Prospekt avseende upptagande till handel av Obligationslån 2010/2015, juni 2010
Innehåll Sammanfattning... 1 Riskfaktorer... 8 Bakgrund och motiv...14 Försäkran beträffande prospekt...15 Marknadsöversikt...16 Bakgrund...20 Verksamhetshistorik...21 Affärsidé, mål och strategi...22 Organisation...24 Medarbetare...25 Miljö...26 Fastighetsbestånd...29 Stockholmsegionen...33 Öresundsregionen...34 Mälardalsregionen...35 Region Mellansverige/Väst...36 Region Norr...37 Projekt- och fastighetsutveckling...38 Fastighetsvärdering...39 Finansiell översikt...40 Kommentarer till den finansiella översikten...42 Aktiekapital och ägarförhållanden...49 Ledande befattningshavare och revisorer...52 Styrelse...53 Bolagstyrning...59 Legala frågor och kompletterande information...66 Bolagsordning...70 Skattefrågor...73 Kontroll och redovisning...74 Upptagande till handel på reglerad marknad...74 Allmän information...75 Införlivande av information...76 Allmänna villkor för Obligationslån 2010/2015...78 Fastighetsförteckning...84 INFÖRLIVADE DOKUMENT Följande handlingar, vilka tidigare har publicerats och ingivits till Finansinspektionen, införlivas i sin helhet i detta prospekt genom hänvisning och utgör en del av detta prospekt: 1. Corems reviderade Årsredovisning för 2009 inklusive revisionsberättelse. 2. Corems reviderade Årsredovisning för 2008 inklusive revisionsberättelse. 3. Corems delårsrapport för perioden 1 januari till 31 mars 2010. Förutom Bolagets reviderade koncernredovisningar för räkenskapsåren 2008-2009 har ingen information i prospektet granskats eller reviderats av Bolagets revisorer Mats Fridblom och Jörgen Sandell från Grant Thornton Sweden AB. Införlivade handlingar finns tillgängliga hos Corem och på hemsidan www.corem.se DEFINITIONER Corem eller Bolaget... Corem Property Group AB (publ), med eller utan dotterbolag beroende på sammanhang. Huvudägare... Rutger Arnhult med bolag samt Fastighets AB Balder. Swedbank... Swedbank AB (publ), organisationsnummer 502017-7753. Koncernen... Corem Property Group AB (publ) med dotterbolag. Emissionsinstitutet...Se Swedbank Euroclear...Euroclear Sweden AB. M2 Industrilokaler... M2 Industrilokaler Holding AB, omvandlat till Corem Property Group AB. Obligationslån...Obligationslån 2010/2015. Obligationer... Obligationer som representerar Obligationslån 2010/2015. Prospektet... Det av Corem upprättade prospektet för upptagande till handel av Obligationslån 2010/2015 Styrelsen... Styrelsen i Corem Property Group AB (publ). COREM PROPERTY GROUP AB (PUBL) Prospekt avseende upptagande till handel av Obligationslån 2010/2015 på maximalt SEK 500 000 000. Detta Prospekt innehåller information om Bolagets upptagande till handel av Obligationslån 2010/2015. Obligationslån 2010/2015 representeras av obligationer som utgör ensidiga skuldförbindelser som registrerats enligt lag (1998:1479) om kontoföring av finansiella instrument. Obligationslånet är anslutet till Euroclear Sweden AB:s kontobaserade system varför inga fysiska värdepapper ges ut. Clearing och avveckling vid handel sker i Euroclears system. Detta Prospekt ska läsas tillsammans med eventuella tillägg till Prospektet, varje dokument som blivit en del av Prospektet genom hänvisning samt Villkor för Obligationslånet. Prospektet och de dokument som blivit en del av Prospektet genom hänvisning finns tillgängliga på www.corem.se och kan även kostnadsfritt erhållas från Bolaget. Bolaget ansvarar för innehållet i Prospektet och försäkrar att rimliga försiktighetsåtgärder vidtagits för att säkerställa att uppgifterna i Prospektet, såvitt Bolaget känner till, överensstämmer med faktiska förhållanden och att ingenting är utelämnat som skulle kunna påverka Prospektets innebörd. I den omfattning som följer av lag ansvarar även Bolagets styrelse för innehållet i detta Prospekt och har vidtagit alla rimliga försiktighetsåtgärder för att säkerställa att uppgifterna i Prospektet, såvitt Bolagets styrelse känner till, överensstämmer med faktiska förhållanden och att ingenting är utelämnat som skulle kunna påverka Prospektets innebörd. Prospektet har inte granskats av Bolagets revisor. En investering i Obligationer är förknippad med vissa risker. Prospektet eller Villkor för Obligationslån 2010/2015 utgör inte någon rekommendation att teckna sig för eller förvärva Obligationer. Det ankommer på varje mottagare av Prospektet och/eller Villkor för Obligationslån 2010/2015 att göra sin egen bedömning av Bolaget och koncernen till vilken Bolaget hör på basis av innehållet i Prospektet, samtliga dokument som införlivats genom hänvisning, Villkoren för Obligationslånet samt eventuella tillägg till Prospektet. Presumtiva investerare rekommenderas därför att noggrant ta del av den information som lämnas under rubriken Riskfaktorer på sid 8. Prospektet har godkänts och registrerats av Finansinspektionen i enlighet med bestämmelserna i 2 kap 25 och 26 lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument. Detta innebär dock inte någon garanti från Finansinspektionen att sakuppgifterna i Prospektet är riktiga eller fullständiga. Prospektet samt Villkor för Obligationslån 2010/2015 får inte distribueras till eller inom något land där distributionen eller försäljning av Obligationer kräver ytterligare prospekt, registrering eller andra åtgärder än de som följer av svensk rätt eller strider mot lag eller andra regler i sådant land. Innehavare av Prospekt, Villkor för Obligationslån 2010/2015 eller Obligationer måste därför informera sig om och iaktta eventuella restriktioner. Förvärv av Obligationer som utges under Prospektet i strid med ovanstående kan komma att anses som ogiltigt. Tvist med anledning av innehållet i eller spridningen av detta Prospekt ska avgöras enligt svensk lag och av svensk domstol exklusivt. EMISSIONSINSTITUT Swedbank AB (publ)
Sammanfattning Denna sammanfattning skall enbart uppfattas som en introduktion till Prospektet avseende noteringen av Obligationslånet. Om en talan avseende informationen i detta Prospekt överlämnas till domstol för prövning kan målsägande investerare få stå för kostnaderna för att översätta Prospektet. De personer som är ansvariga för att upprätta sammanfattningen har ett civilrättsligt ansvar, men endast om sammanfattningen är vilseledande, inkorrekt eller motsägande när den läses tillsammans med övriga delar av Prospektet. Corem i korthet Corem är ett fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar industri-, lager-, logistik-, och handelsfastigheter i mellersta och södra Sverige samt i Danmark. Bolaget startade sin nuvarande verksamhet i november 2007 genom att det noterade medicintekniska bolaget Biolight International AB förvärvade aktierna i och fordringarna på M2 Industrilokaler genom apportemission. Biolight International AB namnändrades sedermera till Corem Property Group AB. Affärsidé Corem ska skapa långsiktig tillväxt och värdeökning genom att förvalta, förvärva, bygga och förädla fastigheter i industri-, lager-, logistik- och handelsområden. FINANSIELLA MÅL OCH FINANSPOLICY Corems finansiella mål är att: Över tiden uppvisa en genomsnittlig avkastning på eget kapital om lägst den riskfria räntan plus tio procentenheter. Med riskfri ränta avses den femåriga statsobligationsräntan. Soliditeten ska långsiktigt uppgå till 25 procent. Räntetäckningsgraden ska långsiktigt uppgå till 1,5 gånger. Räntebärande skulders genomsnittliga kreditbindning ska uppgå till minst 1,5 år. Räntebärande skulders genomsnittliga räntebindning ska uppgå till minst 1,5 år. Räntebärande skulder ska till minst 50 procent vara räntesäkrade om minst 3 år. Externfinansiering av fastigheter utomlands ska ske i lokal valuta. STRATEGI För att uppnå dessa mål ska Corem: Aktivt söka upp och genomföra transaktioner i syfte att förädla och realisera värden. Vara hyresgästernas naturliga val och samarbetspartner vid lokalfrågor inom segmenten lager, logistik, industri och handel. Skapa långsiktiga hyresgästrelationer genom att ha en marknadsorienterad och skicklig fastighetsförvaltning. ÖVERGRIPANDE MÅL Corems övergripande mål är att i vissa utvalda regioner bli det ledande fastighetsbolaget inom sitt segment i kombination med att ge Corems aktieägare en långsiktig hög och stabil avkastning på eget kapital. UTDELNINGSPOLICY Corem ska långsiktigt dela ut lägst 50 procent av Bolagets förvaltningsresultat med avdrag för schablonskatt och lämnad utdelning till preferensaktierna. Preferensaktierna ger rätt till utdelning från och med första kvartalet 2010. Utdelningen är 20 kronor per preferensaktie och år. Utdelning sker kvartalsvis med 5 kronor per preferensaktie med avstämningsdag den sista vardagen i kvartalet. Avstämningsdag avseende utdelning på stamaktierna fastställdes till den 26 april 2010 med utbetalningsdag den 29 april 2010. För preferensaktieutdelningarna om 5 kronor faställdes 30 juni, 30 september, och 30 december 2010 samt 31 mars 2011 som avstämningsdagar. OPERATIV STRUKTUR Corem har under 2009 och 2010 fortsatt arbetet med att med egen personal hantera såväl den tekniska som den ekonomiska förvaltningen, där det har varit ekonomiskt motiverat. Syftet med detta är att generera en ökad närhet till bolagets hyres gäster, vilket skapar förutsättningar för Corem att på ett effektivare och personligare sätt möta hyresgästernas ständigt föränderliga behov. Beslutet att gå mot en organisation med egen personal ger även Corem en ökad kontroll över verksamheten. Corems fastighetsbestånd är operativt sett indelat i fem regioner, Stockholm, Öresund, Mälardalen, Mellansverige/Väst och Norr. Beståndet omfattar per den 31 mars 2010 totalt 128 fastigheter fördelat på en total uthyrbar area om 789 911 kvm. AFFÄRS - OCH PROJEKTUTVECKLING Corems projektutveckling har som syfte att utveckla byggnader och mark i befintligt bestånd genom ny-, till- och ombyggnationer i syfte att möta hyresgästernas förändrade behov. Projektorganisationen ska vidareutveckla och genomföra nya fastighetsprojekt att addera till det befintliga beståndet samt understödja förvaltningsorganisationen i större ombyggnadsprojekt och förvärv. MEDARBETARE Antalet medarbetare i Corem uppgick per den 31 mars 2010 till 28 personer, fördelat på 20 män och 8 kvinnor. MARKNADSÖVERSIKT Transaktionsmarknaden är idag näst intill en inhemsk marknad utan utländska aktörer. Många av de utländska investerarna har köpt lager- och logistikfastigheter till låga avkastningskrav och vill inte sälja och därigenom realisera en förlust om de inte är tvungna. Den rådande transaktionsmarknaden präglas även av en låg tillgänglighet till finansiering. Detta leder till att aktörer som inte behöver låna pengar vid förvärv, som till exempel institutioner, är nästan ensamma förvärvsspekulanter av objekt över 100 mkr. Objekt som är mindre, till exempel kring 20-70 mkr, kan förvärvas av mindre fastighetsaktörer. Dessa objekt är oftast för små med tanke på investeringsvolym för större aktörer. Detta har lett till att avkastningskraven styrs av storleken på objekten, stora objekt som Corem Prospekt 2010 Sammanfattning 1
inte institutioner är köpare av har högre avkastningskrav medan mindre fastigheter har relativt lägre avkastningskrav då det finns flera köpare på dessa objekt. Det är lättare att få ihop resurser till det egna kapitalet och finansieringen vid mindre fastighetsaffärer. COREMS FASTIGHETSBESTÅND Corems fastighetsbestånd bestod per den 31 mars 2010 huvudsakligen av industri-, lager-, logistik- och handelsfastigheter belägna i mellersta och södra Sverige. Fastighetsbeståndet består av 128 fastigheter med en total uthyrbar area om 789 911 kvm. Fastigheternas verkliga värde, baserat på marknadsvärderingar, uppgår per den 31 mars 2010 till 4 784 mkr. Det totala hyresvärdet bedöms uppgå till 527 mkr och de kontrakterade hyresintäkterna uppgick till 472 mkr på årsbasis per den 31 mars 2010. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid samma tidpunkt till 90 procent. FASTIGHETSBESTÅNDETS GEOGRAFISKA INDELNING Fastighetsbeståndet är indelat i fem geografiska områden: Stockholm, Öresund, Mälardalen, Mellansverige/Väst samt Norr. Av Corems totala hyresintäkter på årsbasis per den 31 mars 2010 svarade Stockholm för 39 procent, Öresund för 11 procent, Mälardalen för 13 procent, Mellansverige/Väst för 28 procent och Norr för 9 procent. Antal fastigheter 128 Total uthyrbar area 789 911 kvm Hyresvärde, årsbasis 527 mkr Ekonomisk uthyrningsgrad 90 % Överskottsgrad 56 % Hyresintäkt 110 mkr Verkligt värde fastigheter 4 784 mkr STYRELSE, LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE, REVISORER OCH RÅDGIVARE Styrelse: Patrik Essehorn (ordförande), Rutger Arnhult, Erik Selin, Christina Tillman och Jan Sundling. Ledande befattningshavare: Rutger Arnhult (VD), Eva Landén (CFO och vice VD), Jerker Holmgren (fastighetschef/projektchef och vice VD), Håkan Engstam (chef Transaktion/Analys) och Roland Siggesson (förvaltningschef). Juridisk rådgivare: MAQS Law Firm Advokatbyrå AB Finansiell rådgivare och Emissionsinstitut: Swedbank AB (publ) Revisorer: auktoriserade revisorerna Mats Fridblom och Jörgen Sandell, Grant Thornton Sweden AB. RISKFAKTORER RISKER FÖRENADE MED BOLAGETS VERKSAMHET Värdeförändring i fastigheter Transaktioner och projektutveckling Tekniska risker Skatterisker Organisationsrisk Operationella risker Etablering på nya marknader samt inom nya segment Naturkatastrofer och andra olyckor Befintliga riktlinjer och rutiner Miljörisker Tvister Drift- och underhållskostnader FINANSIELLA RISKER Finansieringsrisk Refinansieringsrisk Ränterisk Valutarisk Kreditrisk Framtida kapitalbehov MAKROEKONOMISKA FAKTORER Bransch- och marknadsrisker Tillväxt, sysselsättning och inflation Konjunkturpåverkan, förändringar i infrastruktur och befolkningstillväxt Hyresintäkter och hyresutveckling Geografiska risker Konkurrens Rådande marknadsvillkor och osäkra fordringar Känslighetsanalys SPECIFIKA RISKER RELATERADE TILL EN OBLIGATION Status i förmånsrättshänseende Ändring av villkor och andra åtgärder Marknadsrisk och löptidsrisk Andrahandsmarknaden Clearing och avveckling i Euroclears system Justering och ändrade villkor Valutakursrisk och valutarestriktioner Ränterisk Kreditrisk Ändrad lagstiftning 2 Sammanfattning Corem Prospekt 2010
AVTAL MED NÄRSTÅENDE Utöver avtalen hänförliga till bildandet av Coremkoncernen har även nedanstående avtal med närstående ingåtts. Siffror inom parentes avser verksamhetsåret 2008. Bolaget hyr kontor av Rutger Arnhult. Hyreskontraktet har sagts upp och Bolaget har från och med 7 maj 2010 flyttat till nya lokaler där Statens Fastighetsverk är hyresvärd. Coremkoncernen har tecknat förvaltningsavtal avseende viss teknisk förvaltning för koncernens fastigheter med M2 Förvaltning AB, M2 Asset Management AB, Locellus Förvaltning AB och Fastighets AB Balder (publ). I avtalen med M2 Asset Management AB och Locellus AB ingår även viss administrativ och ekonomisk förvaltning. Transaktionerna är prissatta till marknadsmässiga villkor. Corem har under 2009 erlagt ersättning till M2 Förvaltning AB om 1,0 mkr (7,7), till M2 Asset Management AB om 0,8 mkr (0,4), till Locellus Förvaltning AB om 2,7 mkr (1,2) och till Fastighets AB Balder om 1,5 mkr (7,2). Avtalen med M2 Asset Management AB och Locellus AB avseende övrig administrativ och ekonomisk förvaltning är uppsagda och kommer att avslutas under 2010. I övrigt har Corem eller bolag i Coremkoncernen inte något avtal eller annat förhållande med intressebolag eller närstående. Ingen styrelseledamot, ledande befattningshavare eller revisor i Coremkoncernen själv, via bolag eller närstående, har haft någon direkt delaktighet i affärstransaktion genomförd av Corem som var eller är icke affärsmässig till sin karaktär eller sina villkor. Inget bolag inom Coremkoncernen har lämnat lån, ställt garantier eller ingått borgensförbindelser till eller till förmån för någon styrelseledamot, ledande befattningshavare eller revisor i något av Corems koncernbolag. Bolaget köper löpande juridiska tjänster från MAQS Law Firm Advokatbyrå AB, i vilket styrelsens ordförande Patrik Essehorn är delägare. Obligationslånet 2010/2015 i korthet Bolaget har i enlighet med styrelsebeslut den 18 juni 2010 beslutat att upprätta detta prospekt för utgivning av Obligationer under Obligationslån 2010/2015. Beslut om utgivande av Obligationslån har fattats av Bolaget efter bemyndigande från Bolagets styrelse. Obligationslånet som upptagits under detta Prospekt är avsedda för att finansiera den verksamhet som Bolaget bedriver. Villkor för Obligationslånet återges på sid 78. Obligationer utges i valörer om lägst SEK HUNDRA TUSEN (100 000) eller i hela multiplar därav. Obligationslån som givits ut under Prospektet har tilldelats ett lånenummer. Obligationslånet riktar sig till alla kategorier av investerare, dock ej sådana som omfattas av försäljningsrestriktioner enligt vad som anges på Prospektets förstasida. Under Prospektet har endast fastförräntade Obligationer emitterats. Bolaget kommer att inge ansökan om upptagande till handel vid reglerad marknad av Obligationslån till NASDAQ OMX Stockholm. Obligationslånet är anslutet till Euroclears konto baserade system, varför inga fysiska värdepapper utfärdats. Clearing och avveckling vid handel sker i Euroclears system. För investerare som har sitt innehav registrerat genom Euroclear eller Clearstream, Luxembourg kommer Euroclear och/eller Clearstream, Luxembourg att registreras som fordringshavare på VP-konto. Euroclear eller förvaltare (vid förvaltarregistrerade värdepapper) verkställer avdrag för preliminär A-skatt, för närvarande 30 % på utbetald ränta, för fysisk person bosatt i Sverige och svenskt dödsbo. Bolaget står för samtliga kostnader i samband med upptagandet till handel såsom kostnader för framtagande av prospekt, upptagande till handel, dokumentation, avgifter till Euroclear m m. om inte annat överenskommits mellan Bolaget och Emissionsinstitutet. Obligationslånet utgör en del av Bolagets långfristiga finansiering och likviden används till att vidareutveckla Bolagets befintliga fastigheter och projekt samt för att finansiera ytterligare förvärv inom intressanta regioner och fastighetssegment. Prissättning Priset för Obligationer anges i form av en effektiv årsränta som styrs av den gällande marknadsräntan. Obligationer utges oftast till en under- eller överkurs eftersom värdet av Obligationens nominella belopp samt kommande räntebetalningar diskonteras till gällande marknadsränta. Därutöver tillkommer eventuell upplupen ränta till likvidbeloppet, d v s ränta från senaste ränteförfallodagen fram till likviddagen. Upptagande till handel på reglerad marknad Bolaget kommer att ansöka om inregistrering av Obligationslånet på Privatobligationslistan vid NASDAQ OMX Stockholm AB (beräknad notering 8 juli 2010, dock senast 31 december 2010) och vidta de åtgärder som kan erfordras för att bibehålla registreringen så länge någon Obligation är utestående. Andrahandsmarknaden Bolaget avser att följa de regler för upprätthållande av andrahandsmarknad som ställs för inregistrering av Obligationslånet på Privatobligationslistan vid NASDAQ OMX Stockholm AB (beräknad notering 8 juli 2010). Varken Emissionsinstituten eller Bolaget kan dock garantera omfattningen av eller likviditeten i andrahandsmarknaden. Corem Prospekt 2010 Sammanfattning 3
Ytterligare information För ytterligare information om programmet samt erhållande av Prospekt hänvisas till Bolaget eller Swedbank. Villkor i sammandrag Emittent: Corem Property Group AB (publ) (org nr 556463-9440). Arrangör: Swedbank Markets. Lånebelopp: Upp till SEK 500 000 000. Nominellt belopp och handelsposter: Varje Obligation har ett nominellt belopp om 100 000. Handel föreslås i poster om hela multipler av det nominella beloppet. Ränta: Obligationerna ger en fast ränta om 6,75 % per år. Skatt: Euroclear verkställer skatteavdrag med för närvarande 30 % på utbetald ränta för fysisk person bosatt i Sverige och för svenskt dödsbo. Utgivningsdag /Likviddag: 2010-07-08. Förfallodag: 2015-07-08. Första handelsdag: 2010-07-08. Ränteförfallodag: Årligen, den 8 juli. Första gången den 8 juli 2011 och sista gången på Återbetalningsdagen. ISIN-kod: SE0003395656. Skatteaspekter: En diskussion om de väsentliga skattemässiga konsekvenserna av investeringar i Obligationer finns i avsnittet Skattefrågor i Sverige. Tillämplig lag: Obligationslånet ska regleras av och tolkas i enlighet med svensk rätt. Eventuella tvister eller anspråk uppkomna ur villkoren för Obligationslånet skall regleras av svenska domstolar, med Stockholms tingsrätt som domstol i första instans. Återbetalningsdag: Den 8 juli 2015. Kontoföring: Obligationslånet är anslutet till Euroclears kontobaserade system varför inga fysiska värdepapper ges ut. Clearing och avveckling vid handel sker i Euroclears system. Obligation: Börsinregistrering: Riskfaktorer: Försäljningsrestriktioner: Emissionspris: Tillämplig lag: Vissa förpliktelser: Obligationslån 2010/2015 representeras av Obligationer som utgör ensidiga skuldförbindelser som registrerats enligt lag (1998:1479) om kontoföring av finansiella instrument. Obligationerna förväntas inregistreras vid Nasdaq OMX Privatobligationslistan. En beskrivning av vissa faktorer som kan påverka Bolagets förmåga att fullfölja sina åtaganden avseende Obligationerna finns under rubriken Riskfaktorer. Utöver kreditrisk förekommer vissa andra riskfaktorer som påverkar Obligationerna enligt vad som närmare framgår under nyss nämnda avsnitt. Distribution av Prospektet och försäljning av Obligationer kan i vissa länder vara begränsad av lag. Innehavare av Prospekt måste därför informera sig om och iaktta tillämpliga restriktioner Obligationerna kommer att emitteras till ett pris som motsvarar 98,975% av dess nominella värde Prospektet och Villkoren skall tolkas i enlighet med svensk rätt och av svensk domstol Bolaget förbinder sig att: a) Tillse att Belåningsgraden aldrig överstiger 85% b) Räntetäckningsgraden aldrig understiger 1,25 (rullande 12 månaders basis) c) Tillse att Soliditeten aldrig understiger 20% a-c) beräknat utifrån reviderade årsredovisningar och oreviderade kvartalsrapporter 4 Sammanfattning Corem Prospekt 2010
Aktieägare Stam- Rutger Arnhult via bolag 11 967 228 1 196 721 38,67 38,67 Fastighets AB Balder 4 166 593 622 064 14,07 13,53 Länsförsäkringar fonder 2 767 905 35 986 8,24 8,87 Allba Holding AB 1 746 600 174 649 5,64 5,64 Swedbank Robur fonder 1 727 360 89 236 5,34 5,56 Humle Kapitalförvaltning AB 750 284 103 510 2,51 2,43 Gårdarike Invest 665 826 90 905 2,22 2,16 Patrik Tillman via bolag 601 201 60 000 1,94 1,94 Aktie-ansvar Sverige 600 000 0 1,76 1,92 Handelsbanken fonder 571 531 3 377 1,69 1,83 Nordea Liv 522 062 52 206 1,69 1,69 Grönhögen Förvaltning AB 455 600 45 560 1,47 1,47 Hollytree Förvaltning AB 455 600 45 560 1,47 1,47 IS Invest AB 451 100 45 110 1,46 1,46 Livförsäkrings AB Skandia 388 795 38 879 1,26 1,26 Övriga aktieägare 3 107 035 490 709 10,57 10,10 Återköpta aktier, st 154 200 15 420 Källa: Euroclear Sweden AB AKTIEKAPITALETS UTVECKLING År 2007 Ingående balans vid Corem koncernens bildande 1 november 2007 9 573 183 1 435 977,45 0,15 2007 Apportemission 1 250 317 173 187 547 575,95 1 259 890 356 188 983 553,40 0,15 2007 Nyemission 29 330 000 4 399 500,00 1 289 220 356 193 383 053,40 0,15 2007 Kvittningsemission 9 573 183 1 435 977,45 1 298 793 539 194 819 030,85 0,15 2007 Nyemission 11 1,65 1 298 793 550 194 819 032,50 0,15 2007 Sammanläggning 50:1 1 272 817 679 0,00 25 975 871 194 819 032,50 7,5 2008 Apportemission 1 630 435 12 228 262,50 27 606 306 207 047 295,00 7,5 2009 Apportemission 1 365 214 10 239 105 28 971 520 217 286 400,00 7,5 2009 Nyemission 2 127 400 15 955 500 31 098 920 233 241 900,00 7,5 2010 Fondemission 3 109 892 23 324 190 34 208 812 256 566 090,00 7,5 Corem Prospekt 2010 Sammanfattning 5
REVISORER Corems revisorer är Mats Fridblom och Jörgen Sandell, båda verksamma vid Grant Thornton Sweden AB. Mats Fridblom och Jörgen Sandell har varit Bolagets revisorer sedan den 16 oktober 2007. FINANSIELL INFORMATION I SAMMANDRAG Nedanstående finansiella information för Koncernen i sammandrag är hämtad ur Corems årsredovisningar för räkenskapsåren 2008 och 2009 samt ur Corems delårsrapport för perioden 1 januari 31 mars 2010. Fullständig historisk finansiell information införlivas i Prospektet genom hänvisning. Detta avsnitt bör läsas tillsammans med avsnittet Kommentarer till den finansiella översikten i Prospektet samt tillsammans med koncernräkenskaperna med tillhörande noter och revisionsberättelser. Koncernräkenskaperna är upprättade i enlighet med IFRS och tolkningar av dessa, IFRIC. jan dec jan dec jan mar jan mar Hyresintäkter 444 391 110 109 Fastighetskostnader 112 117 48 32 332 62 Central administration 22 20 5 5 Övriga rörelseintäkter 19 1 19 Övriga rörelsekostnader 8 3 1 Finansnetto (exkl värdeförändringar) 143 116 33 38 135 25 52 Andra vinster/förluster netto 92 53 52 45 Realiserade värdeförändringar fastigheter 4 1 0 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 61 313 1 5 Orealiserade värdeförändringar derivat 33 186 45 25 246 33 23 Skatter 20 58 13 0 226 252 46 23 Förvaltningsfastigheter 4 332 4 140 4 784 4 352 Övriga materiella anläggningtillgångar 1 1 1 1 Uppskjuten skattefordran 183 193 197 194 Övriga långfristiga fordringar 4 4 4 4 Finansiella tillgångar till verkligt värde via resultaträkningen 489 318 499 300 Övriga omsättningstillgångar 22 25 13 43 Likvida medel 1) 111 11 4 2 622 354 516 345 Summa Eget kapital 1 518 1 167 1 539 1 203 Derivat 153 186 198 211 Räntebärande skulder 3 328 3 191 3 603 3 371 Ej räntebärande skulder 143 148 162 111 1) Disponibel likviditet inklusive outnyttjade krediter uppgick per 31 mars 2010 respektive 31 december 2009 till 104 mkr resp 216 mkr. Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 180 117 32 51 Kassaflöde från den löpande verksamheten 99 86 85 30 Kassaflöde från investeringsverksamheten 202 1 168 466 152 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 203 1 065 274 173 Omräkningsdifferens 7 16 8 1 236 24 6 Sammanfattning Corem Prospekt 2010
jan dec jan dec jan mar jan mar Antal fastigheter, st 106 100 128 106 Fastigheternas verkliga värde, mkr 4 332 4 140 4 784 4 352 Uthyrbar area, kvm 708 621 668 784 789 911 701 342 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 89 94 90 94 Överskottsgrad, % 75 70 56 71 Avkastning på eget kapital, % 17 20 12 8 Avkastning på totalt kapital, % 7 4 9 1 Soliditet, % 33 27 31 26 Belåningsgrad fastigheter, % 76 77 75 76 Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 1,9 1,7 2,4 Skuldsättningsgrad, ggr 2,2 2,4 2,3 2,6 Nettoskuldsättning, mkr 2 726 2 862 3 100 3 069 Aktierelaterade Resultat per stamaktie, kr 7,51 9,45 0,99 0,83 Resultat per preferensaktie, kr 5 Eget kapital per aktie, kr 49,06 42,27 45,21 41,75 Kassaflöde från den löpande verksamheten per stamaktie, kr 3,29 3,23 2,26 1,08 Börskurs per stamaktie vid periodens utgång, kr 45,6 39,7 36,7 45,2 Börskurs per preferensaktie vid periodens utgång, kr 247,5 Fastighetsvärde per stamaktie, kr 140 150 155 151 Nettoskuldsättning per stamaktie, kr 88 115 100 106 Antal utestående stamaktier, exklusive återköpta aktier, st 30 944 720 27 606 306 30 944 720 28 817 320 1) Genomsnittligt antal stamaktier, st 30 089 499 26 657 445 30 944 720 27 606 377 1) Antal utestående preferensaktier, exklusive återköpta aktier, st 3 094 472 Genomsnittligt antal preferensaktier, st 3 094 472 1) Därav 1 365 214 under registrering. Registreringen slutfördes den 15 april, 2009. DEFINITIONER ANTAL FASTIGHETER Totalt antal fastigheter i Corems ägo. AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Resultat efter skatt på årsbasis i procent av genomsnittligt eget kapital under perioden. AVKASTNING PÅ TOTALT KAPITAL Rörelseresultat plus finansiella intäkter på årsbasis i procent av genomsnittlig balansomslutning under perioden. BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Fastighetsrelaterade räntebärande skulder i procent av fastighetsvärdet. EGET KAPITAL PER AKTIE Eget kapital i förhållande till antal utestående stam- och preferensaktier per balansdagen. Preferensaktier har i samband med likvidation av Bolaget, företrädesrätt till 300 kronor av eget kapital jämte periodens andel av ackumulerad rätt till årlig utdelning om 20 kronor. EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD Hyresintäkter på årsbasis dividerat med bedömt hyresvärde. FÖRVALTNINGSRESULTAT Redovisat resultat med återläggning av värdeförändringar och skatt. FÖRVALTNINGSRESULTAT PER STAMAKTIE Förvaltningsresultatet reducerat med preferensaktiernas rätt till utdelning för perioden delat med genomsnittligt antal utestående stamaktier. HYRESVÄRDE Kontrakterad årshyra som gäller vid periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. IFRS Förkortning för International Financial Reporting Standards. Internationella redovisningsstandarder för koncernredovisning som börsnoterade företag inom EU ska tillämpa från och med 2005. KASSAFLÖDE PER STAMAKTIE Kassaflöde från den löpande verksamheten justerat med preferensaktieutdelning för perioden i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier. NETTOSKULDSÄTTNING Nettot av räntebärande avsättningar och skulder minus finansiella tillgångar inklusive likvida medel. OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR, FASTIGHETER Förändring av verkligt värde efter avdrag för gjorda investeringar för fastighetsinnehavet vid respektive periods utgång. REALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR, FASTIGHETER Realiserade fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas senast redovisade verkliga värde och omkostnader vid försäljning. RESULTAT PER STAMAKTIE Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier och med hänsyn tagen till preferensaktiernas del av resultatet för perioden. RESULTAT PER PREFERENSAKTIE Preferensaktiens andel av resultatet motsvarande periodens ackumulerade andel av årlig utdelningen om 20 kronor per preferensaktie. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Resultat, exklusive värdeförändringar, efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader. SKULDSÄTTNINGSGRAD Räntebärande nettoskuld dividerat med eget kapital. SOLIDITET, JUSTERAD Eget kapital i procent av balansomslutningen justerat med finansiella tillgångar inklusive likvida medel. UTHYRBAR AREA Total area som är tillgänglig för uthyrning. ÖVERSKOTTSGRAD Driftsöverskott i procent av hyresintäkter. Corem Prospekt 2010 Sammanfattning
Riskfaktorer All affärsverksamhet är förenad med ett visst mått av risktagande. Dessa risker kan påverka Corems verksamhet, finansiella ställning och resultat. Nedan redogörs för ett antal riskfaktorer som bedöms ha påverkan på Corems framtidsutsikter. Riskerna är inte rangordnade och gör inte anspråk på att vara heltäckande. Ytterligare risker och osäkerheter som Corem inte känner till eller som för närvarande inte bedöms vara väsentliga, kan komma att utvecklas till faktorer som påverkar Corem. Utöver information som framkommer i prospektet bör därför varje investerare göra sin egen bedömning av varje riskfaktor och dess betydelse för bolagets framtida utveckling samt en allmän omvärldsbedömning. RISKER FÖRENADE MED BOLAGETS VERKSAMHET Värdeförändring i fastigheter Corems möjligheter att generera positiva värdeförändringar påverkas bland annat av hur väl Corem lyckas förädla och utveckla fastigheterna samt av avtals- och kundstrukturen. Därtill har det allmänna ränteläget, den allmänna konjunkturutvecklingen, den lokala utbuds- och efterfrågebalansen, den förväntade hyrestillväxten, skattesituationen, möjligheten till lånefinansiering och avkastningskraven betydelse för utvecklingen av fastighetspriserna. Avkastningskraven styrs av den riskfria räntan och fastigheternas unika risk. Avkastningskraven påverkas även av tillgången till och avkastningen på alternativa placeringar. Förändringar i fastigheternas marknadsvärde kan påverka Bolagets resultat negativt. I och med att Bolaget redovisar sitt innehav av fastigheter till verkligt värde, innebär detta att bokfört värde motsvarar förvaltningsfastigheternas marknadsvärde. Detta medför att värdeförändringar i Bolagets fastighetsbestånd direkt påverkar Bolagets resultat och balansräkning. Fastigheternas värde är svårbedömt i en marknad med låg omsättning. Transaktioner och projektutveckling Att kontinuerligt köpa och sälja företag och fastigheter ingår som en viktig del av Corems verksamhet och är, särskilt vid förvärv, förenat med risker. Risker utgör, till exempel, bortfall av hyresgäster, finansiering, miljöförhållanden samt tekniska problem. Det finns inga garantier för att framtida verksamheter eller fastigheter som tillkommer genom eventuella förvärv påverkar Corems resultat positivt. Projekt- och investeringsverksamheten innebär väsentliga risker då den ofta avser stora värden. Riskerna består bland annat i att prisnivåer kan höjas eller att brist på entreprenörer kan uppstå. Trots att Corem strävar efter att minska ovanstående risker, bland annat genom planering och interna processer samt att avtal med framtida hyresgäster sluts innan ett projekt initieras, kan inga garantier ges för att en eller flera av riskerna inte får en väsentlig negativ effekt på Bolagets verksamhet, finansiella ställning och/eller resultat. 8 Riskfaktorer Corem Prospekt 2010
Tekniska risker Fastighetsinvesteringar är förknippade med en teknisk risk. Med teknisk risk förstås de riskförhållanden som är förknippade med den tekniska driften av fastigheten, såsom risken för konstruktionsfel, andra dolda fel eller brister, skador (exempelvis genom brand eller annan naturkraft) samt föroreningar. Om sådana tekniska problem skulle uppstå kan de komma att medföra betydligt ökade kostnader för fastigheten och därmed även komma att påverka bolagets resultat och finansiella ställning negativt. Skatterisker Förändringar i bolags- och fastighetsskatt, liksom övriga statliga pålagor, bostadsbidrag och räntebidrag, kan påverka förutsättningarna för Corems verksamhet. Det kan inte uteslutas att skatte satser förändras i framtiden eller att andra ändringar sker i det statliga systemet som påverkar fastighetsägandet. I flertalet av Corems hyreskontrakt svarar dock hyresgästen för vid varje tid belöpande fastighetsskatt. Förändringar av bolagsskatt och övriga statliga pålagor, kan komma att påverka Corems resultat negativt. En förändring av skattelagstiftning eller praxis innebärande exempelvis förändrade möjligheter till skattemässiga avskrivningar eller till att utnyttja underskottsavdrag kan medföra att Corems framtida skattesituation förändras och därigenom även påverkar resultatet. Det kan inte heller uteslutas att skatte verket inte kommer att godkänna samtliga av Corem yrkade underskottsavdrag. Organisationsrisk Corem har en relativt liten organisation vilket medför ett beroende av enskilda medarbetare. Verksamhetens framtida utveckling beror i hög grad på företagsledningens och andra nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Bolaget skulle kortsiktigt kunna påverkas negativt om någon eller flera av dessa nyckelpersoner skulle lämna sin anställning. Det är inte heller säkert att Bolaget i framtiden kan rekrytera ny kvalificerad personal i den utsträckning som Bolaget önskar. Operationella risker Inom ramen för den löpande verksamheten kan Corem komma att åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner, bristande kontroll eller oegentligheter. Etablering på nya marknader samt inom nya segment Även om Corem genomför en noggrann affärsmässig analys inför varje investering, kan eventuella etableringar på nya marknader såväl geografiskt som branschmässigt medföra oförutsedda kostnader, vilket kan ha en negativ inverkan på Corems resultat. Naturkatastrofer och andra olyckor Naturkatastrofer såsom översvämningar, stormar och bränder kan åsamka skador på de fastigheter som Corem äger samt på den infrastruktur som Corem är beroende av, vilket skulle kunna påverka Bolagets finansiella ställning och resultat negativt. Befintliga riktlinjer och rutiner Corems riktlinjer och rutiner för att identifiera, bevaka och hantera risker kan vara otillräckliga för att förutsäga framtida oidentifierade eller oförutsedda risker. Vidare kan utvärdering av information om marknaden, kunderna, eller annan information som är allmänt känd eller på annat sätt tillgänglig för Corem vara felaktig eller förlegad. Skulle ovanstående riktlinjer, åtgärder och utvärderingar visa sig otillräckliga eller felaktiga skulle detta kunna medföra exempelvis konkurrensnackdelar eller ytterligare kostnader för Corem, vilket skulle kunna ha en väsentlig negativ inverkan på Bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat. Miljörisker Fastighetsförvaltning och fastighetsexploatering medför miljöpåverkan. Enligt miljöbalken har den som bedrivit en verksamhet som bidragit till förorening även ett ansvar för efterbehandling. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling av en förorenad fastighet är den som förvärvat fastigheten, och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna, ansvarig. Det innebär att krav, under vissa förutsättningar, kan riktas mot Corem för marksanering eller efterbehandling avseende förekomst eller misstanke om förorening i mark, vattenområden eller grundvatten för att ställa fastigheten i sådant skick som följer av miljöbalken. Corem har inte gjort någon fullständig utredning av eventuella miljöföroreningar i fastighetsbeståndet. Mot bakgrund av att vissa av Corems dotterbolag har en relativt lång historia kan det inte uteslutas att det finns kvarvarande miljöansvar för tidigare ägda fastigheter. Corem genomför PCB-utredningar på sina fastigheter och upprättar även energideklarationer för sitt fastighetsbestånd. Kostnader för dessa utredningar kommer att belasta Corems resultat och det kan inte uteslutas att åtgärder behöver vidtas med anledning av utredningarna. Skulle Corem åläggas att bekosta marksanering eller efterbehandling skulle detta kunna få en väsentligt negativ inverkan på Bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat. Tvister Corem är inte och har ej varit part i någon väsentlig rättslig tvist eller något skiljeförfarande. Det kan däremot inte uteslutas att Corem kan komma att bli inblandad i sådana tvister i framtiden. Resultatet av en sådan tvist skulle kunna få en negativ effekt på Corems affärsverksamhet, finansiella ställning och affärsresultat. Corem Prospekt 2010 Riskfaktorer 9
Drift- och underhållskostnader I Corems fastighetsförvaltning ingår i förekommande fall att Corem bland annat ansvarar för drift- och underhållskostnader, samt även för taxebundna kostnader som el, sophämtning, värme och vatten. Flera av dessa varor och tjänster kan endast köpas från en aktör, vilket kan påverka priset. Beträffande el är kostnaden i regel beroende av utbud och efterfrågan på den öppna elmarknaden. I den mån eventuella kostnadshöjningar inte kompenseras genom reglering i hyreskontrakt, eller hyresökning genom omförhandlingar av hyreskontrakt, kan Corems resultat påverkas negativt. Oförutsedda och omfattande renoveringsbehov kan också påverka resultatet negativt. FINANSIELLA RISKER Finansieringsrisk Corems verksamhet finansieras framför allt genom eget kapital och lån hos externa kreditgivare. Relationen mellan eget kapital och skulder regleras med utgångspunkt i vald finansiell risknivå samt av mängden eget kapital som krävs för att tillgodose långivarnas krav för att erhålla lån. Finansiering via lån innebär att Corem är exponerat för finansierings-, ränte- och kreditkriser. Som villkor för finansiering finns bland annat krav på lägsta soliditet, belåningsgrad på fastigheter och räntetäckningsgrad. Corems kapitalstruktur medför att räntekostnaderna är en betydande kostnadspost. Räntekostnaden påverkas främst av den, vid var tid, aktuella nivån för marknadsräntor men även av de strategier som Corem väljer avseende bindningstiden av räntorna. Marknadsräntor påverkas främst av den förväntade inflationstakten, där prissättningen av obligationer och certifikat bestäms av utbud och efterfrågan. De kortare räntorna påverkas främst av Riksbankens styrränta, vilket utgör ett penningpolitiskt styrinstrument. I tider med stigande inflationsförväntningar kan räntenivån förväntas stiga, vilket omgående ökar räntekostnaderna för lån med kort löptid, vilket väsentligen kan påverka Bolagets resultat och finansiella ställning. Refinansieringsrisk Med refinansieringsrisk avses risken att finansiering inte alls kan erhållas, eller endast till kraftigt ökade kostnader. Låg belåningsgrad och långa kreditlöften begränsar denna risk och innebär även mindre räntekänslighet. Lånebehovet kan avse refinansiering av befintliga lån eller nyupplåning. Långfristiga krediter med fastställda villkor har tecknats under året. Styrelsens bedömning är att Corems finansiella ställning är god. Trots detta kan det inte garanteras att ytterligare kapital kan anskaffas på gynnsamma villkor för Bolaget, vare sig gällande eget kapital via nyemission eller refinansiering av utestående lån samt upptagande av nya skulder i Koncernens fastighetsägande dotterbolag. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av kreditfaciliteter från flera svenska och utländska affärsbanker. Ränterisk Ränterisk definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar Corems finansieringskostnad. Räntekostnaden är en av Corems större kostnadsposter. Corems räntebindningsstrategi innebär en avvägning mellan kort räntebindning för att långsiktigt sänka räntekostnaden och lång räntebindning för att uppnå en stabil räntekostnadsutveckling. Denna avvägning bestäms bland annat av finansiell styrka, kassaflöde och bedömd ränteutveckling. Enligt Corems finanspolicy ska Bolagets genomsnittliga räntebindningstid ej understiga 1,5 år. Corem har valt att arbeta med en förhållandevis lång räntebindning. Per den 31 mars 2010 uppgick Bolagets räntebindningstid till 5,1 år. Corems samtliga innehav av finansiella instrument redovisas till marknadsvärde i enlighet med IAS 39, vilket innebär att det uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde om den avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta, där värdeförändringen i Corems fall ska redovisas över resultaträkningen. Förändringarna i marknadsräntor kan påverka marknadsvärdet på Corems ränteswappar, vilket i sin tur kan påverka villkoren för Corems låneavtal om till exempel solvensen påverkas negativt. Valutarisk Det finns en risk att verkliga värden och kassaflöden avseende finansiella instrument kan fluktuera när värdet på främmande valutor förändras. I september 2008 förvärvade Corem fyra handelsfastig heter i Köpenhamn. För att minska valutarisken är de danska fastig heterna finansierade med hjälp av lån i danska kronor. Det sätt som valutaexponeringen idag kan medföra en risk har sin grund i att fastigheternas intäkter och kostnader är denominerade i DKK, vilket vid en valutakursförändring skulle kunna medföra negativa effekter för Corems intjäningsförmåga. Kreditrisk Kreditrisk definieras som risken att Corems finansiella motparter inte kan uppfylla sina finansiella åtaganden mot Corem. Kreditrisk inom finansverksamheten uppstår bland annat vid placering av likviditetsöverskott, vid tecknande av ränteswapavtal samt vid erhållande av lång- och kortfristiga kreditavtal. Inga garantier kan ges för att Corems finansiella motparter kommer att kunna uppfylla sina åtaganden. Framtida kapitalbehov Om nuvarande resurser inte täcker Corems behov skulle Corem kunna behöva söka ytterligare finansiering. Tillgången på sådan finansiering beror på ett antal faktorer såsom marknadsvillkor, den allmänna tillgången till krediter samt bankernas finansiella ställning. Härvid kan det vara svårt för Corem att erhålla upplåning till acceptabla villkor eller överhuvudtaget. Om Corem inte kan uppbringa tillräcklig finansiering eller om Corem brutit mot något villkor för sin finansiering kan Corem behöva öka sitt egna kapital. Det kan, mot bakgrund av förhållanden på den internationella finansmarknaden som negativt påverkat aktiemarknaden, vara omöjligt för Corem att erhålla ytterligare aktiemarknadsfinansiering till förmånliga villkor, eller överhuvudtaget. 10 Riskfaktorer Corem Prospekt 2010
MAKROEKONOMISKA FAKTORER Bransch- och marknadsrisker Den svenska ekonomin påverkas av globala ekonomiska förhållanden och oron på finans- och kapitalmarknaderna. Corems verksamhet är beroende av den allmänna ekonomiska och politiska situationen i omvärlden samt omständigheter unika för Bolaget och branschen. Fastighetsbranschen påverkas i stor utsträckning av makroekonomiska faktorer, myndighetsbeslut samt de stora belopp som hanteras vid projektutveckling och transaktioner med fastigheter. Tillväxt, sysselsättning och inflation Fastighetsbranschen påverkas i stor utsträckning av makroekonomiska faktorer såsom tillväxt, sysselsättning och inflation. Tillväxten i ekonomin styr sysselsättningsgraden, som är en väsentlig grund för utbud och efterfrågan på hyresmarknaden, och påverkar därmed vakansgrad och hyresnivåer. Förväntningar om inflationen styr räntan och påverkar därmed finansnettot. Räntekostnaden är en av Corems större kostnadsposter. På längre sikt får förändringar i räntan en väsentlig påverkan på Bolagets resultat och kassaflöde. Inflationen påverkar också Bolagets fastighetskostnader, men ett visst skydd mot inflationens effekter på resultatet erhålls på intäktssidan i och med att kommersiella hyreskontrakt ger möjlighet till uppjustering av hyran vid förändringar i konsumentprisindex. Utöver detta påverkar förändringar i ränta och inflation även avkastningskraven och därmed fastigheternas marknadsvärden, vilket är den post som enskilt har störst påverkan på Bolagets resultat. Ett flertal av företagets strategier syftar till att begränsa exponeringen mot makroekonomiska förändringar, men inga garantier kan ges att dessa är lyckosamma. Konjunkturpåverkan, förändringar i infrastruktur och befolkningstillväxt Hyresintäkter för kommersiella lokaler styrs långsiktigt av bland annat utbud och efterfrågan på marknaden. Corems intäkter påverkas av fastigheternas uthyrningsgrad och avtalad hyresnivå samt hyresgästernas betalningsförmåga. Uthyrningsgrad och hyresnivåer styrs bland annat av den allmänna konjunkturutvecklingen, förändringar i infrastruktur samt befolkningstillväxt och sysselsättning. Om exempelvis antalet bosatta på en ort minskar, minskar även efterfrågan på bostäder och lokaler. Detta kan på sikt medföra ökad vakansgrad med risk för att hyresnivåerna utvecklas svagt eller sjunker. I likhet med vad som gäller för nästan all verksamhet påverkar det allmänna konjunkturläget, förändringar i infrastrukturen samt befolkningstillväxten även efterfrågan på fastigheter. Detta kan komma att medföra en svagare efterfrågan än vad som förväntats, vilket väsentligen kan påverka Bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat negativt. Hyresintäkter och hyresutveckling Om uthyrningsgrad eller hyresnivåer sjunker, oavsett skäl, påverkas Corems resultat negativt. Risken för stora svängningar i vakanser och bortfall av hyresintäkter ökar ju fler enskilt stora hyresgäster ett fastighetsbolag har. Mot bakgrund av att ett antal av de ägda fastigheterna till ytan är stora och att deras användningsområden är specialiserade, bedömer Corem att beroendet av enskilda hyresgäster är väsentligt. Uppstår det vakans i en sådan fastighet skulle detta kunna innebära en värdeminskning. Corems hyreskontrakt med löptider som är tre år eller längre är normalt helt eller delvis bundna till konsumentprisindex (KPI), det vill säga helt eller delvis inflationsjusterade. Om inflationen ökar mer än vad Corem kompenseras för genom sådan indexering, kan Corems resultat påverkas negativt. Det finns vidare ingen garanti för att Corem alltid kommer att kunna teckna hyreskontrakt som helt eller delvis kompenserar för inflationen. Corem är beroende av att hyresgäster betalar avtalade hyror i tid. I vissa hyreskontrakt har hyresgästens förpliktelser garanterats av moderbolag eller genom bankgaranti. Likväl kvarstår risk för att hyresgäster ställer in sina betalningar eller i övrigt inte fullgör sina förpliktelser. Om så inträffar skulle Corems resultat kunna påverkas negativt. Geografiska risker Utbud och efterfrågan avseende fastigheter och därmed avkastningen på fastighetsinvesteringar skiljer sig mellan olika geografiska marknader och kan därmed komma att utvecklas på olika sätt. Corem söker minska denna risk genom en väl diversifierad fastighetsportfölj. Det kan dock inte garanteras att inte efterfrågan sjunker på samtliga, eller de flesta, geografiska marknader, vilket skulle kunna ha en väsentlig negativ effekt på Corems finansiella ställning och resultat. Konkurrens Corem är verksamt i en bransch som är utsatt för konkurrens. Corems framtida konkurrensmöjligheter är bland annat beroende av Bolagets förmåga att ligga i framkant och snabbt reagera på befintliga och framtida marknadsbehov. Corem kan därför tvingas göra kostnadskrävande investeringar, omstruktureringar eller prissänkningar för att anpassa sig till en ny konkurrenssituation. Detta skulle väsentligen kunna påverka Corems resultat negativt. Försämrade marknadsvillkor och osäkra fordringar Försämrade marknadsvillkor kan öka mängden osäkra (befintliga och framtida) fordringar. Corems befintliga och potentiella kunder kan hamna i ett sådant finansiellt läge att de inte längre kan erlägga avtalade hyror i tid eller i övrigt avstår från att fullgöra sina förpliktelser. Skulle en betydande andel av Corems kunder ställa in sina hyresbetalningar skulle detta få en väsentlig negativ effekt på Corems finansiella ställning och resultat. Corem Prospekt 2010 Riskfaktorer 11
Känslighetsanalys I nedanstående tabell åskådliggörs de viktigaste av de resultatpåverkandefaktorerna för Corem, baserat på bolagets fastighetsbestånd per den 31 mars 2010. Nya lagar och regler eller förändringar avseende tillämpningen av befintliga lagar och regler som är applicerbara på Corems verksamhet eller kundernas verksamhet kan innebära ökade kostnader och/eller påverka Corems verksamhet. KÄNSLIGHETSANALYS Faktor Förändring Förändring helår, mkr Hyresintäkter +/ 1 procent +/ 4,7 Ekonomisk uthyrningsgrad +/ 1 procentenhet +/ 5,2 Fastighetskostnader +/ 1 procent /+1,2 Genomsnittlig räntenivå för +/ 1 procentenhet /+10,8 räntebärande skulder Värdeförändring fastigheter +/ 1 procent +/ 47,8 SPECIFIKA RISKER RELATERADE TILL EN OBLIGATION Nedanstående risker anser Bolaget vara väsentliga för att bedöma de specifika riskerna för en obligation. Nedan angivna riskfaktorer utgör varken en fullständig eller uttömmande redogörelse för de risker som är relaterade till Obligationer. Ändring av villkor och andra åtgärder Villkoren för Obligationslån innehåller regler för möten för innehavare av Obligationer som syftar till att avhandla för dem relevanta frågor, så kallat fordringshavarmöte. Dessa regler ger definierade majoriteter rätt att binda alla innehavare av Obligationer inklusive innehavare av Obligationer som inte närvarade och innehavare av Obligationer som röstade mot majoriteten. Emissionsinstitutet och Bolaget äger justera uppenbara skrivfel och göra ändringar av tekniska och administrativa bestämmelser i de allmänna villkoren för Obligationslån. Marknadsrisk och löptidsrisk Marknadsrisken varierar bl a beroende på obligationers löptid. Det finns risk för att förändringar i ränteläget påverkar värdet på en obligation negativt. Risken i en investering i en obligation ökar ju längre löptiden är eftersom kreditrisk är svårare att överblicka vid lång löptid än vid kort. Även marknadsrisken ökar vid längre löptid eftersom fluktuationerna i priset blir större för en obligation med lång löptid än för en Obligation med kort. En investering i en obligation som löper med fast ränta innebär en risk för förändring av obligationens marknadsvärde till följd av förändringar i gällande marknadsränta. Andrahandsmarknaden Bolaget ämnar att notera Obligationslånet vid NASDAQ OMX Privatobligationslistan samt följa de regler för upprätthållande av andrahandsmarknad som ställs. Varken Emissionsinstitutet eller Bolaget kan dock garantera omfattningen av eller likviditeten i andrahandsmarknaden. Bristande likviditet i andrahandsmarknaden kan ha negativ effekt på marknadsvärdet för Obligationer. Även om Obligationer är inregistrerade och/eller noterade vid reglerad marknad eller annan handelsplats innebär inte detta att en betydande handel med Obligationer kommer att uppstå. Detta förhållande kan gälla under hela löptiden för Obligationslånet. Av detta följer att det från tid till annan kan vara svårt eller omöjligt att avyttra en placering i Obligationslånet. Detta kan inträffa till exempel vid kraftiga kursrörelser, som kan medföra (i) svårigheter att handla till rimliga priser, (ii) att berörd(a) handelsplats(er) stängs eller (iii) att handeln åläggs restriktioner under en viss tid. Marknaden kan också vara illikvid vilket kan medföra svårigheter t ex att sälja ett innehav (även tekniska fel kan störa handeln på handelsplatsen). Illikviditeten kan ha en väsentlig negativ effekt på marknadsvärdet för Obligationer. Status i förmånsrättshänseende Obligationslånet utgör en senior fordran med förbehållet att Corems anläggningstillgångar är till ca 75 procent pantsatta för banklån. Detta innebär att fordran under Obligationslånet, vid en eventuell konkurs, kommer att erhålla betalning först efter att de pantsatta tillgångarna realiserats och de banker som innehaft pant erhållit betalning för sin fordran. Vad gäller övriga, icke pantsatta tillgångar, finns det ingen fordran som har företräde. Clearing och avveckling i Euroclears system Obligationslånet kommer att registreras i Euroclears kontobaserade system, varför inga fysiska värdepapper kommer att ges ut. Clearing och avveckling vid handel sker i Euroclears system liksom utbetalning av ränta och återbetalning av kapitalbelopp. Investerare är därför beroende av Euroclears systems funktionalitet. Valutakursrisk och valutarestriktioner Bolaget erlägger nominellt belopp och avkastning på Obligationslånet i svenska kronor. Detta medför vissa risker kopplade till valutaomräkning om valutan avviker från investerarens egen valuta vari investerarens finansiella verksamhet främst sker. Detta inkluderar såväl risken för kraftiga valutakursförändringar (inklusive devalvering och revalvering) som införande eller ändringar av valutaregleringar. En förstärkning av den egna valutan jämfört med den valuta placeringen är denominerad i minskar placeringens värde för sådan placerare. 12 Riskfaktorer Corem Prospekt 2010
Regeringar och myndigheter kan införa valutakontroller/- regleringar som får negativ effekt på valutakursen. Resultatet av detta kan innebära att innehavare av Obligationer erhåller lägre avkastning, slutlikvid eller nominellt belopp än förväntat. Ränterisk Investeringar i Obligationer med fast ränta innefattar risk att förändringar i marknadsräntor kan komma att negativt påverka värdet av Obligationer. Kreditrisk Det kan inte garanteras att Bolaget under Obligationslånets löptid kommer att generera de medel som krävs för att sköta vare sig räntebetalningar eller slutgiltig återbetalning av Obligationslånet. Ändrad lagstiftning Villkoren för Obligationen styrs av svensk lag. Inga garantier kan lämnas avseende den inverkan som möjliga ändringar av svensk eller utländsk lagstiftning eller rättstillämpning kan få efter utgivandet av Obligationen. Corem Prospekt 2010 Riskfaktorer 13
Bakgrund och motiv Corem Property Group AB (Corem) är ett fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar industri-, lager-, logistik- och handelsfastigheter i mellersta och södra Sverige samt i Danmark. Corems mål ar att kombinera marknadsledarskap inom sitt segment med en över tiden marknadsmässig avkastning. Per den 31 mars 2010 uppgår Corems fastigheters marknadsvärde till 4 784 mkr och 789 911 kvm uthyrbar area fördelat på 128 fastigheter. Corems aktuella fastighetsbestånd innebär en ökning i fastighetsvärde om 1 750 mkr jämfört med det initiala beståndet år 2007. Det kraftiga räntefallet som inleddes i oktober 2008 har haft en positiv effekt för noterade fastighetsbolag då de låga räntorna skapar mycket goda förutsättningar för hög avkastning i det fall uthyrningsgrad och hyresnivåer kan bibehållas. Detta gäller i synnerhet inom segmentet industri-,lager-, logistik- och handel som uppvisat en hög historisk stabilitet samtidigt som avkastningen varit högre än i fastighetssektorn i övrigt. Corem strävar därför vidare mot målet att bli det ledande fastighetsbolaget inom detta segment samt att ge Corems aktieägare en långsiktig hög och stabil avkastning på eget kapital. Under slutet av 2007 bildades Corem genom att det dåvarande medicintekniska bolaget Biolight International AB förvärvade 75 fastigheter i en apportemission. Fastigheterna kom huvudsakligen från fastighetsbolagen M2 Gruppen, Balder, Klövern och Locellus. Den befintliga verksamheten som Biolight International AB bedrev överläts till ett dotterbolag som sedermera avknoppades. Bolagets verksamhetsföremål ändrades till fastighetsverksamhet och Biolight International AB namnändrades till Corem Property Group AB. Corems styrelse har beslutat att emittera ett obligationslån med syfte att ta tillvara de möjligheter som ges till förvärv av nya fastigheter och investeringar i det befintliga beståndet. Genom obligationslånet diversifierar Corem sina finansieringsformer och nya finansieringsmöjligheter skapas. Nämnda obligationsemission genomfördes den 30 juni 2010 och emissionslikviden uppgick till 200 000 miljoner kronor. Detta Prospekt har upprättats för att motsvara Nasdaq OMX:s krav för notering av Obligationslånet på Privatobligationslistan. Ansökan om godkännande för upptagande av handel kommer att lämnas in och Obligationerna beräknas upptas till handel den 8 juli 2010. Emissionslikviden, efter avdrag för emissionskostnader 1), ska användas dels för att finansiera ytterligare förvärv inom intressanta regioner och fastighetssegment, dels för att fortsätta utveckla befintliga fastigheter och projekt. Stockholm den 5 juli 2010 Corem Property Group AB (publ) Styrelsen 1) Emissionskostanerna uppgår till cirka 4,5 mkr. 14 Bakgrund och motiv Corem Prospekt 2010
Försäkran beträffande prospekt Detta Prospekt har upprättats av Corem. Bolaget ansvarar för innehållet i Prospektet och har vidtagit alla rimliga försiktighetsåtgärder för att säkerställa att uppgifterna i Prospektet, såvitt Bolaget vet, överensstämmer med faktiska förhållanden, och att ingenting är utelämnat som skulle kunna påverka Prospektets innebörd. I den omfattning som följer av lag svarar även Bolagets styrelse för innehållet i detta Prospekt. Styrelsen har vidtagit alla rimliga försiktighetsåtgärder för att säkerställa att uppgifterna i Prospektet, såvitt styrelsen vet, överensstämmer med faktiska förhållanden och att inget är utelämnat som skulle kunna påverka Prospektets innebörd. I det fall information inhämtats från tredje part har ingen information utelämnats som skulle kunna göra den återgivna informationen felaktig eller missvisande. Stockholm den 5 juli 2010 Corem Property Group AB (publ) Styrelsen Corem Prospekt 2010 Försäkran beträffande prospekt 15
Marknadsöversikt Corems marknader utgörs av mellersta och södra Sverige samt i Danmark. Corem äger, förvaltar och utvecklar industri-, lager-, logistik- och handelsfastigheter. För dessa fastighets - typer utgår vi från marknaden för lager- och logistik i Sverige, då utvecklingen av denna marknad är representativ för Corems samtliga fastighetstyper. Lager- och logistikmarknaden är att betrakta, i nedanstående avsnitt, som en del av industrisegmentet i Sverige. Corem gör skillnad mellan de olika fastighetssegmenten beroende på fastighetens huvudsakliga användning. I fastigheter som Corem har klassificerat som industrifastigheter bedrivs lättare samt tyngre produktion. Lager och logistikfastigheter nyttjas främst för lagring samt lastning av varor och i handelsfastigheter bedrivs verksamhet för handel. Följande avsnitt, sidorna 16 till 19, har upprättats tillsammans med Colliers och Bryggan Fastighetsekonomi, två rådgivare inom fastighetsbranschen. Marknadsbeskrivningen och framtidsbedömningarna som redovisas i nedanstående text är baserade på Colliers och Bryggans bästa bedömningar. Ekonomisk utsikt Den svenska industrins sammansättning med ett stort beroende av kapitalintensiva varor som motorfordon och investerings varor har varit särskilt ogynnsam i denna kris. Den senaste tiden har det dock kommit många positiva signaler. Förtroendet har stärkts bland konsumenter och företag, liksom på finansmarknaderna. En viktig dragkraft är den förbättrade internationella konjunkturen. Världshandeln är även på väg att återhämta sig, vilket gör att exporten ökar. Med ökad export och stigande konsumtion skapas det goda förutsättningar för tillväxt, vilket också genererar ökade investeringar. Inköpschefsindex i industrisektorn har stigit till nivåer som tyder på ljusare utsikter och i tjänstesektorn har aktiviteten ökat trots den allmänna nedgången i många ekonomier. Enligt Riksbankens prognos daterad 20 april 2010 beräknas BNP växa med 2,2 procent under 2010 och under de kommande åren väntas svensk ekonomi fortsätta att stärkas. Bakomliggande faktorer som styr logistik Kommersiellt sett har logistik som begrepp länge handlat om att reducera kostnader och ledtider samt att förbättra upplevd leveransservice. Idag får ledord som flexibilitet och dynamik en allt viktigare roll inom logistiken då krav på kundanpassning och leveranstider ökar samtidigt som globalisering och ökad konkurrens ställer höga krav på en effektiv logistikstruktur. Det kanske största kravet på logistikens effektivitet kommer av ett förändrat köpbeteende hos konsumenter. Logistikmarknad ur ett fastighetsperspektiv Ovan nämnda drivkrafter inom logistik får tydliga effekter på hyres- och fastighetsmarknaden. Flera företag har på senare år omdisponerat sin logistikstruktur på ett sätt som innebär en centralisering till logistikfastigheter (centrallager). Samtidigt som denna konsolidering pågår frigörs mindre lager på flera orter. Till exempel har ICA konsoliderat till ett centrallager i Helsingborg och lämnat lager på andra orter till förmån för detta centrallager. Biltemas centrallager i Halmstad är ytterligare ett exempel. Denna konsolidering mot stora centrallager är inte på något sätt avslutad. Det är detaljhandeln som hittills har varit drivande i denna process både i egna lager och lager som opereras av så kallade tredjepartlogistikföretag, (3PL), till exempel DHL, Schenker och Bring. 3PL har som kärnverksamhet att hantera kunders logistikverksamhet, allt från bemanning av lager till hantering av fordonsflotta. Fortfarande står många branscher inför en logistisk omstrukturering. Detta gäller bland annat grossister och även bland 3PL företag där det finns ett behov av centralisering. Geografiskt intressanta regioner för logistik De senaste tio åren har det byggts cirka 90 logistikanläggningar om vardera överstigande 10 000 kvm i Sverige. Som enskild region är Göteborg inklusive Borås den region som har haft flest antal etableringar följt av Stockholm och Jönköping/Nässjö. Flest etableringar sker dock utanför traditionella logistikorter. Bland dessa orter finns till exempel Halmstad (bland annat Servera, Biltema), Skara (Jula) och Insjön (Clas Ohlson). Anledningen till Göteborgs attraktivitet är Göteborgs hamns strategiska läge samt dess kapacitet. Under 2008 lossade Göteborgs hamn 67 procent av all containertrafik i Sverige. Göteborg har dock brist på mark, vilket har gjort att många företag sökt sig till Borås (Viared). Många av de företag som väljer att etablera sig i Stockholm har Finland som delmarknad och för att klara sina leveranstider dit är Stockholm optimalt ur ett logistiskt perspektiv. Jönköping är populärt för att området rent geografiskt befinner sig mellan de tre storstäderna, Stockholm, Göteborg och Malmö. Fastighetsmarknaden för lager- och logistikfastighter 1) Lager- och logistikmarknaden är en del av fastighetsmarknadssegmentet industrifastigheter. Industrifastigheter har historiskt sett en hög andel egen användning, vilket innebär att ägaren och nyttjaren av fastigheten är en och samma person. Detta medför att industrifastigheter över tiden inte har varit föremål för transaktioner i lika hög grad som till exempel kontorsfastigheter, där ett hyresgästupplägg varit mer naturligt. 1) Ett lager är en naturlig del av en logistikkedja oavsett om det är nybyggt eller befintligt. Hädanefter definierar vi en logistikfastighet som en större byggnad som besörjer en större population med varor och ett lager som ett utrymme för mindre verksamheter i tätortsområden. 16 Marknadsöversikt Corem Prospekt 2010
Under de senaste fem till åtta åren har en del Sale & lease back transaktioner ägt rum, där fastighetsägaren och hyresgästen initialt är en och samma person. Fastighetsägaren tecknar ett avtal med sig själv som hyresgäst och säljer sedan fastigheten. Under 2009 har transaktionsvolymen varit väldigt låg, vilket gällde för alla fastighetstyper. Den låga transaktionsvolymen beror främst på att det har varit väldigt svårt att få finansiering av bankerna i och med den rådande finanskrisen. FINANSIERING STYR TRANSAKTIONSFÖRUTSÄTTNINGARNA Transaktionsmarknaden är idag näst intill en inhemsk marknad utan utländska aktörer. Många av de utländska investerarna har köpt lager- och logistikfastigheter till låga avkastningskrav och vill inte sälja och därigenom realisera en förlust om de inte är tvungna. Den rådande transaktionsmarknaden präglas även, som nämndes ovan, av en låg tillgänglighet till finansiering. Detta leder till att aktörer som inte behöver låna pengar vid förvärv, som till exempel institutioner, är nästan ensamma förvärvsspekulanter av objekt över 100 mkr. Objekt som är mindre, till exempel kring 20 70 mkr, kan förvärvas av mindre fastighetsaktörer. Dessa objekt är oftast för små med tanke på investeringsvolym för större aktörer. Detta har lett till att avkastningskraven styrs av storleken på objekten, stora objekt som inte institutioner är köpare av har högre avkastningskrav medan mindre fastigheter har relativt lägre avkastningskrav då det finns flera köpare på dessa objekt. Det är lättare att få ihop resurser till det egna kapitalet och finansieringen vid mindre fastighetsaffärer. TRANSAKTIONER I NÄRTID Segmentet industrifastigheter har blivit en mer mogen marknad med professionella aktörer. Detta beror bland annat på tidigare nämnda strukturförändringar inom logistikbranschen. Lager- och logistikfastigheter är de attraktivaste fastighetstyperna inom segmentet industrifastigheter. Under 2009 har Corem varit en av de mer aktiva köparna med ett förvärv från Nordum, omfattande 8 fastigheter om 33 608 kvm till en köpeskilling om 213 mkr samt avtal, pre- cis innan nyåret, om ett förvärv från Kungsleden omfattande 22 fastigheter om 81 290 kvm till en köpeskilling om 460 mkr som tillträddes den 31 mars 2010. Kungsleden köpte tillbaka fem fastigheter från NLP för 525 mkr som man själv sålt till NLP i juli 2008 för 600 mkr. Övriga nämnbara transaktioner under 2010 Hemfosas köp av av tre logistik- och lagerfastigheter i Skåne för 500 mkr och Eklandias förvärv från Schenkers av en tomträtt i Göteborg för 83 mkr. DIREKTAVKASTNING Direktavkastning är ett centralt avkastningsmått inom fastighetssektorn och mäts lite förenklat såsom fastighetens driftsnetto (hyresintäkter minus fastighetskostnader) i förhållandet till fastighetens marknadsvärde. De mest attraktiva lager- och logistikfastigheterna hade under 2002 ett direktavkastningskrav omkring 9,0 procent som sedan sjönk till omkring 6,0 procent under 2007. Under 2008 började dock direktavkastningskraven att långsamt öka för att sedan övergå till att öka kraftigt under en sexmånadersperiod i takt med att finanskrisens verkningar blev alltmer kännbara. För närvarande ligger direktavkastningskraven för de attraktivaste lager- och logistikfastigheterna mellan 7,0 till 8,0 procent, vilket innebär att marknaden nästan är tillbaka på samma direktavkastningsnivå som rådde i början av 2000-talet. TOTALAVKASTNING Totalavkastningen för industrifastigheter, det vill säga fastigheternas direktavkastning plus värdeförändring, var över 25 procent under 2006 och har sedan dess fallit till en nivå omkring 0 procent. Detta innebär generellt att industrifastigheters värdeförändring har varit negativ de senaste åren. En analys av alla försålda industrifastigheter mellan 1999 och 2009 påvisar dock en stabil prisbild med låg volatilitet under ett längre perspektiv, vilket är en av fördelarna med att investera i detta fastighetssegment. Finanskrisens påverkan på fastighetsmarknaden skapar dock stor ovisshet och osäkerhet inför framtiden, vilket bland annat påvisas av de få transaktioner som görs på fastighetsmarknaden. Källa: Bryggan. Underlaget utgörs av cirka 370 fastigheter som är försålda under perioden 2002-2009. Corem Prospekt 2010 Marknadsöversikt 17
Veddesta 2:79, Järfälla Hyresmarknaden Hyrorna för industrifastigheter är mer stabila jämfört med till exempel kontorshyror som har högre volatilitet. Dessutom är oftast hyrorna för industrifastigheter så kallade kallhyror där hyres gästerna står för uppvärmningskostnader samt ofta även för alla driftskostnader genom att de har tecknat så kallade triple net hyresavtal. Stabiliteten i hyresnivåer samt driftskostnader medför att direktavkastningen är den parameter som påverkar värdet på industrifastigheter mest i ett längre perspektiv. Hyresmarknaden för logistikfastigheter kan delas upp i två delmarknader, dels i nya logistikfastigheter samt dels i befintliga logistikfastigheter medan hyresmarknaden för lagerfastigheter är mer fragmenterad och kommer enbart att beskrivas för Sveriges tre största städer, vilka stämmer relativt väl överens med Corems tre största geografiska regioner. HYRESMARKNADEN FÖR NYA LOGISTIKFASTIGHETER För nya logistikfastigheter bestäms hyresnivåerna av investerarnas avkastningskrav i förhållande till för tidpunkten rådande produktionskostnad. De är alltså inte i första hand styrda av efterfrågan hos hyresgästerna. Kravet för att en fastighetsaktör ska påbörja en nybyggnation i Sverige är i regel ett 10-års hyreskontrakt och en storlek på minst 10 000 kvm på den logistikfastighet som ska byggas. Detta innebär att den befintliga stocken av nya logistikfastigheter med ett par undantag är uthyrd på långa kontrakt. Marknaden karaktäriseras av att det i princip inte byggs på spekulation. Detta medför att bristen på spekulationsbyggande håller nere vakanserna i nya logistikfastigheter trots lågkonjunkturen. Fördelen är att hyresmarknaden i Sverige kommer att återhämta sig snabbare jämfört med i till exempel Storbritannien och i Centra leuropa där det finns en stor andel spekulationsbyggen av totala marknaden som ännu inte har blivit uthyrda. Den totala stocken av ny logistikyta är cirka 2 000 000 kvm, varav cirka hälften ägs av varuägarna själva. I denna delmarknad bedöms den ekonomiska vakansen vara lägre än 3 procent. I genomsnitt produceras årligen i Sverige cirka 200 000 kvm logistikfastigheter där trenden de senaste åren har varit att varuägarna hyr istället för att äga själva. Större fastighetsbolag inom segmentet är bland annat Brinova, Kilenkrysset och NREP. Hyror för nya logistikfastigheter Generellt har de lägsta hyrorna historiskt pendlat mellan 450 till 625 kr/kvm för nybyggnation. Under 2006 bottnade hyrorna samtidigt som direktavkastningen var rekordlåg. Därefter har både hyresnivåerna och direktavkastningskravet stigit. Det ökade avkastnings kravet i denna lågkonjunktur har skapat en hyreshöjning under 2009 till cirka 600 kr/kvm för att investeringskalkylen för nybyggda logistikfastigheter ska gå ihop. För 2010 samt 2011 bedöms dessa gå ner till mellan 550 till 575 kr/kvm. Dessa hyror förutsätter hög tillgänglighet av mark i detaljplanelagt område och att produktionen har varit föremål för upphandling. Detta innebär att ovan nämnda hyresnivåer ej är överensstämmande med hyresbilden för nybyggda logistikfastigheter i storstadsregionerna. Där är marktillgången en knapp resurs, vilket gör att hyresnivån måste vara betydligt högre för att en nybyggnation ska bära sig. HYRESMARKNADEN FÖR BEFINTLIGA LOGISTIKFASTIGHETER För hyresmarknaden gällande befintliga logistikfastigheter fungerar hyressättningen enligt vanliga marknadsprinciper om tillgång och efterfrågan. I och med att ingen fastighetsägare i Sverige kan erbjuda nya logistikfastigheter med kort hyresperiod (tre till fem år) så måste de hyresgäster som har denna hyresperiod som krav söka sig till marknaden för befintliga logistikfastigheter. Hyressättningen avgörs då av faktorer som uthyrbar volym, närhet till hamn, stambana eller europaväg samt in- och uttransporter. Strategiskt placerade fastigheter som kan erbjuda vad som efterfrågas kommer även framöver att ha en hög uthyrningsgrad och bibehållna hyror. Generellt är efterfrågan högre ju kortare hyreskontrakt som erbjuds, men de flesta hyresgäster efterfrågar hyreskontrakt med löptider om tre till fem år. Finanskrisen skapade ett omedelbart tryck på många fastighetsägare att snabbt hyra ut sina vakanta ytor, vilket skapade en hyresmarknad med hyresrabatter och sänkta hyror. Detta tryck bedöms ha avtagit och till viss del nu ha normaliserats. 18 Marknadsöversikt Corem Prospekt 2010