Kvällens kursledare; Målsättningen med kvällens kurs; Att ge er en övergripande insikt om lagar och förordningar som gäller för er som fastighetsägare. Att ni känner er trygga i hur ni hanterar detta i vardagen. Att ni har några konkreta saker att ta tag i när ni kommer hem! Planeringen för kvällens kurs; Första delen fram till ca 19:00 Kaffe ca 20 minuter Avslutning senast klockan 20:30 1
Några viktiga begrepp Lag Förordning Föreskrift Allmänna råd Styrande myndigheter och verksamheter Boverket Arbetsmiljöverket Socialstyrelsen Folkhälsomyndigheten Hyresnämnden Naturvårdsverket Lantmäteriet Kemikalieinspektion Myndigheten för samhällsskydd och beredskap Regelverken fastighetsägarens EU-förordningar och direktiv Jordabalken Bostadsrättslagen Föreningslagen Plan och bygglagen PBL Arbetsmiljölagen Miljöbalken 2
Tappa inte sugen! Det går att hantera! EU-förordningar och direktiv Energibesparingsdirektivet 20/20 och 50/50 Krav; Energideklarationen Jordabalken Jordabalkens regler tillhör den allmänna fastighetsrätten och rör främst rättsförhållanden mellan enskilda personer. Tre viktiga delar: Kap.3 Rättsförhållande till grannar Kap. 12 Hyra Kap. 13 Tomträtt Hitta mer information på https://lagen.nu/1970:994 3
Bostadsrättslagen I bostadsrättslagen (1991:614) finns regler om bostadsrättsföreningar och bostadsrätter. Lagen innehåller bland annat bestämmelser om medlemskap, upplåtelse och övergång av bostadsrätt, ombildning, förhandsavtal och ekonomiska planer. Även bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter regleras i denna lag. I bostadsrättsförordningen (1991:630) finns bestämmelser om innehållet i en ekonomisk plan och kostnadskalkyl samt intygsgivarens behörighet. Plan och bygglagen PBL I plan- och bygglagen (SFS 2010:900) finns bestämmelser om planläggning av mark och vatten och om byggande. Bestämmelserna syftar till att, med hänsyn till den enskilda människans frihet, främja en samhällsutveckling med jämlika och goda sociala levnadsförhållanden. Plan och bygglagen PBL Regionplanering Översiktsplan Reglering med detaljplan och områdesbestämmelser Krav på byggnadsverk, byggprodukter, tomter och allmänna platser Bygglov, rivningslov och marklov m.m. Genomförandet av bygg-, rivnings- och markåtgärder Tillsyn, tillträde, ingripanden och påföljder Byggnadsnämnden 4
Plan och bygglagen PBL Sök bygglov där så krävs Bevaka att Boverkets byggregler (BBR) efterlevs Buller inomhus Folkhälsomyndighetens allmänna råd om buller inomhus; beslutade den 2 januari 2014. I dessa allmänna råd ges rekommendationer för tillämpningen av 9 kap. 3 miljöbalken (1998:808) vad gäller buller inomhus. Buller inomhus (Folkhälsomyndigheten) Maximalt ljud Ekvivalent ljud Ljud med hörbara tonkomponenter Ljud från musikanläggningar 45 db 30 db 25 db 25 db 5
Radon Radon är en gas som finns naturligt i luften, marken och vattnet. Det är när radonhalterna i ett hus eller på en arbetsplats är höga som det kan vara skadligt för hälsan. Det uppskattas att cirka 500 personer per år drabbas av lungcancer på grund av radon i bostaden. Radon Riktvärdet för radon i inomhusluften är 200 Bq/m3. Du är som hyresvärd ig för att bostäderna på din fastighet inte överstiger riktvärdet för radon i inomhusluften, enligt 9 kap. 9 miljöbalken. Du ska se till att radonhalterna är mätta och även stå för mätningar och eventuell radonsanering. Hyresvärdar kan inte få bidrag för att sanera radon. Tappvatten Legionellabakterier finns naturligt i små mängder i vattendrag, sjöar och mark. Bakterien är vilande, det vill säga förökar sig inte, vid temperaturer under ca 20 C. Bakterierna förökar sig mellan ca 20 C -och 45 C, framförallt mellan 35 C - 40 C. 6
Tappvatten Som exempel kan nämnas att om temperaturen i varmvatteninstallationen är 50 C tar det mellan 5 och 10 timmar att ta död på 90 procent av bakterierna. Vid en varmvattentemperatur på 60 C är motsvarande tid mindre än 10 minuter och vid temperatur på 70 C dör 90 procent på mindre än 10 sekunder. Ventilation Byggnadens ägare har et för att ventilationssystemet fungerar som det ska, och att det finns drifts- och skötselinstruktioner lätt tillgängliga. Du som äger en byggnad behöver ibland anlita ett företag som har rätt kompetens. Uteluftsflödet ska lägst motsvara 0,35 liter per sekund och kvadratmeter bostadsyta. OVK- Obligatorisk Ventilations- kontroll Syftar till att säkerställa den ursprungliga funktionen hos anläggningen vilka krav gällde vid bygglovsåret? Typ S - 6 år Typ F - 6 år Typ FT, FTX och publika lokaler - 3 år 7
Vem ska utföra OVK-besiktningen? Övriga kanaler Imkanal - sörjer för frånluften från kök inget krav på rensning Rökkanal - sörjer för frånluft av husets avgaser från exempelvis kaminer och kakelugnar Sotning/ brandskyddskontroll LSO Lagen om skydd mot olyckor När sotning är aktuell kontaktar sotaren fastighetsägaren. Brandskyddskontroll ar fastighetsägaren att den blir utförd. Öppna spisar etc, sotning vart fjärde år, brandskyddskontroll vart åttonde. 8
Brandskydd Varje år omkommer cirka 120 personer i Sverige i bränder, de flesta av dem i samband med bränder i bostäder. Enligt lagen (2003:778) om skydd mot olyckor har den som äger en byggnad och den som bedriver verksamhet där, det yttersta et för sitt brandskydd. SBA Ett systematiskt brandskyddsarbete kan helt enkelt ses som ett sätt att ha ordning och reda i sitt brandskydd. Åtgärderna kan vara av teknisk eller organisatorisk karaktär. Åtgärder av teknisk karaktär kan vara anskaffande av utrustning för brandsläckning medan åtgärder av organisatorisk karaktär kan vara utbildning och information. Hissförordningen Befintliga hissar ska uppfylla kraven som gällde då de installerades. Vid ombyggnad gäller aktuella regler. 9
Lekplatser Förutom den årliga säkerhetsbesiktningen enligt standarden bör rutinmässiga visuella kontroller och regelbundna funktionskontroller göras. För redskap som utsätts för stora påfrestningar eller skadegörelse kan dagliga visuella kontroller vara nödvändiga. Dessa kontroller kan göras av fastighetsägaren själv. Lagen om enkelt avhjälpta hinder Lagen om enkelt avhjälpta hinder är till för att människor med funktionsnedsättningar ska ha samma tillgång till allmänna lokaler och miljöer som personer utan funktionsnedsättningar. Fysiska hinder ska avlägsnas om det inte innebär orimliga kostnader eller problem för fastighetsägaren. Energideklaration Deklarationen infördes i Sverige 2006 genom lagen om energideklaration. Syftet är att främja en effektiv energianvändning och en god inomhusmiljö i byggnader. Ska göras vart 10:e år. 10
IMD = Individuell mätning och debitering EU-direktiv Målsättningen är att att skapa medvetenhet om den egna förbrukningen och därigenom förhoppningsvis minska förbrukningen Inga krav på befintliga fastigheter. Avfallshantering Ökade volymer Komprimering, kärltyp, hämtningsförhållanden, gångavstånd m.m. påverkar kostnaderna Att hushållsavfallet tas om hand God arbetsmiljö för transportören Ombyggnadskostnader? Grovsoprum? Källsortering? inga lagkrav på föreningen! Störningar i boendet Ökad skyldighet för föreningen att agera Tvister ska handläggas skyndsamt Dokumentera Uppsägning sista utvägen Underrättelse till socialnämnd (7 kap 9 BrL) 11
Egenkontroll för fastighetsägare Underhållset Föreningen eller medlemmen/boende? Underhållset Huvudbestämmelsen om föreningens underhålls Föreningen är skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick i den mån et inte vilar på bostadsrättshavaren (7 kap 4 BrL) 12
Huvudbestämmelsen om medlemmens underhålls Bostadsrättshavaren ska på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick. Detta gäller även mark, om sådan ingår i upplåtelsen. (7 kap 12, 1 stycket BrL) Vad ingår i underhållset för medlemmen/bostadsrättshavarna? Att åtgärda skador/brister i lägenheten som t ex uppkommit genom Förslitning eget vållande annans vållande olyckshändelse Underhållset Medlemmens även för väggar, golv, tak inredning och utrustning inner- och ytterdörrar; balkong fönsterbågar och fönsterglas sanitetsgods, toalettstol, avloppsrensning kranpackningar Stadgarna avgör! 13
Underhållset Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler. (7 kap 12 BrL) Viktiga undantag för medlemmen 1. stamledningar 2. följdskador efter tappvattenledningsläckage 3. brandskador 4. ohyra Undantag: bostadsrättshavarens vårdslöshet eller försummelse! (7 kap12, 2 stycket BrL) Tillstånd krävs för ingrepp i bärande konstruktion ändringar av befintliga ledningar annan väsentlig förändring Tillstånd får ej vägras om ändringen inte är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen Rättighet kan utökas i stadgarna Fackmannamässigt utförande Besiktning??? 14
Var hittar jag mer information? Styrelserådgivning per telefon 0775-200 100 www.bostadsratterna.se Fråga Bostadsrätterna via e-post fraga@bostadsratterna.se (svar inom 24 timmar) Bostadsrätterna Direkt Tack för oss! Hoppas att ni har fått några konkreta tips att ta med er hem till er vardag Hör gärna av er med synpunkter och eventuella frågor till Fråga Bostadsrätterna via e-post fraga@bostadsratterna.se (svar inom 24 timmar) 15