1 009 1 073 1 220 200 204 175 19,8 19,0 14,3 915 1 007 1 267 83,4 66,0 47,4-237 536 389 1 488 1 155 1 110 12 000 9 500 8 800 510 301 435 401 485 385 1 086 845 1 017 868 184 102 139 75 16,9 12,1 13,7 8,6 1 488 1 733 1 935 2 173 33,6 24,1 19,4 14,3 535 108 415 358 1 337 1 309 1 443 1 590 9 200 9 700 9 500 9 400 803 287 527 320 496 347 506 405 Varav fastighetsförsäljningar 1 5 - - - 30 4 JM BOSTAD RIKS Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 2) Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal produktionsstartade bostäder Antal sålda bostäder Kv.3 Kv. 2 Kv. 1 810 908 912 119 144 99 14,7 15,9 10,9 560 507 521 88,5 90,4 73,6-46 139-7 1 239 1 162 790 10 100 10 400 8 400 440 483 226 315 386 318 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 848 703 784 677 134 81 69 57 15,8 11,5 8,8 8,4 539 607 696 759 63,2 44,7 33,8 27,5 167 58 215 104 817 646 619 633 8 400 8 400 7 900 7 500 453 366 343 289 397 308 343 363 Varav fastighetsförsäljningar - 1-3 11 1 1 JM UTLAND Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 2) Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Bokfört värde projektfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal produktionsstartade bostäder Antal sålda bostäder Kv.3 Kv. 2 Kv. 1 503 711 543 41 60 57 8,2 8,4 10,5 1 076 1 093 1 109 20,2 21,3 18,8-8 -1 227 1 050 1 053 701 28 29 30 7 000 6 800 6 000 75 304 111 130 243 243 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 603 613 520 333 59 57 35 32 9,8 9,3 6,7 9,6 1 118 1 085 1 055 1 024 16,4 15,4 12,7 12,4 101 15 46-47 632 491 484 467 271 273 275 265 5 600 5 100 5 350 5 400 386 320 210 172 389 179 254 253 Varav fastighetsförsäljningar - - 18 1 - - 10 JM FASTIGHETSUTVECKLING Intäkter Rörelseresultat Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 2) Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Bokfört värde projektfastigheter Kv.3 Kv. 2 Kv. 1 24 21 29 15 51 44 1 107 1 282 1 491 23,5 21,8 15,6 177-123 58 129 140 140 741 765 826 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 36 45 66 64 150 34 5 23 1 704 1 941 2 014 2 201 12,4 6,4 6,2 7,1 1 009 48 91 99 136 181 185 201 840 1 652 1 647 1 627 Varav fastighetsförsäljningar 20 50 47 143 20-23 JM PRODUKTION Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) Operativt kassaflöde Kv.3 Kv. 2 Kv. 1 334 355 354 30 15 15 9,0 4,2 4,2 12-38 80 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 431 286 267 213 18 16 16 8 4,2 5,6 6,0 3,8 33 32 67 23 Varav fastighetsförsäljningar 10 - - - - - - JM ÖVRIGT Intäkter (eliminering) Rörelseresultat (koncerngemensamma kostnader) Kv.3 Kv. 2 Kv. 1-137 -157-160 -8-10 -13 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1-128 -73-116 -101-16 -21-10 -16 2) Beräknas på 12 månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital. 14 (15)
JM AB (publ) Postadress 169 82 Stockholm Besöksadress Telegrafgatan 4, Solna Telefon 08-782 87 00 Telefax 08-782 86 00 Org.nr. 556045-2103 Internet www.jm.se För ytterligare information hänvisas till: Johan Skoglund, VD och koncernchef johan.skoglund@jm.se 08-782 89 39 Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör claes-magnus.akesson@jm.se 08-782 89 71 Kommande informationstillfällen 13 februari 2007 Bokslutskommuniké 2006 26 april 2007 Delårsrapport januari-mars 2007 26 april 2007 Årsstämma 17 augusti 2007 Delårsrapport januari-juni 2007 JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark Finland och Belgien. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet. Vi omsätter cirka 10 miljarder kr och har cirka 2 200 medarbetare. JM AB är ett publikt bolag noterat på den Nordiska Börsens lista i segmentet Large Cap. 15 (15)