Effektiv skötsel och drift av fastigheten. Målsättning för kvällen! Planeringen för kvällens kurs

Storlek: px

Starta visningen från sidan:

Download "Effektiv skötsel och drift av fastigheten. Målsättning för kvällen! Planeringen för kvällens kurs"

Emilia Berglund
för 7 år sedan
Visningar:

insikt i vad styrelsen kan göra själva resp.

1 Effektiv skötsel och drift av fastigheten Målsättning för kvällen! Att skapa grundläggande förståelse hur hus fungerar Att ge konkreta tips om vad ni kan göra i just er förening Att skapa insikt i vad styrelsen kan göra själva resp. vad man tar hjälp med Planeringen för kvällens kurs Första delen fram till ca 19:00 Kaffe ca 20 minuter Avslutning senast klockan 20:30 1

Fastighetens tekniska delar Löpande tillsyn och skötsel och långsiktigt underhåll Det delade underhållsansvaret Upphandlingar

2 Effektiv skötsel och drift av fastigheten Att ansvara för föreningens fastighet är ett stort ansvar! Vi ska beröra flera aspekter; Begrepp, vad betyder vad? Fastighetens tekniska delar Löpande tillsyn och skötsel och långsiktigt underhåll Det delade underhållsansvaret Upphandlingar Uppföljning Att vårda och sköta föreningens största tillgång utifrån Funktion Trygghet Ekonomi Långsiktighet Lär känna ditt hus! Historia Kulturvärden / arkitektur Byggnadsteknik Dokumentation Det handlar om att hålla koll på huset! 2

3 Olika aktörer! Fastighetsägare Byggherre Vicevärd Teknisk förvaltare Fastighetsskötare Drifttekniker Trädgårdsarbetare/markskötsel Beställare Entreprenör Olika åtgärder! Tillsyn Skötsel Avhjälpande underhåll (reparationer) Planerat underhåll (periodiskt underhåll, små eller större projekt) Planerat underhåll Löpande underhåll Utbytesunderhåll 3

Skapa kontinuitet-långsiktighet Kvalificerade bedömningar av Nuvarande status Tidpunkt för framtida åtgärder Uppskattade kostnader Vem

4 Varför behövs en underhållsplan? Upprätthålla och utveckla fastighetens värde Göra åtgärderna kostnadseffektivt Underlag för ekonomisk planering Lägre driftkostnader Skapa kontinuitet-långsiktighet Kvalificerade bedömningar av Nuvarande status Tidpunkt för framtida åtgärder Uppskattade kostnader Vem gör dessa bedömningar? Så här gör man en underhållsplan Insamling av historiska data och ritningar Statusbedömning Bedöm kvarvarande livslängder Uppmätning och mängdberäkning Kostnadsbedömning Dokumentation/sammanställning Samråd med styrelse 4

5 Tak, när är det dags att underhållsmåla? Underhållsintervaller Underhållsplanen ett levande dokument? Upprättad över hur lång tid? Revidering årligen? Uppdatering var femte år? Uppdatering vid ändrade förutsättningar 5

6 Vad finns i vårt hus? Och vad behöver vi sköta om i våra hus? Ventilation Att ventilera är att flytta på luft! Myndighetskrav; Halv luftomsättning/h eller 0,35liter/sekund och m2 Typ av ventilationssystem Självdragsventilation, S Frånluftsventilation (mekanisk), F Från- och tilluftsventilation, FT Från- och tilluftsventilation med värmeväxling, FTX 6

Självdrag, mekanisk frånluft resp FTX Typ S: Ingen fläkt, en pipa från varje lgh Typ F:

fläktar? En motordriven köksfläkt skickar ut cirka 400-500 m3 luft i timme!

gånger/h mot normen 0,5! Var ska ersättningsluften komma in någonstans?

7 Självdrag, mekanisk frånluft resp FTX Typ S: Ingen fläkt, en pipa från varje lgh Typ F: Alla anslutna till samma fläkt Typ FTX: Fläktar, gärna med återvinning Varför inte egna fläktar? En motordriven köksfläkt skickar ut cirka m3 luft i timme! En lägenhet på 75 m2 innehåller ca 180 m3 luft, innebär en luftomsättning på ca 2,5 gånger/h mot normen 0,5! Var ska ersättningsluften komma in någonstans? Kontrollpunkter Kontroll av fläktar Ingensatta ventiler Igensatta filter Motorfläktar i kök Motorfläktar i våtrum 7

Besparingsmöjligheter Byte till FTX-system (återvinning) Byte till fläktar med temperaturstyrning och tryckavkänning Byte till energisnåla fläktar OVK Obligatorisk Ventilationskontroll Syftar till

8 Besparingsmöjligheter Byte till FTX-system (återvinning) Byte till fläktar med temperaturstyrning och tryckavkänning Byte till energisnåla fläktar OVK Obligatorisk Ventilationskontroll Syftar till att säkerställa den ursprungliga funktionen hos anläggningen vilka krav gällde vid bygglovsåret? Typ S - 6 år Typ F - 6 år Typ FT, FTX och publika lokaler - 3 år OVK Obligatorisk Ventilationskontroll Vem ska utföra besiktningen? 8

inomhusklimat Fjärrvärme, vanligaste uppvärmningsformen Lättskött Tillsyn och

9 Uppvärmning av huset Föreningens största kostnad efter låneräntor! Besparingaringsåtgärder innebär lägre kostnader mindre miljöpåverkan bättre inomhusklimat Fjärrvärme, vanligaste uppvärmningsformen Lättskött Tillsyn och skötsel Avläsningar för uppföljning Övriga uppvärmningsalternativ Geo-värme (berg, jord eller sjö) Olja Biobränsle 9

Termostaten kan justera temperaturen från lägsta temperatur till den maxtemperatur som systemet är inställt på.

10 Fjärrvärme, så fungerar det! Injustering av värmesystemet I varje radiator/element finns en injusteringsventil och en termostat. Injusteringsventilen är dold och ska bara ändras av fackfolk. Termostaten kan justera temperaturen från lägsta temperatur till den maxtemperatur som systemet är inställt på. Vad gör vi för att öka effektiviteten i vårt system?? Kontrollera värmeväxlarnas verkningsgrad, byte eller rengöring Uppdatera reglerutrustningen Justera värmekurvan Kontrollera isolering på stamledningar Lufta systemet 10

11 Ska man byta uppvärmningssystem? Behåll befintliga systemet avskrivningstiden ut Trimma systemet uppgradera styrningen Analysera hela kostnadsbilden Kontrollpunkter Max effektbehov, kolla villkor hos leverantören Skillnaden på temperaturen mellan inkommande fjärrvärmevatten och utgående. Delta-T! Temperaturvariationer mellan olika lägenheter Kolla temperaturen på varmvattnet Elektricitet Innehavare av elanläggning Statuskontroll/ Elrevision Belysning Tvättstugor Porttelefoner 11

Minska elkostnaderna Elavgiften, fri konkurrens - hitta rätt

energibesparande åtgärder Belysningsrevolutionen Hissar Befintliga

klämrisk och korgdörrar senast december 2012 Ombyggnad ger

12 Minska elkostnaderna Elavgiften, fri konkurrens - hitta rätt leverantör Storleken på huvudsäkringen kontrolleras Övriga energibesparande åtgärder Belysningsrevolutionen Hissar Befintliga hissar; ingen åtgärd - inga nya krav Arbetslokaler: Idag skylt om klämrisk och korgdörrar senast december 2012 Ombyggnad ger nybyggnadskrav; dörrar, telefon mm Årlig besiktning Skalskyddet Tak Fasader Fönster Balkonger Entréportar 12

Yttre miljön Gräsytor Planteringar Övriga växter/träd Grus o

Underhållsansvaret Föreningen eller medlemmen/boende?

underhållsansvar Föreningen är skyldig att hålla lägenheten,

13 Yttre miljön Gräsytor Planteringar Övriga växter/träd Grus o plattsatta ytor Lekredskap (årlig besiktning) Vinterskötsel Underhållsansvaret Föreningen eller medlemmen/boende? Underhållsansvaret Huvudbestämmelsen om föreningens underhållsansvar Föreningen är skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick i den mån ansvaret inte vilar på bostadsrättshavaren (7 kap 4 BrL) 13

Viktiga undantag 1. stamledningar 2. följdskador efter tappvattenledningsläckage 3.

(7 kap12, 2 stycket BrL) Viktiga undantag Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av

med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler.

14 Viktiga undantag 1. stamledningar 2. följdskador efter tappvattenledningsläckage 3. brandskador 4. ohyra Undantag: bostadsrättshavarens vårdslöshet eller försummelse! (7 kap12, 2 stycket BrL) Viktiga undantag Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler. (7 kap 12 BrL) Vad gör vi själva i styrelsen och vad tar vi hjälp med? Värdera Egen komptens Tid/resurs Engagemang Långsiktigheten 14

Vad gör vi själva i styrelsen och vad tar vi hjälp med? Ställ alltid frågan i ett tidigt skede! Köpt hjälp, kostnad eller besparing? Upphandling av tjänster Definiera behovet Sammanställ kraven.

15 Vad gör vi själva i styrelsen och vad tar vi hjälp med? Ställ alltid frågan i ett tidigt skede! Köpt hjälp, kostnad eller besparing? Upphandling av tjänster Definiera behovet Sammanställ kraven. Anbudsförfrågan Delegering myndighetskrav Anbudsutvärdering Kontraktsskrivning Uppdragsstart Upphandling av tjänster Uppföljning Avrapportering av utförda arbeten, på vilket sätt? Kvalitétskontroll, kontrollplan Miljökontroll Ekonomisk uppföljning Utvärdering inför ny upphandling 15

16 Var hittar jag mer information? Styrelserådgivning per telefon bostadsratterna.se Fråga Bostadsrätterna på webben (svar inom 24 timmar) Bostadsrätterna Direkt Tack för oss! Hoppas att ni har fått några konkreta tips att ta med er hem till er vardag Hör gärna av er med synpunkter och frågor till 16

Relevanta dokument

UNDERHÅLLSPLAN KOPPLAD TILL BUDGET

UNDERHÅLLSPLAN KOPPLAD TILL BUDGET Kursledare Anders Österlund Gunilla Litzull Avslutning senast ca klockan 20:30 Mål för kvällen Grundläggande förståelse Konkreta tips Vad kan ni göra själva? Vad ska