Global Fastighet Utbetalning 2007 AB Kvartalsrapport september 2014
INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Fastighetsöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 7 Allmänt om bolaget 7 Marknadskommentar 8 2 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
HUVUDPUNKTER Aktiekursen har det senaste kvartalet haft en positiv utveckling på 1,2 procent. Senaste kurs per A-aktie är beräknad till 1 krona per A-aktie och senaste kurs per B-aktie är beräknad till 9,19 kronor per aktie. Bolaget har under det senaste kvartalet ingått tre större hyresavtal i Denver omfattande totalt cirka 2 500 kvadratmeter. På fastigheten i Göteborg som ingår i TRES-portföljen har bolaget ingått ett nytt hyresavtal med Jensen Education AB omfattande 338 kvm till en årshyra på 1950 kronor per kvadratmeter. Bolaget har sedan det etablerades haft en negativ avkastning på 50,3 procent, justerat för utbetalningar på totalt 0,80 kronor per aktie.* NYCKELTAL FÖR GLOBAL FASTIGHET UTBETALNING 2007 AB Marknadsvärde av fastigheter (MSEK) 7005 GEOGRAFISK FÖRDELNING Tyskland 59 % Sverige 22 % USA Norge 9 % SEGMENTFÖRDELNING Hotell 3 % Kontor 23 % Bostäder 45 % Industri/lager 15 % Annat 14 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 639 Ekonomisk vakans 5,9 % Areal (Kvm) 966 874 FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 5389 Räntebindning 91 % Genomsnittlig låneränta 4,2 % Låneförfall 2016.03.18 Löptid lån (år) 1,7 Överkurs MNOK** -256 MANDAT Etableringsår 2007 Avvecklingsperiod 2018-2019 1,82 % SENASTE BERÄKNADE AKTIEKURS (VÄRDEJUSTERAT EGENKAPITAL) PER 15.09.2014* Utveckling senaste kvartalet 1,2 % Utveckling senaste året 5,3 % Utveckling senaste tre åren 4,7 % Utveckling sedan start - 50,3 % * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. ** 50 procent av överkursen är hänsyntagen i beräkningen av aktiekursen HISTORISKA UTBETALNINGAR INLÖSEN AV B-AKTIER*** UTDELNING / AKTIE KRONOR / AKTIE**** 2008 8 % 0 0,4 2012 2 % 0 0,1 2013 2 % 0 0,1 2014 4 % 0 0,2 Totalt 16 % 0 0,8 ****** Andel av ursprungligt antal B-aktier. Inlösenvärde är 10,00 kr per aktie. **** Kronor per ursprungligt antal aktier. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 3
AKTIEKURS OCH UTDELNINGAR INLEDNING Aktiekursen har det senaste kvartalet gått upp med 1,2 procent, främst beroende på stigande fastighetsvärden. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation, över/underkurs på fasträntelån och valutakurser per den 30 juni 2014. Värdering av fastighetsportföljen har inhämtats från externa bolag inför denna kursjustering. UTVECKLING AV VALUTA Bolaget har investeringar i Sverige, Norge, Tyskland och USA. Den amerikanska dollarn har under perioden förstärkts mot den svenska kronan med cirka 3,4 procent, Euron har förstärkts mot den svenska kronan med cirka 2,5 procent och den svenska kronan har försvagats mot den norska kronan med cirka 0,7 procent. Valutaeffekter har totalt sett bidragit positivt till aktiekursen för investerare i svenska kronor. UTVECKLING AV LÅNEPORTFÖLJEN Global Fastighet Utbetalning 2007 AB (GFU) har till 91 procent fast ränta på bolagets lån. Genomsnittlig återstående löptid är 1,7 år. Överkursen på bolagets fasträntelån har ökat jämfört med föregående kvartal. Detta påverkar aktiekursen negativt. Beräknad överkurs är den kompensation bolaget skulle behöva betala för att infria alla sina lån med fast ränta per den 30 juni 2014. Så länge bolagets lån löper som planerat fram till avtalad förfallodag medför detta inte någon kassaflödespåverkan för bolaget. SAMMANFATTNING KURSUTVECKLING Senaste beräkning av NAV (aktiekurs) per den 15 september ger en kurs per A-aktie på 1,00 krona och en kurs per B-aktie på 9,19 kronor. Total värdeutveckling för bolaget sedan uppstart är -50,3 procent. SEK 12 SEK 10 SEK 8 Kurs per aktie SEK 6 SEK 4 SEK 2 SEK 0 Justerad snittkurs Utbetalningsjusterad kurs Nominell kurs A-aktier Nominell kurs B-aktier 4 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
PORTFÖLJÖVERSIKT Investering Läge Segment Valuta Ägarandel Antal kvm* (tnok) Andel av årlig hyra Troubadour Tyskland Bostäder EUR 100 % 224 264 99 429 17 % Elisa Tyskland Äldreboenden EUR 100 % 73 364 87 250 15 % Kongsberg Kongsberg Kontor NOK 80 % 71 000 84 048 14 % TRES Sverige Logistik / Industri SEK 25 % 367 585 81 747 14 % NE Hotels New England, USA Hotell USD 49 % 39 426 65 506 11 % 633 Denver Denver, USA Kontor USD 80 % 51 374 57 299 Waterfront Göteborg Kontor SEK 100 % 36 935 56 398 Chemnitz Tyskland Bostäder EUR 100 % 57 111 26 995 5 % Greenhouse Värmdö Kontor SEK 100 % 11 440 14 064 2 % Bad Kissingen Tyskland Äldreboenden EUR 50 % 34 374 12 025 2 % Summa 966 873 584 761 100 % *100% oberoende av ägarandel GEOGRAFISK FÖRDELNING (andel av kvm) ANDEL AV EGET KAPITAL (marknadsvärde lån) USA Norge 9 % USA Norge 9 % Waterfront Chemnitz 5 % Greenhoushouse Green- Bad Kissingen 2 % Chemnitz 2 % 2 % 5 % Waterfront Bad Kissingen 2 % Troubadour 17 % Troubadour 17 % 633 Denver 633 Denver Elisa 15 % Elisa 15 % Sverige 22 % Sverige 22 % Tyskland 59 % Tyskland 59 % NE Hotels 11 % NE Hotels 11 % TRES 14 % Kongsberg TRES 14 % 14 % Kongsberg 14 % Kartan visar den geografiska spridningen av bolagets investeringar. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 5
DRIFT, FÖRVALTNING OCH FINANSIERING TRES (25 PROSENT EIERANDEL) Bolaget har under det senaste kvartalet ingått ett hyresavtal med Jensen Education omfattande 338 kvadratmeter till en hyresnivå på 1950 kronor per kvadratmeter. Hyresnivån är den högsta i byggnaden någonsin. Det återstår nu endast en lokal på översta våningen som inte är uthyrd. Bolaget förväntar att fastigheten är helt uthyrd innan året är slut. Bolaget har ingått ett samarbete med JLL för att finna nya hyresgäster till fastigheten i Solna som Posten kommer att flytta ut ifrån i flera steg fram till 2016. TROUBADOUR Bolaget arbetar vidare med upprustningsprogrammet av de lägenheter som står outhyrda. Framförallt i norra Tyskland (Bremerhaven och Bremen) har arbetet gett bra resultat i form av lägre vakans. Bolaget arbetar vidare med försäljning av vissa mindre strategiskt belägna fastigheter för att förbättra den ekonomiska situationen i portföljen. Bolagets fokus på att få hyresfordringar inbetalda har också förbättrat likviditetssituationen i portföljen. BAD KISSINGEN Lånefinansieringen av portföljen är tillfälligt förlängd till sista december i år. Belåningsgraden i portföljen är relativt hög och bolaget utvärderar flera olika alternativ för refinansiering samt möjligheten för att sälja portföljen. TCM NEW ENGLAND Bolaget är tillsammans med sin samarbetspartner Och Ziff i dialog med långivaren för att försöka omförhandla lånet. Bolaget arbetar dessutom tillsammans med hotelloperatören med att ta fram en underhållsplan som skal tillfredsställa kraven från både långivaren och Marriott. Utsikterna för bolaget och dess samarbetspartner är fortfarande mycket osäkra till följd av den höga skuldsättningsgraden och renoveringsbehovet. DENVER 633 Bolaget har ingått tre nya hyresavtal under kvartalet, omfattande totalt cirka 2 500 kvadratmeter. Arbetet med att förbättra förutsättningarna för mindre hyresgäster fortsätter med ambition om att minska vakansen under kommande period. ELISA Bolaget för en tät dialog med operatören av portföljen Curanum för att omförhandla hyresavtalet. Nuvarande hyresavtal löper till 2017 men det arbetas nu med att förlänga detta med minst tio år. Driften i bolaget går enligt plan och förvaltaren arbetar med att omförhandla lånet. GREENHOUSE Bolaget har omförhandlat lånet med Ålandsbanken i tre år fram till sista juni 2017. Gullbergsvass, Göteborg 6 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
STRUKTUR Cirka 4 900 aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) Cirka 5 600 aksjonærer i Sverige (hovedsakelig privatpersoner) Global Eiendom Utbetaling 2007 AS (Norge) Global Fastighet Utbetalning 2007 AB (Sverige) 72 % 28 % Global Eiendom Utbetaling Norge 2007 AS 100 % 80 % 100 % 100 % 100 % 25 % 80 % 50 % 49 % 100 % Waterfront Troubadour Elisa TRES 633 Denver Greenhouse Kongsberg Bad Kissingen NE Hotels Chemnitz Gustavsberg Kontor/industri 11 440 kvm Mai. 2007 MSEK 15,0 Kongsberg Kontor 71 000 kvm Des. 2007 MNOK 84,0 * är justerad för ägarandel Göteborg Kontor 36 935 kvm Des. 2007 MSEK 60,2 ALLMÄNT OM BOLAGET Bostäder 224 264 kvm Nov. 2006 MEUR 12,3 Äldreboende 73 364 kvm Des. 2007 MEUR 10,8 Logistik/industri 367 585 kvm Feb. 2007 MSEK 87,2 * är justerad för ägarandel Denver Kontor 51 374 kvm Sept. 2006 MUSD 9,5 * är justerad för ägarandel Bad Kissingen Äldeboende 34 374 kvm Jul. 2007 MEUR 1,5 * är justerad för ägarandel New England Hotell 39 426 kvm Des. 2007 MUSD 10,9 * är justerad för ägarandel Bostäder 57 111 kvm Okt. 2007 MEUR 3,3 OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under 2007 och har tio investeringar i Norge, Sverige, Tyskland och USA. Totalt sett består fastighetsportföljen av cirka 967 000 kvadratmeter. INVESTERINGSMANDAT GFU är ett onoterat svenskt aktiebolag, registrerat i Sverige. Bolaget har investerat i hyresbostäder och kommersiella fastigheter (kontorsbyggnader, hotell, lager- och industribyggnader samt handelsfastigheter) i huvudsakligen Europa och Nordamerika. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2018 och 2019, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst 9 procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget bedriver verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålet nås. PERIODISKA UTBETALNINGAR Enligt bolagets prospekt har bolaget en målsättning om årliga utbetalningar till aktieägarna. Baserat på bolagets ekonomiska situation bedömer styrelsen om det kan göras årliga utbetalningar. Det är bolagsstämman som beslutar om utbetalningar till aktieägarna. Det ges ingen garanti för att bolaget ska göra årliga utbetalningar till aktieägarna. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 7
MARKNADSKOMMENTAR Global ekonomi har under det senaste kvartalet i hög grad påverkats av geopolitiska konflikter. Framförallt har den pågående konflikten i Ukraina samt den eskalerande spänningen mellan Ryssland och västvärlden fått mycket utrymme. Den internationella valutafonden (IMF) justerade i juli marginellt ner sin tillväxtprognos för den globala ekonomin till 3,4 procent för innevarande år. USA väntas växa med 1,7 procent och Eurozonen med 1,1 procent. USA Den ekonomiska tillväxten i USA var bättre än väntat under det andra kvartalet, och makroekonomiska nyckeltal som lämnat amerikansk ekonomi den senaste tiden, sänder fortsatt signaler om starkare tillväxt framöver. Stigande optimism bland industriledare och starka arbetsmarknadstal sänder hoppfulla signaler om tillståndet i amerikansk ekonomi. ISM-index som mäter stämningen i amerikansk industri steg från 55,3 till 57,1 under juli månad. Motsvarande siffra för amerikansk tjänstenäring steg från 57,5 till 62,4. Även sysselsättningen steg under juli och månaden blev den femte i rad med stigande sysselsättning på över 200 000 personer. Bättre tillväxt kombinerat med starka makroekonomiska nyckeltal får den amerikanska centralbanken att överväga räntehöjningar tidigare än vad som förut annonserats. Centralbankschef Janet Yellen meddelade i mitten av juli att en räntehöjning kan komma tidigare än vad som tidigare antagits. Många analytiker tror nu att en räntehöjning kan komma under mars 2015 istället för i mitten av nästa år som centralbankens nuvarande prognos säger. EUROPA Nya orosmoln tornade upp sig över Europa under sommaren. Den europeiska regionen påverkas av den geopolitiska oron i omvärlden och under sommaren presenterades svagare tillväxttal än väntat för regionen som helhet. I Tyskland föll BNP med 0,2 procent under årets andra kvartal. Tyskland som ses som Europas lokomotiv är en viktig indikator för regionen framöver. En utdragen konflikt mellan Ukraina och Ryssland och utökade sanktioner mot Ryssland riskerar minska efterfrågan på europeiska varor vilket oroat investerare och fått dem att fly till traditionellt trygga statsobligationer. Räntan på 10-åriga tyska statsobligationer har till följd av detta fallit löpande under det senaste kvartalet och handlas nu till under en procent, vilket är den lägsta nivån någonsin. Den europeiska centralbanken (ECB) sänkte så sent som i juni räntan till rekordlåga 0,15 procent för att visa krafttag mot den fallande aktiviteten samt det deflationshot som bitit sig fast i den europeiska ekonomin. Samtidigt annonserades ett åtgärdspaket på 400 miljarder euro som ska användas av bankerna för att finansiera företag inom privat sektor. Skulle dessa åtgärder visa sig ha begränsad effekt kommer ECB troligtvis att införa kvantitativa lättnader under hösten. NORDEN Den svenska Riksbanken förväntar att svensk ekonomi växer med 2,2 procent under året för att därefter växla upp till 3,3 procent under kommande år. Riksbanken valde i samband med sitt möte i juli att sänka styrräntan till rekordlåga 0,25 procent, samtidigt som räntebanan justerades ner påtagligt. Beslutet baseras på att inflationstalen fortsatt ligger långt under Riksbankens målsättning på omkring två procent. Finansminister Anders Borg uttalade nyligen att en minskning av offentliga utgifter samt skattehöjningar kommer att vara nödvändiga för att förbättra landets statsfinanser. Åtgärderna väntas ge Sverige bättre handlingsutrymme om tillväxtutsikterna inhemskt och i omvärlden försämras ytterligare. Norsk ekonomi har växt med jämn takt det senaste året. Arbetslösheten är låg, inflationen håller sig omkring Norges Banks målsättning och konsumenternas köplust har förbättrats. Däremot har bostadsbyggandet stagnerat och investeringarna inom oljesektorn minskat. Norges Bank förväntar i sin senaste prognos en tillväxt under året på två procent för att därefter stiga till 2,3 procent under nästa år. Enligt Norges Banks prognoser förväntas styrräntan hållas oförändrad på nuvarande 1,5 procent fram till sommaren 2015. 8 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
OM RAPPORTEN Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget GFU. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i GFU. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 9
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no