O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Hyresfastigheter Holding II AB Kvartalsrapport mars 2016
Innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling 4 Fastighetsöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 7 Allmänt om bolaget 7 Om rapporten 8 Ladda ner flera rapporter från www.obligoim.com
Huvudpunkter Det beräknade värdet per aktie har det senaste kvartalet haft en positiv utveckling på 5,51 procent. Det senast beräknade värdet per aktie är 28,32 kronor per A-aktie. Samtliga B-aktier är inlösta. Hyresfastigheter Holding II (HFH II) och det norska systerbolaget BUH II har tecknat ett avtal med D.Carnegie om återbetalning av samtliga utestående konvertibler och reverser. Återbetalningen skall enligt avtalet ske kontant den 1 juli 2016. Det kommer öppna upp för möjligheter om inlösen av aktier i bolaget under andra halvan av 2016. Bolaget har sedan det etablerades haft en positiv avkastning på 193 procent, justerat för utbetalningar på totalt 10,00 kronor per ursprunglig aktie*. NYCKELTAL FÖR HYRESFASTIGHETER HOLDING II AB Värde av fastigheter i D.Carnegie (MSEK) 13 600 GEOGRAFISK FÖRDELNING Sverige 100 % SEGMENTFÖRDELNING Hyresrätter 100 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 1 142 Areal (Kvm) 1 256 558 UTVECKLING AV BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE* Utveckling senaste kvartalet 5,51 % Utveckling senaste året 10,45 % Utveckling senaste tre åren 65,3 % Utveckling sedan start 193,85 % * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. HISTORISKA UTBETALNINGAR INLÖSEN AV B-AKTIER** UTDELNING / A-AKTIE KRONOR / AKTIE*** 2005 6 % 0 0,3 2006 8 % 0 0,4 2007 20 % 0 1 2008 20 % 0 1 2009 0 % 0 0 2010 8 % 0 0,40 2011 8 % 0 0,40 2012 0 % 0 0,00 2013 0 % 0 0,00 2014 (juni) 20 % 0 1,00 2014 (augusti) 10 % 0 0,50 2014 (september) 0 % 4,60 2,30 2015 (mars) 0 % 5,40 2,70 Totalt 100 % 0 10,00 ** Andel av ursprungligt antal B-aktier. Inlösenvärde är 10,00 kr per aktie. *** Kronor per ursprungligt antal aktier. KVARTALSRAPPORT mars 2016 3
BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE OCH UTDELNINGAR INLEDNING Det beräknade värdet per aktie har det senaste kvartalet haft en positiv utveckling på 5,51 procent, vilket motsvarar en kurs på 28,32 kronor per aktie. Den största anledningen till den positiva utvecklingen är avtalet med D.Carnegie om återbetalning av utestående konvertibler och utestående reverser där bolaget dessutom kommer motta en kompensation för optionsvärdet av de konvertibla optionsvärdena på minst 137 miljoner svenska kronor. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation samt värdet av aktier och skuldinstrument i D. Carnegie per den 29:e februari 2016. Optionsvärdet av de reverserna är värderade till 137 miljoner svenska kronor, i enlighet med vad som avtalats med D. Carnegie. Vidare har bolaget reducerat värdet av D. Carnegies aktier med cirka 6,8 procent från senast omsatta kurs per 29:e februari 2016, för att återspegla den rabatt och den kostnad bolaget behövt ge vid den förra blockförsäljningen av D. Carnegie aktier. valuta Bolagets tillgångar och skulder är noterade i svenska kronor, således finns ingen valutarisk. SAMMANFATTNING BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE Senaste beräkning av värdet per aktie per den 15 mars 2016 är 28,32 kronor per A-aktie. Total värdeutveckling för bolaget sedan start är 193,85 procent. kursutveckling SEK 32 SEK 28 SEK 24 Kurs per aktie SEK 20 SEK 16 SEK 12 SEK 8 SEK 4 SEK 0 Justerad snittkurs Utbetalingsjusterad kurs Nominell kurs A-aktier Nominell kurs B-aktier 4 KVARTALSRAPPORT mars 2016
PORTFÖLJÖVERSIKT Läge Antal lägenheter Uthyrningsbart areal (kvm) Storstockholm Kista/Husby 1 528 110 030 Bromsten/Rinkeby 1 303 111 917 Sollentuna 454 33 656 Flemingsberg 573 40 107 Vårby/Vårberg 863 66 631 Jordbro 1 953 157 780 Södertälje 2 110 159 933 Bro 540 43 749 Märsta 675 56 614 Total Storstockholm 9 999 780 417 Uppsala 938 71 484 Eskilstuna 1 827 135 561 Strängnäs 411 35 510 Norrköping 2 184 164 179 Göteborg 890 64 899 Total övriga områder 6 250 471 633 Annat (mark, byggrätter, m.m.) - 4 508 Total 16 249 1 256 558 KVARTALSRAPPORT mars 2016 5
DRIFT, FÖRVALTNING Och FINANSIERING D. CARNEGIE Efter sammanslagningen av HFH 2:s och D. Carnegie & Co.:s (D. Carnegie) bostadsportföljer sommaren 2014 äger inte HFH 2 längre aktier i HBS 2, utan äger istället aktier i D. Carnegie och skuldinstrument (reverser och konvertibla lån) utställda av D. Carnegie. HFH 2 har med detta fått en mindre ägarandel i en större fastighetsportfölj. D. Carnegie är ett fastighetsbolag som äger och förvaltar bostadsfastigheter i Stockholmsregionen. Förutom en effektiv förvaltning renoverar bolaget lägenheter succesivt i samband med att hyresgäster flyttar ut. Detta görs snabbt och effektivt genom en egenutvecklad modell kallad Bosystem. Efter renovering kan hyresnivån normalt höjas med mellan 30-40 procent och driftskostnaderna kan ofta sänkas med cirka 10 procent. Bolaget försöker även utveckla fastigheterna i bolaget genom detaljplanering av tomter för bostadsändamål. Dagens drift i D. Carnegie startade 1995 när fastighetsbolaget Stendörren etablerades. Bolaget har under nästan 20 år byggt upp en portfölj bestående av såväl bostäder som handel och logistik. Under 2014 skiljde Stendörrens ägare, Kvalitena, ut Stendörrens bostadsportfölj till D. Carnegie som noterades på NASDAQ OMX First North den nionde april 2014. I början av maj 2015 blev bolaget godkänt för notering på Nasdaq Stockholms huvudlista. Efter sammanslagningen med BUH II har D. Carnegie blivit Sveriges största börsnoterade fastighetsbolag. Per den 31:e december var D. Carnegies totala fastighetsportfölj värderad till cirka 13,8 miljarder svenska kronor med en skuldkvot på cirka 52 procent. Portföljen består av cirka 16 377 lägenheter med en total yta av cirka 1,3 miljoner kvadratmeter och cirka 1,3 miljarder svenska kronor i årliga hyresintäkter. RENOVERING Totalt har cirka 686 lägenheter blivit renoverat med Bosystem-metoden sedan 2014, varav 524 av dessa blev renoverade i 2015. Hyresnivåerna för de renoverade lägenheterna har ökat från ett genomsnittligt pris på 982 till 1372 kronor per kvadratmeter. Bolaget har ett mål om att renovera 1000 lägenheter under 2016. TRANSAKTIONER Som kommunicerats i den föregående kvartalsrapporten från den 15:e december har D. Carnegie nu genomfört försäljningen av en större fastighetportfölj i Hammarkullen utanför Göteborg, totalt gäller det 890 lägenheter. Försäljningssumman var på cirka 493 miljoner svenska kronor, det är 3 procent över den senaste värderingen. Försäljningen har gett D. Carnegie 250 miljoner svenska kronor kontant. Anledningen till försäljningen var att D. Carnegie vill fokusera på fastighetsförvaltningen i Stockholmsregionen. ÅTERBETALNING AV KONVERTIBLER OCH REVERSER Svensk Bolig Holding AB (SBH) är ett helägt dotterbolag till HFH II och systerbolaget BUH II. SBH har ingått ett avtal med D. Carnegie om återbetalning av utestående konvertibler på totalt 1 020 miljoner svenska kronor och reverser om 133 miljoner svenska kronor. Dessutom kommer SBH att få kompensation för optionsvärdet i konvertiblerna på minst 137 miljoner svenska kronor. Återbetalningen ska i enlighet med avtalet som omnämnts tidigare ske kontant den 1 juli 2016. Räntor för reverserna och konvertiblerna löper som avtalat fram till dess. INLÖSENPROGRAM SBH äger fortfarande 10 252 874 B-aktier i D. Carnegie. Styrelsen i BUH II och HFH II kommer löpande utvärdera olika alternativ för realisation av dessa aktier. Efter att återbetalningen av reverserna och konvertiblerna är genomförda planerar HFH II att så snart som möjligt erbjuda en möjlighet för aktieägarna att lösa in aktier mot kontant betalning. 6 KVARTALSRAPPORT mars 2016
struktur Cirka 3 100 aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Cirka 2 200 aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Boligutleie Holding II AS Hyresfastigheter Holding II AB Övriga aktieägare 80 % 20 % 86 % Svensk Bolig Holding AB 100 % 14 % Skuldsinstrument i D. Carnegie & Co. AB Aktier i D. Carnegie & Co. AB ALLMÄNT OM BOLAGET OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under 2004 och äger i nuläget aktier i D. Carnegie och skuldinstrument (säljarkredit och konvertibla lån) utställda av D. Carnegie. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Målsättningen för portföljen är att skapa en stabil avkastning för aktieägarna genom värdeökning i fastighetsportföljen, genom nyinvesteringar och förädling av existerande portfölj. INVESTERINGSMANDAT HFH II har mandat att investera, direkt eller indirekt i svenska fastigheter. Investeringar skall primärt göras i bostadsfastigheter med en mindre andel naturligt tillhörande kommersiella lokaler i Stockholmsregionen, Mälardalen och andra områden med stark demografisk utveckling. HFH II kan också, direkt eller indirekt, bedriva fastighetsutveckling och annan relaterad verksamhet, inkluderat men inte begränsat till förvärv och avyttring av fast egendom, reinvestering, refinansiering, emissioner och andra transaktioner genom eget eller externt kapital. PERIODISKA UTBETALNINGAR Bolaget kommer göra utbetalningar, om styrelsen menar att det är för bolagets bästa, innanför vad som är en försvarlig drift och i enlighet med lagar och regler. Bolagets utbetalningar är i stor grad beroende av utbetalningar från underliggande bolag. HFH II har inte en definierad löptid. KVARTALSRAPPORT mars 2016 7
om rapporten Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget HFH II. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i HFH II. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. 8 KVARTALSRAPPORT mars 2016
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com