Majorna 349:1 Förstudie Version 110820 (JB) - r:\01_brf\brf grankotten nr 1\12069 - fönster, fasad, balkong\dokument\förstudie\forstudie_brf_grankotten_121205.doc Kungälv 2013-01-03 Uppdragsansvarig: Johan Laos Projektnummer: 12069 Ort Postadress Telefon E-post Göteborg Bilgatan 7B, 442 40 Kungälv Tel. 0303-37 30 00 goteborg@rotpartner.se Stockholm Telefonvägen 30, 126 26 Hägersten Tel. 08-410 733 00 stockholm@rotpartner.se 1(9)
INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1. Uppdrag och bakgrund... 3 2. Besiktningen... 3 3. Status... 3 3.1 Fasader... 3 3.2 Fönster... 4 3.3 Balkonger... 5 4. Förslag till åtgärder... 6 4.1 Fasader... 6 4.2 Fönster... 7 4.3 Balkonger... 7 5. Delar utanför uppdraget... 7 6. Ekonomi... 7 6.1 Projektkostnader... 7 7. Förslag till fortsättning... 9 8. Tidplan... 9 Version 110820 (JB) - R:\01_BRF\ nr 1\12069 - Fönster, fasad, balkong\dokument\förstudie\forstudie_brf_grankotten_121205.doc 2(9)
1. Uppdrag och bakgrund På uppdrag av styrelsen för skulle en statusbesiktning utföras och en förstudie upprättas omfattandes Fasader, fönster och balkonger på fastighet, Majorna 349:1, Fastigheten är uppförd i mitten 1950-talet och består av en trevånings - huskropp. Denna förstudie som upprättats av Sverige AB skall redovisa fastighetens status med avseende på ovanstående byggnadsdelar samt redovisa olika åtgärdsförslag som kan genomföras för att tillgodose fastighetens renoveringsbehov. 2. Besiktningen Statusbesiktningen genomfördes den 13 december 2012 av SBR Byggingenjör Johan Laos Besiktningen har främst varit en okulär-, och funktionsbesiktning vilket innebär att ingen förstörande provtagning har utförts. 3. Status Nedan redovisas status för respektive byggnadsdel som ingått i uppdraget. 3.1 Fasader Väggens uppbyggnad utifrån och in, skalmur, luftning/luftspalt, isolering och blåbetongsten. Fasaderna är murade i förband med ett gult håltegel. Tegelstenens ytstruktur är av räfflad karaktär. Murningen är utförd i ett löpförband med ½ sten förskjutning och en slät fog. Fasaden bör vara kramlad med fyra kramlor per m². En murkramla är en stålpinne som sitter inmurad i fogen och sedan är infäst i bakomvarande stomme för att förankra fasaden. Ovan öppningar för fönster och fönsterdörrar (balkongdörrar) finns det en inmurad armering.i den första horisontella bruksfogen ovan fönstret. Murfogen är vid vissa ytor ojämn och den saknas helt vid ett par upptäckta fogar. Vid en del balkonger kan man se tydliga sprickbildningar. Detta beror på att armeringen rostar (korrosion) och utvidgas och på så vis trycker sönder bruksfogen, redan vid små sprickor i bruksfogen kommer luft och fukt in till armeringen och den börjar korrodera. Ovan fönster och fönsterdörrar kan man också konstatera att tegelstensbalken har börjat lossna med den följden att fog och tegelsten lossnar. De tydligaste skador kan ses på den sydvästra fasaden. I fasaden finns det också gallerventiler av stål. Ventilgallren är rostiga och saknar förmodligen insektsnät. Vid inåtgående hörn mellan huskropparna finns det en mjukfog av okänd status och typ. Version 110820 (JB) - R:\01_BRF\ nr 1\12069 - Fönster, fasad, balkong\dokument\förstudie\forstudie_brf_grankotten_121205.doc 3(9)
Mjukfog Trolig lagning utförd med mjukfog Betongsockel Sockeln består av betong. Skicket är generellt bra. Utförandet av sockels ytskikt varierar det är på en del ytor målat och på andra delar obehandlat Det finns småsprickor i betongen. 3.2 Fönster I fastigheten kan vi säga att det förekommer tre huvudgrupper av fönster. Orginalfönster av trä med kopplade bågar och 1+1 glas. Pivåhängda fönster d.v.s. att vridpunkten sitter på midjan av karmen. Orginalfönster av trä med mittstolpe, utåtgående Originalfönster av trä fönsterdörrar. Samtliga fönster är en kopplad båge 1+1 fönster. Träfönster från den här tiden när huset byggdes har en bra träkvalitet generellt varpå det ofta är idé att både renovera och konvertera den här typen. Fönstren i fastigheten är relativt bra underhållna genom åren och det förekommer inte så mycket skador. Det gjordes en omfattande renovering av fönstren för ca:10 år sedan. Man brukar generellt räkna med ett underhållsintervall på 7-10 år när det gäller ommålning av fönster En viss uttorkning av färgen kan ses på enstaka detaljer. Det sitter en relativt ny tätlist i karmen som tätar mellan karm och båge. Mellan bågarna är det inte monterat någon dammtätningslist. Det är inte monterat någon barnspärr på insidan av fönstret. Fönsterblecket på utsidan av fönstren är vitmålat och inputsat i bruksfogen. Det förekommer algpåväxt och en viss korrosion. Torrsprickor och färgsläpp på trälist Sprickor och uttorkat kitt Version 110820 (JB) - R:\01_BRF\ nr 1\12069 - Fönster, fasad, balkong\dokument\förstudie\forstudie_brf_grankotten_121205.doc 4(9)
3.3 Balkonger Det finns totalt 38 balkonger i fastigheten varav 33 på den sydvästra fasaden, 4 på gavel mot sydost och 1 på den högst belägna delen av husets nordvästra fasad. Balkongerna är av bärande enskiktstyp vilket innebär att den inte har någon pågjuten skyddsbetongsyta, skiktet utgör också tätskikt. Överkantsarmeringen i balkongplattan är den bärande i konstruktionen. Räckesinfästningen är ingjuten i konstruktionen. På 1950-talet var det vanligt med den här typen av balkonger. Ofta när man utförde den här typen av gjutning blandade man betongen på plats vilket inte är optimalt då det gäller att få rätt kvalitet på betongen. Även typen av betong är av lägre klass än vad man idag använder. Det är också mycket viktigt att man får ett tillräckligt täckskikt av betong över armeringen. Kombinationen av sämre kvalitet på betongen och för litet täckskikt ger korrosionsskador En del av balkongerna har tydliga korrosionsskador med skador på både betong och armering. Det stora flertalet av balkongerna har på undersidan en påfallande algpåväxt man kan även notera saltutfällningar. Algpåväxt Saltutfällning Korrosion på armering som är helt blottlagd Nedan syns Sinusplåten Till höger syns saltutfällningar Version 110820 (JB) - R:\01_BRF\ nr 1\12069 - Fönster, fasad, balkong\dokument\förstudie\forstudie_brf_grankotten_121205.doc 5(9)
4. Förslag till åtgärder 4.1 Fasader Man bör ganska omgående åtgärda de tegelbalkar som är dåliga på den sydvästra fasaden. På en del ställen är fogen helt lös och på andra saknas den helt. Det finns risk för att hela stenar kan lossna. Lösa tegelstenar ovan fönster, vid balkonger på fasad syd-väst. Det finns även sprickor mellan fönster och ovansittande balkong Stenen har börjat släppa och fogen saknas helt Spricka i bruksfogen, fukt tränger in till armeringen som korroderar Ventilgaller utan insektsnät Fog saknas helt och man kan tydligt se armeringen Version 110820 (JB) - R:\01_BRF\ nr 1\12069 - Fönster, fasad, balkong\dokument\förstudie\forstudie_brf_grankotten_121205.doc 6(9)
4.2 Fönster Man håller fortsatt uppsikt på statusen och planerar in en ommålning inom 1-2 år då man även ser över befintlig tätlist och eventuellt kompletterar med dammtätningslist i fönsterbågen. I samband med åtgärderna smörjer man upp samtliga beslag samt målar fönsterblecken. 4.3 Balkonger Upplagning av balkongernas betongplattor bör utföras inom 1-2 år Man bilar bort skadad och lös betong, rostskyddsbehandlar eller byter den rostiga armeringen beroende på dess kondition. Man kan utföra en pågjutning av balkongplattan eller tvätta och behandla överytan med ett tätskikt för att skydda betongen och armeringen. Balkongräcket blästras och målas i sin helhet. Sinusplåten byts helt. Man kan också i samband med balkongrenoveringen utföra en förlängning av balkongplattorna i sidled för att på så vis få en större balkong och ökad tillgänglighet vid fönsterputs. En del av de balkonger som ligger på första våningen skulle kunna tas bort helt och ersättas med en uteplats. 5. Delar utanför uppdraget Vi har noterat att det på fastighetens framsida är sättningsskador i den asfalterade gången. Asfalten är krackelerad och stålräcket är snett. Stålräcket har platsgjutna betongfundament som är gjutna direkt i fyrkantsrör lika de ventilationskanaler av asbest som finns i fastigheten. Hela slänten ned mot Toppsegelsgatan har rört på sig under tidens gång. Vårt förslag är att man gräver ur ca 1-1,5 meter av den asfalterade ytan i hela dess sträckning och en del av släntens överyta. Och ersätter det övre bärlagret med nytt material och sedan asfalterar om ytan. Del av slänten byggs på med större sten samt att nya planteringsytor skapas. Räcket rivs och ersätts med ett nytt i tryckt trä fast förankrat i grävda fundament. Man kunde i lägenheterna också notera att det bör vara fler tilluftsventiler i lägenheterna. 6. Ekonomi 6.1 Projektkostnader Nedan angivna priser är uppskattade och hämtade från tidigare genomförda projekt. Priserna kan variera från projekt till projekt beroende på mängder, besparingar genom materialval mm. Version 110820 (JB) - R:\01_BRF\ nr 1\12069 - Fönster, fasad, balkong\dokument\förstudie\forstudie_brf_grankotten_121205.doc 7(9)
Alternativ 1 Åtgärd Antal á-pris Kostnad Byte tegelbalkar fasad sydväst 73 2 700 kr 197 100 kr Omfogning av fasad sydväst 50 m² 50 1 200 kr 60 000 kr Upplagning av betongplatta tvättning, impregnering balkong 38 25 000 kr 950 000 kr Renovering av balkongräcke inklusive ny sinusplåt 38 5 000 kr 190 000 kr Summa Entreprenadkostnad 1 337 100 kr Konsultkostnader ca 7-8% 106 968 kr Moms 361 017 kr Total projektkostnad ca inkl moms 1 805 085 kr Alternativ 2 Åtgärd Antal á-pris Kostnad Byte tegelbalkar fasad sydväst 73 2 700 kr 197 100 kr Omfogning av fasad sydväst 50 m² 50 1 200 kr 60 000 kr Förstoring av balkongplatta 38 35 000 kr 1 330 000 kr Renovering av balkongräcke inklusive ny sinusplåt större balkong 38 7 000 kr 266 000 kr Summa Entreprenadkostnad 1 853 100 kr Konsultkostnader ca 7-8% 148 248 kr Moms 500 337 kr Total projektkostnad ca inkl moms 2 501 685 kr Alternativ 3 Åtgärd Antal á-pris Kostnad Byte tegelbalkar fasad sydväst 73 2 700 kr 197 100 kr Omfogning av fasad sydväst 50 m² 50 2 000 kr 100 000 kr Förstoring av balkongplatta 38 35 000 kr 1 330 000 kr Renovering av balkongräcke inklusive ny sinusplåt större balkong 38 7 000 kr 266 000 kr Justering av markyta och ny beläggning gångbana Lstöd mm 450 000 kr Summa Entreprenadkostnad 2 343 100 kr Konsultkostnader ca 7-8% 187 448 kr Moms 632 637 kr Total projektkostnad ca inkl moms 3 163 185 kr Version 110820 (JB) - R:\01_BRF\ nr 1\12069 - Fönster, fasad, balkong\dokument\förstudie\forstudie_brf_grankotten_121205.doc 8(9)
7. Förslag till fortsättning I sammanställningarna ovan har vi tagit fram tre olika åtgärdskombinationer det första alternativet är en minimiåtgärd och alternativ två och tre är med olika nivåer av balkongåtgärd. Vårt förslag är att man redan nu beslutar vilken nivå av åtgärd man vill genomföra. Detta för att så snart som möjligt komma igång med den projektering som krävs för vald åtgärd. 8. Tidplan Om projekteringen genomförs i januari-februari bör det vara möjligt att genomföra upphandlingen under mars-april för ett genomförande under våren - sommaren 2013. Genomförandetiden beräknas till 3-4 månader. Självklart är tidplanen beroende på vilken omfattning av åtgärd NI väljer. Kungälv 2013-01-03 Med vänliga hälsningar Johan Laos Version 110820 (JB) - R:\01_BRF\ nr 1\12069 - Fönster, fasad, balkong\dokument\förstudie\forstudie_brf_grankotten_121205.doc 9(9)