BRF KANTARELLEN 11 INVENTERINGSPROTOKOLL/ ÅTGÄRDSFÖRSLAG

Transkript

1 BRF KANTARELLEN 11 Besiktning av fönster Projekt nr: Okulär besiktning INVENTERINGSPROTOKOLL/ ÅTGÄRDSFÖRSLAG Stockholm HSB Stockholm Anders Köhler HSB Konsult

2 INVENTERINGSPROTOKOLL/ Datum: 2 (12) Ärende: Brf Kantarellen 11 vill ha en kontroll av föreningens fönster och en statusbeskrivning för dessa inkl en LCC-kalkyl för alternativa åtgärder. Denna besiktning utgörs av en inventering av fastigheternas fönster inspekterade via lägenheter inifrån. Besiktningen utgörs av stickprov. LCC-kalkylen redovisas i separata dokument. Tidpunkt: Januari 2016 Närvarande: Presentation av objektet: Anders Köhler Brf Kantarellen 11 omfattar 10st huskroppar med bostäder, som utgör ett helt kvartersbildande bostadsområde. De 10 huskropparna har adress Högsätravägen 5-33 samt Lillåkersvägen Byggnaderna innehåller 630 lägenheter. Byggnaderna är uppförda ca Fönstren är ursprungsfönster av täckmålat trä med kopplade bågar, yttre bågen har enkelt planglas med utvändigt kitt, den innersta med enkelt planglas och lister av trä. Fönster renoverades för ca 20 år sedan då ytterbåge kompletterades med aluminiumprofil inkl utvändig beklädnad av karm. Fönsterbleck av lackerad varmförzinkad stålplåt X Nummer visar turordning, anges som rubrik i rapporten.

3 INVENTERINGSPROTOKOLL/ Datum: 3 (12) LGH NR 1: Högsätravägen 9 Bild - Ingen nyckel och ingen hemma, kl 10:55. LGH NR 2: Högsätravägen 27 Bild 1047 Flagnande färg på mittpost. Bild 1059 Dammtätningslister mellan bågar skall vara av ventilerat material, här sitter täta lister vilket leder till ökad kondens för insida glas vilket sliter på virket mellan glasen. Bild 1061 Spanjoletter samt koppelbeslag mellan bågar är utbytta, troligtvis vid den yttre renoveringen. Bild 1070 Lite inkonsekvent placerade samt lite för få tilluftsventiler leder till undertryck i lgh.

4 INVENTERINGSPROTOKOLL/ Datum: 4 (12) Bild 1077 Vanligt att gamla spanjoletter kärvar och hackar, kan vara svåra att stänga. Bild 1085 Innerbåge fönsterdörr har en kittfals, generellt är kittet helt torrt, sprucket och löst. Bild 1098 Smutsfält vid karm tyder på undertryck och att luft sugs in där det går vid tex bristfälliga tätlister eller om glapp uppstår vid hängning av bågpaket, upplevs som kallras. LGH NR 3: Högsätravägen 21 Bild - Ingen hemma, ingen nyckel i cylindern, kl 11:26. LGH NR 4: Lillåkersvägen 24 Bild 1116 Bytta spanjoletter, platta tätlister samt söndervittrade dammtätningslister.

5 INVENTERINGSPROTOKOLL/ Datum: 5 (12) Bild 1126 Kraftiga släpmärken på glidbleck vittnar om att bågpaketet hänger kraftigt vilket leder till svårhanterligt fönster samt skevheter som släpper in kall luft. Bild 1141 Insugande smuts vid ventil tyder på undertryck, ev igensatt ventil. Bild 1142 Avskavd färg på karmbotten exponerar virket för fuktpåverkan samt vittnar om kraftigt hängande bågpaket. Bild 1145 Smutsig luft sugs in mellan karm och yttervägg, detta är dels tecken på undertryck och för lite tilluft samt att det är otätt med dålig drevning mellan karm och yttervägg. Bild 1147 Saknaden av dammlister leder till detta, samt att flugor mm kan komma in.

6 INVENTERINGSPROTOKOLL/ Datum: 6 (12) Bild 1149 Fönster i badrum är mer utsatta för fukt vilket leder till högre slitage på insida virke och färg mm. Här ligger duschen en bit ifrån fönster vilket är bra. Bild 1157 Färglager som flagnar på insida bågar. Bild 1159 Skadad ytterbåge. Bild 1161 Skadat koppelbeslag, platta tätlister samt avsaknad av dammlister. Bild 1193 Flagnande färg för ytterbågsbotten och sidor med torrsprickor i virket. Torrsprickor innebär att virket är dött och att fibrerna i virket är döda och då binder inte färg mot virket längre.

7 INVENTERINGSPROTOKOLL/ Datum: 7 (12) Bild 1205 Utanpåliggande gångjärn fönsterdörr flagar och rostar. Bild 1212 Fönsterdörrar med kitt i innerbåge, där är kittet hårt och lossnar i stor omfattning. LGH NR 5: Lillåkersvägen 26 Bild - Ingen hemma ingen nyckel i cylindern, kl 12:04. LGH NR 6: Lillåkersvägen 32 Bild 1224 Vädringsluckor är ofta smutsiga vilket leder in mycket partiklar med luften. Smutsen sätter även igen drivvattenrännan i karmbotten och vatten som kommer in kan ledas åt fel håll. Bild 1234 Fönster med avvikande gångjärn (bultgångjärn med sprint) oklar orsak..

8 INVENTERINGSPROTOKOLL/ Datum: 8 (12) Bild 1241 Överstycket för fönsterdörrens karmbeklädnad av plåt har lossnat. Bild 1263 Ytslitage på färg insida vittnar om ett visst vattenläckage (boende bekräftar att det kommer in vatten vid kraftigare regn). Fönsterbänk har ett glapp mot yttervägg där vatten som kommer in rinner ner i ytterväggsstommen. LGH NR 7: Lillåkersvägen 42 Bild 1288 Glidbleck har kraftiga märken vilket tyder på att bågpaketet hänger kraftigt. Detta leder till kallras samt svårhanterligt fönster för boende. Bild 1299 Klassisk skarv mellan fönster, fönsterdörr och ytterväggsbröstning. Öppen hörna där vatten och vind kommer in och sliter ner virket i karmen samt att vatten kommer in i stommen. Bild 1306 Rostiga gångjärn till fönsterdörren.

9 INVENTERINGSPROTOKOLL/ Datum: 9 (12) Bild 1307 Kitt till innerbåge fönsterdörr är helt slut, hårt och lossnar. Bild 1311 Färgskiktet på bågarna mellan glasen börjar flagna. Vid kondens mellan glas rinner detta ner på bågen som slits. Vid exponerat virke skadas virket med tiden. Bild 1319 Färgskikt på karm/mittposter lossnar pga ålderslitage och vind/fuktpåverkan. Exponerat virke skadas snabbare av både vatten och sol. LGH NR 8: Högsätravägen 5 Bild - Ingen hemma, ingen nyckel i cylindern, kl 13:24.

10 INVENTERINGSPROTOKOLL/ Datum: 10 (12) Sammanfattning: FASAD Fasaderna har ett yttre ytskikt av prefab betong-element. Förbindelsegångar har en yttervägg av isolerad lättregelstomme med ett ytskikt av falsad bandtäckt plåt. FÖNSTER Fönster är av ursprunglig modell (dvs. drygt 40 år gamla) av typen täckmålade träfönster med kopplade bågar, 2 ggr enkelt planglas. Renoverade med beklädnad av både ytterbåge samt karm med aluminiumprofiler för ca 20 år sedan, ingen uppgradering av u-värde eller liknande utan endast en åtgärd för att minska på yttre underhåll. Innerbåge med enkelt planglas och glaslist av trä. Ytterbåge med enkelt planglas som kläms fast med aluminiumbeklädnaden kompletterat med mjukfog. Den kompletterande ytterbågsbeklädnaden har försetts med droppnäsa, ytterbågen har en drivvattenränna i undersida. Vissa fönster är försedda med vädringsluckor med tät lucka som innerbåge samt utvändigt fast perforerad plåtlamell. Fönsterdörrar har liknande uppbyggnad med tät bröstning av kompletterad aluminium. Innerbåge med enkelt planglas kar kittfals istället för trälist. Karmar har kompletterats med aluminiumbeklädnad på distans, karmbottenbeklädnaden har en anslagskant för båge samt dräneringshål. Trösklar till fönsterdörrar är av lackerad ek. Bågpaketen har infällda spanjoletter och spanjoletthandtag, större fönster har kompletterande fönstervred mitt på över och understycke. De flesta fönster och fönsterdörrar har gångjärn av typen lyftgångjärn men några har observerats med bultgångjärn med sprint. Koppelbeslag mellan bågar är monterade mellan bågar med spärrhandtag samt synliga koppelskruvar finns på insida innerbåge. Fönsterbleck av fabrikslackerad galvaniserad stålplåt. Persienner är monterade mellan bågar med manövrering via reglage genom innerbåge. Kommentarer ang. skicket för fönster: Skicket varierar beroende på faktorer som; skyddat läge (ovanliggande balkong, skärmtak), ev. inglasning av balkong, våningsplan samt väderstreck. Då era fönster är en bra bit över 40 år gamla så finns det ett allmänt ålderslitage på samtliga ingående delar som; gångjärn, fönstervred, spanjoletter, persienner, kitt, virke mm. Vanligt förekommande är; flagnande färg för yttre trädelar i nederkanter med begynnande rötskador/torrsprickor, torrt och skadat kitt för fönsterdörrar, kraftigt hängande fönster som är svåröppnade, skeva fönstervred (svårstängda), tröga och glappa spanjoletter samt dåliga och slitna damm- och tätlister. Aluminiumbeklädnaden är en bra ide för att minska på underhållet av utvändigt virke, era beklädnadsprofiler sitter bra monterade med bra funktion, virket under för ytterbåge resp utsida mittstolpar har en hög frekvens flagnande färg med exponerat virke med begynnande tröskador för nederkanter vilket vittnar om bristfälligt underarbete. Då kraftiga hängningar är vanligt innebär det att det även är vanligt med glapp och kalldrag.

11 INVENTERINGSPROTOKOLL/ Datum: 11 (12) Mängden tilluftsventiler är generellt för liten och detta innebär ett för lågt luftombyte i era lägenheter. Detta bidrar även till att det blir ett kraftigt undertryck i era lägenheter vilket leder till att luft sugs in där den kan, mellan karm och fasad eller mellan bågar och karm. Där slits lister och drevning onödigt mycket och smuts sugs in och fastnar på vägg och lister. Drevning har ej kontrollerats då ingen förstörande inventering har utförts men erfarenheten säger att efter 40 år är troligtvis drevningen ej heltäckande vilket leder till kalldrag. Åtgärdsförslag: FASAD Inga åtgärder i dagsläget. Efter värmefotografering visas en kallare yta för fasadelementen vid horisontella skarvar. Detta kan bero på en köldbrygga för att bjälklaget går emot fasaden och isoleringen blir sämre men även att vertikala skarvar har en gummilist och horisontella skarvar endast betongklackar som ställs på varandra kan leda till att kall luft rör sig vid dessa horisontella skarvar och kyler ner det yttre betongelementet. FÖNSTER Då åldern är hög och det generella skicket för era fönster kräver en ordentlig åtgärd inom snar framtid för att säkra sin funktion så anser vi att en kraftigare renovering av era fönster är aktuell. Fönster har som sagt flera delar och hos er finns renoveringsbehov för både virket, beslagningen och lister/kitt. Lister både dammlister mellan bågar och tätlister mellan båge och karm skall kontinuerligt bytas ut och ansvaret ligger hos lägenhetsinnehavaren. Ett fönster måste underhållas både avseende sina material men även för funktionen, dvs. att kunna öppna fönster, att kunna putsa rutornas alla sidor, att kunna låsa ordentligt samt hantera persienner. Ett fönster kan renoveras på flera sätt beroende på kvalitet, kostnader, skick mm. Jag anser att era fönster som minimum behöver demontera plåtbeklädnader och renovera virket under med målningsbehandling samt byte av skadade delar. Alla kittade ytor (fönsterdörrar) skall kittas om. Beslagning skall ses över och bytas där så behövs. Gångjärn knäckas så att fönster ej hänger längre. Generell målningsbehandling av all träyta (minimum utsida) samt beklädnad av nya aluminiumprofiler. Då så pass många delar behöver åtgärdas så närmar man sig byte av delar, dvs. man kan byta ut bågar eller hela fönstret. Vid större åtgärder ser man automatiskt över ventilationslösningen så att erforderlig ventilationsarea skapas samt att man erhåller ett mycket bättre U-värde med minskade uppvärmningskostnader samt mindre kalldrag. Detta blir ett vägval mellan ekonomi samt mjuka värden som kalldrag, nykänsla mm. Alternativa renoveringsmetoder redovisas i en separat sk. LCC-kalkyl, där en ekonomisk utredning redovisas avs; investeringskostnader, underhåll, ev. energibesparing samt räntor och inflation för en tidsperiod omfattande 40 år. Följande nivåer och åtgärdsmetoder är möjliga vägar att gå och dessa tas med i LCC-kalkylen, nedan redovisas grovt vad dessa olika nivåer omfattar.

12 INVENTERINGSPROTOKOLL/ Datum: 12 (12) Nivå 0 är att renovera de befintliga fönsterdelarna, vilket innebär reglering av murket/skadat virke, omkittning, målningsrenovering, justering av hängande fönster och komplettering med nya beslag där så behövs. Befintliga utvändiga aluminiumbeklädnader rives och ersätts med nya. Nivå 1: Bågbyten. Ytterbågsbyte innebär att yttre bågarna byts ut mot nya av aluminium med energiglas och den inre bågen av trä bibehålls. Karmar regleras avs. skadat virke, renoveras och bekläs med skyddande aluminiumprofiler. Helbågsbyte innebär att båda bågarna byts ut not nya, t.ex. den yttre mot en ny av aluminium med energiglas och den inre bågen till en ny av trä med ny isolerruta. Karmar regleras avs. skadat virke, renoveras och bekläs med skyddande aluminiumprofiler. Nivå 2: Man kan även utföra ett insticksmontage där befintlig karm bibehålls och renoveras, därefter monteras ett helt nytt fönster av aluminium ovanpå den befintliga karmen. Här får man ett helt nytt fönster fast med minimala ingrepp i fasaden. Nivå 3: Och sist kan man byta ut fönstren mot helt nya. Då ni har betongfasader så blir ingreppen minimala och vid denna lösning ses även drevningen över. Vid ev. fönsteråtgärder måste ventilationens flöde kartläggas noggrant och ny omfattning av tilluftsventiler tas med i beräkningarna. En ovk besiktning skall utföras. Åtgärdsplan: 1. Som beslutsunderlag tas en sk LCC-kalkyl fram för olika renoveringsåtgärder som visar vad som är mest ekonomiskt för er förening. 2. Vid beslut av åtgärd skall ett ordentligt förfrågningsunderlag tas fram för att handla upp entreprenör. 3. Exakt när i tiden en ev fönsteråtgärd bör utföras är svår att säga. Här får mjuka värden som klagande boende, ev fuktrelaterade skador mm styra. Om en förbättrande u-värdes åtgärd väljs och beroende på hur ekonomin läggs upp så brukar ett sådant val bli billigare över lite tid än att leva med sämre fönster och underhåll för dessa, detta resonemang leder till att man teoretiskt tjänar pengar på att utföra en renovering omg snarare än att vänta. ÖVRIGT Då initieringen av denna utredning mycket grundar sig på de boendes känsla av att det är kallt i lägenheterna och att det drar är en kontroll av fönster naturlig. Separat utredning avs uppvärmningssystemet med radiatorer och styrning av dessa utförs och dessa två delar kompletterar varandra. En huskropp måste underhållas för att bibehålla sin funktion och livslängd. Utvecklingen på marknaden för olika byggdelar går framåt och förbättras, detta innebär också att vissa åtgärder är vettiga för att förbättra livskvaliteten i lägenheter samt för att förbättra ekonomin och erhålla miljösmarta val. Fönster och uppvärmningsdelarna kompletterar varandra men är ej i symbios. Detta innebär att åtgärder för den ena ej påverkar den andra. Bättre fönster med lägre u-värde påverkar känslan av kalldrag i lägenheten till det bättre samt att uppvärmningen kan sänkas lite för erhålla samma temperatur i lägenheten oavsett åtgärd för radiatorerna.