Hyresfastigheter Holding IV AB Kvartalsrapport mars 2014
INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Drift, förvaltning och finansiering 5 Allmänt om bolaget 6 Marknadskommentar 7 2 KVARTALSRAPPORT MARS 2014
HUVUDPUNKTER Aktiekursen har det senaste kvartalet stigit med 1,6 procent. Senaste kurs per aktie är beräknad till en krona per A-aktier och 9,30 kronor per B-aktie. En byggnad i Köln i Max Frischportföljen som har bestått av äldrebostäder har börjat att också hyra ut till studenter för att öka kontantströmmen och optimera driften. Lånet i Obelixportföljen förfaller till betalning i juli 2014 och bolaget värderar olika refinansieringsoch försäljningsmöjligheter. Bolaget har sedan det etablerades haft en negativ avkastning på 51,0 procent, justerat för inlösen av 12 procent av bolagets ursprungliga antal utstående B-aktier. NYCKELTAL FÖR HYRESFASTIGHETER HOLDING IV AB Marknadsvärde av fastigheter (MSEK) 2 880 GEOGRAFISK FÖRDELNING Tyskland 100 % SEGMENTFÖRDELNING Bostäder 94 % Annat 6 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 216 Ekonomisk vakans 4,8 % Areal (Kvm) 438 491 FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 2 137 Räntebindning 96 % Genomsnittlig låneränta 3,4 % Löptid lån (år) 2,5 Överkurs MNOK** -27 MANDAT Etableringsår 2006 Avvecklingsperiod 2015-2018 SENASTE BERÄKNADE AKTIEKURS (VÄRDEJUSTERAT EGENKAPITAL) PER 17.03.2014* Utveckling senaste kvartalet 1,6 % Utveckling senaste året 2,0 % Utveckling senaste tre åren -5,8 % Utveckling sedan start -51,0% * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. ** 50 procent av överkursen är hänsyntagen i beräkningen av aktiekursen. HISTORISKA UTBETALNINGAR INLÖSEN AV B-AKTIER*** UTDELNING / AKTIE KRONOR / AKTIE**** 2007 4 % 0 0,2 2008 8 % 0 0,4 Totalt 12 % 0 0,6 *** Andel av ursprungligt antal B-aktier. Inlösenvärde är 10,00 kr per aktie. **** Kronor per ursprungligt antal aktier. KVARTALSRAPPORT MARS 2014 3
AKTIEKURS OCH UTDELNINGAR INLEDNING Aktien har det senaste kvartalet stigit 1,6 procent. Den viktigaste förklaringen till aktiekursutvecklingen är denna gång valutakursutveckling. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation, över/underkurs på fasträntelån och valutakurser per den 31:a december 2013. Värderingar av fastighetsportföljerna är inhämtade från externa bolag under januari och februari 2014. UTVECKLING AV VALUTA Bolaget har investeringar i Tyskland. Euron har under perioden förstärkts mot den svenska kronan med cirka 2,2 procent. Detta har bidragit positivt till aktiekursen för investerare i svenska kronor. UTVECKLING AV LÅNEPORTFÖLJEN Hyresfastigheter Holding IV AB (HFH) har i all huvudsak fast ränta på bolagets lån, och en kombination av lån med långa och relativt korta återstående löptider. Överkursen på bolagets fasträntelån är reducerad jämfört med föregående kvartal. Detta påverkar aktiekursen positivt. Beräknad överkurs är den kompensation bolaget skulle behöva betala för att infria alla fastränteavtal per den 31:a december 2013. Så länge bolagets lån löper som planlagt fram till avtalat förfall medför detta inte något kontantutlägg för bolaget. SAMMANFATTNING KURSUTVECKLING Senaste beräkning av aktiekurs per den 17:e mars ger en kurs per B-aktie på 9,30 kronor och en kurs per A-aktie på 1,00 kronor. Total värdeutveckling för bolaget sedan uppstart är på -51,0 procent. SEK 12 SEK 10 SEK 8 Kurs per aktie SEK 6 SEK 4 SEK 2 SEK 0 Kurs Utdelningsjusterat * * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. 4 KVARTALSRAPPORT MARS 2014
DRIFT, FÖRVALTNING OCH FINANSIERING TRE REFINANSIERINGAR I TYSKLAND Tre av bolagets låneavtal löper ut under 2014, och Obligo Investment Management jobbar aktivt med att refinansiera dessa lån. Portföljerna som skall refinansieras är Max Frisch (juni 2014), Obelix (juli 2014) och Bad Kissingen (augusti 2014). MAX FRISCH Lånets förfallsdatum i portföljen har förlängts från april 2014 till juni 2014 och bolaget är i samtal med flera banker angående refinansiering. På grund av hög belåningsgrad förväntas det att huvudstolen kommer att behöva reduceras för att lånet skall kunna refinansieras. Bolaget värderar situationen fortlöpande och eventuella försäljningar värderas. En byggnad i Köln som fram tills idag har bestått av äldreboenden har börjat hyra ut till studenter för att öka kontantströmmen och optimera driften av byggnaden. BAD KISSINGEN Lånet i portföljen förfaller till betalning i augusti 2014 och arbetet med refinansieringen har påbörjats. Belåningsgraden är relativt hög, och bolaget värderar flera refinansieringsalternativ eller försäljning. OBELIX Lånet i portföljen förfaller till betalning i juli 2014. Intresset för hyresrätter i Tyskland har ökat betydligt bland nationella och internationella investerare och bolaget värderar detta som en möjlighet för att sälja hela eller delar av portföljen. Bolaget värderar situationen fortlöpande och olika refinansierings- och försäljningsmöjligheter värderas. INFORMATION OM AKTIEKÖP Martin Bruck, styrelsemedlem i HFH och dess systerbolag Boligutleie Holding IV AS, har den 22:a januari 2014 köpt 7 800 A-aktier och 6 866 B-aktier i HFH. Bruck äger och kontrollerar efter detta 7 800 A-aktier och 6 866 B-aktier i HFH. FASTIGHETSÖVERSIKT Investering Läge Segment Valuta Ägarandel Antal kvm* Årlig hyra (tnok) Andel av årlig hyra Obelix Tyskland Bostäder EUR 100 % 150 231 9 593 40.0 % Nidda Tyskland Bostäder EUR 100 % 112 071 9 280 38.6 % Max Frisch Tyskland Bostäder EUR 30 % 126 354 2 603 10.8 % Bad Kissingen Bad Kissingen Bostäder EUR 50 % 34 374 1 482 6.2 % Dresden Dresden Bostäder EUR 100 % 15 461 1 053 4.4 % Summa 438 491 24 011 100.0 % *100% oberonde av ägarandel KVARTALSRAPPORT MARS 2014 5
ALLMÄNT OM BOLAGET OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under 2006 och har fem investeringar i Tyskland. Bolaget äger eller deläger en portfölj bestående av cirka 435 000 kvadratmeter fastigheter som är fördelade på cirka 6 470 lägenheter från Frankfurt i söder till Kiel i norr. Portföljen består av bostäder. INVESTERINGSMANDAT HFH är ett onoterat svenskt aktiebolag registrerat i Sverige. Portföljen består av hyresbostäder med centralt läge i EU/EES-området. Bolaget kan även äga mindre andelar kommersiella lokaler i anslutning till bostäderna. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2015 och 2018, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst 9 procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget har verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålet nås. PERIODISKA UTBETALNINGAR I enlighet med prospekt har bolaget en målsättning om årliga utbetalningar till aktieägarna. Baserat på bolagets ekonomiska situation värderar styrelsen om det kan göras årliga utbetalningar. Det är bolagsstämman som eventuellt beslutar om utbetalningar till aktieägarna. Det ges ingen garanti för att bolaget gör årliga utbetalningar till aktieägarna. Berlin Kartan visar den geografiska spridningen av bolagets investeringar. 6 KVARTALSRAPPORT MARS 2014
MARKNADSKOMMENTAR Den internationella valutafonden (IMF) justerade i januari upp sina tillväxtprognoser för den globala ekonomin till 3,7 procent för innevarande år. USA väntas växa med 2,8 procent och Eurozonen med 1 procent. Inom tillväxtmarknaderna väntas den expansiva period som varit dämpas ytterligare. Minskningen av de omfattande obligationsköpen på den amerikanska marknaden fick investerare att fly till trygga hamnar under början av året vilket ledde till att långa räntor i Europa och USA föll. Den amerikanska 10-årsräntan föll från 3 procent vid början av året till 2,6 procent per slutet av februari. USA Återhämtningen i amerikansk ekonomi har blivit allt tydligare. Såväl industriledarnas som konsumenternas syn på framtiden har löpande blivit bättre. Bostadspriserna mätt genom Case-Shiller index som mäter prisutvecklingen i USAs 20 största städer har stigit med 13,4 procent det senaste året. Trots något sämre tal under förra årets två sista månader visar samtliga amerikanska städer som ingår i indexet positiv utveckling under tidsperioden. Amerikansk marknad präglas av den amerikanska centralbankens (Fed) påbörjade minskning av de omfattande obligationsköpen. Stödköpen minskades från 85 till 75 miljarder dollar under december och utfasningen väntas fortsätta under hela året. Kommunikationen från Fed har dock varit tydlig på att det ännu inte är tal om någon åtstramning av ekonomin i form av höjda räntor. Janet Yellen som är nytillträdd centralbankschef efter Ben Bernanke väntas fortsätta bedriva Bernankes lågräntepolitik, hon har även tonat ner det starka fokus som lagts på att räntorna ska börja höjas när amerikansk arbetslöshet når 6,5 procent. Nu signaleras istället att räntorna kan hållas nära noll även efter att detta mål nås. EUROPA Eurozonen har stått för den mest tydliga återhämtningen under året. Efter lång tid av skuldsanering och åtstramningar faller nu budgetunderskotten i flera av länderna. Tyskland agerar fortsatt draglok i regionen och IMF förväntar att landet når en tillväxt på 1,6 procent under 2014. Även om det går åt rätt håll inom regionen finns det vissa orosmoln. Arbetslösheten är trots förbättringar fortsatt på höga nivåer, framförallt i länder som Spanien och Grekland, och framförallt bland unga. Den europeiska centralbanken (ECB) sänkte räntan genom hela fjolåret. Styrräntan som startade året på 1 procent har löpande sänks för att avsluta året på 0,25 procent. Under året har hotet om för låg inflation blivit allt tydligare. Inflationstalen ligger nu långt under Centralbankens målsättning om en prisökningstakt på 2 procent. Centralbankschefen Mario Draghi har uttalat att han är beredd att vidta stora åtgärder för att dra Eurozonen ur den recession som pågått sedan 2011 och för att undvika deflation (fallande priser). NORDEN Signalerna som kommer från svensk ekonomi är blandade, konsumenterna ser ljust på framtiden medan exportsektorn fortsatt är relativt svag. Det låga inflationstrycket i svensk ekonomi har satt ytterligare press på den svenska Riksbanken att sänka räntan vid kommande möte i april. Ökningen i konsumentprisindex i december låg på 0,1 procent och inflationstalen har inte varit i närheten av Riksbankens målsättning på 2 procent under de senaste två åren. I motsats till Sverige stiger priserna i Norge. Kärninflationen ökade under januari från 2,2 till 2,4 procent. Ökningen var betydligt större än väntat och kan framförallt härledas till den svaga norska kronan. Den norska kronan har under det senaste året försvagats med över 5 procent mot dollar och nästan 11 procent mot euron. Kronförsvagningen är positiv för norsk exportindustri och tillväxten som väntas blir svagare i år i förhållande till förra året. Anledningen till svagare tillväxt är framförallt svagare privat konsumtion och lägre aktivitet i oljesektorn. * Alla tal per sista februari om inget annat anges KVARTALSRAPPORT MARS 2014 7
OM RAPPORTEN Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget HFH. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i HFH. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. 8 KVARTALSRAPPORT MARS 2014
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no