Samhällsbyggnadsförvaltningen Sophia Norrman Winter, planarkitekt Januari 2011 Dnr 2010BN0416 PLANBESKRIVNING TILLHÖRANDE DETALJPLAN FÖR Bostäder, Bansjöslingan 20-22, Skälsätra Fastigheterna Venus 4 och 5, inom Tyresö kommun, Stockholms län Tyresö kommun Samhällsbyggnadsförvaltningen 135 81 Tyresö Tel 08-5782 91 00 sbf@tyreso.se www.tyreso.se
2 INLEDNING Till detta detaljplaneförslag hör följande handlingar: en plankarta i skala 1:500 med planbestämmelser denna planbeskrivning genomförandebeskrivning fastighetsförteckning (finns på stadsbyggnadskontoret) behovsbedömning (finns på stadsbyggnadskontoret). Information om vad en detaljplan är och hur detaljplaneprocessen går till (längst bak i denna beskrivning). PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Bakgrund Önskemål om att stycka fastigheterna Venus 4 och 5 inkom till stadsbyggnadskontoret i mars 2009. På varje fastighet finns ett parhus där varje lägenhet idag upplåts som hyresrätt. Den föreslagna styckningen skulle göra det möjligt att de boende äger sin egen fastighet. Skälsätra planlades i syfte att möjliggöra villabebyggelse för permanentboende. Detta var ett led i ett större arbete som i första hand syftade till att möjliggöra en förnyelse av bebyggelsen inom de delar av Skälsätraområdet som då saknade kommunala vatten- och avloppsledningar. I planen fick flera fastighetsägare möjlighet att dela sina fastigheter. Det gjordes också en bedömning av lämpligt antal fastigheter inom varje kvarter med avseende på bland annat topografiska förutsättningar och fastighetsägarnas önskemål. De flesta fastighetsägarna har idag valt att genomföra sina styckningar. Enligt fastighetsplanen får det förekomma16 fastigheter i kvarteret och dessa 16 är bildade. Fastigheterna Venus 4 och 5 är i gällande detaljplan och fastighetsplan inte möjlig att stycka. För planområdet gäller detaljplan för Skälsätraområdet, etapp II (nr 225) som vann laga kraft 1989. Fastigheten omfattas också av en fastighetsplan för kv. Venus. Genomförandetiden för planerna löpte ut den 21 december 2004. Detta innebär att det är möjligt att ändra eller göra en ny detaljplan och fastighetsplan för området. Stadsbyggnadskontoret fick den 16 juni 2010 i uppdrag av byggnadsnämnden att upprätta ett förslag till detaljplan för fastigheten Venus 4 och 5. Planarbetet sker med enkelt förfarande. En detaljplan är ett juridiskt dokument som bestämmer hur marken får användas. Processen att ta fram en detaljplan är reglerad i plan- och bygglagen, läs mer om planprocessen på sista sidan. Syfte Planen syftar till att göra det möjligt att dela upp fastigheterna Venus 4 och 5 till fyra fastigheter.
3 PLANDATA Lägesbestämning Areal Markägoförhållanden Det aktuella planområdet ligger i Skälsätra som är en del av Trollbäcken vilket är en av fyra kommundelar i Tyresö kommun. Området angränsar i norr, söder och väster till befintlig villabebyggelse och i öster till gatan Bansjöslingan. Planområdet har en areal på 1933 kvm. Fastigheterna Venus 4 och 5 är privatägda. Bild från gällande detaljplan för Skälsätra Etapp II. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Riksintressen Översiktliga planer Det finns inga riksintressen inom planområdet. I översiktsplanen, som antogs april 2008, redovisas området som befintlig bebyggelse. Området omtalas som en del i omvandlingen av Skälsätra där kommunen dragit in kommunalt vatten- och avlopp, höjt standarden på gatorna och givit rum för 50 nya småhus och 60-70 lägenheter i flerbostadshus.
4 Kommundelen Trollbäcken är tätbebyggd och endast en marginell förtätning kan tänkas komma enligt översiktsplanen. De områden som inte är inkluderade som utvecklingsområden i den gällande översiktsplanen kan genomföra mindre förtätningar och moderniseringar om det anses aktuellt och innebär ett tillskott till området i form av bebyggelse som saknas, t ex parhus och mindre flerfamiljshus. Gällande planer Gällande fastighetsplan medgav en avstyckning från dåvarande Näsby 4:982 vilken är genomförd till fastigheterna Venus 4 och 5. I gällande detaljplan är området betecknat med BI, dvs. bostadsändamål i en våning. På varje fastighet får högst en huvudbyggnad och ett garage eller annat uthus uppföras. Huvudbyggnadens byggnadsarea får vara högst 160 kvm. Byggnadsarean för uthus får vara högst 40 kvm. Byggnader ska placeras minst 4,5 meter från tomtgräns. På varje bostadsfastighet skall minst två biluppställningsplatser anordnas. Planprogram Behov av miljöbedömning Planen uppfyller de formella krav som ställs på ett enkelt planförfarande varför ett planprogram inte behöver upprättas. Genomförandet av detaljplanen bedöms inte innebära någon betydande miljöpåverkan som avses i miljöbalkens 6 kap. 11, med beaktande av förordningen 1998:905 bilaga 4. Den föreslagna markanvändningen och lokaliseringen är redan prövad i gällande detaljplan och bedöms även nu som lämplig. Genomförandet av detaljplanen innebär endast att fastigheten kan styckas i två. Någon ytterligare byggrätt av betydelse kommer inte att ges i planförslaget. Detta medför ingen betydande påverkan på mark, vatten, luftmiljö, klimat eller gestaltning. Planförslaget bedöms inte heller leda till några negativa effekter på människors hälsa och säkerhet. Natur- och kulturmiljön påverkas inte negativt och inte heller hushållning med naturresurser. Inga kommunala miljömål åsidosätts. Detaljplanens miljökonsekvenser var för sig eller sammantaget, bedöms inte innebära någon betydande miljöpåverkan som avses i miljöbalkens 6 kap 11, med beaktande av förordningen 1998:905 bilaga 2 och 4. En miljöbedömning enligt miljöbalken bedöms därmed inte behövas upprättas. Behovsbedömningen i sin helhet finns i ett separat dokument, som underlag till planbeskrivningen. FÖRUTSÄTTNINGAR Befintlig bebyggelse, mark och natur Planområdet består av fastigheterna Venus 4 på 1010 kvm och Venus 5 på 923 kvm. Området är relativt plant och har en
vegetation bestående av trädgårdar med löv- och barrträd på anlagd gräsmatta. Varje fastighet är bebyggd med ett parhus i en våning om ca 95 kvm / lägenhet i byggnadsarea. Varje parhus har en gemensam förrådsbyggnad om ca 10 kvm. Båda parhusen nås via en gemensam infart från Bansjöslingan. De fyra bostäderna har alla goda solförhållanden med möjlighet till uteplatser i både öst och väst och tillgång till mindre gräsytor. I övrigt så ligger fastigheterna i anslutning till grönområdena kring Barnsjön där det finns goda möjligheter till rekreation. Ett av parhusen och den befintliga infarten med parkeringar och uthus på Venus 4 och 5. Geotekniska förhållanden Enligt kommunens översiktliga jordartskarta består fastigheterna till största del av urberg. Östra halvan av Venus 5 består av morän. Radon Inom Skälsätra har det inte gjorts några radonundersökningar men enligt Södertörns miljö- & hälsoskyddsförbund så är det troligen ett lågriskområde. Radonundersökning bör göras i samband med bygglov för att ge underlag för val av grundläggningsmetod. Fornlämningar Inga kända fornlämningar finns i området. Om man vid grävning eller annat arbete skulle påträffa fornlämningar som inte tidigare varit kända, föreligger anmälningsplikt enligt fornminneslagen. Trafik och service Fastigheterna Venus 4 och 5 angörs från Bansjöslingan. Gångbana finns längs med Bansjöslingan som ansluter till Banstigen som går ut mot Bansjön i öst och Marsvägen/Njupkärrsvägen i väst. Cykelväg finnas inte att tillgå från Bansjöslingan 20-22. Dock förekommer ingen tyngre trafik vilket gör det säkert att cykla på gatan ut till Njupkärrsvägen där en gång- och cykelbana ansluter från Banstigen/Barnsjön och dess rekreationsområde. Området är försörjt med busstrafik. Buss går från Njupkärrsvägen och Marsvägen mot Ty- 5
resö centrum, Alléplan och Gullmarsplan. Avstånd till buss är ca 500 m från fastigheten. Alléplan och Farmarstigen som ligger ca 20 minuters promenad från området, erbjuder möjlighet till handel mm. Tillgång till förskola finns inom 5 minuters promenadväg från området på Skolvägen och grundskola inom ca 15 minuter till antingen Farmarstigen i norr eller Alléplan i väst. PLANFÖRSLAGET Ny bebyggelse, planförslag Detaljplanen medger med bestämmelsen e1 att planområdet får styckas i fyra fastigheter. Den föreslagna fastighetsindelningen ska gå i den avskiljande husväggen mellan bostadslägenheterna i de befintliga husen. Befintlig fastighetsgräns mellan Venus 4 och 5 föreslås ändras i enlighet med illustrationen på plankartan så att den följer staketet mot Bansjöslingan 22 A. Detaljplanens bestämmelse e2 reglerar byggrätten på varje fastighet enligt följande: På varje fastighet får högst en huvudbyggnad med byggnadsarean 95 kvm uppföras. Huvudbyggnaden får uppföras i en våning. Vind får inte inredas. Taknocken får inte vara högre än +5,2 m över markens medelnivå (ca +38,0 m). Varje huvudbyggnad får endast innehålla en bostad. Planförslaget innehåller ingen utökad byggrätt för fastigheterna då planens syfte inte är att förtäta bostadsområdet. Denna byggrätt överensstämmer i huvudsak med gällande detaljplaner för området med skillnaden att de nya fastigheterna blir ca 400 500 m² vardera. Att fastigheterna blir mindre än de i Skälsätra brukliga 900 m² motiveras av att parhusen är ett särskilt inslag i området med en sammanhållen utformning och mindre bostadslägenheter samt att kommunen inte har för syfte att tillåta förtätning på planområdet. Kryssmark är mark som endast får bebyggas med förråd eller carport. Bansjöslingan 22 B föreslås få möjlighet att bygga carport eller förråd i tomtgräns mot fastigheten Venus 7. Närmast gatan finns en zon på 6 meter prickad mark, dvs. mark som inte får bebyggas. Gemensamhetsanläggningar och servitut En gemensamhetsanläggning, g, föreslås som ska betjäna alla fyra fastigheter med infart, förråd, plats för sopanläggning, brevlådor, vatten- och avloppsledningar. Bansjöslingan 22 B får en egen infart och biluppställningsplats i fastighetens södra del. Fastigheten Venus 4 och dess avstyckade fastighet (Bansjöslingan 20 A och 20 B) får servitut inom markerat område inom nuvarande Venus 5 så att biluppställningsplats med 6
möjlighet till carport kan anordnas. Parkering, utfart, angöring Fastigheterna angörs från Bansjöslingan. Barnkonsekvenser Sedan 1990 är Sverige skyldig att efterleva FN:s konvention om barnens rättigheter. I riksdagens nationella strategi för att genomföra barnkonventionen (prop1997/98:182) ställs tydliga krav på kommunen att bland annat tydliggöra barnperspektivet i den kommunala planeringen. Fastigheterna ligger nära till dagis, skolor och rekreation. TEKNISK SERVICE/ FÖRSÖRJNING Vatten och avlopp Fastigheterna är anslutna till det kommunala vatten- och avloppssystemet i Bansjöslingan. Dagvatten Dagvattnet från fastigheten är kopplat till det kommunala dagvattennätet i Tyresö kommun. Värme Kommunen uppmuntrar till användning av förnybara energikällor. El Låg- och högspänningsledningar för el finns i Bansjöslingan. Avfall Närmaste återvinningsstation ligger på Skolvägen ca 600m promenadväg från området mot Alléplan. ADMINISTRATIVA FRÅGOR Planläggningen sker med enkelt förfarande och i Tyresö kommuns regi. I en särskild genomförandebeskrivning behandlas bland annat tidplan och genomförandefrågor. Genomförandetiden är 15 år räknat från det datum då beslutet att anta planen har vunnit laga kraft. Planavtal har tecknats med fastighetsägaren och därmed skall inte planavgift tas ut vid bygglovsprövning. Den fastighetsplan för kvarteret Venus som vann laga kraft 21 december, 1989 upphör att gälla i de delar som omfattas av denna detaljplan. Medverkande tjänstemän Följande tjänstemän från Tyresö kommun har medverkat i projektgruppen som tagit fram planen: Sophia Norrman Winter, planarkitekt Björn Edén, exploateringsingenjör Set Maront, bygglovshandläggare Thomas Johansson och Viviana Munoz, mätningsingenjör Thomas Lagerwall, VA-utredningsingenjör 7
Sara Kopparberg Planchef Sophia Norrman Winter Planarkitekt 8
9 Vad är en detaljplan och hur går det till? En detaljplan är ett juridiskt dokument som bestämmer hur marken får användas. Processen att ta fram en detaljplan är reglerad i plan- och bygglagen. Ett enkelt planförfarande kan användas vid mindre förändringar. Handläggningen har färre steg i förhållande till ett normalt planförfarande. Tiden för planen kan därmed kortas. En plan med enkelt planförfarande antas i Byggnadsnämnden. 1. Samråd Kommunen tar fram ett samrådsförslag. Samrådsförslaget innehåller ett planförslag med en plankarta, planbeskrivning och genomförandebeskrivning. Kommunen ska sedan bereda kända sakägare, organisationer, föreningar, andra som har väsentligt intresse av planen samt länsstyrelsen tillfälle till samråd. I handlingarna beskrivs vad planen är tänkt att innehålla. Inom angiven tid finns möjlighet att ha synpunkter och tala om hur man som fastighetsägare eller övrig berörd anser att planen ska utformas. 3. Underrättelse När ett förslag till detaljplan är upprättat behöver detta inte ställas ut, som i ett normalt planförfarande, utan det räcker att samrådskretsen underrättas om detta. Om samtliga berörda godkänner förslaget kan det tas upp till beslut i kommunen (Byggnadsnämnden). Om inte alla i samrådskretsen godkänner förslaget ska tillfälle ges att under två veckor lämna skriftliga synpunkter till kommunen. Godkännandet kan ges redan vid första samrådstillfället om förslaget då kan presenteras i komplett skick och alla är överens om det. 4. Särskilt utlåtande De synpunkter som kommit in ska redovisas och behandlas i ett särskilt utlåtande som bifogas planhandlingarna. 5. Antagande Byggnadsnämnden ska nu anta planen. Det finns möjlighet för den som fortfarande är missnöjd att överklaga planen till länsstyrelsen och i sista hand till regeringen, förutsatt att man har yttrat sig under samrådstiden eller under underättelseskedet. Efter att detaljplanen är klar (planen har vunnit laga kraft) vidtar genomförandet av planen med t.ex. en fastighetsreglering etc. Begreppsförklaring Fastighetsreglering Görs när en fastighet, t.ex. dess gränser, ombildas/ändras. Plankarta Karta över området med bestämmelser som visar hur marken ska användas enligt lagen. Planbeskrivning Beskriver förutsättningarna och förändringarna av området.
10 Genomförandebeskrivning - Redovisar hur, när och på vilket sätt planen är tänkt att genomföras. Sakägare Ägare till fast egendom. Samrådskrets Myndigheter, sakägare, bostadsrättshavare, hyresgäster, boende, sammanslutningar och enskilda som har väsentligt intresse av förslaget.