O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T US Recovery AB Kvartalsrapport juni 2016
Innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat aktie per värde och utdelningar 4 Kursutveckling 4 Portföljöversikt 5 Drift och förvaltning 6 Struktur 7 Allmänt om bolaget 7 Om rapporten 8 Ladda ner flera rapporter från www.obligoim.com
Huvudpunkter Det beräknade värdet per aktie har det senaste kvartalet haft en negativ utveckling på 4,10 procent, justerat för utbetalning på 0,80 kronor per ursprungligt antal aktier. Det senast beräknade värdet per aktie är 7,16 kronor per aktie. Som tidigare meddelats har styrelsen tillsammans med förvaltare engagerat ABG Sundal Collier till att bistå i samband med realisering av bolagets portfölj. Då bolaget närmar sig utsatt avvecklingstidpunkt har Obligo vid denna kursjustering valt att göra avsättningar för kostnader som uppstår i samband med bolagets avveckling. Under första kvartalet 2016 såldes två lägenheter i Waterscape till ett värde av cirka 840 000 amerikanska dollar, vilket motsvarar ett genomsnittligt pris på cirka 29 000 norska kronor per kvadratmeter. Dessutom är försäljningsavtal för flera av de övriga lägenheterna i Waterscape signerade, transaktionen förväntas bli klar innan utgången av andra kvartalet 2016. Bolaget har sedan det etablerades haft en avkastning på totalt 3,3 procent, justerat för utbetalningar på totalt 4,90 kronor per aktie.* NYCKELTAL FÖR US RECOVERY AB Värde av fastigheter (MSEK) 137 GEOGRAFISK FÖRDELNING USA 100 % SEGMENTFÖRDELNING Bostäder 93 % Annat 7 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 16 Ekonomisk vakans 13 % Areal (Kvm) 37 346 FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 44 Genomsnittlig låneränta 4,7 % Genomsnittlig löptid lån (år) 1,6 MANDAT Etableringsår 2008 Avvecklingsperiod 2014-2016 UTVECKLING AV BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE (PER 15.06.2016)* Utveckling senaste kvartalet -4,10 % Utveckling senaste året -0,31 % Utveckling senaste tre åren 6,55 % Utveckling sedan start -0,91 % HISTORISKA UTBETALNINGAR 2013 0,5 2014 (juni) 1,40 2014 (december) 1,00 2015 1,20 2016 0,80 TOTALT 4,90 * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. KVARTALSRAPPORT juni 2016 3
BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE OCH UTDELNINGAR INLEDNING Det beräknade värdet per aktie i US Recovery har minskat med procent till 7,16 kronor per aktie. Den största orsaken till den negativa kursutvecklingen är att den amerikanska dollarn försvagats relativt den svenska kronan. FÖRUTSÄTTNINGAR Det estimerade värdet per aktie är baserat på räkenskapsinformation och valutakurs per 31:e mars 2016. Det har inte genomförts någon ny värdering av fastigheterna detta kvartal. Vidare har det avsatts kapital för kostnader knutna till bolagets avveckling. VALUTA Investeringsportföljen påverkas av valutarörelser eftersom portföljens tillgångar värderas i amerikanska dollar. Det senaste kvartalet har den amerikanska dollarn försvagats mot den svenska kronan med cirka 3,8 procent. Valutakursen är avläst per den 31:e mars och påverkar kursen negativt. ANDRAHANDSOMSÄTTNING Styrelsen och Obligo har uppmärksammat att aktieägare i USR har blivit kontaktade via post och telefon av andra aktörer som önskar att köpa aktier i bolaget. Priset som erbjuds skiljer sig i de flesta fall avsevärt jämfört med det beräknade värdet per aktie. Aktieägare måste själv ta ställning till dessa bud, och jämföra dem med beräknat värde per aktie och bolagets kvarvarande investeringsmandat. Priserna när det kommer till andrahandsomsättning för onoterade bolag varierar mellan olika marknadsplatser, den som önskar köpa eller sälja aktier bör undersöka vilken aktör som kan erbjuda högst pris efter courtage för den tänkta ordern. En översikt över de olika marknadsplatserna finns tillgänglig på bolagets hemsida. KURSUTVECKLING Senast beräknade kurs per 15 juni är beräknad till 7,16 kronor per aktie. Portföljens värde har sedan start totalt sett minskat med 0,91 procent. SEK 12 Kursutveckling SEK 10 SEK 8 Kurs per aktie SEK 6 SEK 4 SEK 2 SEK 0 Justerad snittkurs Utbetalningsjusterad kurs Nominell kurs A-aktier 4 KVARTALSRAPPORT juni 2016
PORTFÖLJÖVERSIKT Investering Läge Segment Valuta Ägarandel Antal kvm* Årshyra (tnok) Årshyra Paramount Orlando Bostäder USD 20 % 32 236 11 674 77 % Waterscape Fort Walton Beach Bostäder USD 25 % 4 887 3 570 23 % Atlanta Land II JV Atlanta Tomter USD 25 % 0 0 0 % Summa 37 123 15 245 100 % geografisk fördelning (andel av kvm) portföljfördelning (andel årliga hyresintäkter) 90+10 77+23 Atlanta Fort Walton Beach 0 % 13 % Orlando 87 % Waterscape 23 % Paramount 77 % KVARTALSRAPPORT juni 2016 5
DRIFT OCH FÖRVALTNING PARAMOUNT (20 PROCENTS ÄGARANDEL) Uthyrningsgraden av fastighetens lägenheter var per den 31 mars 2016 cirka 93 procent. Bolaget arbetar för att minska hyresbefrielser och därmed öka hyresintäkterna från fastigheten. Den lokala pizzerian som förra sommaren tecknat ett 7 årigt hyresavtal för 90 kvadratmeter, öppnades som planerat i april. Bolaget arbetar fortfarande aktivt för att förlänga ett hyresavtal med en annan kommersiell aktör med ytterligare 5 år. Bolaget har slutfört arbetet med att renovera hissarna i fastigheten, detta genomfördes i linje med budgeten för projektet. Det pågår även flera andra projekt i anslutning till fastigheten, bland annat har det påbörjats en installation av ett nytt alarmsystem och en upprustning av garaget. WATERSCAPE (25 PROCENTS ÄGARANDEL) Under första kvartalet 2016 sålde bolaget två lägenheter till ett värde av totalt cirka 840 000 amerikanska dollar, vilket ger ett genomsnittligt pris på 29 000 norska kronor per kvadratmeter. Paramount, Orlando 6 K V A R T A L S R A P P O R T j u ni 2 0 1 6 Flera av de andra lägenheterna i Waterscape är också under försäljning och betalning för dessa förväntas ske innan utgången av andra kvartalet 2016. Försäljningspriset för dessa lägenheter är ännu inte helt fastställt, men är i linje med de priser som bolaget har begärt. Bolaget har tillsammans med bostadsrättsföreningen bestlutat att måla en stor det av fastighetens fasader samt uppdatera möblemang och inredning. Bolaget planerar att genomföra dessa projekt under hösten 2016. Atlanta Land II Under årets första kvartal sålde bolaget 68 tomter i Atlanta, av ett värde på totalt cirka 2,2 miljoner amerikanska dollar. Detta innebär att, bolaget per den 31 mars har sålt 675 av de 1212 tomterad till ett samlat värde av 25,8 miljoner amerikanska dollar. I enlighet med de nuvarande avtalen räknar bolaget med att sälja ytterligare cirka 320 tomter till lokala aktörer under 2016 till ett värde av cirka 14 miljoner amerikanska dollar.
struktur Cirka 85 aktieägare i Norge Cirka 1 700 aktieägare i Sverige US Recovery AS (Norge) US Recovery AB (Sverige) 8 % 92 % US Recovery Sweden AB 25 % 20 % 25 % Atlanta Land II JV Paramount Waterscape ALLMÄNT OM BOLAGET OM BOLAGET AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolaget genomförde emissioner under 2008 och 2009 och har investeringar i två delstater i USA. Bolaget har tillsammans med US Opportunities Norway AS investerat i lägenheter i Florida och tomter i och vid Atlanta, Georgia. Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst 15-20 procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget har verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålet nås. INVESTERINGSMANDAT US Recovery AB (USR) är ett onoterat svenskt aktiebolag registrerat i Sverige, som investerat i tomter, bostäder och bostadsutvecklingsprojekt i USA. Investeringar ska huvudsakligen göras i tillgångar som fallit betydligt i värde. PERIODISKA UTBETALINGAR Det planeras inga årliga utbetalningar till aktieägarna. Utbetalningar till aktieägare kommer att ske när fastigheter säljs. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2014 och 2016, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. KVARTALSRAPPORT juni 2016 7
om rapporten Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget USR. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i USR. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. 8 KVARTALSRAPPORT juni 2016
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com