BESIKTNINGSPROTOKOLL Anticimex Överlåtelsebesiktning av småhus - nivå 2

Transkript

1 BESIKTNINGSPROTOKOLL Anticimex Överlåtelsebesiktning av småhus nivå 2 Fastighetsuppgifter Fastighetsbeteckning: SUNDERBYN 67:362 Fastighetens adress: NYÅKERSVÄGEN 2B SÖDRA SUNDERBYN Personuppgifter Fastighetsägare: LENA & FREDRIK BERGLUND Uppdragsgivare, om annan än fastighetsägare: LENA & FREDRIK BERGLUND Besiktningsuppgifter Datum: Väderlek: Sol Temperatur: +17 C Besiktningsman/ort: Peter Nordmark / Piteå/Boden Närvarande: Uppdragsgivare LENA BERGLUND Mäklare Jonas Nilsson Uppdragsgivarens adress: NYÅKERSVÄGEN 2B SÖDRA SUNDERBYN Protokoll nr: AXÖS av 12

2 Information kring begreppet fukt Vad är fukt? All luft innehåller mer eller mindre fukt, vi kan dock inte se den med blotta ögat förrän den fälls ut i form av små vattendroppar mot t ex en yta av metall eller glas. Redan innan man kan se fukten kan den ställa till med problem genom att den påverkar material i form av korrosion och tillväxt av mikroorganismer. Här i vårt nordiska klimat med stora vattenytor från många sjöar och omgivande hav, måste man alltid räkna med att det är mycket fuktigt i luften. Det besvärliga begreppet relativ fuktighet (RF) Luftens fuktighet mäts i relativ fuktighet (% RF). RF är enkelt uttryckt ett mått på hur mycket vatten som luften innehåller vid en viss temperatur. Vid 100% RF är luften mättad och fukten fälls ut i form av små vattendroppar. Men redan vid 60% RF korroderar stål, vid 70%-75% RF finns det risk för mikrobiell tillväxt. I Sverige ligger medelvärdet för utomhusluften över året runt 80% RF. Fuktkvot (FK) Ett materials fuktighet, exempelvis i en bjälke eller vindskiva, mäts oftast i fuktkvot (FK). FK är ett mått på förhållandet mellan fuktinnehåll i kg och mängden torrt material i kg. Vid fuktkvoter överstigande 17% i gran och furuvirke finns det risk för mikrobiell tillväxt. Vad man kan förvänta sig av ett hus De flesta hus har någon form av brister och fel i form av skador eller risk för skador. Ett hus kräver kontinuerligt underhåll. Alla byggnadsdelar utsätts för slitage. Lättast att upptäcka är skador i synliga delar som golv- och väggbeklädnader. Även de delar av byggnaden som man inte ser utsätts för slitage, exempelvis fuktisoleringen mot en källaryttervägg eller en dräneringsledning. Dessa delar utsätts dagligen för slitage utan att du märker det. Olika typer av fuktpåverkan är det vanligaste problemet. En fuktisolering och en dräneringsledning har en genomsnittlig livslängd på ca 20 år. Är en dräneringsledning eller fuktisolering äldre än ca 20 år har den normalt utsatts för sådant slitage att man kan förvänta sig att skador kan uppstå. En krypgrund eller en vind utsätts för olika stora fuktbelastningar beroende på årstid, användning och geografi. Detsamma gäller träkonstruktioner på betongplatta, exempelvis golv i gillestugor. Tätskiktet i ett våtrum kan vara utformat på olika sätt. Plastmattor på väggar och golv fungerar både som ytskikt och tätskikt. På plastmattor är det relativt enkelt att se om skador eller brister finns. Kakel och klinker fungerar som ytskikt i våtrum och tätskiktet finns under plattorna. Det går därför inte att göra en bedömning av skicket och tätheten hos materialet eller om det saknas tätskikt. Det är viktigt att tätskiktet är rätt monterat. Utföranden som inte är fackässigt utfört ersätts normalt inte av en villa- eller fritidshusförsäkring. Besiktningens omfattning Besiktningen och protokollet är en del av beslutsunderlaget vid en fastighetsaffär. Syftet med besiktningen är att ge en bild av byggnadens skick inför en överlåtelse. Besiktningsprotokollet kan också användas för att säljaren eller köparen ska kunna teckna ansvarsförsäkring. Besiktningen ersätter inte köparens undersökningsplikt utan är en del av undersökningsplikten. Köparen har en kvarstående undersökningsplikt för de delar av fastigheten som inte ingår i besiktningen eller som undantas i besiktningsprotokollet. Om säljaren har beställt besiktningen så rekommenderar Anticimex att köparen beställer en så kallad köpargenomgång innan köpet genomförs. Vid en köpargenomgång går besiktningsmannen igenom besiktningsprotokollet med köparen så att denne får samma information som säljaren fått. Protokoll nr: AXÖS av 12

3 Vad besiktningsmannen gör Besiktningen innehåller olika moment och resultatet av varje moment noteras i besiktningsprotokollet. Upplysningar Om köparen eller säljaren är med vid besiktningen så går Anticimex besiktningsman igenom vad som ska göras under besiktningen och ställer frågor om byggnaden. Om besiktningsmannen får ta del av handlingar och muntliga upplysningar om byggnaden så antecknas dessa i besiktningsprotokollet. Besiktningsmannen kontrollerar inte riktigheten i lämnade handlingar och upplysningar. Besiktning Om inte annat särskilt anges i uppdragsbekräftelsen så besiktigas fastighetens huvudbyggnad och i förekommande fall även garage. Besiktningsmannen besiktigar tillgängliga utrymmen som kan nås genom anvisade dörrar, inspektionsluckor och liknande. Utvändiga ytor som fasader och tak besiktigas också men då måste besiktningsmannen kunna komma i direkt kontakt med ytan på ett säkert och enkelt sätt. Besiktningen är huvudsakligen en okulär besiktning. Med okulär besiktning menas det man kan se och känna utan ingrepp i byggnaden. Fuktindikering Förutom den okulära besiktningen gör besiktningsmannen fuktindikering på något eller några ställen i våtrummen för att upptäcka pågående vattenskador. I besiktningsprotokollet framgår vilket utslag fuktindikatorn har givit. Ibland är det inte möjligt att göra en fuktindikering som visar ett relevant resultat. I sådana fall framgår detta i besiktningsprotokollet. Det är viktigt att veta att en fuktindikering inte är jämförbar med en fuktmätning. Kontroll av konstruktion Besiktningen innehåller också en kontroll av konstruktion genom att besiktningsmannen mäter fukten i provhål som tas upp i vissa känsliga konstruktioner. Provhål görs där delar av stommen kan vara i kontakt med grundläggningen. Därutöver gäller följande: I byggnader med platta på mark, källare eller suterrängvåning görs normalt ett provhål per markplan. Denna håltagning utförs förutsatt att det finns uppreglade eller flytande golv och vid upp- eller utreglade väggar i anslutning till grundkonstruktionen. Har byggnaden platta på mark utan uppreglade eller flytande golv görs normalt ett eller två provhål för att kontrollera väggkonstruktionen och eventuella väggsyllar. Har byggnaden kryp- eller torpargrund med bottenbjälklag av organiskt material görs normalt ett eller två provhål underifrån eller ovanifrån för kontroll av bjälklag och eventuell syll. I vissa fall kan det bli nödvändigt att uppdragsgivaren tar upp en lucka eller utför någon motsvarande åtgärd för att möjliggöra relevant provhåltagning. Observera att normala mätvärden inte är någon garanti för att konstruktion eller byggnadsdelen är felfri. Eftersom provhålen utgör stickprov så kan det finnas högre fuktvärden på andra ställen än där provhålet togs. Gradering av upptäckta brister, risker och skador I besiktningsprotokollet gör besiktningsmannen noteringar om det som har framkommit vid besiktningen. Noteringarna graderas efter hur allvarliga bristerna eller skadorna är och om det finns särskilda risker. Anticimex graderingsnivåer och symboler förklarar riskområden, hur allvarliga besiktningsmannen bedömer att bristerna är och vilka rekommendationer du kan få för att gå vidare. Om besiktningsmannen inte upptäcker något som avviker från vad som kan förväntas av en viss byggnadsdel så noteras även detta i protokollet. Protokoll nr: AXÖS av 12

4 Besiktningens graderingar Denna symbol används då besiktningsmannen inte ser några avvikelser i utrymmet i förhållande till husets ålder och övriga skick. Mindre brister Denna symbol används då besiktningsmannen gör en notering om mindre brister som inte bedöms kunna leda till allvarligare skador. Bristerna eller skadorna bedöms inte heller behöva fördjupad undersökning. Exempel på mindre allvarliga brister kan vara sprickor i vävspänt tak eller kärvande fönster. Symbolen kan även användas då besiktningsmannen ger allmän information om en utförd åtgärd eller teknisk lösning i huset. Risk för skador Utifrån de uppgifter som framkommer vid besiktningen, allmän kunskap om det område där fastigheten ligger eller allmän kunskap om en viss byggteknik gör besiktningsmannen en bedömning av om det finns risk för skador. Omdömet ges för fel och brister som ännu inte lett till skada. Omdömet kan också omfatta erfarenhetsmässigt kända risker med vissa konstruktioner eller ett visst förhållande som kan dölja befintliga skador som inte upptäcktes vid besiktningstillfället. Om besiktningsmannen har gjort en bedömning att det föreligger en risk för skada så kommer besiktningsmannen inte för samma risk att lämna en rekommendation om fördjupad undersökning eller förslag på åtgärder. Denna symbol innebär att besiktningsmannen med sin allmänna kunskap om svagheter i en viss konstruktion eller om andra förhållanden bedömer att det finns risk för skador. Exempel på detta är utvändiga brister i målningsunderhåll, blomrabatter i anslutning till grundsockel eller äldre isolerglasfönster. Denna symbol visar att besiktningsmannen har upptäckt brister med risk för betydande skador. Symbolen används också vid kända riskkonstruktioner där det kan finnas skador som inte går att upptäcka vid en okulär besiktning. Exempel på riskkonstruktioner är uppreglade/flytande golv på betongplatta eller krypgrunder och icke besiktningsbara torpargrunder. Äldre yt- eller tätskikt i våtrum och äldre yttertak är andra exempel. Fördjupad undersökning rekommenderas Denna symbol betyder att besiktningsmannen har upptäckt skador som bör undersökas vidare för att fastställa orsak och omfattning. Exempel är konstruktioner eller byggnadsdelar där det finns skador eller där besiktningsmannen känner onormal lukt. En sådan fördjupad undersökning ingår inte i besiktningen men kan beställas separat av Anticimex. Förslag på åtgärder Vid typiska brister på vind eller i källare eller krypgrund lämnar vi förslag på åtgärder. I dessa fall ges förslaget utifrån vad som är de vanligaste bristerna för byggnadsdelen och utifrån att bristen normalt kan åtgärdas på ett visst sätt. Observera att förslag på åtgärder avser typiska åtgärder och inte är någon garanti för att bristen åtgärdas i det enskilda fallet. Obesiktigad byggnadsdel Denna symbol visar att besiktningsmannen inte har kunnat besiktiga en eller flera byggnadsdelar som bör besiktigas. Exempel är tak där en säker uppstigningsanordning saknas eller tak som är snötäckta eller hala. Vindar och krypgrunder där inspektionsluckor saknas eller rum som är belamrade med saker kan också omöjliggöra en fullständig besiktning. Protokoll nr: AXÖS av 12

5 Undantag och begränsningar Anticimex besiktning omfattar inte Ingrepp, mätningar, provtryckning och liknande som inte anges under rubriken Besiktningens omfattning ovan. Radonmätning, kontroll av förekomst av asbest, kontroll av vattenkvalitet eller vattenkvantitet, kontroll av system för el, värme, vatten, ventilation och avlopp samt kontroll av maskinell utrustning, eldstäder, rökgångar, murstock, oljepanna, simbassänger, altaner, andra markanläggningar samt marken. Anmärkning på bagatellartade förhållanden, såsom droppande vattenkranar eller slitage. Upplysningar om estetiska eller arkitektoniska förhållanden. Undanflyttning av lösöre såsom exempelvis mattor, sängar, soffor eller bokhyllor. Uppdragsgivaren ansvarar för Att fastighetsägaren godkänner provhåltagning i byggnaden. Att fastighetsägaren lämnar uppgifter om tidigare skador eller om misstanke finns om fukt, röta, mögel, skadeinsekter eller vattenskador. Fastighetsägaren skall också upplysa om andra omständigheter som kan ha betydelse för besiktningen. Att fastighetsägaren upplyser om var dörrar och inspektionsluckor är belägna. Att fastighetsägaren bereder Anticimex besiktningspersonal tillträde för undersökning av alla utrymmen i byggnaden under ordinarie arbetstid. Att fastighetsägaren noggrant efterföljer eventuella instruktioner som meddelas av Anticimex, exempelvis avseende tillhandahållande av godkända stegar, borttagande av lösöre och andra förberedelser för att möjliggöra besiktningen. Ansvar och reklamationer Besiktningsprotokollet får bara användas i de syften som anges under rubriken Besiktningens omfattning. För att protokollet ska få användas i annat syfte eller av en annan person så måste Anticimex godkänna detta skriftligen, i annat fall tar Anticimex inget ansvar för protokollets innehåll. Om uppdragsgivaren eller annan som har rätt till besiktningsprotokollet menar att annan information framkommit muntligen än vad som framgår av besiktningsprotokollet så ska uppdragsgivaren omedelbart vid mottagandet av protokollet begära skriftlig komplettering. Begärs inte en sådan komplettering så kan inte uppdraget reklameras med hänvisning till den muntliga informationen. Vid missnöje med Anticimex utförande av uppdraget eller anmärkning mot Anticimex i övrigt så ska reklamation göras snarast möjligt efter att felet upptäcktes eller borde ha upptäckts. Reklamation ska i alla händelser ske senast inom två år från besiktningstillfället. Försummas den här reklamationsfristen så får inte eventuella fel göras gällande. Anticimex ansvar är under alla förhållanden begränsat till 15 prisbasbelopp per skadetillfälle. Anticimex friskriver sig för samtliga skador och krav understigande 20 % av prisbasbeloppet. Om du tycker att Anticimex har handlagt din reklamation felaktigt bör du i första hand vända dig till din handläggare hos Anticimex. Du kan också begära prövning i Anticimex skadenämnd. Skadenämnden har till uppgift att på kundens begäran ompröva handläggares beslut. Din handläggare hos Anticimex kan hjälpa dig att begära omprövning i skadenämnden. Skadenämndens beslut omprövas inte inom Anticimex. Du kan också vända dig till någon instans utanför Anticimex för att begära att få ditt ärende prövat. Allmänna reklamationsnämnden (ARN) kan pröva privatpersoners frågor. ARN tar inte upp tvister som rör ärenden som behandlats i domstol. ARN:s prövning är kostnadsfri och beslutet har form av rekommendation. Adress: Box 174, STOCKHOLM. Telefon: Du kan även gå till domstol med ditt ärende. Närmaste tingsrätt kan lämna mer information. Kundregister, marknadsföring och nyttjande av information Anticimex för kundregister över kunder och fastigheter. Genom att beställa besiktningen så godkänner kunden att uppgifterna i kundregister får användas i såväl Anticimex egen som andras marknadsföring, för egen bearbetning och för att överlåta den till tredje man. Allt under förutsättning att det sker i anslutning till Anticimex verksamhetsområden försäkrings-, boende- eller byggsektorn. Protokoll nr: AXÖS av 12

6 Byggnadsbeskrivning Byggnadsår/ Ombyggnadsår: 1984 / Hustyp/antal våningar: 1-plans hus Älvsbyhus Taktyp, takbeläggning: Plåt sadeltak Grundkonstruktion: Krypgrund uteluftsventilerad Stomme, material: Trä Ventilation: Mekanisk frånluft. Värmesystem: Vattenburen fjärrvärme Fönster: Fasad: 3 glas isoler Stående träpanel Terrängförhållanden: Trädgårdstomt Garage: Vidbyggt med betongplatta på mark Övrigt: Protokoll nr: AXÖS av 12

7 Besiktningsutlåtande 1. Insamling av upplysningar och handlingar. Nuvarande ägare har ägt fastigheten sedan Nya rasskydd i krypgrunden Vägg mellan hall och vardagsrum togs bort Flera dörrkarmar/öppningar är flyttade Renoverat badrum med nya ytskikt av kakel/klinker med golvvärme -2005, utfört av Tumstocken Bygg AB. Byggt till bastu, wc och dusch i ekonomidel -2003, utfört av Tumstocken Bygg AB. Muntliga upplysningar lämnade av säljare. 2. Besiktning och analys av risker samt rekommendationer om fördjupade undersökningar. Utvändigt Markförhållanden Sockel Fasad Fönster Vissa fönsterbleck lutar in mot fasad. Dörrar Hängrännor - Stuprör Tak Solblekta takplåtar. Protokoll nr: AXÖS av 12

8 Vind Kontroll av konstruktion. Fuktkvot uppmättes stickprovsvis i takstolar/reglar till 7-9%. Risk för mikrobiell tillväxt föreligger om den relativa fuktigheten (RF) i den omgivande luften är över 75% vilket motsvarar en fuktkvot (FK) på 17%. Rasskydd ovan ekonomidel har lossnat/hänger ner. Grundläggning Krypgrund Uteluftsventilerad krypgrund. Blindbotten av oljehärdad masonit. Risk för mikrobiell tillväxt föreligger om den relativa fuktigheten (RF) i den omgivande luften är över 75% vilket motsvarar en fuktkvot (FK) på 17%. Kontroll av konstruktion: Relativ Fuktighet (RF) uppmättes till 59,3% vid 12,2 grader. Fuktkvot (FK) i träreglar uppmättes stickprovsvis till 11 till 13%. Provhål togs upp under tvättstuga. Mikrobiell på påväxt på undersida av trossbotten, främst på långsida/fack mot norr. Extra ventiler har tagits upp i kantbalk. Fuktrelaterade skador noterades i utrymmet. Den upptäckta mikrobiella påväxten på krypgrundsbjälklagets undersida indikerar att grunden delar av året är så fuktig att mikroorganismer utvecklas. För att undvika detta så måste grundens klimat bli torrare (se vidare faktablad Uteluftsventilerade krypgrunder med bjälklag av organiskt material). Krypgrund under badrum/bastu i ekonomidel har ej besiktigats då lucka till utrymmet saknas. Befintlig krypgrund har inte kunnat besiktigas eftersom ingen lucka finns till utrymmet. För att kunna konstatera om befintlig krypgrund har fuktskador rekommenderas att en lucka tas upp så att grunden blir besiktningsbar. Protokoll nr: AXÖS av 12

9 Platta på mark Betongplatta på mark med uppreglad golvkonstruktion i kontor. Konstruktion: Betongplatta, träreglar, mineralullsisolering, golvspånskiva, noterat via provhål. Betongplatta på mark med uppreglat och isolerat golv. Befintlig golvkonstruktion riskerar på grund av naturlig fuktpåverkan att drabbas av fuktskador. Detta i sin tur kan leda till mikrobiella skador (angrepp av mikroorganismer) som kan resultera i att mikrobiell lukt sprids till boendemiljön. Risk för mikrobiell tillväxt föreligger om den relativa fuktigheten (RF) i den omgivande luften är över 75% vilket motsvarar en fuktkvot (FK) på 17%. Kontroll av konstruktion: Stort provhål i hörn mot garage och groventre: Relativ Fuktighet (RF) uppmättes till 44,6% vid 15,8 grader. Mätpunkt i golv/väggvinkel mot garage: RF uppmättes till 42,1% vid 17,7 grader. Invändigt Hela Huset / Allmänt Isolerglas är >20 år. Isolerglasfönster har enligt vår bedömning, när det gäller tätningen mellan fönsterrutorna, en genomsnittlig teknisk livslängd på 20 år. Befintliga fönster är äldre vilket betyder att tätningen mellan fönsterrutorna är sämre vilket kan leda till att rutorna missfärgas. Hela Huset / Hall Protokoll nr: AXÖS av 12

10 Hela Huset / Bad Fuktindikering. Vid fuktindikering som utfördes i utrymmet noterades inga förhöjda indikationer. Hela Huset / Bad Tätskikt under klinker/kakel går ej att besiktiga. Då ytskiktet på golv och väggar i utrymmet består av kakel och klinker som lagts på plastmatta/vätskebaserat tätskikt och kvalitetsdokument från entreprenör eller andra upplysningar om utförandet inte finns tillgängliga går det vid en okulär besiktning inte att bedöma utförandet eller om det följer branschstandard. Hela Huset / Vardagsrum Hela Huset / Sovrum 1 Hela Huset / Sovrum 2 Hela Huset / Kök Fuktindikering. Vid fuktindikering som utfördes i utrymmet noterades inga förhöjda indikationer. Hela Huset / Sovrum 3 Hela Huset / Tvätt Fuktindikering. Vid fuktindikering som utfördes i utrymmet noterades inga förhöjda indikationer. Svag lutning mot golvbrunn. Protokoll nr: AXÖS av 12

11 Hela Huset / Groventre Hela Huset / Matkällare Trädetaljer i direkt kontakt med betonggolv. Hela Huset / Dusch / Bastu Fuktindikering. Vid fuktindikering som utfördes i utrymmet noterades inga förhöjda indikationer. Tätskikt under kakel går ej att besiktiga. Då ytskiktet på väggar i utrymmet består av kakel som lagts på plastmatta/vätskebaserat tätskikt och kvalitetsdokument från entreprenör eller andra upplysningar om utförandet inte finns tillgängliga går det vid en okulär besiktning inte att bedöma utförandet eller om det följer branschstandard. Invändigt vattenläckage i toalettstol. Hela Huset / Kontor Med vänlig hälsning Anticimex Piteå/Boden Peter Nordmark tel Datum för utskrift Protokoll nr: AXÖS av 12

12 Anticimex beskrivning av ord i besiktningsprotokollet Anlöpta/Anlöpning Gråaktig fuktskada på eller mellan en isolerglasruta. Bjälklag Den del av byggnaden som golvet vilar på mellan två våningar eller mot grundläggningen. Blindbotten Undersidan av ett bjälklag i en krypgrund eller torpargrund. Boardskivor Träfiberskivor som exempelvis används som blindbotten eller underlag för yttertak. Flytande golv Golvkonstruktion ovanpå en gjuten betongplatta som vanligtvis inte har någon infästning vare sig mot golv eller vägg. Kan bestå av golvskivor eller bräder som ligger antingen ovanpå en hård isoleringsskiva av cellplast, papp eller distanserande matta. Krypgrund Typ av grundläggning där husets väggar och bjälklag vilar på sockel/grundmur. Utrymmet innanför grundmursväggarna är oftast krypbart (utrymmet mellan mark och undersidan av bjälklaget). Läkt (strö- och bärläkt) Trälister som takpannor hängs fast på. Kan även ligga under ett plåttak. Mikrobiell lukt Lukt som bildas av mögel, röta eller bakterier. Mikroorganismer Samlingsnamn för mögel, röta och bakterier. Okulär besiktning Besiktning som utförs med hjälp av syn, lukt, känsel och hörsel utan att ingrepp görs i huset. Platta på mark Husgrund av en gjuten platta i betong under hela huset. Plattan är normalt tjockare (förstyvad) under ytterväggar och bärande innerväggar. Innergolvet ligger direkt ovanför den gjutna plattan, antingen uppreglat, flytande eller med ett ytskikt direkt på plattan. Råspont Hyvlade och spontade brädor som exempelvis används som yttertakspanel eller blindbotten. Syll (syllkonstruktion) Underliggande träregel i väggen där väggen vilar mot grunden. Taktäckning Takmaterial som fungerar som väderskydd kan bestå av betongpannor, tegelpannor, plåt, tjärpapp, gummiduk, eternit etc. Torpargrund Typ av grundläggning där husets väggar och bjälklag vilar på sockel/grundmur. Utrymmet innanför sockeln/grundmuren är oftast inte krypbart. (utrymmet mellan mark och undersidan av bjälklaget.) Tryckimpregnering Metod för att rötskydda trä. Används främst för träkonstruktioner utomhus men kan också finnas inomhus, exempelvis i syllar. Uppreglat golv Träkonstruktion som bildar golv ovanpå en gjuten betongplatta. Utreglad vägg Träkonstruktion som bildar vägg innanför en murad eller gjuten källaryttervägg. Yttertakspanel/underlagstak Takmaterial som ligger direkt mot takstolarna och fungerar som underlag för taktäckningen som kan bestå av råspont, boardskivor, eternit etc. Protokoll nr: AXÖS av 12