Huvudkontor Gustavsviksvägen 7 702 30, Örebro E-post: info@svenskkvalitetssakring.se Webbsida: www.svenskkvalitetssäkring.se
Besiktningsprotokoll Överlåtelsebesiktning plus Frekevägen 10 2014-09-25
Innehåll Besiktningsuppgifter... 3 Byggnadsbeskrivning... 4 Utlåtande... 5 1. Genomgång av lämnade handlingar och upplysningar... 5 2. Okulär besiktning av fastighetens nåbara utrymmen... 6 2.1 Utvändigt... 6 2.2 Grundläggning... 6 2.3 Invändigt... 7 3. Fuktindikering av våtutrymmen... 9 4. Kontroll av konstruktion... 9 5. Riskanalys... 9 6. Rekommendation av fördjupad undersökning... 10 Allmänt om besiktningen... 11 Kundregister, marknadsföring och nyttjande av information... 14
Besiktningsuppgifter Fastighetsägare: Björn Borgelin Uppdragsgivare: Se fastighetsägare Lena Larsson Fastighetsadress: Frekevägen 10 Uppdragsgivarens adress: Se fastighetsadress 182 65 Djursholm Fastighetsbeteckning: Danderyd Glaser 5 Besiktningsman: John Eriksson Besiktningsdatum: 2014-09-25 Väderlek: Mulet Temperatur: + 8 C Närvarande: Björn Borgelin: Fastighetsägare John Eriksson: Besiktningsman, Svensk Kvalitetssäkring AB
Byggnadsbeskrivning Byggnadsår/ Ombyggnadsår: 1944 samt om och tillbyggt 2006. Hustyp/antal våningar: Taktyp, takbeläggning: Grundkonstruktion: Stomme, material: Ventilation: Värmesystem: Fasad: Fönster: Terrängförhållanden: Fristående två-plans villa med källare. Sadeltak med papp, parallelltaks konstruktion. Källare med betongsula och betonggolv och murade väggar av okänt material. Trästomme Självdragsventilation med våtrumsfläktar. Bergvärme med vattenburet värmesystem. Puts och träfasad 2-glas isolerfönster Trädgårdstomt
Utlåtande 1. Genomgång av lämnade handlingar och upplysningar Följande muntliga upplysningar är lämnade av fastighetsägare. Fastigheten förvärvades 2004. En om och tillbyggnation av huset har utförts år 2006, från början ett en-plans hus med källare, i samband med ombyggnation så har större del av stammar bytts ut. Yttertaket är på två-plans delen omlagt sommaren 2014 pga. brister i underlagstaket. Fastighetsägare känner inte till några kända fel eller brister på fastigheten.
2. Okulär besiktning av fastighetens nåbara utrymmen 2.1 Utvändigt Markförhållande Sockel Täcklist för det utvändiga fuktskyddet är bristfälligt infäst mot sockel, glipor och otätheter mot den putsade sockeln samt att listen ligger ovan marknivå. Fasad Fönster och Dörrar Fönsterbleck är utförda utan putskant. Hängrännor stuprör Stuprören är felvända då falsen är vänd mot fasaden. Tak Fotbräda på övre del åt norr är endast grundmålad. Vindskivebeslag är ej fackmässigt monterade. Vind Inga vindsutrymmen med denna takkonstruktion. 2.2 Grundläggning Källare
2.3 Invändigt Generellt invändigt i huset Små skador som förekommer på ytskikt och inredning orsakade av åldersskäl eller normalt slitage noteras inte särskilt här. Entréplan Entréhall Kök I diskbänkskåp är inte diskmaskinsslangar fast förankrade samt att otätheter finns i det fuktsäkra utförandet. Under kyl och frys som är vattenansluten finns inget läckageskydd. Vardagsrum Wc/dusch Rörgenomföringar till tvättställ kommer i golv samt är placerade nära golv-väggvinkel samt att det inte finns någon gumminippel på avloppsröret till tvättställ. Kontor Övre plan Hall Vid rörfördelare som är inbyggd i vägg finns inget fuktsäkert utförande utfört. Sovrum 1
Sovrum 2 Sovrum 3 Sovrum 4 Badrum Dåligt golvfall under badkar då det finns en kvarstående vattenansamling. Under badkaret finns ingen klämring monterad, endast en förhöjningsring. Under tvättställ finns rörgenomföringar i golv. Nedre plan Allrum Sovrum 5 En uppreglad golvkonstruktion förekommer samt utreglad väggkonstruktion (riskkonstruktioner) Tvättstuga/badrum Ej besiktningsbart under och bakom badkar. Bastu Pannrum/förråd Golvbrunn är av äldre rostig gjutjärnsmodell. Wc I utrymmet för inbyggd wc-cistern så finns inget fuktsäkert utförande utfört samt då heller inget läckagerör från utrymmet.
3. Fuktindikering av våtutrymmen Fuktindikering har utförts på känsliga ställen i våtrum, rörgenomföringar och infästningar mm. Inga förhöjda värden indikerades vid besiktningstillfället. 4. Kontroll av konstruktion Risk för mikrobiell tillväxt föreligger om den relativa fuktigheten (RF) i den omgivande luften är över 75 % vilket motsvarar en fuktkvot (FK) på 17 %. Sovrum 5 Stickprovsmässig fuktmätning har utförts i uppreglad golvkonstruktion och utreglad väggkonstruktioner. I golvet uppmätts en relativ fuktighet (RF) på 63 % samt i väggen en relativ fuktighet (RF) på 44 % 5. Riskanalys 5.1 Våtrum med noterade brister De noterade bristerna är sådant som ökar risken för ev. fuktskador, risken för skada bedöms som störst i badrum på övre plan där det inte finns någon klämring monterad i golvbrunn. 5.2 Uppreglade golv och utreglade väggkonstruktioner Dessa konstruktioner är idag kända riskkonstruktioner som riskerar att drabbas av fuktskador Fuktvandring kan ske från marken genom betongen till organiskt material genom kapillärsugning och/eller diffusion. Eventuella skador kan uppstå på organiskt material med en lukt av mikrobiell karaktär som följd som riskerar att spridas till boendemiljön.
5.3 Fuktsäkra utföranden i diskbänk skåp samt vid rörfördelare. När inget fuktsäkert utförande finns i anslutning till rörfördelarna samt brister i fuktskyddet i diskbänkskåp så finns risk att vid exempelvis smygläckage vid rörkopplingar att vatten rinner ner i underliggande/bakomliggande konstruktioner och ej upptäcks i tid, med fuktrelaterade skador som möjlig följd. 6. Rekommendation av fördjupad undersökning ----- Svensk Kvalitetssäkring AB John Eriksson, av SBR godkänd Besiktningsman 2014-09-25
Allmänt om besiktningen Syfte Syftet med denna besiktning är att ge köpare och/eller säljare en så rättvisande bild av fastighetens skick som möjligt. Protokollet ligger också till grund för att säljare eller köpare ska kunna teckna ansvarsförsäkring. Omfattning Besiktningen och protokollet är en del av beslutsunderlaget vid en fastighetsaffär. Besiktningen ersätter inte köparens undersökningsplikt utan är en del av undersökningsplikten. Köparen har en kvarstående undersökningsplikt för de delar av fastigheten som inte ingår i besiktningen eller som undantas i besiktningsprotokollet. Besiktning är en okulär besiktning vilket innebär att inga förstörande ingrepp görs i fastigheten. Med förstörande ingrepp menas att man inte bryter upp någon konstruktion, borrar eller kontrollerar i en konstruktionsdel (vägg, golv, tak el. liknande) eller mäter fukt i fastigheten. I denna besiktning ingår kontroll av konstruktion, se nedan punkten 4. Vid en försäljning rekommenderas att köpare genomför en köpargenomgång. Då går besiktningsmannen igenom besiktningsprotokollet med köparen så att denne får samma information som säljaren fått. Besiktningens olika delar 1. Genomgång av lämnade handlingar och upplysningar Här går vi igenom dokument som tillhandahålls av fastighetsägaren, eller annan. Det kan vara ritningar, fotografier, muntliga upplysningar etc. Detta skapar en bild av hur något kan ha förändrats i byggnaden och hur det är utfört. Lämnade handlingar och upplysningar noteras i besiktningsprotokollet. 2. Okulär besiktning av fastighetens nåbara* utrymmen Om inget annat avtalats ingår det besiktning av huvudbyggnad och ett normalgarage. Besiktningsmannen går runt i samtliga av husens nåbara utrymmen, samt byggnadens utsida, och noterar brister i besiktningsprotokollet. Normala slitageskador noteras inte i protokollet. 3. Fuktindikering av våtutrymmen** Om det är möjligt görs en fuktindikering av byggnadens våtutrymmen. Med våtutrymmen menas toaletter, dusch/badrum och tvättstuga.
4. Kontroll av konstruktion Besiktningen innehåller också en kontroll av konstruktion genom att besiktningsmannen mäter fukten och/eller i provhål som tas upp i vissa konstruktioner. Provhål görs där delar av stommen kan vara i kontakt med grundläggningen. Därutöver gäller följande: I byggnader med platta på mark, källare eller suterrängvåning görs normalt ett provhål per markplan. Denna håltagning utförs förutsatt att det finns uppreglade eller flytande golv och vid upp- eller utreglade väggar i anslutning till grundkonstruktionen. Har byggnaden platta på mark utan uppreglade eller flytande golv görs normalt ett eller två provhål för att kontrollera väggkonstruktionen och eventuella väggsyllar. Har byggnaden kryp- eller torpargrund med bottenbjälklag av organiskt material görs fuktkvotsmätning i blindbotten/bjälklaget. I vissa fall kan det bli nödvändigt att uppdragsgivaren tar upp en lucka eller utför någon motsvarande åtgärd för att möjliggöra relevant provhåltagning. Observera att normala mätvärden inte är någon garanti för att konstruktion eller byggnadsdelen är felfri. Eftersom provhålen utgör stickprov så kan det finnas högre fuktvärden på andra ställen än där provhålet togs. 5. Riskanalys Om det finns brister på eller i fastigheten där det föreligger risk att en följdskada av betydelse*** kan uppstå, noteras det under denna punkt. Dessa noteringar är bra att veta om som köpare av en fastighet för att kunna åtgärda de innan en större skada sker. 6. Rekommendation av fördjupad undersökning Om besiktningsmannen noterar en pågående skada eller allvarlig brist rekommenderas det att man gör en fördjupad undersökning av skadan. Detta kan exempelvis vara en pågående vattenskada, synliga brister i bärighet i en takkonstruktion, rötskador etc. Syftet med en fördjupad undersökning är att ta reda på orsak, omfattning och vilken åtgärd man bör vidta av skadan. * Med nåbara utrymmen menas utrymmen som kan nås via godkänd stege och/eller inspektionslucka. För att besiktiga yttertak krävs att taket har takstege. Vindsutrymmen och krypgrund/torpargrunder ska ha inspektionsluckor om minst 50x50 cm. ** I våtutrymmen görs en fuktindikering för att lättare kontrollera om det föreligger en pågående vattenskada eller brister. Vi indikerar främst vid områden som utsätts för denna risk ex. vid rörgenomföringar, golvbrunnar skarvar etc. Fuktindikering är ingen mätning av fukt utan instrumentet indikerar om det är fuktigare på ett ställe än ett annat. Inget värde går att utläsa vid en indikering. Indikeringen görs om det är möjligt att indikera i utrymmet. Det blir exempelvis fel att indikera på golvet i en tvättstuga som ligger i en gammal källare. Dessa golv är naturligt fuktiga och resultatet av indikeringen blir således felvisande. *** Med följdskada av betydelse menas att skadan ska vara allvarligare än normalt slitage och en följdskada kan uppstå. Exempel på detta kan vara bristande underhåll på husets träfasad (färgsläpp, torrsprickor etc.). Om detta inte åtgärdas föreligger det risk att rötskador kan uppstå, vilket innebär en ökad kostnad att åtgärda än om man hade åtgärdat detta i tid.
Undantag och begränsningar Besiktningen omfattar inte Ingrepp, mätningar, provtryckning och liknande som inte anges under rubriken Besiktningens omfattning ovan. Radonmätning, kontroll av förekomst av asbest, kontroll av vattenkvalitet eller vattenkvantitet, kontroll av system för el, värme, vatten, ventilation och avlopp samt kontroll av maskinell utrustning, eldstäder, rökgångar, murstock, oljepanna, simbassänger, altaner, andra markanläggningar samt marken. Anmärkning på bagatellartade förhållanden, såsom droppande vattenkranar eller slitage. Upplysningar om estetiska eller arkitektoniska förhållanden. Undanflyttning av lösöre såsom exempelvis mattor, sängar, soffor eller bokhyllor. Uppdragsgivaren ansvarar för Att fastighetsägaren godkänner provhåltagning i byggnaden. Att fastighetsägaren lämnar uppgifter om tidigare skador eller om misstanke finns om fukt, röta, mögel, skadeinsekter eller vattenskador. Fastighetsägaren skall också upplysa om andra omständigheter som kan ha betydelse för besiktningen. Att fastighetsägaren upplyser om var dörrar och inspektionsluckor är belägna. Att fastighetsägaren bereder besiktningspersonal tillträde för undersökning av alla utrymmen i byggnaden under ordinarie arbetstid. Att fastighetsägaren noggrant efterföljer eventuella instruktioner som meddelas av Svensk Kvalitetssäkring AB, exempelvis avseende tillhandahållande av godkända stegar, borttagande av lösöre och andra förberedelser för att möjliggöra besiktningen. Ansvar och reklamationer Besiktningsprotokollet får bara användas i de syften som anges under rubriken Besiktningens omfattning. För att protokollet ska få användas i annat syfte eller av en annan person så måste Svensk Kvalitetssäkring AB godkänna detta skriftligen, i annat fall tar Svensk Kvalitetssäkring AB inget ansvar för protokollets innehåll. Om uppdragsgivaren eller annan som har rätt till besiktningsprotokollet menar att annan information framkommit muntligen än vad som framgår av besiktningsprotokollet så ska uppdragsgivaren omedelbart vid mottagandet av protokollet begära skriftlig komplettering. Begärs inte en sådan komplettering så kan inte uppdraget reklameras med hänvisning till den muntliga informationen.
Vid missnöje med Svensk Kvalitetssäkring AB utförande av uppdraget eller anmärkning mot Svensk Kvalitetssäkring AB i övrigt så ska reklamation göras snarast möjligt efter att felet upptäcktes eller borde ha upptäckts. Reklamation ska i alla händelser ske senast inom två år från besiktningstillfället. Försummas den här reklamationsfristen så får inte eventuella fel göras gällande. Svensk Kvalitetssäkring AB ansvar är under alla förhållanden begränsat till 15 prisbasbelopp per skadetillfälle. Svensk Kvalitetssäkring AB friskriver sig för samtliga skador och krav understigande 20 % av prisbasbeloppet. Om du tycker att Svensk Kvalitetssäkring AB har handlagt din reklamation felaktigt kan du vända dig till någon instans utanför Svensk Kvalitetssäkring AB för att begära att få ditt ärende prövat. Allmänna reklamationsnämnden (ARN) kan pröva privatpersoners frågor. ARN tar inte upp tvister som rör ärenden som behandlats i domstol. ARN:s prövning är kostnadsfri och beslutet har form av rekommendation. Adress: Box 174, 101 23 STOCKHOLM. Telefon: 08-555 017 00 www.arn.se Du kan även gå till domstol med ditt ärende. Närmaste tingsrätt kan lämna mer information. Kundregister, marknadsföring och nyttjande av information Svensk Kvalitetssäkring AB för kundregister över kunder och fastigheter. Genom att beställa besiktningen så godkänner kunden att uppgifterna i kundregister får användas i såväl Svensk Kvalitetssäkring AB egen som andras marknadsföring, för egen bearbetning och för att överlåta den till tredje man. Allt under förutsättning att det sker i anslutning till Svensk Kvalitetssäkring AB verksamhetsområden försäkrings-, boende- eller byggsektorn.