FALKEN 1 GRANSKNINGSUTLÅTANDE

Dnr MBN/2015-0577 DETALJPLAN FÖR FALKEN 1 GRANSKNINGSUTLÅTANDE 2016-01-28 HUR SAMRÅD OCH GRANSKNING HAR BEDRIVITS Planförslaget har sänts för synpunkter under samrådstiden 2015-09-09 2015-10-05, och hållits tillgänglig för granskning under tiden 2015-12-14 2016-01-18. Handlingarna har även funnits tillgängliga i informationen på Strömstads Stadshus, på Stadsbiblioteket (endast samråd) och på kommunens webbsida. INKOMNA SYNPUNKTER Följande skriftliga synpunkter inkom under samråd och granskning: Samråd Granskning 1. Länsstyrelsen 2015-09-29 2015-12-15 2. Lantmäteriet 2015-10-05 2016-01-18 3. Skanova 2015-09-09-4. Kommunstyrelsen 2015-10-05 2015-12-16 5. Falken 2 (Carlsten, hyresgäst) 2015-09-25-6. Falken 2 (Moberger, hyresgäst) 2015-09-25-7. Falken 2 (Jacobsson, hyresgäst) 2015-09-26-8. KB Fastigheten Falken 2 (gm Arcari) 2015-10-01 2016-01-18 9. Falken 8 (Gabrielsson) 2015-10-01-10. KB Fastigheten Falken 2 (gm ombud Reichenberg) - 2015-12-22 11. E A Kultur & Konferens AB (Spoven 18, gm Andersson) - 2016-01-18

Nedan redovisas inkomna synpunkter under samråd och granskning. Dessa återges i sin helhet eller sammanfattas, och kommenteras. Politikerna i Miljö- och byggnämnden har tillgång till samtliga yttranden i sin helhet. 1. Länsstyrelsen a. Samråd Länsstyrelsens samlade bedömning Planförslaget innebär en lämplig markanvändning med mycket små förändringar i förhållande till gällande detaljplan. Synpunkter på sådant som kan aktualisera prövning Länsstyrelsen bedömer med hänsyn till ingripandegrunderna i 11 kap 10 PBL och nu kända förhållanden att ett antagande av en detaljplan enligt förslaget inte kommer att prövas. Råd enligt PBL och MB Planförslaget bör redovisa hur dagvatten ska hanteras. Ett lokalt omhändertagande bör eftersträvas. Behovsbedömning Kommunen bedömer att förslaget inte innebär betydande påverkan på miljön. Länsstyrelsen delar kommunens åsikt, således behöver inte en miljökonsekvensbeskrivning tas fram. b. Granskning Länsstyrelsen bedömer med hänsyn till ingripandegrunderna i 11 kap 10 PBL och nu kända förhållanden att planen kan accepteras och därför inte kommer att prövas av Länsstyrelsen om den antas. Verksamhetsområde för vatten, spillvatten och dagvatten finns på fastigheten. Planbeskrivningen har inför granskning kompletterats med info om hur dagvatten ska hanteras. 2. Lantmäteriet a. Samråd Tomtindelning Enligt uppgifter i fastighetsregistret gäller förutom en stadsplan även en tomtindelning (1486K- 34) för området, vilket bör framgå av planhandlingarna. LM har inte tillgång till handlingarna gällande tomtindelningen, men LM förutsätter att den inte har någon betydelse för planläggningen. Det finns inga bestämmelser vad gäller minsta tomtstorlek eller liknande. I dagsläget kanske tomtens storlek begränsas av tomtindelningen. LM noterar att genom antagandet av en ny detaljplan enligt PBL upphävs tomtindelningen och därmed även sådana ev. begränsningar. Hänvisning till lagstöd i PBL Enligt Boverkets rekommendationer som gäller denna detaljplan Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan bör lagstödet för planbestämmelsen redovisas i anslutning till planbestämmelserna. Det verkar inte finnas några sådana hänvisningar i planhandlingarna. 2

b. Granskning Tomtindelning Det står i planhandlingarn att för planområdet gäller tomtindelning 1486K-34 och att den är gammal och inte av någon betydelse för planläggningen. Det bör även framgå i planhandlingarna att den nya detaljplanen enligt PBL upphäver den tomtindelning som gäller för fastigheten och att dess bestämmelser upphör att gälla. Planhandlingarna har inför granskning kompletterats med information om tomtindelningen (1486K-34). Planhandlingarna kommer inför antagande att kompletteras med information om att den nya detaljplanen enligt PBL upphäver den tomtindelning som gäller för fastigheten och att dess bestämmelser upphör att gälla. Plankartan har inför granskning kompletterats med en redovisning av lagstöd i anslutning till planbestämmelserna. 3. Skanova Ingen erinran. 4. Kommunstyrelsen Ingen erinran. 5. Falken 2 (Patrik Carlsten) Carlsten anser att huset kommer för nära, byggnaden blir för hög och kommer att ta solförhållanden från hans lägenhet på nedre plan, samt att han blir av med sjöutsikt. Carlsten anser att det är bättre att husets placering blir i samma linje som övriga hus på Vettegatan. Carlsten är orolig över att huset kommer att upplevas som en vägg. Carlsten resonerar att byggnadshöjden är uppgiven till 7,6 meter, och att marken nog är ett par meter högre i bakkant än i framkant av tomten. Detta utgör då en skillnad som upplevs som 9,6 meter vid föreslagen placering mot 7,6 meter vid tidigare placering. I befintlig stadsplan regleras höjden genom byggnadshöjd. I föreslagen detaljplan regleras höjden istället genom nockhöjd. Med nockhöjd avses takkonstruktionens högsta del. Byggnadshöjden räknas till skärningen mellan fasadplanet och ett plan som med 45 graders lutning inåt byggnaden berör byggnadens tak. Byggnadshöjden mäts utifrån medelmarknivån. Tillåten nockhöjd i detaljplanen är +32 meter. Befintlig stadsplan med en tillåten byggnadshöjd på 7,6 meter medger i praktiken en högre byggnad än +32 meter. Se illustration i utredning omgivningspåverkan Villa Åsberg, Henrik Schulz, 2015-11-10. I nämnda utredning jämförs omgivningspåverkan (utsikt och solförhållanden) från möjlig byggnation enligt befintlig stadsplan med planerad byggnation enligt föreslagen detaljplan. I båda fallen försvinner stora delar av havsutsikten från nedre plan på Falken 2. Påverkan blir något större med föreslagen detaljplan, kommunen gör dock bedömningen att påverkan är godtagbar. Utsikten från övervåningen påverkas i mindre utsträckning vid byggnation enligt föreslagen detaljplan än enligt befintlig stadsplan. Skuggstudien i utredningen ovan visar att skillnaden mellan möjlig byggnation enligt befintlig stadsplan och planerad byggnation enligt föreslagen detaljplan är ringa på nedre plan på Falken 2. Påverkan bedöms som godtagbar. 3

Föreslagen byggnad enligt ny detaljplan kommer att hamna ca 14,5 m från huset på Falken 2. Detta bedöms som ett godtagbart avstånd mellan hus i tätorten. 6. Falken 2 (Cajsa Moberger) Moberger befarar att tomt och uteplats kommer att bli mörk, att bostaden kommer att kännas inträngd samt att utsikten kommer att försvinna. Anser att huset blir för högt. Anser att huset ska placeras på tomten enligt befintlig stadsplan, för att störa så lite som möjligt. Anser att eventuella avvikelser i ökad byggnadsyta måste utgå från den gällande placeringen. Önskar att detaljplanen ej medger takterrass. Utförd utredning visar att byggnation enligt föreslagen detaljplan kommer att innebära något ökad skuggning på tomten för Falken 2. Påverkan bedöms som godtagbar. Plankartan har inför granskning kompletterats med en bestämmelse om att takterrass inte är tillåten. 7. Falken 2 (Fredrik Jacobsson) Jacobsson anser att den nya byggnaden kommer att hamna som en mur framför kök och vardagsrumsfönster. Anser att en placering enligt gällande stadsplan är bättre då det skulle bli betydligt större avstånd till Jacobssons lägenhet och det skulle inte ta bort solförhållandena för lägenheten, kanske till och med bibehålla havsutsikten. 8. KB Fastigheten Falken 2 (gm Joachim Arcari) a. Samråd Anser att planändringen medför ett brott mot befintlig bebyggelsestruktur i stadsrummet. Anser att husets volym (höjd och bredd) blir för stor och kommer att skapa skugga på tomten till Falken 2. Anser att placeringen hindrar utsikt och ökar insyn från nära håll. Anser att takterrass inte ska tillåtas. Påtalar att ett eventuellt garage måste integreras i husvolymen. Anser att kommunen borde ha utfört en solstudie och en volymstudie samt informerat samtliga grannar om vad den nya detaljplanen får för konsekvenser för angränsande grannar/sakägare. Anser att planbesked har lämnats på felaktiga grunder. Yrkar att detaljplanearbetet skall återkallas och läggas ned. b. Granskning Samma yttrande som i samrådet, se ovan, med tillägg enligt nedan. Anser att de fördelar som skapas för Falken 1 med fritt synfält och solsida i sydväst blir motsvarande nackdel för Falken 2. Detta genom att antalet soltimmar för befintlig solbelyst trädgård minskar. 4

Anser det märkligt att man tar fram en ny detaljplan på bekostnad av berörd grannes motsvarande befintliga kvaliteter. Gällande stadsplan är från 1937 och otidsenlig. Byggnationen på grannfastigheten Falken 4 följer inte planen utan huvudbyggnaden har tillåtits placeras längre in på tomten i likhet med den placering som föreslås för Falken 1. Kommunen gör bedömningen att påverkan på upplevelsen av gaturummet är ringa. En bestämmelse om att takterrass inte är tillåten har efter samråd lagts till på plankartan. Ett eventuellt garage måste inkluderas i den byggnadsarea föreslagen detaljplan medger. Kommunen har genom plan- och bygglagstiftningen erhållit stort inflytande över hur marken ska användas och miljön utformas i den egna kommunen. Utrymmet för kommunens rätt att själv bestämma i dessa frågor är betydande. Ett beslut att påbörja ett planarbete har inga rättsliga verkningar i den meningen att det har en påvisbar effekt för någon. Ingen drabbas direkt av personliga eller ekonomiska konsekvenser av planarbetet, varken beslutet i sig om att påbörja planarbetet eller planprocessen som sådan. Sakägarnas (till exempel grannar och andra närboende) rättsskydd säkerställs genom möjligheten att delta i planprocessen samt möjligheten att överklaga ett eventuellt kommande detaljplanebeslut. 9. Falken 8 (Maj-Britt Gabrielsson) Gabrielsson har inget att erinra beträffande detaljplanen. Gabrielsson efterfrågar dock en en skugg- och solutredning för att se hur den föreslagna byggnationen påverkar Gabrielssons fastighet. Undrar hur hög blir den tilltänkta fastigheten blir, inte bara nockhöjd utan hela höjden. Utförd utredning omgivningspåverkan visar att skuggning på Falken 8 blir mindre med byggnation enligt föreslagen detaljplan än enligt befintlig stadsplan. 10. KB Fastigheten Falken 2 (gm ombud Carl Reichenberg) Hävdar att planförslaget tillgodoser enbart ägarens till Falken 1 intressen och att ingen ansats görs till vägning av motstående enskilda intressen. Anser att den föreslagna utformningen medför inskränkningar av utsikt, ökad skuggbildning samt besvärande insyn för dem som bor på fastigheten Falken 2. Anser att planbesked har lämnats på felaktiga grunder. Se kommentar under 5 och 8. 5

11. E A Kultur & Konferens AB (Spoven 18, gm Ellinor Andersson) Andersson konstaterar att Miljö- och byggnämnden har gett möjligheten att upprätta en sk frimärksplan på andra sidan gatan om fastigheten Spoven 16-18 för att utnyttja och bebygga den sk prickmarken för uppförande av en enbostadsbyggnad. Andersson har ansökt om att få ett positivt förhandsbesked om att få tillstånd att bygga en bostadsbyggnad i ett plan med smålägenheter på prickmark inom fastigheten Spoven 16-18. Andersson har inget att erinra mot planförslaget för Falken 1 eftersom Anderssons önskan är att få en likvärdig bedömning i sitt aktuella ärende. Vid ansökan om planbesked för Falken 1 var det inte aktuellt att diskutera Spoven 16-18. Ansökan om planbesked för Spoven 16 och 17 kom in i ett senare skede och behandlas som ett separat ärende. SAMMANFATTNING AV INKOMNA SYNPUNKTER Föreslagen byggnation blir för hög och kommer för nära fastigheten Falken 2, vilken kommer att upplevas som trång/en vägg. Föreslagen utformning medför inskränkningar av utsikt, ökad skuggbildning samt besvärande insyn. Oro över att en eventuell takterrass medför ökad insyn. En solstudie och volymstudie borde ha gjorts innan samråd för att kunna visa vilken påverkan den föreslagna planen får på närliggande fastigheter. Planändringen medför ett brott mot befintlig bebyggelsestruktur i stadsrummet. Ingen avvägning har gjorts mellan motstående enskilda intressen. Planbesked har lämnats på felaktiga grunder och borde inte ha beviljats. ÄNDRINGAR I PLANHANDLINGARNA Ändringar efter samråd Framtagande av Utredning omgivningspåverkan Villa Åsberg, Henrik Schulz, 2015-11-10. I utredningen jämförs omgivningspåverkan (utsikt och solförhållanden) från möjlig byggnation enligt befintlig stadsplan med planerad byggnation enligt föreslagen detaljplan. En bestämmelse om att takterrass inte är tillåten har lagts till på plankartan. Redaktionella ändringar (planhandlingarna har kompletterats med information om dagvatten, tomtindelning samt redovisning av lagstöd). Ändringar efter granskning Redaktionella ändringar (planhandlingarna har kompletterats med information om tomtindelning, samt förtydligande om gällande stadsplan, planbesked och konsekvens vad gäller tillåten höjd). 6

NAMNLISTA Följande har framfört synpunkter under samråd och/eller granskning som helt eller delvis inte har tillgodosetts: Patrik Carlsten, hyresgäst Falken 2 Cajsa Moberger, hyresgäst Falken 2 Fredrik Jacobsson, hyresgäst Falken 2 KB Fastigheten Falken 2, gm Joachim Arcari samt ombud Carl Reichenberg E A Kultur & Konferens AB, Spoven 18, gm Ellinor Andersson MILJÖ- OCH BYGGFÖRVALTNINGEN 2016-01-28 Plan- och byggavdelningen Malin Fransson Planeringsarkitekt 7