Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om rådgivnings- och upplysningsskyldighet, objektsbeskrivning och pris i marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklaren har informerat köparna av en fastighet om tomtgränserna och om nyttjanderätten av mark som angränsar till fastigheten. Även uppgifterna i objektsbeskrivningen och priset i marknadsföringen har berörts i beslutet. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet från vidare handläggning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hans förmedling av en fastighet. Anmälarna har lämnat in kopior av en karta över fastigheten som är daterad den 10 november 2014, köpekontraktet, objektsbeskrivningen, bilder på fastigheten och nyttjanderättsavtalet. NN har yttrat sig i ärendet och lämnat in kopior av uppdragsavtalet, två objektsbeskrivningar, en så kallad objektslista med fastigheten markerad på en karta, en separat karta över fastigheten med inskriven text, anbudsförteckningen, en förteckning över sålda fastigheter i området, köpekontraktet och en blankett benämnd Fullmakt säljare. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) Anmälan Anmälarna, som var köpare av fastigheten, har bland annat uppgett följande. Under budgivningen sökte de den ansvariga fastighetsmäklaren flera gånger och fick kontakt med NN när den hade pågått ett tag. NN påpekade att markbiten på höger sida om entrén inte tillhörde fastigheten, utan en samfällighet. När anmälarna undertecknade kontraktet var säljarna inte närvarande, utan de hade skrivit på dagen innan. Vid den efterföljande besiktningen av fastigheten informerade även en av säljarna om att markbiten till höger om husets entré tillhörde en samfällighet. Dessutom uppgav säljaren att marken, cirka 100 kvm, söder om huset inte tillhörde fastigheten utan kommunen. Säljaren informerade samtidigt om att det fanns ett nyttjanderättsavtal sedan femtio år för marken som fanns någonstans bland kvarlämnade dokument. Anmälarna anlitade experthjälp som grävde fram nyttjanderättsavtalet. Avtalet var utställt på den förra fastighetsägaren och var ogiltigt för köparna. I objektsbeskrivningen fanns det en planritning på huset, men ingen information om att de två markbitarna, som klart kunde uppfattas som tillhörande fastigheten, inte ingick i köpet. Det fanns inte heller någon information om nyttjanderättsavtalet i objektsbeskrivningen. De ansåg att utgångspriset var för lågt. Fastigheten hade ett utgångspris på 3 975 000 kronor, men ett utgångspris om 5 milj. kr vore rimligt. Köpeskillingen blev 5 500 000 kronor. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har bland annat noterat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna. Kartan över fastigheten med inskriven text På denna av mäklaren ingivna karta är fastigheten och den mark som gränsar
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) till fastigheten markerad. Följande handskrivna förklarande text finns på kartan. Gångstig sedan 60-talet!!! Tänkt gångstig som fastighetsägaren nyttjat sedan 60- talet!!! Kommunen anlade gångstigen här istället. Vilket gjordes redan på 60-talet när säljaren förvärvade den! Tårtbit som fastighetsägaren nyttjar Objektsbeskrivningen I den objektsbeskrivning som parterna har signerat finns följande text under rubriken Byggnad och Tomt. Tomtarea 652 kvm baserat på fastighetsregistret Denna objektsbeskrivning har en bilaga med fastighetsinformation från en internettjänst för fastighetssök. I den objektsbeskrivning som inte är signerad finns det ytterligare en karta över fastigheten och information om köparens undersökningsplikt. Kartan daterad den 10 november 2014 På kartan över fastigheten som anmälarna har lämnat in finns det två ytor markerade med andra tomtbeteckningar än den som den aktuella fastigheten har. Nyttjandesättsavtalet Nyttjanderättsavtalet är daterat den 28 april 1968. Till avtalet finns en kopia av en skrivelse från år 1974 som ger en namngiven ägare till den aktuella fastigheten tillstånd att utnyttja parkmarken ifråga. Köpekontraktet Köpekontraktet är undertecknat av köparna den 4 september 2014 och av säljarna den 5 september 2014. En av säljarna var då företrädd av den andra med fullmakt.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) Fastighetsmäklarens yttrande NN har i sitt yttrande bland annat uppgett följande. Uppdragsgivarna, som var ett syskonpar, hade fått fastigheten i gåva av en förälder. De hade själva inte bott i fastigheten på många år. De informerade honom om att deras far hade haft en överenskommelse med kommunen som innebar att de kunde nyttja marken dels norr om fastigheten och dels vid sidan av fastigheten. Detta dokument eftersöktes, men kunde inte hittas. NN tog själv kontakt med kommunen, men inte heller de kunde hitta något avtal för fastigheten. Vid marknadsföringen av fastigheten på olika hemsidor på internet fanns det en fastighetskarta med. Materialet fanns tillgängligt för spekulanterna både innan, under och efter visningen. När han gick runt med spekulanter och visade fastigheten påtalade han även detta muntligt. Anmälarna deltog på den större visningen och de fick del av de dokument han hade. Han påtalade att om man önskade se huset fler gånger så var det inget problem, eftersom huset var tomt. Genomsnittspriset i området låg på under 4 000 000 kronor och då ingick hus som är totalrenoverade i statistiken. Efter en genomgång av statistiken över försäljningar i området enades uppdragsgivarna och NN om att utgångspriset skulle vara 3 995 000 kronor. De andra mäklarna, som också hade varit där, hade gjort en liknande bedömning. Skicket var inte det bästa, men läget på fastigheten var bra. Vid visningen informerade han spekulanterna om att de inte tillämpar budgivning där kunden själv lägger sina bud, utan buden går alltid via en personlig kontakt via telefon. Vissa spekulanter pratade han själv med och andra samtal tog hans kollegor. Han pratade med en av anmälarna vid ett par tillfällen när de meddelade bud. Budgivningen pågick i drygt en vecka. Uppdragsgivarna var bosatta i X-land respektive Y-land. Uppdragsgivaren i Y-land kunde inte närvara vid kontraktsskrivningen och hade lämnat en fullmakt till den andra parten. Uppdragsgivaren kunde skriva på kontraktet först på fredag eftermiddag och detta meddelades köparna. De meddelade då att de ville komma förbi på lördagen, vilket de också gjorde.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Tillämpliga bestämmelser Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Enligt 18 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla spekulanter som är konsumenter en skriftlig beskrivning av objektet, en så kallad objektsbeskrivning. Det framgår av andra stycket att objektsbeskrivningen ska innehålla bland annat fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader. Enligt 16 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen. Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Mäklaren ska skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka fastigheten och ska verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta. Informationen om tomtgränsen I den objektsbeskrivning som har tillhandhållits köparna är fastighetens areal angiven och det framgår varifrån uppgiften är hämtad. Objektsbeskrivningen har signerats av parterna. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar inledningsvis, att uppgiften om att fastigheten har nyttjat mark som inte tillhör fastigheten med stöd av ett
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) nyttjanderättsavtal, får anses ha varit information av en sådan betydelse för en köpare att den har omfattas av NNs upplysningsskyldighet. Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om dessa kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83). NN har uppgett att en tomtkarta fanns tillgänglig för spekulanterna dels på visningen, dels på de internetsidor där fastigheten marknadsfördes. Dessutom har han på visningen muntligt informerat spekulanterna om tomtgränserna. Mot denna bakgrund finner Fastighetsmäklarinspektionen att det inte kan anses vara otvetydigt fastställt att NN har brustit i sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Det marknadsförda priset Enligt god fastighetsmäklarsed ska en mäklare inte marknadsföra ett förmedlingsobjekt till ett pris som väsentligt avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som väsentligt ligger under det som säljaren är beredd att acceptera. Det framgår av utredningen i detta ärende att det slutliga försäljningspriset har överstigit priset i marknadsföringen med drygt 38 procent. Fastighetsmäklarinspektionen anser att detta är en väsentlig avvikelse. Enligt en kammarrättsdom är dock endast det faktum att ett enskilt försäljningspris väsentligt har överstigit utgångspriset inte tillräckligt för att varna en mäklare för att ha satt ett för lågt utgångspris i strid mot god fastighetsmäklarsed. Det beror på att det i ett enskilt fall kan finnas olika anledningar till att försäljningspriset har avvikit från objektets egentliga marknadsvärde (se Kammarrätten i Stockholms dom den 11 februari 2013 i mål nr xxxx-12). NN har redovisat vilka omständigheter som låg till grund för priset i marknadsföringen. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det inte otvetydigt kan fastslås att det i detta enstaka ärende har varit fråga om en sådan avvikande prissättning som kan leda till en disciplinär påföljd. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) åtgärd från Fastighetsmäklarinspektions sida.