KTH Arkitektur och samhällsbyggnad. Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 497 Avd för Bygg- och fastighetsekonomi

KTH Arkitektur och samhällsbyggnad Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 497 Avd för Bygg- och fastighetsekonomi Gröna hyreskontrakt Författare: Handledare: Liv Ödman Hans Lind Stockholm 2010

Master of Science thesis Title: Green leases Authors Liv Ödman Department Department of Real Estate and Construction Management Division of Building and Real Estate Economics Master Thesis number 497 Supervisor Hans Lind Keywords Green leases, Commercial properties, Rental contracts, Environment, Split incentives Abstract Commercialpropertiesconsumelargeamountsofenergyandproduceslargequantities ofwaste.thegeneraldebateconcerningglobalwarminghasalsointensifiedthedebate about the greenhouse effect within the real estate sector. The development of green buildings,however,ishamperedbytheproblemsaroundhowcostsandresponsibility for green buildings should be apportioned between the parties of the tenancy. Green leases,however,areawaytodealwiththesesplitincentives.thepurposeofthisthesis istospecifythetermandtherebycontributetoadeeperdiscussionofgreenleases. The finesse with green leases is to supply the commercial lease agreement with both financial incentives and terms, voluntary or mandatory, with respect to the building' s environmentalandenergyperformance.thecombinationtherebyallowsthelandlordto design,buildandmanagegreenbuildingswhiletheyareabletomaximizetheirreturn on investment. A green lease also ensures that the tenant will receive all benefits of a resource efficientbuildingovertheirleasetermatareasonablerent. Theinterestingreenleasesandthepotentialthatitbringsissteadilygrowingaround theworld.completedinterviewsshowthattheinterestisgrowingalsoinsweden,even if the concept is as yet relatively unknown. The Swedish commercial property market, however, is by many considered to be conservative; it is therefore most likely that an implementationofgreenleasesinswedenwillbereceivedwithacuriousbutcautious approach. Thedesignofgreenleasesshouldbesimpleandpedagogicaltosimplifytheimplementation, preferably in the form of a checklist. Moreover, only soft parameters should be usedtostartwith,althoughdifferenttypesofpenaltiescouldeventuallybeeligible.this thesisshowsthatgoodconditionsfortheuseofgreenleasesarewithinthepublicsector. In addition, green leases could be used to ensure that environmentally certified buildings are operated and managed in a sustainable manner in the future. 2

Examensarbete Titel: Gröna hyreskontrakt Författare Liv Ödman Institution Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd för Bygg- och Fastighetsekonomi Examensarbete nummer 497 Handledare Hans Lind Nyckelord Gröna hyreskontrakt, Hyresavtal, Kommersiella fastigheter, Miljö, Splittrade incitament Sammanfattning Kommersiellafastigheterförbrukarintebarastoramängderenergiutanproducerar också stora mängder avfall. De allt tydligare tecknen på en global uppvärmningharmedförtattdebattenomväxthuseffektenintensifieratsocksåinom bygg ochfastighetsbranschen.utvecklingenavgrönabyggnaderbromsasemellertidavproblematikenrunthurkostnaderochansvarskafördelasmellanparternaihyresförhållandet.grönahyreskontraktärettsättatthanterasplittrade incitament. Syftet med detta examensarbete är att närmare beskriva termen grönahyreskontraktochföraendiskussionkringgrönahyresavtal. Finessen med gröna hyresavtal är att förse kommersiella hyreskontrakt, dels med ekonomiska incitament, dels med frivilliga eller tvingande bestämmelser som har med byggnadens miljö och energiprestanda att göra. Kombinationen tillåterfastighetsägarenattutforma,byggaochförvaltahållbarabyggnadersamtidigt som denne kan maximera avkastningen på gjorda investeringar. Avtalsformen ger också hyresgästen möjlighet att tillgodogöra sig fördelarna med en resurseffektivbyggnadtillskäligakostnader. Intresset för gröna hyresavtal och de möjligheter som avtalsformen medför växerruntomivärlden.intervjusvareniföreliggandearbetevisarattintresset växer också i Sverige, även om begreppet än så länge är relativt okänt. Den svenska kommersiella fastighetsmarknaden anses emellertid av många vara konservativ,mendetfinnsenväxandenyfikenhetpågrönahyresavtal. FörattunderlättaimplementeringeniSverigebörutformningenavgrönahyreskontraktvaraenkelochpedagogisk,företrädesvisiformavenchecklista.Dessutombörmjukaparametraranvändas,ävenompåföljderkanbliaktuellapåsikt. Examensarbetet visar att det finns goda förutsättningar att använda gröna hyresavtal inom den offentliga verksamheten. Därutöver kan gröna hyresavtal användasförattsäkerställaattmiljöklassadebyggnaderbrukasochförvaltaspå etthållbartsättäveniframtiden. 3

Förord Föreliggande uppsats är ett examensarbete och utgör sista momentet i civilingenjörsutbildningen på Samhällsbyggnadsprogrammet med inriktning mot Bygg ochfastighetsekonomipåkungligatekniskahögskolanistockholm. Det var med en stor nyfikenhet som jag i mitten av september 2009 påbörjade mittexamensarbeteomgrönahyreskontrakt.sedandessharjagfördjupatmina kunskaperintebarainomämnetgrönahyreskontraktutanocksåinomdetfastighetsekonomiska området i allmänhet. Jag vill här framföra ett stort tack till alladepersonerjagintervjuatförvärdefulladiskussionerochsynpunkter.därutövervilljaggivetvisocksåtackaminhandledarepåkth,professorhanslind förmångatipsochgodhandledningunderarbetetsgång.slutligenvilljagäven tackamochmförderasstoraengagemangochstöd. Stockholm,januari2010 LivÖdman 4

Innehållsförteckning 1.Inledning... 8 1.1Bakgrund... 8 1.2Syfteochfrågeställning... 8 1.3Metod... 9 1.3.1Litteraturöversikt...9 1.3.2Intervjuer...9 1.3.3Metodproblem...9 1.4Avgränsning... 10 1.5Disposition... 10 2.Kontraktsteori... 12 2.1Lokalhyreskontrakt... 12 2.2Kommunikation... 12 2.3Asymmetriskinformation... 12 2.3.1Snedvrideturval...13 2.3.2Moraliskrisk...14 2.3.3Begränsadrationalitet...14 2.3.4Principal /agentproblem...14 3.Kommersiellafastigheterochhyreskontrakt... 16 3.1Denkommersiellafastighetsmarknaden... 16 3.2Hyresbegreppet... 16 3.2.1Parternaihyresförhållandet...17 3.2.2Hyra...17 3.2.3Hyrestid...17 3.3Bristerihyreskontrakturettmiljöperspektiv... 17 3.4Faktorersompåverkarutformningenavhyreskontrakt... 19 3.4.1Storlekpåhyresgäst...19 3.4.2Uthyrningsperiod...19 3.4.3Strukturpåhyreskontraktet...20 3.4.4Byggnadsårochunderhåll...20 3.4.5Fastighetermedfleraolikahyresgäster...20 3.5Splittradeincitament... 20 3.5.1Kallhyra...21 3.5.2Varmhyra...22 3.6IncitamentstyrdahyreskontraktiSverige... 22 3.6.1Beställargruppenlokaler(BELOK)...22 3.6.2PlatzersFastigheteriGöteborg...23 3.6.3FastighetsochSaluhallskontoretiStockholm...23 4.Grönahyreskontrakt... 25 4.1Definition... 25 4.2Förutsättningarförgrönahyreskontrakt... 25 4.2.1Lagarochreglerinommiljöområdet...26 4.3Hurfungerarettgrönthyreskontrakt?... 27 4.4Pådrivandefaktorer... 29 4.4.1Ökadefterfråganpåhållbarabyggnader...29 4.4.2Ekonomiskaincitament...29 4.4.3Stigandeenergipriseriframtiden...29 4.4.4Framtidsförsäkring...29 5

4.4.5Samhällsansvar...30 4.4.6Ökadtransparensochsamarbetemellanfastighetsägareochhyresgäst... 30 4.4.7Möjlighetattblimarknadsledandeihållbarhetsfrågor...30 4.5Vanligaområdenförgrönabestämmelser... 31 4.6Utformningavgrönaavtal... 31 4.6.1Målsättningar,jämförelsetalochlägstanivåer...32 4.6.2Gemensamhandlingsplanförhuruppsattamålskanås...32 4.6.3Rutinerförövervakningochavrapportering...32 4.6.4Konflikthanteringsmekanism...32 4.7Grönahyreskontrakturettfastighetsägarperspektiv... 33 4.7.1Fastighetsägarensåtagandenochansvar...33 4.7.2Fördelarmedgrönahyreskontrakt...35 4.8Grönahyreskontrakturetthyresgästperspektiv... 36 4.8.1Hyresgästensåtagandenochansvar...36 4.8.2Fördelarmedgrönahyreskontrakt...37 4.9Hinderförgrönahyreskontrakt... 39 4.9.1Kostnadsfördelning...39 4.9.2Avsaknadavkunskapochengagemang...40 4.9.3Fastighetermedfleraolikahyresgäster...40 4.9.4Svårigheterattmätaochsamlaindata...41 4.9.5Oviljanatttarisker...41 5.Grönahyreskontraktinternationellt... 42 5.1Bakgrund... 42 5.2Australien... 42 5.2.1GreenLeaseSchedule(GLS)...43 5.2.2Utformning...43 5.3Storbritannien... 44 5.3.1Pådrivandeaktörerpådenbrittiskafastighetsmarknaden...45 5.3.2Utformning...46 5.4USA... 46 5.5Kanada... 47 5.5.1PublicWorksandGovermentServicesCanada(PWGSC)...47 5.5.2RealPropertyAssociationofCanada(REALpac)...47 5.6NyaZeeland... 48 6.Åsikterpådenkommersiellafastighetsmarknaden... 49 6.1Fastighetsägare... 49 6.1.1Dagenslokalhyreskontrakt...49 6.1.2Miljöarbetetidag...50 6.1.3Miljö ochenergifrågornaiframtiden...50 6.1.4Incitament...50 6.1.5Kostnads ochansvarsfördelning...51 6.1.6Samarbetemellanparternaihyresförhållandet...51 6.1.7Åsikteromgrönahyreskontrakt...52 6.2Hyresgäster... 53 6.2.1Dagenslokalhyreskontrakt...53 6.2.2Miljöarbeteidag...53 6.2.3Miljö ochenergifrågoriframtiden...54 6.2.4Incitament...54 6.2.5Kostnads ochansvarsfördelning...55 6.2.6Samarbetemellanparternaihyresförhållandet...55 6.2.7Åsikteromgrönahyreskontrakt...56 7.Avslutandediskussionochslutsatser... 58 6

7.1ImplementeringavgrönahyreskontraktiSverige... 59 7.2Utformning... 59 7.3Påföljderellerinte... 60 7.4Slutsatser... 60 Referenser... 62 Bilaga1Ordlistaövercentralabegrepp... 65 Bilaga2Intervjufrågortillfastighetsägare... 67 Bilaga3Intervjufrågortillhyresgäster... 69 7

1.Inledning 1.1Bakgrund Den rådande klimatdebatten med fokus på den globala uppvärmningen kan knappasthagåttnågonobemärktförbi.medvetenhetenomattjordensresurser är begränsade har lett till att hållbar utveckling är viktigare än någonsin. Även inom bygg och fastighetssektorn har insikten om att våra byggnader i alldra högstagradbidrartilldenglobalauppvärmningenökatsuccessivt. I Sverige står bygg och fastighetssektorn för mer än 40 procent av den totala energianvändningen,mycketberoendepåattkylning,ventilationochuppvärmningavenfastighetförbrukarstoramängderenergi 1.Menkommersiellafastigheter slukar inte bara energi och vatten, de producerar dessutom omfattande mängder avfall. Inte sällan är avfallshanteringen högst bristfällig och återanvändningenavmaterialnästintillobefintlig.resultatetbliattenstordelavallt återvinningsbartavfallläggspådeponiiställetförattåtervinnas 2. Hyresavtalmellanfastighetsägareochhyresgästerikommersiellafastigheterär en av de viktigaste handlingarna som upprättas och har en central ekonomisk betydelse. Ofta saknar emellertid hyresavtalen i dag både de rätta ekonomiska incitamentenochvägledningihållbarhetsfrågan. Enhyresgästikommersiellafastighetersträvarefterattsänkasinatotalkostnader samtidigt som maximal produktivitet efterfrågas hos de anställda. Fastighetsägaren å sin sida strävar efter att minska transaktionskostnaderna genom attförsökabehållasinahyresgästerochsamtidigtökavärdetpåfastigheten 3. För närvarande är såväl hyresgäster som fastighetsägare ovilliga att bekosta ibland nödvändiga åtgärder för att förbättra en byggnads miljö och energiprestanda.dennaoviljagrundarsigfrämstpåattdensombekostareninvestering intealltidärdensomvinnerekonomisktpåinvesteringen.riskenfinnsatthållbarhetsfrågandärförkanhamnamellanstolarnamedmissademöjlighetersom resultat. Utvecklingen av hållbara byggnader fordrar således att ekonomiska incitament kopplas samman med ett ansvar för att byggnaden brukas och förvaltas på ett effektivtsätt.detisinturkankommaattkrävaenförändringavdagenskommersiellahyresavtalochärocksåupprinnelsentillutvecklingenavgrönahyreskontrakt. 1.2Syfteochfrågeställning Föreliggandeexamensarbetetsyftartillattredogöraförvadgrönahyreskontrakt är,hurdefungerarsamtbeskrivaförochnackdelarmedgrönahyresavtal.exa 1 www.energideklaration.com (2009-10-12) 2 Brooks (2008) 3 Office Insight (2009) 8

mensarbetetanläggerocksåettinternationelltperspektiv.utöverdettaäravsiktenmedexamensarbetetattanalyserakommersiellafastighetsägaresochhyresgästersuppfattningaromgrönahyreskontrakt. Decentralafrågeställningarnaiexamensarbetetär: Vadärgrönahyreskontraktochhurfungerarde? Vilkafördelar ochnackdelarfinnsmedavtalsformen? Vilketintressefinnshossvenskafastighetsägareochhyresgäster? Hur bör gröna hyresavtal lämpligen introduceras på den svenska fastighetsmarknaden? 1.3Metod Metodernaförexamensarbetethariförstahandbeståttiensystematiskgenomgångavlitteraturpåområdetochdjupintervjuermedutvaldarepresentanterför fastighetsägarnaochhyresgästsidan.underarbetetsgångharocksådiskussioner förts såväl muntligen som via e post med andra representanterfrån fastighetsmarknaden än de intervjuade. Ytterligare en informationskälla har varit ett seminariumdärexamensarbetetshuvudfrågadelvisberördes. 1.3.1Litteraturöversikt Begreppetgrönahyreskontraktärrelativtokäntpådensvenskafastighetsmarknadenochavdetskäletfinnsintesåmycketskrivetutifrånsvenskaerfarenheter. I huvudsak har merparten av litteraturstudiet om gröna hyreskontrakt varit internationella rapporter. Utomlands har utvecklingen av gröna avtal kommit någotlängre.informationharävenfunnitspåinternetochharvaritettbrakomplementtillintervjuundersökningen. 1.3.2Intervjuer Förattfåenbättreuppfattningomhurdenkommersiellafastighetsmarknadens ställersigtillgrönahyreskontraktutfördes15djupintervjuerunderoktoberoch november 2009. Intervjuerna skedde muntligen och har gett många värdefulla synpunkterfrånfastighetsägareochhyresgästombud.förutomdessatvåhuvudgrupper har även ett fåtal hyresgäster intervjuats samt representanter från FastighetsägarnaStockholm. Såvälstatligasomprivatafastighetsföretagmedmerellermindreframträdande miljöprofilering intervjuades för att få en mer nyanserad bild av marknaden. Intervjupersonernakontaktadesdirektviatelefonoche post.eftergenomförda intervjuersammanställdesochanalyseradessvaren. 1.3.3Metodproblem Grönahyreskontraktärsomnämntsettrelativtnyttbegrepppåmarknadenoch därför varierade de intervjuade företagens kunskaper en hel del. Då flertalet intervjuade företag, både fastighetsägare och hyresgästombud, inte alls hört talasomgrönahyreskontraktföreintervjutillfälletfinnsenriskförvagasvarpå frågornaomjustgrönahyreskontrakt.enannanfelkällaliggerioklartutformade frågorsomkanledatillmissförstånd. 9

Bådemiljöochhållbarhetärdessutombegreppsominteärentydigtdefinierade ochdärförkangeupphovtillolikatolkningar.därförfinnsenriskattföretagens representanter inte gav helt korrekta svar på de mer generella miljöfrågorna. Iställetkandehaframhållitettstörre/mindreengagemangimiljöfrågoränvad somfaktisktärfallet,alternativtvaltattsvara politisktkorrekt. Deolikaföretagenvaldesutpåettsådantsättattintervjuunderlagetskullebliså representativtsommöjligt.iochmedattolikahyresgästerärolikaintresserade av miljöfrågor och olika insatta i byggtekniska frågor var det problematiskt att finnalämpligahyresgästerattintervjua.iställetvaldesolikahyresgästombudut för att företräda hyresgästsidan. Detta innebär givetvis att svaren från hyresgästombuden representerar hyresgästombudens egna iakttagelser på marknaden. 1.4Avgränsning Arbetet begränsades till att endast beröra fastighetsägare/hyresvärdar och hyresgästeristatligafastigheterochprivatafastighetermedkommersiellanvändning i Stockholmsområdet. Eftersom hyresgästombud i många fall agerar som hyresgästens förlängda arm i kontakt med fastighetsägaren innefattas även hyresgästombudtillvissdeliexamensarbetet. ISverigedefinierasbegreppetkommersiellafastigheteriregelsomalltsominte är bostäder 4. Eftersom de kommersiella fastighetsmarknaderna har många gemensamma drag, men kan också vara mycket olika har undersökningen begränsatstillattendastomfattakontorsfastigheter. Någotförsökattpresenteraendetaljeradmodellförgrönahyreskontraktavsedda för den svenska kommersiella fastighetsmarknaden görs inte i föreliggande examensarbete. Olika juridiska aspekter i samband med implementeringen av grönahyreskontraktisverigebehandlasinteheller. 1.5 Disposition Kapitel2utgörsavenallmändelomkontraktsteorisomocksådirektochindirekt berör övriga kapitel. Framför allt analyseras och diskuteras begreppen snedvridet urval, moralisk risk, begränsad rationalitet samt principal /agentproblem. Kapitel 3 beskriver kortfattat den svenska kommersiella fastighetsmarknaden ochhyresbegreppetsamtredogöristoradragförhurkommersiellalokalhyreskontrakt är uppbyggda. Därutöver beskrivs problematiken med splittrade incitamentocholikaincitamentstyrdahyresavtalisverige. Kapitel4behandlargrönahyreskontrakt.Kapitletredogörförvadgrönahyreskontraktär,hurdeäruppbyggdasamtvadsomdriverpåutvecklingenavgröna hyreskontrakt.ävengrönahyreskontrakturfastighetsägarensrespektivehyresgästensperspektivbeskriv.kapitletredogörocksåförvilkagenerellahindersom 4 Lind, Lundström (2009) 10

finnsförimplementeringavgrönahyreskontrakt. Kapitel 5 beskriver hur utvecklingen av gröna hyreskontrakt ser ut på den internationellafastighetsmarknaden.deländersomberörsäraustralien,storbritannien,usa,kanadaochnyazeeland. Kapitel 6 redovisar svar från djupintervjuer gjorda med fastighetsägare och hyresgästsombud på den kommersiella fastighetsmarknaden. Intervjufrågorna finnsåtergivnaisinhelhetibilaga2och3. Kapitel7Innehållerdiskussionochslutsatser. Bilaga1Ordlistaövercentralabegrepp Bilaga2Intervjufrågortillfastighetsägare Bilaga3Intervjufrågortillhyresgästrepresentanter 11

2.Kontraktsteori 2.1Lokalhyreskontrakt Ett hyresavtal fördelar rättigheter och skyldigheter mellan parterna enligt särskildavillkor.vilkentypavhyreskontraktsomanvändsiuthyrningarnavarierar från fastighetsägare till fastighetsägare. I Sverige används vanligtvis ett standardkontrakt som tagits fram av Fastighetsägarna Sverige. Alternativt används snarlikaversioneravstandarkontraktetellerkontraktframtagnapåannatsätt. Det råder i princip avtalsfrihet på kontorsmarknaden under förutsättning att förhandlingarna sker inom ramen för den svenska lagstiftningen. 5 Vilken form kontraktetharskaparolikaincitamentförparterna.menävenriskfördelningen mellan parterna kan variera beroende på hyreskontraktsformen. Utöver val av struktur på hyresavtalen kan även hyreskontrakten utformas utifrån förutsättningarnaförvarjebyggnad.detinnebärattdetfinnsenmångfaldavolikautformadehyresavtalpåmarknaden. Denekonomiskakärnanikommersiellafastigheteråterfinnsihyresavtaletmellanfastighetsägareochhyresgäst.Kommersiellahyresgästersökerallamöjligheter till att reducera sina kostnader samtidigt som maximal produktivitet eftersträvas. Fastighetsägaren å sin sida vill i görligaste mån behålla existerande hyresgäster för att minimera transaktionskostnaderna samt höja fastighetsvärdetgenomattökadriftnettot 6.Oftakrockarparternasmålsättningar,vilketkan innebärakomplikationer. 2.2Kommunikation Kommunikation är en komplex process där information utbyts mellan två eller fler parter genom kroppsspråk, ord och handling. För att skapa förtroendefulla och värdeskapande relationer är god och effektiv kommunikation en förutsättning.hurvälenpartkantydaönskemålochkravhosdenandrapartenikombinationmedförmåganattvärderasittegetagerandeäroftaavgörandeföromen relationblirframgångsrikellerinte.detliggerettstortvärdeförbådefastighetsägarenochhyresgästenilångsiktigarelationer,framförskapasenmöjlighettill långsiktigplaneringochdärmedeneffektivareresursanvändning. 2.3Asymmetriskinformation En transparent marknad förser marknadsaktörerna med bred information som underlagförettbrabeslutsfattande.hyresmarknadenärdessvärreintesärskilt transparent eftersom mycket av informationen är begränsad eller till och med omöjligatttadelav 7. Under idealiska kontraktsförhållanden känner båda parter i en avtalsprocess exakttilldenandresintentioner.ipraktikenärdetlångtifrånpådetviset.bris 5 Lundström (2008) 6 Officeinsight(2009) 7 Lind.H,Lundström.S(2009) 12

ten på transparens på hyresmarknaden kan skapa osäkerhet mellan parterna ochöppnaförenmarknadmedasymmetriskinformation. 8 Ivarjeenskiltfallkan enosäkerhetledatillattnågrahyresförhandlingarintegårattgenomföra. Just tillgång på information har stor betydelse för beslut om åtgärder för att minskaenergianvändningenochmiljöbelastningenienfastighet.hartvåparteri entransaktiontillgångtillolikamycketinformationföreliggerenuppenbarrisk förinformationsasymmetri.asymmetriskinformationkanävenuppståomparternatolkarochanalyserarsammainformationpåolikasätt.detärganskavanligtattsåsker. Pådenkommersiellafastighetsmarknadenkaninformationssymmetriuppståtill exempelpåområdetenergikonsumtion.hyresgästerutandjuparekunskaperom fastigheterkan hasvårtatt avgöraomfastighetensenergiförbrukningärrimlig eller inte. Hyresgästen kan givetvis själv samla in och kontrollera information mendettakanvarabådetidskrävandeochkostsamt. Härspelarrådgivareochtekniskakonsulterenviktigrollsommellanhänder.Det minskarriskenförasymmetriskinformation.eftersområdgivareärberoendeav sittgodarykteärriskenlitenattrådgivarnainteansträngersigtillräckligt.nackdelenmedkonsulthjälpärattdetkanblidyrtförhyresgästen 9. 2.3.1Snedvrideturval Två konsekvenser av informationsasymmetri är särskilt vanliga: snedvridet urvalochmoraliskrisk.snedvrideturvaluppkommerisituationerdärsäljaren är bättre informerad än köparen. Avsaknaden av relevant information innebär att säljaren har bättre kunskap om varans kvalitet än köparen och i och med dettaråderinformationsasymmetri.(enägaretillenvarakanövertidskaffasig en god uppfattning om varans kvalitet, medan en ny köpare av varan kan ha svårtattpåförhandavgöradesskvalitet.) Varorna kommer att kosta lika mycket oavsett kvalitet, eftersom köparen inte kan ställa varans pris i relation till dess kvalitet. Resultatet kan bli att köparen blirförsiktigochmindrebenägenattbetalaextraförvarorsomfaktisktäravhög kvalitet.säljarnaavkvalitetsvarorfårisåfallintebetalteftervaransrättavärde. Om marknadsvärdet blir för lågt kommer incitamenten att fortsätta sälja kvalitetsvarorpåmarknadenattförsvinnaochlågkvalitetsvarornakommerattdominerapåmarknaden. 10 Snedvridet urval förkommer även på fastighetsmarknaden. Fokuseringen på miljöfrågorharletttillattmångahyresgästervillsittaimiljö ochenergieffektiva lokaler. Fastighetsägarna ser främst till fastighetens driftnetto och drivkraften att anpassa byggnader efter miljökrav beror ofta på om investeringen på sikt ökar fastighetsvärdet. Eftersom fastighetsägaren många gånger har större kun 8 Lundström (2008) 9 Garnaut (2008) 10 Akerlof (1970) 13

skapänhyresgästenomfastighetenochdessfunktionerfinnsenriskförinformationsövertag. 2.3.2Moraliskrisk Den andra vanliga typen av informations asymmetri, moralisk risk, innebär att denenapartenintekanseellerpåverkadenandrakontraktspartensagerande, menändådrabbasavdenegativakonsekvensernaavdenneshandlingar.genom att en parts agerande är svårkontrollerat kan denne troligtvis till stor del även undkomma de negativa effekterna av sitt handlande. Det kan skapa ett incitament för parten i fråga att agera mindre försiktigt på bekostnad av den andra parten.härrördetsigalltsåomettdoltagerandesnarareändoldinformation. Ofta förekommer moralisk risk och snedvridet urval i kombination med varandra. 11 Förattmoraliskriskskauppståkrävsattparternaharskildaintressen,attförutsättningar för ett lönsamt utbyte finns samt att parterna är begränsade i sin kontroll över motpartens beteende. Avtal bygger dock på förtroende mellan parterna och möjligheten att övervaka att avtal följs till punkt och pricka. Att ständigtverifieragiveninformationärbådekostsamochiblandnästintillomöjligt.detkandärförvarasvårtattfastställaomenkontraktspartagerariegenintresseellerinte. 2.3.3Begränsadrationalitet Ävenisituationerdärenpersonhartillgångtilltillräckligtmedinformationkan informationenemellanåtvarasvårattanvändasigav.detkanhindramänniskor frånattrationelltvägainkostnaderochbesparingarförolikaalternativochdå läggsfokuskanskepåfelsaker.svårhanterliginformationärsärskiltkritisktför personer som står inför stora investeringsbeslut. Ett typexempel är fastighetsägares ovilja till energieffektiviserande åtgärder även om åtgärderna på sikt skulleledatillminskadedriftkostnaderförfastigheten. 12 2.3.4Principal /agentproblem Ytterligareettproblemvidkontraktsskrivandeärprincipal /agentproblemet.ett sådantkanuppkommanärenpersonbetalarenannanpersonförattutföraen tjänst, men parterna har olika incitament och huvudmannen kan därmed inte säkerställa att agenten kommer agera i dennes bästa intresse. Ett exempel är i situationerdärhyresvärden(agenten)äransvarigförfastighetensinstallationer, men där hyresgästens (principalens) målsättning att sänka energikostnaderna intebeaktas 13. Fastighetsägarenharoftastdetövergripandeansvaretfördrift ochunderhållav enfastighet,vilketinnefattaryttreunderhåll,värme,kyla,ochventilation.hyresgästendäremotärdensompåverkasavdettermiskaklimatetilokalenochden som vanligtvis står för energikostnaderna i kontorsfastigheter. Eftersom fastighetsägaren vanligtvis inte själv står för energikostnaderna har denne ofta inte 11 Bolton (2005) 12 Garnaut (2008) 13 Garnaut (2008) 14

hellernågotintresseavenergieffektiviseraifastigheten.hyresgästenkansjälvklart försöka omförhandla hyreskontraktet, men troligtvis skulle fastighetsägaren bli mer benägen att vidta energibesparande åtgärder om hyresgästerna i ställeterbjödsigattbetalahögrehyra. 14 Hur principalen och agenten förhåller sig till varandra kan påverka typen av problem som kan uppstå och vilka åtgärder som följer. Generellt finns det fyra olikatyperavrelationermellanprincipalochagent: Principalenväljerinstallationer Principalenbetalarenergikostnaderna Agentenbetalar energikostnaderna Principalenväljerinstallationer samtbetalarenergikostnaderna. Incitamentfinnsattväljaenergisnålasystemförattminskaenergikostnaderna.Ingetprincipal agent problemuppstår. Principalenväljerinstallationermen betalarinteenergikostnaderna. Följdenblirattprincipalensaknar incitamentattminskaenergiförbrukningen. Agentenväljerinstallationer Agentenväljerinstallationerpå uppdragavprincipalenvilken betalarenergikostnaderna.eftersomagentenintestårförkostnadernafinnshelleringaincitament attväljaenergieffektivutrustning. Vanligtproblemvidkallhyra. Agentenväljerinstallationerpå uppdragavprincipalenochbetalar ävenenergikostnaderna.agenten hardärmedincitamentattvälja energisparandeutrustningmedan principalenintesernågonvinst medattminskaenergikostnader. Vanligtproblemvidvarmhyra. Figur 1: Olika Principal-/agent situationer Principalen och agenten kan genom effektiv förhandling bättre anpassa sina incitament. I en hyresrelation kan detta till exempel ske genom att i hyreskontraktet föreskriva att hyresvärden ska välja utrustning för energieffektivisering ochanpassadennaienlighetmedhyresgästenskrav.problemetprincipal agent kantrotsdetkvarståom 15 : Svårigheterfinnsattdrivaigenomvillkor Kostnaden för att förhandla och utforma ett nytt kontrakt överstiger de förväntadevinsternaavkontraktet. 14 Bolton (2005) 15 Garnaut (2008) 15

3.Kommersiellafastigheterochhyreskontrakt 3.1Denkommersiellafastighetsmarknaden Den kommersiella fastighetsmarknadens dynamik bygger på samspelet mellan fleramarknaderdärkapitalmarknadenutgörenmarknadochhyresmarknaden enannan.eftersomhyror,vakanserochlokalbeståndbestämspåhyresmarknaden anses denna emellertid vara den centrala marknaden att analysera 16. Hyresmarknadenstyrsliksomövrigadelmarknaderavrelationenmellanutbudoch efterfråganochdärettjämviktslägeoftasteftersträvas.precissomhyresgästerna måste fastighetsägare möta trender och krav som finns i samhället i stort. Parternamåsteemellertidävenförhållasigtillvarandra. En av de senare årens starkaste trender både nationellt och internationellt har varitmiljöochhållbarhet.detfaktumattgrönabyggnadernumeraärettvälkänt begrepp på fastighetsmarknaden betyder emellertid inte att grön fastighetsutvecklingärensjälvklarhet.istockholmsregionenärdetframföralltdekommersiellafastighetsägarnasomdriverpåutvecklingenavgrönabyggnader.ävenom medvetenheten hos hyresgästerna på fastighetsmarknaden växer har de historisktsättställtfåkravpåbyggnadersmiljö ochenergiprestanda 17. Kommersiellafastigheterkanbeskrivassomlokalerifastigheterdärnågonform avaffärsverksamhetbedrivs,exempelviskontorellerbutiker,vilkasyftartillatt gefastighetsägarenenekonomiskvinst.iallmänhethyrsdeflestakontorslokalernauttillenskildahyresgäster.majoritetenavdekommersiellahyresgästerna ägerdärmedintesjälvafastigheternaivilkadeharlokaler.detärenavorsakerna till att hyreskontraktet många gånger är det i särklass viktigaste kontraktet förkommersiellalokaler. 18 3.2Hyresbegreppet I Jordabalken (JB) definieras hyra som upplåtelse av nyttjanderätt, vilken sker genomatthusellerdelaravhusupplåts,delsgenomavtal,delsmotersättning till den nyttjande. Nyttjanderätten ger emellertid endast en begränsad rätt till fastigheten,eftersomfastighetsägarenfortfarandeägerfastigheten. Ihyreslagstiftningengörsskillnadmellanbostäderochlokaler.Enligt12:13stJB definierasenbostadslägenhetsomenlägenhetvilkenheltellertillövervägande del är avsedd för bostadsändamål. En lokal definieras därmed som en lägenhet skildfrånbostadslägenhet.omingentingannatangesärlagstiftningentvingande till hyresgästens fördel. För hyrda lokaler finns färre tvingande regler än vid bostadshyraochreglernaärtillövervägandedeldispositiva. Vidtillträdettilllägenhetenliggerdetpåfastighetsägarensansvarattlägenheten ärfulltanvändbarfördetavseddaändamålet.dessutomklargör15 JBattfastighetsägarenävenansvararförattlokalenhållsidettaskickunderhyrestiden. 16 Lind, Lundström (2009) 17 Malmqvist, Noring (2009) 18 Lind, Lundström (2009) 16

Hyresgästen hålls inte ansvarig för att lokalen försämras under hyrestiden, så längedetrörsigomnormalförslitning.enligt24 JBskaemellertidhyresgästen under hyrestiden vårda lokalen (och vad som hör därtill) väl. Vill hyresgästen göraförändringarilokalenmåstefastighetsägarentillfrågas. 3.2.1Parternaihyresförhållandet Parternaienhyresrelationbeståravhyresgästochhyresvärden(iregelsamma somfastighetsägaren).fastighetsägarenärdensomupplåterlokalenochhyresgästenärdentillvilkenlokalenupplåts.iförhandlingaromhyraavkontorslokalerärdetävenvanligtattetthyresgästombudfinnsmedsomhyresgästens förlängdaarm. 3.2.2Hyra Hyreskontraktet ger hyresgästen exklusivt tillträde till lokalen i gengäld mot hyra.vilkenhyresnivåsomskarådaförlokalenstyrsavmarknadshyran,vilken enligtparagraf57aihyreslagendefinierassom denhyrasomlokalenvidhyrestidensutgångkanantasbetingapåöppnamarknaden. Detstårparternafrittattavtalaomhyransstorlek,mendenaktuellahyranbör varaskäligiförhållandetilllikvärdigakontraktpåmarknaden.lägetharfåttstor betydelse för hyressättningen, men även andra faktorer som professionell förvaltning och olika service har blivit viktigare. I Sverige förekommer kallhyra, varmhyraochivissutsträckningvariantermellandessa. 19 Enövervägandedel avdekommersiellakontorslokalernapådensvenskamarknadenharkallhyra. Marknadshyran är i princip skild från fastighetsägarens kostnader. Det är dock vanligt att fastighetsägaren ändå försöker kompensera för olika kostnader genom hyran. Tilläggskostnader är därför ofta en punkt när avtal ska förhandlas fram. 3.2.3Hyrestid Etthyresavtallöperoftastpåenbestämdtid,medellerutanautomatiskförlängning, om avtalet inte sägs upp, men kan också löpa på obestämd tid. En vanlig avtalstidär3 5år,därtreårärvanligast.Omavtaladkontraktstidärminsttreår kan hyran indexregleras. Skulle parterna avtala om automatisk förlängning av avtalet vid utebliven uppsägning måste förlängningen gälla minst tre år för att hyranskafåindexeras. 20 3.3Bristerihyreskontrakturettmiljöperspektiv Idagutformasdeflestakommersiellahyreskontraktutifrånengenerelltillämpningpåmarknadenochhållbarhetadresserasdärförsällanspecifikt 21.Majoriteten av hyresgästerna i kommersiella fastigheter äger dessutom inte själva sina lokaler.enhyresgästkandärmedinteutformaenlokalefteregnaönskemålutan varjeförändringavlokalenmåstegodkännasavfastighetsägaren.detstårgivet visparternafrittattförhandlaomvilkabestämmelsersomskaläggastill,respek 19 Fastighetsägarna (2009) 20 Fastighetsägarna (2009) 21 Journal of Property Investment & Finance(2008) 17

tivetasbort. När det kommer till resurseffektivitet och aktivt miljöarbete kan kommersiella hyresavtalivissafallutgöradirektaellerindirektahinder.detgällerspeciellti fastigheter med flera hyresgäster som bedriver olika verksamheter 22. Ta till exempel val av material med de snäva regleringar som gäller på det området. Fastighetsägarenharalltidsistaordetomvilkamaterialochvilkainstallationer som får användas i hans lokaler, till exempel om återanvänt eller nytt material skaanvändasvidhyresgästanpassningar.dettainnebäratthyresgästernasambitionerattageramiljösmartkanbegränsasomintefastighetsägarensharliknandeambitionerellerärtillmötesgående 23. Kravet att återställa lokalen till ursprungligt skick vid avflyttning är en annan punktsomkanhaenmotriktadeffektimiljöfrågor.förmångaavdehyresgäster som önskar förbättra miljöprestandan i sina lokaler är även installationer av energieffektivaarmaturerochsystemangeläget.iblandbetalarfastighetsägaren dettasomengodgestvidnytecknigavavtal,menalltsomoftastbekostarhyresgästernasådanainstallationersjälva. Fastighetsägaren kan emellertid med stöd av avtalet kräva att hyresgästen vid avtalsperiodens slut ska återlämna lokalen i dess ursprungliga skick. För en hyresgästinnebärdettaattallautfördaförändringarilokalenochskadorutöver normaltslitageskaåterställas. 24 Kostnadernaförattavlägsnainstalleradutrustningochåterföraursprungligutrustningkantillsammansmedinstallationskostnaderna för den nya utrustningen bli av väsentlig storlek. Med dagens korta hyreskontrakt har hyresgästen emellertid små möjligheter att hinna få igen dessa kostnader. Konsekvensen blir att hyresgäster väljer bort miljöeffektiv utrustningvidhyresgästanpassningar.hurmycketfastighetsägarnaframhärdari sinakravattenlokalskaåterställasiursprungligtskickvarierar 25. Menhyreskontraktenkanocksåverkabromsandeimiljö ochenergifrågorbaserat på hyresgästens krav. Bland annat regleras i detalj i hyresavtalen hur stor temperaturvariation som är acceptabelt i lokalen och vilket luftflöde som ska råda. Utifrån ett fastighetsägarperspektiv kan utformningen av hyreskontrakt därförgöradetsvårtförfastighetsägarenattpåverkabyggnadensbasfunktioner, gemensamma utrymmen och de centrala systemen i fastigheten om åtgärderna påverkarhyresgästernaistörreutsträckning. Ävenfastighetsägarensbegränsaderättattinspekterahyresgästenslokalerkan sessomenbegränsningidagenshyresavtal,eftersomhyresgästensjälvansvarar förtillgänglighetentillutrymmensombehövsförskötselochdriftisinlokal.för att miljöarbetet ska bli så effektivt som möjligt är det viktigt att regelbundna datainsamlingar görs med påföljande utvärderingar. Detta kan dock vara pro 22 www.greenleases-uk.com (2009-12-08) 23 www.greenleases-uk.com (2009-12-08) 24 Fastighetsägarna (2009) 25 RICS (2009) 18

blematisktdåfåhyreskontrakttillåterhyresvärdenattinspekteralokalernautan hyresgästensgodkännande. Återvinning och källsortering är också områden som fått allt större uppmärksamhet. Trots det regleras avfallsfrågorna sällan närmare i dagens hyresavtal. Ofta saknas exempelvis begränsningar av avfallsmängd för hyresgästen både under hyresgästanpassningar och i den dagliga verksamheten. Inte heller finns kravpåfastighetsägarenattsetillattdetfinnsgodaförutsättningarföravfallshantering.dessutomfinnsingakravpåatthyresgästenskasoppsorterainågon störreutsträckning 26. 3.4Faktorersompåverkarutformningenavhyreskontrakt Förenfastighetsägare,ellerhyresgäst,medettsärskiltengagemangimiljöfrågor och hållbara fastigheter kan förhandlingen fram till att hyreskontraktet beskrivassombesvärlig.förattskapahållbarafastigheterärdetnämligenavstörsta viktattävenhyreskontraktengenomsyrasavettmiljöperspektiv. En framgångsrik förhandling av ett lokalhyreskontrakt bygger mycket på att uppsattavillkorärrealistiskaochgenomförbara.följandefaktorerpåverkarofta ivilkenomfattningmiljö ochenergifrågornaintegrerasihyreskontrakt. 3.4.1Storlekpåhyresgäst En hyresgäst som upptar en stor del av den totala uthyrningsbara ytan i en byggnad har rimligtvis ett större inflytande över beslut rörande drift och underhållsamtombyggnationeravfastighetenänhyresgästerimindrelokaler.en sådanhyresgästharstoramöjligheterattpåverkabyggnadensenergi ochmiljöprestanda ochbördärförställahögakravpåökadhållbarhetnärgrönamålska sättasuppförenbyggnad 27. 3.4.2Uthyrningsperiod Julängrehyrestid,destolättareärdetgenerelltattgenomförainvesteringarför hållbarare byggnader. Det beror på att möjligheterna för fastighetsägaren att räkna hem investeringskostnader ökar om hyresgästernas kontrakt har längre löptider. Många åtgärder och ombyggnader för att få till stånd gröna byggnader har att göramedförbättringaravbyggnadensyttreskalochupprustningavbyggnadens installationer.dessaåtgärderhariallmänhetlängreåterbetalningstideräninteriöra upprustningar, som exempelvis belysningseffektivisering, och är därför oftareintressantaförhyresgästerochfastighetsägaremedettlivscykelperspektiv.hyreskontraktmedlöptiderpåmeräntioårinnebärdärförstörremöjlighet tillomfattandehållbarhetsarbeteänavtalsomharkortarehyresperioder 28. 26 Brooks (2008) 27 www.sustainca.org (2009-12-16) 28 www.sustainca.org (2009-12-16) 19

3.4.3Strukturpåhyreskontraktet Avtalsstrukturen, eller snarare villkor i avtalet rörande kostnader och ansvar, gerledningattfunderaöverhurhållbarhetsperspektivetkanintegrerasiavtalet. Ansvaretochkostnadernaförbyggnadenfördelasolikaberoendepåomkallhyra ellervarmhyratillämpas 29. Varmhyra Iettavtalsombaseraspåvarmhyraärfastighetsägarenansvarigförattsköta fastigheten samt betala alla drifts och underhållskostnader. Hyran anges somentotalhyradärkostnaderförvattenvärmeochiblandävenelalltsåingår. Kallhyra Vidkallhyratillskillnadfrånvarmhyra,ingårintedriftskostnader.Generellt utgörs kallhyra av en bashyra med tillägg för fastighetsskatt, värme, el och vatten.oftastharhyresgästenettegetelavtalförsinverksamhet.förvärme ochkylaangesoftastettschablonvärdeförkostnadernautifrånenungefärlig snittförbrukningifastigheten. 3.4.4Byggnadsårochunderhåll Enbyggnadsåldergergenerelltenvissindikationomhurvatten ochenergieffektiv byggnaden är. Äldre byggnader har sämre miljö och energiprestanda än nyproduceradefastigheteravförklarligaskäl.menhurstorförbättringspotential en äldre byggnad erbjuder beror mycket på hur välskött fastigheten är. I vissa äldre byggnader finns stora möjligheter att göra dem gröna medan andra byggnader inte har någon sådan potential alls. Vid utformning av hyresavtal ur ett hållbarhetsperspektiv är det därför viktigt att hållbarhetsmål sätts utifrån varjebyggnadsspecifikaförutsättningar 30. 3.4.5Fastighetermedfleraolikahyresgäster Bådefrånhyresvärdensochhyresgästenssynvinkelharbyggnadermedendast enenskildhyresgäststörreflexibilitetifrågaomattförbättrabyggnadensmiljö ochenergiprestandaänbyggnadermedflerahyresgäster. 3.5Splittradeincitament Enkontorsfastighetärattbetraktasomettföretag,därvärdetavverksamheten är baserat på förmågan att producera en önskad avkastning på investeringen. Enkeltuttrycktbestämsenkontorsfastighetsvärdeutifråndessdriftnetto.Eftersom avkastningskravet är en funktion av kapitalmarknaden kan en fastighetsägarebarapåverkasinfastighetsvärdepåettsätt,nämligengenomattökadriftnettot.enhyresgästprimäramåläriställetatthittabästamöjligalokaltilllägsta möjligakostnad 31. 29 www.sustainca.org (2009-12-16) 30 www.sustainca.org (2009-12-16) 31 Whitson (2006) 20

Mot den bakgrunden kan hyresgäster anföra att hyreskontraktet endast är ett avtal för att för att få tillgång till en bestämd och avgränsad yta. Fastighetens kapitalvärde, och med det intresset och ansvaret för att byggnaden har en god miljö och energiprestanda, ligger därmed hos fastighetsägaren. Om inte läget eller något annan faktor är av särskilt värde för hyresgästen ställer sig många hyresgäster avvisande till att underteckna ett hyresavtal för en byggnad där kostnaderna blir större jämfört med någon annan likvärdig kommersiell byggnad. 32. Om densombetalar energikostnadernaärskiljdfråndensomfattar beslut om kapitalinvesteringar i byggnaden fördelas fördelarna med en investering ofta inte proportionellt mellan parterna. Det ger upphov till så kallade splittrade incitament. Den part som kan göra störst besparingar på att göra byggnaden resurssnålkommerutantvekanattvaradensomärbereddattinvesteramesti standardhöjandeåtgärder. Naturligtvisäringenavparternaienhyresrelationintresseradavattinvestera tidochpengariåtgärderdärbesparingarnaoavkortatgårtilldenandraparten. Det är därför ytterst angeläget att incitament finns för båda parter att driva hållbarhetsfrågornaframåt.vilkaincitamentsompåverkarhyresvärdenrespektivehyresgästenberortillstordelpåomhyresavtaletbaseraspåkallhyraeller varmhyra. 3.5.1Kallhyra Ietttraditionelltavtalbaseratpåkallhyraingårinteuppvärmningskostnaderna utan dessa står hyresgästen själv för. De som förordar kallhyra menar på att fördelen med avtalsstrukturen är att mer transpartenta avtal erhålls eftersom hyresgästenimångtochmycketbetalarsinafaktiskakostnader 33. I och med att hyresgästerna står för större delen av energikostnaderna är det ocksåhyresgästernasomvinnerpåenförbättradenergiprestandaibyggnaden. Detärdärförinteoväntatpådetsättetatthyresgästervarshyresavtalärbaserad på kallhyra ställer sig positiva till energieffektiviserande åtgärder. Dessvärre saknar hyresgäster ofta både kapital och teknisk kunskap för att göra större energieffektiviserande åtgärder i en fastighet. I stället är det i allmänhet fastighetsägaren som bekostar eventuella förbättringar av byggnadens miljö och energiprestanda. Kallhyra reglerar emellertid inte hur vinsten av en minskad energianvändning skafördelastillbådehyresgästerochfastighetsägare.eftersomdeekonomiska fördelarnaendasttillfallerhyresgästenkanenfastighetsägarevaramindremotiverad att bekosta energieffektiviserande åtgärder i fastigheter där kallhyra råder. Den sneda fördelningen av kostnader och besparingar leder till att incitamentenattsparaenergihamnarhosfelaktör 34 32 Dowden (2008) 33 www.sustainablepropertyrewards.info(2009-12-22) 34 Du Bois (2009) 21

3.5.2Varmhyra Vid varmhyra är situationen den omvända mot kallhyra och huvudansvaret för driftkostnaderna ligger på fastighetsägaren, som har starka ekonomiska incitamentförattutforma,byggaochunderhållahögpresterande,hållbarabyggnader utan att för den skull göra avkall på komfort eller service. Hyresgästen betalar docksammahyraoavsetthurmycketellerliteenergidenneanvänderochgynnasendastavenergieffektiviserandeåtgärderomtotalhyransänks. Enresursnålbyggnadkanvidvarmhyragestoravinsterförenfastighetsägare, särskiltombyggnadenvidtecknandetavavtaletharenhögenergiförbrukning. Fastighetsägarenberäknarnämligenenergikostnadernaibyggnadenutifrånden aktuellaenergiförbrukningennärhyranförlokalenskaberäknas.närhyresgästen sedan undertecknat hyresavtalet är hyran och därmed energikostnaderna inte längre föremål för förhandling. Om fastighetsägaren därefter väljer att bekosta åtgärder för att sänka energiförbrukningen tillfaller inte bara direktavkastningenavinvesteringenfastighetsägaren,utanfastighetsägarentjänarockså påskillnadenmellanberäknadochaktuellenergiförbrukning 35. Varmhyragermedandraordintehyresgästernågraekonomiskaincitamentför att investera i större energieffektiviserande åtgärder inom sina lokaler. Vid varmhyra måste således fastighetsägaren vara den pådrivande parten om en fastighetsenergiprestandaskaförbättras. 3.6IncitamentstyrdahyreskontraktiSverige I ett försök att komma runt splittrade incitament har olika incitamentstyrda hyreskontrakt tagits fram på den svenska marknaden. I allmänhet är avtalen utformade för att passa antingen kallhyra eller varmhyra. Det finns emellertid även ett avtal på marknaden som kan användas oberoende av avtalsstruktur. Nedanföljerenkortpresentationavtreavdessaavtal. 3.6.1Beställargruppenlokaler(BELOK) BELOK är ett samarbete mellan Sveriges största kommersiella fastighetsägare ochenergimyndigheten.gruppenharsedan2001drivitolikautvecklingsprojekt där miljöfrågor och energieffektivisering varit i fokus. Under våren 2008 kom slutversionen av BELOK:s förslag till hyresavtal med incitament för minskad energianvändning. Tanken är att incitamentsavtalet ska ge hyresgästerna och fastighetsägarnaincitamenttillsamarbeteienergifrågormedmålsättningenatt minskasåvälkostnadersommiljöbelastning 36. Miljö ochenergiavtalet harfått enflexibel utformningföratt enkelt kunna anpassas efter den avtalsstruktur som råder i varje enskild hyresrelation. Själva avtalet är på en sida, men ett antal bilagor tillkommer. Bilagorna innehåller blandannatanvisningarförhurberäkningavdriftskostnaderkangörasvidkrav på ändrade driftstider, hur energianvändningen kan fördelas i fastigheter med meränenenskildhyresgästsamthurhyresgästensmiljöbelastningarkankalkyleras.förutomolikabilagormedmodellerförberäkninginnehållerocksåavtalet 35 www.sustainablepropertyrewards.info (2009-12-22) 36 BELOK (2008) 22

förslag på krav som hyresgästen kan ställa på inomhusklimatet i lokalen. Bilagornaärinteobligatoriskaattanvändavidanvändningavavtalet. 3.6.2PlatzersFastigheteriGöteborg Kallhyra ger ofta upphov till splittrade incitament när en byggnads energiprestandaförbättras.dettaberoriallmänhetpå,somnämntsovan,attdetärsvårt att få hyresvärden att investera i energieffektiviserande åtgärder i fastigheten eftersomdetärhyresgästensomdrarnyttaavdensänkaenergiförbrukningen. PlatzerFastigheteriGöteborgharemellertidtagitframenmallförkallhyrasom tycksgebådaparterihyresförhållandetincitamentattsparaenergi. Kärnan i samarbetet med hyresgästerna är att Platzers Fastigheter har uppsikt överallaenergikostnaderibyggnadeninklusivehyresgästenselkonsumtion.på såsättkandefåenbildöverdentotalaenergiförbrukningenifastigheten.kostnaderna vid investering för att återställa ursprungliga funktioner i byggnaden stårplatzerfastigheterför.hyresgästernafåremellertidindirektbekostainvesteringar som sänker deras driftskostnader eller höjer byggnadens prestanda genompåslagpåhyran.ifastighetermedflerahyresgästerbrytsdenårligaavskrivningskostnadennerperkvadratmeterochdärefterfårhyresgästernabetala sinandeltillsammansmeddenreelladriftskostnaden 37. Incitamentenförhyresgästernaattdelavissainvesteringskostnadermedfastighetsägaren är att de minskar sina totala kostnader genom minskad energianvändning. Platzer Fastigheter drar också fördel av den sänkta energiförbrukningen,eftersomdengerrumförhyreshöjningutanattdetskerpåhyresgästens bekostnad.videnenergieffektiviseringavbyggnadenkanenhyresgästexempelvisgöraenbesparingpå50kr/kvm.omkostnadenföråtgärdendåliggerpå20 kr/kvm skapas ett utrymme för Platzer Fastigheter att höja hyran med 30 kr/kvmutanhyresgästenblirmissgynnad 38. 3.6.3Fastighets ochsaluhallskontoretistockholm Ett annat fungerande incitamentsavtal utformat för varmhyra finns hos Fastighets ochsaluhallskontoretistockholm,somharettincitamentsbaseratsamarbetemedoscarsteaternsedantioårtillbaka 39.Idénattutformaettincitamentsavtal kom av att båda parterna ville finna ett system för att minska energiförbrukningenifastighetenutifrånen win win lösning. SamarbetetmellanFastighets ochsaluhallskontoretistockholmochoscarsteaternreglerasgenomettexplicittilläggsavtaltillhyreskontraktet.avtaletinnebär attoscarsteaternansvararförheladriftenavfastighetenifråga.argumentetär atthyresgästenbästkännertillsinverksamhetochdärförbästvethurmankan effektiviseraenergianvändningen. Hyresgästensincitamentförattsänkavärmeåtgångenibyggnadenärattdefår tillbaka, alternativt måste betala, hälften av den sparade/ökade värmeanvändningen.förbrukningenberäknasgenomattåretsvärmeförbrukningjämförsmed 37 Fastighetstidningen (2009) 38 BELOK (2008) 39 E-post, Gunnar Kämpe 23

medelvärdet för de senaste tre årens värmeförbrukning. Skillnaden i värmeåtgångreglerasdäreftersomhyresreduktionellersompåslagpåhyran.mervärdet för fastighetsägaren består främst i en bättre dialog med hyresgästen och att byggnadendrivspåetteffektivaresätt 40. 40 E-post, Gunnar Kämpe 24

4.Grönahyreskontrakt Biggersavingscanbeeasierandcheapertoachievethansmallonesif youcombinetherightingredientsintherightway AmoryLovins 4.1Definition Det finns idag ingen entydig definition av begreppet gröna hyreskontrakt på marknaden.iställetavsesoftaolikasakeriolikasammanhang.vilkendefinition som används avgränsas vanligtvis utifrån individuella uppfattningar om vad en grön byggnad är, befintliga miljöklassningssystem (LEED, BREAM, Green Star etc.) samt fastighetsägare och hyresgäster förväntningar 41 Den bakomliggande tanken med gröna hyreskontrakt är emellertid att uppmuntra utvecklingen av grönabyggnadergenomattmaximeraravkastningenpåinvesteringarochgaranteraenhälsosamochproduktivarbetsmiljö. Gröna hyreskontrakt kan anta olika nyanser av grönt beroende på hur viktig hållbarhetsfrågan anses vara. Vanligtvis innehåller avtalen bestämmelser vilka innefattarkravpåenellerbådaparternaihyresförhållandetisyfteattförbättra miljö ochenergiprestandaifastigheten. Iallmänhetstårspecifikamiljömålavseendeavfallshantering,energi ochvattenförbrukning i centrum, men även andra områden kan vara aktuella. Fastighetsägaren och hyresgästen förhandlar gemensamt fram vilka aspekter som ska adresserasiavtaletvilketmedförattparternaredanpåetttidigtstadiumiförhandlingarnamåstereflekteraövermiljö ochenergifrågor.grönahyreskontrakt placerarsåledesmiljö ochenergifråganihjärtatavrelationenmellanhyresvärdenochhyresgästen 42. Envälgenomtänktutformningavgrönahyreskontrakterbjuderfastighetsägaren enunikmöjlighetskapamervärdegenomattutforma,byggaochförvaltahållbarabyggnaderutanattavkallgörspåstandardellerkomfort.grönahyreskontrakt säkerställer även att fördelarna med en förbättrad energi och miljöprestanda kommerhyresgästentillgodounderhelaavtalsperiodentillettkonkurrenskraftigtpris. 4.2Förutsättningarförgrönahyreskontrakt Byggnaderochdessfunktionerärkomplexatillsinnaturochdetgällergivetvis ävengrönabyggnader.processenattförbättrabyggnadensprestandafordraratt parternainvesterarbådetid,kunskapochpengar.enframtidahyresgästkanpå grundavdettakommaattbehövagöranågonformavkostnads ochnyttoanalys förattavgöraomdekravsomställsavfastighetsägarenäracceptablaellerinte. Vid långtgående krav på materialval eller utformning av lokaler bör därför fas 41 Houston BOMA (2009) 42 Research Programme (2008) 25

tighetsägarenkunnavisapåatthyresgästengenomenförbättradprestandaoch därmedlägredriftskostnaderharrimligautsikteratträknahemutlagdakostnader över hyresperioden. Fastighetsägaren bör även framhålla för en framtida hyresgästattbyggnadenundernormalaomständigheterkommeruppnåuppsattamiljömål,förutsattattbådaparteruppfyllersinaåtaganden 43. Vidare kan långt ifrån alla existerande hyreskontrakt ackommodera gröna villkor. Parterna bör därför utgå ifrån hur befintligt hyreskontrakt och därifrån se hur avtalsstruktur bör förändras samt vilka nya metoder som behövs för att skapaettgrönthyresavtal. Parternabörävenvaramedvetnaomattdetintealltidärmöjligtattförändraen byggnadpåönskvärtsätt.hurmycketochpåvilketsättenbyggnadfårförändras styrsutavolikanormerochreglerpåbygg ochfastighetsmarknaden.ävenom gröna hyreskontrakt förutsätter att byggnaden utformas och drivs utifrån ett hållbarhetsperspektivärambitionernaintealltidförenligamedlagarochregler. 4.2.1Lagarochreglerinommiljöområdet Energideklarationen Sedanden1oktober2006skaallabyggnader(medvissaundantag)energideklarerasiSverige.Kravpåenergideklarationavlokalerkomtillexempelförstunder 2008 44.Syftetmedlagenärattfrämjaeneffektivenergianvändningibyggnader samtattminskabyggnadersklimatpåverkan.energideklarationenskainnehålla uppgifter av betydelse för en byggnads inomhusmiljö samt hur mycket energi somgåråtibyggnaden.ävenlönsammaåtgärdsförslagskautgöraendelienergideklarationen. Boverket är ansvarig för föreskrifter angående bland annat omfattning av deklarationen och vilka uppgifter som ska lämnas, dock är det fastighetsägarensskyldighetattsetillattenenergideklarationupprättas. Potentialen för energieffektivisering är olika stor beroende på fastighet, men energideklarationen utgör ett bra verktyg för minska energiförbrukningen i byggnader. Energideklarationen innebär, förutom möjligheten att göra byggnadermerenergismarta,ocksåenökadtransparenspåfastighetsmarknaden 45. Boverketsbyggregler(BBR) BoverketsbyggreglerfastställsavBoverketochbeståravallmännarådochföreskrifter för svenska byggnader. Reglerna omfattar byggnader och tomter som ska bebyggas och redogör framför allt för krav på tekniska egenskaper så som utformning,tillgänglighetochenergihushållning.den1februari2009revideradesboverketsbyggreglerblandannatsåattkravetpåenergianvändningskärps förallabyggnadersomvärmsuppavelinågonform 46. 43 Dowden (2008) 44 www.regeringen.se (2009-10-19) 45 Stockholms stad (2006) 46 www.boverket.se (2009-11-25) 26