BRF Fjällnäset Frågor och svar med anledning av informationsmötet den 12 december 2014, angående renovering av badrum och byte av rörstammar. Öppet hus kommer hållas i lokalen på Högklintavägen 20 onsdag 28 januari mellan 15:00 och 20:00, då kan man träffa Henrik och Pia från vår projektgrupp. Kontaktuppgifter till vår projektgrupp: Henrik Tottras (projektledare) o Epost: henrik@tottras.se, telefon: 076-871 90 59 Pia Bruns (boendekonsult) o Epost: pia.bruns@hsb.se, telefon: 010-442 14 42 Styrelsen Fjällnäset o Epost: styrelsen@fjallnaset.se, Mikael Karlsson (ordf): 010-141 25 51 1. Var finns elementet i ritningen? SVAR: Elementen finns kvar i de badrum som har fönster, dvs de 10 som finns på Humblegatan. För övriga badrum finns inget behov av element då de ligger omgivna av andra rum och därför borde vara lika varmt som dem. Standard vid nybyggnation nuförtiden är att inte ha element i badrummet. Notering: Då det framkom på mötet att många medlemmar gärna vill ha kvar elementet kommer styrelsen undersöka detta inför stämman. 2. Hur stor är besparingen för att inte montera element i alla badrum? SVAR: Besparingen skulle bli ca 600 000 kr. 3. Jag har inte element i mitt badrum idag, om det beslutas att alla ska ha element måste jag montera in ett då? SVAR: Det är inte nödvändigt att montera tillbaks element om man inte har ett idag. Väljer man dessutom tillvalet golvvärme kanske man inte vill ha element. Däremot kommer det vara möjligt att montera ett element i alla badrum om elementen ska vara kvar, då värmestammen för elementen måste gå igenom varje badrum. 4. Ska förändringen med elementen tas på stämman med 2/3-dels majoritet? SVAR: Ja, om den förändringen fortfarande är kvar. 5. Är det samma tätskikt i hela badrummet? SVAR: Ja det är samma och ända upp till tak i hela badrummet.
6. Jag har haft ett extra WC men har inte det längre, vad händer? Måste jag sätta in ett WC igen? SVAR: Nej, du kan behålla samma planlösning för badrummet som du har idag. 7. Vad blir det för kostnader för köket? SVAR: Det blir inga kostnader för köket om man inte väljer att göra tillval. Föreningen står för kostnaden att montera ned/upp de skåp som måste tas bort samt att återställa kakel/väggar som eventuellt måste rivas för att komma åt att byta stammen och återställer köket efteråt. 8. När finns tidplan så att man kan planera försäljning, boende, ledighet etc? SVAR: Vi räknar med att ha en tidplan framme 2-3 veckor efter att en entreprenör är anlitad. Entreprenör hoppas vi ha klart med strax efter stämman den 5 februari. 9. När inträffar byggsemestern? SVAR: Den inträffar vecka 28-31, det kommer även vara ett inplanerat juluppehåll. 10. Börjar man samtidigt med renoveringen på Högklintavägen och Humblegatan? SVAR: Nej, eftersom vi bara upphandlar en bygglinje går det inte. 11. Hur lång tid tar ett stambyte i lägenheten/porten? SVAR: Man får räkna med att arbete sker i lägenheten 7-8 veckor, därefter kan man bo där precis som vanligt. Besiktning sker därefter och eventuella åtgärdanden. Däremot tar arbetet i trappuppgången cirka 12-13 veckor totalt. Anledningen är att det finns flera stammar i varje hus och man tar ett stamläge i taget. 12. Om man nattarbetar, hur länge pågår jobb i mitt trapphus? SVAR: Som regel börjar arbetarna runt 07:00 på morgonen och arbetar fram till 16:00. 13. Kan föreningen ordna annat boende under arbetet i lägenheten? SVAR: Föreningen är inte skyldig att ordna temporärt boende under tiden arbete pågår i lägenheten. Vid speciella behov är det bra att ta kontakt med Pia Bruns, boendekonsult. 14. Det finns ett diagonalt rör i klädkammaren, blir det kvar? SVAR: Nej det kommer tas bort eftersom det är en del av gamla stammen. 15. Rör som sticker upp i klädkammaren vill jag ta bort, går det? SVAR: Det är en del av stammen som sticker upp och är förberedelse för att bygga om klädkammaren till wc. Vill man inte bygga om till wc går det bra att ta bort stumpen, men det kanske är bra att spara den om någon/man senare vill bygga om till wc. 16. Vilken badrumsstorlek är kostnaden beräknad på? SVAR: Den är beräknad på den standardstorlek som finns i föreningen, det är knappt någon skillnad mellan standardbadrummen på Högklintavägen och Humblegatan.
17. Hur blir det med tillgång till tvättstugan under stambytet? SVAR: Tvättstugan berörs inte så det blir som vanligt. Det enda som utförs där är att byta de rör som försörjer lägenheterna uppåt i husen. Det kan därför bli enstaka avstängningar av vattnet, men det aviseras i god tid innan. 18. Vilken typ av elarbeten kommer göras i lägenheten? SVAR: Det som ingår i stambytet är byte till ny elcentral (proppskåp) med automatsäkringar och jordfelsbrytare, för att följa den nya standarden. Dessutom kommer det finnas olika tillval, exempelvis om man vill installera 3-fas. 19. Om man bytt jordfelsbrytaren sedan tidigare, måste man byta igen? SVAR: Ja den blir bytt eftersom man får en ny elcentral (proppskåp). Däremot får man ett avdrag på kostnaden för befintlig jordfelsbrytare. Har man en befintlig elcentral med jordfelsbrytare som man vill behålla får man också avdrag. 20. Hur går upphandlingen till? SVAR: Vi kontaktar fyra entreprenörer och kontrakterar slutligen en av dom. Den entreprenören som väljs är då kvalificerad genom, pris, kvalitet, organisation, ekonomi, referenser mm. Företaget skall dessutom ha stor erfarenhet av större stambyten i bostadsrättsföreningar. 21. Får man välja en annan entreprenör för uppbyggnaden av badrummet? SVAR: Det går bra men pga arbetsmiljölagarna och ansvarsfrågor får bara en entreprenör arbeta i porten samtidigt. Så färdigställandet av badrummet kan inte starta förrän föreningens entreprenör är klar i porten. 22. Får man använda föreningens entreprenör för att sätta tätskikt men sedan göra resten själv eller med annan entreprenör? SVAR: Ja, se även frågan ovan. 23. När kan vi diskutera med entreprenören ni valt att anlita, hur möjligheterna ser ut för eventuell utbyggnad av badrummet? (vi har ritningar på förslag att riva vägg mellan badrum och klädkammare) SVAR: När vi har en anlitad entreprenör kommer den att snarast komma med information på när det blir aktuellt för resp. lägenhetsinnehavare att diskutera den typen av frågor. 24. Den entreprenör som väljs, kommer vi på något sätt binda den att hålla tiderna? SVAR: Ja, eftersom tidplanen blir en del av kontraktshandlingarna kommer det finnas ett antal vitesklausuler kopplade till den i det slutliga kontraktet. Exakt på vilken nivå (tid och pengar) de hamnar kan styrelsen inte svara på nu. 25. Stammar i källare, förråd och garage, byts dessa? SVAR: Alla synliga stammar för vatten och avlopp i källare, förråd och garage byts.
26. Varför fördelas kostnaden via andelstal, kostnaden för ett badrum är ju lika? SVAR: Stadgarna stipulerar att kostnaderna ska fördelas via andelstal. Om fördelningen ska göras på annat sätt krävs ändringar i stadgarna, som i sin tur kräver majoritetsbeslut på två stämmor. 27. Får alla göra rotavdrag? SVAR: ROT-avdraget är baserat på att man betalar en viss mängd skatt, vilket ger en minimiinkomst för att kunna göra ROT-avdrag. Har man dessutom redan gjort ROT-avdrag samma år är det bra att kontrollera att man har kvar möjligheten. 28. Alla har inte möjlighet till ROT-avdrag, blir inte det orättvist? SVAR: Det kan tyckas att det blir orättvist ifall inte alla har möjlighet till ROT-avdrag. Styrelsen anser ändå att det blir den bästa och den mest rätta finansieringsmodellen då stadgarna säger att ansvaret för badrummen ligger på de boende. Kostnaderna för stammarna fördelas därmed rättvist genom andelstalen. Det vore däremot kanske fel att inte ge möjlighet till ROT-avdrag. 29. Kommer föreningen ta fram ett alternativ till finansiering som man kan rösta på vid stämman? SVAR: Nej 30. Varför får vi inte rösta om finansieringsmodell? SVAR: Det är inte en fråga för stämman, det är styrelsens beslut. 31. När ska betalningen för arbetet utföras? Direkt efter utfört arbete i vår lägenhet, eller först efter att hela projektet är utfört? SVAR: Efter avslutade arbeten i er lägenhet och godkänd besiktning av dessa arbeten kommer faktura. 32. Får man enligt bostadsrättslagen välja att göra så att medlemmen måste betala själv? SVAR: Ja, då ansvaret för badrummet i sig ligger hos den boende enligt stadgarna. 33. Varför tar inte föreningen hela kostnaden? SVAR: Det finns flera orsaker. 1) Som medlem kan man göra rot- och ränteavdrag vilket inte föreningen kan göra, det medför att nettokostnaden blir lägre. 2) Eftersom föreningen inte tar hela kostnaden behöver inte avgiften höjas lika mycket, vilket borde ge en attraktivare lägenhet på marknaden. 3) Det är också bra att föreningen får en lägre lånebild totalt sett då det kommer fler arbeten framöver enligt underhållsplanen.
34. Hur skulle finansieringen se ut om föreningen tog hela kostnaden? SVAR: Se nedanstående tabeller. Stambytet och brf tar hela kostnaden Investering Ränta Brukstid Avskrivning 39.000.000 kr 2.5% 50 år 780.000 kr/år S:a kostnader i brf 1.755.000 kr/år Kostnader för stambytet för boende (via månadsavgiften) Lägenhetstyp Årsavgift 2014 Månadsavgift 2014 Höjning/månad Höjning % Etta 42 kvm 27.708 2.309 561 24.3 Tvåa 64 kvm 39.624 3.302 855 25.9 Trea 80.5 kvm 48.048 4.004 1075 26.9 Fyra 94 kvm 56.148 4.679 1255 26.8 35. Måste man själv stå för kostnaderna för att tömma förråd och skaffa ett tillfälligt? SVAR: Ja, styrelsen ska titta på om det går att ordna temporära förråd på gården som man kan hyra. Vanligt är i så fall att föreningen hyr in en container som de boende kan använda. 36. Får man avdrag på avgiften för att man inte kan bo i lägenheten under en viss tid? SVAR: Nej, anledningen är att alla skulle ha rätt till denna reducering och kostnaden skulle därför fördelas över alla medlemmar, vilket medför moment 22. 37. Får man hjälp att ordna annat boende? SVAR: Föreningen har ingen skyldighet att ordna detta. Ifall speciella behov finns är det en bra idé att kontakta Pia Bruns. 38. De flesta badrumsgolven är upphöjda, kommer det ändras? SVAR: Vi kommer att sträva efter så låga golvhöjder som möjligt. Det som avgör är konstruktionsbetongen i golvet, det är svårt att bestämma golvhöjden innan golvet rivs upp. 39. Är frånluftsdonen i badrummen av plåt eller plast? SVAR: Plåt 40. När måste beslut senast ske, om huruvida vi vill göra andra materialval än standard? SVAR: Det brukar röra sig om ca 3-4 veckor innan arbeten påbörjas i er lägenhet. 41. Vägghängd toalett eller inte? SVAR: I ett standardbadrum ingår en vanlig toalett men det kommer finnas vägghängd toalett som tillval.
42. Kommer det finnas som färdigt tillval att ta bort väggen mellan badrum och klädkammare? SVAR: Styrelsens målsättning är att detta ska kunna väljas som tillval till fastpris. Men då vi inte börjat förhandla med en entreprenör ännu kan vi i dagsläget inte lova det. 43. Vad kostar golvvärme som tillval? SVAR: Priset för golvvärme är cirka 5000-8000 kr beroende på yta. 44. Vilka har rätt till portabel toalett? SVAR: Det kommer att bedömas av vår boendekonsult (Pia) som gör en bedömning av ert behov av en portabel toalett. Styrelsen vill inte göra den bedömningen utan låter en utomstående konsult göra det. Det kommer dessutom att finnas tillgång till WC/duschmöjligheter i duschvagn utanför huset eller i uppbyggda provisoriska WC/duschutrymmen i källare eller allmänna utrymmen i huset. 45. Vad kostar portabel toalett? SVAR: En portabel toalett kostar cirka 70-80 kr/dygn inkl moms om man vill hyra en själv under stambytestiden. Finns det medicinska eller andra skäl som då ska styrkas med intyg eller med samtal med boendekonsulten kan det ske genom föreningens försorg. 46. Kommer man kunna byta ut från badkar till dusch hörna senare? SVAR: Ja, det ska inte vara något problem, även omvänt kommer gå bra. 47. Byter man alla stammar i en lägenhet samtidigt? SVAR: Ja. 48. Återställs skador som åsamkas av entreprenören? SVAR: Ja, och det kommer göras en försyn innan arbetet i lägenheten börjar för att säkerställa utgångsläget. Då går man igenom lägenheten tillsammans och tar även bilder på de ställen som behövs. 49. Om man inte kan ta sig till lokalen för öppet hus, hur gör man? SVAR: Kontakta Henrik (076-871 90 59) eller Pia (010-442 14 42) så får ni hjälp. Pia kommer, vid behov, även hem till dig istället, då kan man dessutom bestämma annan tidpunkt.