Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om sidoverksamhet och självinträde. Prövning av om fastighetsmäklaren har åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom att själv förvärva ett markområde genom fastighetsreglering. Mäklaren har strax före förvärvet haft ett skrivuppdrag avseende delvis samma markområde. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet NN har haft ett skrivuppdrag beträffande en avstyckning av en fastighet. I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har NN kritiserats för att själv ha förvärvat markområdet. NN har yttrat sig i ärendet och lämnat in en kopia av en ansökan och överenskommelse om fastighetsreglering. Anmälan Anmälaren har i huvudsak uppgett följande. I tio års tid hade en barndomsvän lovat anmälaren att han skulle få köpa en strandtomt bestående av en hel udde. Den 5 december 2015 hade han kontakt POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) med säljaren och de kom överens om köpet och en köpeskilling om 900 000 kronor. Säljaren skulle kontakta fastighetsmäklaren NN för att lämna alla uppgifter och beställa en avstyckning från säljarens nyligen ärvda fastighet. NN skulle sköta pappersexercisen åt säljaren vid försäljningen av den ärvda egendomen. Det ingick i överenskommelsen att NN även skulle sköta avstyckningen av udden. Den 6 december 2015 kontaktade säljaren honom och berättade att han i stället hade sålt udden till NN, som hade en angränsande fastighet till udden. Han fick veta att NN hade erbjudit säljaren pengar direkt vid en försäljning till honom, dvs. i stället för att vänta på att en avstyckning skulle bli klar. Anmälaren blev chockad, dels för att det tioåriga löftet inte hade hållits, dels av mäklarens agerande när han fick veta att det fanns en köpare till udden. Anmälaren ifrågasätter om det är förenligt med god fastighetsmäklarsed att komma över en attraktiv sjötomt genom ett sådant förfarande. Fastighetsmäklarens yttranden NN har i sina yttranden sammanfattningsvis anfört följande. Säljaren kontaktade honom under hösten 2015 för att upprätta en köpehandling beträffande ett område på en fastighet. Uppdraget var ett skrivuppdrag. Han bad om relevanta uppgifter och upprättade ett utkast till köpekontrakt. Han väntade på att säljaren skulle återkomma om en tid och plats, för att de skulle gå igenom köpekontraktet tillsammans. Efter en tid återkom säljaren och meddelade att det inte blev någon affär. Det berodde på att köparen hade framfört krav på villkor som säljaren inte kunde acceptera. I stället bad säljaren honom att köpa området för 850 000 kronor. Han svarade att han kunde tänka sig det om allt var utagerat mellan säljaren och den tidigare tilltänkta köparen. Den 17 december 2015 träffade han säljaren. De skrev då en ansökan om fastighetsreglering av området med en regleringslikvid om 850 000 kronor. Anmälaren avsåg att köpa två tredjedelar av en udde. NNs förvärv gällde inte samma område som anmälaren hade haft för avsikt att köpa, utan ett cirka fyra gånger större område. Han har hänvisat till en karta som var en del av
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) ansökan om fastighetsreglering. Han har inte haft något skriftligt avtal beträffande skrivuppdraget. Han har inte haft något förmedlingsuppdrag och han har inte förmedlat några kontakter. Han har hållit sig passiv och inväntat säljarens anvisningar. Han har aldrig frågat om han kunde få köpa området, lämnat något bud eller diskuterat storleken på köpeskillingen. Handlingarna Den ansökan och överenskommelse om fastighetsreglering som NN har lämnat in är daterad den 17 december 2015. Av dokumentet framgår det bland annat att ett område på en fastighet skulle överföras till en annan fastighet genom fastighetsreglering. Förvärvaren skulle betala 850 000 kronor för egendomen. Alla kostnader för lantmäteriförrättningen skulle betalas av förvärvaren. Av ansökan framgår att det område som fastighetsregleringen avsåg omfattade den udde som NN har uppgett att anmälaren hade haft för avsikt att förvärva. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Bestämmelsen motsvarar i denna del 12 första stycket i 1995 års fastighetsmäklarlag. Skyldigheten att i allt iaktta god fastighetsmäklarsed har fastighetsmäklaren inte bara när denne fullgör ett förmedlingsuppdrag utan även i andra sammanhang när mäklaren uppträder i sin yrkesroll (se prop. 1994/95:14 s. 76). Om en fastighetsmäklare åtar sig att upprätta köpehandlingar sker det i dennes yrkesutövning som mäklare. Av förarbetena till 2011 års fastighetsmäklarlag anges bland annat följande (prop. 2010/11:15 s. 20). Det förekommer att fastighetsmäklare får i uppdrag att utföra enstaka uppgifter som har betydelse för ett överlåtelseavtal,
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) t.ex. att värdera fastigheten eller upprätta överlåtelsehandlingar, utan att mäklaren anlitas för själva förmedlingen. Sådana rena rådgivningsuppdrag bör inte regleras av fastighetsmäklarlagens civilrättsliga bestämmelser. Lagen kan dock liksom hittills komma att tillämpas analogiskt på avtal när en registrerad fastighetsmäklare bedriver sådan verksamhet som inte utgör förmedling eller förmedlar något annat objekt än de som anges i lagen. Även lagens näringsrättsliga krav kan ha betydelse för utförandet av sådana rådgivningsuppdrag. I 11 fastighetsmäklarlagen finns ett förbud för en fastighetsmäklare att i anslutning till sitt förmedlingsuppdrag köpa en fastighet som han eller hon har eller har haft i uppdrag att förmedla. I förhållande till 1995 års fastighetsmäklarlag har förbudet i 2011 års lag utsträckts till att omfatta även fastigheter som mäklaren har haft i uppdrag att förmedla (se prop. 1994/95:14 s. 77). Mäklaren ska inte kunna kringgå förbudet genom att avträda uppdraget (se prop. 2010/11:15 s. 51). Av förarbetena till 1995 års fastighetsmäklarlag framgår bland annat följande beträffande regeln om förbud mot självinträde (prop. 1994/95:14 s. 51). En rätt för mäklaren att själv träda in som köpare av ett objekt han har fått i uppdrag att förmedla skulle vara oförenlig med den syn på mäklarrollen som ligger till grund för de förslag som nu läggs fram. Det kan med fog ifrågasättas om en mäklare har möjlighet att leva upp till rollen som en opartisk mellanman ens vid förmedling av en fastighet som han själv har intresse av att köpa. Vidare är det inte mer än rimligt att den säljare som vänder sig till en mäklare för att få dennes sakkunniga hjälp med förmedlingen av en fastighet skall kunna utgå från att mäklaren agerar alltigenom objektivt och inte blandar in eller låter sig påverkas av egna intressen. I förarbetena till 2011 års fastighetsmäklarlag anges bland annat följande (prop. 2010/11:15 s. 24). En situation då en säljares intresse anses kunna komma i konflikt med mäklarens eget intresse är om mäklaren själv vill köpa den fastighet som han eller hon har i uppdrag att förmedla. [ ] Det finns utrymme för illojala ageranden från mäklarens sida om han eller hon tillåts själv köpa fastigheten.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) Det kan ju vara svårt för en säljare att avgöra om det pris som en mäklare erbjuder motsvarar priset vid en normal försäljning efter marknadsföring. [ ] Det som bör hindras är att mäklare avsäger sig uppdraget för att därefter kunna köpa fastigheten. Även om NN inte har haft ett förmedlingsuppdrag har han haft en omsorgsplikt i det skrivuppdrag som han har åtagit sig. Det innebär att han även i övrigt måste iaktta god fastighetsmäklarsed i samband med uppdraget. Det uttryckliga förbudet mot ett så kallat självinträde avser enligt 11 fastighetsmäklarlagen enbart fastigheter som fastighetsmäklaren före köpet har haft i uppdrag att förmedla. NN har visserligen inte haft något förmedlingsuppdrag avseende det område som skulle avstyckas från säljarens fastighet. Men mot bakgrund av fastighetsmäklarens skyldighet att vara opartisk och den omsorgsplikt som mäklaren har, anser Fastighetsmäklarinspektionen att förbudsbestämmelsen är analogt tillämplig även vid ett skrivuppdrag. Någon avstyckning eller överlåtelse till anmälaren genomfördes inte och NN förvärvade i stället själv det aktuella området genom en fastighetsreglering. NN har förvisso inte förvärvat den aktuella marken genom ett köp, men enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning ska det inte vara möjligt att kringgå förbudet mot självinträde genom att i stället låta förvärvet ske genom en fastighetsreglering. NN har ingått en överenskommelse om att förvärva ett område av en fastighet i anslutning till det skrivuppdrag som han tidigare har haft avseende en del av samma markområde. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att NN har agerat i strid mot god fastighetsmäklarsed. Förseelsen utgör grund för en varning.