Hyresfastigheter Holding II AB Kvartalsrapport mars 2014
INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Drift, förvaltning och finansiering 5 Allmänt om bolaget 6 Marknadskommentar 7 2 KVARTALSRAPPORT MARS 2014
HUVUDPUNKTER Aktiekursen har det senaste kvartalet haft en positiv utveckling på 2,4 procent. Senaste kurs per aktie är beräknad till 27,00 kronor per A-aktie och 10,00 kronor per B-aktie. Bolaget hade i november och december de lägsta omflyttningstalen som registrerats, på 6,8 respektive 8,7 procent. Lånet i Uppsalaportföljen förfaller till betalning i maj 2014, och Obligo Investment Management jobbar aktivt med att refinansiera lånet. Bolaget har sedan det etablerades haft en positiv avkastning på 103,1 procent, justerat för inlösen av 70 procent av bolagets ursprungliga antal utstående B-aktier. NYCKELTAL FÖR HYRESFASTIGHETER HOLDING II AB Marknadsvärde av fastigheter (MSEK) 6 300 GEOGRAFISK FÖRDELNING Sverige 100 % SEGMENTFÖRDELNING Hyresrätter 100 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 714 Ekonomisk vakans 1,8 % Areal (Kvm) 707 613 FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 2 912 Räntebindning 93 % Genomsnittlig låneränta 4,5 % Löptid lån (år) 2,5 Överkurs MSEK** -37,3 MANDAT Etableringsår 2004 Avvecklingsperiod 2013-2016 SENASTE BERÄKNADE AKTIEKURS (VÄRDEJUSTERAT EGENKAPITAL) PER 17.03.2014* Utveckling senaste kvartalet 2,4 % Utveckling senaste året 14,3 % Utveckling senaste tre åren 40,3 % Utveckling sedan start 103,1 % * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. ** 100 procent av överkursen är hänsyntagen i beräkningen av aktiekursen. HISTORISKA UTBETALNINGAR INLÖSEN AV B-AKTIER*** UTDELNING / AKTIE KRONOR / AKTIE**** 2005 6 % 0 0,3 2006 8 % 0 0,4 2007 20 % 0 1 2008 20 % 0 1 2009 0 % 0 0 2010 8 % 0 0,40 2011 8 % 0 0,40 2012 0 % 0 0,00 2013 0 % 0 0,00 Totalt 70 % 0 3,50 *** Andel av ursprungligt antal B-aktier. Inlösenvärde är 10,00 kr per aktie. **** Kronor per ursprungligt antal aktier. KVARTALSRAPPORT MARS 2014 3
AKTIEKURS OCH UTDELNINGAR INLEDNING Aktien har det senaste kvartalet stigit med 2,4 procent. De viktigaste förklaringarna till aktiekursutvecklingen är denna gång ökade fastighetsvärden och kassaflöde. Bolaget har tillgångar och skulder exponerade och noterade i svenska kronor och bolagets egenkapital är därför inte utsatt för någon valutarisk. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation, över/underkurs på fasträntelån och valutakurser per den 31:a december 2013. Värderingar av fastighetsportföljerna är inhämtade från externa bolag under januari och februari 2014. UTVECKLING AV LÅNEPORTFÖLJEN Hyresfastigheter Holding II AB (HFH) har i all huvudsak fast ränta på bolagets lån, och en kombination av lån med långa och relativt korta återstående löptider. Överkursen på bolagets fasträntelån har ökat jämfört med föregående kvartal. Detta påverkar aktiekursen negativt. Beräknad överkurs är den kompensation bolaget skulle behöva betala för att infria alla fastränteavtal per den 31:a december 2013. Så länge bolagets lån löper som planlagt fram till avtalat förfall medför detta inte något kontantutlägg för bolaget. UTBETALNING 2014 Prognoser hittills visar att det är stor sannolikhet för att styrelsen kommer att föreslå en utbetalning till aktieägarna våren 2014. Det betonas att detta inte är slutligen avgjort. SAMMANFATTNING KURSUTVECKLING Senaste beräkning av aktiekurs per den 17:e mars ger en kurs per A-aktie på 27,00 kronor och en kurs per B-aktie på 10, 00 kronor. Total värdeutveckling för bolaget sedan uppstart är på 103,1 procent. SEK 22 SEK 20 SEK 18 SEK 16 SEK 14 Kurs per aktie SEK 12 SEK 10 SEK 8 SEK 6 SEK 4 SEK 2 SEK 0 Kurs Utdelningsjusterat * * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. 4 KVARTALSRAPPORT MARS 2014
DRIFT, FÖRVALTNING OCH FINANSIERING DRIFT Underliggande drift av bolagets fastigheter går som normalt och det har under det senaste kvartalet inte varit några speciella händelser. Den underliggande vakansen håller sig låg och med förbättrad likviditet kommer bolaget att genomföra flera omfattande underhålls- och investeringsprojekt under 2014. Bolaget hade under november och december 2013 de lägsta omflytningstalen någonsin, på 6,8 respektive 8,7 procent. REFINANSIERING I UPPSALA Lånet i Uppsalaportföljen förfaller till betalning i maj 2014, och Obligo Investment Management jobbar aktivt med att refinansiera lånet. UNDERHÅLL Det har pågått renoveringsprojekt i flera av fastigheterna. I Södertäljeportföljen har bolaget startat den tredje och sista etappen av byte av stammar i 340 lägenheter. Det jobbas också med utskiftning av hissar i tre av fastigheterna. I Graflundsportföljen har bolaget startat ett större renoveringsarbete av 37 lägenheter. Här kommer badrummen att göras i ordning, utöver att stammar kommer att bytas. FASTIGHETSÖVERSIKT Investering Läge Segment Valuta Ägarandel Antll kvm Årlig hyra (tsek) Andel av årlig hyra Markarydsbostäder Sverige Bostäder SEK 100 % 224 542 229 108 32,1 % Graflunds Sverige Bostäder SEK 100 % 176 203 166 280 23,3 % Södertalje Södertalje Bostäder SEK 100 % 91 144 103 739 14,5 % Haninge Haninge Bostäder SEK 100 % 79 461 85 651 12,0 % Uppsala Uppsala Bostäder SEK 100 % 71 364 69 631 9,8 % Hammerkullen Göteborg Bostäder SEK 100 % 64 899 59 711 8,4 % Summa 707 613 714 120 100,0 % *100% oberonde av ägarandel KVARTALSRAPPORT MARS 2014 5
ALLMÄNT OM BOLAGET OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under 2004. Bolaget har sex investeringar i olika städer i Sverige. Totalt sett är portföljen på cirka 708 000 kvadratmeter. INVESTERINGSMANDAT HFH är ett onoterat svenskt aktiebolag, etablerat 2004 och registrerat i Sverige, som har investerat i hyresbostäder. Bostäderna ska ha ett centralt läge (i förhållande till befolkning, kommunikationer) i Norden. Bolaget kan även äga mindre andelar kommersiella lokaler i anslutning till bostäderna. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2013 och 2016, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst 10 procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget har verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålet nås. PERIODISKA UTBETALNINGAR I enlighet med prospekt har bolaget en målsättning om årliga utbetalningar till aktieägarna. Baserat på bolagets ekonomiska situation värderar styrelsen om det kan göras årliga utbetalningar. Det är bolagsstämman som eventuellt beslutar om utbetalningar. Det ges ingen garanti för att bolaget gör årliga utbetalningar till aktieägarna. Eskilstuna Stockholm Göteborg Kartan visar den geografiska spridningen av bolagets investeringar. Malmö 6 KVARTALSRAPPORT MARS 2014
MARKNADSKOMMENTAR Den internationella valutafonden (IMF) justerade i januari upp sina tillväxtprognoser för den globala ekonomin till 3,7 procent för innevarande år. USA väntas växa med 2,8 procent och Eurozonen med 1 procent. Inom tillväxtmarknaderna väntas den expansiva period som varit dämpas ytterligare. Minskningen av de omfattande obligationsköpen på den amerikanska marknaden fick investerare att fly till trygga hamnar under början av året vilket ledde till att långa räntor i Europa och USA föll. Den amerikanska 10-årsräntan föll från 3 procent vid början av året till 2,6 procent per slutet av februari. USA Återhämtningen i amerikansk ekonomi har blivit allt tydligare. Såväl industriledarnas som konsumenternas syn på framtiden har löpande blivit bättre. Bostadspriserna mätt genom Case-Shiller index som mäter prisutvecklingen i USAs 20 största städer har stigit med 13,4 procent det senaste året. Trots något sämre tal under förra årets två sista månader visar samtliga amerikanska städer som ingår i indexet positiv utveckling under tidsperioden. Amerikansk marknad präglas av den amerikanska centralbankens (Fed) påbörjade minskning av de omfattande obligationsköpen. Stödköpen minskades från 85 till 75 miljarder dollar under december och utfasningen väntas fortsätta under hela året. Kommunikationen från Fed har dock varit tydlig på att det ännu inte är tal om någon åtstramning av ekonomin i form av höjda räntor. Janet Yellen som är nytillträdd centralbankschef efter Ben Bernanke väntas fortsätta bedriva Bernankes lågräntepolitik, hon har även tonat ner det starka fokus som lagts på att räntorna ska börja höjas när amerikansk arbetslöshet når 6,5 procent. Nu signaleras istället att räntorna kan hållas nära noll även efter att detta mål nås. EUROPA Eurozonen har stått för den mest tydliga återhämtningen under året. Efter lång tid av skuldsanering och åtstramningar faller nu budgetunderskotten i flera av länderna. Tyskland agerar fortsatt draglok i regionen och IMF förväntar att landet når en tillväxt på 1,6 procent under 2014. Även om det går åt rätt håll inom regionen finns det vissa orosmoln. Arbetslösheten är trots förbättringar fortsatt på höga nivåer, framförallt i länder som Spanien och Grekland, och framförallt bland unga. Den europeiska centralbanken (ECB) sänkte räntan genom hela fjolåret. Styrräntan som startade året på 1 procent har löpande sänks för att avsluta året på 0,25 procent. Under året har hotet om för låg inflation blivit allt tydligare. Inflationstalen ligger nu långt under Centralbankens målsättning om en prisökningstakt på 2 procent. Centralbankschefen Mario Draghi har uttalat att han är beredd att vidta stora åtgärder för att dra Eurozonen ur den recession som pågått sedan 2011 och för att undvika deflation (fallande priser). NORDEN Signalerna som kommer från svensk ekonomi är blandade, konsumenterna ser ljust på framtiden medan exportsektorn fortsatt är relativt svag. Det låga inflationstrycket i svensk ekonomi har satt ytterligare press på den svenska Riksbanken att sänka räntan vid kommande möte i april. Ökningen i konsumentprisindex i december låg på 0,1 procent och inflationstalen har inte varit i närheten av Riksbankens målsättning på 2 procent under de senaste två åren. I motsats till Sverige stiger priserna i Norge. Kärninflationen ökade under januari från 2,2 till 2,4 procent. Ökningen var betydligt större än väntat och kan framförallt härledas till den svaga norska kronan. Den norska kronan har under det senaste året försvagats med över 5 procent mot dollar och nästan 11 procent mot euron. Kronförsvagningen är positiv för norsk exportindustri och tillväxten som väntas blir svagare i år i förhållande till förra året. Anledningen till svagare tillväxt är framförallt svagare privat konsumtion och lägre aktivitet i oljesektorn. * Alla tal per sista februari om inget annat anges KVARTALSRAPPORT MARS 2014 7
OM RAPPORTEN Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget HFH. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i HFH. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. 8 KVARTALSRAPPORT MARS 2014
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no