Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om överlåtelsehandlingar, uppdragsavtal, budgivning, anbudsförteckning, information om sidotjänster och omsorgsplikt. Prövning av fastighetsmäklarens ansvar för utformningen av ett avtal om upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt. Även uppdragsavtalets innehåll, mäklarens hantering av budgivningen, anteckningar i anbudsförteckningen, utformning av bokningsavtal och mäklarens information om ersättning för marknadsföring på internet har behandlats i beslutet. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har företrädare för en nybildad bostadsrättsförening framfört kritik mot NN:s förmedlingsuppdrag som omfattat flera bostadsrätter i föreningen. Anmälaren har bifogat två bokningsavtal, ett upplåtelseavtal, utskrifter från meddelanden som har skickats med e-post till och från NN samt två vittnesintyg NN har yttrat sig i ärendet och lämnat in kopior av följande handlingar: uppdragsavtal, journaler, anbudsförteckningar, en handling kallad köparinformation som bland annat har innehållit information om det ansvar som en köpare har för att undersöka objektet samt handlingar och noteringar om åtgärder för att uppnå kundkännedom enligt penningtvättslagstiftningen. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) Anmälan Anmälarna har sammanfattningsvis framhållit följande. NN hade i uppdrag från bostadsrättsföreningen att förmedla sex lediga lägenheter. Tre såldes genom hans förmedling. Parterna kom därefter överens om att avbryta samarbetet. Föreningen tillträdde fastigheten den 27 november 2013. I ett första steg skrevs därför bokningsavtal med spekulanter som visade intresse. Avtalen signerades inte av någon företrädare för föreningen. NN har inte verkat för att få de högsta priserna för bostadsrätterna. Han hade ett fast arvode och var ointresserad av att få högre bud. I två fall har han felaktigt lämnat uppgifter till spekulanter om att lägenheten var såld. Mäklaren har nekat att ta emot bud. I stället har han hänvisat spekulanten till en annan av lägenheterna, som han då inte hade fått något bud på. En spekulant frågade via e-post om en lägenhet var såld eller om det fanns möjlighet att få titta på den. NN svarade då via telefon följande dag att lägenheten var bokad, att kontrakt snart skulle skrivas och att inga fler visningar skulle hållas. Mäklaren hade inte fått några instruktioner om att tacka nej till bud eller att avspisa intressenter. Flera fel har noterats i NN handlingar. I objektsbeskrivningen som en köpare fick angavs att föreningen var en äkta bostadsrättsförening. Vid det tillfället var föreningen oäkta. I en likvidavräkning har fördelningen av månadsavgiften gjorts på ett felaktigt sätt. I uppdragsavtalen angavs bostadsrättsföreningen med ett felaktigt namn. NN har vägrat att lämna uppgifter om spekulanter och potentiella spekulanter. Han har inte heller lämnat ut de så kallade intresselistorna från visningarna. Föreningen har inte fått information om huruvida mäklaren har fått någon ersättning från en annonsplats för bostäder. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har noterat följande vid granskningen av
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) handlingarna. I de inskickade uppdragsavtalen anges uppdragsgivaren som bostadsrättsföreningen A. I objektsbeskrivningarna anges den som bostadsrättsföreningen B-vägen 13. Av utredningen framgår det att föreningens namn är B-vägen 13 i A-stad. I de två inskickade bokningsavtalen anges bostadsrättsföreningen som säljare och spekulanten som köpare. Enligt avtalet ska bokningen leda till tecknandet av upplåtelseavtal med bostadsrättsföreningen och att båda parterna får säga upp avtalet. Det finns inte någon uppgift om bokningsavgifter eller andra kostnader. Avtalen har undertecknats av köparen den 12 respektive den 14 november 2013. I de tre inskickade upplåtelseavtalen finns följande uppgift. 5 Skick Förvärvaren som fram till upplåtelsen innehaft bostadslägenheten med hyresrätt godkänner bostadslägenheten i dess nuvarande skick --- Den handling som kallas köparinformation ska enligt uppgift ha funnit med i det visningsmaterial som NN har delat ut till spekulanter och köpare. I dokumentet, som bland annat innehåller information om köparens undersökningsplikt, finns även följande upplysning. ADMINISTRATIONSERSÄTTNING FÖR ANNONSERING PÅ [EN ANNONSPLATS FÖR BOSTÄDER] För annons som publiceras fr o m den 1 juli 2013 utbetalar [En annonsplats för bostäder AB] en ersättning om 300 inkl. moms till det publicerande mäklarkontoret. Fastighetsmäklarens yttrande NN har i sitt yttrande tillbakavisat kritiken och lämnat följande uppgifter. Han vänder sig starkt mot kritiken att han inte skulle ha verkat för att bostadsrättsföreningen fick högsta möjliga pris för bostäderna. En budgivning gick från 895 000 kr till 1 180 000 kr. Han har inte lämnat felaktiga uppgifter till spekulanter. Det bud som han fick från den första spekulanten har redovisats för föreningen. Budet togs senare tillbaka. Den
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) andra personen som kontaktade honom fick korrekt information. Om denne hade begärt en visning så skulle en sådana ha arrangerats. Det var för övrigt inte en spekulant utan en vän till anmälarna som skulle kontrollera hans arbetssätt. Personen har inte lagt något bud och har inte redovisats som en spekulant. Informationen om att bostadsrättsföreningen var ett äkta bostadsföretag har han fått från företrädarna för föreningen. De har också godkänt objektsbeskrivningarna. Fördelningen av månadsavgifterna har gjorts på det sätt som han har lärt sig. Avräkningarna har godkänts av parterna och ingen har begärt någon rättelse. Uppdragsgivarna har fått kännedom om den ersättning som han har fått för sin sidotjänst. Uppgiften framgick även av hans offert. Köparna har fått samma information. Bostadsrättsföreningens namn i uppdragsavtalet hämtades från dokumentet Budget/ekonomisk plan. Uppdragsavtalen har undertecknats av behöriga företrädare för föreningen. Han har kontinuerligt och löpande informerat om spekulanter som visat intresse för lägenheterna. Detsamma gäller uppgifter om spekulanter som har avstått från att köpa. Han har redovisat samtliga spekulanter som har lagt bud på de bostadsrätter om förmedlats. I samband med uppsägningen av uppdragsavtalet har han meddelat att han avstår från framtida rätt till provision för det fall att någon spekulant som har anvisats av honom skulle få köpa en lägenhet. Den ekonomiska planen var inte klar. Det fanns därför enbart förutsättningar att teckna bokningsavtal. Han har informerat om betydelsen av detta avtal. Upplåtelseavtalen innehåller en felaktig hänvisning vilket han är beredd att ta ansvar för. Villkoret har inte haft någon egentlig rättslig innebörd mellan parterna eftersom det uppenbart strider mot de faktiska omständigheterna och partsviljan. Han har uppnått kundkännedom om uppdragsgivaren och köparna.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Omsorgsplikten NN har bemött anmälarnas kritik om att han inte har verkat för att bostadsrättsföreningen skulle få det högsta möjliga priset för bostäderna. Till stöd för sina uppgifter har han gett in anbudsförteckningar som har upprättats i samband med respektive förmedling. Ord står mot ord om hur mäklaren har hanterat kontakterna med vissa personer i samband med förmedlingsuppdraget. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det saknas belägg för att NN har agerat i strid med sina skyldigheter i förhållande till sin uppdragsgivare. Någon grund för påföljd finns därför inte. Uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen och likvidavräkningen NN har förklarat att han har skrivit fel namn på uppdragsgivaren i uppdragsavtalen på grund av att han utgått från preliminära handlingar. Han ska även i övrigt ha utgått från uppgifter som lämnats av företrädare för bostadsrättsföreningen och handlingarna har enligt NN, upprättats i enlighet med parternas överenskommelser. Utredningen ger inte stöd för att NN har åsidosatt sina skyldigheter som fastighetsmäklare i dessa avseenden. Bokningsavtalet En intresseanmälan eller ett så kallat bokningsavtal regleras inte i bostadsrättslagen (1991:614). Det innebär att ett sådant avtal inte är någon bindande överenskommelse om en framtida upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt. I de inskickade avtalen har parterna angivits som säljare respektive köpare. Enligt bokningsavtalet skulle det leda till tecknande av upplåtelseavtal. Det finns enligt Fastighetsmäklarinspektionen en viss risk för oklarhet om avtalets betydelse genom att parterna har benämnts som säljare respektive köpare. Med hänsyn till avtalets utformning i övrigt och att det inte har kommit fram något annat än att information har lämnats om bokningens innebörd leder avtalet inte till någon disciplinpåföljd. Upplåtelseavtalen De aktuella köparna var inte hyresgäster i fastigheten. NN har vitsordat att de
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) upprättade upplåtelseavtalen innehåller en felaktig uppgift om förutsättningarna för respektive köp genom att kontrakten kom att innehålla en hänvisning till hyra som inte var aktuell. Det åligger en fastighetsmäklare att se till att upprättade handlingar är anpassade till de verkliga förhållandena. Utformningen av upplåtelsehandlingar bör anses vara ett så viktigt moment i förmedlingsuppdraget att det inte är rimligt att mäklaren går fri från påföljd om felaktiga uppgifter införts. Med hänsyn till att kontrakten i ett avseende inte har anpassats till parternas avtal på grund av ett rent förbiseende finner Fastighetsmäklarinspektionen att påföljden kan stanna vid en erinran. Övrigt Det som har kommit fram i övrigt leder inte till någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionen. Påföljd NN har utformat tre upplåtelseavtal med en felaktig uppgift om förutsättningarna för respektive köp. Förseelsen motiverar en erinran.