Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om förtroende för mäklaren. Prövning av om fastighetsmäklaren, utan att förtroendet för denne rubbas, kan delta med namn och bild i en annons som till hälften har bekostats av ett bank- och försäkringsbolag. Bank- och försäkringsbolaget och fastighetsmäklarkedjan ingår i samma företagskoncern. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet från vidare handläggning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en person kritiserat NN för att ägna sig åt förtroenderubbande verksamhet. På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN lämnat in ett yttrande i ärendet. Anmälan Anmälaren, som själv är verksam som fastighetsmäklare, önskar få prövat om det är förenligt med god fastighetsmäklarsed att en fastighetsmäklare utger sig för att vara ombud för en bank eller ett försäkringsbolag. Anmälaren har lämnat in en tidningsannons som, enligt anmälaren, har POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) publicerats under september månad 2012 i tre olika tidningar. I annonsen presenteras tolv personer med namn och bild under rubriken Funderar du på att sälja din bostad? Vi kommer gärna hem till dig. En av personerna är fastighetsmäklaren NN. I annonsen kan man även läsa följande. Inför en eventuell försäljning brukar det dyka upp många frågor och funderingar. Ett möte med våra mäklare och bankrådgivare ger dig svaren. Det finns många fördelar med att sälja din fastighet med hjälp av oss. Tillsammans kan vi guida dig genom det som många upplever som svårt. Kanske är det ditt livs största affär och då vill du vara säker på att det blir bra. En mäklare är ofta på plats och träffar kunderna, vilket är naturligt. En banktjänsteman sitter oftast inne bakom ett skrivbord. Eftersom vi inte är någon traditionell storbank vill vi vara där kunderna vill ha oss. ERBJUDANDE TILL DIG SOM FUNDERAR PÅ ATT SÄLJA DIN BOSTAD: Låt oss prata trygghet och framtid över en kopp kaffe. Ring oss på telefon / / så kommer vi hem till dig med en fikakorg på en tid som passar dig. Vi är nära våra kunder. På riktigt. Som avsändare för annonsen anges ett bolag på länsnivå (bolaget A) som ingår i en företagskoncern som bedriver bank- och försäkringsverksamhet respektive fastighetsförmedling. Enligt anmälaren syns i annonsen personer som är anställda i bank- och försäkringsverksamheten tillsammans med personer inom fastighetsmäklarverksamheten. De fastighetsmäklare som förekommer i annonsen är verksamma inom fastighetsmäklarföretaget B. Det anges inte i annonsen vem som företräder vem. Anmälarens uppfattning är att det är oförenligt med god fastighetsmäklarsed att inte erbjuda en kund bästa möjliga bank- eller försäkringslösning. Som anmälaren får förstås hänvisar han till en icke namngiven intern källa inom företagskoncernen som menar att 75 % av köparna hos koncernens fastighetsmäklarkedja slussas till att låna pengar via banken inom koncernen. Anmälaren anser att detta strider mot den opartiska ställning som en
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) fastighetsmäklare ska ha. Enligt anmälaren går det inte att veta hur fördelningen av intäkter och utgifter går till inom företagskoncernen eller bolaget A. En tidningsannons av det aktuella slaget kostar emellertid cirka 15 000 kronor. Om koncernen eller bolaget A står för kostnaderna utgör det en indirekt besparing för fastighetsmäklaren. Som mäklare är man skyldig att redovisa vilka intäkter man får genom sidoverksamheter. Anmälaren anser att det inte bara är annonsen som är otydlig. Det är inte heller lätt att vid besök på kontoren avgöra vem som arbetar med vad när ett bank- och försäkringskontor delar ytor med ett fastighetsmäklarkontor. Anmälaren menar att det är mycket lätt att ta del av känslig och viktig information som flyter över de otydliga gränserna. Verksamheten väcker enligt anmälaren även frågor om konkurrensbegränsningar, banksekretess och behandling av personuppgifter enligt personuppgiftslagen. Fastighetsmäklarens yttrande NN har i sitt yttrande uppgett följande. Han är franchisetagare. Hans mäklarföretag B är en egen juridisk person som verkar under fastighetsmäklarkedjans varumärke. Den i anmälan omtalade annonsen är en samannonsering som till lika delar har bekostats av bolaget A och fastighetsmäklarkedjan. Annonsen avser ett gemensamt erbjudande. Av den anledningen förekommer såväl fastighetsmäklare som bankpersonal i annonsen. Han tillbakavisar att det skulle vara förvirrande för presumtiva kunder och finner det osannolikt att det skulle vara till nackdel för kunderna. Inte heller utgör annonsen en sådan ersättning som enligt fastighetsmäklarlagen är underkastad redovisningsskyldighet. Han tillbakavisar påståendet om att han skulle stå i vägen för sina kunders möjlighet att välja det mest förmånliga bank- eller försäkringserbjudandet. Samarbetet med bankverksamheten innebär inget annat än att han har en möjlighet att erbjuda sina kunder en bankkontakt, med vilken en kund själv förhandlar fram sina villkor. Om bankens erbjudande inte är det bästa för kunden finns det ingenting i hans förmedlingsarbete som på något sätt utgör en påtryckning för kunden att ändå välja banken inom koncernen.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) Att 75 % av dem som köper en bostad via fastighetsmäklarföretaget B också blir bankkunder hos bolaget A saknar statistiskt stöd. Den verkliga siffran, som kommer från tingsrättsstatistik, är 37 %. Enligt samma statistik har 38 % av de bostadsköpare som har varit kunder hos anmälaren blivit bankkunder hos dennes samarbetspartner. Det samarbete som mäklarföretaget B har med bolaget A och koncernen avviker inte från den utveckling som har skett i branschen som helhet. Vid besök på kontoren framgår tydligt vart man som kund ska vända sig för att träffa en fastighetsmäklare och vart man ska gå som kund i banken. Att det skulle vara lätt att komma över känslig och viktig information är enbart ett plumpt påstående. Bankverksamheten är starkt reglerad och står under tillsyn av Finansinspektionen. Som mäklare inom fastighetsmäklarkedjan har han ett samarbete med bolaget A beträffande bank- och försäkringstjänster. Det innebär att han kan erbjuda sina kunder kontakt med såväl en bank som ett försäkringsbolag, vilket ger hans kunder ett mervärde. Han förmedlar inga andra tilläggstjänster. Varken han personligen, eller mäklarföretaget B som han driver, får ersättning i någon form från bolaget A för förmedlingar av tilläggstjänster. I enlighet med en internt antagen policy inom företagskoncernen tar han inte emot några ersättningar eller förmåner för förmedlingar av tilläggstjänster. Han tillbakavisar att han som fastighetsmäklare brister i sitt oberoende till följd av att han förmedlar tilläggstjänster för bolaget A. Det är tillåtet enligt fastighetsmäklarlagen att förmedla tilläggstjänster under förutsättning att en tydlig redovisning av ens samarbetspartner sker. Någon redovisning av ersättningar förekommer inte eftersom han inte får någon sådan ersättning. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Inledningsvis kan konstateras att tillsyn över finansiella företag respektive behandling av enskildas personuppgifter utövas av Finansinspektionen respektive Datainspektionen. Konkurrensverket är förvaltningsmyndighet för konkurrensfrågor. Varken företagskoncernen, bolaget A,
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) fastighetsmäklarkedjan eller mäklarföretaget B står under Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn. Det är endast fastighetsmäklaren NN som är föremål för inspektionens tillsyn i detta ärende. Så tidigt som vid tillkomsten av 1985 års fastighetsmäklarlag var lagstiftaren väl medveten om den koppling som redan då fanns mellan banker och fastighetsmäklare. Det ansågs inte vara något hinder att en fastighetsmäklare arbetar hos ett mäklarföretag som ingår i en bankkoncern (SOU 2008:6 s. 56f). Enligt 14 fastighetsmäklarlagen (2011:666) får en fastighetsmäklare inte ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare. Enbart det förhållandet att mäklaren får ersättning för en annan verksamhet än förmedling av fastigheter ska inte anses rubba förtroendet för mäklaren, under förutsättning att ersättningen är endast obetydlig. Mäklaren ska tydligt upplysa tilltänkta säljare och köpare om verksamheten samt om den ersättning som mäklaren får för den. Upplysningen ska lämnas till uppdragsgivaren innan uppdragsavtalet ingås och i övrigt snarast. I författningskommentaren till 14 (prop. 2010/11:15 sid. 53f) anförs att regleringen i paragrafens andra stycke även omfattar indirekta ersättningar till fastighetsmäklare som betalas ut till mäklarföretaget och som på ett eller annat sätt kommer mäklaren till del. Det är inte möjligt att ange en exakt gräns för när ersättningen är så hög att den är obetydlig. Avsikten är att mäklaren ska kunna ta emot ersättning i den utsträckning som denna inte typiskt sett ger mäklaren ett motiv att ta ovidkommande hänsyn i samband med uppdraget. Det anges att det inte spelar någon roll i vilken form ersättningen lämnas. Inte bara kontant betalning, utan även rabatter och andra förmånliga villkor räknas som ersättning i bestämmelsens mening. Andra exempel är marknadsföringsstöd, såsom att mäklaren får marknadsföra sina förmedlingsobjekt på en banks bekostnad, och bonusresor. Vidare anförs att i kravet på upplysning om verksamheten ligger att mäklaren ska informera om vem som är mäklarens samarbetspartner. Det kan t.ex. vara en bank eller ett försäkringsbolag som mäklaren har träffat ett avtal med, men det kan också vara det företag som mäklaren är anställd i. I ärendet har det inte kommit fram att NN skulle bedriva någon annan verksamhet än den som fastighetsmäklare. Utredningen i ärendet ger inte
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) heller stöd för att NNs samarbete med bolaget A utgör en sådan verksamhet som är förtroenderubbande i sig eller att han får någon ersättning för de kunder som, genom hans försorg, erbjuds en bankkontakt hos bolaget A. Genom den aktuella annonsen får NN marknadsföra sin fastighetsmäklartjänst. Enligt hans egna uppgifter är annonsen bekostad till hälften av bolaget A och till hälften av fastighetsmäklarkedjan som mäklarföretaget B ingår i. Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN, utan koppling till ett förmedlingsuppdrag, har fått en indirekt ersättning i form av marknadsföring för honom som enskild mäklare. Inspektionen har ingen annan grund för beräkningen av värdet för denna marknadsföring än en uppskattad annonskostnad. Dessutom är det ett rimligt antagande att annonsen främst fungerar som marknadsföring för bolaget A. Mot denna bakgrund finner Fastighetsmäklarinspektionen att värdet på den indirekta ersättningen för NNs del får anses vara obetydlig i lagens mening. I ärendet har det inte heller kommit fram att marknadsföringen är av den art att den indirekta ersättningen skulle ge NN något motiv att ta ovidkommande hänsyn i samband med sina förmedlingsuppdrag. Fastighetsmäklarinspektionen saknar därmed stöd för att NN skulle ha agerat i strid med fastighetsmäklarlagen. Ärendet ska därför avskrivas från vidare handläggning.