GÖTEBORG MARKNADSRAPPORT OMBILDNINGAR JANUARI 2014 - SEPTEMBER 2015 Accelerating success.
554 kontor i 66 länder på 6 kontinenter 2,3 miljarder i omsättning Mer än 80 000 utförda hyres/försäljningstransaktioner 103 miljarder i total transaktionsvolym 185 miljoner m² under förvaltning 16 000 anställda Colliers International Group Inc. (Nasdaq:CIGI) (TSX:CIG) är globala ledare inom kommersiella fastighetstjänster med mer än 16 000 anställda på 554 kontor i 66 länder. Med ett komplett utbud av tjänster till hyresgäster, ägare och investerare världen över levererar vi globala verksamhetslösningar, mäklarverksamhet, fastighets- och tillgångsförvaltning, hotellförsäljning- och rådgivning, rådgivning- och värderingstjänster, realkreditfinansiering och insiktsfulla analyser. Den starka globala organisationen stöder Colliers International i Sverige, som är en privatägd fastighetsrådgivare med specialisering inom uthyrning, förvaltning, och försäljning av kommersiella fastigheter och lokaler. Med kontor i Stockholm och Göteborg samt ett starkt skandinaviskt samarbete ser vi till att våra kunder får professionell rådgivning inom alla delar av den kommersiella fastighetsmarknaden. Bland Colliers kunder finns såväl större som mindre fastighetsägare som uppskattar vårt snabba och dedikerade sätt att sköta våra uppdrag. Några av våra kunder är Trygg Hansa, Volvo, Klövern, Areim och Hemsö. Accelerating success.
GÖTEBORG MARKNADSRAPPORT OMBILDNINGAR Sammanfattning FASTIGHETSÄGARNA SÄLJER FÖR BILLIGT I GÖTEBORG! Nyligen analyserade vi ombildningsmarknaden i Malmö och vi kan konstatera att jämfört med marknaden i Malmö har fastighetsägarna i Göteborg gått miste om ca 285 Mkr i köpeskilling. Vad beror då detta på? Ombildningsmarknaden i Malmö ger de boende en rabatt på cirka 26 %. Med tanke på att kravet är 15 % rabatt för att kunna finansiera hela köpet genom lån på bostadsrätten så har man i Malmö hittat en bra jämviktsnivå för ombildningsaffären. I Göteborg ligger rabatten för Insats = det pris hyresgästen betalar för lägenheten i en ombildning Marknadsvärde = det pris lägenheten betingar på den öppna marknaden hyresgästerna på hela 44 %. Här finns det mycket att göra för fastighetsägarna och marknaden bör nog betraktas som snedvriden till hyresgästernas fördel. OMBILDNINGAR I GÖTEBORG I Göteborg har det under perioden från januari 2014 till och med september 2015 ombildats 32 fastigheter från hyresrätt till bostadsrätt till ett värde om 1 239 Mkr. Det innebär att 671 lägenheter med en total bostadsyta om 38 474 m² skiftat ägandeform. Till detta tillkommer även 2 860 m² lokaler. Varje ombildning har i snitt omfattat 23 lägenheter med en totalyta om 1 425 m² där lokalytan utgör cirka 7 %. Bostadsrättsföreningarna har i genomsnitt betalat 29 981 kr/kvm för fastigheten. Till detta tillkommer förvärvskostnader om 691 kr/m² samt en underhållsfond om 1 970 kr/m². Om man ser till den enskilde hyresgästen har den betalat 26 410 kr/m² i insats och fått en månadsavgift om 650 kr/m² det första året. Den som sålt sin bostadsrätt vidare på öppna marknaden inom ett år efter ombildningen har i genomsnitt sålt för 43 551 kr/m² och gjort en vinst om i genomsnitt 77 % i förhållande till erlagd insats. 29 981 kr/m² i snitt köpeskilling +47 % sedan vår förra rapport (Juli 2011 - Dec. 2013: 20 398 kr/m²) COLLIERS INTERNATIONAL 3
GÖTEBORG MARKNADSRAPPORT OMBILDNINGAR Ombildade fastigheter VAR HAR DET OMBILDATS? NYA ÄLVEGÅRDSVÄGEN 3 NANSENSGATAN 10 BRÄMAREGATAN 9 EJDERGATAN 2A ÅNÄSVÄGEN 7 BJÖRCKSGATAN 48A N. GUBBEROGATAN 9 VIRVELVINDSG. 20 LASARETTSGATAN 5 RÅSTENSGATAN 6 LAGERSTRÖMSPLATSEN 4 LAGMANSGATAN 17A DANSKA VÄGEN 71A RÅSTENSGATAN 45 ANDRA LÅNGGATAN 8 GÖKETORPSGATAN 34A ALLMÄNNA VÄGEN 17 ANDERS ZORNSG. 21A VIRGINSGATAN 12 ÖVRE HUSARGATAN 17 DAHLSTRÖMSGATAN 1 SYLVESTERGATAN 5 SLOTTSSKOGSG. 11 DAMMGATAN 6 GODHEMSGATAN 2A GIBRALTARGATAN 38 VEGAGATAN 56 ÖRNEHUFVUDSGATAN 17 EKEHÖJDSGATAN 1A I Göteborg har det även varit ett par fastighetstransaktioner som sker under ombildningens regelsystem men som vi inte tar med i vår undersökning. Det rör sig om fastigheter där fastighetsägaren tömt fastigheten och därefter gjort en ombildning utan hyresgäster. De säljer sedan lägenheterna till fullt marknadspris. Vi vill följa marknadsutvecklingen där det sker en förhandling med hyresgästerna och har därför exkluderat dessa affärer. 4 COLLIERS INTERNATIONAL
GÖTEBORG MARKNADSRAPPORT OMBILDNINGAR Värdeåret i snitt för alla försäljningar var 1972. Vad gäller boendekostnaden varierar resultatet mycket. Vi har vissa felkällor men man kan ändå se tydliga trender. De som sänkt sina boendekostnader har oftast också gjort de största vinsterna då de sålt. Boendekostnadsförändringen ligger mellan -60 % och +27 %. 16 av 29 har fått en sänkt boendekostnad och genomsnittet är 8,6 %. Boendekostnad i en hyresrätt utgörs av hyran. Boendekostnaden i bostadsrätt är månadsavgiften till föreningen samt räntan på de egna lånen efter avdrag för skattereduktion. Av 671 ombildade lägenheter har 73 stycken överlåtits inom ett år. I de fastigheterna där minst en medlem har sålt sin nybildade bostadsrätt vidare på den öppna marknaden inom ett år efter ombildningen har lägenheterna i genomsnitt haft ett marknadsvärde på 43 551 kr/kvm. I de aktuella föreningarna har den enskilde medlemmen gjort en vinst om i genomsnitt 77 % i förhållande till erlagd insats. INSATS OCH FÖRSÄLJNINGSRPIS Kr/m² 75 000 65 000 55 000 45 000 35 000 25 000 Insats Försäljningspris 15 000 5 000 Stapelparen visar den insats hyresgästerna har erlagt vid ombildningen kontra genomsnittligt försäljningspris i de 19 brf:er där överlåtelse av lägenheter skett inom ett år efter ombildningen. *Boendekostnadsförändringen är beräknad utifrån en schablonhyra från Datscha på aktuellt värdeår för fastigheten, samt SBAB:s listpris på boräntan vid ombildningstillfället efter skattereduktion och med en ombildningsrabatt. COLLIERS INTERNATIONAL 5
GÖTEBORG MARKNADSRAPPORT OMBILDNINGAR Köpeskilling 27 423 kr/m² 18 016 kr/m² 19 750 kr/m² 19 263 kr/m² 27 897 kr/m² 26 099 kr/m² 43 990 kr/m² 19 795 kr/m² 29 777 kr/m² 25 160 kr/m² 31 175 kr/m² 24 581 kr/m² 32 422 kr/m² 21 186 kr/m² 28 726 kr/m² 23 677 kr/m² 34 606 kr/m² 26 597 kr/m² 29 478 kr/m² 32 203 kr/m² 19 169 kr/m² 37 179 kr/m² 37 391 kr/m² 35 000 kr/m² 22 778 kr/m² 44 180 kr/m² 40 478 kr/m² 46 723 kr/m² 29 884 kr/m² Kartan visar den köpeskilling som bostadsrättsföreningarna betalat för fastigheterna i kr/m2. Den ombildning som gav det högsta priset i kr/kvm var den där föreningen köpte fastigheten Johanneberg 47:9 på Örnehufvudsgatan 17 för en total förvärvskostnad om 48 043 kr/kvm. (Vid en ombildning tillkommer flera olika kostnadsposter och den största är underhållsfonden som står för 74 % (1 970 kr/kvm) av tillkommande kostnader för föreningarna i denna rapport. Vid en ombildning så måste föreningen ha underhållet finansierat för de kommande 11 åren och det brukar innebära en betydande initial fondavsättning.) Föreningarna betalar idag betydligt mer för fastigheterna än tidigare. Beräknat på köpeskillingen har priserna ökat från ett genomsnitt på 20 398 kr/kvm till 29 982 kr/kvm. Det är en ökning med 47 % jämfört med vår förra undersökning och korrelerar mycket väl med prisutvecklingen på bostadsrätter generellt i Göteborg, från 29 000 kr/kvm till 43 000 kr/kvm. 6 COLLIERS INTERNATIONAL
GÖTEBORG MARKNADSRAPPORT OMBILDNINGAR Insats och årsavgift 22 776 kr/m² 513 kr/m² 21 890 kr/m² 621 kr/m² 16 339 kr/m² 737 kr/m² 703 kr/m² 19 750 624 kr/m² 19 577 kr/m² 678 kr/m² 37 217 kr/m² 706 kr/m² 26 748 kr/m² 683 kr/m² 33 876 kr/m² 644 kr/m² 27 646 kr/m² 567 kr/m² 24 109 kr/m² 503 kr/m² 24 704 kr/m² 669 kr/m² 22 278 kr/m² 588 kr/m² 26 880 kr/m² 662 kr/m² 21 863 kr/m² 652 kr/m² 25 808 kr/m² 739 kr/m² 27 010 kr/m² 704 kr/m² 29 875 kr/m² 676 kr/m² 22 200 kr/m² 640 kr/m² 32 207 kr/m² 705 kr/m² 32 981 kr/m² 611 kr/m² 17 268 kr/m² 606 kr/m² 24 150 kr/m² 654 kr/m² 24 754 kr/m² 649 kr/m² 27 389 kr/m² 636 kr/m² 23 347 kr/m² 664 kr/m² 34 138 kr/m² 728 kr/m² 36 105 kr/m² 627 kr/m² 36 234 kr/m² 695 kr/m² 21 921 kr/m² 676 kr/m² Kartan visar den köpeskilling som bostadsrättsföreningarna betalat för fastigheterna i kr/m2. I en ombildning förväntar sig hyresgästerna att insatsen är lägre än marknadsvärdet på den blivande bostadsrätten. Det är oftast det största incitamentet som hyresgästerna har för att delta i ombildningen. Rabattens storlek beror på intresset hos hyresgästerna och värdet på lägenheterna, samt hur hög boendekostnaden blir efter ombildningen. I Göteborg har insatserna som hyresgästerna betalat för bostadsrätterna legat mellan 16 339 kr/m² och 37 217 kr/m², med ett snitt på 26 410 kr/m². Bostadsrättspriserna i Göteborg har under perioden 2013 till 2015 gått från 29 000 kr/m² till 43 000 kr/m². De dyraste bostadsrätterna på öppna marknaden ligger i de centralt belägna församlingarna Vasa (59 000 kr/m²), Haga (57 000 kr/m²), Domkyrko, Masthugget och Oscar Fredrik, (alla på 53 000 kr/m²). De lägsta priserna hittar vi i Angered (13 000 kr/m²) och Bergsjön (15 000 kr/m²). Bergsjön har således lämnat över sistaplatsen till Angered. Bergsjön har gissningsvis en av de bästa värdeutvecklingarna i Sverige. Man har på fem år gått från 4 000 kr/m² till 15 000 kr/m² dvs 375 %! (Av de 375 % har ökningen varit 250 % de senaste 2 åren.) COLLIERS INTERNATIONAL 7
GÖTEBORG MARKNADSRAPPORT OMBILDNINGAR Colliers värderingsverktyg PRISSÄTTER FASTIGHETEN AKTUELL OCH HISTORISK STATISTIK ÖVER SÅLDA LÄGENHETER ÖVER RÄNTENIVÅER RABATT minimi % BOENDEKOSTNADS- ÖKNING maximal % Colliers VÄRDERINGS- VERKTYG PRIS VID ombildning HYRESINTÄKTER Driftskostnader Fond för yttre underhåll Vi har tagit fram ett värderingsverktyg som ger oss en välavvägd prissättning och tyngd i argumentationen av priset. - Colliers använder sig av en databas med statistik över gjorda ombildningar och bostadsrättspriser med aktuella lägenhetsförsäljningar i ett väl avgränsat närområde. - Ränteutvecklingen sätts i förhållande till den historiska prisserien för att beräkna vilka rabatter och boendekostnadsökningar köparna fått. - Verktyget räknar fram ett ombildningsvärde utifrån satta ramar avseende boendekostnadsökningar och rabatter. 8 COLLIERS INTERNATIONAL
GÖTEBORG MARKNADSRAPPORT OMBILDNINGAR 554 kontor i 66 länder på 6 kontinenter 1,7 miljarder i omsättning 85 miljarder i total transaktionsvolym 158 miljoner m² under förvaltning 16 300 anställda KUNSKAP OM OMBILDNINGSMARKNADEN Med en djupgående analys och prissättning, kompletterat med Colliers strukturerade försäljningsprocess för ombildning och vår erfarenhet av förhandling med bostadsrättsföreningar, kan du som säljare känna dig säker på att du erhåller ett så bra pris som möjligt i ombildningen. Jämför man de resultat som säljarna åstadkommit i denna rapport med de priser Colliers skulle kunna erhålla, lönar det sig alltså många gånger om att nyttja Colliers tjänster. Vi på Colliers är så säkra på vår modell för ombildning att vi bara tar betalt för våra tjänster när ombildningen är klar och genomförd. Det är alltså kostnadsfritt att använda oss om vi skulle misslyckas. Förutom ombildning kan vi hjälpa till med ombildningsvärdering; vi hjälper ofta våra kunder även innan ett fastighetsförvärv med att beräkna potentialen i fastigheter där hyresgästerna är intresserade. Colliers har stor erfarenhet av att initiera ombildningar och jobbar i många stora och medelstora kommuner i Sverige. För närvarande har vi pågående ombildningar i Stockholm, Haninge, Upplands Väsby, Jakobsberg, Göteborg, Lund, Kristianstad, Växjö och Skellefteå. Välkommen att kontakta oss på Colliers så kan vi förklara hur vi ser på värden och förhandling! Charlotte Högberg Projektledare Transaktion Ombildningar TEL 070-275 93 10 EMAIL charlotte.hogberg@colliers.com VI HAR TIDIGARE GIVIT UT OMBILDNINGSRAPPORTER FÖR Stockholm Lund Kalmar Göteborg Malmö Helsingborg Växjö Halmstad Luleå Johanna Nyström Bitr. Projektledare och Analytiker Transaktion TEL 070-273 65 99 EMAIL johanna.nystrom@colliers.com Vill du ha tidigare rapporter? Skicka ett mail till marknad@colliers.se så skickar vi dem direkt. Informationen i rapporten är tagen från trovärdiga källor. Även om vi har gjort allt vi kan för att ge korrekt information kan vi inte garantera det. Vi avsäger oss ansvaret för eventuella felaktigheter. Läsaren uppmuntras att tillfråga professionella rådgivare innan man eventuellt agerar utifrån resultatet i rapporten. COLLIERS INTERNATIONAL 9
GÖTEBORG MARKNADSRAPPORT OMBILDNINGAR 10 COLLIERS INTERNATIONAL
GÖTEBORG MARKNADSRAPPORT OMBILDNINGAR COLLIERS INTERNATIONAL 11
SVERIGE Colliers International Linnégatan 2 114 47 Stockkholm TEL 08 402 36 70 FAX 08 411 68 98 EMAIL info@colliers.com www.colliers.se Accelerating success.