Fastighetsvärde under ombildning

Institutionen för Fastigheter och byggande Avd för Bygg- och fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Examensarbete nr: 330 Fastighetsvärde under ombildning Bostadsrättsombildning ur ett Ekonomisk-tekniskt perspektiv Författare: civ. ing. Eva Philipson Stockholm 2006 Examinator: prof. Stellan Lundström Handledare: tec. lic. Han-Suck Song 1

Master of Science thesis Title: The value of housing during reformation Authors: civ. ing. Eva Philipson Department: Dept. of Real Estate and Construction Management, Division of Building and Real Estate Economics Master Thesis number: 330 Examinator: Prof. Stellan Lundström Supervisor: Tec. lic. Han-Suck Song Keywords: residential property, condominium, technical standard, evaluation Abstract The present thesis aims at exploring the impact, if any, which assessment of a real estate s technical standard has on economic valuation, particularly during the transition of residential multifamily rental properties into multifamily condominium properties. I have chosen to focus on such transitions solely in the Stockholm area, since most such transitions take place here. The investigation is carried out from a technical perspective. The documents, which are established during such a transaction process, represent the chief material for the investigation. Through studies of the written evaluation, the so called economic plan and various forms of economic calculations, in conjunction with information from several interviews with people who in different ways are involved in transitions into residential properties, my endeavour has been to disclose the way in which, and in such a case how, the estimated technical standard of a given building is reflected in its economic value. When a transition from rental to condominium residential properties takes place, the building as well as the right to make usage of its apartments, shifts from above all a regulated rental market into the free market of condominium residential properties, in which the legislation allows trading of the usage right of the condominium apartments at market prices. There exist a concrete business potential related to the transition from rental housing to con-dominium, namely the prospects of making financial earnings when rental properties are transformed into condominium property. During the transition from rental to condominium residential properties, the owner of the house attempts to predict the financial value of the future condominiums to include the result into the estimated economic value of the object at stake, i.e., the price that the tenants association will have to pay in order to purchase the house. Since traditional methods of evaluation do not include variables for calculating the values of future condominiums in residential properties, new methods have been developed through which the price of a given residential property may be fixed. A couple of these new methods are presented in the thesis. What I have found is that they are separate from traditional methods of evaluation and involve judgments only as to what a probable purchaser may be willing to pay for the probability of future profit, when he or she sells the apartment. This I call the overvalue of residential properties. No reference is made to variables for technical standard in any of these methods. The primary result of my search is that the variables for technical standard have very limited impact on the estimated value of residential properties, even though a number of visual technical inspections are performed and the results of these are carefully described and priced. Since no comprehensive analysis of the building s real technical standard is executed, the documentation is incomplete and the valuation consequently inadequate. The small contribution of technical standard when estimating economic valve of residential property, becomes even less when the estimated value of the condominiums is added to the price. 2

Examensarbete Titel: Fastighetsvärde under ombildning Författare: civ. ing. Eva Philipson Institution: Institutionen för Fastigheter och byggande Avd för Bygg- och fastighetsekonomi Examensarbete nummer: 330 Examinator: prof. Stellan Lundström Handledare: tec. lic. Han-Suck Song Nyckelord: bostadsrättsombildning, bostadsrättsförening, ekonomisk plan, prissättning, teknisk standard, värdering Sammanfattning I denna uppsats har analyserats det sätt på vilket hänsyn tas till teknisk standard vid fastställande av en fastighets ekonomiska värde i samband med bostadsrättsombildning. Jag har valt att koncentrera mig till Stockholmsmarknaden, eftersom flest bostadsrättsombildningar genomförts där. All undersökning har gjorts med utgångspunkt ur ett tekniskt perspektiv. Det material som utgör grund för undersökningen består av de dokument som konsekutivt upprättas vid bostadsrättsombildning. Genom att granska värderingen, ekonomiska planen och prissättningskalkyler, tillsammans med intervjuer med personer som på olika sätt är involverade i ombildningsprocessen har mitt syfte varit att utreda hur fastighetens uppskattade tekniska standard påverkar bedömningen av fastighetens värde. I och med bostadsrättsombildning kommer bostadshyresfastigheten och nyttjanderätten till bostäderna att lyda under annan lagstiftning än tidigare, nämligen under den som reglerar den fria bostadsmarknaden. Denna lagstiftning tillåter handel med nyttjanderätten till bostaden, bostadsrätten. Ombildningen av nyttjanderätten öppnar för affärsmöjligheter med förväntade framtida reavinster i vissa områden. Vid försäljning av flerbostadshus till bostadsrättsföreningar försöker säljaren uppskatta de blivande bostadsrätternas värde, för att inkludera delar av detta i priset för fastigheten, d.v.s. det pris bostadsrättsföreningen erbjuds köpa fastigheten för. Eftersom traditionella värderingsmetoder inte tar hänsyn till bostadsrätternas värde har nya metoder för bedömningen av priset utvecklats. Ett par av dessa utreds i uppsatsen. Jag har funnit att de främst handlar om en bedömning av vad en potentiell köpare är villig att betala för en förväntad framtida reavinst (vad jag kallar övervärdet). Ingen hänvisning vid värdebedömningen görs i dessa fall till en fastighetens tekniska standard. Sammanfattningsvis kan sägas att sättet på vilket hänsyn tas till en fastighets tekniska standard inom bostadsrättsombildning är mycket begränsad. I processen genomförs flera tekniska besiktningar och beskrivningar som utvärderas och prissätts. Dessa analyserar endast ytan och är inte tillräckligt omfattande för att fastighetens fullständiga tekniska standard ska komma i dagen. Den tekniska standarden som tas upp i dokumentationen blir ofullständig och således värdebedömningen bristfällig. Den påverkan som en fastighets tekniska standard har på priset vid transaktioner med traditionella fastighetsinvesterare, blir marginell när övervärdet för bostadsrätterna läggas på. Priset för övervärdet tar helt enkelt över. 3

Förord Ett stort tack vill jag rikta till tec. lic. Han-Suck Song för hans konstruktiva kritik och vägledning genom hela arbetet. Jag vill också tacka prof. Stellan Lundström, eftersom det var han som inspirerade mig att skriva om ämnet. Det har varit svårt att få tag på material för uppsatsen. Därför vill jag rikta min tacksamhet till dem som med entusiasm delat tid, erfarenhet och underlag och på så vis möjliggjort uppsatsen. Jag tänker främst på Björn Isaksson, Isaksson & partners, Jan-Olof Sjöholm och Hanna Lovén. Till sist vill jag tacka Magnus för hans osvikliga stöd. Hade inte kunnat genomföra det här utan honom. Stockholm Eva Philipson 4

Innehållsförteckning Abstract 2 Sammanfattning 3 Förord 4 Innehållsförteckning 5 1 Inledning 6 1.1 Bakgrund 6 1.2 Syfte 7 1.3 Metod och material 7 1.4 Avgränsningar 8 1.5 Definitioner 8 1.6 Disposition 9 2 Värdering 10 2.1 Värderingsunderlag 10 3 Beslutsunderlag 12 3.1 Tillvägagångssätt 12 4 Prissättning av flerbostadshus vid exklusiv försäljning till bostadsrättsförening 17 4.1 Produktutvecklingen 17 4.2 Affärsmöjligheten 19 4.3 Beslutskriterier 21 4.4 Prissättning av fastigheten inkl. övervärdet 21 5 Jämförelse av underhållskostnader före och efter ombildning 24 6 Diskussion 25 6.1 Besiktning, teknisk standard, värdering 25 6.2 Teknisk standard, ekonomisk planen 26 6.3 Tekniska standarden, pris 27 7 Avslutande kommentar och framtida forskning 28 Källförteckning 30 Bilaga A 33 A.1 Fastighetsvärdering 33 A 2 Metoder 34 Bilaga B 37 B 1 Vad är prisbildning? 37 Bilaga C 39 C.1 Ekonomiska kalkyl med prognos Brf Fanan 39 5

1 Inledning 1.1 Bakgrund I början av 1980-talet ombildades många bostadshyreshus i Stockholm till bostadsrätter. De låga priserna gjorde boendekalkylerna fördelaktiga och vinsten för de boende stor. Under senare hälften av åttiotalet steg fastighetspriserna vilket medförde att antalet ombildningar minskade. Fastighetsbubblan sprack omkring 1990 med bl.a. kraftigt sjunkande bostadspriser som följd. Boendekalkylerna blev åter goda och antalet ombildningarna ökade. De flesta genomfördes då den borgerliga koalitionsregeringen valde att på bred front sälja ut stora delar av allmännyttans bostadsbestånd. De allra flesta skedde i storstadsregionerna, i synnerhet i Stockholm. Efter regimskiftet år 2002 ändrades lagstiftningen för att minska utförsäljningen av bostadshyreshusen. Under denna period steg priserna för hyreshusen kraftigt, men bara när bostadsrättsföreningar var köpare. 1 Dessa höga prisnivåer håller i sig än idag. Hur kommer det sig att bostadsrättsföreningar är villiga att betala ett högre pris än traditionella fastighetsinvesterare för jämförbara fastigheter? Speglar det höga priset den fastighet de betalar för? En fastighet är en komplex produkt som kräver bred kompetens och engagemang för att inte förlora standard och kvalitet. Man måste bl.a. kunna sköta ekonomin, fastighetstekniken och pågående verksamhet, såsom att förstå hyresgästers behov av lokalanpassningar. Att bedriva fastighetsrelaterad verksamhet kräver också att man är väl insatt i den omfattande lagstiftning som reglerar allt från lägsta godtagbara standard till mervärdeskatt. Vart och ett av kompetensområdena kräver expertis för att fungera om god ekonomi, standard och kvalitet ska upprätthållas eller öka. Är målet dessutom att verksamheten ska bedrivas effektivt krävs god kommunikation och gränsöverskridande kompetens. Om hur dessa samband tar sig detta uttryck och vilka dess effekter är finns mycket lite skrivet. I denna uppsats har jag fördjupat mig inom samspelet mellan ekonomi och teknik. Ofta behandlas de separat trots att de starkt sammanknutna, särskilt vad det gäller fastigheter. Ett område där teknik och ekonomi konkret möts är vid fastighetsförvärv bl.a. i form av besiktningar och kassaflödeskalkyler. Att skriva inom ett relativt outforskat område har varit mycket intressant. Det har varit svårt att få fastighetsägare och andra intressenter i transaktionsprocessen att dela med sig av sitt underlag. Mycket av det material jag faktiskt fått ta del av har delgivits mig på villkor att jag inte får publicera dokumenten, vilka som gjort dem eller vilka fastigheter som avses. Därför kommer jag inte mer än mycket övergripande att redogöra det underlag vad jag baserar min studie på. 1 Källa: ombildare Björn Isaksson, Isaksson och partners AB. 6

1.2 Syfte I denna uppsats analyseras det sätt på vilket hänsyn tas till teknisk standard när det gäller fastställande av en fastighets ekonomiska värde. Undersökningen begränsas till att gälla enbart bostadsrättsombildning. Vid ombildningen förändras nyttjanderätten till bostaden då den övergår från hyresrätt till bostadsrätt. I och med detta kommer fastigheten och nyttjanderätten att lyda under annan lagstiftning än tidigare, nämligen under den som reglerar den s.k. fria bostadsmarknaden. Denna lagstiftning tillåter handel med nyttjanderätten till bostaden som vara, något som öppnar för en affärsmöjlighet med förväntade reavinster för både köpare, d.v.s. bostadsrättsföreningens medlemmar och säljare, d.v.s. fastighetsägaren. Köparens möjlighet till att göra en eventuell reavinst är förknippad med spekulationer om utvecklingen av bostadsrättsmarknaden. Detta står inte i fokus i undersökningen. Här är intresset istället inriktat på hur säljarens bedömning av köparens eventuella vinst (vad jag kallar övervärdet) spelar in i dennes prissättning av fastigheten i samband med ombildningen. En fråga är om fastighetens tekniska standard påverkar det pris säljaren sätter på fastigheten. En annan är på vilket sätt detta i så fall sker. 1.3 Metod och material Tillvägagångssättet har varit att utifrån material- och litteraturstudier, intervjuer samt statistiska undersökningar klargöra ovan nämnda frågeställningar. Ansatsen har varit att steg för steg analysera de olika moment som konsekutivt följer på varandra i bostadsrättsombildningen. Det material som utgör grund för undersökningen består av de dokument som successivt upprättas under en sådan process. Intervjuerna har skett i direktkontakt och via telefon. De som intervjuats är i första hand säljare och ombildare, d.v.s. fastighetsägaren och bostadsrättsföreningens juridiska och ekonomiska externa rådgivare. Jag har även talat med s.k. intygsgivare, vilka vid ombildning ska godkänna den ekonomiska planen innan den registreras av Bolagsverket. Den litteratur jag tagit del av har främst varit i bokform, men jag har även hittat information på nätet och i artiklar. Det statistiska materialet har varit ortsprismaterial med jämförelsebara objekt. Underlaget jag baserar min deskriptiva analys på kommer från: Värderingar, tolv st. från åtta olika värderingsbolag Ekonomiska planer från tre st. bostadsrättsföreningar Boendekostnads- och bostadsrättsanalyser, åtta st. Prissättningskalkyler från fyra st. fastigheter Köpekontrakt/likvidavräkning sju st. Besiktningsprotokoll o Teknisk tre st. o OVK tre st. Intresseanmälningar för köp av bostadsrätt, en (1) st. Intervjuer med o Ombildare o Intygsgivare, analytiker o Fastighetsägare 7

1.4 Avgränsningar Avgränsningar i undersökningen har gjorts med avsikten att få fram tillräckligt med relevant data. I mitt urvalsmaterial har jag därför valt att koncentrera mig till flerbostadshus som sålts till bostadsrättsföreningar. Transaktioner där köparen är annan än en bostadsrättsförening har uteslutits ur studien. Jag har även valt att begränsa studien geografiskt och valt att koncentrera mig till Stockholms innerstad och förorter. Aktuell tidsperiod för undersökningen är 1999-2005 då flest ombildningar genomfördes. år 1999 2000 2001 2002 2003 2004 mdr kr 3,67 9,653 11,003 8,456 5,765 5,231 Försäljningar till bostadsrättsföreningar i Stockholms Stad, mdr kr. Källa: Isaksson & Partners 1.5 Definitioner Bostadsrättsombildning: den process i vilken hyresgästerna bildar en bostadsrättsförening och köper fastigheten. Nyttjanderätt: inom fastighetsrätten rätt för annan än ägaren att nyttja en fastighet. Bostadsrätt: en evig nyttjanderätt till en lägenhet som är kopplad till en del i en bostadsrättsförening. 2 Bostadsrättsförening: en ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt. 3 Pris: den summa som en köpare erlägger vid köp av en vara eller tjänst. Köpeskilling: det pris parterna avtalat för köp av ett visst objekt. Fastighetens tekniska standard: denna beror av ursprunglig teknisk konstruktion och kvalitet, slitage, underhåll samt ålder. Yttre underhåll: det underhåll som efter ombildning faller under bostadsrättsföreningens ansvar. Ansvarsorådet definieras i föreningens stadgar. Inre underhåll: de det underhåll som efter ombildning faller under bostadsrättsinnehavarens ansvar. Ansvarsorådet definieras som det som inte faller yttre underhåll. 2 Melz-Viktorin s. 11 3 Det är föreningen som äger huset och följaktligen även samtliga lägenheter. Vid förstagångsupplåtelsen avtalas mellan föreningen och den blivande bostadsrättshavaren om nyttjanderätt utan tidsbegränsning, men föreningen äger även fortsättningsvis lägenheterna. Bostadsrättshavaren som innehar lägenheten med nyttjanderätt utan tidsbegränsning kan mot ersättning överlåta denna nyttjanderätt. I dagligt tal brukas uttrycket att sälja sin bostadsrätt. 8

1.6 Disposition Kapitel 2 innehåller en studie av värderingar av flerbostadshus vid exklusiv försäljning till bostadsrättsföreningar. I kapitel 3 beskrivs ombildningsprocessen, d.v.s. då en bostadsfastighet säljs till en bostadsrättsförening. Prissättningen av flerbostadshus vid dessa försäljningar analyseras i kapitel 4. I kapitel 5 förs ett resonemang runt underhållskostnader före och efter ombildning. Slutsats redovisas i kapitel 6. Uppsatsens sista kapitel ägnas åt frågan om framtida forskning. 9

2 Värdering I detta kapitel behandlas frågan hur traditionella värderingsmetoder tillämpas i praktiken vid bostadsrättsombildningar. 4 Studien bygger på en analys av tolv värdeutlåtanden från åtta olika värderingsbolag. I de flesta fall har det funnits ett värdeutlåtande per fastighet. I ett fall har det funnits två värdeutlåtanden från två olika bolag för en och samma fastighet. I samtliga fall har syftet med utlåtandet varit att bedöma värdet av ett specifikt flerbostadshus vid exklusiv försäljning till bostadsrättsförening. 2.1 Värderingsunderlag Generellt kan sägas att de studerade värdeutlåtandena är mycket lika och bygger i huvudsak på traditionella värderingsmetoder. I värdeomdömena finns en teknisk beskrivning av fastigheten och en redogörelse för de eventuella renoveringsbehov som besiktningsmannen konstaterat vid en okulär besiktning. När flerbostadshus ska värderas är det vanligast att bedömt marknadsvärde baseras på en kombination av två metoder, en ortsprismetod och en marknadsanpassad avkastningskalkylmetod. 2.1.1 Ortsprismetod Att värdebedömningen sker inför en exklusiv försäljning till en bostadsrättsförening speglas i metoden på det sätt att man gallrar ortsprismaterialet. Materialet sorteras inte bara efter jämförbara objekt utan även efter vem köparen är. Transaktioner av jämförbara objekt, där köparen inte är en bostadsrättsförening sorteras alltså bort. De anses inte ge en rättvisande bild av prisläget. Antalet jämförelseköp som ligger till grund för beräkningarna varierar från fem till 48 stycken, med ett medelvärde på 14. Enligt rekommendationer från Svenskt Fastighetsindex bör ortsprismetoden tillämpas som huvudmetod, om den mest sannolika köparen bedöms vara en bostadsrättsförening. 5 4 För ytterligare information om de grundläggande värderingsprinciperna, se Bilaga A. 5 Svenskt Fastighetsindex, Värderingshandledning, s. 12. 10

2.1.2 Avkastningskalkylmetod Det är i beräkningar av driftnettot som fastighetens tekniska status och förutsättningar får utrymme. Enligt gängse värderingsprinciper ska det vid beräkning av driftnetto göras avdrag för både inre och yttre underhåll. I värderingarna uppges att utbetalningar för drift och underhåll har utifrån byggnadens allmänna skick bedömts med hjälp av uppgifter från kontraktsuppgifter, statistik och erfarenheter. Vad som avses är att de i kalkylerna antagna drift- och underhållskostnaderna, kommer an på värderingsmannens rimlighetsbedömning av vad som framkommit under okulärbesiktningen och på uppgifter från fastighetsägaren. De konstaterade renoveringsbehoven möts emellertid inte alltid av en tillräckligt stor kostnadspost i kassaflödeskalkylerna. Som exempel kan nämnas att i en värdering konstateras vid besiktningen att kök och bad behövde moderniseras, installationer såsom el, värme och vatten behövde bytas samt att ventilationssystemen måste åtgärdas. Trots det avsätts inga ekonomiska medel till periodiskt underhåll i kassaflödeskalkylen. I samma värdering antas en drift- och underhållskostnad på 261 kr/m², vilket anses normalt för relativt nybyggda bostadsfastigheter med moderna energieffektiva byggmaterial, trots att huset byggdes 1912. Enligt undersökningar univ. adjunkt Bo Nordlund gjort borde jämförbara byggnader kosta ca 335 kr/m² i drift och underhåll, om hänsyn tas till vedertagna intervall för olika åtgärder enligt underhållsplaner baserade på betalningar över en fastighets livscykel. Endast i ett fall anges att antaganden om drift och underhållskostnader baseras på REPABs nyckeltal för bostäders kostnader och förbrukning. I övriga värderingar är antaganden till största del baserade på information från fastighetsägarna. De flesta är låga (se ovan) men en del håller jämn nivå med vad REPAB anger som normalt. Avkastningskalkylmetoderna verkar mest användas som en konsekvensanalys och en kalibrering av ortsprismaterialet för objektetsspecifika egenskaper. 11

3 Beslutsunderlag Att genomföra en ombildning är en process i många steg. Man måste beakta ekonomiska, juridiska och tekniska aspekter. Mycket finns reglerat i lagar och förordningar. I detta kapitel redogörs för det beslutsunderlag och moment som konsekutivt följer på varandra för att hyresgästerna ska få köpa den fastighet de bor i. 3.1 Tillvägagångssätt Det är ovanligt att enskilda människor bildar en bostadsrättsförening i syfte att uppföra en ny byggnad. Vanligare är att hyresgästerna i en befintlig fastighet bildar en bostadsrättsförening i förhoppning att på sikt kunna förvärva det hus de bor i. Själva förfarandet för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt regleras i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt (ombildningslagen). Om det hos hyresgästerna i en fastighet finns ett intresse att köpa den fastighet de bor i kan en bostadsrättsförening bildas. För det krävs att vissa villkor är uppfyllda. Till exempel måste en bostadsrättsförening ha minst tre medlemmar. Dessa bildar föreningen genom att hålla en stämma där en styrelse och en eller flera revisorer välj. På stämman antas även stadgar. 6 Därefter håller styrelsen sitt första styrelsemöte och utser en ordförande. Protokollen från stämman och styrelsemötet sänds tillsammans med ansökan om registrering av föreningen till Bolagsverket. När registreringen är genomförd blir bostadsrättsföreningen en juridiks person. För att föreningen ska få köpa fastigheten krävs att alla bostadshyresgäster antas som medlemmar. När beslut om förvärv tas på köpstämman krävs att det finns en av två intygsgivare, godkänd ekonomisk plan och att minst 2/3 av samtliga hyresgäster, d.v.s. både bostads- och lokalhyresgäster, röstar för köp av fastigheten. 7 Endast de som har förstahandskontrakt och är mantalsskrivna på fastigheten har rösträtt. Bildandet av föreningen kan ske oavsett om fastighetsägaren för tillfället vill sälja eller inte. Hyresgästerna bildar då en bostadsrättsförening enligt ovan, och håller en stämma för att rösta om intresset att förvärva fastigheten. Om minst 2/3 av mantalsskrivna förstahandshyresgästerna, enl. ovan röstar för köp kan föreningen lämna in en intresseanmälan till Inskrivningsmyndigheten. I den förklarar föreningen sitt intresse för att köpa fastigheten. Uppstår sedan en försäljningssituation medför en registrerad intresseanmälan att det först är bostadsrättsföreningen som ska erbjudas att köpa fastigheten. Erbjudandet ska ske på samma villkor som säljaren tänkt erbjuda annan potentiell köpare. Detta kallas hembud. 8 Intresseanmälan måste förnyas efter två år. Även då måste minst 2/3 av hyresgästerna intyga sitt intresse. Ombildningen kan med andra ord ske genom en frivillig överenskommelse mellan köpare (bostadsrättsföreningen) och säljare (fastighetsägare). Den kan också ske genom att köparen 6 I 9 kap Bostadrättslagen finns bl.a. angivet vad en bostadsrättsförenings stadgar minst måste innehålla. 7 Se 3.2 Den ekonomiska planen 8 För att ett hembud ska föreligga krävs att intresseanmälan ska ha inkommit till inskrivningsmyndigheten senast samma dag som köpekontraktet är daterat med en annan köpare. Intresseanmälan noteras av Inskrivningsmyndigheten i ett offentligt register över fast egendom (Fastighetsboken). 12

utnyttjar den förköpsrätt, kallad hembud av fastigheten som denne har rätt till om en intresseanmälan avseende förvärv finns noterad hos tingsrätten. 3.2 Den ekonomiska planen Innan en bostadsrättsförenings lägenheter upplåts med bostadsrätt måste en ekonomisk plan upprättas och registreras. Den bör vara utformad enligt Boverkets föreskrifter. 9 Boverkets roll är begränsad vad gäller obildning till att bl.a. lämna allmänna råd om utformningen av ekonomiska planer enligt 7 bostadsrättsförordningen (1991:630). Enligt 9 ligger det också på Boverkets ansvar att meddela behörighet för de intygsgivare som ska verifiera tillförlitligheten av sådana planer. Den ekonomiska planen måste vara upprättad och godkänd innan föreningen får upplåta lägenheterna till bostadsrättsföreningens medlemmar. Det är på en föreningsstämma när den intygade ekonomiska planen föreligger som hyresgästerna slutligen avgör om de ska rösta för eller emot ett fastighetsköp. Den ekonomiska planen är en teknisk och ekonomisk beskrivning som skall möjliggöra en bedömning av föreningens framtida verksamhet. Dess syfte är att motverka att osunda ekonomiska föreningar uppkommer. Vad den ekonomiska planen ska behandla anges i bostadsrättsförordningen (1991:630 BrF). Den ska bl.a. innehålla en beskrivning av fastigheten, beräkning av föreningens anskaffningskostnad för fastigheten och hur köpet ska finansieras. En årsbudget ska redovisas och de årsavgifter som medförs bostadsrätterna. Planen ska även innehålla en 11-årig budget med känslighetsanalys med ändrade räntor och inflation. Skälet till att planen ska vara 11-årig är att den för nyproducerade byggnader även ska täcka övergången från reducerad till full fastighetsskatt. Efter att planen fastställs av styrelsen bekräftar två utomstående intygsgivare att planen är korrekt, kalkylerna realistiska och prövar om projektet är ekonomiskt hållbart. 10 De ekonomiska planerna med intyg skall registreras av Bolagsverket. 3.3 Den tekniska beskrivningen och besiktningen Bostadsrättsföreningen anses vara en juridisk person, även om samtliga medlemmar är privatpersoner, och har därför inte det rättsliga skydd enskilda har i form av tvingande lagar. Bostadsrättsföreningen anses ha lika stor kunskap om fastighetsmarknaden som vilken annan professionell aktör som helst. Säljaren har i dessa fall ingen upplysningsplikt utan kan överlämna hela ansvaret på köparen genom dennes undersökningsplikt. Det är alltså viktigt för bostadsrättsföreningen att bl.a. kartlägga behoven av kommande större reparationer. En teknisk besiktning måste därför genomföras. Finns inte kompetens inom området hos föreningens medlemmar bör professionell hjälp anlitas. Den okulära tekniska besiktningen är objektsunik och utförs normalt av en besiktningsman. Kvalitén mellan olika besiktningar varierar. 11 Vissa undersökningar är mycket grundliga med expertis inkallad från VVS-, el- och byggkonsulter, medan andra är högst summariska. Av 9 Se Boverkets allmänna råd 1995:6, Ekonomiska planer för bostadsrättsföreningar, Kostnadskalkyler och Intygsgivare som kan beställas hos www.boverket.se. 10 Boverket utser och utövar tillsyn enligt 9 bostadsrättsförordningen (1991:630) över de särskilda intygsgivarna. En förteckning över intygsgivare finns tillgängliga hos Boverket och Bolagsverket. 11 Källa: Analytiker Jan-Olof Sjöholm 13

besiktningsprotokollen framgår tydligt att dessa inte är av typ jordabalksbesiktning. 12 I protokollet fastställs fastighetens aktuella tekniska standard, bl.a. beskrivs huset, tomten, byggnadsmaterial och konstruktion. Underhållsbehovet brukar delas upp i akut underhåll, som bör genomföras inom två till fem år, och övrigt underhåll. Byte av stammar, elsystem och tak är omfattande och kostsamma arbeten som vid behov måste redovisas i kalkylerna om beräkningarna ska anses vara realistiska. De redovisade kostnaderna täcker bara behovet för att upprätthålla fastighetens tekniska standard. Besiktningarna ligger till grund för underhållskostnaderna i den 11-åriga ekonomiska prognosen. Den tekniska besiktningen ska bifogas den ekonomiska planen. Besiktningen genomförs med utgångspunkt för föreningens ansvarsområden. Den tekniska standard och de renoveringsbehov som redovisas är därför bara de som kan hänföras till det underhåll som ligger under föreningens ansvar, d.v.s. det yttre underhållet. Bostadsrättsinnehavarna har eget underhållsansvar för lägenhetens ytskikt och utrustning, det inre underhållet. 12 En jordabalksbesiktning, eller överlåtelsebesiktning är en omsorgsfull byggteknisk undersökning av byggnad och den mark som har teknisk betydelse för byggnaden. Besiktningen görs för att klarlägga en fastighets fysiska skick i samband med en försäljning överlåtelse. Besiktningen sker enligt Jordabalken kap 4 19. Den kallas därför ofta för en Jordabalksbesiktning. 14

3.4 Boendekostnadskalkyl När priset för fastigheten är bestämt kan föreningens anskaffningskostnad beräknas. I den ingår inte bara köpeskillingen utan också kostnader för t.ex. lagfart och pantbrev. 13 Den del av anskaffningskostnaden som inte täcks av insatserna finansieras via lån. Finansieringskostnaden och amorteringen för dessa lån, föreningens drifts- och underhållskostnader för yttre underhåll samt fastighetsskatt och fondavsättningar måste bäras av de årsavgifter medlemmarna betalar till föreningen. 14 När årsavgiften för respektive lägenhet beräknas adderas föreningens samtliga kostnader och fördelas enligt den fördelningsgrund som anges i stadgarna, d.v.s. det andelstal som varje lägenhet utgör av föreningen. Årsavgifterna tillsammans med kostnaderna för insatsen, det egna kapitalet, utgör den boendekostnad som ligger till grund för den boendekostnadskalkyl ombildaren redovisar för medlemmarna. 15 + Köpeskilling + Lagfartskostnader + Pantbrevskostnader + Dispositionsfond (uppskattad kostnad för det akuta fastighetsunderhållet) + Omkostnader + Kassa Σ Anskaffningskostnad + Anskaffningskostnad - Insatser Σ Bostadsrättsföreningens lånebehov + Finansieringskostnad + Amortering + Yttre underhålls- och driftskostnad + Fastighetsskatt + Fondavsättning Σ Årsavgift ((Årsavgift * andelstal i ) + Kapitalkostnad för insats) = Boendekostnad för lägenhet i enligt boendekostnadskalkylen Anskaffningskostnaden finansieras dels genom det lån som föreningen tar, dels genom de insatser medlemmarna betalar för sina bostadsrätter vid upplåtelsen. Insatsen bekostas antingen med medlemmens egna medel eller genom att denne tar upp ett lån med nyttjanderätten till bostadsrätten som säkerhet. Då priset för fastigheten är fastställt (ett villkorat köpeavtal ska ligga klart när föreningen senare ska fatta beslut om köp) och finansieringen ordnad upprättas en ekonomisk plan där den slutliga årsavgiften till föreningen framgår. När den är intygad kan föreningen hålla köpstämma. Hela beslutsunderlaget skickas tillsammans med kallelse ut till samtliga medlemmar inför mötet. Den ekonomiska planen ska upprättas och hållas tillgänglig för hyresgästerna innan bostadsrättsföreningen fattar beslut om förvärv. Det är viktigt att alla medlemmar har en fullständig bild av alla förutsättningar, inklusive vad den nya boendekostnaden kommer att bli, innan beslut fattas. Minst 2/3 av alla 13 Köpeskilling, det pris parterna avtalat för köp av ett visst objekt. Lagfartskostnad, eller stämpelskatt som det också kallas utgår med 1,5 procent på det högsta värdet av taxeringsvärdet eller köpeskillingen. 14 Enligt 12 Bostadrättslagen ska bostadsrättshavaren på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av andra-femte styckena i samma paragraf. Detta gäller även mark, om sådan ingår i upplåtelsen. 15 Se räkneexempel Bilaga C. 15

hyresgäster, som även ska vara medlemmar i bostadsrättsföreningen ska rösta för ett köp vid beslutsstämman då det rent formella beslutet till köp tas. Vid tillträdet ska fastigheten betalas och köpebrev undertecknas. Föreningen blir först då ägare av fastigheten och kan därmed teckna upplåtelseavtal. Föreningen upplåter därefter lägenheterna med bostadsrätt till hyresgästerna. Hyresgästerna är nu bostadsrättsinnehavare. 16

4 Prissättning av flerbostadshus vid exklusiv försäljning till bostadsrättsförening I detta kapitel förklaras hur boendeformen förändras och produkten, fastigheten utvecklas så att en affärsmöjlighet skapas. Sedan redogörs för de beslutskriterier som observerats ligga till grund för de boendes bifall eller avslag till köp. Sist redovisas de metoder som används för att bestämma priset för ett flerbostadshus inkl. det övervärde som skapas vid ombildning, d.v.s. hur prisbildningen går till och hur det kommer sig att priset för fastigheten blir högre för en bostadsrättsförening än för en traditionell fastighetsinvesterare. 16 4.1 Produktutvecklingen Vid en bostadsrättsombildning byter nyttjanderätten marknadsform och fastigheten produktutvecklas. 17 I samband med att boendeformen övergår från hyresrätt till bostadsrätt öppnas möjligheten för fastighetsägaren att även ta betalt för annat än förvaltningskostnaderna. Det blir även tillåtet att ta betalt för bl.a. upplåtelsen. När bostadslägenheter i ett flerbostadshus upplåts med hyresrätt tillhör upplåtelseformen den reglerade bostadsmarknaden. Bostadsfastigheten och nyttjanderätten omges då av en omfattande lagstiftning bl.a. av hyreslagen, kapitel 12 Jordabalken (1970:994). Enligt 65 i nämnd lag är ersättning vid upplåtelse eller överlåtelse av hyresrätt förbjudet. Den enda tillåtna ekonomiska ersättningen som får utgå är själva hyran, d.v.s. den hyra som ligger i nivå med den för orten aktuella bruksvärdeshyran för motsvarande objekt. När en fastighet säljs till en bostadsrättsförening övergår nyttjanderätten till bostadslägenheten från hyres till bostadsrätt. Därmed faller den under annan lagstiftning, nämligen bl.a. Bostadsrättsförordningen (1991:630) och Bostadsrättslagen (1991:614). 18 Enligt 14 Kap 7 BrL har föreningen rätt att ut en rad olika avgifter för själva nyttjanderätten, det vill säga bostadsrätten. Dessa är: Insats, tas ut av de hyresgäster som föreningen upplåter lägenheter till i samband med ombildningen. Upplåtelseavgift, får föreningen ta ut för de lägenheter som återgår till föreningen om eller när hyresförhållandet upphör. Detta kan tidigast ske 1 år efter ombildningen genomfördes. Överlåtelsavgift och pantsättningsavgift, den avgift förening får ta ut för att täcka de administrationskostnader som uppkommer i samband med överlåtelser, förutsatt att det finns angivits i föreningens stadgar. 19 Årsavgift, ska täcka föreningens kostnader för den löpande verksamheten. 16 Se Bilaga B. 17 Marknadsform, ekonomiskt begrepp som beskriver graden av konsument- och producentinflytande på en marknad, Nationalencyklopedin, www.ne.se 2006-01-01. 18 Bestämmelser som gäller ombildning av hyresrätt till bostadsrätt finns i Bostadsrättsförordningen och i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. 19 I praktiken är det fråga om kostnader föreningen har i samband med att medlemskapsfrågan ska prövas och anteckning av den nya medlemmen i medlems- och lägenhetsförteckningen samt pantförskrivning av bostadsrätten. 17

Bostadsrätten, nyttjanderätten till lägenheten är att betrakta som lös egendom som man får sälja och köpa. 20 Det kallas överlåtelse och formkraven för detta finns reglerat i Bostadsrättslagen kap. 6. 21 Det framgår även att det är möjligt att pantsätta en bostadsrätt, vilket medför att den kan utgöra säkerhet för ett banklån. 20 I Jordabalken regleras vad som är fast egendom och vad som är tillbehör till fastighet och byggnad och därmed ingår i den fasta egendomen. Allt som inte omfattas av dessa regler är att betrakta som lös egendom. För att bedöma vad som ingår i köpet av en bostadsrätt gäller i princip samma förutsättningar som för fast egendom, nämligen att det som tillförts av bostadsrättföreningen eller bostadsrättsinnehavaren för stadigvarande bruk ingår i överlåtelsen. 21 Beträffande fel, överlåtelseskick och köparens undersökning tillämpas Köplagen (1990:931). Den reglerar köp av lös egendom, vilket i praktiken innebär allt som inte är mark eller stadigvarande byggnader. 18

4.2 Affärsmöjligheten Lagstiftningen begränsar möjligheterna att ta betalt vid upplåtelse av hyresrätt (se kap 4.1). Vid värdering av ett bostadshyreshus enligt den traditionella avkastningskalkylmetoden (se bilaga A) utgörs därför den framtida nyttan endast av framtida hyresintäkter. 22 Detta medför i sin tur att värdet för jämförbara flerbostadshus inte skiljer sig så mycket även om husens lägesfaktor gör det. I och med den dubbla belåningsmöjligheten som produktutvecklingen medger får bostadsrättsföreningar en större betalningsförmåga än den sedvanliga fastighetsinvesteraren. Föreningen förfogar både över föreningens lån med fastigheten som säkerhet och över insatserna från medlemmarna som finansieras via lån med bostadsrätten som säkerhet. 23 Man får ett kapitaltillskott från det värde bostadsrätterna representerar. Tidigare användes tillskottet av nytt kapital för att täcka föreningens behov av riskkapital. Insatserna från medlemmarna gick till att finansiera bostadsrättsföreningens topplån d.v.s. den del av fastighetens värde enligt traditionell värdering som inte banken var villig att låna ut pengar till. Gränsen för belåningsmöjligheten sattes inte sällan till ca 75 procent av fastighetsvärdet. Fastighetsvärdet som avsågs var det som uppskattades utifrån bankens alternativanvändning av panten d.v.s. i värsta fall att bostadsrättsföreningen skulle gå i konkurs och att banken skulle tvingas köpa in fastigheten och ta över förvaltningen. Fastighetens framtida nytta värderades utifrån gällande bruksvärdessystem. Värde bostadshyresfastighet Föreningens behov av riskkapital Belåningsmöjlighet. Del av föreningens kapitalbehov som banken är villig att finansiera Fig. 4.1 Tidigare bild av en bostadsrättsförenings finansieringsbehov av fastigheten. På vissa orter i attraktiva lägen finns idag ett underskott av bostäder. 24 Detta medför att priserna för bostäder på den fria marknaden är höga. När en bostadsrättsombildning genomförs i dessa områden kommer kapitaltillskottet de nya bostadsrätterna genererar att vida överstiga bostadsrättsföreningens behov av riskkapital. Överskottet av kapital är svårt att uppskatta exakt eftersom det inte finns något nationellt register över överlåtelsepriser på bostadsrätter. Skillnaden mellan det uppskattade fastighetsvärdet inom ramarna för bruksvärdesprincipen och överskottet på kapital de nya bostadsrätterna genererar skulle kunna ses som ett dolt 22 Med utgångspunkt i prisbildningsteorin, se Bilaga B, genererar bruksvärdessystemet i kombination med den stora efterfrågan ett underskott på bostäder i Stockholm idag. Underskottet gör att det finns en svart marknad där bostadshyresrätter köps och säljs, trots att lagen förbjuder det. Detta är att hett debatterat ämne som så sent som i januari 2006 fick stort utrymme i media när bland annat tidningen Stockholm city publicerade en artikel. I den redovisades siffror från en rapport från Fastighetsägarna som visar att ungefär hälften av alla lägenhetsbyten som sker i varje år i Stockholm är olagliga. 23 Se Jonsson, Isaksson Bostadsrätt och bostadsrättsfastigheter. 24 Se Fig. B 2 Bilaga B. 19

övervärde hos en bostadshyresfastighet. Detta övervärde realiseras i och med den första överlåtelsen av varje bostadsrätt. Denna affärsmöjlighet kan bara uppstå om fastighetsägaren väljer att sälja bostadshyreshuset till en bostadsrättsförening. Även säljaren av bostadshyresfastigheten ta del av vinsten, d.v.s. det övervärde som uppstår. Nationell registrering av överlåtelsepriser saknas, vilket gör detta värde svårt att bedöma. Motsvarade tidigare föreningens behov av riskkapital. Jmf Fig. 8.1 Övervärde som uppstår efter ombildning Maximal anskaffningskostnad, jmf. kap. 7.1.5. Fig. 4.2 Ursprungsbild Källa: Fastighetsnomenklatur Svantes Jonsson, med div. justering bl.a. övervärdet. Observera att staplarnas inbördes storleksrelationer inte har någonting att göra med verkliga förhållanden. Bristen på underlag över överlåtelsepriser gör det svårt att uppskatta storleken på det dolda övervärdet och gränsen för betalningsviljan hos bostadsrättsmedlemmarna. 20

4.3 Beslutskriterier Det är framför allt på två olika bedömningsgrunder som en presumtiv köpare avgör till vilket pris hon eller han är villig att köpa sin bostadsrätt. Den ena beror av förändrade boendekostnader, den andra av storleken på en förväntad reavinst. 4.3.1 Boendekostnad Oftast betyder en ombildning ändrade boendekostnader för dem som väjer att köpa sina bostadsrätter. I många fall ökar boendekostnaden med upptill 50 procent (se vidare kap 4.4.2). På basis av boendekostnadskalkylen avgör bostadsrättsföreningens medlemmar om de vill och kan köpa sin bostadsrätt eller inte. 25 Hur mycket man är villig att betala för bostadsrätten beror framför allt på boendekostnaden efter ombildning. Exakt var gränserna går, avgörs av den enskildes privatekonomi. 4.3.2 Vinst vid överlåtelse Vad som också iakttagits som beslutskriterier, förutom boendekostnaden, är att man som medlem även vill ta del av den förväntade vinst (det dolda övervärdet, se kap. 4.2) som skapas i och med ombildningen, men vilken realiseras först i samband med en eventuell överlåtelse. De boende verkar inte vara villiga att köpa fastigheten om reavinsten är för liten. 26 4.4 Prissättning av fastigheten inkl. övervärdet I detta avsnitt analyseras hur prissättningen i samband med ombildning går till. För flerbostadshyreshus gäller i prisbildningssammanhang att ett trögrörligt utbud i kombination med bruksvärdessystemet inte bidrar till att prisnivån förändras nämnvärt på kort sikt och vid i annars oförändrade marknadsförutsättningar (se figur B 2, Bilaga B). När en bostadshyresfastighet värderas reflekteras detta i avkastningskalkylen genom att hyresnivån för bostäderna måste sättas till den för orten gällande bruksvärdeshyran, oavsett hur stort underskottet på bostadsutbuden än är. 27 Hyresnivån är den i särklass största enskilda värdepåverkande faktorn vid en sådan värdebedömning. Pris Utbud Efterfrågan Kvantitet Fig. 4.3 En icke reglerad bostadsrättsmarknad. Fastighetsmarknaden för bostadshus karakteriseras av ett relativt orörligt utbud. 25 Boendekostnadskalkyl se kap. 3.4 26 Intygsgivare Jan-Olof Sjöholm och Ombildare Björn Isaksson, Isaksson & Partners AB 27 För närmre beskrivning av avkastningskalkyler, se Bilaga A. 21

När ett bostadshyreshus värderas inför en försäljning till en bostadsrättförening, reflekterar inte traditionella värderingar det övervärde som skapas i samband med ombildning. Om säljaren ska få ut delar av övervärdet vid försäljningen till en bostadsrättsförening måste prissättning ske på andra grunder än de traditionellt vedertagna. 4.4.1 Prissättningskalkyler Jag har haft möjlighet att studera en säljares underlag för prissättning av fyra fastigheter och åtta stycken boendekostnads- och bostadsrättsanalyser från olika värderingsfirmor. De boendekostnads- och bostadsrättsanalyser som studerats ligger inte som bilagor till värderingen för samma fastighet, utan hanteras som separata dokument. Till skillnad från värdeutlåtandet, där firmans namn tydligt finns angivet redan på försättsbladet och den som gjort värderingen signerat dokumentet, är boendekostnads- och bostadsrättsanalyserna förhållandevis anonyma. Ibland finns företagsnamnet angivet men aldrig vem som har gjort analysen. Prissättningskalkylerna är helt namnlösa. Inte någonstans avslöjas vem som är ansvarig eller ägare till dokumentet. Min gissning är att det beror på att de metoder som ligger till grund för bedömningarna inte i värderingssammanhang kan anses grundade på fakta, utan utgår från bedömningar vars riktighet kan ifrågasättas. 4.4.2 Bedömning av priset Säljarens bedömning av priset för fastigheten inkl. övervärdet baseras på dennes subjektiva uppfattning om hur bostadsrättföreningens medlemmar tänker kring de beslutskriterier (se kap 4.3) vilka ligger till grund för beslut om bifall eller avslag till förvärv. Framför allt handlar det om hur köparna bedömer boendekostnaden före och efter ombildning. För att få fram skillnaden görs antaganden om vad köparna anser vara rimliga boendekostnadsnivåer utifrån två olika metoder. 28 Den första bedömer boendekostnaden för bostadsrätter baserat på utbjudna överlåtelsepriser. Denna tillämpas främst av värderingsfirmorna. I kalkylerna förmodas att cirka 70 procent av överlåtelsepriset belånas till en antagen ränta. Räntekostnaden adderas till aktuell föreningsavgift och på så sätt räknas boendekostnaden för den jämförbara bostadsrätten fram. För att ge kalkylen trovärdighet bearbetas observerade utbjudna överlåtelsepris enligt samma principer som jämförelsematerialet i ortsprismetoden. Enda skillnaden är att enligt god sed ska endast observerade överlåtelsepriser ingå i materialet. Ett fall då denna metod att använda utbjudna överlåtelsepriser för att bedöma marknadsvärdet av ett bostadshyreshus, är anmält till Samfundet av Björn Isaksson, Isaksson & Partners. Isaksson ansåg inte att värderingen gjorts enligt god sed då värdeutlåtandet inte baseras på faktiska observerade överlåtelsepriser. Dessa ansågs av värderaren vid tillfället för värderingen som för gamla. 29 Den andra metoden baseras på antaganden om vilken boendekostnadsökning de boende bör klara och används av säljaren. Gränser för olika nivåer verkar gå vid stadsdelarna, som exempel kan anges att boende på Östermalm antas klara en större ökning av boendekostnaden än boende på Södermalm. Ökningen redovisas både i procent och i kr/m². 28 Det finns med säkert fler metoder, men det är bara dessa två jag hittat underlag till. 29 Källa: Ombildare Björn Isaksson. 22

Utifrån bedömd rimlig boendekostnad efter ombildning räknar man sedan baklänges fram anskaffningskostnaden, mot vad som anges i kapitel 3.4, fram den högsta nivån på köpeskillingen och hur stort lån medlemmarnas presumtiva betalningsförmåga maximalt kan bära. Man antar i kalkylerna en anslutningsgrad bland de boende på mellan 80-100 procent. Den framräknade högsta nivån på köpeskillingen ligger till grund för det pris bostadsrättsföreningen erbjuds köpa fastigheten för. Vad som framkommit om de allmännyttiga bostadsföretagens agerande vid en försäljningssituation, vilket även de själva bekräftar är att de inte lämnat något utrymme för förhandling 30. Det är take it or leave it som gäller för köparen. Uppfattningen om motivet till detta varierar. Allmännyttan anger tidsbrist som anledning. De menar att om utrymme för förhandling om priset skulle ges inför varje ev. fastighetsförsäljning skulle inte tillräckligt många hinnas med och ägarnas mål inte uppfyllas. Andra påstår att det är allmännyttans ovilja att sälja som är den egentliga orsaken. Försäljningarna av allmännyttans fastighetsbestånd leder nämligen i förlängningen till att de avvecklar sin egen verksamhet. Vad som tidigare diskuterats som beslutskriterier, förutom gränsen för boendekostnadshöjningen, är att man som bostadsrättsmedlem också vill ta del av det ev. dolda övervärdet. För att transaktionen ska genomföras krävs att den förväntade vinsten fördelas mellan säljaren och köparen. Exakt var gränsen för fördelningen går inte att säga exakt. I kalkylerna redovisas uppdelningen som nyckeltal av såsom grundinsats/bostadsrättsvärde. Observerade nivåer Vid köp av fastigheter i Stockholms förorter vill presumtiva bostadsrättsinnehavare dels sänka eller åtminstone behålla sin boendekostand, dels få ett förväntat övervärde på sin nya bostadsrätt med ca 1000kr/m² för att rösta för ett förvärv. De vill inte betala mer i upplåtelseavgift än att det understiger överlåtelsepriset för motsvarande bostadsrätt vid samma tidpunkt med minst 1000kr/m². Vid köp av fastighet i Stockholms innerstad är det inte nödvändigt för bostadsrättsinnehavaren att sänka sin boendekostand för att rösta ja till ett förvärv. Man accepterar höjningar upp till cirka 50 procent. Däremot vill man erhålla bostadsrätten till ett pris där förväntat övervärde på bostadsrätten inte understiger ca 500 kr/m². Man vill således inte betala mer i upplåtelseavgift än att den understiger överlåtelsepriset för motsvarande bostadsrätt vid samma tidpunkt med minst 500 kr/m². Beloppen för de ovan angivna observerade nivåerna har angivits av de ombildare och intygsgivare jag intervjuat. 30 Källa Intygsgivare Jan-Olof Sjöholm, Ombildare Björn Isaksson, Isaksson & Partners AB, Hanna Lovén, SB. 23

5 Jämförelse av underhållskostnader före och efter ombildning Jag har under mitt arbete samlat in och bearbetat ett omfattande försäljnings- och ortsprismaterial med mera. Min avsikt var ursprungligen att genom en statistisk analys fastställa vilken inverkan en fastighets tekniska standard har på priset. Genom att analysera fastigheternas uppskattade renoveringsbehov och kostnader i försäljningsmaterial och kalkyler och sedan jämföra detta med det faktiska utfallet, avsåg jag att ta reda på hur väl teorin stämde överens med det verkliga resultatet. Tyvärr visar undersökningarna att mitt material inte är tillräckligt för att jämföra uppskattat underhållsbehov med det faktiska utfallet. Om antagna underhållkostnader för en fastighet ska kunna jämföras med faktiskt utfall behöver flera år ha passerat för att planerade renoveringar ska ha genomförts. Att utifrån arkiverat försäljningsmaterial försöka uppskatta en fastighets underhållsbehov vid tiden för försäljningen ställer stora krav på dokumentationens kvalité och på säljarens vilja att offentliggöra den. För att analysera en bostadsrättsförenings faktiska underhållskostnader krävs tillgång till dess tidigare årsredovisningar. Om materialet ska ligga till grund för en statistisk analys behövs många gamla årsredovisningar från åtskilliga bostadsrättsföreningar. För att resultatet ska kunna fastställas statistiskt krävs att tillräckligt många välvilliga bostadsrättförningar vill bidra, och att säljare av samma fastighet ska vara lika tillmötesgående. Att lyckas matcha dessa är inte realistiskt. Notera också att även om resurserna skulle finnas för att genomföra undersökningen, skulle resultatet ändå bara fastställa bostadsrättsföreningens underhållskostnader, d.v.s. endast det yttre. Om en fastighets tekniska standard ska kartläggas måste även kostnaderna för det av medlemmarna utförda inre underhållet utredas. Under utförandet av det inre underhållet kan en bostadsrätt ha bytt ägare många gånger. Om totalkostnaden för det inre underhållet ska kunna fastställas behöver bostadsrättens samtliga innehavare spåras för att ta reda vad var och en haft för underhållskostnad. Varje innehavare har friheten att lägga nivån för renoveringen som den önskar, dyrt eller billigt, omfattande eller ytligt. Det går alltså inte att hitta prognoser över underhållsbehov före en ombildning och passa ihop det med underlag över faktiskt utfall. Dessutom speglar prognoserna allt underhåll medan dokumenterat utfall endast redovisar yttre underhåll. Vad som också framkommit av undersökningarna är det sätt på vilken en fastighetsägare hanterar underhållsfrågor inför en försäljning. En fastighets underhållsplan läggs helt åt sidan. Ägaren vidtar över huvud taget inga åtgärder, förutom de mest överhängande. Då löses de akuta underhållsproblemen genom att lappa och laga. Fastighetsägarens sätt att hantera underhållsfrågorna i dessa situationer bekräftas av ombildare. Anledningen tycks vara att fastighetsrenoveringar inte resulterar i ett högre pris. 24