Bilaga 3. Information inför balkongrenovering och förnyelse - Brf Ferlinsgatan

Transkript

1 Bilaga 3 Information inför balkongrenovering och förnyelse - Brf Ferlinsgatan KONTAKTPERSON: Anna Österman anna.osterman@riksbyggen.se Balkonginventering Styrelsen fick under sensommaren 2016 in en fråga från en boende som hade upptäckt skador på sin balkong. Riksbyggen, tillsammans med styrelsen, kontrollerade den enskilda balkongen som konstaterades ha skador på balkongplattans framkant. För att få en uppfattning av samtliga balkongers skick i föreningen beställdes en samlad kontroll. Kontrollen utfördes under vecka 48 och 49, 2016, av i stort sett alla föreningens 156 balkonger (till ca tio lägenheter gavs ej tillträde). Vid inventeringen kontrollerades balkongplatta, insida på skärmsidor av betong och räckenas status och infästning. Sammanfattning av inventering Kontrollen påvisade att majoriteten av balkongplattorna och sidoskärmarna av betong hade sprickor eller anvisningar till sprickor. Bild 1 Sprickor i framkant på balkongplatta 1

2 Bild 2 Spjälkad betong på sidoskärm. Bild 3 Risk för spjälkning av betong på balkongens framkant samt färgsläpp På ett 40-tal skador har armeringskorrosion noterats, särskilt på balkongernas framkant, men även på sidoskärmarna av betong. Där finns det risk för spjälkande betong eller betong som redan har fallit sönder. När karbonatisering (inträngning av luftens koldioxid i betongen) når fram till armeringen upphör betongens skyddande inverkan mot korrosion. Bedömningen gjordes att plåtar på utsida av sidoskärmar inte behövde monteras bort för kontrollen eftersom det blev tydligt, redan på insidan av sidoskärmarna, att det fanns stort behov av en renovering. 2

3 Infästningarna av räcken var överlag bra, men plåtskärmarna hade en hel del estetiska anmärkningar (bucklor och repor). En majoritet av boende på bottenvåning hade också tagit upp en grind i räcket och monterat egna handtag/låsanordningar vilket medfört risk för korrosion på plåtar och påfrestningar på räckesinfästningar. Bild 4 Öppning i plåtskärm på bottenvåning. Förutom de skador som noterades på balkongerna kontrollerades även socklar enligt styrelsens önskemål. Här finns ett stort antal sprickor och skador som behöver åtgärdas. 3

4 Bild 5 och 6 Skador på sockel Åtgärdsförslag Riksbyggens åtgärdsförslag till styrelsen efter balkongkontrollen var att göra lagningar samt ytskyddsåtgärder för att undvika att armering i plattan fortsätter att rosta. När konstruktionens skyddande lager av betong inte längre är tätt tränger koldioxid och klorider in och ökar risken för rost på armering och frostsprängningar i betongen. På sikt innebär det en förkortad livslängd och försämrad bärighet med eventuellt sättningsskador av konstruktionen som följd. För att komma tillrätta med problemet måste lös och sprucken betong bilas bort till, främst i framkant av balkongplattorna. Omfattning av åtgärderna kan variera från platta till platta och beror på hur utsatt just den plattan varit för påfrestningar från fukt, temperatur och andra skador. Kvarsittande, fast betong slipas ren från färg och lagningar som är gjorda sedan tidigare. Sprickor i betong måste skäras/sågas upp och lagas. All armering ska rengöras från rost och rostskyddsbehandlas innan det nya nytt täckskikt av betong läggs på. Ovanpå det skyddande täckskikt påförs ett tåligt, vattenavstötande ytskikt för att skapa ett skyddande klimat för betongen. Samtliga inklädnader av plåt på utsidan av sidoskärmarna rivs. Sidoskärmar av betong bör åtgärdas enligt ovan i större eller mindre omfattning samt målas. I samband med balkongarbeten åtgärdas även socklar på ett liknande sätt. Närmast samtliga socklar kommer det återfyllas med grus för att säkerställa att fukt och stående vatten dräneras bort. Enligt Anticimex kommer också gruset att försvåra intrång av skadedjur i husgrunden. 4

5 Att återmontera de befintliga plåtskärmarna (räcken) blev mer orealistiskt med tanke på deras skick. Ingen entreprenör skulle stå för en garanti på de befintliga räckena och det skulle troligtvis bli svårt att återmontera de räcken som varit kapade med bibehållen funktion. Styrelsen gav då uppdraget att jobba vidare med två förslag: byta till lika räcken i plåt eller att hitta ett annat prisvärt alternativt räcke. Tillsammans med en svensk leverantör av balkongfronter togs ett tidigt förslag fram på ett räcke i aluminium och med skärmar av frostat glas. Bild 7 Tidigt förslag med nya glasräcken Bilden presenteras för styrelsen som ville att vi skulle jobba vidare med båda alternativen. Kommunen har delgivits förslaget och har inte haft några stora synpunkter, dock är det inte synonymt med ett beviljat bygglov. Vill styrelsen gå vidare med förslaget måste man ansöka om ett formellt bygglov. Glaset i skärmarna kräver inte mer underhåll än plåtskärmen. Båda typerna behöver tvättas av med jämna mellanrum för att inte få påväxt av alger och andra partiklar. Glas är laminerat som standard det innebär att glaset inte ramlar ur om det spricker, t ex om någon kastar en sten tillräckligt hårt. Det finns också härdat lamellglas men det är ett dyrare alternativ. Eftersom balkongerna i föreningen har täckta sidor skulle glasräcken kunna bidra med ett större ljusinsläpp, vilket skulle vara positivt för balkongerna men även för rummen innanför. Det frostade glaset skulle ändå förhindra eventuell insyn. Förutom ökad funktionalitet skulle glasräcket kunna bidra till en mer modern stil på byggnaderna. 5

6 Delar av styrelsen gjorde ett studiebesök till leverantörens fabrik under sommaren 2017 och fick där en del svar på vilka olika val man bör göra vid ett räckesbyte och hur man kan lösa detaljer. Där visades också hur nya räcken på ett enkelt sätt kan förberedas för inglasning, något som flera boende redan gjort sedan tidigare eller efterfrågat i samband med en renovering. Dessutom kunde leverantören visa en smidig lösning för att få en grindfunktion i räcket för bottenvåningarna som inte innebar en fördyring för projektet. Bild 8 Förslag inglasning samt lösning för grindfunktion Dock uppstod en fråga om vad som skulle hända med grinden i räcket om boende valde att samtidigt glasa in hela balkongen. Lösningen blev då att göra en hel dörr vilket illustreras på bilden ovan. Detta gäller då bara för boende på bottenvåningen. Prisskillnaden mellan plåt och glas diskuterades också. Kostnaden/ löpmeter monterat plåträcke är ca 2200 kr. Glas är ca 400 kr dyrare/m räcke. Överslagsberäkningar ger ca 800 lpm räcke i hela föreningen vilket innebär en fördyring med kr exklusive moms om glasräcke väljs. Styrelsen efterfrågade mer illustrationer med olika räckesalternativ i färg och material för att kunna avgöra vilka förslag som ska läggas fram till boende i samband med infomöte och eventuell stämma. Styrelsen bestämde att ett informationsmöte skulle hållas 8 november 2017 och att detta material skall lämnas ut till samtliga boende som ett beslutsunderlag. Kostnaden för renoveringen av balkongplattor, sidoskärmar av betong och socklar kommer inte att påverka nuvarande avgifter. 6

7 Nedan presenteras de två frågor som styrelsen har valt att hänskjuta till extrastämman att rösta om den 30 november: Fråga 1 - Utformning av nya räcken: vit plåt eller frostat glas Om stämman röstar för glasräcken anser styrelsen att frostning i grå färg ska väljas i första hand och i andra hand vit. Här måste dock beaktas att kommunen tar det slutgiltiga beslutet om färgval på frostningen under en eventuell bygglovsprocess. Alt 1 Plåträcken lika befintligt 7

8 Alt 2A Glasräcken med frostning i grå färg Alt 2B Glasräcken med frostning i vit färg 8

9 Fråga 2 - Inglasning av samtliga balkonger Kostnaden för inglasning av en balkong beror bland annat på hur många enheter som köps och monteras vid samma tillfälle och typ av räcke som väljs. Om samtliga balkonger glasas in i samband med entreprenaden beräknas priset per balkong till ca kr /balkong. Om stämman beslutar att rösta ja till en gemensam inglasning kommer en avgiftshöjning på preliminärt 3 % att ske för att finansiera denna kostnad. Om stämman röstar nej till inglasning av samtliga balkonger kommer det att finnas möjlighet att köpa inglasningen som ett tillval under entreprenaden. Det exakta priset på tillvalet kommer att bero på ovanstående faktorer. Om boende vill köpa till inglasning efter entreprenaden är det viktigt att kontrollera med styrelsen vilken produkt som får väljas och hur man ska gå tillväga. Kostnad för bygglov och kontrollansvarig bekostas av boende. En enskild inglasning kan fördyras med 50 % jämfört med en gemensam upphandling. Om en boende på bottenvåning vill göra en inglasning i efterhand måste denne också beakta att grinden i räcket måste bytas ut mot en helglasad dörr och räkna med kostnaden för detta. Om en boende har en befintlig inglasning kommer den att demonteras kostnadsfritt. Den befintliga inglasningen kan inte återmonteras på de nya räckena. Alt 1 Glasräcken med frostning i grå färg med inglasning 9

10 Alt 2 Glasräcken med frostning i vit färg med inglasning Alt 3 Plåträcken med inglasning 10

11 Styrelsen skickar ut ovanstående information som ett beslutsunderlag till boende. Tveka inte att höra av er med frågor eller ta upp dem på mötet om ni saknar någon information. Väl mött på informationsmötet den 8 november kl i Lötenkyrkans samlingslokal med vänlig hälsning styrelsen i Brf Ferlinsgatan Riksbyggen utvecklar, förvaltar och förbättrar rummen som du bor och arbetar i. 11