O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T US Opportunities AB Kvartalsrapport september 2016
INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling 4 Drift och förvaltning 5 Portföljöversikt 6 Struktur 7 Allmänt om bolaget 7 Om rapporten 8 Ladda ner flera rapporter från www.obligoim.com
HUVUDPUNKTER Bolaget är inne i sin definierade exitperiod och styrelsen har tillsammans med förvaltaren engagerat ABG Sundal Collier för att bistå med realiseringen av bolagets investeringsportfölj. Med bakgrund av detta har dialoger inletts med flera intressenter och det kommer därför inte att publiceras något nytt beräknat värde per aktie detta kvartal. Uthyrningsgraden för Paramount ökade från 93 till 98 procent mellan 31 mars och 31 juli i år, som ett resultat av bolagets arbete med att reducera vakansen i fastigheten. Under årets första halvår har bolaget sålt fem lägenheter i Waterscape för 2,3 miljoner amerikanska dollar, vilket motsvarar cirka 33 000 kronor per kvadratmeter. Ytterliggare tre lägenheter förväntas bli sålda under årets tredje kvartal. Bolaget hade per den 15 juni en positiv avkastning på totalt 12,1 procent sedan det etablerads, justerat förutbetalningar på totalt 4,10 kronor per aktie.* NYCKELTAL FÖR US OPPORTUNITIES AB 1 Värde av fastigheter (MSEK) 1 108,4 GEOGRAFISK FÖRDELNING USA 100 % SEGMENTFÖRDELNING Bostäder 78 % Annat 22 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 94,6 Ekonomisk vakans 19 % Areal (Kvm) 78 003 FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 176,8 Genomsnittlig låneränta 4,7 % Genomsnittlig löptid lån (år) 1,6 MANDAT Etableringsår 2008 Avvecklingsperiod 2014-2016 UTVECKLING AV BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE (PER 15.06.2016)* Utveckling senaste kvartalet -6,49 % Utveckling senaste året -3,97 % Utveckling senaste tre åren 9,92 % Utveckling sedan start 12,12 % HISTORISKA UTBETALNINGAR 2013 0,50 2014 2,00 2015 1,00 2016 0,60 TOTALT 4,10 1 Eftersom bolaget inte beräknar nytt värde per aktie detta kvartal är värdena per den 31.03.2016 * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2016 3
BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE OCH UTDELNINGAR INLEDNING I linje med investeringsmandatet är det tänkt att fastighetsportföljen skall realiseras under perioden 2014-2016, som även kommunicerats i den senaste kvartalsrapporten. Bolaget är därmed inne i sin definierade avvecklingsperiod. Bolaget har engagerat ABG Sundal Coller som finansiell rådgivare för att utreda möjligheterna för försäljning av fastighetsportföljen. En strukturerad process har redan satts igång och som en del i detta arbete förs en dialog med flera intressenter. I och med detta kommer inget nytt beräknat värde per aktie publiceras i denna kvartalsrapport. KURSUTVECKLING SEK 14 SEK 12 SEK 10 Kurs per aktie SEK 8 SEK 6 SEK 4 SEK 2 SEK 0 Justerad snittkurs Utbetalningsjusterad kurs Nominell kurs A-aktier 4 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2016
DRIFT OCH FÖRVALTNING ANDRAHANDSOMSÄTTNING Styrelsen och Obligo har uppmärksammat att aktieägare i US Opportunities AB har blivit kontaktade via post och telefon av andra aktörer som önskar att köpa aktier i bolaget. Priset som erbjuds skiljer sig i de flesta fall avsevärt jämfört med det beräknade värdet per aktie. Aktieägare måste själv ta ställning till dessa bud, och jämföra dem med beräknat värde per aktie och bolagets kvarvarande investeringsmandat. Priserna när det kommer till andrahandsomsättning för onoterade bolag varierar mellan olika marknadsplatser, den som önskar köpa eller sälja aktier bör undersöka vilken aktör som kan erbjuda högst pris efter courtage för den tänkta ordern. En översikt över de olika marknadsplatserna finns tillgänglig på bolagets hemsida. PARAMOUNT (80 PROCENTS ÄGARANDEL) Bolaget har under en längre period jobbat mot att öka uthyrningsgraden i fastigheten, och detta arbete har gett goda resultat. Från 31 mars till 31 juli minskade vakansen från 7 till 2 procent, och bolaget jobbar för att minska delen outhyrda lägenheter ytterligare för att öka hyresintäkterna. DISCOVERY PALMS Uthyrningsgraden ligger stabilt på cirka 98 procent i fastigheten. Bolaget beslutade tidigare i år att genomföra flera nödvändiga underhållsprojekt och uppgraderingar av fastigheten, bland annat en utbyggning av tennisbanan, renovering av garderober och målning av vissa gemensamma områden. Detta arbete förväntas vara färdigställt innan årets slut. MURANO Uthyrningsgraden för fastigheten ligger på cirka 68 procent, eller 77 procent om man exkluderar de som står tomma till följd av vattenskador. De skadade lägenheterna renoveras löpanden och samtliga lägenheter förväntas vara renoverade innan årets slut. ATLANTA LAND I + II Under årets första halvår har bolaget sålt totat 172 av tomterna i Atlanta till ett totalt värde om cirka 6,4 miljoner amerikanska dollar. Detta motsvarar ett genomsnittligt pris på cirka 37 000 amerikanska dollar per tomt. Per 30 juni äger bolaget 439 tomater och cirka hälften av dessa förväntas att bli sålda under 2016. Bolaget jobbar med att förlänga hyresavtalet med en av butikerna som hyr cirka 100 kvadratmeter med kommersiella lokaler. Parterna är till stora delar överrens om villkoren för ett nytt 5-års avtal. WATERSCAPE (75 PROCENTS ÄGARANDEL) Under årets första halvår sålde bolaget fem lägenheter för 2,3 miljoner amerikanska dollar, vilket motsvarar cirka 33 000 kronor per kvadratmeter. Ytterligare tre lägenheter förväntas säljas under årets tredje kvartal. Efter ovan nämnda försäljningar återstår det 31 lägenheter i Waterscape. Bolaget har i samarbete med föreningen beslutat att måla stora delar av fastighetens fasader. Projektet har startat och förväntas vara slutfört innan mars 2017. Hyresintäkterna fortsätter att stiga och är i genomsnitt 15 procent högre per lägenhet jämfört med förra året. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2016 5
PORTFÖLJÖVERSIKT 1 Investering Läge Segment Valuta Ägarandel Antal kvm* Årlig hyra (tnok) Andel av årlig hyra Paramount Orlando Bostäder USD 80 % 32 236 49 746 47 % Murano Delray Beach Bostäder USD 100 % 10 480 17 512 17 % Discovery Palms Kissimmee Bostäder USD 100 % 14 833 17 230 16 % Waterscape Fort Walton Beach Bostäder USD 75 % 5 110 11 410 11 % Whitney West Palm Beach Bostäder USD 100 % 15 344 10 148 10 % Atlanta Land I JV Atlanta Tomter USD 100 % 0 0 0% Atlanta Land II JV Atlanta Tomter USD 75 % 0 0 0% Fieldstone Land Kissimmee Tomter USD 80 % 0 0 0% Sum 78 003 106 047 100 % 1 Sifforna i tabellen ovan är per 31.03.2016 * 100% oberonde av ägarandel GeOGRAFISK FÖRDelnInG (andel av kvm) AnDel Av eget KAPITAl (marknadsvärde - lån) 43+21+18+13+5+0 48+16+16+11+9 Delray Beach 13 % Kissimmee 19 % Fort Walton Beach Atlanta 7 % 0 % West Palm Beach 20 % Orlando 41 % Discovery Palms 16 % Waterscape 11 % Whitney 10 % Murano 17 % Paramount 47 % 6 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2016
STRUKTUR Cirka 2 500 aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Cirka 4 200 aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) US Opportunities AS (Norge) US Opportunities AB (Sverige) 54 % 46 % US Opportunities Norway AS 100 % 75 % 100 % 100 % 100 % 80 % 75 % 80 % Atlanta Land I JV Atlanta Land II JV Whitney Murano Discovery Palms Paramount Waterscape Fieldstone Land JV ALLMÄNT OM BOLAGET OM BOLAGET Bolaget genomförde en emission 2008 och har investeringar i två delstater i USA. Bolaget har investerat i cirka 700 lägenheter i Florida och i cirka 1 200 tomter totalt, varav cirka 1 000 stycken ligger i och kring Atlanta i Georgia, och resterande ligger i Florida. INVESTERINGSMANDAT USO är ett onoterat svenskt aktiebolag registrerat i Sverige, som investerar i tomter, bostäder och bostadsutvecklingsprojekt i USA. Investeringar ska huvudsakligen göras i tillgångar som fallit betydligt i värde. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst 15-20 procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget har verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålet nås. PERIODISKA UTBETALINGAR Det planeras inga årliga utbetalningar till aktieägarna. Utbetalningar till aktieägare kommer att göras när fastigheter säljs. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2014 och 2016, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2016 7
OM RAPPORTEN Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget USO. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i USO. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. 8 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2016
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com