g. Beslut, fastigheter i Storstockholms brandförsvar, äga och självförvalta eller hyra

Ärendet i korthet Storstockholms brandförsvar(ssbf) fick under zotz i uppdrag att se över sitt fastighetsbestånd och presentera olika alternativ för ägande respektive hyra för förbundsstyrelsen. En utredning genomftirdes och presenterades fijr förbundsstyrelsen i slutet av zor2.i utredningen förordas alternativet att SSBF ska hyra sina verksamhetslokaler för att kunna fokusera på kärnverksamheten. Förslaget från SSBF är därför att Vallentuna kommun tar över ägandet av brandstationen i Vallentuna. SSBF avser fürsälja fastigheten für det bokförda värdet, vilket zor3-o3-3r uppgick till r 546 ooo kronor. Yrkanden Elwe Nilsson (M) yrkar att utskottet füreslår kommunstyrelsen att köpa brandstationen i Vallentuna av Storstockholms brandförsvar för det bokförda värdet. Handlingar 1. Tjänsteskrivelse, överfriring av en brandstation från Storstockholms brandfiirsvar till Vallentuna kommun 2. Rapport, fastigheter i Storstockholms brandfiirsvar, äga och självforvalta eller hyra g. Beslut, fastigheter i Storstockholms brandförsvar, äga och självförvalta eller hyra Justerandes sign sign Utdragsbestyrkande å

VALLENTUNA KOMMUN TJÄNSTESKRIVELSE SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN 2013-06-04 DNR KS 2013.261 ANNA AXELSON SID 1/3 TF FASTIGHETSCHEF 08 5878 5376 ANNA.VON.AXELSON@VALLENTUNA.SE TEKNIK- OCH FASTIGHETSUTSKOTTET Tjänsteskrivelse Överföring av en brandstation från Storstockholms brandförsvar till Vallentuna kommun Förslag till beslut Utan eget ställningstagande. Ärendet i korthet Storstockholms brandförsvar(ssbf) fick under 2012 i uppdrag att se över sitt fastighetsbestånd och presentera olika alternativ för ägande respektive hyra för förbundsstyrelsen. En utredning genomfördes och presenterades för förbundsstyrelsen i slutet av 2012. I utredningen förordas alternativet att SSBF ska hyra sina verksamhetslokaler för att kunna fokusera på kärnverksamheten. Förslaget från SSBF är därför att Vallentuna kommun tar över ägandet av brandstationen i Vallentuna. Bakgrund I mars 2013 beslutade den nytillträdda direktionen att uppdra åt förbundet att tillsammans med berörda kommuner, i vilka SSBF äger brandstationer, utarbeta ett förslag till kommunernas övertagande av brandstationerna. Tjänstemän från Vallentuna kommun och SSBF har därefter träffats för att gå igenom förutsättningarna för ett övertagande av brandstationen i Vallentuna kommun. Ett kort besök har också gjorts på brandstationen för att få en uppfattning om lokalerna. SSBF har också kompletterat tidigare handlingar i ärendet med ett förtydligande om att de avser försälja fastigheten i fråga till det bokförda värdet, vilket 2013-03-31 uppgick till 1 546 000 kr. Vidare har man förtydligat att den grundläggande principen avseende hyressättning för verksamhetslokalerna ska vara utifrån självkostnadsprincipen. Självkostnad i detta sammanhang innebär en beräkning utifrån de två senaste årens faktiska utfall (2011 och 2012) av fastighetens kostnader, exklusive mediaförbrukning, samt kapitalkostnader i form av avskrivningar och ränta. SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN TUNA TORG 2 2TR, 186 86 VALLENTUNA 186 86 VALLENTUNA TFN 08-587 850 00 FAX 08-587 850 88 SBF@VALLENTUNA.SE WWW.VALLENTUNA.SE

VALLENTUNA KOMMUN TJÄNSTESKRIVELSE SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN 2013-06-04 DNR KS 2013.261 SID 2/3 Till detta ska kommunen avsätta en skälig kostnad för planerat underhåll. Eventuella avkastningskrav utgår. Bedömning Vallentuna kommun betalar årligen en avgift till SSBF för brandförsvaret i kommunen. Så vitt framgår av utredningen kommer inte avgiften att förändras i någon högre utsträckning pga vem som äger brandstationen. Genomförandet av ett köp till det bokförda värdet bedöms inte medföra likviditetsproblem för kommunen. En stor del av det verksamhetsspecifika i fastigheten kommer SSBF även fortsättningsvis ha ansvar för, i enlighet med föreslagen gränsdragningslista. Verksamheten kommer t.ex. fortfarande att svara för ytskikt inomhus. Bedömningen är därför att SSBF även framgent kommer att ha behov av personal som arbetar med fastighetsfrågor. Vallentuna kommun kommer dock, om man övertar brandstationen, att få ansvar för t ex väggar, tak, golv och ventilation. När det då gäller ventilationen finns redan idag behov av tämligen omfattande underhållsåtgärder. Främst handlar dock detta om ett principiellt ställningstagande för samtliga berörda kommuner; Täby, Vallentuna och Österåker. Det finns förutsättningar att rent praktiskt genomföra ett övertagande i det fall att beslut fattas om att kommunen ska överta ägandet av brandstationen. Handlingar 1.Rapport, fastigheter i Storstockholms brandförsvar, äga och självförvalta eller hyra 2. Beslut, fastigheter i Storstockholms brandförsvar, äga och självförvalta eller hyra 3. Överföring av en brandstation från Storstockholms brandförsvar till Vallentuna kommun Inga-Lill Segnestam Samhällsbyggnadschef Anna von Axelson Tf Fastighetschef

VALLENTUNA KOMMUN TJÄNSTESKRIVELSE SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN 2013-06-04 DNR KS 2013.261 SID 3/3 Ska expedieras till: KS akt

TJÄNSTEUTLÅTANDE 2013-01-16 Dnr 220-42/2013 Handläggare Lars-Göran Liljedahl 08 454 88 07 Till Direktionen 2013-03-26 Fastigheter i Storstockholms brandförsvar; äga och självförvalta eller hyra Förslag till beslut 1. Utifrån intentionen att medlemskommunerna ska ta över ägandet av brandstationerna uppdras åt förbundet att, tillsammans med de medlemskommuner i vilka SSBF har ägda brandstationer, utarbeta förslag till övertagande. 2. Förslag till formerna för övertagande ska redovisas för förbundsdirektionen för beslut. 3. Ägarformen för Åkersberga brandstation beslutas i särskild ordning i samband med beslut om genomförande av ny brandstation i Åkersberga. Göran Gunnarsson Förbundsdirektör Ärendets beredning Ärendet är berett inom ekonomiavdelningen. Bakgrund Storstockholms brandförsvar fick av förbundsstyrelsen den 6 juni 2012 i uppdrag att se över det egna fastighetsbeståndet och presentera olika alternativ för ägande respektive hyra för förbundsstyrelsen. Utredningen har genomförts av konsult Hans Pettersson och arbetet har skett i samarbete med SSBF:s ekonomiavdelning inklusive fastighetsenheten. Utredaren rekommenderar hyresalternativet för att ge förbundet än bättre förutsättningar att fokusera på kärnverksamheten. På så sätt slipper man binda resurser för ägande, planering och genomförande av större underhållsinsatser etc. i ägda stationer. 1/2

TJÄNSTEUTLÅTANDE 2013-01-16 Dnr 220-42/2013 Däremot behövs resurser för att vara länk mellan fastighetsägare och verksamheten för löpande driftsfrågor samt hantera de driftsfrågor som hyresgästen ansvarar för enligt hyresavtal. Utredningen presenterades för förbundsstyrelsen den 12 december 2012 varvid utredningen och beslut i ärendet överfördes till den nye förbundsdirektören och den nya direktionen. För närvarande pågår ett projekt för byggande av en ny brandstation i Åkersberga, Österåkers kommun. Beslut avseende projektet har tagits dels i tidigare förbundsstyrelsen den 16 juni 2011, 35, och den 14 december 2011, 65, dels i tidigare förbundsfullmäktige den 24 januari 2012, 5. Projektet följer uppgjord tidsplan. Det innebär att projekteringen är genomförd och överenskommelse med JM om avtalsutformning, för försäljning av nuvarande brandstation i Åkersberga respektive köp av tomtmark för nya brandstationen, är i slutskedet. Enligt tidsplanen ska direktionen besluta om att godkänna avtalen med JM och att genomföra en upphandling för byggande av ny brandstation i Åkersberga, så att detta vinner laga kraft senast den 30 april 2013. Byggstart är planerad till augusti/september 2013 med en färdigställandetid årsskiftet 2014/2015. Förbundets förslag Utifrån dels utredarens rekommendation, dels medlemskommunernas uttalade vilja, att SSBF ska hyra sina verksamhetslokaler, föreslås att förbundet får i uppdrag att uppta kontakter med de medlemskommuner i vilka SSBF har ägda verksamhetslokaler. Kontakterna ska ske utifrån intentionen att aktuella medlemskommuner ska ta över ägandet av fastigheterna och att SSBF fortsättningsvis ska hyra desamma. Hyresbeloppen ska vid ett övertagande sättas utifrån självkostnadsprincipen. Förslag till formerna för övertagande föreslås redovisas för förbundsdirektionen för beslut. Ägarformen för Åkersberga brandstation föreslås beslutas i särskild ordning i samband med beslut om genomförande av ny brandstation i Åkersberga. Bilagor 1. Fastigheter; Utredning angående Storstockholms brandförsvars brandstationer med avseende på dispositionsrätt äga och självförvalta, eller hyra, 2012-11-20 2. PM Åkersberga brandstation, 2012-03-15 2/2

Fastigheter Utredning angående Storstockholms brandförsvars brandstationer med avseende på dispositionsrätt äga och självförvalta, eller hyra Vi skapar trygghet! 2012-11-20

Innehållsförteckning 1 Utredning angående Storstockholms brandförsvars brandstationer med avseende på dispositionsrätt äga och självförvalta, eller hyra... 4 1.1 Bakgrund... 4 1.2 Nuläge... 4 1.3 Produktionsområden... 4 1.4 Karta över Storstockholms brandförsvar... 5 2 Fastighetsrelaterade kostnaders andel av kommunalförbundets omsättning.... 6 2.1 Produktionsområde City... 7 2.2 Produktionsområde Söder... 7 2.3 Produktionsområde Öster... 8 2.4 Produktionsområde Väster... 8 2.5 Utbildningsanläggningar... 9 2.6 Tabell över brandstationers storlek och kostnad per m 2... 9 3 Att hyra eller äga för- och nackdelar... 10 3.1 Hyra... 10 Fördelar... 10 Nackdelar... 10 3.2 Äga... 10 Fördelar... 10 Nackdelar... 10 3.3 Hyresalternativet rekommenderas... 11 3.4 Skattemässiga konsekvenser vid försäljning...12 3/12

1 Utredning angående Storstockholms brandförsvars brandstationer med avseende på dispositionsrätt äga och självförvalta, eller hyra 1.1 Bakgrund Storstockholms brandförsvar fick av förbundsstyrelsen den 6 juni i uppdrag att se över det egna fastighetsbeståndet och presentera olika alterativ för ägande respektive hyra för förbundsstyrelsen. Utredningen ska ligga till grund för val av strategi för hur förbundet säkrar dispositionsrätten till stationerna och hur de fastighetsrelaterade kostnaderna ska finansieras. Utredningen har genomförts av konsult Hans Pettersson och arbetet har skett i samarbete med SSBF:s ekonomiavdelning inklusive fastighetsenheten. 1.2 Nuläge Storstockholms brandförsvar disponerar idag följande anläggningar som utgör utgångspunkter för att säkerställa förbundets uppdrag enligt förbundsordningen. 1.3 Produktionsområden City - Johannes (hyrd) - Kungsholmen (hyrd) - Lidingö (hyrd) - Östermalm (hyrd) Söder - Brännkyrka (hyrd) - Farsta (hyrd) - Katarina (hyrd) - Värmdö (hyrd) - Svartsö (Räddningsvärn) - Norra Stavsudda (Räddningsvärn) - Möja (Räddningsvärn) - Djurö (Räddningsvärn) - Runmarö (Räddningsvärn) 4/12

- Sandhamn (Räddningsvärn) Öster - Ljusterö (ägd) - Vaxholm (hyrd) - Åkersberga (ägd) - Täby (ägd) - Vallentuna (ägd) - Ingmarsö (Räddningsvärn) - Husarö (Räddningsvärn) Väster - Kista (hyrd) - Solna (hyrd) - Vällingby (hyrd) 1.4 Karta över Storstockholms brandförsvar 5/12

Utöver ovan nämnda anläggningar disponerar förbundet två utbildningsanläggningar. Okvista i Vallentuna (ägd) Ågesta i Huddinge (hyrd av Stockholms Stad) Enligt uppgift föreligger inte något större reinvesteringsbehov i de ägda anläggningarna på 3-5 års sikt förutom vad gäller brandstationen i Åkersberga där arbetsmiljön och teknisk status aktualiserat frågan om ny brandstation. Inriktningsbeslut är fattat av förbundsstyrelsen 2011-06-16. Vad gäller de hyrda brandstationerna är avsikten att verksamheterna på Kungsholmens och Johannes brandstationer ska samlokaliseras i den planerade samverkanscentralen på västra Kungsholmen. Nedanstående analys av de fastighetsrelaterade kostnaderna per anläggning omfattar enbart de stora brandstationerna. Räddningsvärnens kostnader är i sammanhanget av den omfattningen att de inte bör påverka förbundets framtida strategi för fastighetsfrågor. Samtliga hyrda brandstationer ägs av respektive primärkommun där stationen ligger. Vid bildandet av kommunalförbundet konstaterades att förbundet ska kunna såväl äga som förhyra sina verksamhetslokaler. Den grundläggande principen avseende ersättningen för lokalerna är att självkostnad ska gälla som huvudprincip. Självkostnad definierades som schabloniserade drift- och underhållskostnader som räknas upp med KPI samt kapitalkostnader. 2 Fastighetsrelaterade kostnaders andel av kommunalförbundets omsättning. Förbundets resultatbudget för 2012 har en omsättning på totalt 611 Mkr. Av dessa utgör ca 52 Mkr (8,5 %) fastighetsrelaterade bruttokostnader (IKB 950). Lokal- och markhyra uppgår till ca 32 Mkr och kostnader för värme, V/A och el utgör ca 8,3 Mkr. Till lokalkostnaderna ska också läggas en avsättning för planerat underhåll i stationerna inom Stockholms stad som ska täckas av kommunalförbundet. Överenskommet belopp uppgår till 5 Mkr för 2013. Avskrivningar på anskaffningskostnader för ägda byggnader och byggnadstillbehör kostnadsförs inte på IKB 950 utan redovisas centralt tillsammans med avskrivningar för fordon, inventarier m.m. Förbundets resultatbudget belastas inte av räntor på bokförda restvärden på anläggningstillgångarna. För att få de fastighetsrelaterade kostnaderna jämförbara mellan ägda och hyrda brandstationer så har i tabellen nedan gjorts ett tillägg avseende de ägda stationerna för avskrivningar och ränta på byggnadens restvärde jämte bokförda markvärdet. Ursprunglig investering i 6/12

byggnader skrivs av på 33 år. Byggnadens restvärde och fastighetens markvärde har åsatts en ränta om 2,9 %. Det bör noteras att lokalkostnaderna i tabellen nedan inkluderar, utöver direkt hyreskostnad i hyrda stationer, även drifts-och underhållskostnader som hyresgästen ska svara för. 2.1 Produktionsområde City Station Utfall 2011 Budget 2012 Anmärkning Johannes 6242 m 2 BRA Hyrd 2017-03-31, 5 årsförl. 4 630 000:- 5 633 000:- 741 kr/m 2 902 kr/m 2 Lidingö 3010 m 2 BRA Hyrd 2014-12-31, 3 årsförl. Östermalm 2187 m 2 BRA Hyrd 2017-03-31, 5 årsförl. Kungsholmen 2381 m 2 BRA Hyrd 2071-03-31, 5årsförl. 2 462 000:- 818 kr/m 2 4 940 000:- 2 255 kr/m 2 1 740 000:- 730 kr/m 2 3 082 000:- 1 024 kr/m 2 4 485 000:- 2 051 kr/m 2 1 910 000:- 802 kr/m 2 2.2 Produktionsområde Söder Station Utfall 2011 Budget 2012 Anmärkning Brännkyrka 2323 m 2 BRA Hyrd 2017-03-31, 5 årsförl. 3 759 000:- 1 618 kr/m 2 3 353 000:- 1 443 kr/m 2 Farsta 2074 m 2 BRA Hyrd 2017-03-31, 5 årsförl. 3 087 000:- 1 488 kr/m 2 2 704 000:- 1 303 kr/m 2 Värmdö 3093 m 2 BRA Hyrd 2014-12-31, 3 årsförl. 1 577 000:- 510 kr/m 2 1 670 000:- 540 kr/m 2 Andrahandsavtal Katarina 2025+486 m 2 BRA Hyrd 2017-03-31, 5 årsförl. 3 192 000:- 1271 kr/m 2 2 929 000:- 1 169 kr/m 2 486 m 2 hyrs av Stadsholmen till 2014-09-30 3 årsb. 7/12

2.3 Produktionsområde Öster Station Utfall 2011 Budget 2012 Anmärkning Vaxholm 385 m 2 BRA Hyrd 2015-09-20, 3 årförl. 385 000:- 448 000:- 1 000 kr/m 2 1 165 kr/m 2 Ljusterö ca 275 m 2 BRA Ägd 98 080:- 357 kr/m 2 * (A) 197 (R) 110 1 116 kr/m 2 E 1 473 kr/m 2 88 000:- 320 kr/m 2 * (A) 197 (R) 110 1 116 kr/m 2 E 1 436 kr/m 2 * Avskrivning + ränta på bokförda värden enligt utkast 2013 Åkersberga 1850 m 2 BRA Ägd 802 000:- 433 kr/m 2 * (A) 140 (R) 91 126 kr/m 2 E 559 kr/m 2 985 000:- 532 kr/m 2 * (A) 140 (R) 91 126 kr/m 2 E 658 kr/m 2 * Avskrivning + ränta på bokförda värden enligt utkast 2013 Inget bokfört värde på mark Täby ca 4000 m 2 BRA Ägd 2 066 000:- 516 kr/m 2 * (A) 588 (R) 364 238 kr/m 2 E 754 kr/m 2 2 242 000:- 560 kr/m 2 * (A) 588 (R) 364 238 kr/m 2 E 798 kr/m 2 * Avskrivning + ränta på bokförda värden enligt utkast 2013 Vallentuna 1900 m 2 BRA Ägd 985 000:- 518 kr/m 2 * (A) 64 (R) 46 57 kr/m 2 E 575 kr/m 2 1 549 800:- 815 kr/m 2 * (A) 64 (R) 46 57 kr/m 2 E 872 kr/m 2 Entr. + köp av verksamhet budgeterat för 800 * Avser ränta på bokförda värden enligt utkast 2013 2.4 Produktionsområde Väster Station Utfall 2011 Budget 2012 Anmärkning Kista 1660 m 2 BRA Hyrd 2017-03-31, 5 årsförl. Solna ca 1160 m 2 BRA Hyrd 2018-12-31, 5 årsförl. 1 729 000:- 1 041 kr/m 2 2 754 000:- 2 374 kr/m 2 1 704 000:- 1 025 kr/m 2 2 918 000:- 2 516 kr/m 2 8/12

Vällingby 1887 m 2 BRA Hyrd 2017-03-31, 5 årsförl. 2 764 000:- 1 465kr/m 2 2 421 000:- 1 285kr/m 2 2.5 Utbildningsanläggningar Anläggning Utfall 2011 Budget 2012 Anmärkning Ågesta ca 3000 m 2 BRA Hyrd 6 579 000:- 2 199kr/m 2 6 384 000:- 2 128 kr/m 2 Okvista 1340 m 2 BRA Ägd 463 000:- 345 kr/m 2 * (A) 1550 (R) 1 445 2 232 kr/m 2 E 2 577kr/m 2 493 000:- 368 kr/m 2 * (A) 1550 (R) 1 445 2 232 kr/m 2 E 2 600kr/m 2 * Avskrivning + ränta på bokförda värden enligt utkast 2013 2.6 Tabell över brandstationers storlek och kostnad per m 2 Kostnadsbilden för verksamhetslokalerna är inte entydig. Någon tydlig skillnad i kostnader mellan hyrda och ägda brandstationer föreligger inte sedan de ägda påförts kapitalkostnader. Med hänsyn till principen självkostnader är snarast de bokförda värdena utslagsgivande för 9/12

hyresnivåerna dvs. de yngsta brandstationerna med höga anskaffningskostnader eller stationer där aktiverade reavinstinvesteringar gjorts har de högsta kostnaderna. 3 Att hyra eller äga för- och nackdelar Generellt kan följande för- respektive nackdelar noteras. (Brandstationer och verksamheten i brandstationer är så speciell så särskild hänsyn måste tas ur driftsynpunkt.) 3.1 Hyra Fördelar Ingen kapitalbindning Normalt ingen egen organisation för fastighetsrelaterat drift- och underhåll Nackdelar Beroende på avtals utformning så är kontrollen över hyresutvecklingen begränsad. (Självkostnadshyra och långa kontrakt lindrar detta) Ingen rådighet över framtida markanvändningar Värdeutvecklingen på marken tillfaller ägarna 3.2 Äga Fördelar Kontroll över kostnadsutvecklingen Rådighet över markanvändningen Värdeutvecklingen på marken tillfaller ägare Nackdelar Kräver kapitalbindning Egen organisation för fastighetsrelaterat drift- och underhåll Egna resurser för större reinvesteringar När man ska applicera hyres- respektive ägandealternativet på brandstationer måste man komma ihåg att stationerna är specialbyggnader/logistikbyggnader där byggnadsutformningen, inredning m.m. i högsta grad är påverkad verksamheten. I ett hyresförhållande sitter verk- 10/12

samheten således fast i en specialanpassad byggnad. Vid en omförhandlingssituation är man således i underläge eftersom det inte finns en normal hyresmarknad för brandstationer. Den fastighetsrelaterade driften av brandstationer är också i vissa avseenden integrerad med kärnverksamheten. Vidare bör ansvaret för den fastighetsrelaterade driften av brandstationerna (värme, el, v/a) ligga på brukaren/hyresgästen. På så sätt bibehålls ett incitament för kostnadsbesparande åtgärder. Hyresalternativet innebär därför inte att man kan avstå från driftspersonal. Sådan resurs borde vara centralt placerad och utgöra kontaktyta mellan hyresgästrepresentanter, förbundet och respektive fastighetsägare. Eftersom den överenskomna prissättningsmodellen för brandstationerna inom kommunalförbundet bygger på självkostnadshyror så föreligger i princip ingen skillnad mellan hyrda och ägda verksamhetslokaler under förutsättning att de ägda lokalerna belastas med kapitalkostnader. 3.3 Hyresalternativet rekommenderas För att ge förbundet än bättre förutsättningar att fokusera på kärnverksamheten rekommenderas hyresalternativet för tillgången till brandstationerna. På så sätt slipper man binda resurser för ägande, planering och genomförande av större underhållningsinsatser etc. i ägda stationer. Däremot behövs resurser för att vara länk mellan fastighetsägare och verksamheten för löpande driftfrågor samt hantera de driftfrågor som hyresgästen ansvarar för enligt avtal. Det måste vara av stor vikt för de i förbundet ingående primärkommunerna att ha tillgång till funktionella och moderna brandstationer samtidigt som man har rådighet över kostnadsutveckling, markanvändning över tid etc. Det logiska huvudalternativet blir därför att ägaransvaret för de av förbundet nu ägda stationerna övergår till den primärkommun där respektive station är belägen. Stationerna hyrs därefter tillbaka enligt den överenskomna självkostnadsmodellen. Skulle någon/några av berörda kommuner inte acceptera förvärv och återuthyrning förordas att hyresalternativet ändå renodlas. Det förutsätter då försäljning till annan part. Stationernas karaktär av specialfastighet utan egentliga hyresalternativ vid t.ex. omförhandling av kontrakt etc. talar för att försäljning inte ska ske på öppna investeringsmarknaden även om hyresvillkoren under första hyresperioden kan säkerställas. I stället rekommenderas som andrahandsalternativ ett upplägg av s.k. sale lease back karaktär. Det innebär ett förfarande där anläggningen säljs till överenskommet pris och sedan hyrs tillbaka för en hyra som grundar sig på kapitalkostnader och drift- och underhållskostnader. Kapitalkostnaderna består av kostnader för avskrivning och ränta. Kontraktslängden kan maximalt vara 25 år för hyresupplåtelse. Sale lease back-avtalet innehåller även en option för hyresgästen att återköpa fastigheten för det bokförda restvärdet vid hyrestidens utgång. Alternativt kan man omförhandla villkoren för en förlängning av hyresavtalet. Fördelen är att man kan tillgodogöra sig en väntad markvärdestegring genom återköp till bokfört värde om villkoren för förnyad hyresperiod blir oacceptabla. Förfarandet innebär att förbundet och berörd primärkommun har rådighet över framtida markanvändning och att användningen som 11/12

brandstation slipper konkurrera med ett mer lukrativt användande av marken i annan ägares hand. Skulle samhällsutvecklingen i berörd kommun medfört höga markvärden kan dessa realiseras av förbundet. Innan förbundet binder upp sig i ett eventuellt långt sale-lease backavtal måste dock berörd stations strategiska placering i förhållande till regionens utveckling på lite längre sikt övervägas. 3.4 Skattemässiga konsekvenser vid försäljning Vid en försäljning av fastighet/tomträtt utgår stämpelskatt (lagfartskostnad) om 4,25 % på det högsta av köpeskillingen eller taxeringsvärdet då förvärvaren är juridisk person. Brandstationerna är inte åsatta taxeringsvärden varför lagfartskostnader baseras på köpeskillingen. Vid försäljning till primärkommun förordas att köpeskillingen sätts till bokförda värdet. I en eventuell sale lease back affär kan köpeskillingen avgöras från fall till fall men huvudriktningen bör vara försäljning till bokförda värdet för att hålla nere lokalkostnaderna. Vad gäller reglerna kring mervärdesskatt (moms) så gäller följande: Vid en försäljning till primärkommun händer inget vad avser löpande moms på omkostnader i verksamheten. Såväl kommunen (ägare) som kommunalförbundet (hyresgäst) kan göra momsavdrag enligt kommunkontosystemet. Vid eventuell försäljning till annan part gäller att de upplåtna lokalerna (brandstationen) måste registreras för frivillig moms. Hyran momsbeläggs men momsen återfås enligt kommunkontosystemet. Eftersom brandstationen till 100% blir frivilligt momsad kan nya privata ägaren dra all ingående moms på drift och underhåll mot utgående momsen. Vad gäller avdrag för investeringsmoms (om-, ny- eller tillbyggnad) som gjorts inom senaste 10-årsperioden gäller att säljare och köpare (såväl kommun som annan förvärvare) måste utfärda ett s.k. momsintyg (handling som avses 8 kap. 15 mervärdesskattelagen). Handlingen ska visa när investeringen gjordes och hur mycket moms som dragits av. Är investeringen yngre än 10 år måste proportionerlig del av avdragen moms återredovisas. Samtidigt får köparen möjlighet till årliga momsavdrag för resterande del av 10-årsperioden. I de ägda anläggningarna är avdragen investeringsmoms av någon omfattning endast aktuell i Okvista där investeringarna är av senare datum. Stockholm 2012-11-28 Hans Pettersson 12/12