Global Fastighet Tillväxt 2007 AB Kvartalsrapport september 2013
innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Drift, förvaltning och finansiering 5 Allmänt om bolaget 6 Marknadskommentar 7 2 Kvartalsrapport september 2013
Huvudpunkter Aktiekursen justerad för utbetalningar har det senaste kvartalet haft en positiv utveckling på 8,35 procent. Senaste kurs per aktie är beräknad till en krona per A-aktie och 6,78 kronor per B-aktie. en refinansiering av bolagets investering i Denver blev genomförd i juni. Lånebeloppet är på totalt 19,75 miljoner dollar. enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2015 och 2017, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. Bolaget har sedan det etablerades haft en negativ avkastning på 49,4 procent, justerat för utbetalningar på totalt 2,55 kronor per aktie. Nyckeltal för Global Fastighet Tillväxt 2007 AB Marknadsvärde av fastigheter (MNOK) 249 GEOGRAFISK FÖRDELNING Sverige 32 % USA 68 % SEGMENTFÖRDELNING Handel 32 % Kontor 68 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 60 Ekonomisk vakans 25 % Areal (Kvm) 45 468 FINANSIERING Totalt lån (MNOK) 165 Räntebindning 91 % Genomsnittlig låneränta 5,00 % Löptid lån (år) 4 Överkurs MNOK* -1,7 MANDAT Etableringsår 2007 Avvecklingsperiod 2015-2017 SENASTE BERÄKNADE AKTIEKURS (VÄRDEJUSTERAT EGENKAPITAL) PER 15.09.2013 1/6,78 Utveckling senaste kvartalet 8,35 % Utveckling senaste året 8,70 % Utveckling senaste tre åren 11,32 % Utveckling sedan start -49,35 % Historiska utbetalningar 2011 1,55 2012 1 Totalt 2,55 * 50% av överkursen är hänsyntagen i beräkningen av aktiekursen. Kvartalsrapport september 2013 3
Aktiekurs och utdelningar Inledning Aktien har det senaste kvartalet stigit med 8,35 procent. De viktigaste förklaringarna till aktiekursutvecklingen är denna gång valuta, kassflöde och fastighetsvärderingar. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation, över/underkurs på fasträntelån och valutakurser per den 30:e juni. Värderingar av fastighetsportföljerna är inhämtade från externa bolag under augusti 2013. De nya fastighetsvärderingarna påverkar utvecklingen av den beräknade aktiekursen i liten grad. UTVECKLING AV VALUTA Bolaget har investeringar i Sverige och i USA. Den amerikanska dollarn har under perioden förstärkts mot den svenska kronan med cirka 3,3 procent. refansierades i sommar och det nya låneavtalet är på fem år. Lånet i Jordbro/Haninge går till förfall i april 2014, men bolaget är redan i dialog med långivaren om en förlängning. Överkursen på bolagets fasträntelån är reducerad jämfört med föregående kvartal. Detta påverkar aktiekursen positivt. Beräknad överkurs är den kompensation bolaget skulle behöva betala för att infria alla fastränteavtal per 30/6-2013. Så länge bolagets lån löper som planlagt fram till avtalat förfall medför detta inte något kontantutlägg för bolaget. SAMMANFATTNING KURSUTVECKLING Senaste beräkning av aktiekurs per den 15:e september ger en kurs per A-aktie på 1,00 krona och en kurs per B-aktie på 6,78 kronor. Total värdeutveckling för bolaget sedan uppstart är på -49,4 procent. UTVECKLING AV LÅNEPORTFÖLJEN Global Fastighet Tillväxt 2007 AB har i all huvudsak fast ränta på bolagets lån. Lånet i Denver Kurs per aktie Kurs * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningarna följer samma avkastning som bolaget. 4 Kvartalsrapport september 2013
Drift, förvaltning och finansiering JORDBRO/HANINGE Köpcentret i Haninge har låg vakans och en god hyresgästsammansättning. Därtill så önskar flera av de största hyresgästerna att utvidga sina lokaler. Bolaget kommer att värdera investeringsmöjligheter närmare under hösten. På köpcentret i Jordbro är hyresgästsammansättningen utmanande och det är krävande att få på plats hyresgäster med handelskoncept som fungerar tillfredsställande. Utvidgning av existerande butiker som fungerar bra kommer att värderas också här. REFINANSIERING DENVER Refinansieringen av portföljen blev genomförd i juni. Lånebeloppet på totalt på 19,75 miljoner dollar gick till att nedbetala existerande lån samt att det ger bolaget cirka 1,6 miljoner dollar som kan användas till hyresgästanpassningar i förbindelse med nya hyresavtal. Låneavtalet sträcker sig över fem år och har en fast låneränta på 5,95 procent. I samband med refinansieringen ökade räntan i USA med cirka en procent, men då utlåningsräntan var fastställd på en tidigare tidpunkt i förhandlingarna kunde inte långivaren öka räntan även om avtalet inte vara signerat. FÖRHANDLINGAR MED STATLIG HYRESGÄST I DENVER Det pågår konkreta förhandlingar med State of Colorado Department of Labor som är intresserade av att hyra två våningar på totalt cirka 1 400 kvadratmeter i den så kallade link-byggnaden som binder samma fastigheten med grannfastigheten Colorado Plaza Tower One. Kvartalsrapport september 2013 5
Allmänt om bolaget OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under 2007 och har investeringar i USA (Denver) och Sverige (Jordbro och Haninge). Fastigheterna är på totalt cirka 45 000 kvadratmeter. INVESTERINGSMANDAT Global Fastighet Tillväxt 2007 AB är ett onoterat svenskt aktiebolag, registrerat i Sverige. Bolaget har investerat i fastighetsutvecklingsprojekt och fastigheter med utvecklings- och/eller hög värdeökningspotential, huvudsakligen i Europa och Nordamerika. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst 12-15 procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget har verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålet nås. PERIODISKA UTBETALINGAR Det planeras inga årliga utbetalningar till aktieägarna. Utbetalningar till aktieägare kommer att ske när fastigheter säljs. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2015 och 2017, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. Kartan visar den geografiska spridningen av bolagets investeringar. 6 Kvartalsrapport september 2013
Marknadskommentar Den Internationella valutafonden IMF justerade i juli ner sina tillväxtprognoser för den globala ekonomin från 3,3 till 3,1 procent. USA väntas växa med 1,7 procent under 2013 och Eurozonen väntas visa positiv tillväxt för 2014. Inom tillväxtmarknaderna väntas den expansiva period som varit dämpas. Ränte- och valutamarknaderna har under kvartalet varit volatila till följd av ökat fokus på en reversering av de amerikanska stödåtgärderna. Den amerikanska centralbankschefen Ben Bernanke uttalade i juni att obligationsköpen skulle trappas ner under hösten vilket fick flera aktiemarknader att reagera kraftigt. Marknaderna lugnades senare av nya uttalanden om att detta förutsätter ytterligare återhämtning av den amerikanska ekonomin och då framförallt på arbetsmarknaden, och aktiemarknaden har under sommaren återhämtat sig. USA Tillväxten återhämtar sig och det kommer allt fler signaler via ekonomiska indikatorer såsom inköpschefernas index (ISM) om att det är ytterligare förbättringar att vänta. Bostadspriserna har, mätt genom S&P Case Shiller 20 index, stigit 7,4 procent under kvartalet vilket betyder mycket för amerikanska konsumenters förbättrade syn på framtiden. Samtidigt faller arbetslösheten totalt sett och är nu på 7,3 procent. Konsumenterna som står för 70 procent av det totala värdeskapandet i ekonomin (BNP) fortsätter att utgöra den viktigaste tillväxtkällan för amerikansk ekonomi. På den amerikanska marknaden fokuseras det framförallt på när och hur den amerikanska centralbanken Fed ska minska sina obligationsköp och återgå till en mer normal politik. Förväntningarna är att detta arbete påbörjas under hösten, men att styrräntorna fortsätter att hållas på låga nivåer till 2014. Samtidigt närmar sig nya budgetförhandlingar mellan kongressen och Vita Huset i början av oktober. Detta i kombination med oro för en amerikanskledd attack mot Syrien gör att investerare har mycket att fokusera på i USA. 10-åriga statsobligationsräntor i USA nådde under kvartalet ny årshögstanivå. Nivån närmar sig nu tre procent vilket ger en uppgång de senaste fyra månaderna på över 100 räntepunkter. Ökningen är den kraftigaste som uppvisats på räntemarknaden de senaste 25 åren. Europa Flera ledande indikatorer visar nu att Europa är på väg att ta sig ur en lång period av recession. Återhämtningen i regionen drivs framförallt av den starka utvecklingen i Tyskland, men även de sydeuropeiska länderna visar på återhämtning från låga nivåer. Optimismen i tyskt näringsliv ökar och IFO index som mäter stämningen bland tyska företagsledare har stigit fyra månader i rad. Förtroendet bland tyska konsumenter är samtidigt på sin högsta nivå på sex år vilket till största del beror på att arbetslösheten nått sin lägsta nivå på många år med 5,3 procent. I slutet av september är det val i Tyskland. Prognoserna tyder för närvarande på att Angela Merkel får förnyat förtroende för ytterligare en mandatperiod. Norden Tillväxten i Sverige bedöms enligt IMF för året bli 1,2 procent men var låg under andra kvartalet. Tillväxten i Norge bedöms enligt IMF för året bli 2,8 procent. Sveriges Riksbank valde i samband med sitt senaste räntemöte att hålla styrräntan oförändrad på en procent och enligt Riksbankens uttalade räntebana väntas nästa räntehöjning i slutet av 2014. Norges Bank har valt att hålla styrräntan oförändrad på 1,5 procent och Norges Banks förväntningar är att räntan kommer att börja ökas under våren 2014. Kvartalsrapport september 2013 7
Om rapporten Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget Global Fastighet Tillväxt 2007 AB. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i Global Fastighet Tillväxt 2007 AB. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. 8 Kvartalsrapport september 2013
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no