Planbesked för Boländerna 10:1 inom kvarteret Ställverket

Transkript

1 PLAN- OCH BYGGNADSNÄMNDEN Handläggare Datum Diarienummer Anneli Sundin PBN Planbesked för Boländerna 10:1 inom kvarteret Ställverket Beslut Plan- och byggnadsnämnden påbörjar detaljplaneläggning med normalt planförfarande för Boländerna 10:1 inom kvarteret Ställverket. Avgift för planbesked enligt plan- och bygglagen (PBL) 5 kap 5 är kr enligt fastställd taxa. Faktura utsändes separat. Plan- och byggnadsnämnden medger att sökanden utarbetar planförslaget, vilket sedan ska underställas plan- och byggnadsnämndens beslut. De kostnader som förorsakas kommunen i samband med planläggningen kommer att debiteras enligt kommunens fastställda taxa. Förslaget om planläggning från Rosendals Fastigheter i Uppsala AB omfattar i fyra hus i sju till tolv våningar och med inredd vind upp till femton våningar. Användningen föreslås vara bostäder, handel, kontor och andra verksamheter. Exploateringsgraden och byggnadshöjden har en annan skala än den befintliga, och ska därför utredas och prövas ytterligare inom ramen för planarbetet. Planområdets användning bör regleras i enlighet med Program för Boländerna. Planområdet bör infogas i en mer övergripande strukturstudie för området med syftet att möjliggöra en flexiblare och mer intensiv markanvändning. Detaljplanen ska utarbetas i samverkan med detaljplan för Boländerna 6:3 och 7:1 (dnr 2014/17) och detaljplan för Boländerna 7:4 (dnr 2014/1904). Bebyggelsen ska utformas med stor omsorg och ges en utformning som motsvarar dess framträdande läge och storlek. Plan- och byggnadsnämnden Postadress: Uppsala kommun, kontoret för samhällsutveckling UPPSALA Besöksadress: Stationsgatan 12 Telefon: Fax: E-post: plan-byggnadsnamnden@uppsala.se 1 (11)

2 Bakgrund Rosendals fastigheter i Uppsala AB har begärt planbesked för fastigheten Boländerna 10:1. Syfte Den föreslagna planläggningen syftar till att pröva byggnader handel, kontor och andra verksamheter. Läge och omfattning Planområdet omfattar fastigheten Boländerna 10:1 som ligger i den västligaste delen av stadsdelen Boländerna. Avståndet till Resecentrums södra entré är, som minst, ca 300 meter. Marknivån ligger på ca 8,5 meter över nollplanet. Fastigheten omfattar kvm. 2 (11)

3 Tidigare ställningstagande Översiktsplan för Uppsala Planområdet ligger inom stadsväven och ingår i utvecklingsområde 7 Boländerna. Inriktningen bör vara att de västra delarna funktionellt och strukturmässigt (med undantag från bangårdsområdet) inlemmas i en utvidgad innerstad, --- Inga nya bostäder kan tillkomma på grund av skyddsavstånden för olika miljöstörande verksamheter i området. Vattentornets roll som märkesbyggnad bör beaktas. Grönstrukturen i området utvecklas. Aktualitetsförklaringen av översiktsplanen (KF ) På sidan 30 i aktualitetsförklaringens sista kapitel (Närtidsfrågor) anges att De industridominerade delarna av Boländerna (mittenområdet) kan ta emot fler, någorlunda personalintensiva, verksamheter av detta slag. Inre- eller västra delarna av Boländerna bör förberedas för större förändringar i riktning mot kontors- och besöksdominerade verksamheter, exempelvis genom ett detaljplaneuppdrag för hela området. Program för Boländerna Programmet (dnr 2012/20013) godkändes av byggnadsnämnden 2011 och av kommunfullmäktige den 26 maj Den nordvästra delen av programmets markanvändningskarta Enligt programmet innehåller kvarteren i västra Boländerna m.fl. varierad bebyggelse och varierade verksamheter. Bebyggelsen har en måttlig skala och fastigheterna är förhållandevis små Området bör på sikt kunna ges ökad exploatering motiverat av det centrala läget i staden. Med hänsyn till bullerförutsättningarna invid järnvägen föreslås att kvarteren primärt ska innehålla kontor med inslag av icke störande industri. Inslag av handel i området bör vara av grossistkaraktär samt som mindre service/närbutiker. Kvarterens kulturhistoriskt intressanta bebyggelse bör bevaras. Likaså bör nya bebyggelsetillägg utgå från gatans befintliga karaktär med tydlig samlad fasad-/bygglinje utmed gatorna. kv. Gudur och Vale ges möjlighet att inrymma bostäder, användningen förekommer redan idag inom kvarteren och de ligger centralt i staden nära resecentrum. Hänsyn ska tas till bullersituationen. Planområdet ligger i väster och har beteckningen KIH, dvs. kontor, industri och handel. Kommunfullmäktige beslutade dock om följande tillägg till programmet, i samband med att program för Boländerna godkändes: I den del av Boländerna som ligger väster om Björkgatan (främst kvarteren Gudur, Vale, Ställverket, Traktorn, Ångmaskinen, Motorn och Turbinen) ska inriktningen vara att förändra strukturen och tätheten mot högre exploatering, blandat verksamhetsinnehåll och en struktur av kvarter, parker, gator och platser som gör området till en del av innerstaden. Beslutet ovan medför att de befintliga industrikvarteren måste brytas upp med fler gator och allmänna platser om staden ska bli mer lik innerstad. 3 (11)

4 Gällande detaljplan För området gäller Stadsplan för del av kvarteret Ställverket (Pl 48 D) från Kvartersmarken får endast användas till industriändamål och ha byggnader med en högsta byggnadshöjd på 9,0 meter. Citat från planbeskrivningen: Med J betecknat område får användas endast för industriändamål av sådan beskaffenhet att närboende ej vållas olägenheter med hänsyn till sundhet, brandsäkerhet och trevnad. Bostäder får dock anordnas i den utsträckning som fordras för tillsyn och bevakning av anläggning inom område. Med Ö betecknat område får bebyggas endast med hus som uppföras fristående. Inom JÖ betecknat området skall byggnad uppföras i sten eller därmed ur brandsäkerhetssynpunkt jämförligt material. Å med siffra i romb betecknat område får byggnad uppföras till högst den höjd i meter som siffran angiver. Planmosaik som visar planområdet inom stadsplanen från (11)

5 Förutsättningar Boländerna är huvudsakligen ett industriområde men i kv Gudur finns bostadshus som är äldre än den gällande detaljplanen från Gatunät Planområdet kan angöras från Säbygatan och Östunagatan. Det finns separata gångbanor på Östunagatan samt en separat gång- och cykelbana på den norra sidan av Säbygatan. Gång- och cykelvägnäten är väl utbyggda i stadsdelen. Enligt program för Boländerna, ska inriktningen vara att förändra strukturen och tätheten mot högre exploatering. Därför bör gatunätet ses över med inriktningen att skapa en mer finsmaskig struktur än dagens glesmaskiga gatunät som är anpassat för industriändamål. De passager mellan Resecentrum och planområdet, som visas i ansökan, är inte möjliga att genomföra med dagens förutsättningar. Dels ägs inte marken närmast järnvägen av kommunen, dels skär en hög stödmur av kontakten mellan Alsikegatan och Strandbodgatan och slutligen är det olämpligt med passager i form av övergångsställen i tunnelns botten. Man kan därför anta att planområdet kopplas till Resecentrum via Säbygatan-Bergsbrunnagatan. Hälsa och säkerhet samt hänsyn till näringslivet I planområdets närhet finns både stambanan med rangerbangård och Trafikverkets anläggning på fastigheten Dragarbrunn 32:1. Närheten kan medföra störningar i form av tågtrafikbuller och eventuella risker förknippade med närheten till järnvägen och bangården. Ca 440 meter öster om planområdet finns läkemedelsindustri på fastigheterna Boländerna 12:5 och 12:6. Kommunen har hittills hävdat ett respektavstånd på 500 meter mellan bostäder och läkemedelsindustrin i Boländerna och Fyrislund. 5 (11)

6 Kulturmiljö Programområdet innehåller inte några skyddade kulturmiljöer. Områdets västra del innehåller dock flera byggnader och kvarter som är kulturhistoriskt värdefulla, som de speglar viktiga delar av talets industrihistoria i Uppsala. De kulturhistoriskt värdefulla byggnaderna är markerade med mörkrött Snedbild mot öster som visar de kulturhistoriskt värdefulla byggnaderna inringade med rött. Planområdet är markerat med svart linje. Planområdet ligger i siktlinjen mellan Uppsalas södra infart och domkyrkan. Siktlinjen anses vara av riksintresse för kulturmiljön i Uppsala stad. Högre byggnader bör därför studeras i förhållande till siktlinjen så att riksintresset inte skadas. 6 (11)

7 Parker och andra grönområden Knivstaplan ligger på andra sidan Säbygatan och är planlagd parkmark. Parken består huvudsakligen av gräsytor och är ca kvm stor. Bergsbrunnaplan är ca kvm stor och domineras av gång- och cykelvägar mellan gräsmattor. Bergsbrunnaparken ligger cirka 80 meter från planområdet, på andra sidan Bergsbrunnagatan och Museijärnvägen. Stadsbild och stadsutveckling Planområdet ligger i kanten av stadsutvecklingsområdet runt Resecentrum och blir väl synligt för tågresenärerna. Under 2013 genomförde Uppsala kommun en markanvisningstävling för ett nytt kontorshus i kvarteret Konduktören, som ligger på den norra sidan av Strandbodgatan. Syftet med tävlingen var att bekräfta Uppsala Resecentrum som stadens pulserande nav med en förstklassig och miljösmart kontorsbyggnad i ett attraktivt läge. Den nya kontorsbyggnaden ska berika Resecentrum och stadsmiljön visuellt samt förstärka stadens utbud av attraktiva kontorslokaler Till vinnare utsågs Juvelen med Skanska AB som förslagsställare och utformning av Utopia Arkitekter AB. Det vinnande förslaget Juvelen. Fotomontage av Utopia Arkitekter AB, beställare Skanska AB. I förgrunden skymtar de låga byggnader som gränsar till planområdet 7 (11)

8 Byggherrens förslag Det är Rosendals fastigheter i Uppsala AB, nedan kallad byggherren, som begär planbeskedet. Byggherren önskar uppföra fyra huskroppar i varierande höjder upp till tolv våningar (med inredd vind upp till 15 våningar) för bostäder i kombination med kontor, handel och service. Den totala bruttoaren beräknas bli cirka kvm. Perspektiv från Östunagatan och järnvägen Illustration: CCO Arkitekter Konceptdiagram Illustration: CCO Arkitekter Förslag till disposition av plan 1 med underbyggt torg. Offentligt torg/gård, bostäder och kontor Illustration: CCO Arkitekter 8 (11)

9 Projekt (byggherrens önskemål), citat från ansökan: Vi önskar ändra på detaljplanen för denna mycket centrala och stationsnära tomt, för att kunna uppföra ett nytt dragplåster till området. Vi vill attrahera många olika företag och boende med hjälp av god service, högklassig arkitektur, miljöriktig byggnad, grön gård och exceptionellt läge - nära centralstationen med utsikt över hela Uppsala. Därför vill vi, i överensstämmelse med bifogad ideskiss, ändra våningsantalet för fastigheten till 12 våningar. De fyra huskropparna uppförs med varierande höjder där max våningsantalet är 12. Fastigheten erbjuder attraktiva bostäder i kombination med kontor, handel och service. Ett kvarter som ökar Uppsalas attraktionskraft hos så väl företagare och besökare som stadens invånare. Bottenplan innehåller entreer, service, food-court med restauranger, café samt reception till kontor mm. Grön gård ovanpå, som är öppen för allmänheten. 4 skulpturella höghus runt om gården med varierande höjd upp till 12 våningar, kontor, hyresbostäder och BRF. P-garage under hela fastigheten. Total BTA-yta på ca m2. Situationsplan av CCO Arkitekter med tillägg i färg av KSU som visar av pågående beredning av bygglov samt det aktuella planområdet. Sektion med olika byggnadshöjder i Uppsala. Illustration: CCO Arkitekter Obs att slottet och domkyrkan eg. ligger på ca +43 respektive ca +16 meter medan planområdet ligger på cirka +8,5 meter över nollplanet. 9 (11)

10 Kommunfullmäktiges beslut medför att de befintliga industrikvarteren måste brytas upp med fler gator och allmänna platser om den västra delen av Boländerna ska inriktas mot att bli en del av innerstaden med högre exploatering, blandade verksamheter och en struktur av kvarter, parker, gator och platser som gör området till en del av innerstaden. Exempel på en struktur, som enligt beslutet ovan, möjliggör att området blir en del av innerstaden med en högre exploatering och blandat innehåll. Ovanstående medför i sin tur att planområdet måste ha utrymme för att en del av kvartersmarken används till gatumark för att möjliggöra nya gator. Förslag på ny gatustruktur enligt intentionerna i program för Boländerna (KF 2014). De blå strecken visar att det behövs utrymme för att möjliggöra en förlängning av Säbygatan samt en ny gata i nordsydlig riktning. 10 (11)

11 Bedömning och riktlinjer för fortsatt arbete Området ligger centralt med närhet till Resecentrum. De föreslagna förändringarna kan prövas i en planprocess med följande riktlinjer: Exploateringsgraden och byggnadshöjden har en annan skala än den befintliga, och ska därför utredas och prövas ytterligare inom ramen för planarbetet. Planområdets användning bör regleras i enlighet med Program för Boländerna. Planområdet bör infogas i en mer övergripande strukturstudie för området med syftet att möjliggöra en flexiblare och mer intensiv markanvändning. Detaljplanen ska utarbetas i samverkan med detaljplan för Boländerna 6:3 och 7:1 (dnr 2014/17) och detaljplan för Boländerna 7:4 (dnr 2014/1904). Bebyggelsen ska utformas med stor omsorg och ges en utformning som motsvarar dess framträdande läge och storlek. Den tillkommande bebyggelsen ska placeras och utformas med hänsyn till en mer innerstadslikande gatustruktur. Det bör t.ex. utredas om det behövs utrymme för en gata mellan tomterna, som förlängning av Knivstagatan. Bebyggelsen ska utformas med stor omsorg och ges en utformning som motsvarar dess framträdande läge och storlek. Det är inte möjligt att bebygga fastigheten ända fram till gränsen mot grannfastigheterna på det sätt som byggherrens förslag visar. De intilliggande fastigheterna bör ges samma möjlighet till utveckling och då bör byggnadsfasaderna mot deras fastighetsgränser: o antingen ha brandgavel. o eller dras in från fastighetsgränsen så att de olika fastigheterna kan bebyggas med fönster på rimligt avstånd från varandra. En analys som visar den högre bebyggelsens inverkan på Uppsalasiluetten, och särskilt på domkyrkan. Perspektiv bör utgå från en fotopunkt vid Uppsalas södra infart mellan Gnistarondellen och den nya cirkulationsplatsen söder därom. En kulturmiljöanalys ska visa inverkan på de ingående och angränsande, kulturhistoriskt värdefulla bebyggelsemiljöerna inom planområdet och i närområdet. Planförslaget ska illustrera cykelparkeringen enligt den antagna parkeringsnormen samt hur bilparkeringen kan ordnas. Tidplan och planprocess Tidpunkten för ett beslut om antagande uppskattas till första halvåret 2016, under förutsättning att planprocessen kan genomföras i sin helhet. Planarbetet genomförs med normalt planförfarande Liv Hahne Ordförande Sara Östberg Sekreterare 11 (11)