PLAN- OCH BYGGNADSNÄMNDEN Handläggare Datum Diarienummer Anneli Sundin 2014-10-14 PBN 2014-000017 Kompletteringar till planbesked för del av kvarteren Gudur och Vale Plan- och byggnadsnämnden beslutade 2014-04-10 att påbörja detaljplaneläggning med normalt planförfarande för Boländerna 6:3 och 7:1 inom kvarteren Gudur och Vale. Plan- och byggnadsnämnden medger att sökanden utarbetar planförslaget, vilket sedan ska underställas plan- och byggandsnämndens beslut. De kostnader som förorsakas kommunen i samband med planläggningen kommer att debiteras enligt kommunens fastställda taxa. Planen omfattar cirka 87 bostadslägenheter i tre- till tolvvåningshus. Detaljplanen byter namn, eftersom det inkommit en annan begäran om planbesked inom kvarteret Gudur och det finns risk sammanblandning. Planbeskedet kompletteras med riktlinjer som stämmer överens med program för Boländerna. Planområdets användning bör regleras i enlighet med Program för Boländerna. Planområdet bör infogas i en mer övergripande strukturstudie för området med syftet att möjliggöra en flexiblare och mer intensiv markanvändning. Detaljplanen ska utarbetas i samverkan med detaljplan för Boländerna 7:4 (dnr 2014/1904) och detaljplan för Boländerna 10:1 (dnr 2014/2440). Plan- och byggnadsnämnden Postadress: Uppsala kommun, kontoret för samhällsutveckling 753 75 UPPSALA Besöksadress: Stationsgatan 12 Telefon: +46 18-727 87 00 Fax: +46 18-727 87 10 E-post: plan-byggnadsnamnden@uppsala.se www.uppsala.se 1 (9)
Syfte Förslaget om planläggning syftar till att möjliggöra bostadslägenheter på fastigheten Boländerna 6:3 och 7:1. Bakgrund HSB Produktion AB har inkommit med ett förslag till bostadsbebyggelse inom fastigheten. Läge och omfattning Planområdet ligger i den västligaste delen av stadsdelen Boländerna. Avståndet till Resecentrums södra entré är, som minst, 250 meter. Planområdet omfattar fastigheterna Boländerna 6:3 och 7: 1 samt delar av Odensalagatan. Boländerna 6:3 omfattar 1 590 kvm och Boländerna 7:1 omfattar 1 809 kvm. Tomterna har tidigare varit bebyggda, men samtliga byggnader är nu rivna. Planområdet ligger nära Strandbodgatan och järnvägen 2 (9)
Tidigare ställningstaganden Översiktsplan för Uppsala Planområdet ligger inom stadsväven och ingår i utvecklingsområde 7 Boländerna. Inriktningen bör vara att de västra delarna funktionellt och strukturmässigt (med undantag från bangårdsområdet) inlemmas i en utvidgad innerstad, --- Inga nya bostäder kan tillkomma på grund av skyddsavstånden för olika miljöstörande verksamheter i området. Vattentornets roll som märkesbyggnad bör beaktas. Grönstrukturen i området utvecklas. Aktualitetsförklaringen av översiktsplanen (KF 2014-05-26) På sidan 30 i aktualitetsförklaringens sista kapitel (Närtidsfrågor) anges att: De industridominerade delarna av Boländerna (mittenområdet) kan ta emot fler, någorlunda personalintensiva, verksamheter av detta slag. Inre- eller västra delarna av Boländerna bör förberedas för större förändringar i riktning mot kontors- och besöksdominerade verksamheter, exempelvis genom ett detaljplaneuppdrag för hela området. Program för Boländerna Programmet Den nordvästra delen av programmets markanvändningskarta (dnr 2012/20013) godkändes av byggnadsnämnden 2011 och av kommunfullmäktige den 26 maj 2014. Enligt programmet innehåller kvarteren i västra Boländerna m.fl. varierad bebyggelse och varierade verksamheter. Bebyggelsen har en måttlig skala och fastigheterna är förhållandevis små. Området bör på sikt kunna ges ökad exploatering motiverat av det centrala läget i staden. Med hänsyn till bullerförutsättningarna invid järnvägen föreslås att kvarteren primärt ska innehålla kontor med inslag av icke störande industri. Inslag av handel i området bör vara av grossistkaraktär samt som mindre service/närbutiker. Kvarterens kulturhistoriskt intressanta bebyggelse bör bevaras. Likaså bör nya bebyggelsetillägg utgå från gatans befintliga karaktär med tydlig samlad fasad-/bygglinje utmed gatorna. kv. Gudur och Vale ges möjlighet att inrymma bostäder, användningen förekommer redan idag inom kvarteren och de ligger centralt i staden nära resecentrum. Hänsyn ska tas till bullersituationen. Planområdet ligger längst i väster och har beteckningen KIH, dvs. kontor, industri och handel. Kommunfullmäktige beslutade dock om följande tillägg till programmet, i samband med att program för Boländerna godkändes: Bostadsinslag i kvarteren Gudur och Vale kan tillkomma under villkor att nya byggnader också inrymmer verksamhetsytor av minst samma omfattning som bostadsytan. I den del av Boländerna som ligger väster om Björkgatan (främst kvarteren Gudur, Vale, Ställverket, Traktorn, Ångmaskinen, Motorn och Turbinen) ska inriktningen vara att förändra strukturen och tätheten mot högre exploatering, blandat verksamhetsinnehåll och en struktur av kvarter, parker, gator och platser som gör området till en del av innerstaden. 3 (9)
Gällande detaljplan För området gäller Stadsplan för kvarteren Gudur och Vale (Pl 13 C) från 1934. Kvartersmarken får endast användas till industriändamål och högsta tillåtna byggnadshöjd är 8,0 meter. Odensalagatan är planlagd som allmän plats, utan preciserad användning, dvs. den kan enligt gällande plan användas som gata. Planmosaik som visar planområdet inom stadsplanen från 1934 Planbestämmelser i den gällande planen. Kvarteren ligga avgränsade från omgivande bebyggelse mellan statens Järnvägars spårsystem i sydväst och Roslagsbanans spår i norr, och de äro genom sitt läge icke lämpade för bostadsändamål. Med I betecknat område får endast bebyggas för industriell och därmed jämförligt ändamål. Bostäder må dock här uppföras, ehuru icke i större utsträckning än vad som erfordras för respektive anläggningars bevakning. Å med h jämte siffra inom romb betecknat område får byggnad uppföras till högst den höjd i meter som siffran i romben angiver. Takfall. Åt tak skall givas högst en sådan lutning, att nocken, då densamma lägges mitt på huset, kommer på en höjd över taklisten, som motsvarar 2/5 av husets djup. Byggnad inom stadsplanens område får uppföras endast av sten eller därmed ur brandsäkerhetssynpunkt jämförligt material. Byggnadsnämnden äger dock medgiva, att mindre byggnad, som uppföres till endast en vånings höjd, må uppföras av annat material. 4 (9)
Förutsättningar Boländerna är huvudsakligen ett industriområde men i kv Gudur finns bostadshus som är äldre än den gällande detaljplanen från 1934. Gatunät Planområdet kan angöras från de båda återvändsgatorna Odensalagatan och Östunagatan. Det finns separata gångbanor på Östunagatan samt en separat gång- och cykelbana på den norra sidan av Säbygatan. Gång- och cykelvägnäten är väl utbyggda i stadsdelen. Miljö och hälsa samt risker Buller och vibrationer från järnvägen samt industribuller Området ligger både nära järnvägen och industriverksamheter såsom rangerbangården och Trafikverkets anläggning. Det medför risker: Att de av riksdagen antagna bullerriktvärdena för trafikbuller överskrids. Att reglerna för industribuller överskrids. Att byggnaderna vibrerar för mycket när tågen passerar. Närheten till Ostkustbanan och rangerbangården medför även olycksrisker som behöver analyseras i en riskanalys. Parker och andra grönområden Ca 65 meter från planområdet finns Säbyplan, som är en lite trekantig parkyta mellan Bergsbrunnagatan och Säbygatan. Bergsbrunnaparken ligger cirka 200 meter från planområdet, på andra sidan Bergsbrunnagatan och Museijärnvägen. 5 (9)
Kulturmiljö Programområdet innehåller inte några skyddade kulturmiljöer. Områdets västra del innehåller dock flera byggnader och kvarter som är kulturhistoriskt värdefulla, som de speglar viktiga delar av 1900-talets industrihistoria i Uppsala. De kulturhistoriskt värdefulla byggnaderna är markerade med mörkrött. Snedbild mot öster som visar de kulturhistoriskt värdefulla byggnaderna inringade med rött. Planområdet är markerat med gult. Planområdet ligger i siktlinjen mellan Uppsalas södra infart och domkyrkan. Siktlinjen anses vara av riksintresse för kulturmiljön i Uppsala stad. Högre byggnader bör därför studeras i förhållande till siktlinjen så att riksintresset inte skadas. 6 (9)
Stadsbild och stadsutveckling Planområdet ligger i kanten av stadsutvecklingsområdet runt Resecentrum och blir väl synligt för tågresenärerna. Under 2013 genomförde Uppsala kommun en markanvisningstävling för ett nytt kontorshus i kvarteret Konduktören, som ligger på den norra sidan av Strandbodgatan. Syftet med tävlingen var att bekräfta Uppsala Resecentrum som stadens pulserande nav med en förstklassig och miljösmart kontorsbyggnad i ett attraktivt läge. Den nya kontorsbyggnaden ska berika Resecentrum och stadsmiljön visuellt samt förstärka stadens utbud av attraktiva kontorslokaler Till vinnare utsågs Juvelen med Skanska AB som förslagsställare och utformning av Utopia Arkitekter AB. Det vinnande förslaget Juvelen fotomontage av Utopia Arkitekter AB, beställare Skanska AB I förgrunden skymtar de låga byggnader som gränsar till planområdet 7 (9)
HSB:s förslag HSB föreslår att de två fastigheterna bebyggs med cirka 87 lägenheter i tre tolv våningar. HSB önskar även att Odensalagatan öppnas mot Strandbodgatan och att en ny sektion för gatan tas med. Boländerna 6:3 och 7:1 Situationsplanen visar förslag på disponering av markplan. Illustration: Sweco samt Reierstam Arkitektur och projektutveckling Vy från söder, HSB:s förslag till bebyggelse på fastigheterna Illustration: Sweco samt Reierstam Arkitektur och projektutveckling Ytterligare två ansökningar om planbesked har inkommit. Dels på den intilliggande fastigheten Boländerna 7:4 och dels på Boländerna 10:1, som ligger öster om Östunagatan. Sammanslagning av Stillskärs och HSB:s förslag till bebyggelse, redovisade med våningshöjder på ortofoto. 8 (9)
Bedömning och riktlinjer för fortsatt arbete enligt planbeskedet 2014-04-10 Området ligger centralt med närhet till Resecentrum. De föreslagna förändringarna kan prövas i en planprocess med följande riktlinjer: Bebyggelsen ska utformas och placeras med hänsyn till omgivande trafik- och industribuller. En bullerutredning ska därför genomföras tidigt och omfatta trafikbuller från järnvägen och omgivande gator samt industribuller från rangerbangården och Trafikverkets övriga verksamheter på Östunagatan m.m. Bebyggelsen ska utformas och placeras med hänsyn till eventuella risker förknippade med närheten till järnvägen och rangerbangården. En riskanalys ska därför utföras. Även avståndet till GE Healthcare ska behandlas i riskanalysen. En kulturmiljöanalys ska visa inverkan på de angränsande, kulturhistoriskt värdefulla bebyggelsemiljöerna i kv Gudur och Vale. En analys som visar den högre bebyggelsens inverkan på Uppsalasiluetten, och särskilt på domkyrkan. Perspektiv bör utgå från en fotopunkt vid Uppsalas södra infart mellan Gnistarondellen och den nya cirkulationsplatsen söder därom. Ett perspektiv bör visa sampelet med den nya bebyggelsen i Resecentrum med särskilt fokus på kvarteret Konduktören och vinnande tävlingsförslaget Juvelen. Om Odensalagatan inte kan anslutas till Alsikegatan måste planområdet utformas så att hämtning av avfall ändå kan ske utan backningsrörelser. Planförslaget ska illustrera cykelparkeringen enligt den antagna parkeringsnormen samt hur bilparkeringen kan ordnas. Planbeskedet kompletteras med följande riktlinjer enligt program för Boländerna (kommunfullmäktige 2014-05-26) Planbeskedet kompletteras med riktlinjer som stämmer överens med program för Boländerna. Planområdets användning bör regleras i enlighet med Program för Boländerna. Planområdet bör infogas i en mer övergripande strukturstudie för området med syftet att möjliggöra en flexiblare och mer intensiv markanvändning. Detaljplanen ska utarbetas i samverkan med detaljplan för Boländerna 7:4 (dnr 2014/1904) och detaljplan för Boländerna 10:1 (dnr 2014/2440). Bebyggelsen ska utformas med stor omsorg som motsvarar dess framträdande läge i staden. Liv Hahne Ordförande Sara Östberg Sekreterare 9 (9)