Huvudkontor Gustavsviksvägen 7 702 30, Örebro E-post: info@svenskkvalitetssakring.se Webbsida: www.svenskkvalitetssäkring.se Besiktningsprotokoll Överlåtelsebesiktning normal Kärrbössevägen 17A Älvsjö, 2014-11-13
Innehåll Byggnadsbeskrivning... 3 Utlåtande... 4 1. Genomgång av lämnade handlingar och upplysningar... 4 2. Okulär besiktning av fastighetens nåbara utrymmen... 5 2.1 Utvändigt... 5 2.2 Grundläggning... 5 2.3 Invändigt... 5 3. Fuktindikering av våtutrymmen... 7 4. Riskanalys... 7 5. Rekommendation av fördjupad undersökning... 8 Uppdragsgivaren ansvarar för... 11 Kundregister, marknadsföring och nyttjande av information... 12 1
Besiktningsuppgifter Fastighetsägare: Julia Kramar Hammarlund Uppdragsgivare: Se fastighetsägare Fastighetsadress: Kärrbössevägen 17A Uppdragsgivarens adress: Se fastighetsdress 125 30 Älvsjö Fastighetsbeteckning: Bysseröken 25 Besiktningsman: Patrik Sjölander Besiktningsdatum: 2014-11-13 Väderlek: Mulet Temperatur: 4 grader Närvarande: Julia Kramar Hammarlund: Fastighetsägare Anders Hammarlund: Patrik Sjölander: Make till fastighetsägaren Besiktningsman, Svensk Kvalitetssäkring AB 2
Byggnadsbeskrivning Byggnadsår/ Ombyggnadsår: 1968 Hustyp/antal våningar: Taktyp, takbeläggning: Grundkonstruktion: Stomme, material: Ventilation: Värmesystem: Fasad: Fönster: Terrängförhållanden: 1-planshus med souterrängvåning/källare Låglutande papptak Souterrängplan med betongplatta och grundmurar av lättbetong (blåbetong) Trästomme Mekanisk från- och tilluftsventilation Direktverkande el Träpanel och mexitegel (kalksandsten) 2-glas kopplade Trädgårdstomt 3
Utlåtande 1. Genomgång av lämnade handlingar och upplysningar Inga handlingar fanns tillgängliga vid besiktningstillfället. Anders & Julia som bott i huset sedan 1986, upplyser om följande: Yttertaket lades om 2014. Fasaden målades om 1998. Taksargen är utbytt vid olika tillfällen på 90-talet och 2000-talet. Kontinuerligt underhåll av ytskikt under innehavstiden År 2000 byggdes det om i souterrängplanet, anledning var att starta privat verksamhet och WC installerades. 1994 renoverades badrum på övre plan. Duschrum i souterrängplan renoverades 1994. Huset är omdränerat 2007 (Podrän) efter upptäckt av fukt i bastupanelen. Kök renoverades 2005. Varmvattenberedaren byttes 2005. Inomhuspoolen övertäcktes 2009. Huset är radonsanerat genom installation av ventilationsaggregat. 4
2. Okulär besiktning av fastighetens nåbara utrymmen 2.1 Utvändigt Markförhållande Sockel Färgsläpp noteras lokalt. Fasad Mindre sprickor i mexitegel förekommer. Fönster och Dörrar Färg- och kittsläpp noteras på fönster. Dropplåt saknas över ytterdörren från tvättstuga. Hängrännor stuprör Tak Takavlopp noteras. 2.2 Grundläggning Souterrängplan med flytande och uppreglad golvkonstruktion. Ytterväggar är utreglade. 2.3 Invändigt Vind Vindsutrymme är ej besiktningsbart då lucka saknas samt för låg kryphöjd. 5
Entréplan Entre/hall Inre hall Sovrum 1 Duschrum Äldre standard noteras. Sovrum 2 Kök Tvättstuga Äldre gjutjärnsbrunn noteras. Våtrumsmattan är otät i skarvar. Vardagsrum Sovrum 3 Souterrängplan/källare Generellt Utreglade väggar, flytande samt uppreglade golvkonstruktioner noteras. Trapp/allrum Inget i övrigt att notera. 6
Hobbyrum Inget i övrigt att notera. Dusch/bastu Äldre standard med rostig gjutjärnsbrunn noteras. Bastupanelen är missfärgad i nederkant, torrt vid besiktningstillfället. Se muntliga upplysningar. Kontor/sovrum 4 Inget i övrigt att notera. WC Garage Sprickor samt putssläpp noteras på väggar. 2 mindre förråd är ej besiktningsbara då bohag hindrar. 3. Fuktindikering av våtutrymmen Fuktindikering har utförts i dusch, badrum, wc och tvättstuga. Inga förhöjda fuktvärden indikerades vid besiktningstillfället. 4. Riskanalys 4.1 Fönster Färg- och kittsläpp på fönster medför ökad risk för fuktinträngning med möjliga rötskador som följd. 4.2 Tak Då takavlopp finns är det viktigt att hålla taket rent från löv, barr, m.m. Risken är annars att ett eventuellt stopp i avloppet kan leda till fuktrelaterade skador i underliggande konstruktioner. 7
4.3 Utreglade väggar och uppreglade/flytande golv Befintlig utreglad väggkonstruktion riskerar på grund av naturlig fuktpåverkan att drabbas av fuktskador. Detta i sin tur kan leda till mikrobiella skador och lukt. En konstruktion där organiskt material kan förekomma direkt mot en betongplatta på mark, är en känslig konstruktion ur fuktsynpunkt. Markfukt kan transporteras genom betongplattan och vidare in i konstruktionen och bidra till mikrobiella skador och lukt. 4.4 Duschrum och badrum Med tanke på våtutrymmenas ålder finns risk att tätskikt bakom klinker och kakel i utrymmena har försämrats med åren vilket ökar risken för att läckage och skador uppstår i golv- och väggkonstruktioner. 4.5 Tvättstuga Våtrumsmattans skarvar är otäta. Om ett vattenläckage inträffar kan vatten komma in omkringliggande konstruktioner med fuktrelaterade skador som möjlig följd. 4.6 Gjutjärnsbrunnar Äldre gjutjärnsbrunnar som har korrosionsangrepp är en risk ur fuktsynpunkt. Risk finns för genomrostning med läckage som följd. 5. Rekommendation av fördjupad undersökning 5.1 Garageförråd Utrymmena (förråden) är ej besiktningsbara på grund av bohag. Därför rekommenderas att en kompletterande besiktning utförs då utrymmena gjorts besiktningsbara. Med vänlig hälsning Svensk Kvalitetssäkring AB Patrik Sjölander, besiktningsman Datum för utskrift 2014-11-13 8
Allmänt om besiktningen Syfte Syftet med denna besiktning är att ge köpare och/eller säljare en så rättvisande bild av fastighetens skick som möjligt. Protokollet ligger också till grund för att säljare eller köpare ska kunna teckna ansvarsförsäkring. Omfattning Besiktningen och protokollet är en del av beslutsunderlaget vid en fastighetsaffär. Besiktningen ersätter inte köparens undersökningsplikt utan är en del av undersökningsplikten. Köparen har en kvarstående undersökningsplikt för de delar av fastigheten som inte ingår i besiktningen eller som undantas i besiktningsprotokollet. Besiktning är en okulär besiktning vilket innebär att inga förstörande ingrepp görs i fastigheten. Med förstörande ingrepp menas att man inte bryter upp någon konstruktion, borrar eller kontrollerar i en konstruktionsdel (vägg, golv, tak el. liknande) eller mäter fukt i fastigheten. Vid en försäljning rekommenderas att köpare genomför en köpargenomgång. Då går besiktningsmannen igenom besiktningsprotokollet med köparen så att denne får samma information som säljaren fått. Besiktningens olika delar 1. Genomgång av lämnade handlingar och upplysningar Här går vi igenom dokument som tillhandahålls av fastighetsägaren, eller annan. Det kan vara ritningar, fotografier, muntliga upplysningar etc. Detta skapar en bild av hur något kan ha förändrats i byggnaden och hur det är utfört. Lämnade handlingar och upplysningar noteras i besiktningsprotokollet. 2. Okulär besiktning av fastighetens nåbara* utrymmen Om inget annat avtalats ingår det besiktning av huvudbyggnad och ett normalgarage. Besiktningsmannen går runt i samtliga av husens nåbara utrymmen, samt byggnadens utsida, och noterar brister i besiktningsprotokollet. Normala slitageskador noteras inte i protokollet. 3. Fuktindikering av våtutrymmen** Om det är möjligt görs en fuktindikering av byggnadens våtutrymmen. Med våtutrymmen menas toaletter, dusch/badrum och tvättstuga. 9
4. Riskanalys Om det finns brister på eller i fastigheten där det föreligger risk att en följdskada av betydelse*** kan uppstå, noteras det under denna punkt. Dessa noteringar är bra att veta om som köpare av en fastighet för att kunna åtgärda de innan en större skada sker. 5. Rekommendation av fördjupad undersökning Om besiktningsmannen noterar en pågående skada eller allvarlig brist rekommenderas det att man gör en fördjupad undersökning av skadan. Detta kan exempelvis vara en pågående vattenskada, synliga brister i bärighet av en takkonstruktion, rötskador etc. Syftet med en fördjupad undersökning är att ta reda på orsak, omfattning och vilken åtgärd man bör vidta av skadan. * Med nåbara utrymmen menas utrymmen som kan nås via godkänd stege och/eller inspektionslucka. För att besiktiga yttertak krävs att taket har takstege. Vindsutrymmen och krypgrund/torpargrunder ska ha inspektionsluckor om minst 50x50 cm. ** I våtutrymmen görs en fuktindikering för att lättare kontrollera om det föreligger en pågående vattenskada eller brister. Vi indikerar främst vid områden som utsätts för denna risk ex. vid rörgenomföringar, golvbrunnar skarvar etc. Fuktindikering är ingen mätning av fukt utan instrumentet indikerar om det är fuktigare på ett ställe än ett annat. Inget värde går att utläsa vid en indikering. Indikeringen görs om det är möjligt att indikera i utrymmet. Det blir exempelvis fel att indikera på golvet i en tvättstuga som ligger i en gammal källare. Dessa golv är naturligt fuktiga och resultatet av indikeringen blir således felvisande. *** Med följdskada av betydelse menas att skadan ska vara allvarligare än normalt slitage och en följdskada kan uppstå. Exempel på detta kan vara bristande underhåll på husets träfasad (färgsläpp, torrsprickor etc.). Om detta inte åtgärdas föreligger det risk att rötskador kan uppstå, vilket innebär en ökad kostnad att åtgärda än om man hade åtgärdat detta i tid. Undantag och begränsningar Besiktningen omfattar inte Ingrepp, mätningar, provtryckning och liknande som inte anges under rubriken Besiktningens omfattning ovan. Radonmätning, kontroll av förekomst av asbest, kontroll av vattenkvalitet eller vattenkvantitet, kontroll av system för el, värme, vatten, ventilation och avlopp samt kontroll av maskinell utrustning, eldstäder, rökgångar, murstock, oljepanna, simbassänger, altaner, andra markanläggningar samt marken. Anmärkning på bagatellartade förhållanden, såsom droppande vattenkranar eller slitage. Upplysningar om estetiska eller arkitektoniska förhållanden. Undanflyttning av lösöre såsom exempelvis mattor, sängar, soffor eller bokhyllor. 10
Uppdragsgivaren ansvarar för Att fastighetsägaren lämnar uppgifter om tidigare skador eller om misstanke finns om fukt, röta, mögel, skadeinsekter eller vattenskador. Fastighetsägaren skall också upplysa om andra omständigheter som kan ha betydelse för besiktningen. Att fastighetsägaren upplyser om var dörrar och inspektionsluckor är belägna. Att fastighetsägaren bereder besiktningspersonal tillträde för undersökning av alla utrymmen i byggnaden under ordinarie arbetstid. Att fastighetsägaren noggrant efterföljer eventuella instruktioner som meddelas av Svensk Kvalitetssäkring AB, exempelvis avseende tillhandahållande av godkända stegar, borttagande av lösöre och andra förberedelser för att möjliggöra besiktningen. Ansvar och reklamationer Besiktningsprotokollet får bara användas i de syften som anges under rubriken Besiktningens omfattning. För att protokollet ska få användas i annat syfte eller av en annan person så måste Svensk Kvalitetssäkring AB godkänna detta skriftligen, i annat fall tar Svensk Kvalitetssäkring AB inget ansvar för protokollets innehåll. Om uppdragsgivaren eller annan som har rätt till besiktningsprotokollet menar att annan information framkommit muntligen än vad som framgår av besiktningsprotokollet så ska uppdragsgivaren omedelbart vid mottagandet av protokollet begära skriftlig komplettering. Begärs inte en sådan komplettering så kan inte uppdraget reklameras med hänvisning till den muntliga informationen. Vid missnöje med Svensk Kvalitetssäkring AB utförande av uppdraget eller anmärkning mot Svensk Kvalitetssäkring AB i övrigt så ska reklamation göras snarast möjligt efter att felet upptäcktes eller borde ha upptäckts. Reklamation ska i alla händelser ske senast inom två år från besiktningstillfället. Försummas den här reklamationsfristen så får inte eventuella fel göras gällande. Svensk Kvalitetssäkring AB ansvar är under alla förhållanden begränsat till 15 prisbasbelopp per skadetillfälle. Svensk Kvalitetssäkring AB friskriver sig för samtliga skador och krav understigande 20 % av prisbasbeloppet. Om du tycker att Svensk Kvalitetssäkring AB har handlagt din reklamation felaktigt kan du vända dig till någon instans utanför Svensk Kvalitetssäkring AB för att begära att få ditt ärende prövat. Allmänna reklamationsnämnden (ARN) kan pröva privatpersoners frågor. ARN tar inte upp tvister som rör ärenden som behandlats i domstol. ARN:s prövning är kostnadsfri och beslutet har form av rekommendation. Adress: Box 174, 101 23 STOCKHOLM. Telefon: 08-555 017 00 www.arn.se Du kan även gå till domstol med ditt ärende. Närmaste tingsrätt kan lämna mer information. 11
Kundregister, marknadsföring och nyttjande av information Svensk Kvalitetssäkring AB för kundregister över kunder och fastigheter. Genom att beställa besiktningen så godkänner kunden att uppgifterna i kundregister får användas i såväl Svensk Kvalitetssäkring AB egen som andras marknadsföring, för egen bearbetning och för att överlåta den till tredje man. Allt under förutsättning att det sker i anslutning till Svensk Kvalitetssäkring AB verksamhetsområden försäkrings-, boende- eller byggsektorn. 12