Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om rådgivnings- och upplysningsskyldighet och omsorgsplikt. Prövning av om fastighetsmäklaren har varit skyldig att informera en köpare om en fuktskada på en fastighet. Dessutom prövning av om mäklaren har tagit till vara säljarens intresse i tillräcklig omfattning i samband med marknadsföringen av fastigheten. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet från vidare handläggning. Ärendet En säljare av en fastighet har i en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hennes agerande i samband med ett förmedlingsuppdrag. Fastighetsmäklarinspektionen har förelagt NN att yttra sig över anmälan och att ge in uppdragsavtalet, köpekontraktet, objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen, den skriftliga informationen om köparnas undersökningsplikt, dokumentationen över åtgärder för att uppnå kundkännedom samt journalen från det aktuella förmedlingsuppdraget. NN har lämnat in två yttranden och bifogat de begärda handlingarna. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) Anmälan Anmälaren, som var NNs uppdragsgivare, har bland annat uppgett följande. Hennes fastighet var belägen ute på landsbygden, vilket krävde att fastigheten marknadsfördes med ordentlig skyltning vid olika avfarter och väg-korsningar. NN satte inte upp några skyltar förrän hon påpekade att skyltar saknades. Mäklaren tyckte att hon kunde hämta skyltar och sätta upp dem själv, men det ansåg hon vara mäklarens jobb. Tre skyltar satte mäklaren upp, men det anser hon inte var tillräckligt. Vid det första mötet med NN informerade hon om en fuktskada i ett takfönster. Efter att en visning hade ägt rum på fastigheten ville en spekulant ha ytterligare en visning. Eftersom mäklaren inte hade tid att hålla i visningen fick hon ta hand om den i stället. I samband med den andra visningen fick hon reda på att NN inte hade informerat spekulanten om fuktproblemet vid den första visningen. I samband med det första mötet med NN fick hon information om en husförsäkring som skulle kosta 17 000 kr. Efter detta första möte nämndes inte försäkringen förrän strax innan försäljningen genomfördes. Då hade priset för försäkringen stigit till 19 000 kr. Fastighetsmäklarens yttrande NN har i sina yttranden uppgett bland annat följande. Hon var på ett första intagsbesök på fastigheten i augusti 2012, då hon informerade anmälaren om vad som ingick i uppdraget och hur en förmedling går till. Hon informerade även om och erbjöd anmälaren en försäkring som kostade 17 200 kr, men anmälaren valde att inte teckna någon. Det var även under detta möte som hon fick reda på att det fanns en mindre fuktskada i ett takfönster på övervåningen. Kontakten med anmälaren återupptogs inte förrän på våren 2013. När förmedlingsuppdraget skrevs på den 13 maj 2013 hemma hos anmälaren, hade hon inte med sig några skyltar att sätta upp. Hon meddelade anmälaren att
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) skyltning skulle komma att ske. Hon glömde emellertid bort detta och det dröjde någon vecka innan det blev gjort. Anmälaren hann dessförinnan kontakta henne och fråga varför några skyltar inte hade satts upp. Under samtalet frågade hon om inte anmälaren hade något ärende in till mäklarkontoret och att hon i sådana fall kunde hämta skyltar och sätta upp dem själv. Fastigheten ligger fyra mil från mäklarkontoret hon åker vanligtvis inte ut enbart för att skylta. Det ville anmälaren inte gå med på. De kom därför överens om att hon skulle skylta och det skedde också nästkommande dag. Hon satte upp skyltar från en närliggande motorväg fram till fastigheten så att spekulanterna skulle kunna hitta dit från staden. Efter några veckor sa anmälaren att hon även ville ha skyltat från andra hållet, men det gjordes aldrig. Hon har svårt att se att de skulle ha tappat spekulanter på grund av detta. Fastigheten annonserades i en tidning tre gånger. Två visningstillfällen planerades, men ställdes in på grund av att inga spekulanter anmälde sitt intresse. Först vid den tredje visningen den 13 augusti 2013 dök det upp två spekulanter som var intresserade. Under tiden som hon stod och pratade med den ena spekulanten gick den andra spekulanten upp på övervåningen och tittade. Spekulanten kom tillbaka ner, men hade inga frågor om fuktskadan i fönstret. Hon hade även glömt bort att hon hade pratat med anmälaren om fuktskadan i augusti 2012, ett helt år tidigare. När hon kontaktade spekulanten efter visningen ville denne komma och titta på huset en gång till. Hon hade inte själv tid att hålla i visningen och frågade därför om anmälaren kunde tänka sig att själv visa fastigheten. Anmälaren meddelade att det gick bra. Det var vid denna visning som anmälaren informerade spekulanten om skadan i fönstret och samtidigt blev medveten om att spekulanten inte visste om detta. Det var trots allt denne spekulant som till slut köpte fastigheten. Köpekontrakt skrevs under den 3 september 2013. Köparen har under försäljningsprocessen aldrig pratat med henne om fuktskadan i takfönstret. Hon hade därför inte fått någon uppfattning om att det skulle ha varit ett problem för köparen eller någon orsak till att inte genomföra affären. Strax innan parterna skulle skriva under köpekontraktet nämnde anmälaren att hon ville köpa en dolda-fel-försäkring. Hon informerade på nytt om den försäkring som hon erbjöd anmälaren i samband med intaget i augusti 2012. Bolaget som erbjöd försäkringen hade sedan dess höjt priset på försäkringen
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) till 18 500 kr. Anmälaren ifrågasatte prishöjningen och hon informerade anmälaren om att det var bolaget som tillhandahåller försäkringen som hade höjt priset. Hon förklarade att anmälaren kunde köpa enbart en dolda-felförsäkring, men att huset måste besiktas först i sådana fall. Hon informerade även om att man kunde fråga om protokollet från en eventuell besiktning genomförd av köparen gick bra att använda. Detta var information som anmälaren hade svårt att förstå trots att hon försökte förklara så noggrant hon kunde. Efter att ha fått all denna information ville anmälaren endast fortsätta diskussionerna med hennes chef. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Upplysningsplikten Av 16 tredje stycket fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår att om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta. Uppdragsgivaren hade ett år tidigare informerat NN om att ett takfönster haft en fuktskada. Det är utrett att NN hade glömt att informera spekulanterna om fuktskadan i samband med en visning av fastigheten. Det är även utrett att de slutgiltiga köparna fick information om fuktskadan av anmälaren i samband med en andra visning av fastigheten. Hur omfattande eller synlig denna skada var har emellertid inte framkommit i utredningen. Mot denna bakgrund anser Fastighetsmäklarinspektionen att utredningen inte ger grund för någon påföljd i denna fråga. Omsorgsplikten Av 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) Omsorgsplikten innebär bland annat att mäklaren ska visa den omsorg och fullgöra de plikter i övrigt som seriösa fastighetsmäklare i allmänhet iakttar i ett normalt förmedlingsuppdrag. Detta betyder i första hand att mäklaren ska fullgöra de förpliktelser som följer av fastighetsmäklarlagens bestämmelser. Det enskilda uppdraget kan också innebära en skyldighet för mäklaren att utföra andra åtgärder, vare sig detta uttryckligen har överenskommits eller att det på grund av särskilda omständigheter får anses omfattas av uppdraget (prop. 1983/84:16 s. 36). Enligt ett avgörande från Regeringsrätten (RÅ 1996 ref. 83) måste omständigheter som är graverande för en fastighetsmäklare kunna slås fast otvetydigt, för att kunna läggas till grund för en disciplinär åtgärd. Det är i ärendet utrett att anmälaren och NN har varit överens om att försäljningen av fastigheten skulle marknadsföras bland annat genom att skyltar skulle sättas upp längs en närliggande väg. Det är även utrett att NN har satt upp åtminstone tre skyltar. Det är emellertid inte klarlagt vad de har kommit överens om beträffande skyltningens omfattning. Mot denna bakgrund finner Fastighetsmäklarinspektionen att utredningen i ärendet inte ger stöd för att NN skulle ha brustit i sin omsorgsplikt på ett sätt som skulle motivera en påföljd. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Ärendet avskrivs därför.