Regional bostadsmarknadsanalys Värmlands län 2007 LÄNSSTYRELSEN I VÄRMLANDS LÄN RAPPORT NR 2007:7
Innehållsförteckning Förord... 2 Sammanfattning... 3 Bostadsbestånd och befolkning... 4 Ekonomiska förutsättningar... 7 Nyproduktion av bostäder... 9 Rivningar... 11 Bostadsmarknadsläge... 12 Planerad bostadsproduktion... 13 Bostadsförmedling och service till sökande... 15 Bostadssituationen för vissa grupper... 15 Ungdomar och studenter... 15 Särskilt boende för äldre och funktionshindrade... 16 Flyktingar... 16 Hemlösa... 16 Sammanfattande bedömning av bostadsmarknadsläget... 16 Drivkrafter... 16 Nya subventionsvillkor och kommande bostadsproduktion... 17 Utmaningar... 17 Hot... 18 1
Förord Denna rapport utgör en delredovisning av uppdrag 12 enligt Länsstyrelsens regleringsbrev 2007. Rapporten baseras på underlag från Länsstyrelsens och Boverkets årliga bostadsmarknadsenkät, statistik från Statistiska centralbyrån (SCB), prognosuppgifter från Konjunkturinstitutet och information från Institutet för bostads- och urbanforskning (IBF). Resterande delredovisning av uppdrag 12 redovisas i en separat rapport. Redovisningen behandlar kommunernas arbete med riktlinjer för bostadsförsörjningen, samordning av boendeplanering med övrig kommunal, mellankommunal och regional planering, samt en redovisning av hur Länsstyrelsens lämnat råd, information och underlag till kommunerna enligt lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Länsstyrelsen tackar samtliga länets kommuner för hjälpen med att samla in underlag till bostadsmarknadsenkäten och hoppas att denna rapport kan vara till hjälp även för kommunerna. 2
Sammanfattning Bostadsbyggandet i länet minskade något under 2006 jämfört med år 2005. Den största delen av bostadsproduktionen skedde i Karlstads kommun, även om dominansen minskade jämför med 2005. Bostadsbyggandet har ökat i framför allt Arvika, Kils, Årjängs och Säffle kommuner. Byggkonjunkturen ser god ut för kommande år och bostadsbyggandet förväntas öka även i Eda, Karlstads, Torsby och Säffle kommuner. Tabell 1: Bostadsmarknadsläge i Värmlands län 2007 Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2007 Det råder bostadsbrist i fem kommuner och överskott av bostäder i fyra kommuner. I resterande sju kommuner är det balans på bostadsmarknaden. I tre av kommunerna med balans är det bostadsbrist i vissa delar av kommunerna. 3
Bristen gäller först och främst bostäder för (1) medelålders och äldre hushåll som efterfrågar mindre bostäder, (2) hushåll med krav på attraktiva lägen, (3) hushåll med höga krav på tillgänglighet och (4) barnfamiljer. Det är framför allt hyreslägenheter och småhus som efterfrågas. Det minskade byggandet jämfört med 2005 kan delvis förklaras av borttagandet av statliga bostadssubventioner (räntebidraget, investeringsbidraget och investeringsstimulans) för byggprojekt som påbörjades efter den 31 december 2006. De förändrade subventionsvillkoren gjorde att fler byggen tidigarelades, vilket ledde till att fler projekt påbörjandes och färre slutfördes under 2006. Trots att det inte verkar finnas någon brist på bostadsrätter kommer troligen nyproduktionen av bostadsrätter och småhus fortsätt vara hög. På kort sikt kommer de förändrade subventionsvillkoren troligen att påverka nyproduktionen av hyresrätter negativt. Det finns tendenser som pekar på att produktionen av bostäder ökar samtidigt som det finns lediga lägenheter. Detta antyder att det befintliga bostadsbeståndet inte överensstämmer med hushållens boendepreferenser. Det är därför viktigt att kommunerna analyserar vilka konsekvenserna blir av ett fortsatt byggande. Hushållens belåningsgrad är ovanligt hög samtidigt som de genomsnittliga bindningstiderna är korta. Detta innebär att relativt små ränteökningar kan få större konsekvenser nu än tidigare. De viktigaste frågor för kommunerna är ungefär desamma som förra året, det vill säga: (1) att kunna erbjuda bostäder i attraktiva lägen, (2) att öka inflyttningen och (3) bostadsförsörjningen för äldre och/eller funktionshindrade. Bostadsbestånd och befolkning Det totala antalet lägenheter kan kalkylmässigt beräknas till 142 164 lägenheter 1. Det innebär en ökning med 587 lägenheter jämfört med 2005. Med en befolkning på 273 547 personer innebär det 1,92 personer per lägenhet. Trenden i länet är att antalet lägenheter ökar och befolkningen minskar. Antalet personer per lägenhet har minskat under en lång tid men takten i denna förändring har avtagit. Tabell 2: Bostadsbeståndet och boendetäthet i Värmlands län Boendetäthet: antal personer per År Lägenheter Folkmängd lägenhet 1975 119 472 284 249 2.38 1980 124 770 284 070 2.28 1985 129 132 279 183 2.16 1990 135 124 283 110 2.10 1995 140 264 284 011 2.02 2000 140 109 275 003 1.96 2006 142 164 273 547 1.92 1 Uppgiften är dock osäker då det var 15 år sedan det gjordes en bostadsräkning senast och eftersom en så lång framräkning är förknippad med osäkerhet kring icke-rapporterade förändringar i småhusbeståndet. 4
Bostadsbeståndet storlek och sammansättning påverkas av flera faktorer. Figuren nedan beskriver hur nettotillskotten inom bostadsbeståndet har påverkats av nybyggnation, ombyggnation och rivningar. Befolkningsutvecklingen, sysselsättningsutveckling och lokala och regionala bostadsmarknaders utveckling är tätt förknippade med varandra. Strukturomvandlingen och globaliseringen av industriproduktionen har påverkat en stor del av kommunerna i länet. Utvecklingen av befolkningen och bostadsproduktionen framgår av figuren nedan. Bruks- och industriorterna har förlorat befolkning medan exempelvis universitetsorten Karlstad har haft en positiv befolkningsutveckling. Rörligheten i befolkningen har ökat både vad gäller pendling och flyttning. Särskilt ungdomar har ökat sin flyttningsbenägenhet under 90-talet. Detta är tydligt i många av Värmlands kommuner där befolkningsminskning har lett till stora vakanser i bostadsbeståndet. Befolkningen förändras dock snabbare än bostadsbyggandet. Anpassningar av bostadsbeståndet släpar ofta efter befolkningsförändringar. Den minskande befolkningen i länet under de senaste decennierna medförde ökade vakanser och svårigheter för fastighetsägare och bostadsföretag. Flera av länets kommuner ingick därför avtal med Statens bostadsnämnd (nuvarande Statens bostadskreditnämnd) för att omstrukturera sina kommunala bostadsföretag. Enligt avtalen avvecklades bostäder genom rivning eller omvandling. I vissa kommuner kvarstår avveckling av lägenheter enligt avtalen med Statens bostadsnämnd. Antal lägenheter 3 000 Förändring i bostadsbeståndet Värmlands län 2 500 2 000 1 500 1 000 Nybyggnation Nettotillskott 500 Tillskott genom ombyggnation 0-500 Rivning av flerbostadshus -1 000 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 År 5
3 000 2 500 2 000 1 500 Samband mellan folkökning och bostadsproduktion i länet Folkökning Nettoinflyttning Bostäder nettoförändring Färdigställda lägenheter 1 000 500 0-500 -1 000-1 500-2 000-2 500 1975 1978 1981 1984 1987 1990 1993 1996 1999 2002 2005 År Befolkningsminskningen under 90-talet medförde att antalet lediga lägenheter ökade. Förutsättningarna för nyproduktion var därmed låg. Karlstads kommun har däremot haft en positiv befolkningsutveckling. Efter en tydlig nedgång i folkökning och bostadsproduktion under mitten av 90-talet ökade sedan både befolkningen och nyproduktionen av bostäder. Högskolan växte och utnämndes till universitet. Under 2000-talet har Karlstad stått för 64 procent av nyproduktionen av bostäder i länet. Befolkningsförändring och bostadsbyggande i Karlstads kommun Nettoförändring 1200 1000 Förändring av lägenhetsbestånd Förändring i folkmängd 800 600 400 200 0 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 År 6
Antal 450 Färdigställda lägenheter i Värmland 400 350 300 250 200 2001 2002 2003 2004 2005 2006 150 100 50 0 Kil Eda Torsby Storfors Hammarö Munkfors Forshaga Grums Årjäng Sunne Karlstad Kristinehamn Filipstad Hagfors Arvika Säffle Ekonomiska förutsättningar Sverige står mitt i en högkonjunktur med en period av historiskt låga räntor och goda förutsättningar för byggande. Sedan i höstas har Konjunkturinstitutet skrivit upp prognosen för den svenska ekonomin för de kommande åren. BNP, hushållens disponibla inkomster, sysselsättning och KPI bedöms öka mer än vad man tidigare förutspådde, medan räntorna förväntas öka mindre än i höstens prognos. Med hänsyn till att bostadsproduktionen har genomgått en marknadsanpassning har betydelsen av dessa ekonomiska variabler för bostadsbyggandet ökat. Tabell 3: Valda nationella indikatorer, utfall och prognos (årlig % förändring respektive procent) Indikatorer 2006 2007 2008 BNP till marknadspris 4,4 3,9 3,4 Hushållens disponibla inkomster 4,2 3,8 2,8 Sysselsatta 1,9 2,2 1,2 KPI dec-dec 1,6 2,1 2,4 Reporänta* 3,0 3,5 4,0 10-årsränta* 3,6 4,1 4,5 Källa: Konjunkturinstitutet, 29 mars 2007 (* Vid årets slut) Småhuspriserna har ökat i hela Västeuropa sedan mitten av 90-talet och utvecklingen i Sverige har varit ungefär genomsnittlig jämfört med dessa länder. Prisökningen i Värmlands län är bland den högsta i landet, dock från låga nivåer. Prisökningen har i faktiska tal varit störst i storstads- och kustområdena. 7
Pris (tkr) 1 800 Priser för småhus 1 600 1 400 Värmlands län Riket 1 200 1 000 800 600 400 200 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 År Kvoten mellan marknadspriset och produktionskostnaden för ett småhus kallas för Tobins Q och kan användas som mått på lönsamhet för småhusproduktion. Måttet kan ses som en temperaturmätare på en ort eller region och tas fram av Institutet för bostads och urbanforskning (IBF). Ju högre kvoten är desto lönsammare är nyproduktionen av ett småhus. Om kvoten är över 0.8 anses det finnas en stimulans för småhusproduktion. Enligt detta resonemang är det lönsamt med småhusproduktion i Hammarö och Karlstads kommuner. Medelvärdet för Tobins Q i landets kommuner är 0,83 och dras upp av storstadskommunerna. Medelvärdet i Värmlands län är 0,61 och har varit relativt stabilt under de senaste åren. Filipstads, Munkfors och Storfors kommuner har låga Tobins Q-tal och placerar sig på 17:e, 21:a och 32: plats från botten bland Sveriges kommuner. De kommuner som har ökat mest sedan 1997 är Hammarö, Årjäng, Säffle och Karlstad, medan de som har minskat mest är länets östra kommuner, dvs. Kristinehamn, Filipstad och Storfors. 8
Tabell 4: Tobin Q för småhus i Värmland Kommun År 1997 År 2000 År 2003 År 2006 Förändring sedan 1997 Kil 0.55 0.49 0.46 0.59 0.04 Eda 0.44 0.41 0.48 0.49 0.05 Torsby 0.52 0.45 0.46 0.48-0.04 Storfors 0.47 0.38 0.35 0.37-0.10 Hammarö 0.89 0.88 0.94 1.07 0.18 Munkfors 0.35 0.30 0.26 0.32-0.03 Forshaga 0.49 0.43 0.40 0.47-0.02 Grums 0.50 0.41 0.46 0.49-0.01 Årjäng 0.51 0.53 0.59 0.68 0.17 Sunne 0.62 0.58 0.53 0.65 0.03 Karlstad 0.76 0.79 0.84 0.87 0.11 Kristinehamn 0.69 0.57 0.53 0.56-0.13 Filipstad 0.43 0.38 0.29 0.31-0.12 Hagfors 0.46 0.38 0.34 0.41-0.05 Arvika 0.56 0.52 0.53 0.64 0.08 Säffle 0.56 0.49 0.48 0.58 0.12 Värmlands län 0.61 0.57 0.55 0.62 0.01 Källa: Tommy Berger, IBF Nyproduktion av bostäder Under 2006 färdigställdes 528 lägenheter (bostäder) i länet varav 337 stycken i flerbostadshus och 191 stycken i form av småhus. Jämfört med 2005 minskade antalet nyproducerade bostäder med nio procent. Minskningen beror troligen på att de statliga subventionsvillkoren försvann efter årsskiftet och att byggföretagen därför prioriterade att påbörja nya byggprojekt istället för att färdigställa de redan påbörjade. Nyproducerade lägenheter i flerbostadshus minskade med åtta procent medan småhus ökade med tre procent. Trenden är ändå ett ökat bostadsbyggande sedan nedgången under slutet av 90-talet. Tabell 5: Bostadsbyggandet (färdigställda lägenheter) Kommun År 2003 År 2004 År 2005 År 2006 Flerbostadshus Småhus Totalt Kil 1 9 1 23 0 23 Eda 3 3 26 0 0 0 Torsby 1 5 2 0 3 3 Storfors 0 2 1 0 1 1 Hammarö 37 28 14 0 21 21 Munkfors 1 0 0 0 0 0 Forshaga 4 0 14 0 17 17 Grums 0 6 3 0 7 7 Årjäng 24 32 36 48 9 57 Sunne 57 4 54 15 5 20 Karlstad 203 314 425 203 66 269 Kristinehamn 9 15 2 0 18 18 Filipstad 1 5 0 0 1 1 Hagfors 1 0 1 0 0 0 Arvika 1 5 6 48 24 72 Säffle 5 5 3 0 19 19 Länet 348 433 588 337 191 528 Det är fortsatt stora regionala skillnader i nyproduktionen, även om Karlstads dominans har minskat. Under 2005 stod Karlstad för 72 procent av de nyproducerade bostäderna i länet. 9
Under 2006 var samma siffra 51 procent. Bostadsbyggandet ökade under 2006 i många av länets kommuner, t.ex. Arvika, Kil, Årjäng och Säffle. I Eda, Torsby, Karlstad och Kristinehamn förväntas byggandet att öka under kommande år. Nyproduktionen är och förväntas bli fortsatt låg i bruks- och industrikommunerna Munkfors, Storfors, Grums, Filipstad och Hagfors. Lägenheter 3 000 Bostadsbyggande (färdigställda lägenheter) i Värmlands län 2 500 2 000 1 500 1 000 Småhus 500 Flerbostadshus 0 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 År 64 procent av nyproduktionen bestod av lägenheter i flerbostadshus och 36 procent av småhus. Andelen småhus har ökat något under de senaste åren. De nyproducerade lägenheterna i flerbostadshusen bestod nästan uteslutande av små och medelstora lägenheter. Endast tre lägenheter var större än fyra rum och kök. Den vanligaste storleken på nyproducerade småhusen är fem rum och kök. Tabell 6: Bostadsbyggande 2006 efter hustyp och storlek Lägenhetsstorlek Flerbostadshus Småhus Samtliga 1 rum, 1 rum och kokvrå 52 0 52 1 rum och kök 19 1 20 2 eller flera rum med eller utan kokvrå 24 0 24 2 rum och kök 64 1 65 3 rum och kök 92 44 136 4 rum och kök 83 48 131 5 rum och kök 3 53 56 6 rum och kök 0 31 31 7 eller flera rum och kök 0 13 13 Samtliga lägenheter 337 191 528 10
Antal färdigställda lägenheter 2 500 Bostadsbyggande efter upplåtelseform Värmlands län 2 000 Äganderätt Bostadsrätt Hyresrätt 1 500 1 000 500 0 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 Andelen hyresrätter ökade under början av 2000-talet. Sedan några år tillbaka har fördelningen mellan upplåtelseformer i nyproduktionen varit stabil. Ungefär hälften av nyproduktionen består av hyresrätter medan bostadsrätter och äganderätter står för cirka en fjärdedel vardera. År Rivningar Trenden i länet är att rivningarna minskar sedan slutet av 90-talet. Rivningarna uppgick 2006 till 24 lägenheter. Riviningar av lägenheter i flerbostadshus i Värmlands län Antal lägenheter 800 700 600 500 400 300 200 100 0 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 År 11
Trots att de största rivningsbehoven är åtgärdade finns det kommuner i länet som planerar rivningar. I några kommuner kvarstår rivningar av lägenheter enligt avtalen med Statens bostadsnämnd. Hagfors och Filipstad planerar att riva ytterligare 50 respektive 60 lägenheter under de kommande två åren. Kils kommun kan komma att riva 10 lägenheter under 2007 eller 2008. Bostadsmarknadsläge Under flera års tid har bostadsmarknaden i länet gått mot balans. Överskottet av bostäder har minskat i de kommuner som tidigare hade många tomma lägenheter och bostadsbristen har minskat i flera kommuner som tidigare hade brist. Enligt svaren i årets bostadsmarknadsenkät framgår att obalansen ökar något jämfört med förra året. Sju av länets sexton kommuner anger att de har balans i sina respektive kommuner, fem att de har allmän bostadsbrist och fyra kommuner att det finns ett överskott av bostäder. Tabell 7: Bostadsmarknadsläge och antal lediga lägenheter i allmännyttan 2005-2007 Kommun Lediga lägenheter i allmännyttan Lediga lägenheter i allmännyttan Lediga lägenheter i allmännyttan Bostadsmarknadsläget 2005 2006 2007 År 2005 År 2006 År 2007 Arvika 3 5 8 Brist Brist Brist Eda 19 18 3 Balans Balans Brist Filipstad 70 71 27 Överskott Överskott Överskott Forshaga 20 12 7 Balans Brist Balans Grums 47 45 40 Överskott Balans Överskott Hagfors 150 180 137 Överskott Överskott Överskott Hammarö 0 6 2 Brist Brist Brist Karlstad 66 134 207 Balans Balans Balans Kil 10 15 18 Balans Balans Brist Kristinehamn 25 26 16 Balans Balans Balans Munkfors 5 6 5 Balans Balans Balans Storfors 5 7 12 Balans Balans Balans Sunne 0 3 6 Brist Brist Brist Säffle 40 36 40 Balans Balans Balans Torsby 45 52 42 Överskott Överskott Överskott Årjäng 5 10 10 Brist Balans Balans Värmlands län 510 626 580 - - - Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2005-2007 I tre av de kommuner som anger balans finns det bostadsbrist på centralorten eller i en övrig kommundel. I Säffle och Karlstads kommuner råder det bostadsbrist i centrala staden, medan det i Årjängs kommun är bostadsbrist i Töcksfors. Även i Årjängs fall har man trots ökat byggande inte hunnit med att täcka den efterfråga som utvecklingen av gränshandeln har medfört. Torsby kommun anger att de totalt sett har överskott av bostäder i kommunen men bostadsbrist på centralorten. Kommunen förväntar sig att ca 80 lägenheter kan komma att byggas under 2007-2008. Överskottet återfinns i kommunens övriga tätorter och omfattande glesbygdområden. Eda och Kils kommuner har gått från balans till brist. I Eda har man inte hunnit bygga de bostäder som behövs för att täcka den efterfråga som utvecklingen av gränshandeln har medfört. Forshaga har gått från brist till balans och Grums har gått från balans till överskott. Säffle och Kils kommuner förväntar sig att marknaden går mot balans tack vare fler nybyggda bostäder. Filipstad och Hagfors kommuner förväntar sig att minska utbudet av bostäder 12
genom ytterligare rivningar. I Kristinehamn bedöms efterfrågan att öka inom centralorten. I övrigt bedömer kommunerna att bostadsmarknadsläget kommer att vara oförändrat under de kommande 2007-2008. Tabell 8: Bostadsmarknadsläge 2007 och förväntad utveckling 2007-2008 Kommun Situationen i januari år 2007 Förväntad utveckling totalt sett under år 2007-08 Totalt sett Centralorten/ innerstan Övriga kommundelar Ökad efterfrågan i förhållande till utbudet* Minskad efterfrågan i förhållande till utbudet** Ingen påtaglig förändring Kil Brist Brist Balans X Eda Brist Brist Balans X Torsby Överskott Brist Överskott X Storfors Balans Balans Balans X Hammarö Brist Brist Brist X Munkfors Balans Balans Balans X Forshaga Balans Balans Balans X Grums Överskott Överskott Balans X Årjäng Balans Balans Brist X Sunne Brist Brist Balans X Karlstad Balans Brist Balans X Kristinehamn Balans Balans Överskott X Filipstad Överskott Balans Överskott X Hagfors Överskott Överskott Balans X Arvika Brist Brist Brist X Säffle Balans Brist Balans X Antal i länet 3 2 11 * Brist uppstår eller ökar, alternativt överskottet minskar Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2005-2007 ** Överskott uppstår eller ökar, alternativt bristen minskar Det finns numer ett inte obetydligt antal lediga lägenheter i det allmännyttiga beståndet. Den ökade bostadsbyggandet skapar vakanser i bostadsbeståndet. I Karlstad har antalet lediga lägenheter i allmännyttan ökat från 66 till 207 på två år. Ungefär hälften av dessa består av studentbostäder. I takt med att bristen har minskat i Karlstad har andra typer av bostäder frigjorts för studenterna. På de orter där det finns bostadsbrist är det i huvudsak egnahem och lägenheter med hyresrätt som det råder brist på. Endast en kommun anger att det är brist på bostadsrätter. Bristen gäller först och främst (1) medelålders och äldre som söker mindre bostad, (2) hushåll med krav på attraktivt läge, (3) hushåll med krav på god tillgänglighet och (4) bostäder till barnfamiljer. Planerad bostadsproduktion I Länsstyrelsernas och Boverkets bostadsmarknadsenkät efterfrågas uppgifter om påbörjat bostadsbyggande. Kommunerna bedömer att bostadsbyggandet kommer att öka kraftigt fram till 2008. I Karlstads kommun förväntas 1250 bostäder att påbörjas under 2007-2008. I Eda kommun förväntas byggandet att öka mest. Trots den goda byggkonjunkturen förväntas få nya bostäder att byggas i bruks- och industriorterna Storfors, Munkfors, Grums, Filipstad och Hagfors. 13
Tabell 9: Förväntat påbörjade och behovsbedömning av nyproducerade bostäder 2007-2008 Kommun Färdigställda lgh 2006 Antal lgh år 2007 Antal lgh år 2008 Behov av fler nyproducerade bostäder än de förväntade Kil 23 50 30 Nej Eda 0 70 140 Ja Torsby 3 50 36 Nej Storfors 1 0 0 Nej Hammarö 21 91 30 Nej Munkfors 0 6 0 Nej Forshaga 17 20 6 Nej Grums 7 4 6 Ja Årjäng 57 50 80 Nej Sunne 20 5 20 Ja Karlstad 269 500 750 Nej Kristinehamn 18 37 50 Nej Filipstad 1 4 5 Nej Hagfors 0 4 6 Nej Arvika 72 45 100 Ja Säffle 19 35 35 Nej Totalt i länet 528 971 1 294 - Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2007 Arvika, Eda, Grums och Sunne kommuner bedömer att en högre utbyggnadstakt än den planerade hade varit önskvärd. Resterande kommuner bedömer att det inte behövs fler nya bostäder än de som redan är planerade. Enligt bostadsmarknadsenkäten anser kommunerna att de största hindren för ökat bostadsbyggande beror på (1) bristande mark- och planberedskap, (2) vikande befolkningsunderlag och svag inkomstutveckling för hushållen samt (3) osäkerhet om framtida subventionsvillkor och svårigheter med finansiering. I diagrammet nedan redovisas SCB:s siffror avseende påbörjade och färdigställda bostäder samt kommunernas ett- och tvåårsprognoser om kommande bostadsproduktion. Prognoserna är hämtade ur kommunernas svar i bostadsmarknadsenkäterna från 2001-2007. Av diagrammet framgår att antalet påbörjade lägenheter ökade under 2006 medan de färdigställda minskade. Detta kan tolkas som att de förändrade subventionsmöjligheterna har lett till en omprioritering från byggföretagens sida. För att få ta del av subventionerna har fler projekt påbörjats medan färre har slutförts under 2006. Det totala byggandet är i stort sett oförändrat eller har ökat något. 14
Antal lägenheter Prognosticerad bostadsproduktion och faktisk bostadsproduktion 1200 Ettårsprognos Tvåårsprognos 1000 800 Påbörjade lägenheter 600 Färdiställda lägenheter 400 200 0 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 År och Bostadsmarknadsenkäten 2001-2007 Bostadsförmedling och service till sökande Ingen av kommunerna i länet har kommunal bostadsförmedling. I tretton av länets sexton kommuner har de kommunala bostadsföretagen en egen kö. Tre kommuner saknar helt bostadsförmedling. De flesta kommunerna i länet bistår bostadssökande med någon typ av service. Tolv kommuner erbjuder information och rådgivning, nio kommuner informerar på kommunens hemsida och fem kommuner tillhandahåller listor och kontaktuppgifter till lokala fastighetsägare. I sju kommuner finns någon typ av förturssystem. Vanligast är att förturer ges till personer med rörelsehinder och till inflyttade hushåll. Två kommuner ger förturer till hushåll som av ekonomiska skäl behöver billigare boende och en kommun till trångbodda hushåll med behov av större bostad. Bostadssituationen för vissa grupper Ungdomar och studenter Hammarö, Filipstads och Arvika kommuner anger i bostadsmarknadsenkäten att det är brist på bostäder för studenter. Torsby, Hammarö, Filipstad och Arvika anger att det är brist på bostäder för ungdomar. Idag finns det 2089 studentbostäder i länet och 12 speciella bostäder för ungdomar. Huvuddelen av studentbostäderna finns i Karlstads kommun. Det verkar finnas ett behov av studentbostäder för elever på specialiserade gymnasieutbildningar och KYutbildningar. 15
Särskilt boende för äldre och funktionshindrade De flesta kommunerna anger att behovet antingen är täckt, eller att det kommer att täckas genom utbyggnad under de närmaste åren. Endast ett fåtal kommuner bedömer att brist på särskilt boende kommer att kvarstå efter de närmaste åren. Tabell 10: Behovsbedömning av särskilt boende Kommunens bedömning Särskilt boende för äldre Antal kommuner Särskilt boende för funktionshindrade Överskott på bostäder i särskilda boendeformer 0 0 Behovet täckt. Ingen utbyggnad behövs under de närmaste åren 7 9 Räknar med att täcka behovet genom planerad utbyggnad de närmaste åren 7 5 Brist - även efter eventuell planerad utbyggnad de närmaste åren 1 2 Brist - även på 5 års sikt 1 0 Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2007 Vid en jämförelse med Länsstyrelsens Sociala enhets kartläggning av särskilda boendeformer för äldre enligt SoL, samt deras inventering av bostäder enligt SoL och LSS för personer med funktionshinder, framgår det att svaren inte överensstämmer med svaren i bostadsmarknadsenkäten. Sociala enhetens utskick vänder sig till kommunernas socialnämnd eller motsvarande, medan bostadsmarknadsenkäten skickas till en utsedd kontaktperson för enkäten, som ofta är kommunernas tekniska chef eller planeringschef. Bristen på överensstämmelse skulle kunna tyda på brister i samordningen mellan de tekniska och sociala funktionerna inom kommunerna. Flyktingar Alla länets kommuner har kontakt med allmännyttan eller privata fastighetsägare, eller tar kontakt vid behov, när det gäller att få fram bostäder till flyktinghushåll. Sju kommuner anser att det inte förekommer några problem när det gäller bostäder till flyktinghushåll. Fem kommuner anger att det är brist på stora lägenheter, tre att det är brist på hyreslägenheter och en kommun att det är brist på små lägenheter för flyktinghushåll. Hemlösa Under 2006 försågs 81 hemlösa med bostad. Det är lika många som under 2005 men en minskning med 22 personer sedan 2004. Åtta kommuner bedömer att behovet i stort sett var täckt, två kommuner hade behövt fler bostäder och åtta kommuner angav att det inte fanns något behov för bostäder till hemlösa. Två kommuner anser att det har blivit lättare att förse hemlösa med bostad, medan tre bedömer att det har blivit svårare. För resterande elva kommuner är frågan antingen inte aktuell, eller så har ingen förändring skett. Sammanfattande bedömning av bostadsmarknadsläget Drivkrafter Befolkningsutvecklingen och bostadsmarknadsläget är naturligtvis tätt kopplade till varandra. Utflyttningen från industri- och glesbygdskommuner och inflyttningen till större städer och 16
universitetsorter har påverkat den regionala bostadsmarknadens utveckling. Förändringen och rörligheten i befolkningen har ökat både vad gäller flyttning (både regionala och nationella) och pendling. Anpassningar av bostadsbeståndet till följd av befolkningsförändringar kan ta lång tid. Vissa obalanser kvarstår, men inte i samma omfattning som tidigare. De värsta obalanserna i länets kommuner har åtgärdats genom rivningar och omvandlingar i utflyttningskommunerna och nyproduktion av bostäder på orter där bostadsbrist uppstod. Länets östra och till viss del norra delar präglas i högre grad av bostadsöverskott och låga Tobins Q-tal. Karlstadsregionens befolkning ökar, delvis på bekostnad av länets övriga kommuner. Den flyttkedjestudie som genomfördes under 2005 visade att en stor del av de hushåll som flyttade till nyproducerade bostäder i Råtorp i Karlstad flyttade från omgivande kommuner. Trycket på bostadsmarknaderna i länets västra kommuner påverkas av närheten till Norge. En annan drivkraft är prisutvecklingen på bostäder. Prisökningen har resulterat i en förmögenhetsuppbyggnad för de hushåll som äger en bostad där prisökningen har varit stor. Prisökningen tas numer nästan för given och bostadsägande ses som en investering. Tack vare prisökningen finns möjligheten att sälja bostaden och realisera den vinst som ökningen har medfört. För att locka denna kundgrupp, som till stor del består av medelålders och äldre hushåll, har det byggts en stor del dyra bostadsrätter i attraktiva lägen under de senaste åren. Nya subventionsvillkor och kommande bostadsproduktion Vid årsskiftet försvann möjligheterna till räntebidrag, investeringsstöd och investeringsstimulans för nyproduktion av bostäder. Under våren införs ett nytt stöd till äldreboenden. De förändrade subventionsmöjligheterna kommer med all säkerhet att få konsekvenser för nyproduktionen. Kommunerna bedömer att bostadsbristen är störst för hyresrätter och egna hem. Det är endast en kommun som anger brist på bostadsrätter. Trots att det inte verkar vara någon brist på bostadsrätter kommer troligen nyproduktionen av bostadsrätter och egnahem att fortsatt vara hög. På kort sikt kommer troligen nyproduktionen av hyresrätter att påverkas negativt av de förändrade subventionsvillkoren. Utmaningar Byggkonjunkturen ser fortsatt ljus ut för de kommande åren. Kommunerna är måna om att bygga attraktiva bostäder för att kunna konkurrera på framför allt den regionala bostadsmarknaden. Det finns en tendens i länet att bostadsbyggandet ökar samtidigt som vakanserna ökar. Detta antyder att en del av det befintliga beståndet inte lever upp till hushållens nuvarande boendepreferenser. Det är därmed viktigt att kommunerna analyserar vilka konsekvenserna blir av ett fortsatt byggande, var vakanserna kan uppstå och hur kommunerna kan hantera detta. Flyttkedjestudier och byggprojektuppföljningar är relativt enkla redskap för att skapa en förståelse av lokala bostadsmarknaders funktion. I samband med att bostadsbyggandet avstannade under 90-talet nedprioriterades boendeplaneringen i många kommuner. De senare årens ökade byggande har inte avspeglats inom boendeplaneringen. Endast två av länets sexton kommuner har riktlinjer för bostadsförsörjningen enligt lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Många kommuner anger i bostadsmarknadsenkäten att de har riktlinjer för bostadsförsörjningen i sina 17
respektive översiktsplaner. Många av de kommunomfattande översiktsplanerna i länets kommuner är gamla och inaktuella. De översiktsplaner som behandlar bostadsfrågor gör det mest utifrån lokalisering och utformning. Väldigt få kommuner baserar sin boendeplanering på aktuella analyser av sina behov och förutsättningar. Enligt kommunernas svar i bostadsmarknadsenkäten är brist på mark i attraktiva lägen, konflikter med andra intressen enligt PBL och bristande planberedskap stora hinder för bostadsbyggandet. Med riktlinjer för bostadsförsörjning som samordnas med den fysiska planeringen kan kommunen styra och kommunicera den tänkta utvecklingen och skapa en bättre mark- och planberedskap. En annan utmaning består i att modernisera den stora bostadsstock som tillkom under de s.k. rekordåren på 60- och 70-talen. Kommuner, allmännyttiga bostadsföretag, andra fastighetsägare och byggföretag måste därför vara beredda att i högre utsträckning än vad som hittills varit vanligt ägna sig åt ombyggnadsarbete vid sidan av nybyggnation. Den stigande andelen äldre hushåll kommer att ställa stora krav på samhället och på bostadssektorn i synnerhet. Tillgänglighetsfrågorna kommer att bli framträdande. Av årets bostadsmarknadsenkät framgår att bostadsförsörjningen för äldre och/eller funktionshindrade samt tillgänglighet i bostäder, bostadsområden och offentliga miljöer är några av den mest aktuella bostadsrelaterade frågorna för kommunernas just nu. I Länsstyrelsens kartläggning av särskilda boendeformer för äldre framgår att det finns ett stort behov av särskilt boende för äldre i flera kommuner. Det nya investeringsstödet till äldrebostäder som har införts kan bidra till att minska detta behov. Det är dock viktigt att de nya bostäder tillkommer där behovet är störst. Många äldre vill gärna kunna bo kvar i sina tidigare boendemiljöer. Hot Kvoten mellan småhuspriser och hushållens disponibla inkomster har ökat kraftigt sedan mitten av 90-talet. Hushållens skuldsättning i förhållande till hushållens disponibla inkomster har också ökat. Räntorna är visserligen låga men de genomsnittliga bindningstiderna i hushållens upplåning är väldigt korta. Prognoserna pekar på en viss räntehöjning de kommande åren. En hög belåningsgrad kombinerat med kort bindningstid gör dagens hushåll ränte- och riskkänsliga. En räntehöjning kan alltså få större konsekvenser för bostadsmarknaden nu än tidigare. Prisutvecklingen har ökat segmenteringen eftersom det är svårare för t.ex. unga, hyresrättinnehavare eller inflyttare att komma in på bostadsrätts- och småhusmarknaden. En avmattning på bygg- och bostadsmarknaden kan vara på väg inom relativt kort tid. Den riskfyllda och överbelånade fastighets- och bostadsmarknaden i USA kan komma att påverka situationen även på den svenska bostadsmarknaden. 18
Cecilia Nyström Kalle Alexandersson 19
Länsstyrelsen i Värmlands län Våxnäsgatan 5, 651 86 Karlstad 054-19 70 00 www.s.lst.se