BRF Roslagsskutan 1. INFORMATION INFÖR DET KOMMANDE STAMBYTET Allmänt Entreprenör är nu upphandlad av föreningen. Det är FIMA Bygg och Plattsättning AB som kommer att utföra arbetet. Detta kommer att bedrivas som en totalentreprenad enligt ABT06 (Allmänna Bestämmelser för Totalentreprenader). Byggstart i de 24 första lägenheterna kommer att ske den 8 oktober. Se vidare bifogad tidplan. Stambytet kommer att vara avslutat i de sista 24 lägenheterna den 3 maj 2013. Provisoriska duschar och WC. Provisoriska duschar och WC kommer att byggas i källarvåningen. Om ni absolut behöver toalett i lägenheten under byggtiden finns möjlighet att hyra tillfällig toalett från entreprenören. Byggstart i lägenhet, nycklar. Varje etappstart omfattar de lägenheter som ligger rakt ovanpå varandra. Start sker i alla 12 lägenheter samtidigt. På morgonen aktuell måndag kl 7.00 kommer entreprenörens platschef till er för att samla in tillvalsblanketter, svara på frågor och sätta in byggcylindrar istället för era ordinarie låscylindrar. Ni kommer att få låna 3 unika nycklar till byggcylindern. All personal kommer att ha huvudnyckar till lägenheterna för att kunna hålla dörrarna låsta när de inte är i lägenheten. När slutbesiktning och efterbesiktning är gjord i er lägenhet kommer er ordinarie cylinder sättas tillbaka. Arbetstiden är 7.00-16.00 vardagar. Bilningsarbeten får dock tidigast starta 7.30. Dokumentation innan byggstart Samma dag som ovan kommer föreningens projektledare Björn Olofsson att fotodokumentera golv och väggar i de rum stambytespersonalen ska beträda i lägenheten. Försäkringar Er hemförsäkring gäller om dörren är låst. Skulle något försvinna med öppen dörr gäller entreprenörens försäkring. Arbetarna kommer att ha identifikation så att ni lätt kan se att de tillhör bygget. De känner också varandra så att risken att någon obehörig tar sig in på bygget är väldigt låg. Jag har aldrig under mina 17 år som projektledare varit med om någon stöld i en lägenhet. De stölder som ofta förekommer vid stambyten är stöld av koppar och verktyg från byggetableringen.
Täckning av golv Entreprenören kommer att täcka de golv som de måste beträda för att utföra arbetet. Det sker med en tjock vattentät papp som tejpas fast i golvet med en speciell tejp som släpper lätt vid avtäckning. Vissa golv kan dock få problem även med denna tejp, t.ex oljade trägolv eller trägolv som är slitna. Entreprenören tar inget ansvar för skador som kan uppstå pga att de måste tejpa fast skyddstäckningen. Täckning av dörröppningar, möbler och annat. Entreprenören kommer tillhandahålla täckplast på rulle och specialtejp för att ni ska kunna dammskydda det ni önskar och tejpa för dörröppningar. Plast och tejp kommer att placeras ut i trapphuset några dagar innan byggstart i er lägenhet. När ni använt materialet måste ni ställa tillbaka det i trapphuset. BILTEMA säljer också en provisorisk dörr av byggplast med blixtlås som är gjort för detta ändamål. Den tejp som tillhandahålls är med ett milt lim som inte tar med sig målarfärgen på dörrlisterna om målningsarbetet är fackmässigt utfört och tejpen avlägsnas långsamt. Dra inte rakt ut när ni drar av tejpen, dra sakta nedåt. Tejpa aldrig på en tapet eller målad vägg. Damm Ett stambyte dammar enormt mycket under rivningsarbetet. Föreningen har beställt att entreprenören använder en s.k. dammfälla vid rivningsarbetet. Den reducerar dammet med ca 80-90% vilket dock inte innebär att arbetet blir dammfritt. Efter första veckan är rivningsarbetet klart i badrummet och de arbeten som återstår är då s.k. våta arbeten som inte dammar. Buller Under rivningsveckorna låter det väldigt mycket i huset. Rivningen sker till stor del med bilningsmaskiner. Ljudet fortplantar sig långt i stommen och det låter i hela byggnaden. Om ni måste vara hemma dagtid kan det vara en god idé att skaffa ett par hörselkåpor. Biltema har t.ex prisvärda sådana. Tips: Om ni behöver ringa, gör det när arbetarna har rast, dvs mellan 10-11 och 13-13.30 (ungefärliga tider, fråga dem på plats om aktuella raster). Om ni ska gå ut och göra ärenden, gör det när de bilar. Undanplockning före start Innan arbetena börjar måste ni själva tömma badrum och berörda köksskåp. Ni måste också plocka bort mattor, möbler, lampor mm där byggarbetarna ska passera med material och maskiner. Husdjur Om ni har husdjur bör de antingen placeras på annan ort eller i ett separat rum så de inte skadas eller rymmer när byggarbetarna går ut och in i lägenheten.
Att spara saker i badrum och kök. Rivningspersonalen slår sönder allt porslin i badrummet innan de transporterar ut det. Om det är något som ni vill spara måste detta märkas upp tydligt med texten sparas på en fasttejpad lapp så att de försöker demontera det helt. Ange också en plats i lägenheten där det ska ställas upp. Tyvärr kan porslin och annat gå söder när man lossar skruvarna och försöker få det att släppa från vägg eller golv. Entreprenören kan tyvärr inte ta något ansvar om detta sker. Vi rekommenderar stark att ni inte sparar WC-stolar för återmontering även om de ser relativt nya ut. En begagnad WC-stol fungerar ofta dåligt efter att stått uppställd en månad i lägenheten. Packningarna torkar t.ex. Eventuell fukt i bjälklag och väggar Det normala i hus av denna ålder är att fyllningen under badrumsgolvet inte är helt torr. Detta är ett mindre problem eftersom fyllnadsmassorna fraktas bort vid rivningen och ersätts med nytt torrt material innan golvgjutning. I enstaka fall kan det dock finnas betydligt mer fukt som har spridit sig ner till den bärande delen och även badrummets omgivande väggar. Entreprenören kommer då att ställa in ett avfuktningsaggregat i ert badrum för att torka ut fukten innan arbete kan fortsätta. Avfuktaren ska gå dygnet runt och kommer att dra en del ström för vilken ni kommer att få ersättning av föreningen. De ordinarie maskinerna som används i er lägenhet drar ström motsvarande endast 5-10kr då de används förhållande vis kort tid. Om fukten har gått igenom omslutande väggar och förstört tapeten kommer föreningen bekosta ommålning av just den väggen, inte hela rummet. Genomslag vid bilningsarbeten Ibland händer det att bilningen medför skador på andra sidan badrumsväggen. Väggen kommer då att åtgärdas på samma sätt som vid fukt ovan. S.k. Konsekvensskador Bilningsarbetet är tyvärr nödvändigt för att kunna göra ett stambyte. Dess vibrationer får i sällsynta fall inneboende spänningar i flerfamiljshus att släppa och det kan då uppstå tunna sprickor i väggar och tak. Detta går tyvärr inte att förhindra och ersätts heller inte av entreprenören. Om en sådan spricka uppstår ska ni kontakta styrelsen för en bedömning om den är av en sådan omfattning att föreningen bekostar åtgärd. Vad ingår i stambytet Föreningen bekostar det som föreskrivs i bilagda rumsbeskrivningar. Utöver det kan ni göra tillval. I badrummen hos bostadsrättsinnehavarna ingår inte nytt skåp, krokar och pappersavrivare, endast montering av dessa. (för hyresrätterna ingår detta) Om ni köper eget skåp med belysning, tänk på att beställa inspårning av el i väggen (extra kostnad) om ni vill undvika en utanpåliggade kabel.
Tillval Entreprenören kommer att erbjuda valmöjligheter. Dels i form av kostnadsfria val av kulör på golvklinker och ett varv kakel i avvikande färg samt badkar eller duschvägg, dels i form av prissatta tillval t.ex: förberedelse för tvättmaskin med infälld eldosa, avloppstratt och vattenkran duschkabin med golvskena och skjutbara glasväggar (om helt tät kabin önskas) sänkt innertak med spotlights nytt badrumsskåp med belysning och eluttag annat kakel och klinker enl. färdiga kombinationer Tillvalen kommer vad gäller kakel och klinker att ställas ut i källaren, övriga produkter visas på bilder i en tillvalspärm. Vi återkommer till i vilket rum utställningen blir. Om inte de färdiga kombinationerna passar (vilket är helt naturligt) kan ni välja ett kakel hos t.ex Kakelspecialisten vid Globen (eller annan kakelfirma) och begära offert på inköp och uppsättning av detta av platschefen. Ni kan också köpa in eget kakel/klinker men måste då leverera detta i god tid och i rätt mängd och kvalité till er lägenhet. Stäm av med platschefen innan ni beställer. Alla tillval kommer att skötas direkt mellan entreprenör och boende, föreningens styrelse och projektledare kommer inte att vara inblandade i era val och beställningar. Möjlighet finns därmed också att göra skatteavdrag för arbetskostnaden. Entreprenören drar av skatterabatten direkt på er faktura. Vid köp av eget avgår en fastställd summa som finns angiven på entreprenörens tillvalslista. Denna motsvarar entreprenörens kostnad inkl arbete för resp. produkt. Vid montering av egna inköp kan sedan extra kostnad tillkomma för monteringstid. Stäm av med platschefen innan ni köper egna produkter. Extra kostnader för kakel med större eller mindre mått. Efter nedbildning av kaklet kommer väggarna att putsas släta. Detta innebär dock inte att väggarna blir helt raka. Väggar i äldre hus är ofta aningen buktiga eller sneda. Vid sättning av standard 15x15cm kakel går det att utföra kakelsättningen inom föreskrivna toleranser. Vid stora plattor måste väggarna först riktas med puts innan kakelsättning. Samma gäller för små plattor som mosaik, dessa kräver ett helt annat underarbete än 15x15-plattor. Diskutera alltid val av denna typ med platschefen innan beställning. Han kan också lämna pris i förväg på eventuell riktning av väggar. Ändring av planlösning i badrum
Badrummen kommer att behålla samma placering av WC/handfat/badkar som tidigare. Golvbrunn kommer att flyttas så att den hamnar i ett hörn ca 40 cm från omgivande väggar. Detta för att duschplats ska vara möjlig i framtiden även om ni just nu valt ett badkar. Det kan ibland gå att ändra läge på WC-stol och handfat. Detta beror på hur bjälklaget är konstruerat vilket inte går att se förrän golvet är uppbilat. Det kan oftast gå att bila nya rännor för de liggande avloppsrören till en merkostnad. Stäm av med platschefen. Om du vill ändra planlösningen måste du själv göra en skalriktig måttsatt ritning på hur allt ska placeras. Utökning av badrum Ibland kan det finnas önskemål om att utöka badrummet. Om det är möjligt med hänsyn till bärande väggar och stammarnas placering måste avgöras från fall till fall. Ni kan begära offert på detta av entreprenören på plats men också beställa detta av någon annan entreprenör med våtrums- och VVS-behörighet. Om ni anlitar annan entreprenör än föreningens kommer att särskilt avtal skrivas mellan er och föreningen där ni själva ansvarar för garantin gentemot föreningen på de arbeten ni låtit utföra med annan entreprenör. Städning Entreprenören kommer att våttorka de nya badrummen samt sopa övriga utrymmen de använt för arbetet. Övriga rum (även om de påverkats av dammspridning) kommer inte att städas av entreprenören. Förråd Ni som har rör i tak eller på vägg i era källarförråd kommer att behöva tömma dessa innan arbetet börjar med aktuell stam. Även om ni inte har rör i just ert förråd bör ni ta bort dammkänsliga saker, hela källaren kommer att bli mer eller mindre berörd av damm. Ni kan också täcka dem med den tillhandahållna byggplasten. Tvättstuga Denna kommer ej att beröras av arbetena i någon större omfattning. Om något rör ändå behöver bytas kommer entreprenören att boka den tiden som tvättid. Besiktning De arbeten som utförts i er lägenhet kommer att besiktigas av en auktoriserad besiktningsman som föreningen anlitar. Besiktningen sker i etapper med ca 1 trapphus i taget vartefter de färdigställs. Efter besiktningen kommer ett protokoll att upprättas som skickas till styrelsen. Vi ni ta del av innehållet i protokollet, kontakta styrelsen. Besiktningarna kommer att aviseras minst 1 vecka i förväg genom anslag på portarna. Stockholm 2012-08-20
Björn Olofsson Vattentornshuset AB