Årsrapport 2011. Hyresfastigheter Holding II AB

Årsrapport 2011 Hyresfastigheter Holding II AB

Innehåll Viktiga händelser 2011... 5 Översikt över Hyresfastigheter Holding II AB... 6 Marknadsuppdatering... 8 Fakta om de olika fastighetsprojekten: Södertälje... 11 Eskilstuna og Strängnäs... 12 Malmö... 13 Haninge... 14 Göteborg... 15 Uppsala... 16 Linköping... 17 Markarydsbostäder... 18 Nyckeltal... 19 Årsredovisning... 21 Förvaltningsberättelse... 23 Resultaträkning... 26 Balansräkning... 27 Redovisnings- och värderingsprinciper... 29 Noter... 30 Revisionsberättelse... 33 Fastighetsöversikt... 34 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB 3

Aspen 1 2 i Markaryd 4 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB

Viktiga händelser 2011 DELFÖRSÄLJNING OCH REALISERING AV VINST I Eskilstuna och Haninge såldes under 2011 totalt fyra fastigheter med totalt 509 lägenheter till nystartade bostadsrättsföreningar. Det totala försäljningspriset var 441 miljoner svenska kronor och avkastningen på investerat eget kapital beräknas vara cirka 250 procent. ÅTERFINANSIERING Låneavtalet för Uppsala-portföljen förföll egentligen den 31 december 2010, men bolaget förhandlade fram en tillfällig förlängning och ett nytt låneavtal ingicks under andra kvartalet 2011 på totalt 310 miljoner svenska kronor. Det nya avtalet löper till maj 2014. Finansieringen för Haninge/Hammarkullen-portföljen löpte ut i slutet av mars 2012 och man arbetar med en omförhandling till nya villkor. Det nya avtalet ska löpa på tre år. Det har dock tagit lång tid att få alla formalia på plats i samband med förlängningen och man har därför ingått en tillfällig förlängning av det tidigare avtalet på tre månader. FORTSATT POSITIV UTVECKLING FÖR VAKANSGRADEN Bolaget har under 2011 fortsatt haft starkt fokus på marknadsföring och uthyrningsaktiviteter, vilket har lett till att den positiva trenden från 2010, med låg vakansgrad, fortsatte under 2011. Vid årsskiftet uppvisade fl era av portföljerna nästan inga vakanser. Den totala vakansgraden för hela HBS II var 1,2 procent vid årets slut, en nedgång från 1,9 procent vid samma tidpunkt föregående år. Bolaget kommer att fortsätta sitt arbete på det här området för att minska vakansgraden ytterligare. BYTE AV FÖRVALTARE Från den 1 januari 2012 förvaltas samtliga portföljer, med undantag av Malmö, av HBS II:s eget förvaltningsbolag, Grafl unds. Portföljerna i Göteborg, Landskrona och Markaryd förvaltades tidigare av Newsec. Det här avtalet avslutades 2011 och förvaltningen har därefter gradvis överförts till Grafl unds. Förvaltarbolaget Söderlindh och Jeppsson har tagit över förvaltningen i Malmö. INGEN UTBETALNING Osäkerheten i kapitalmarknaderna har reducerats det senaste året men det är fortsatt risk knuten till behovet av likviditet för att säkra aktieägarnas värden. Detta gäller främst nödvändigheten av en likviditetsbuffert i koncernen i förbindelse med den kommande refi nansieringen av Markarydsbostäder i januari 2013. Styrelsen har mot denna bakgrund gjort bedömningen att det ligger i bolagets och aktieägarnas långsiktiga intresse att det inte genomförs någon utbetalning för räkenskapsåret 2011. Slutligt beslut fattas på årsstämman i maj. Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB 5

Ca 4 100 aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Ca 2 600 aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Boligutleie Holding II AS (Norge) Hyresfastigheter Holding II AB (Sverige) ca 80 % ca 20 % Södertälje (Kungskatten Holding AB) Ronna Park 1 145 lägenheter 89 959 kvm Hyra MSEK 99 Förvärvat november 2004 Andel av inv kapital 9 % 100 % Eskilstuna/ Strängnäs (Grafl unds Fastighets AB) Grafl unds 2 511 lägenheter 192 265 kvm Hyra MSEK 170 Förvärvat december 2004 Andel av inv. kapital 20 % 100 % Malmö (Bostads AB Gröningen) Rosengård 867 lägenheter 73 461 kvm Hyra MSEK 61 Förvärvat december 2004 Andel av inv. kapital 6 % Hyresbostäder i Sverige II AB 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Haninge (Fastighetsbolaget Kullerstensv./ Sågenv. AB) Haninge 1 220 lägenheter 85 663 kvm Hyra MSEK 88 Förvärvat mars 2005 Andel av inv. kapital 15 % Göteborg (Fastighetsbolaget Bredfjäll AB) Hammarkullen 895 lägenheter 65 196 kvm Hyra MSEK 56 Förvärvat mars 2005 Andel av inv. kapital 3 % Uppsala (Fastighets AB Linrepan) Valsätra 944 lägenheter 71 226 kvm Hyra MSEK 66 Förvärvat februari 2005 Andel av inv. kapital 7 % Linköping (Fastighets AB Ostbrickan) Ryd/Skäggetorp 1 428 lägenheter 118 693 kvm Hyra MSEK 95 Förvärvat april 2005 Andel av inv. kapital 7 % Markarydsbostäder (Markarydsbostäder Holding AB) Sverige 6 303 lägenheter 480 827 kvm Hyra MSEK 432 Förvärvat juni 2005 Andel av inv. kapital 33 % Hyresfastigheter Holding II AB Inledning Årsrapporten innehåller, förutom en komplett årsredovisning, en del information om utvecklingen på fastighetsmarknaden i Sverige och Norden samt en uppdatering om viktiga händelser i förvaltningen av de investerade portföljerna i Hyresfastigheter Holding II Blå AB (HFH II). Struktur och översikt HFH II är en portfölj som består av hyresbostäder med centralt läge (befolkning, kommunikation) i Norden. Investeringarna i bolaget har gjorts tillsammans med det norska systerbolaget Boligutleie Holding II AS (BUH II) genom det gemensamt ägda bolaget Hyresbostäder i Sverige II AB (HBS II). HBS II ägde per december 2011 totalt 14 446 lägenheter i Sverige. Under det senaste året såldes 509 lägenheter till nyetablerade bostadsrättsföreningar. I figuren ovan sammanfattas strukturen för portföljerna för BUH II och HFH II. Bolaget är inne på sitt sjunde normala verksamhetsår. Graflunds, som är HBS:s eget förvaltningsbolag, förvaltar nu alla portföljer i HBS, har med undantag av Malmöportföljen, och har etablerat sitt varumärke på de lokala marknader där de är verksamma. Portföljen i Malmö förvaltades fram till slutet av 2011 av Newsec Asset Management (Newsec), men överfördes den 1 januari 2012 till Söderlindh och Jeppsson. Alla avtal med Newsec avslutades före slutet av 2011. Läge Fastighetsportföljen består av totalt åtta portföljer. Sju av portföljerna ligger i de sju kommunerna Haninge (Storstockholm), Göteborg, Malmö, Uppsala, Eskilstuna, Södertälje och Linköping. Dessutom köptes AB Markarydsbostäder i juni 2005. Den här portföljen har lägenheter i eller i närheten av Stockholm, Norrköping, Södertälje, Landskrona och Markaryd. Figuren på nästa sida visar fastigheternas geografiska läge. 6 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB

6 Karlstad Eskilstuna 2 1 8 8 STOCKHOLM 4 7 8 Linköping Göteborg 5 Jönköping 8 8 Malmö 3 Fastigheter 1. Södertälje 5. Göteborg 2. Eskilstuna/Strängnäs 6. Uppsala 3. Malmö 7. Linköping 4. Haninge 8. Markarydsbostäder Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB 7

BNP tillväxt i Norden 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % -10 % Transaktionsvolym (Mrd EURO) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Norge Sverige Finland Danmark Källor: SEB/Newsec 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Norge Sverige Finland Danmark 2011 Källa: Newsec Marknadsuppdatering Utveckling av fastighetsmarknaden i Norden Den nordiska ekonomin har uppvisat en stark tillväxt under det senaste året och tycks ha klarat sig bättre än andra europeiska ekonomier. Starka exportindustrier, stark oljeoch gassektor (Norge), låg statsskuld, hög utbildningsnivå, transparent ekonomi och konsumenter med god privatekonomi ger regional stabilitet och goda förutsättningar för en fortsatt positiv utveckling. Fastighetsmarknaden i Norden utvecklades väl under första halvåret 2011, med ökade affärsvolymer särskilt på den norska och svenska marknaden. Trots oron på fi nansmarknaderna under andra halvåret 2011, låg likviditeten kvar på en bra nivå under andra halvåret i Norge och Sverige, medan utvecklingen var något svagare i Danmark och Finland. Affärsvolymen under 2012 beräknas vara i samma storleksordning som under 2011. Detta innebär att vi får en fortsatt likvid fastighetsmarknad särskilt för de mest attraktiva fastigheterna med bra läge. Detta bottnar i att Norden har starka ekonomier, en stabil banksektor och en mycket transparent marknad. Avkastningskraven/»yields» 1 för kontorsbyggnader minskade under 2010, medan avkastningskraven för 2011 totalt sett var oförändrade. Avkastningskraven för attraktiva fastigheter med bra läge minskade ytterligare under 2011. För 2012 beräknas avkastningskraven i de nordiska länderna plana ut men fortsatt stigande hyresnivåer förväntas bidra till en positiv utveckling av fastighetsvärdena. Källor: Newsec, JLL, Akershus Eiendom Makroekonomisk utveckling i Sverige Sverige har haft en god ekonomisk tillväxt sedan mitten av 2009 och BNP ökade med nästan 6 procent under 2010. Under 2011 avtog tillväxten och BNP ökade med drygt 4 procent. Under 2012 väntas tillväxten minska och BNP öka med endast 1 procent ungefär. Prognoserna för den svenska ekonomin under 2012 är således något svagare än man tidigare trott. Detta beror främst på minskad export till följd av den svaga utvecklingen i euroområdet och en starkare krona. Svagare tillväxt på bostadsmarknaden under andra halvan av 2011 och osäkerhet kring den framtida utvecklingen förväntas avspeglas i ökat sparande för svenska hushåll. Detta kommer sannolikt att leda till en minskning av privatkonsumtionen. Den positiva utvecklingen på arbetsmarknaden i Sverige stannade av i slutet av 2011, men ännu tycks sysselsättningen inte ha minskat. En vikande konjunktur förväntas dock få effekter på arbetsmarknaden framöver. Infl ationen i Sverige är fortfarande låg och väntas sjunka ytterligare under 2012, för att därefter stiga igen under 2013 och 2014. Detta beror främst på att man räknar med lägre efterfrågan på varor och tjänster under 2012. Riksbanken höjde styrräntan från 1,25 procent vid ingången av 2011 till 2 procent i juni 2011. Därefter sänktes styrräntan igen med 1,5 procent i februari 2012. Räntan beräknas vara oförändrad under 2012 för att sedan öka successivt från mitten av 2013. Källa: Riksbanken Fastighetsmarknaden i Sverige Likviditeten på den svenska fastighetsmarknaden under 2011 var något lägre än föregående år. Den totala affärsvolymen uppgick till cirka 93 miljarder kronor jämfört med 98 miljarder under 2010. Andelen utländska placerare på marknaden minskade under andra halvan av 2011 till följd 1 Direktavkastning/»yield» kan defi nieras som driftnetto (hyresintäkter minus driftkostnader) dividerat med fastighetens värde. Vid oförändrat driftnetto ger en ökad direktavkastning lägre fastighetsvärde, medan en minskad direktavkastning ger högre fastighetsvärde. 8 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB

av oron på fi nansmarknaderna. Större affärer under sista halvåret gjordes i huvudsak av svenska placerare. De största affärerna under andra halvan av 2011 var Diös förvärv av Norrvidden för 5,8 miljarder kronor och AMF Fastigheters förvärv av tre köpcentra i centrala Stockholm. Den svaga utvecklingen i euroområdet påverkar tillväxten i Sverige negativt. Därför förväntas fastigheter med exponering mot inhemska marknader ha den starkaste utvecklingen under de kommande åren. Bostadsfastigheter i de fl esta större svenska städer kommer att öka ytterligare i värde tack vare låga räntor, relativt hög inkomstökning, större befolkning och låga nivåer för nyproduktion. Kontorsfastigheter med bra läge spås också en god utveckling under de kommande åren då efterfrågan på dessa fastigheter är hög bland placerare och bankerna i allt större utsträckning vill fi nansiera denna typ av investeringar. Utmaningarna på bankmarknaden kommer sannolikt att leda till att situationen med stora avkastningsskillnader mellan attraktiva och mer perifera fastigheter kommer att bestå då fi nansieringsmöjligheterna för fastigheter med mer sekundärt läge förväntas vara fortsatt dåliga. Den positiva utvecklingen för fastighetsmarknaden i Sverige är beroende av en stärkt banksektor. Man räknar med sämre kredittillgång, noggrannare kundurval från bankernas sida och fortsatt relativt höga marginaler under de kommande åren. I Norden tros dessa effekter bli måttligare än i andra delar av Europa. Ändå har situationen i banksektorn förbättrats under det första kvartalet 2012 och bland annat har kreditmarginalerna sänkts igen efter en kraftig ökning under andra halvåret 2011. Marknaden förväntas dock i större utsträckning domineras av privata och institutionella investerare med god tillgång på kapital. Källor: CBRE, Newsec Valsätra, Uppsala Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB 9

Årlig hyresökning för hyresbostäder i Sverige (genomsn. SEK per kvm) 950 900 850 800 750 700 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Källa: SCB Bostadsmarknaden i Sverige Bostäder är det fastighetssegment som har haft högst genomsnittlig avkastning och lägst volatilitet (prisvariation) under de senaste decennierna. Den svenska bostadsmarknaden är uppdelad i två segment: en reglerad hyresmarknad och en bostadsrättsmarknad som är fri. Hyresnivåerna för allmännyttans hyresrätter påverkas i centrala och attraktiva områden av möjligheten till ombildning till bostadsrätter. Efterfrågan på bostäder i större städer i Sverige är stabil och i Stockholm, Göteborg och Malmö har det varit bostadsbrist under de senaste åren. Omkring 60 procent av de svenska kommunerna har enligt Boverkets årliga rapport ett underskott på bostäder. Anledningen till detta är att man inte bygger mycket nytt och att befolkningen ökar. I tillväxtregioner är efterfrågan ofta starkare medan det i regioner med strukturella förändringar ofta finns ett överskjutande utbud. På grund av nedgången sjönk nyproduktionen kraftigt under 2008-2009 men hämtade sig igen 2010 och uppskattades under 2011 till cirka 33 000 enheter. Den reglerade svenska bostadsmarknaden med hyresrätter ger ett stabilt kassafl öde. Man räknar med fortsatt starkt intresse under 2012 och 2013 trots oron i världsekonomin och riskaversion bland placerare. Bostadsmarknaden förväntas därför blir fortsatt stabil och man räknar med en svag positiv värdeutveckling för svenska bostäder framöver. Källor: Savills, Newsec Marknaden för ombildning till bostadsrätter i Sverige Fortsatt låga räntor och ekonomisk tillväxt har bidragit till att fl er hyresrätter ombildas till bostadsrätter. Ombildningstakten var hög i Stockholmsregionen under 2011 och då inte bara i centrala Stockholm. Aktiviteten var hög i förortsområdena, där den befi ntliga hyresnivån, priserna på andrahandsmarknaden och tillgången på offentliga kommunikationer är viktiga faktorer. Försäljningen av bostadsrätter sjönk ändå totalt sett under 2011. Detta beror bl.a. på att de kommunala bostadsbolagen har minskat sin ombildningsvolym betydligt i centrala Stockholm. Dessutom har bankerna dragit in på nya lån och effekterna av kraven på högre insats har påverkat marknaden negativt. På nationell nivå sjönk värdet för bostadsrätter med cirka 3 procent under det gångna året. Värdeutvecklingen hänger i hög grad samman med hyresnivån och den lokala andrahandsmarknaden. Värdeutvecklingen varierar däremot stort från en stad till en annan. Tillväxten i den svenska ekonomin och den sjunkande arbetslösheten är positiva faktorer vad gäller ombildning till bostadsrätter. Låga räntor hjälper också till att hålla fastighetspriserna uppe. Å andra sidan påverkar osäkerheten kring utvecklingen av den egna ekonomin denna marknad negativt. Dessutom har bankerna som sagt skärpt kraven för utlåning samt höjt kravet på egen insats i samband med fi nansiering av bostadsrätter. Källor: Tenzing, SCB 10 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB

1. 2. 4. 6. 1 2. Gården 2 3 4. Gården 1 5. Sjöboden 1 3. 5. 7. 6 7. Fäboden 3 Södertälje Portföljen i Ronna Park i Södertälje består av 22 lägenhetshus, fördelat på fyra fastigheter. Fastigheterna är uppförda i slutet av 1960-talet, men renoverades under 1980- och 1990-talen och är i relativt bra tekniskt skick. Södertälje är en kommunikationsknutpunkt för Mälardalsregionen och här möts Europavägarna E4 och E20 samt tåg- och pendeltågtrafik. Södertälje är en förortskommun till Stockholm och ingår i Stockholm läns väl utbyggda kollektivtrafiknät. Pendeltåget till och från Stockholm går fyra gånger i timmen och tar cirka 40 minuter. Portföljen i Södertälje har låg vakansgrad och efterfrågan på lägenheter i området är hög. Det har också skett en tydlig minskning av antalet omflyttningar i portföljen, vilket gör att slitaget och kostnaderna i anslutning till detta minskar. Förvaltningen arbetar aktivt med att utveckla området och under 2011 har fl era lägenheter renoverats och utomhusområdena har rustats upp. En del underhåll har också utförts för att minska skador, t.ex. tak- och hissrenovering. Ett projekt för att byta avloppsrör inleddes under 2011 och kommer att fortsätta under 2012. Projektet genomförs för att på lång sikt kunna minska kostnaderna för underhåll och skador. Historiskt sett har det funnits utmaningar i anslutning till avfallshanteringen i portföljen, men bolaget har nu lyckats få detta under kontroll och kostnaderna kopplade till de här tjänsterna har minskat. Förvaltningen arbetar aktivt med Södertälje kommun och andra intressenter för att kontinuerligt öka områdets status och attraktivitet. Andel av årliga hyresintäkter 9 % Nyckeltal Antal fastigheter 22 Antal lägenheter 1 145 Yta 89 959 kvm andel bostäder 94 % andel kommersiella lokaler 6 % Budgeterade hyresintäkter 2012 MSEK 99 Teknisk och ekonomisk förvaltare Grafl unds Investeringstillfälle november 2004 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB 11

1. 3. 5. 1. Bonden 12 2. Forbomsvreten 22 3. Frimuraren 8 4. Nybyggaren 9 5. Notarien 12 6. Nybyggaren 10 7. Vaksamheten 8 8. Fäktaren 2. 4. 7. 8. Eskilstuna og Strängnäs Portföljen består av fastigheter med centralt läge i Eskilstuna och Strängnäs/Mariefred. De flesta fastigheterna i Eskilstuna är byggda under 1960- och 1970-talen, medan fastigheterna i Strängnäs och Mariefred är byggda på 1970-talet. Eskilstuna och Strängnäs är två städer i Mälardalen med goda kommunikationer till Stockholm. Med tåg tar det cirka 1 timme och 50 minuter till Stockholms centralstation. Framför allt Strängnäs har fått allt fler invånare som pendlar till Stockholm under de senaste åren. Portföljen har under 2011 fortsatt sin positiva trend när det gäller vakansgraden och efterfrågan leder till att vakansgraden idag är låg eller nästan obefi ntlig i portföljen. Förvaltningen har fokus på att hyra ut enstaka vakanta affärslokaler som ingår i portföljen och som inte är uthyrda. Detta kommer att minska vakansgraden ytterligare och öka intäkterna i portföljen. Förvaltningen har fortsatt sitt arbete med att öka säkerheten och trivseln i områdena under det senaste året. Den andra etappen av ett omfattande program för renovering av avlopp i Fakiren 7 i Eskilstuna avslutades under 2011 med gott resultat. För att minska fjärrvärmeförbrukningen och ge hyresgästerna ökad komfort har man bytt ut fönster i Andel av årliga hyresintäkter 16 % en del lägenheter och en väderprognosstyrning av värmen har införts i samtliga lägenheter i Eskilstuna. Nybyggaren 12 i Eskilstuna såldes under 2011 som bostadsrättsförening till hyresgästerna. Försäljningspriset för fastigheten blev 153,3 miljoner svenska kronor och avkastningen på investerat eget kapital beräknas till cirka 80 procent. Nyckeltal Antal fastigheter 67 Antal lägenheter 2 511 Yta 192 265 kvm andel bostäder 89 % andel kommersiella lokaler 11 % Budgeterade hyresintäkter 2012 MSEK 170 Teknisk och ekonomisk förvaltare Grafl unds Investeringstillfälle december 2004 12 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB

1. 3. 5. 7. 2. 4. 6. 8. 1 8. Kronodirektören Malmö Portföljen i Malmö består av 21 fastigheter i Rosengård. Fastigheterna har mellan 3 och 9 våningar och har gemensam infrastruktur och allmänna områden. I stadsdelen Rosengård bor det ca 21000 människor och majoriteten har utländsk bakgrund. Bolaget kom överens med Hyresgästföringen om den tvist som funnits de senaste åren. Detta har lett till en hyresökning på knappt 5% från 1 april 2012. Bolaget får öka hyrorna ytterligare när renoveringsprojekten är klara. Renoveringsprojektet fortsätter i syfte att öka standarden på hela portföljen. Vid årsskiften hade det renoverats 480 badrum, 300 toaletter och 500 kök. Det omfattande renoveringsaretet fortsätter under 2012 och planen är att renovera ytterligare 140 badrum, 120 toaletter och 200 kök. Portföljen bytte förvaltare i januari 2012 till Söderlindh & Jeppson. De har hittills gett ett bra intryck. I februari 2012 blev det känt att anställda i förvaltningen av Rosengård en längre tid har sålt hyreskontrakt svart. Detta har polisanmälts av personer som är berörda av detta och är nu under efterforskning. Det är mycket beklagligt att detta har skett men bolaget ser positivt på att detta nu är upptäckt och åtgärdat. Förvaltningen är delaktig i ett program tillsammans med kommunen och andra fastighetsaktörer för att lyfta hela området. Det krävs ett helheltgrepp för att lösa de sociala problemen i Rosengård idag. Totalt sett har situationen förbättrats i Rosen de senaste åren även om det fortfarande återstår mycket jobb och utmaningar. Andel av årliga hyresintäkter 6 % Nyckeltal Antal fastigheter 8 Antal lägenheter 867 Areal 73 461 kvm andel boståder 96 % andel kommersiella lokaler 4 % Budgeterade hyresintäkter 2012 MSEK 61 Teknisk och ekonomisk förvaltning Söderlindh og Jeppsson Investeringstidpunkt december 2004 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB 13

1. 3. 5. 7. 1 2. Kalvsvik 11:1083 3 4. Kalvsvik 11:35 5 6. Kvalsvik 11:1084 8. Vendelsö 3:114 2. 4. 6. 8. Haninge Den här fastighetsportföljen ligger i Haninge kommun som är en del av Storstockholmsregionen. Fastigheterna ligger inom två områden i Haninge, båda i nära anslutning till stora grönområden. Haninge är en attraktiv kommun 20 km från centrala Stockholm och är ett av landets största tillväxtområden. Närheten till storstaden kombineras med närheten till en vacker skärgård och vidsträckt natur. Kommunikationsmöjligheterna från Haninge in till huvudstaden är goda. Saneringen av PCB som inleddes under 2010 har fortsatt under 2011. Projektet ska pågå under fyra år och kommer att avslutas under 2014. Ett projekt för att minska kostnader kopplade till avfallshantering inleddes under 2010 och kommer att fortsätta fram till slutet av 2012. Det här projektet förväntas minska kostnaderna för avfall avsevärt. För att öka de boendes nöjdhet och minska risken för vattenskador har de gemensamma tvättstugorna rustats upp både utseende- och utrustningsmässigt. Åtgärder för att ytterligare öka tryggheten för hyresgästerna genomfördes genom att man bytte ut och renoverade entréer. Detta är ett projekt som kommer att fortsätta under 2012. Förvaltningen är engagerade i trygghets- och boendemiljöfrågor Andel av årliga hyresintäkter 8 % tillsammans med kommunen, polisen och andra aktörer med målet att göra området ännu mer attraktivt. Väderprognosstyrning installerades i slutet av 2010 och har gett minskade uppvärmningskostnader under 2011. Tre fastigheter med totalt 453 lägenheter såldes som bostadsrättsförening till hyresgästerna. Försäljningspriset för fastigheten blev 398,5 miljoner svenska kronor och avkastningen på investerat eget kapital beräknas till cirka 265 procent. Nyckeltal Antal fastigheter 53 Antal lägenheter 1 220 Yta 85 663 kvm andel bostäder 96 % andel kommersiella lokaler 4 % Budgeterade hyresintäkter 2012 MSEK 88 Teknisk och ekonomisk förvaltare Grafl unds Investeringstillfälle mars 2005 14 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB

1. 3. 5. 7. 1 6. Hjällbo 35:2-35:11 2. 4. 6. 8. 7 8. Hjällbo 31:8 Göteborg Göteborgsportföljen består av två fastigheter i stadsdelen Hammarkullen, cirka 18 km norr om Göteborgs centrum. Byggnaderna uppfördes 1968/1969. Göteborg är Sveriges näst största stad med drygt 500 000 invånare och en fortsatt stark befolkningsökning. Hammarkullen är en förort i nordöstra Göteborg. Området är anslutet till Göteborgs mycket goda kollektivtrafiknät. Portföljen har stor efterfrågan och det fi nns inga vakanser. Ett stort projekt inleddes under 2011 för installation av vattenmätare i alla lägenheter och projektet kommer att fortsätta under 2012. Förvaltningen har tillsammans med hyresgästföreningen kommit överens om vad som ska betraktas som en normal vattenförbrukning och som ska ingå i hyran. All överskjutande förbrukning faktureras direkt till hyresgästen. Detta förväntas minska bolagets kostnader genom minskad förbrukning. Det ger också en intäktsökning genom fakturering av överskjutande förbrukning. Ny ventilation har installerats och kommer att följas upp framöver för att man ska kunna upprätthålla en tillfredsställande ventilation i lägenheterna. Utöver detta kommer det under året att genomföras bland annat renovering av tak, målning av trappuppgångar, underhåll i källare, förråd etc. Andel av årliga hyresintäkter 5 % Nyckeltal Antal fastigheter 15 Antal lägenheter 895 Yta 65 196 kvm andel bostäder 96 % andel kommersiella lokaler 4 % Budgeterade hyresintäkter 2012 MSEK 56 Teknisk och ekonomisk förvaltare Grafl unds Investeringstillfälle mars 2005 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB 15

1. 3. 5. 7. 1 8. Valsätra 2. 4. 6. 8. Uppsala Portföljen består av nio fastigheter i Valsätra i Uppsala kommun, cirka 7 km sydväst om centrum. Fastigheterna består av sex punkthus och 38 lägre hus som ligger samlade med ett gemensamt grönområde. Byggnaderna uppfördes under perioden 1969 1971. Uppsala har haft en stark befolkningsutveckling under de senaste åren och är med sina cirka 195 000 invånare Sveriges fjärde största stad. Tillväxten förväntas fortsätta, inte minst tack vare utbyggnaden av infrastrukturen i området. Driften av portföljen i Uppsala är stabil. En stark befolkningsökning leder till stor efterfrågan på hyresbostäder och det fi nns nästan inga vakanser i portföljen. Omfl yttningen är också låg. För att förebygga vattenskador har vattenledningar renoverats och förstärkts, vilket ledde till minskade underhållskostnader under 2011. Den sista delen av det här projektet kommer att slutföras under 2012. Sanering av PCB har inletts och kommer att pågå fram till 2013. Flera lägenheter har också renoverats under 2011. En hiss har Andel av årliga hyresintäkter 6 % bytts ut och en annan hiss har renoverats för att höja driftsäkerheten. Låneavtalet för Uppsala-portföljen förföll egentligen den 31 december 2010, men bolaget förhandlade fram en tillfällig förlängning och ett nytt låneavtal ingicks under andra kvartalet 2011 på totalt 310 miljoner svenska kronor. Det nya avtalet löper till maj 2014. Nyckeltal Antal fastigheter 44 Antal lägenheter 944 Yta 71 226 kvm andel bostäder 91 % andel kommersiella lokaler 9 % Budgeterade hyresintäkter 2012 MSEK 66 Teknisk och ekonomisk förvaltare Grafl unds Investeringstillfälle februari 2005 16 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB

1. 3. 5. 7. 1 2. Gulsparven 2 2. 4. 6. 8. 3 8. Ostbrickan 2 Linköping Portföljen består av fastigheter i stadsdelarna Skäggetorp och Ryd i Linköpings kommun. Huvuddelen av portföljen ligger i Ryd, i närheten av universitetet i Linköping. Linköping är Sveriges femte största stad med cirka 145 000 invånare. Högteknologisk och forskningsinriktad industri har länge varit utmärkande för staden. Staden har goda kommunikationsmöjligheter genom vägnät och järnväg. Stadsdelarna Skäggetorp och Ryd ligger nordväst respektive väster om Linköpings centrum. Ryd är den stadsdel i Linköping där det bor flest studenter. Det målinriktade arbetet med uthyrning och aktiv marknadsföring har fortsatt gett en positiv effekt och vakansgraden i portföljen minskade ytterligare under 2011. I december 2011 var vakansgraden 0,5 procent. Stora delar av fastigheterna är dock uthyrda till studenter och detta ger till en högre genomströmning av hyresgäster och även ökad vakansgrad under sommarmånaderna. Under 2011 genomfördes renovering av en del badrum för att minska risken för vattenskador. Projektet fortsätter under 2012. Andel av årliga hyresintäkter 9 % Nyckeltal Antal fastigheter 112 Antal lägenheter 1 428 Yta 118 693 kvm andel bostäder 97 % andel kommersiella lokaler 3 % Budgeterade hyresintäkter 2012 MSEK 95 Teknisk och ekonomisk förvaltare Grafl unds Investeringstillfälle april 2005 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB 17

1. Bäckgården 1 5 (Huddinge) 2. Renen 13 (Markaryd) 3. Kopparägen 3 (Landskrona) 4. Märsta 1:167 5. Ekoporten (Norrköping) 6. Porten (Norrköping) 7. Grindstugan 1 (Södertälje) 8. Rödvenen 4 (Södertälje) 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. Markarydsbostäder Karlstad Eskilstuna STOCKHOLM Markarydsbostäder är en utspridd portfölj med fastigheter i Märsta, Upplands Bro, Huddinge, Södertälje, Norrköping, Markaryd och Landskrona. Portföljen består av cirka 6 300 lägenheter och är den största enskilda investering som gjorts i BUH. Cirka 55 procent av intäkterna kommer från områdena Norrköping och Södertälje. Göteborg Jönköping Linköping Portföljen i Norrköping har haft en mycket positiv utveckling vad gäller antalet vakanta lägenheter. Vakansgraden i december 2011 var 1,2 procent, vilket är den lägsta nivån sedan portföljen köptes. Norrköping har en positiv infl yttningsökning och Hageby har ökat sin attraktivitet genom etablering av ett nytt köpcentrum och förbättrad kollektivtrafi k med en ny spårvagnslinje till centrum. Ett antal badrum har renoverats för att förebygga vattenskador och PCB-saneringen har slutförts under året. I Märsta norr om Stockholm genomfördes under 2011 ett större utbyte av avlopp som även inkluderade rör, fasta installationer och utrustning i de badrum som renoverades. Det råder stor efterfrågan på lägenheter i Märsta och Bro, men samtidigt har bolaget upplevt viss ökad vakansgrad för de kommersiella lokalerna. Som en följd av detta inleddes i slutet av 2011 ett ombyggnadsprojekt för att omvandla vakanta affärslokaler till 22 lägenheter. I Bro inleddes under 2011 även en process för att etablera bostadsrätter. Den här processen förväntas fortsätta också under 2012. I Södertälje och Vårby har förvaltningen fokuserat på renovering av lägenheter, uppgradering av utomhusytor och på att öka trivseln för hyresgästerna i området. Det pågår fortsatt en del investeringar i badrum. PCB-sanering inleddes under 2011 och kommer att pågå i fl era etapper under fl era år framöver. I Vårby har fl era entréer bytts ut. Södertälje och Vårby har mycket låga vakansgrader och omfl yttningen har minskat under de senaste åren. I Markaryd har HBS II fortsatt problem med en hög vakansgrad. Detta beror bland annat på den lokala konkurrensen samt på en del nybyggnation och nya uthyrningsaktörer på marknaden. Detta i kombination med ett sjunkande antal invånare gör att vakansgraden nu ligger på cirka 80 Malmö lägenheter. Samtliga lägenheter, med undantag av två mindre fastigheter i Timsfors, är nu anslutna till fjärrvärme. Det största underhållsprojektet under 2012 är första delen av fönsterbytet i fastigheten Aspen. Näringslivet i Markaryd utvecklas positivt och arbetslösheten är en av de lägsta i Sverige. Närheten till angränsande kommuner gör dock att det är enkelt att pendla till Markaryd och det har inneburit att behovet av lägenheter i kommunen minskat. Kommunen arbetar aktivt för att vända den här trenden. Vakansgraden innebär också en utmaning i Landskrona, där den låg på 5,7 procent i december 2011. I hela kommunen fi nns det idag cirka 400 vakanta lägenheter, varav bolagets portfölj har cirka 20. Befolkningsökningen är stabilt positiv och etablering av ny affärsverksamhet har bidragit positivt på bostadsmarknaden, men arbetslösheten är fortsatt hög i kommunen. Bolaget kommer under 2012 att renovera fönster och entréer på en del fastigheter för att göra lägenheterna mer attraktiva. Nyckeltal Antal fastigheter 215 Antal lägenheter 6 303 Yta 480 827 kvm andel bostäder 92 % andel kommersiella lokaler 8 % Budgeterade hyresintäkter 2012 MSEK 432 Teknisk och ekonomisk förvaltare Grafl unds Investeringstillfälle juni 2005 18 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB

Nyckeltal Hyresfastigheter Holding II AB äger 20,26 % av aktierna i Hyresbostäder i Sverige II AB («HBS II»). Koncernredovisningen upprättas av det norska moderbolaget. Den offi ciella årsredovisningen för HFH II omfattar endast moderbolagets redovisning, och visar inte utfallet från den underliggande driften i fastighetsportföljerna. Nedan visas därför nyckeltal från resultat- och balansräkningen för HBS II. Hyresbostäder i Sverige II AB (SEK i tusentals kronor) Resultaträkning 2011 2010 Intäkter 1 239 297 1 185 876 Driftskostnader -719 490-809 351 Övriga kostnader -34 635-36 226 Avskrivninger -66 338-73 699 Nedskrivningar -26 800 17 231 Driftsresultat 392 034 283 831 Finansiellt resultat -223 297-218 972 Resultat före skatt 168 737 64 859 Skatt -1 809 6 854 Resultat efter skatt 166 928 71 713 (SEK i tusentals kronor) Balansräkning 2011 2010 Materiella anläggningstillgångar 6 818 784 7 052 614 Finansiella anläggningstillgångar 1 513 1 373 Summa anläggningstillgångar 6 820 297 7 053 987 Omsättningstillgångar 716 683 739 182 Summa Tillgångar 7 536 980 7 793 169 Eget kapital 1 681 472 1 614 545 Avsättningar och obeskattade reserver 452 343 450 533 Långfristiga skulder 5 131 645 5 432 092 Kortfristiga skulder 271 520 295 999 Summa skulder 5 403 165 5 728 091 Summa Eget kapital och skulder 7 536 980 7 793 169 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB 19

Information om finansiering Bolagets lånefi nansiering är knuten till varje enskild investering i etablerade single purpose bolag. Varje enskilt låneavtal kommer således ha egna lånevillkor att förhålla sig till. Här presenteras en översikt över bolagens totala lån och de villkor som föreligger: Portfölj Bank Lånebelopp Valuta Förfall ICR krav *) LTV krav **) Faktisk ICR Faktisk LTV Södertälje Deutsche Pfandbriefbank 450 000 SEK 15.03.13 1,7 67 % 2,69 51 % Grafl unds Swedbank 787 811 SEK 18.05.15 1,4 80 % 1,61 53 % Malmö SBAB 270 000 SEK 03.03.15 1,4 75 % 1,05 A) 82 % A) Uppsala DnB 310 000 SEK 05.05.14 1,4 80 % 1,81 59 % Haninge/Göteborg Deutsche Pfandbriefbank 548 834 SEK 21.03.12 1,4 80 % 1,96 50 % Markarydsbostäder Deutsche Pfandbriefbank 2 350 000 SEK 20.01.13 1,5 85 % 1,63 71 % Linköping Deutsche Pfandbriefbank 415 000 SEK 01.07.13 1,7 67 % 1,94 56 % *) ICR: Interest Coverage Ratio. Räntetekningsgraden är ett nyckeltal för både soliditet och lönsamhet, då den visar i vilken grad bolaget är kapabelt att betala sina räntekostnader och förmåga att påta sig större lån. Generellt beräknas ränteteckningsgraden genom att ta EBIT och dela på räntekostnader, men de fl esta låneavtal har en egen defi nition där bland annat investeringar i många tillfällen exkluderas EBIT. **) LTV: Loan to Value Ratio. Lånebeloppet delas på markedsvärdet av fastighetsportföljen. A) Det pågår diskussioner med SBAB angående brott på ICR- och LTV-krav för koncernens investering i Malmö. Låg ICR beror på vakanser och extra kostnader i förbindelse med renoveringsprogrammet. Räntederivat Bolaget har som strategi att säkra upp till 100% av räntebärande lån vid investeringar. Låneavtalen ingås primärt med rörliga lånevillkor, men långivare kommer normalt kräva kontrakt på separata derivatkontrakt motsvarande lånebeloppet som säkrar löpande fastränta. Finanskostnaderna är presenterade netto. Värdet av derivatpositionerna är inte balansförda enligt god redovisningssed i Norge och värdeförändringar är således heller inte överförda i bolagets resultat. Nedan följer en översikt över bolagets räntederivat per 31/12: Portfölj Bank Lånebelopp Valuta Fast ränta Startdatum Slutdatum Orealiserad vinst / (-) förlust per 31 december Södertälje Deutsche Pfandbriefbank 337 500 SEK 2,13 % 15.07.10 15.03.13-544 Grafl unds Handelsbanken 50 000 SEK 5,54 % 28.06.06 28.06.12-783 Grafl unds Handelsbanken 600 000 SEK 4,18 % 11.12.09 18.05.15-47 577 Malmö SBAB 270 000 SEK 4,70 % 03.03.08 03.03.15-24 416 Uppsala DnB 217 000 SEK 3,21 % 11.05.11 05.05.14-7 303 Haninge/Göteborg Deutsche Pfandbriefbank 552 543 SEK 4,63 % 15.04.11 28.03.12-2 741 Markarydsbostäder Deutsche Pfandbriefbank 2 350 000 SEK 3,70 % 15.01.11 14.01.12-6 966 Markarydsbostäder Deutsche Pfandbriefbank 2 350 000 SEK 3,76 % 15.01.12 14.01.13-40 845 Linköping Deutsche Pfandbriefbank 311 250 SEK 2,88 % 14.01.11 01.07.13-4 876 Summa orealiserad vinst / (-) förlust SEK -136 052 Information om nedskrivningar Bolaget har värderat bokfört värde av sina investeringar i fastigheter per 31.12 2011 och genomfört nedskrivningar och reversering av tidigare nedskrivningar. Fastighetsvärden har baserats på värderingar från oberoende tredje part i januari 2012. Värderingar hämtas varje halvår för alla fastighetsinvesteringar i koncernen. Mot bakgrund av dessa värderingar har bolaget per 31.12 genomfört följande nedskrivningar och reversering av tidigare nedskrivningar: Portfölj / bolagsnamn Bokfört värde för årets nedskrivning Nedskrivning Reverserade nedskrivningar Nytt bokfört värde Värdering EUR Valuta Rosengård 354 703-26 800 327 903 327 852 SEK Total nedskrivet balansvärde under året -26 800 - Nedskrivning över resultatet -26 800-20 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB

Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB 21

22 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB

Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB 23

24 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB

Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB 25

26 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB

Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB 27

28 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB

Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB 29

30 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB

Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB 31

32 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB

Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB 33

Fastighetsöversikt Lägenheter Kommersiella lokaler Totalt Garage/ Taxvärde 2011 (TSEK) Fastighet Kommun Antal kvm Antal kvm kvm Ppl Byggnad Tomt Totalt Sjöboden 1 Södertälje 340 26 802 3 108 26 910 362 131 030 46 316 177 346 Fäboden 3 Södertälje 224 17 135 3 152 17 287 180 124 736 31 136 155 872 Hemmanet 4 Södertälje 188 11 700 16 2 982 14 682 193 93 043 25 545 118 588 Gården 2 Södertälje 393 29 270 26 1 810 31 080 329 164 438 54 936 219 374 Sum Södertälje 1 145 84 907 48 5 052 89 959 1 064 513 247 157 933 671 180 Kronodirektören 2 Malmö 160 13 000 4 841 13 841 170 64 549 17 108 81 657 Kronodirektören 4 Malmö 163 13 058 4 506 13 564 164 63 398 16 877 80 275 Kronodirektören 5 Malmö 138 10 857 7 1 051 11 908 138 55 389 14 615 70 004 Kronodirektören 6 Malmö 54 4 613 1 155 4 768 0 22 187 5 600 27 787 Kronodirektören 7 Malmö 53 4 613 1 152 4 765 108 22 203 5 800 28 003 Kronodirektören 8 Malmö 113 8 840 0 0 8 840 198 42 000 10 800 52 800 Kronodirektören 9 Malmö 92 7 536 3 426 7 962 9 37 351 9 719 47 070 Kronodirektören 10 Malmö 94 7 739 1 74 7 813 94 37 250 9 600 46 850 Sum Rosengård 867 70 256 21 3 205 73 461 881 344 327 90 119 434 446 Kalvsvik 11:1084 Haninge 162 10 582 20 510 11 092 123 53 851 17 570 71 421 Kalvsvik 11:23 Haninge 228 16 827 49 1 484 18 311 284 83 028 26 916 109 944 Kalvsvik 11:35 Haninge 349 23 616 9 868 24 484 303 116 481 37 193 153 674 Kalvsvik 11:1083 Haninge 211 13 813 9 212 14 025 136 66 920 20 861 87 781 Kalvsvik 11:18 Haninge 162 11 277 15 246 11 523 158 51 493 16 400 67 893 Vendelsö 3:1075 Haninge 108 5 851 8 377 6 228 90 27 656 8 753 36 409 Sum Haninge 1 220 81 966 110 3 697 85 663 1 094 399 429 127 693 527 122 Hjällbo 31:8 Göteborg 205 15 556 33 505 16 061 191 51 379 15 801 67 180 Hjällbo 35:2-35:11 Göteborg 690 47 336 28 1 799 49 135 0 170 848 47 513 218 361 Sum Hammarkullen 895 62 892 61 2 304 65 196 191 222 227 63 314 285 541 Valsätra 33:1 Uppsala 301 21 330 91 2 372 23 702 397 97 272 25 330 122 602 Valsätra 19:1, 34:1 Uppsala 166 12 351 67 347 12 698 169 50 382 14 135 64 517 Valsätra 34:3, 40:1 Uppsala 174 11 808 47 688 12 496 162 50 473 14 285 64 758 Valsätra 36:2 Uppsala 303 19 450 42 2 920 22 370 5 81 600 23 863 105 463 Valsätra 36:1 Uppsala 130 130 Valsätra 36:4 Uppsala 3 544 941 4 485 Valsätra 36:5 Uppsala 220 220 Sum Uppsala 944 64 939 247 6 327 71 266 733 283 271 78 904 362 175 Gulsparven 2 Linköping 540 42 705 138 2 251 44 956 529 258 065 107 066 365 131 Ostbrickan 2 Linköping 888 72 608 47 1 129 73 737 852 446 476 181 744 628 220 Sum Linköping 1 428 115 313 185 3 380 118 693 1 381 704 541 288 810 993 351 34 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB

Lägenheter Kommersiella lokaler Totalt Garage/ Taxvärde 2011 (TSEK) Fastighet Kommun Antal kvm Antal kvm kvm Ppl Byggnad Tomt Totalt Vaksamheten 8 Eskilstuna 29 2 101 8 3 345 5 446 121 27 400 7 216 34 616 Nybyggaren 10 Eskilstuna 61 4 786 4 563 5 349 49 28 611 9 928 38 539 Serganten 8 Eskilstuna 18 1 088 1 90 1 178 4 6 588 2 115 8 703 Nålsticket 2 Eskilstuna 78 4 130 4 2 065 6 195 45 40 400 9 334 49 734 Nybyggaren 11 Eskilstuna 86 6 423 9 463 6 886 75 38 057 12 949 51 006 Nybyggaren 9 Eskilstuna 60 4 292 4 225 4 517 14 25 047 8 400 33 447 Fäktaren 1 Eskilstuna 25 2 074 1 92 2 166 11 765 3 963 15 728 Friheten 5 Eskilstuna 25 1 685 1 150 1 835 10 075 3 159 13 234 Flintan 14 Eskilstuna 40 2 420 3 80 2 500 44 14 421 4 537 18 958 Fäktaren 3 Eskilstuna 20 1 498 6 1 349 2 847 12 126 3 940 16 066 Fäktaren 4 Eskilstuna 22 1 526 3 103 1 629 10 980 3 060 14 040 Fäktaren 5 Eskilstuna 15 1 064 1 064 6 000 1 995 7 995 Fäktaren 6 Eskilstuna 30 1 633 1 73 1 706 6 8 259 3 180 11 439 Friheten 11 Eskilstuna 305 16 078 36 1 666 17 744 145 93 800 31 331 125 131 Fakiren 7 Eskilstuna 176 10 316 4 120 10 436 65 57 449 19 284 76 733 Favören 1 Eskilstuna 82 4 663 3 264 4 927 50 26 176 8 712 34 888 Venus 8 Eskilstuna 18 1 074 1 40 1 114 6 212 2 049 8 261 Venus 9 Eskilstuna 10 537 3 286 823 4 206 1 197 5 403 Navigatören 2 Eskilstuna 80 5 484 5 160 5 644 33 28 066 10 233 38 299 Navigatören 3 Eskilstuna 80 5 503 8 141 5 644 36 28 195 10 284 38 479 Notarien 7 Eskilstuna 160 12 340 16 164 12 504 32 64 618 23 415 88 033 Notarien 8 Eskilstuna 56 4 924 5 144 5 068 25 152 9 293 34 445 Notarien 9 Eskilstuna 104 7 418 9 72 7 490 38 054 13 821 51 875 Notarien 11 Eskilstuna 104 7 417 14 394 7 811 38 673 14 019 52 692 Notarien 12 Eskilstuna 103 8 242 15 462 8 704 67 42 912 15 668 58 580 Forsbomsvreten 16 Eskilstuna 24 1 789 5 91 1 880 12 9 387 3 354 12 741 Forsbomsvreten 20 Eskilstuna 12 888 888 4 734 1 665 6 399 Forsbomsvreten 21 Eskilstuna 12 876 3 92 968 4 4 691 1 642 6 333 Forsbomsvreten 22 Eskilstuna 48 3 963 10 415 4 378 55 20 975 7 615 28 590 Frimuraren 8 Eskilstuna 21 1 630 3 180 1 810 17 10 965 3 143 14 108 Bonden 12 Strängnäs 61 3 854 12 267 4 121 105 27 994 12 577 40 571 Bonden 13 Strängnäs 12 911 1 2 326 3 237 14 600 4 301 18 901 Bonden 14 Strängnäs 28 1 749 8 2 731 4 480 24 000 9 195 33 195 Åkern 16 Strängnäs 30 2 297 5 306 2 603 16 845 7 533 24 378 Läraren 11 Strängnäs 42 2 910 11 512 3 422 56 18 394 5 956 24 350 Åkern 1 Strängnäs 16 1 015 1 155 1 170 68 7 338 3 299 10 637 Åkern 3 Strängnäs 42 3 116 2 92 3 208 23 259 10 121 33 380 Åkern 5 Strängnäs 18 1 308 1 160 1 468 9 453 4 251 13 704 Järpen 1 Strängnäs 54 3 638 10 1 263 4 901 183 21 517 7 965 29 482 Järpen 3 Strängnäs 54 3 437 4 119 3 556 18 148 6 841 24 989 Järpen 4 Strängnäs 54 3 642 3 24 3 666 20 370 7 200 27 570 Ekhovsgärdet 1 Mariefred 76 5 029 3 90 5 119 79 17 495 5 959 23 454 Ekhovsgärdet 2 Mariefred 22 1 476 1 476 20 625 7 072 27 659 Ekhovsgärdet 3 Mariefred 30 2 487 5 51 2 538 14 800 4 972 19 772 Ekhovsgärdet 4 Mariefred 24 2 034 2 034 12 200 4 066 16 266 Ekhovsgärdet 5 Mariefred 28 2 318 7 235 2 553 15 022 4 769 19 791 Skönsta 1 Mariefred 16 1 557 1 5 1 562 16 9 804 3 115 12 919 Sum Graflunds 2 511 170 640 259 21 625 192 265 1 381 1 035 858 359 693 1 395 513 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB 35

Lägenheter Kommersiella lokaler Totalt Garage/ Taxvärde 2011 (TSEK) Fastighet Kommun Antal kvm Antal kvm kvm Ppl Byggnad Tomt Totalt Pallas 75 Landskrona 3 328 1 484 812 0 3 420 911 4 331 Pallas 77 Landskrona 4 298 0 0 298 0 1 541 353 1 894 Ganymedes 23 Landskrona 18 1 210 2 174 1 384 0 6 138 1 716 7 854 Sten Sture 1 Landskrona 39 2 587 3 202 2 789 27 14 141 3 311 17 452 Gröna Lund 4 Landskrona 16 1 352 3 609 1 961 16 10 188 2 639 12 827 Neptun 36 Landskrona 52 4 922 2 259 5 181 47 25 365 7 679 33 044 Svanen 13 Landskrona 30 2 695 4 792 3 487 0 14 887 4 145 19 032 Nimrod 32 Landskrona 23 1 849 2 65 1 914 4 8 429 2 152 10 581 Norra Roten 26 Landskrona 24 1 850 2 496 2 346 0 12 676 2 864 15 540 Juno 21 Landskrona 8 580 1 25 605 0 2 401 741 3 142 Herkules 26 Landskrona 22 1 436 1 60 1 496 2 5 646 1 771 7 417 Gjutaren 24 Landskrona 25 1 672 0 0 1 672 24 7 400 1 985 9 385 Tycho Brahe 5 Landskrona 45 3 285 3 555 3 840 45 29 095 8 492 37 587 Tycho Brahe 23 Landskrona 49 3 333 2 75 3 408 20 0 0 0 Tycho Brahe 30 Landskrona 15 1 341 0 0 1 341 0 6 400 1 597 7 997 Minerva 18 Landskrona 25 1 860 0 0 1 860 23 7 800 2 312 10 112 Linné 8 Landskrona 25 2 113 1 20 2 133 0 35 093 10 505 45 598 Linné 42 Landskrona 83 5 875 6 500 6 375 25 0 0 0 Gröna Lund 29 Landskrona 12 1 450 6 1 242 2 692 0 10 661 3 749 14 410 Pallas 40 Landskrona 17 1 013 3 177 1 190 0 5 598 1 385 6 983 Kungsörnen 2 Landskrona 8 836 1 80 916 0 3 853 1 050 4 903 Kopparängen 3 Landskrona 245 16 786 42 1 863 18 649 19 67 930 19 941 87 871 Rundeln 2-6 Markaryd 100 6 858 38 1 923 8 781 50 18 461 3 482 21 943 Gränsfejden 1, Budkaveln 1, Stämpeln 1 Markaryd 23 1 899 0 0 1 899 22 0 0 0 Mellangård 17 Markaryd 20 1 067 3 551 1 618 10 4 994 947 5 941 Aspen 1-2 Markaryd 66 4 580 1 54 4 634 0 12 889 3 168 16 057 Bävern 1-2,7 Markaryd 50 3 062 2 68 3 130 20 7 345 1 776 9 121 Linnéan 14 Markaryd 48 2 820 9 485 3 305 0 8 078 2 143 10 221 Ljungen 2,3 Markaryd 29 1 439 0 0 1 439 0 4 007 1 169 5 176 Sälgen 8 Markaryd 56 4 088 0 0 4 088 15 11 400 2 506 13 906 Hästen 13, Renen 13 Markaryd 86 5 309 3 490 5 799 25 11 171 8 332 19 503 Packaren 1 Markaryd 35 2 378 1 28 2 406 10 2 140 1 260 3 400 Markaryd 7:11 Markaryd 20 1 820 0 0 1 820 0 0 Eldaren 2 tomt Markaryd 0 0 0 0 0 0 0 518 518 Markaryd 7:10 tomt Markaryd 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Läraren 1 Markaryd 71 4 644 2 24 4 668 18 10 804 2 155 12 959 Landsfi skalen 2 Markaryd 48 3 293 2 83 3 376 12 7 880 1 257 9 137 Riksdagsmannen 7 Markaryd 20 1 480 4 169 1 649 0 3 595 710 4 305 Skräddaren 1 Markaryd 24 1 520 16 1 040 2 560 15 3 863 1 116 4 979 Toffelmakaren 6 Markaryd 11 781 2 177 958 0 1 897 378 2 275 Toffelmakaren 8, Urmakaren 5 Markaryd 30 1 630 0 0 1 630 6 3 800 660 4 460 Toffelmakaren 2 Markaryd 8 506 0 0 506 2 990 219 1 209 Industrien 9 Markaryd 19 1 216 5 305 1 521 0 3 896 597 4 493 Triangeln 12 Markaryd 0 0 1 685 685 0 814 147 961 Konditorn 3 Markaryd 0 0 1 418 418 0 0 0 0 Banmästaren 13 Markaryd 4 184 1 83 267 0 0 0 0 Valvet 1 Norrköping 367 20 641 0 0 20 641 155 98 317 30 226 128 543 Dörren 12 & 14 Norrköping 721 46 873 8 526 47 399 657 225 953 69 617 295 570 36 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB

Lägenheter Kommersiella lokaler Totalt Garage/ Taxvärde 2011 (TSEK) Fastighet Kommun Antal kvm Antal kvm kvm Ppl Byggnad Tomt Totalt Röken 22 Norrköping 116 8 956 7 1 994 10 950 97 54 322 20 777 75 099 Porten 16 Norrköping 469 36 264 5 609 36 873 443 184 165 53 899 238 064 Plysaren 13 Norrköping 222 18 220 4 328 18 548 186 104 293 38 602 142 895 Märsta 1:167 Sigtuna 358 23 479 40 3 241 26 720 261 137 586 49 992 187 578 Valsta 3:8 Sigtuna 295 24 632 51 5 570 30 202 255 161 425 25 530 186 955 Finnsta 1:11-1:12 Bro 187 13 348 8 505 13 853 201 70 901 22 222 93 123 Finnsta 1:14-1:17 Bro 353 27 164 12 818 27 982 383 142 632 48 887 191 519 Finnsta 1:13 Bro 0 0 9 1 263 1 263 2 209 922 3 131 Bäckgården 1-5 & 7 Huddinge 695 47 215 49 3 766 50 981 401 250 185 74 055 324 240 "Wasagårdarna": Åkervenen 3, Rödvenen 4, Strandrågen 4, Svingeln 2 Södertälje 596 41 880 1 70 41 950 445 221 741 78 595 300 336 Ängsgröen 1 & 3 Södertälje 0 0 16 4 332 4 332 35 19 200 3 711 22 911 Vårbrodden 2 Södertälje 0 0 0 0 0 1 248 194 442 Grindstugan 1 Södertälje 131 8 804 4 242 9 046 79 57 676 14 783 72 459 Topasen 6 Södertälje 237 16 231 6 350 16 581 155 84 228 30 531 114 759 Sum Markarydsbostäder 6 303 442 952 396 37 875 480 827 4 211 2 211 767 674 381 2 886 148 Sum Hyresbostäder i Sverige II 15 313 1 093 865 1 327 83 465 1 177 330 10 936 5 714 667 1 840 847 7 555 476 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB 37

38 Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB

Årsrapport 2011, Hyresfastigheter Holding II AB 39

Hyresfastigheter Holding II AB C/O ABG Sundal Collier Postboks 1444 Vika NO-0115 Oslo ssd.no 120088