HSB UPPSALA ÅRSREDOVISNING 2010 1
ORDLISTA AVISTAMEDEL Med ordet menas all inlåning som sker på villkor att kunden har rätt att när som helst ta ut sina pengar. BALANSRÄKNING En sammanställning som beskriver ett företags till - gångar, skulder och eget kapital. KONCERN En företagsgrupp (moderbolag + dotterbolag = koncern). KONJUNKTUR Rådande ekonomiskt tillstånd (innehållande inflation, arbetslöshet och tillväxt). KONSTITUERA Bilda, grunda, stifta. TERTIAL Ett tredjedels år. ÅRSREDOVISNING En offentlig, årlig rapport med ekonomisk och finansiell information till bolagsintressenter, medlemmar, ägare etc. som du enligt lag är skyldig att lämna till Bolagsverket. BRUTTO Värde före avdrag. BYGGNADSKREDITIV Ett lån som betalas ut allteftersom byggkostnaderna uppstår. Byggtiden är ofta lång och då är det bra att kunna ta ut pengar i den takt de behövs. CHECKKREDIT Knuten till bankkontot och ett sätt att kortsiktigt låna pengar av banken upp till ett avtalat maxbelopp. Man betalar bara ränta när man utnyttjar krediten. För denna möjlighet betalas en årlig avgift till banken. FINANSIERING Hur organisationen skaffar pengar för att genomföra projekt. FORDRING Rätt att erhålla en prestation, ofta pengar. LIKVIDA MEDEL Direkt tillgängliga pengar (till exempel kontanter eller bankkonto). MARKNADSVÄRDE Det värde som en fastighet eller tjänst har enligt bedömningar på marknaden. MODERBOLAG Huvudbolaget i en koncern, äger minst 50 % av dotterbolagsaktier. NETTO Värde efter avdrag. NOMINELL Utgångsvärde till exempel på ett värdepapper. RAMAVTAL Övergripande avtal. RESULTATRÄKNING En redogörelse för en rörelses samtliga intäkter och kostnader under räkenskapsåret. OOOPS! STÖTER DU PÅ FLER ORD SOM VERKAR OBEGRIPLIGA, SKRIV NER DE HÄR OCH MAILA DEM TILL BÖRJE PERSSON, SÅ SER VI TILL ATT DE KOMMER MED I NÄSTA ÅRSREDOVISNING FLER SVÅRA ORD FÖRVALTNINGS - BERÄTTELSE En del av ett företags årsredovisning som beskriver händelser under året. REVISIONS - BERÄTTELSE En årlig skriftlig redogörelse som innehåller resultatet av slutförd revision. FÖRVÄRV Köp, inköp, uppköp. INVENTARIER Tillgångar som används under en längre tid, till exempel kontorsmöbler. RÖRELSERESULTAT Resultat av verksamheten, i kronor. SCHABLONVÄRDE Uppskattat värde.
FÖRORD Vår filosofi är att alla ska kunna förstå vår årsredovisning. Du ska inte behöva vara revisor för att få en uppfattning om hur det ekonomiska läget ser ut. Så vi fortsätter på spåret En lite enklare årsredovisning, just för att ge alla som vill möjlig - het att förstå och på så vis kunna påverka livet i HSB. Ordlista och förklarande illustrationer hjälper dig på vägen. Här får du också några praktiska verktyg för att öka din påverkan, till exempel en förtryckt trapphuslapp att sätta upp om du vill starta en trädgårdsgrupp eller varför inte ordna en fest? Du får hjälp att starta en Facebookgrupp och vykort att skicka till medlemmarna i styrelsen om du har tips, frågor eller något annat du vill dela med dem. Det är lätt att påverka. VI HÖRS OCH SES! INNEHÅLL 02. Ordlista 04. HSB Uppsala där möjligheterna bor 05. Utgångspunkter för HSB Uppsalas verksamhet Verksamhetspolicy Marknad Gemensamma styrdokument Finansverksamhet Utvecklingsarbete Kvalitetsarbete Miljö Information Kompetensutveckling IT 06. Om balansräkning 07. Om resultaträkning 08. Föreningsverksamhet 09. Nyproduktion 10. Egna fastigheter 11. Förvaltningstjänster 12. Sociala medier för dummys Starta en facebookgrupp Test Hur engagerad är du? 13. Trapphuslappar 15. Rapport Föreningsstyrning Föreningsstämma Valberedning Styrelse Styrelsens ersättning Styrelsens arbetsordning, sammanträden och oberoende Externa revisorer VD och förenings-/koncernledning Efterlevnaden av HSB-rörelsens gemensamt utarbetade styrdokument Representation i HSB Riksförbund och HSB ProjektPartner AB Föreningens interna kontroll och finansiella rapportering 18. Presentation styrelse 19. Presentation ledningsgrupp 20. Brf HSB Drömgården 22. Förvaltningsberättelse 24. Resultaträkning 25. Balansräkning 27. Kassaflödesanalys 28. Bokslutskommentarer och noter 38. Revisionsberättelse 39. Vykort Idé och grafi sk form: Zellout. Tryck: Åtta.45
HSB UPPSALA - DÄR MÖJLIGHETERNA BOR SSituationen för Uppsala län och särskilt för Uppsala stad ser något annorlunda ut än vad som är fallet i resten av landet. Finanskrisen slog inte lika hårt här som på andra ställen. De flesta kommunerna i länet har också kunnat rapportera befolkningsökningar. Särskilt an märkningsvärd är ökningen i Uppsala. Kommunen räknar därför med ett fortsatt inflyttningstryck som, tillsammans med födelseöverskottet, leder till ett stort behov av nya bostäder. I planerna förutses ett långsiktigt nyproduktionsbehov av ca 1 200 lägenheter per år. Under året har HSB Uppsala arbetat med att ta fram en rad nya projekt. Tillsammans med tidigare innehav har föreningen nu möjlighet till ett betydande, uthålligt bostadsbyggande. De senaste tillskotten till projektportföljen var förvärv av mark för 80 lägenheter i Rosendalsområdet i Uppsala och ett samarbetsprojekt om ca 40 lägenheter på Kungsgatan. 2011 skall förhoppningsvis innebära försäljningsstart av de tidigare projekten i Gränby Backe och kv. Gimo vid Börjetull. HSB Uppsala är därmed väl rustat för att möta den kommande efterfrågan. Det är en självklarhet för föreningen att medverka i samhällsutbyggnaden genom nya bostäder, men också genom att ta ett långsiktigt ansvar för service och förvaltning av medlemmarnas hus. De viktigaste redskapen för detta är våra dotterbolag. Upplands Boservice AB och ETF Service i Mälardalen AB är idag marknadsledande förvaltningsbolag i Uppsala respektive Enköping. Tillsammans med förvaltningsavdelningen på HSB Uppsala, kan koncernen erbjuda i princip alla de tjänster som behövs för en bra fastighetsförvaltning. Koncernens förvaltningserbjudanden lockar också betydande kundkategorier utanför HSB. Underhållet av HSB Uppsalas egna hyresfastigheter ligger fortfarande på en hög nivå, även om kostnaderna minskat något. Betydande insatser har gjorts under senare år för att åstadkomma standardhöjningar. Nu måste inriktningen vara att förvalta de investeringar som gjorts. Sammantaget har HSB Uppsala satsat betydande resurser på att nå vidare i klimatarbetet. Grön el för fastighetselen, övergång till miljöbilar, eco-driving och vindkraft är exempel på klimatambitionerna. Under 2010 infördes s.k. prognosstyrning av värmeförsörjningen för de egna hyres- fastigheterna. Resultatet av den satsningen har vi ännu inte kunnat utvärdera, men en preliminär bedömning är att åtgärden både sparar energi och leder till en bättre fastighetsekonomi. Det avtal som är tecknat av HSB Uppsala om prognosstyrningen, kan också användas av HSB-bostadsrättsföreningarna. Jag ber att få tacka alla HSB-bostadsrättsföreningar och enskilda medlemmar, som visat oss förtroende under året. Jag vill också tacka personalen på HSB Uppsala och i dotterbolagen för de insatser som gjorts under året. Hans Johansson Verkställande direktör 4 HSB UPPSALA ÅRSREDOVISNING 2010
UTGÅNGSPUNKTER FÖR HSB UPPSALAS VERKSAMHET HSB UPPSALA som är medlemsägt skapar ett tryggt och prisvärt boende genom sparande, byggande och förvaltning. Detta sker genom engagemang, trygghet, hållbarhet, omtanke och samverkan. Verksamheten bedrivs utifrån föreningens stadgar och de riktlinjer som styrelsen fastställer. För att tydliggöra medlems- respektive affärsperspektivet har vi organiserat verksamheten i olika juridiska personer. Affärsverksamheten bedrivs till största delen genom tre helägda dotterbolag. I HSB Uppsala ek för finns i huvudsak funktioner för koncernledning, medlemsverksamhet, nyproduktion, ägande och förvaltning av hyresfastigheter, samt tillhandahållande av förvaltartjänster. Nyproduktionen av bostäder bedrivs genom ett samarbetsavtal med HSB ProjektPartner AB. Verksamhetspolicy HSB Uppsala skall alltid eftersträva: # att skapa goda värden för alla medlemmar # att årligen formulera och följa upp mål för att kontinuerligt utveckla och förbättra företagets kvalitets- och miljöarbete # att följa för verksamheten relevant lagstiftning och övriga myndighetskrav # att erbjuda ett prisvärt tryggt kvalitets- och miljöriktat boende # att företagets tjänster skall överensstämma med och helst överträffa medlemmarnas och kundernas krav och förväntningar, med avseende på teknik, miljö och bemötande # att vidmakthålla och utveckla en hög kompetensnivå vid tjänst ernas utförande # att förebygga miljöpåverkan genom att öka medarbetarnas kunskap och insikt om sambandet mellan våra handlingssätt och påverkan på miljön. Marknad HSB Uppsalas enskilda medlemmar och HSB-bostadsrättsföreningar utgör basen för verksamheten. Den affärsdrivande service- och förvaltningsverksamheten riktar sig till bostadsrättsföreningar, andra fastighetsägare och övriga aktörer på fastighetsmarknaden. Marknaden för förvaltningsavdelningen är i första hand bostadsrättsför eningar, såväl medlemsföreningar i HSB Uppsala som andra bostadsrättsföreningar. Vårt verksamhetsområde är Uppsala, Knivsta, Enköping, Håbo, Tierp, Älvkarleby och Östhammars kommuner. GEMENSAMMA STYRDOKUMENT HSB-rörelsen har vissa gemensamma styrdokument. Ett är HSB:s kod för föreningsstyrning. Redovisning av arbetet med koden görs i Rapport föreningsstyrning som ingår i denna årsredovisning. Ett annat styrdokument är HSB Kompassen, som innehåller grundläggande synsätt inom följande områden: Finansverksamhet För HSB Uppsala har styrelsen fastställt en finanspolicy. I den regleras förvaltningen av likvida medel, kreditgivning och kapitalförsörjning. Ytterligare upplysningar framgår av förvaltningsberättelsen och föreningsstyrningsrapporten. Utvecklingsarbete En stor del av det konkreta utvecklingsarbetet sker i första hand direkt i våra verksamheter, både i HSB-föreningen och i dotterbolagen. Därutöver deltar HSB Uppsalas personal i vissa nationella nätverk för erfarenhetsutbyte och utveckling. Utvecklingsinsatser sker också i direkt samverkan mellan olika HSB-föreningar. Kvalitetsarbete Under 2010 har arbetet med att utveckla och förbättra kvalitetsledningssystemen i koncernen fortsatt. Ledningssystemen är upprättade enligt SS-EN ISO 9001:2008. Miljö HSB Uppsala har anslutit sig till HSB:s klimatavtal. Under både 2009 och 2010 har betydande insatser gjorts för att minska CO2-utsläppen. Åtgärderna har lett till en minskning av utsläppen med ca 25 %. Under slutet av 2010 togs ytterligare ett steg genom införande av väderprognosstyrning av värmeförsörjningen i HSB Uppsalas fastigheter. Koncernens verksamhet inom området utgår från de certifierade miljöledningssystemen enligt SS-EN ISO 14001:2004. Information Föreningens arbete med informationsfrågor redovisas i avsnittet Föreningsverksamhet. Kompetensutveckling I samband med medarbetarsamtalen kartläggs utbildningsbehov och -önskemål. Kartläggningen leder till upprättandet av utbildningsplaner inom varje avdelning. Utbildning sker både internt och med anlitande av externa kursanordnare. Beskrivning av utbildningsinsatser för förtroendevalda inom HSB lämnas i avsnittet Föreningsverksamhet. IT Föreningen och koncernen hanterar stora mängder ITbaserad information. För att styra verksamheten med av seende på bl.a. integritet och säkerhet har HSB Uppsalas styrelse fastställt en IT-policy som gäller för alla enheter i koncernen. HSB UPPSALA ÅRSREDOVISNING 2010 5
BALANSRÄKNING Balansräkning är en sammanställning av ett företags eller en organisations tillgångar och skulder vid ett givet tillfälle, till exempel årsbokslut. Balansräkningen brukar ställas upp i två kolumner med till - gångar på ena sidan och eget kapital och skulder på den andra. De två sidorna är lika stora, eftersom eget kapital är skillnaden mellan tillgångar och skulder. Balansräkningen ger en ögonblicksbild av företagets eller organisationens ekonomiska ställning vid en viss tidpunkt. Vanligtvis gör man en balansräkning i samband med en års redovisning på den så kallade balansdagen. Det är den 31 december om företaget har ett räkenskapsår som löper som ett kalenderår. I årsredovisningen kan till exempel banker, investerare eller andra intressenter utläsa företagets eller organisationens värde och ekonomiska status. TILLGÅNGAR EGET KAPITAL SKULDER 6 HSB UPPSALA ÅRSREDOVISNING 2010
RESULTATRÄKNING Resultaträkningen är en redogörelse för ett företags eller en organisations samtliga intäkter och kostnader under en period, till exempel räkenskapsåret och resultatet av detta är vinst eller förlust. Den visar helt enkelt hur det gått för företaget eller organisationen under räkenskapsåret. INTÄKTER KOSTNADER = = RESULTAT HSB UPPSALA ÅRSREDOVISNING 2010 7
FÖRENINGSVERKSAMHET VI ÄR EN KOOPERATION. DET INNEBÄR ATT VI ÄGS AV VÅRA MEDLEMMAR. DEMOKRATI OCH INFLYTANDE ÄR HÖRNSTENAR I HSB. S VERKSAMHET. HSB BYGGER PÅ MEDLEMSKAP, OCH VÅR IDE GÅR UT PÅ ATT BYGGA BRA BO- STÄDER TILL VÅRA MEDLEMMAR OCH FÖRVALTA DESSA. GENOM ATT STÄNDIGT LYSSNA PÅ VÅRA MEDLEMMARS ÖNSKEMÅL HAR VI UNDER SNART 9O ÅRS VERKSAMHET SKAFFAT OSS EN GRUNDLÄGGANDE ERFARENHET INOM DESSA OMRÅDEN. MEN VI JOBBAR PÅ ATT STÄNDIGT BLI BÄTTRE. DET ÄR VÅR LIVSSTIL.. 38 O91 ÅRT UPPDRAG ÄR att i samverkan med medlemmarna uppnå det goda boendet. HSB Uppsala har över 17 000 medlemmar. HSB-föreningarna i landet har tillsammans över en halv miljon medlemmar. Det är en mäktig röst när man vill påverka boendefrågor i allmänhet och bostadsrätt i synnerhet. Medlemsverksamheten i HSB Uppsala omfattar utbildning, seminarier, information, dialoger, ordförandekonferenser, HSB ledamöter och medlemsförmåner. Hemsidan Under drygt ett år har HSB Uppsala levt med den nya hemsidan som heter HSB Webb. Målet är en modern, användarvänlig och informativ hemsida. Svårigheten i att kombinera de nationella och regionala delarna har lett till en del barnsjukdomar som åtgärdas löpande. Under året har hemsidan kompletterats och utökats med bland annat information om våra hyresrätter. Allt fler hittar till hemsidan. 2010 hade HSB Uppsala 38 091 unika besök på hemsidan. Det är en ökning från 15 936 vilket är glädjande. Arbetet med att utveckla hemsidan är en kontinuerlig process. Med en omvärld i förändring sker anpassning och förnyelse sida vid sida. Bostadsrättsföreningarna erbjuds möjlighet att skapa eller lägga över sina hemsidor i HSB Webb. Verktyget är lättarbetat och kostnadseffektivare än den lösning majoriteten av bostadsrättsföreningarna har idag. Tidningar HSB ger på förbundsnivå ut två tidningar. Hemma i HSB är medlemstidningen som trycks i en rikstäckande upplaga och når 535 000 läsare. Tidningen kommer ut med sex nummer per år och i den disponerar vi åtta regionalt anpassade sidor. Uppdraget är den andra riksgemensamma tidningen som vänder sig främst till förtroendevalda och utkommer med fyra nummer per år. Under året har tidningen Uppdraget distribuerats direkt från tryckeriet. Dit har vi skickat vår lokala inlaga Styrelsenytt för att få den distribuerad på samma sätt. Också HSB Uppsalas utbildningskatalog har skickats som inlaga i Uppdraget. Erfarenheterna har under året visat 8 HSB UPPSALA ÅRSREDOVISNING 2010
att såväl Styrelsenytt som utbildningskatalogen förlorade i uppmärksamhet på den nya distributionsformen. Från 2011 kommer vi själva att skicka såväl Styrelsenytt som utbildningskatalog direkt till de förtroendevalda. Fördel HSB Medlemskapet ger fördelar. Förmånliga riks- och regionala avtal på varor och tjänster erbjuds medlemmarna i HSB. Information om dessa finns på www.hsb.se och www.hsb.se/ uppsala samt i Hemma i HSB. Utbildning En välutbildad styrelse är en förutsättning för att alla ledamöter ska förstå sin roll i föreningen, känna trygghet i sitt uppdrag och ha kännedom om vilket ansvar och vilka skyldigheter man har som förtroendevald. Inför 2010 tog vi fram en ny kurskatalog. Deltagarantalet sjönk något vilket kan bero på den nya distributionsformen. Medelbetyget på en skala 1-5 steg något från 4.26 till 4.44. HSB LEDAMOTEN EN UNIK MEDLEMSFÖRMÅN HSB ledamoten är en uppskattad och unik medlemsförmån som vi är stolta över att kunna erbjuda bostadsrättsföreningarna. HSB ledamoten är fullvärdig styrelseledamot utsedd att stötta och hjälpa bostadsrättsföreningarnas styrelser. Många bostadsrättsföreningar uppfattar HSB ledamoten som den största medlemsnyttan i HSB. Det visar bland annat våra regelbundna medlemsundersökningar som alltid ger HSB ledamoten ett högt betyg. Bosparande Medlemskap och bosparande i HSB gör att du kan ställa dig i turordning för nya HSB bostadsrätter överallt i Sverige. Medlemmar har alltid förtur före ickemedlemmar. Att bospara i HSB är en bra investering för framtiden. Och bosparandet kan enkelt överföras till barn eller barnbarn. Den 25 mars genomfördes bospararnas årsmöte. Där utsågs delegater till HSB Uppsalas föreningsstämma. Efter avslutat årsmöte informerades det om kommande byggprojekt. Vid utgången av 2010 uppgick antalet bosparare till 3 594. NYPRODUKTION HSB Uppsala erbjuder medlemmar ett miljövänligt boende med god kvalitet i nyproducerade bostadshus. HSB Uppsala erbjuder också medlemmarna att förvärva tomter för småhusbyggande. Nyproduktionen sker i huvudsak i samarbete med HSB ProjektPartner AB. Produktionen av 102 lägenheter i HSB Brf 98 Fyrisvallen avslutades under 2010. I anslutning till inflyttningen genomfördes en enkät bland de boende. Resultatet visade på en stor uppskattning av det nya boendet och hur hela försäljnings- och inflyttningsprocessen skett. Det tidigare samarbetet med PEAB avslutades under 2010. Detta innebar att den tidigare planeringen för en bostadsrättsförening på gamla brandstationstomten i Uppsala inte kommer till genomförande. Detsamma gäller projektet Orgelpipan på Kapellgärdet i Uppsala. Försäljningen av de tio radhusen med äganderätt på Ulleråkersområdet slutfördes under hösten 2010 då produktionen också inleddes. Inflyttning sker under våren 2011. Under 2010 inleddes planeringen för produktion av 14 villor med äganderätt i Knivsta, Särsta Ängar. Försäljningsstart sker under första halvåret 2011. Nyproduktionen i Gränby Backe, Uppsala, beräknas komma igång sent under 2011. HSB Uppsala kommer att producera den del av projektet som ligger längs Vaksalagatan, troligen i två bostadsrättsföreningar. Detaljplan för kv. Gimo i Börjetull, Uppsala, avses bli klar under våren 2011 och omfattar för HSB:s del, ca 200 lägenheter. HSB Uppsala har byggt upp en betydande projekt- och markportfölj. Nya projekt som tillkom under 2010 är dels ca 80 bostadsrättslägenheter i Rosendalsområdet i Uppsala, dels ca 40 bostadsrättslägenheter i anslutning till HSB Uppsalas hyresfastighet på Kungsgatan i Uppsala. HSB UPPSALA ÅRSREDOVISNING 2010 9
EGNA FASTIGHETER Försäljningen av HSB Uppsalas tomter i Vretalundsområdet Storvreta har under året uppgått till 13 st tomter. Därmed är alla tomter sålda. I fastighetsbeståndet finns idag 1 148 st lägenheter med en sammanlagd uthyrningsbar yta på 75 556 m 2. I Uppsala har 90 st lägenheter bytt hyresgäster under det gångna året och i Enköping 104 st vilket innebär ett omflyttningstal för Uppsalas del på ca 13 % och ca 22 % för Enköping. Fastigheterna rymmer även uthyrningsbara lokaler med en totalyta på 15 776 m 2. På investeringssidan kan nämnas att under 2010 har bland annat grundförstärkningar och takrenoveringar utförts. Det löpande underhållet har dels bestått i lägenhets renoveringar mestadels vid omflyttningar, dels vattenskador som åtgärdas fortlöpande. Mål Huvuddelen av HSB Uppsalas fastighetsbestånd skall bestå av uthyrningsbar bostadsyta. Uthyrningen skall i första hand ske till föreningens bo sparande medlemmar. Uppsala Bostäder Lokalyta Löten 4:3 Ferlinsgatan 1-23 194 Kvarngärdet 29:4 S:t Persgatan 38 21 Fålhagen 6:2 Botvidsgatan 14 22 53 Dragarbrunn 26:5 Östra Ågatan 35 13 518 Fålhagen 21:3 Hj. Brantingsgatan 15 8 Luthagen 63:3 Kyrkogårdsgatan 39 24 275 Luthagen 67:7 Sysslomansgatan 25 33 709 Kungsängen 8:4 Östra Ågatan 65 20 124 Flogsta 16:1 Sernanders väg 13-16 224 916 Dragabrunn 5:5 Kungsgatan 10 23 Fålhagen 23:6 Frodegatan 20-30 Torkelsgatan 9, 11 62 623 Österängsgatan 4, 6A-B Boländerna 9:12 Märstagatan 4-6 Knivstagatan 5 4 050 Librobäck 9:2 Vallongatan 1 7 702 Enköping S:t Ilian 7:1, 15:4 S:t Larsgatan 9-21 137 628 Långgatan 7-11 Fjärdhundragatan 8-12 S:t Olofsgatan 16-18 Skyttegatan 2-4 Salagatan 7-9 Vårfrugatan 5A-7B Galgvreten 37:1, Örtagatan 6-16 330 178 37:2, 37:3, 39:1, 39:2 Fabriksgatan 7-13 Österbybruk Österbybruk 1:332 Gimogatan 2-28 Hammargatan 3-5 Långgatan 11-21 37 Summa egna fastigheter 1 148 15 776 m 2 Egna exploateringsfastigheter Storvreta 1:93 Lena-Årby 3:4,1,3,4 Fullerö 23:13,7 Storvreta 1:94 Lena-Årby 4:4 Tierp 87:5 Storvreta 3:15 Lena-Årby 4:7 Tierp 132:3 10 HSB UPPSALA ÅRSREDOVISNING 2010
FÖRVALTNINGSTJÄNSTER Förvaltningsenhetens uppdrag är att erbjuda tjänster inom fastighetsförvaltning, i första hand till bostadsrättsföreningar, såväl medlemsföreningar i HSB Uppsala som privata bostadsrättsföreningar, andra kommersiella verksamheter samt till vår egen fastighetsavdelning. I uppdraget ingår att vara kundens rådgivare och rapportör om det som händer i föreningens löpande arbete, upprättande av avtal för fastighetens drift exempelvis renhållning, fastighetsskötsel, lokalvård, bredband, administrera uthyrning av lokaler och vara kontaktperson till entreprenörer. HSB Uppsala erbjuder nuvarande och presumtiva kunder ett färdigt och specifikt anpassat avtalsförslag på fastighetsförvaltning. Programmet för underhållsplaner heter Summarum och från och med i år går det att arbeta med underhållsplanerna online. Nöjda kunder Med HSB Uppsalas förvaltare och deras kunskap känner sig våra kunder trygga och nöjda. För att kunna ge våra kunder hög servicenivå satsar förvaltningsavdelningen på utbildning och utveckling för personalen. Utbildningstillfällena i år har inriktat sig på entreprenadjuridik och kunskap om fuktsäkra konstruktioner. Mål Att verka för att samliga kunder som idag har underhållsplaner i Fonda byter till nya system inom tre år. Inom förvaltningsavdelningen upprättas och revideras underhållsplaner efter beställning. De flesta föreningar använder idag underhållsplan Summarum. Anslutningsgraden ligger på ca tio föreningar och år. Vår förhoppning är att de föreningar som idag använder Fonda kommer att ansluta sig till Summarum under 2011. Kundantal I dagsläget har vi uppdrag åt 62 bostadsrättsföreningar där vi förvaltar ca 6 000 lgh och kommersiella lokaler på en yta motsvarande 13 000 m 2. Vårt verksamhetsområde är Uppsala, Enköping, Håbo, Tierp, Älvkarleby och Östhammar. Nya uppdrag under 2010 Under året har avdelningen tecknat avtal med 2 nya kunder. Bildat: 1993. Nettoomsättning 2010: 16,5 mkr. Anställda vid årsskiftet 2010/2011: 14. I HSB Uppsala koncernen sedan 1999. HSB UPPSALAS KONCERNBOLAG HE-BO I UPPSALA AB Företagets verksamhet omfattar i första hand fastighetsägare i Uppsala och Stockholms län. Företaget erbjuder tekniska tjänster inom områdena el, värme, ventilation, styr®ler, kyla samt vissa byggnadsarbeten. Bildat: 1995. Nettoomsättning 2010: 78,5 mkr. Anställda vid årsskiftet 2010/2011: 86. I HSB Uppsala koncernen sedan 1995. UPPLANDS BOSERVICE AB Den tekniska fastighetsförvaltningen omfattar flertalet förekommande arbeten med anknytning till fastighetsskötsel. Däri ingår allt från löpande drift- och skötselåtgärder till ombyggnader av våtrum, kök och tvättstugor. Den ekonomiska uppdragsförvaltningen omfattar i princip alla administrativa tjänster som erfordras för att förvalta bostäder och andra fastigheter. Företagets ledningssystem är kvalitetscertifierat enligt ISO 9001:2008 respektive miljöcertifierat enligt ISO 14001:2004. Bildat: 2000. Nettoomsättning 2010: 56,9 mkr. Anställda vid årsskiftet 2010/2011: 56. I HSB Uppsala koncernen sedan 2004. ETF SERVICE I MÄLARDALEN AB ETFs verksamhetsområde är Enköping och Håbo kommun. Företaget är verksamt inom fastighetsskötsel och teknik; allt från löpande drift- och skötselåtgärder, vvs, el, ventilation samt styr- och övervakning till rena entreprenadåtaganden. Den ekonomiska förvaltningen omfattar samtliga administrativa tjänster som erfordras för att förvalta bostäder och fastigheter. Företagets ledningssystem är kvalitetscertifierat enligt ISO 9001:2008 respektive miljöcertifierat enligt ISO 14001:2004. HSB UPPSALA ÅRSREDOVISNING 2010 11
SOCIALA MEDIER FÖR DUMMYS STARTA EN ACEBOOKGRUPP! Sociala medier är inte bara ett utmärkt sätt att hålla kontakten med avlägsna vänner och släktingar, det är även ett kraftfullt verktyg för att påverka och göra skillnad. Här visar vi hur du startar en grupp på Facebook. Bjud in alla i föreningen och utbyt tankar och åsikter. TEST HUR ENGAGERAD ÄR DU? Det är lätt att sitta hemma och tycka, men handen på hjärtat, hur engagerad är du egentligen? 1 2 1 2 3 Är du medlem i styrelsen i din förening? JA NEJ Går du på årsstämman varje år? JA NEJ Skriver du motioner? JA NEJ Du måste ha ett Facebook-konto. Registrera ett om du inte har, annars loggar du in som vanligt. 3 Gå till startsidan. Välj Skapa grupp i menyn till vänster. 4 4 5 6 Läser du medlemstidningen Hemma i HSB? JA NEJ Går du på föreningsmötena/aktiviteterna? JA NEJ Har du nominerat någon till styrelsen? JA NEJ 7 Har du utnyttjat någon medlemsrabatt? JA NEJ Ett pop-up fönster Skapa grupp öppnas. Gruppnamn: Skriv in gruppnamn (t ex Vi i Brf Solskenet) Medlemmar: Välj de personer du vill lägga till i gruppen. Glöm inte att även lägga till dig själv. Sekretess välj sekretessgrad. När du är klar tryck Skapa. 5 6 Nu är gruppen skapad och ett pop-up fönster öppnas som visar vilka vänner som lagts till. Tryck Ok. 8 Gick du och såg Pelle Svanslös-musikalen på UKK som HSB bjöd medlemmarna på? JA NEJ RESULTAT MYCKET (flest Ja) Du är mycket engagerad och är med och påverkar livet för oss alla i HSB. Tack ska du ha, du är viktig och en inspiration för många! Keep it up! MELLAN (lika många Ja som Nej) Du är sådär lite lagom engagerad just nu, men vi tror att du vill mer. Försök att inte missa några möten och lägg fram dina idéer och förslag. Vi vill höra! Skicka vykort till styrelsen, du hittar förtryckta kort längst bak i denna årsredovisning. Nu är du inne på gruppens sida. Här hittar du namnen på medlemmarna och här kan ni dela information med varandra. Vill du lägga till fler medlemmar, chatta med gruppen eller göra ändringar gör du det i menyn till höger. NU KAN DU SÄTTA IGÅNG ATT PÅVERKA LITE (flest Nej) Ett kul och enkelt sätt att få lite bättre koll på vad som händer inom HSB är att läsa vår medlemstidning. Sen kan du starta en Facebookgrupp för din förening och vips du är igång! LIVET FÖR OSS ALLA I HSB. LYC K A TI LL! 12 HSB UPPSALA ÅRSREDOVISNING 2010
FYLL I. KLIPP UT. KLISTRA UPP! FYLL I. KLIPP UT. KLISTRA UPP! JAG SKULLE VILJA VILL DU VARA MED? HÖR AV DIG TILL MIG PÅ ELLER HÄLSNINGAR JAG SKULLE VILJA VILL DU VARA MED? HÖR AV DIG TILL MIG PÅ ELLER HÄLSNINGAR HEJ! HEJ! Vill du starta en trädgårdsgrupp, annordna en fest eller varför inte en gårdsloppis? Vill du starta en trädgårdsgrupp, annordna en fest eller varför inte en gårdsloppis? HSB UPPSALA ÅRSREDOVISNING 2010 13
14 HSB UPPSALA ÅRSREDOVISNING 2010
RAPPORT - FÖRENINGSSTYRNING (Granskas ej av föreningens revisorer.) STYRNINGEN AV HSB UPPSALA SKER VIA FÖRENINGSSTÄMMAN, STYRELSEN OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖREN I ENLIGHET MED LAGEN OM EKONOMISKA FÖRENINGAR, FÖRENINGENS STADGAR OCH HSB, S KOD FÖR FÖRENINGSSTYRNING. Föreningsstämma HSB Uppsalas högsta beslutande organ är föreningsstämman, som väljer föreningens styrelse. Till föreningsstämmans uppgifter hör också att bland annat fastställa föreningens balans- och resultaträkningar, att besluta om disposition av resultatet av verksamheten samt att besluta om ansvarsfrihet för styrelseledamöter och VD. Föreningsstämman väljer också HSB Uppsalas revisorer. Den ordinarie föreningsstämman 2010 hölls den 11 maj på Clarion Hotel Gillet i Uppsala. I stämman deltog drygt 80-talet personer varav 50 var fullmäktigerepresentanter för 47 bostads-rättsföreningar och för fria gruppen/bospararna. Vid stämman var samtliga styrelsens ledamöter och suppleanter närvarande. Dessutom var VD och en av föreningens revisorer närvarande. Protokoll från föreningsstämman publicerades inom tre veckor efter stämman. Valberedning Vid föreningsstämman 2010 utsågs en valberedning, med uppgift att bereda och framlägga förslag för föreningsstämman avseende val av styrelseledamöter och revisor samt styrelse- och revisionsarvode. Valberedningen sammanträder vid behov, dock minst en gång per år. Den valberedning som tillsattes 2010 består av: Örjan Abrahamsson, sammankallande Monica Östman Sven Åke Andersson Christer Andersson, suppleant. Valberedningen har arbetat i enlighet med den instruktion som fastställdes vid stämman 2008. Redovisning av valberedningsarbetet har lämnats på föreningens hemsida. Valberedningen har upprättat sitt förslag utifrån bl.a. en bedömning av i vilken grad den nuvarande styrelsen uppfyller de krav som kommer att ställas mot bakgrund av föreningens framtida situation. Valberedningen har vidare tagit del av styrelsens utvärdering, samt genomfört egna intervjuer med såväl tidigare styrelseledamöter, som nya kandidater. Styrelse HSB Uppsalas styrelse beslutar i frågor som rör föreningens strategiska inriktning, investeringar, finansiering, organisationsfrågor, förvärv och avyttringar, och viktigare policies. Styrelsens arbete regleras bland annat av lagen om ekonomiska föreningar, föreningens stadgar, HSB:s kod för föreningsstyrning och HSB Kompassen, samt den arbetsordning som styrelsen fastställt. Föreningsstämman 2010 beslutade att styrelsen skall bestå av sju stämmovalda ledamöter. Fyra ledamöter kvarstår sedan stämman 2009, varför stämman hade att utse tre ledamöter för en period av två år. Stämman beslutade att utse Gro Hansen genom omval, samt Anna Ahlin och Gunnar Hallemark genom nyval. Dessutom ingår i styrelsen två ledamöter med två suppleanter utsedda av de anställda. Vid föreningsstämman utsågs Sture Blomgren till styrelsens ordförande. Styrelsen konstituerade sig den 11 maj 2010. Styrelsens ersättning Föreningsstämman fastställde också styrelsens arvoden. Till styrelsens ordförande utgår ett årligt arvode om 38 160 kronor, till övriga ledamöter 8 480 kronor. Till suppleanterna utgår ett årligt arvode om 4 240 kronor. Sammanträdesarvodet uppgår till 850 kr per bevistat sammanträde. Ersättning för förlorad arbetsförtjänst kan erhållas efter särskild framställan. Styrelsens arbetsordning, sammanträden och oberoende Styrelsens arbete utgår från en årligen fastställd arbetsordning som reglerar styrelsens inbördes arbetsfördelning, beslutsordning inom föreningen, styrelsens mötesordning samt ordförandens arbetsuppgifter. Styrelsens arbete följer en fast planering för att säkerställa styrelsens behov av information och en lämplig arbetsfördelning mellan styrelsen och VD. De på styrelsen ankommande kontrollfrågorna handhas av styrelsen i dess helhet i samband med sammanträdena. Dessutom rapporteras varje år de iakttagelser från granskningen och de bedömningar av föreningens interna kontroll, som föreningens revisorer gjort. Under 2010 har styrelsen haft sex sammanträden. Följande sammanställning redovisar styrelsens sammansättning efter stämman 2010, vissa uppgifter om ledamöterna och suppleanterna, år för inval, närvaro vid styrelsesammanträden under 2010 och uppgift om oberoende enligt Koden. HSB Uppsalas styrelse uppfyller därmed under 2010 kodens krav att majoriteten av ledamöterna skall vara oberoende i förhållande till föreningen och ledningen. i Forts. HSB UPPSALA ÅRSREDOVISNING 2010 15
RAPPORT - FÖRENINGSSTYRNING (Granskas ej av föreningens revisorer.) Externa revisorer En av HSB Uppsalas revisorer, jämte suppleant, väljs av föreningsstämman. Därutöver utser HSB:s riksförbund en revisor. HSB Uppsalas stämmovalda revisor är Ulf Hedefalk, PricewaterhouseCoopers, med Helene Ragnarsson, PricewaterhouseCoopers, som suppleant. Den stämmovalda revisorn och revisorssuppleanten är auktoriserade revisorer, och har båda en lång erfarenhet av revision inom bostadssektorn. Utöver revisionsuppdraget har ingen av revisorerna något uppdrag för föreningen. Ulf Hedefalk valdes till revisor 1995 och Helena Ragnarsson valdes till suppleant 2003. Revisorerna granskar styrelsens och VD:s förvaltning av föreningen och kvaliteten i föreningens redovisningshandlingar. Revisorerna rapporterar resultatet av sin granskning till medlemmarna genom revisionsberättelsen, vilken framläggs på föreningsstämman. Därutöver lämnar revisorerna detaljerade redogörelser till styrelsen en gång per år. Närmare upplysningar om ersättning till revisorerna finns i not 3 i verksamhetsberättelsen. VD och förenings-/koncernledning VD leder verksamheten i enlighet med den fastställda arbetsordningen mellan VD och styrelse, samt enligt styrelsens instruktioner. VD ansvarar för att hålla styrelsen informerad samt att styrelsen har nödvändiga och så fullständiga beslutsunderlag som möjligt. VD deltar i styrelsens sammanträden. VD har dessutom en kontinuerlig dialog med styrelsens ordförande för information om föreningens och koncernens utveckling och finansiella ställning. Frågor som rör VD:s anställningsvillkor, ersättningar och förmåner bereds av styrelsens ordförande och be slutas av styrelsen. Till VD utsågs i juli 2007 Hans Johansson, f. 1950. Han har filosofisk-samhällsvetenskaplig examen och är utbildad externrevisor för ISO 9001. Hans anställdes vid HSB Uppsala 1988 och har varit utredningschef och fastighetschef inom HSB Uppsala, men har under huvuddelen av anställningen tjänstgjort som VD för vissa av koncernens dotterbolag. VD har inga väsentliga uppdrag utanför föreningen. Vid föreningsstämman 2010 redovisade ordföranden gällande principer för ersättningar och övriga anställnings - villkor för VD. Principen är att endast direkt månadslön, samt en bilförmån, utgår. Några pensionsåtaganden, utöver de som är avtalade i kollektivavtal, finns inte. Ytterligare information om ersättningar till VD finns på sidan 29 i verksamhetsberättelsen. VD och övriga i företagsledningen har formella möten inför varje styrelsemöte och ett antal informella möten för att gå igenom föregående månads resultat, uppdatera prognoser och planer samt diskutera strategifrågor. HSB Uppsalas företagsledning består av sex personer, vilka presenteras i årsredovisningen på sidan 19. HSB Uppsalakoncernen består av HSB Uppsala och tre dotterbolag, vilket redovisas i årsredovisningen sidan 11. Rapporteringen sker löpande på månadsbasis. Dotterbolagens styrelser består av medlemmar ur HSB Uppsalas företagsledning. Samtliga ordförandeposter innehas av HSB Uppsalas VD. Beslut om verksamhetens inriktning tas i första hand vid fastställandet av den årliga verksamhetsplaneringen, inklusive handlingsplaner. Verksamhetsplanen utgör ett underlag för budgetarbetet. Dotterbolagens verksamhetsplaner baseras ytterst på ägardirektiv, vilka meddelas från HSB Uppsalas styrelse i samband med dotterbolagens bolagsstämmor. Styrelsen har ansvaret för att det finns ett effektivt system för internkontroll och riskhantering. Till VD har delegerats ansvaret att skapa goda förutsättningar för att arbeta med dessa frågor. Medlemmarna i företagsledningen har detta ansvar inom sina respektive områden. Befogenheter och ansvar är definierade i policies, riktlinjer, befattningsbeskrivningar samt instruktioner för attesträtter. Efterlevnaden av HSB-rörelsens gemensamt utarbetade styrdokument HSB-rörelsens gemensamt utarbetade styrdokument består av dels HSB:s kod för föreningsstyrning, dels HSB Kompassen. Beträffande HSB:s kod för föreningsstyrning utgör föreliggande dokument en samlad redovisning av efterlevnaden. Sammanfattningsvis gäller att HSB Uppsala följer HSB:s kod för föreningsstyrning. De avsteg från koden som gjorts redovisas i efterföljande tabell. HSB Kompassen innehåller bl.a. en rad synsätt, vilka skall vara styrande för verksamheten inom den samlade HSB-organisationen. Dessa synsätt avser: finansverksamhet, utvecklingsarbete, kvalitetsarbete, miljö, information, kompetensutveckling och IT. I årsredovisningens första del framgår hur HSB Uppsala arbetar med dessa synsätt inom föreningens olika verksamhetsområden. Representation i HSB Riksförbund och HSB ProjektpartnerAB Enligt HSB Riksförbunds stadgar skall förbundsstämman utövas som ordinarie HSB-stämma varje ojämnt år och som ordinarie årsmöte varje jämnt år. Vid årsmötet den 6 maj 2010 representerades HSB Uppsala av VD Hans Johansson. Föreningen var också represen- 16 HSB UPPSALA ÅRSREDOVISNING 2010
RAPPORT - FÖRENINGSSTYRNING (Granskas ej av föreningens revisorer.) terad vid HSB Projektpartner AB:s årsmöte. Sture Blomgren deltog vidare som ledamot i styrelserna för HSB Riksförbund och HSB Projektpartner AB. Börje Persson valdes vid riksförbundets stämma in som ledamot i Stiftelsen HSB:s garantifond. HSB Uppsala har även varit representerad i några av de nätverk som finns inom HSB-rörelsen. Föreningens interna kontroll och finansiella rapportering Styrelsen ansvarar enligt HSB:s kod för föreningsstyrning för den interna kontrollen. Styrelsens arbetsordning och VD-instruktionen anger vilka ärenden som kräver styrelsens godkännande eller bekräftelse. Detta återspeglas i sin tur i dotterföretagens arbetsordningar och VD-instruktioner. Vid styrelsesammanträden är verkställande direktören och i förekommande fall föreningens ledningsgrupp föredragande i ärenden som kräver styrelsens behandling. Verkställande direktören ansvarar för att styrelsen får ett sakligt, utförligt och relevant informationsunderlag för att kunna fatta väl underbyggda beslut samt att styrelsen hålls löpande informerad om utvecklingen av koncernens verksamhet och finansiella ställning. Därutöver redovisar HSB Uppsalas revisorer, resultatet av sin löpande granskning och bokslutsgranskning i form av två PM. De synpunkter som framkommer åtgärdas i respektive koncernenhet. Basen för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen utgörs av koncernens finanspolicy, verksamhetsplaner och attestinstruktioner. Den finansiella rapporteringen görs vid varje styrelsemöte. En utökad rapportering med resultatuppföljning och årsprognoser görs tertialvis. HSB Uppsala har utformat sin interna kontroll så att såväl regelbundna resultatanalyser genomförs på övergripande nivåer, som mer rutinbetonade kontroller såsom avstämningar, attester och liknande genomförs för att förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser. HSB Uppsalas hantering av risker såsom kreditrisk, marknadsrisk och finansieringsrisk redovisas till styrelsen i enlighet med vad som föreskrivs i av styrelsen antagen finanspolicy. I dagsläget bedöms den interna kontrollen vara god och ändamålsenlig för en organisation av HSB Uppsalas storlek. Sammantaget uppfyller HSB Uppsala kraven enligt HSB:s kod för föreningsstyrning med följande undantag:. HSB S KOD FÖR FÖRENINGSSTYRNING. KOMMENTAR 1.3.5 Protokoll från senaste ordinarie föreningsstämma och därefter hållen extra stämma ska återfinnas på föreningens hemsida senast tre veckor efter stämman. Röstlängden från stämman behöver inte redovisas. Om det är motiverat av medlemskretsens sammansättning, ska protokollet även översättas till annat språk än svenska. Protokollet har inte översatts till annat språk, då detta ej ansetts erforderligt. 3.6.6 Föreningens delårsrapport ska översiktligt granskas av föreningens revisor. Föreningen har inte upprättat någon formell delårsrapport, då någon sådan skyldighet inte föreligger. 3.8.2 Styrelsen ska minst en gång per år träffa föreningens revisorer. Någon träff med revisorerna genomfördes inte med revisorerna. HSB UPPSALA ÅRSREDOVISNING 2010 17
STYRELSEN.. STURE BLOMGREN ANNA AHLIN GÖRAN JOHANSSON GUNNAR HALLEMARK Född: 1941. Utbildning/arbetslivserfarenhet: Fil.kand/f.d. planeringschef och generaldirektör på forskningsrådet Formas. Uppdrag i föreningen: Ordförande. Invald år: 1993. Närvaro: 6 av 6 sammanträden. Oberoende*: Nej. Född: 1967. Utbildning/arbetslivserfarenhet: Teknisk utbildning. Studier i ledarskap och företagsekonomi. Olika befattningar i tillverkningsindustrin. Sedan 2005 kvalitetsoch miljöchef i Tierpsbyggen. Invald år: 2010. Närvaro: 4 av 5 sammanträden. Oberoende*: Ja. Född: 1948. Utbildning/arbetslivserfarenhet: Högskoleutbildad yrkesofficer/många olika befattningar bl.a. utbildare, kassachef, intendent m.m. Uppdrag i föreningen: HSBledamot. Invald år: 2009, tidigare suppleant. Närvaro: 6 av 6 sammanträden. Oberoende*: Ja. Född: 1951. Utbildning/arbetslivserfarenhet: Före detta trafik- och ordningspolis i Dalarna och i Uppsala län. Uppdrag i föreningen: Ordförande i HSB brf Sörgården i Enköping sedan 2002. Invald år: 2010. Närvaro: 4 av 5 sammanträden. Oberoende*: Ja. GRO HANSEN SNEZANA OSCARSSON LENA RÖNNBERG LORING SANDBERG Född: 1959. Utbildning/arbetslivserfarenhet: Fil.kand, beteendevetare/arbetsmarknads-, mångfaldsintegrations- och kompetensutvecklingsfrågor i Uppsala kommun. Invald år: 1999 tidigare suppleant. Närvaro: 4 av 6 sammanträden. Oberoende*: Ja. Född: 1961. Utbildning/arbetslivserfarenhet: Uppsala universitetet företagsekonomi, juridik m.m. Anställd som Centrumchef och chef Kontor Uppsala på Diligentia. Olika styrelseuppdrag. Invald år: 2009. Närvaro: 6 av 6 sammanträden. Oberoende*: Ja. Född: 1953. Utbildning/arbetslivserfarenhet: Jur. kand., notariemeritering. Anställd vid Uppsala universitet, institutionen för handelsrätt. Ledamot av landstingsfullmäktige och landstingsstyrelsen. Invald år: 2009. Närvaro: 6 av 6 sammanträden. Oberoende*: Ja. Född: 1948. Uppdrag i föreningen: Arbets tagarrepresentant Unionen. Närvaro: 4 av 6 sammanträden. 18 HSB UPPSALA ÅRSREDOVISNING 2010
STYRELSEN.. SÖREN SÄFSTRÖM Född: 1949. Uppdrag i föreningen: Arbetstagarrepresentant Fastighetsanställdas förbund. Närvaro: 4 av 6 sammanträden. ZANDRA QVARNSTRÖM Född: 1980. Uppdrag i föreningen: Suppleant för arbetstagarrepresentant, Fastighetsanställdas förbund. Närvaro: 2 av 6 sammanträden. BENGT AXEBÄCK Född: 1948. Uppdrag i föreningen: Suppleant för arbetstagarrepresentant Unionen. Närvaro: 2 av 6 sammanträden. * Oberoende i förhållande till föreningen och ledning. Icke oberoende bland annat vid ledamotskap i mer än tolv år. HSB UPPSALAS LEDNINGSGRUPP.. FREDRIK ALPIN SYLVIA AMCOFF HANS JOHANSSON GÖRAN JAXEUS Medlems- och informationschef Personal- och administrativ chef VD Verksamhetscontroller HEJ! VILL DU KOMMA I KONTAKT MED NÅGON I LEDNINGSGRUPPEN ANVÄND DE FÖRTRYCKTA KORTEN PÅ BAKSIDAN. BÖRJE PERSSON Koncernekonomi, Controller TOMAS ERIKSSON Fastighets- och förvaltningschef HSB UPPSALA ÅRSREDOVISNING 2010 19
Bygg eller snygg? Parkera eller pausa? Kol eller klor? 20 HSB UPPSALA ÅRSREDOVISNING 2010
Blågult eller grönt? Kana eller skörda? Lort eller lupiner? Sandslott eller gubbparad? HSB UPPSALA ÅRSREDOVISNING 2010 21
Förvaltningsberättelse 2010 Styrelsen för HSB Uppsala ek för med org. nr. 717600-4641 och med säte i Uppsala, avger härmed årsredovisning för koncernen och föreningen för verksamhetsåret 2010. (Siffror inom parentes avser föregående år) Organisation och verksamhet Koncernen består av moderföreningen HSB Uppsala ek för samt de helägda dotterbolagen Upplands Boservice AB, He-Bo i Uppsala AB och ETF Service i Mälardalen AB. HSB Uppsala är verksam i Uppsala, Knivsta, Enköping, Håbo, Tierp, Älvkarleby och Östhammars kommuner. Förutom nyproduktion av lägenheter har koncernen koncentrerat sin verksamhet på medlemsverksamhet, teknisk och administrativ förvaltning, fastighetsservice och förvaltning av egna fastigheter. Fastighetsbestånd Den 31 december omfattade HSB Uppsalas fastighetsbestånd 30 (31) fastigheter. 19 (19) av dessa utgjorde fastigheter med huvudsakligen bostäder och 2 (2) var fastigheter med huvudsakligen lokaler. Resterande fastigheter bestod av exploateringsmark. Fastigheten Uppsala Kronåsen 5:8 har av styckats och sålts som småhustomter för upp förande av 10 radhus. Total uthyrningsbar yta var 91 331 m 2 (91 331 m 2 ) och det bokförda värdet uppgick till 486 mkr (489 mkr). Finansiering Den genomsnittliga räntesatsen för ränte bärande lån den 31 december var 2,82 % (2,21 %). Totalt uppgick lånen till 332 mkr (337 mkr), varav 57 mkr (54 mkr) hade en bindningstid på mer än ett år. Genomsnittlig räntebindningstid för samtliga lån uppgick till 0,7 år (0,7 år). Moderföreningen har tecknat swapavtal på nominellt 121 mkr för att långsiktigt räntesäkra en del av låneportföljen med rörlig ränta och samtidigt ha möjlighet att ändra bindningstiderna. Genomsnittlig nettoränta för swapavtalen på balansdagen är 1,45 % med en genomsnittlig bindningstid på 4,2 år. HSB Uppsalas intresseföretag Torgun Utveckling AB har förvärvat samtliga aktier i Rosendal Bostäder A1 AB som är lagfaren ägare till fastigheten Uppsala Kåbo 55:1. Förvärvet ingår som ett led i framtida bostadsbebyggelse i kvarteret. HSB Uppsala kommer att till 50% delfinansiera förvärvet. Tillsammans med tidigare delfinansiering av förvärv av aktier i fastighetsbolag, har HSB Uppsala per årsskiftet lämnat reverslån på totalt 53,6 Mkr till intresseföretag. Lånen löper ränte- och amorteringsfritt. Inlåning från förvaltade kunder Inlåningen från förvaltade kunder bestod av avistamedel 230 mkr (205 mkr) och bunden inlåning 79 mkr (132 mkr) totalt 309 mkr (337 mkr). HSB Uppsala har säkerställt inlåningen ge nom att det fanns 288 mkr (290 mkr) tillgängliga för utbetalning inom högst en vecka, vilket motsvarar 93 % av inlånade medel. Enligt HSB:s kod för föreningsstyrning ska minst 80 % av inlånade avistamedel kunna återbetalas inom fem bankdagar. Tillgängliga medel fördelade sig på avistamedel kassa och bank 128 mkr (112 mkr), kortfristiga placeringar 96 mkr (98 mkr), delfinansiering av nyproduktion där byggnadskreditiv fanns att utnyttja 0 mkr (16 mkr) samt outnyttjad checkkredit 64 mkr (64 mkr). Dessutom fanns outnyttjat belåningsutrymme i egna fastigheter på cirka 138 mkr (140 mkr). HSB Uppsala är sedan juni 2008 registrerat hos Finansinspektionen som inlåningsföretag. Investeringar och resultat Koncernens investeringar i inventarier uppgick till 2 671 tkr (2 370 tkr). För moderföreningen uppgick investeringarna i inventarier till 545 tkr (0 tkr ). Investeringarna i fastigheter uppgick till 20 457 tkr (19 591 tkr), varav 20 457 tkr (19 591 tkr) har investerats i befintliga fastigheter. Installationer i annans fastighet har utförts med 0 tkr (339 tkr). Koncernens rörelseresultat uppgick till 12 581 tkr (9 267 tkr). Resultatet före skatt uppgick till 4 754 tkr (- 56 tkr). För moderföreningen uppgick rörelseresultat till 10 014 tkr (8 480 tkr). Föreningens resultat före skatt uppgick till 1 091 tkr (9 445 tkr). Värdering av tillgångar Ett bedömt marknadsvärde för HSB Uppsalas fastig hetsbestånd har framtagits genom direkt avkastningsberäkning. Vid beräkningen har driftnettot för respektive fastighet använts med korrigering av reparations- och underhållskostnader till ett schablonvärde per fastighet. Som avkastningskrav har generellt 6 % använts på fastigheterna i Uppsala, 7 % i Enköping och 8 % i Österbybruk. Det bedömda marknadsvärdet för samtliga fastigheter, har beräknats till 630 mkr. Bokfört värde på balansdagen var 486 mkr. I årets resultat har 489 tkr (2 640 tkr) av tidigare gjorda nedskrivningar i finansiella tillgångar återförts. Tillgångarna består av placeringar med olika bindningstider, som på balansdagen har värderats till ett värde under det nominella värdet. Av totalt nedskrivet be lopp 5 187 tkr (5 676 tkr) avser 337 tkr (826 tkr)nedskrivning av kapitalgaranterade placeringar, vilket innebär att återvinning av nedskrivet belopp sker på återbetalningsdagen. Reservering för osäkra fordringar har gjorts med netto 363 tkr (1 392 tkr) och uppgår per balansdagen till 2 655 tkr (2 292 tkr). 22 HSB UPPSALA ÅRSREDOVISNING 2010
Övriga tillgångar bedöms ha ett marknadsvärde motsvarande det bokförda värdet. Väsentliga händelser under verksamhetsåret Antalet medlemmar ökade under 2010 med 93 till 17 312 (17 219). Produktion av 102 bostadslägenheter i HSB Brf 98 Fyrisvallen i Uppsala har slutförts. Första inflyttning gjordes i oktober 2009 och sista inflyttning i april 2010. Delar av vår mark i Storvreta blev planlagd under 2005. Under 2010 har 13 (16) småhustomter för villabebyggelse sålts. Därmed är alla småhustomterna sålda. Förväntad framtida utveckling Medlemsantalet förväntas öka under 2011. Produktionsstart av ca 10 lägenheter i småhusbebyggelse på fastigheten Uppsala, Kronåsen 5:8 har skett. Produktionen beräknas färdig ställas under 2011. Försäljning av ca 50 lägenheter i Börjetullsområdet, samt ca 50 lägenheter i Gränby Backe beräknas kunna påbörjas under 2011. Ytterligare tillskott till projektportföljen under 2011 är förvärv av mark för 80 lägenheter i Rosendalsområdet i Uppsala och ett samarbetsprojekt om ca 40 lägenheter på Kungsgatan. Ny lagstiftning för betaltjänster har trätt i kraft den 1 augusti 2010. Den innebär att från och med den 1 maj 2011 krävs det tillstånd från Finansinspektionen för att få tillhandahålla betaltjänster. HSB Uppsala har i januari 2011 ansökt om sådant tillstånd, vilket innebär att denna del av vår verksamhet kommer att bedrivas som betalnings - institut och stå under Finansinspektionens tillsyn. Fem år i sammandrag, koncernen 2006 2007 2008 2009 2010 Nettoomsättning, mkr 244,3 274,9 291,1 252,4 229,9 Resultat efter finansiella poster, mkr 11,6 11,9-0,7-0,1 4,8 Balansomslutning, mkr 947,4 945,4 893,0 879,2 882,6 Eget kapital, mkr 133,0 140,3 138,4 138,8 142,4 Avkastning på eget kapital, % 9,3 8,7 0,0 0,0 3,4 Avräkningslikviditet, % 100,2 80,8 73,3 67,1 68,1 Soliditet, % 14,0 14,8 15,5 15,8 16,1 Justerad soliditet, % 36,4 33,4 31,8 34,2 32,3 Medeltal anställda 332 328 324 289 176 Nyckeltalsdefinitioner framgår av efterföljande redovisnings- och värderingsprinciper. Förslag till disposition av föreningens vinst Koncernens fria egna kapital uppgår enligt koncernbalansräkningen till 121 822 tkr varav årets vinst är 3 576 tkr. Erforderlig avsättning till bundna reserver är 33 tkr. Till föreningsstämmans förfogande står hos moderföreningen Balanserad vinst 108 235 560,55 Årets vinst 662 883,63 Sammanlagda medel 108 898 444,18 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till reservfonden avsätta 33 000,00 I ny räkning balanseras 108 865 444,18 Sammanlagda medel 108 898 444,18 Föreningens och koncernens ställning vid årets slut och resultatet av årets verksamhet framgår av efterföljande resultat- och balansräkningar, noter och kommentarer. HSB UPPSALA ÅRSREDOVISNING 2010 23