Medlemsinformation om renovering av badrum och byte av rörstammar

BRF Fjällnäset Medlemsinformation om renovering av badrum och byte av rörstammar Information inför medlems möte 4/12 och extra föreningsstämma 5/2 2015 i Lilla Alby skola. Båda mötena har starttid 18:30. Våra hus är nu över 50 år gamla, byggda på 60-talet. Vi är en attraktiv bostadsrättsförening i ett trevligt område med ett vackert yttre. Men visst märks det att husen åldrats! Styrelsen har under en tid undersökt vad som är bäst för just våra hus. Under ett års tid har styrelsen arbetat tillsammans med HSB-konsult och nu kommit fram till ett ställningstagande om hur vi ska gå vidare med den nödvändiga renoveringen av rörstammar och våtrum. I det här informationsbladet kompletterar vi den muntliga information som kommer att lämnas vid informationsmötet 4/12 samt till den kommande extra föreningsstämman 5/2 2015. Varför behöver vi göra något? Tydligast märks det i behovet av renovering av rörstammar och badrum. Ett ökande antal vattenskador och synliga rostskador på rörstammar har aktualiserat behovet av åtgärder. Vad vill vi uppnå? De åtgärder som vidtas bör leda till att badrummen i bostadsrättsföreningen uppfyller branschens gällande regler för Säker Vatteninstallation", tätskikt och våtrum (GVK, BKR) att vattenskador upphör (för lång tid) att badrummen får en enhetlig standard tidsmässigt att hälsorisker minimeras att möjligheter till energibesparingar tas till vara att fastighetens värde ökar, inte urholkas att kostnadseffektiva åtgärder utförs som ger låga kostnader över lång tid Vidare ska arbetet genomföras så att den enskilde bostadsrättshavaren kan påverka standarden i sitt badrum, WC-utrymme och kök genom tillval och egna önskemål inom de ramar som medges och givet att det inte påverkar de tidplaner som gjorts upp att metoder väljs som ger minsta möjliga störningar under byggtiden att god boendemiljö uppnås att ingrepp i lägenheter minimeras

Vilka är problemen? Badrummen Badrummens svaga punkter är ofta osynliga för blotta ögat, även för fackmannens, tätskikten bakom kakel i golv och väggar. Golvbrunnen och röret fram till avloppsstammen är en känslig punkt i systemet. Golvbrunnarna har visat sig vara i mycket dåligt skick. Det är ofta dessa som är badrummens svaga länkar och leder till vattenskador som kan drabba grannarna under och intill. Badrummen är vid sin livslängds slut och renoveringsbehovet får ses som akut. Avloppsstammarna Att föreningens avloppsstammar uppnått sin livslängd (avloppsrör har en livslängd på ca 30-50 år) har styrelsen varit väl medveten om. Vi har under en längre tid arbetat med att finna den för oss medlemmar minst störande och mest ekonomiskt försvarbara formen för att renovera dem. Det förekommer mycket rostangrepp på avloppsstammarna. Vattenledningarna Kall- och varmvattenledningarna behöver också åtgärdas för att undvika risker för vattenskador. Vattenledningarna bryter idag tätskikten inne i badrummen, ofta bakom badkaren eller i duschplats i våtrumszon 1 vilket oftast omöjliggör individuella badrumsrenoveringar enligt gällande branschregler för säker vatteninstallation, tätskikt och våtrum. Elförsörjning Elförsörjningen är säker, men omodern. För att t.ex. kunna få eluttag i badrum och WC-utrymmen behövs ny gruppcentral med jordfelsbrytare. Det är klokt att genomföra detta samtidigt med övriga åtgärder. Allt ovanstående är inget konstigt, det är precis samma situation hos oss som i andra föreningar från samma tidsperiod. Det är dags att göra någonting.

Sammanvägd bedömning av åtgärder och ekonomi Styrelsen har diskuterat olika alternativ, med två huvudalternativ: 1. Omfattande och totala åtgärder i samtliga lägenheter (stambyte inkl. våtrumsrenovering) 2. Åtgärda det mest nödvändiga (relining av avloppsledningarna) och sedan överlåta till medlemmarna att genomföra successiva åtgärder när behoven uppstår eller önskan finns. En noggrann kontroll av olika möjliga tekniska lösningar för avlopps- och vattenstammar har skett tillsammans med HSB Konsult och där har framkommit att ett stort gemensamt ingrepp är det bästa alternativet. På det sättet säkerställs att vattenskador upphör och att alla installationer för vatten och avlopp håller för lång tid. Att låta medlemmar åtgärda/renovera sina badrum successivt efter det att en relining av avloppsrören gjorts har påtagliga nackdelar. Under många år kommer det då att finnas kvar badrum med otäta golvbrunnar och dåliga tätskikt, med fortsatt risk för vattenskador. Det kan innebära att grannar som gjort om sina badrum måste göra om dem igen. Riskerna för omfattande vattenskador pga. åldrande avlopps- och vattenledningar ökar. Badrumsrenoveringar kan heller inte göras enligt gällande branschregler för säker vatteninstallation, tätskikt och våtrum. Föreningen får heller ingen kontroll på badrummen och kan heller inte kräva att boende tar hand om sina badrum. Många boende kommer dessutom att ha svårigheter att själva ta hand om sina badrumsrenoveringar. Ekonomi Styrelsen föreslår att finansiering skall ske genom en uppdelning av kostnaderna mellan föreningen och er boende. Föreningen ansvarar för kostnaderna relaterade till själva stambytet och boende ansvarar för kostnaderna för återuppbyggnaden av badrummen och WC-utrymmena i lägenheterna. Föreningens kostnad för stambytesdelen fördelas sen via månadsavgiften enligt andelstalen för lägenheterna. Kostnaderna för boende finansieras på egen hand, via eget kapital eller via lån i bank eller liknande. Ifall svårigheter finns att finansiera på egen hand, det kanske inte finns eget kapital eller det är svårigheter att låna via bank eller liknande, kommer det att finnas möjlighet att låna till kostnaden via föreningen. Det är dock bara i fall där boende kan påvisa att man inte kan ordna med finansiering själv. Lån kan då beviljas med vissa villkor. - Den entreprenör som utför stambytet skall anlitas för arbeten i lägenheten - Lån skall amorteras på förutbestämd tid - Ränta på lån blir nuvarande bankränta samt ett påslag för administrativa kostnader Styrelsen har tillsammans med HSB Konsult kalkylerat olika alternativ men kommit fram till att över tid är stambyte inkl. samtidig badrumsrenovering enligt ovan det ekonomiskt fördelaktiga.

Andra alternativ som beräknats är * Inte göra någonting, bara ta hand om underhåll (vattenskador mm) * Relining av avloppsledningar och egen badrumsrenovering (ett par olika alternativ) * Stambyte inkl. badrumsrenovering genom föreningens försorg (allt fördelas via månadsavgiften) Stambytet Investering Ränta Brukstid Avskrivning 25.000.000:- 2.5% 50 år 500.000:- /år S:a kostnader i brf 1.125.000:-/år Kostnader för stambytet för boende (via månadsavgiften) Lägenhetstyp Nuv. avgift/år Nuv. avgift/månad Kr/kvm Höjning/månad Höjning % Etta 42 kvm 27.708 2.309 660 360 15.56 Tvåa 64 kvm 39.624 3.302 619 548 16.6 Trea 80.5 kvm 48.048 4.004 597 689 17.2 Fyra 94 kvm 56.148 4.679 597 805 17.2 Kostnader för badrumsombyggnad mm för boende Utrymme Kostnad ROT-avdrag Kostnad efter ROT-avdrag Badrum 90.000:- 22.000:- 68.000:- WC-utrymme 48.000:- 12.000:- 36.000:- Dessa kostnader är uppskattade i detta läge. Kostnaderna är beräknade efter den grundstandard och efter ett genomsnittsbadrum/wc som är redovisad längre ned i texten. Exakta kostnader för respektive typ kan ej bestämmas exakt nu. Dessa är beroende av hur man vill ha sitt badrum utformat och vilken nivå på standarden. Styrelsens ställningstagande Stambyte och badrumsrenovering vid ett tillfälle ger den för oss medlemmar och föreningen säkraste lösningen. Fördelarna med att genomföra allt nu är främst att alla lägenheter får en gemensam standard som uppfyller branschens regler för Säker vatteninstallation, tätskikt och våtrum (GVK, BKR). Riskerna för vattenskador minimeras. Avloppsrör och vattenledningar läggs i befintliga lägen eller i vissa fall i nya lägen. (redovisas på typritningar för våtrummen). I vissa lägenheter kommer även nya värmestammar att dras upp i nya lägen. Även detta redovisas på typritningarna.

Extra föreningsstämman beslutar om Det föreningsstämman ska ta ställning till är att godkänna underhållsåtgärder, stambyte i fastigheten. Det innebär helt enkelt att medlemmarna godkänner att stambyte får utföras som en underhållsåtgärd att föreningen får överta medlemmens underhållsansvar under ombyggnadstiden i ombyggnadsdelen i lägenheten. Detta beslut innebär att medlemmarna tillåter att föreningen kan utföra stambyte i gemensam regi att godkänna de förändringar som uppkommer inom lägenheten med anledning av stambytet. Förändringar kan vara att avloppsstammar hamnar i nytt läge i vissa lägenheter, att återställande sker fram till tätskikten (boende renoverar sedan sina egna badrum/wc) Alla ändringar i lägenheten förutsätter dessutom respektive bostadsrättshavares samtycke. Vid kommande informationsmöte/föreningsstämma kommer förändringarna att detaljredovisas på typritningar för våtrummen. Stöd under genomförandet Medlemmarna kommer under hela renoveringstiden ha tillgång till en medlemskonsulent, som ska kunna hjälpa till med att hitta individuella lösningar under renoveringstiden. Renoveringen beräknas ta 7-8 veckor per lägenhet. Under den tiden kommer föreningen för de som väljer att bo kvar anordna vatten och avlopp i trapphuset och efter prövning få låna en tillfällig portabel toalett som kan användas inom lägenheten. Medlemskonsulenten bistår styrelsen med hjälp att avgöra vem eller vilka som har möjlighet till den tjänsten. Alla som vill kommer självklart att få besök av medlemskonsulenten. Det kan gälla alla möjliga typer av frågeställningar, som till exempel oro inför det kommande stambytet, sjukdom, problem med att eventuellt kunna ta sig till de provisoriska utrymmena för WC/dusch. Medlemskonsulenten arbetar med tystnadsplikt och man kan prata med denne om allt. Det kan kännas tryggt att slippa diskutera olika typer av frågor med styrelsen eller andra berörda. Medlemskonsulenten har också nära kontakt/samarbete med kommunen gällande dessa frågeställningar ifall behov finns.

Frågor styrelsen fått. Hur länge blir jag av med vatten och avlopp? Räkna med sex till sju veckor. Är det bilningar i betong hela dagarna? Nej, med den metod styrelsen valt, blir det bilning i betong i begränsad omfattning under de första veckorna i respektive lägenhet. Störningar blir det dock periodvis. Under tiden arbeten pågår i ditt trapphus kommer det även att höras, men inte i samma omfattning. Kan jag bo kvar under renoveringstiden? Ja, även om det förstås blir opraktiskt. Föreningen kommer att se till att det finns vatten och avlopp i trapphusen, provisoriska WC- och duschar i källare och/eller i duschvagn. Av erfarenhet brukar vissa föredra att använda WC/duschvagn medan andra föredrar att få använda provisoriska WC/ duschutrymmen i källare. Föreningen kommer i största möjliga mån att ta hänsyn till detta. Om jag inte kan bo kvar, och inte har någon att vända mig till, vem hjälper mig? Då ska du kontakta medlemskonsulenten! Styrelsen kommer att informera om hur du tar kontakt, och medlemskonsulenten kommer att finnas tillgänglig i området under hela renoveringstiden. Allmänt kan sägas att föreningen inte har ett generellt ansvar att lösa dessa omständigheter för boende och därför måste, enligt regelverket, detta ske enbart efter särskild prövning. Medlemskonsulenten kommer att närvara vid medlemsmöten, eventuella öppet hus samt vid den extra föreningsstämman. När beräknas byggnationen starta? Vi räknar med att kunna starta byggnationen under andra kvartalet 2015. Hur kommer värdet på lägenheterna påverkas? Det är svårt att ha en bestämd uppfattning men historiskt kan man säga att värdet normalt sett ökar efter ett stambyte med badrumsrenovering. Lokala mäklare kommer att kontaktas för att ge sin syn på frågan. Värdet på fastigheten ökar eftersom rörstammar och våtrum blir i nyskick och därigenom ökar normalt sett även lägenheterna i värde. Vad är relining? Relining är en metod att plastbelägga avloppsrören invändigt på insidan och på så sätt förlänga brukstiden. Är inte relining billigare? Om det bara handlade om våra avloppsrör vore svaret ja, men nu är avloppsrören bara en del av problematiken varför den totala kostnaden inte blir lägre än för ett stambyte.

När beräknas byggnationen starta? Om beslut om stambyte och badrumsrenovering tas vid den extra föreningsstämman i februari kan arbetet påbörjas under andra kvartalet 2015. Byggtiden kommer vara drygt ca 1,5 år. Detta betyder att många medlemmar inte blir direkt berörda förrän tidigast om 1,5 år! Vad händer med månadsavgiften? Månadsavgiften finansierar stambytet och den avgiften kommer att öka. Oavsett om vi byter rören nu eller om ett antal år måste avgifterna anpassas till detta. Får jag kompensation för renovering jag nyligen utfört? Kompensation för nyligen renoverade badrum är tyvärr inget som föreningen kommer att bistå med då det inte är förenligt med likarättsprincipen. Jag har ny inredning, kan den återmonteras? Vanligtvis är det alltid möjligt att återanvända inredning, men det kan medföra viss extra kostnad då det ibland medför merarbeten. Kan jag anpassa mitt badrum efter egna önskemål? Inom ramen för vad som är tekniskt möjligt, ja. Det är väldigt vanligt att medlemmar vill anpassa badrum efter egna önskemål och styrelsen vill självklart att detta skall vara möjligt. Medlemmen får dock själv stå för eventuell merkostnad. Vad händer om det blir inbrott under ombyggnadstiden? Ombyggnationen kommer utföras av företag som har dokumenterad erfarenhet av stambyte med kvarboende medlemmar. Säkerheten sätts alltid i främsta rummet och stölder är mycket ovanliga i samband med stambyte. Alla trapphusdörrar låses då de inte är under uppsikt. Om olyckan ändå är framme anmäls detta till försäkringsbolag och polis i sedvanlig ordning. Vid kommande informationer kommer vi tipsa om vad du som boende kan göra för att ytterligare reducera risken. Låser entreprenören efter sig? Se ovan, hantverkarna låser dörren då de inte har den under uppsikt, alltså även då de arbetar i badrummet. Hur vet man att rören är helt slut? Alla avlopps- och vattenrör är inte helt slut. Men om vi skulle vänta med ombyggnad till dess rören är helt slut skulle olägenheter, som vattenskador, bli mycket omfattande och badrumsrenovering skulle då ske mot en stor risk att behöva rivas upp. Ju längre vi väntar desto fler badrum måste renoveras för att sedan vid ett senare stambyte rivas upp igen. Jag har tvätt- och diskmaskin, blir den återmonterad? Ja, de återmonteras utan extra kostnad för den boende.

Hur är badrummens skick? Vi vet att det finns renoverade badrum, men som inte uppfyller dagens branschregler. Avloppsrören, golvbrunnarna och tätskikten är generellt sett i dåligt skick. Problemet med rörutlopp ur väggen i våtzon 1 finns i de flesta badrummen. Styrelsen bedömer att stambyte nu innebär att relativt få nyrenoverade badrum måste kasseras i jämförelse med om vi väntar med stambyte. Om vi väntar 10-15 år är det väldigt många fler badrum som måste kasseras och då blir kapitalförstöringen riktigt stor. Vi står inför en stor investering i föreningen. Det är av stor vikt att så många medlemmar som möjligt deltar på informationsmötet och vid kommande extra föreningsstämma. Så snart föreningsstämman fattat beslut kommer föreningens bostadsrättshavare erhålla utförlig information om föreningens planer för stammar och våtrum. Varmt välkommen på kommande extra föreningsstämma Vänliga hälsningar/styrelsen i Bostadsrättsföreningen Fjällnäset

Åtgärdsprogram Så här är det tänkt att bli i din lägenhet i en kort sammanfattning ifall du väljer en grundstandard. Eftersom badrumsrenoveringarna skall bekostas av den boende är detta vad som ingår ifall du väljer grundstandarden. I samtliga lägenheter ingår självklart alla arbeten fram till tätskikten i badrum och WC i föreningens ansvar. I övrigt bekostas nedanstående av den boende. Badrum Badrummet renoveras i sin helhet. Alla toaletter, badkar, tvättställ mm och installationer, kakel, klinker och fyllning inklusive rivs ut. Ett nytt rum byggs upp från grunden med nya rör för vatten och avlopp, tätskikt på golv och vägg och väggbeklädnad. En ny wc-stol och tvättställ installeras Handduks/klädkrokar samt toapappershållare installeras. Våtrummen förbereds för installation av tvättmaskin. Väggar bekläds med ett vitt kakel som är 20*20 eller 20*30 cm På golvet läggs klinker som är 10*10 cm. Fritt val mellan badkar och dusch. BK/duschblandare inkl. duschanordning. Ett badrumsskåp med belysningsramp och eluttag installeras. I badrum med fönster installeras vattenburet element. WC-utrymme WC-utrymmet renoveras i sin helhet. Alla installationer, klinker och fyllning rivs ut. Ett nytt rum byggs upp från grunden med nya rör för vatten och avlopp, tätskikt på golv och väggbeklädnad. En ny wc-stol och tvättställ installeras Handdukskrok samt toapappershållare installeras. På golvet läggs klinker som är 10*10 cm. Väggarna målas och på vägg ovanför tvättstället, ett kakelfrimärke (3x4 kakelplattor). Spegel installeras på väggen ovanför tvättställ. En belysningsglob installeras ovanför spegel. En dubbelram med strömställare och uttag monteras vid dörren Kök Nya rör för vatten och avlopp kopplas in. Nytt vattenlås med diskmaskinsanslutning och ny tät skåpbotten i diskbänksskåp. Befintlig kran behålls (kan bytas som tillval). Annat I hallen installeras ett nytt proppskåp (gruppcentral) med jordfelsbrytare och automatsäkringar. I badrum, tvättrum och WC-utrymmen byts elektriska installationer ut till dagens standard. Ovan angivna utföranden redovisar grundstandard och utgör utförande om medlem inte gör egna val. Ett antal olika valmöjligheter kommer att finnas.

Kostnadsfria val Kostnadsfria val kommer erbjudas. Det innebär att den som väljer grundpaketet kan göra viss val utan extra kostnad, till exempel: badkar eller duschväggar 4-5 olika klinkerplattor till golvet. 4-5 olika kakelplattor på vägg Frånval Möjlighet att återanvända utrustning i badrummet/wc efter stambytet kommer självklart att finnas. Då blir kostnaderna för badrumsrenoveringen lägre (ifall man väljer grundpaketet), kanske man vill ha ett kakel som är lite finare eller man kanske vill ha el-golvvärme. Då kan man använda dessa pengar (avgående kostnaden) till detta. Tillval Tillval är precis vad det låter som, tillval. Det är alltså val som kostar. Det kommer att finnas många möjligheter till tillval för att medlemmar ska kunna anpassa badrummet till sina egna önskemål. En tillvalslista med förvalda förslag med färdiga priser kommer att upprättas av den kommande entreprenören. Det kan exempelvis vara el-golvvärme, finare kakel/klinker mm. Entreprenören brukar ha en färdig broschyr med förslag på tillval att erbjuda. Förutom det kan man själv komma med egna förslag och få dessa prissatta. Badrumstyper Några ritningar över badrumstyper bifogas här i bladet. De är några exempel på hur det kan se ut i grundstandarden. Ni kan självklart påverka hur det ska se ut i era egna badrum, detta är de förslag som kommer att finnas för grundstandardvalen. Badrumstyperna är från vissa lägenhetstyper i husen på Högklintavägen. På informationsmötet kommer dessa att presenteras i ord och frågor kan ställas då. Alla lägenhetstyper kommer att presenteras för er boende i god tid innan föreningsstämman.

Badrum med badkar med ny rörslits bredvid WC-stol

Badrum med badkar med ny rörslits bredvid WC-stol