36 redovisas här uppdelad, så att det bättre går att följa förändringarna

Transkript

1 36 redovisas här uppdelad, så att det bättre går att följa förändringarna Stycke 1 Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick. Det innebär att bostadsrättshavaren ansvarar för att såväl underhålla som reparera lägenheten och att bekosta åtgärderna. Stycke 1 Föreningen svarar för att huset och föreningens fasta egendom i övrigt är väl underhållet och hålls i gott skick. En ändring från att bostadsrättsföreningen skall hålla föreningens fasta egendom i förstklassigt till gott skick har införts då det varit svårt att förklara vad vi avsett med förstklassigt skick. Stycke 2 Bostadsrättshavaren bör teckna försäkring som omfattar det underhålls- och reparationsansvar som följer av lag och dessa stadgar. Ändringen har införts som en uppmaning till bostadsrättshavaren att teckna försäkring som omfattar underhållsansvaret. Försäkringsfrågan är angelägen och har diskuterats i olika sammanhang. Bl a har föreningar framfört önskemål om att införa krav på gällande hem- och tilläggsförsäkring vid antagandet av ny medlem. Att föra in en sådan bestämmelse som villkor för medlemskap i befintliga föreningar kräver att samtliga bostadsrättshavare går med på förändringen eftersom det är en inskränkning i överlåtelserätten. Det är också problem med att följa upp ett sådant krav då det är mycket tveksamt om det går att med framgång säga upp den som efter inflyttning upphör med att betala försäkringen. Av dessa skäl är det endast en rekommendation att bostadsrättshavaren tecknar försäkring. Stycke 3 Bostadsrättshavaren skall följa de anvisningar som föreningen lämnar beträffande installationer avseende avlopp, värme, gas, el, vatten, ventilation och anordning för informationsöverföring. För vissa åtgärdet i lägenheten krävs styrelsens tillstånd enligt 41. De åtgärder bostadsrättshavaren vidtar i lägeheten skall alltid utföras fackmässigt. Då den nu aktuella lagändringen i bostadsrättslagen innebär att bostadsrättshavarens befogenheter i lägenheten har utökats betydligt, måste nu föreningarna hantera en ny situation. Bostadsrättsföreningarna kommer få svårt att hindra genomgripande förändringar i lägenheten om inte åtgärden är till påtaglig skada eller till olägenhet för föreningen. Då detta ändå inte innebär total kravlöshet så har i stadgarna införts en reglering över hur vissa förändringar skall genomföras. Bostadsrättshavaren måste därför i uppräknade fall följa de anvisningar om installationer som föreningen lämnar. Vidare måste ändringar i sådana installationer

2 för det mesta godkännas av föreningen. En del ändringar har bostadsrättshavaren rätt att utföra utan att fråga styrelsen, t.ex. åtgärder som inte är väsentliga på elledning. En hänvisning till 41 är därför nödvändig. Samtliga åtgärder skall utföras fackmässigt. Stycke 4 Till lägenheten hör bland annat: Rubriken hänvisar till det ansvar som bostadsrättshavaren har enligt första meningen i paragrafen. Eftersom det förmodligen är omöjligt att göra en uttömmande reglering har i första meningen angivits bland annat. Trots den omfattande regleringen finns det fortfarande risk för gränsdragningsproblem, även om ambitionen har varit att minimera dessa problem. En ny skrift med tolkningar om vem som skall underhålla bostadsrätten kommer att tas fram som komplement till stadgarna. Det skall dock påpekas att den gamla skriften Vem ska underhålla bostadsrätten fortfarande är aktuell för de föreningar som inte antagit de nya normalstadgarna. Mom 1 ytskikt på rummens väggar, golv och tak jämte den underliggande behandling som krävs för att anbringa ytskiktet på ett fackmässigt sätt. Bostadsrättshavaren ansvarar också för fuktisolerande skikt i badrum och våtrum, Ordet ytskikt har kompletterats med underliggande behandling och fuktisolerande skikt för att tydliggöra att även de skikt som är en förutsättning för ytskikten har bostadsrättshavaren underhållsansvaret för. I sak är det ingen förändring mot dagens tolkning. Förändringen är att gränsen skrivs ut i stadgetexten istället för att den tolkas i informationsmaterialet/underhållsbroschyren. Bostadsrättshavarens underhållsansvar enligt denna lydelse omfattar plastmatta och underliggande spånplatta, parkett och underliggande sand, kakel och underliggande tätskikt mm. Mom 2 icke bärande innerväggar, stuckatur, Ansvaret för icke bärande innerväggar ligger så som tidigare på bostadsrättshavaren. De bostadsrättsföreningar som inte har stuckatur kan stryka detta i stadgetexten. Mom 3 inredning i lägenheten och övriga utrymmen tillhörande lägenheten, exempelvis: sanitetsporslin, köksinredning, vitvaror såsom kyl/frys och tvättmaskin; bostadsrättshavaren svarar också för el- och vattenledningar, avstängningsventiler och i förekommande fall anslutningskopplingar på vattenledning till inredningen, Även enligt tidigare gällande stadgar ingår all inredning i bostadsrättshavarens ansvar. Ansvaret utökas här till att också gälla el- och vattenledningar samt avstängningsventiler och anslutningskopplingar på vattenledning som tillhör inredningen. Det innebär att bostadsrättshavaren svarar för tvättmaskinen samt

3 vatten- och elkopplingarna. Ansvaret för toalettstolen delades tidigare mellan föreningen och bostadsrättshavaren, föreningen ansvarade för den del som är anordning för vattentillförsel, bostadsrättshavaren för resten. Den nya skrivningen är en renodling som innebär att bostadsrättshavaren ansvarar för hela toalettstolen. Det är också viktigt att notera att skrivningen innehåller en exemplifieringar av vad inredning är, men är inte en uttömmande lista. Mom 4 lägenhetens ytter- och innerdörrar med tillhörande lister, foder, karm, tätningslister, lås inklusive nycklar mm; bostadsrättsföreningen svarar dock för målning av ytterdörrens yttersida. Vid byte av lägenhetens ytterdörr skall den nya dörren motsvara de normer som vid utbytet gäller för brandklassning och ljuddämpning, Ansvaret för ytterdörren ligger liksom i tidigare stadgar på bostadsrättshavaren, förutom yttre målning. Det har också ställts vissa kvalitetskrav vid byte av dörr. Lydelsen innebär att föreningen inte kan byta ut ytterdörren utan respektive bostadsrättshavares godkännande. Vill föreningen ha möjlighet att byta ytterdörrarna i hela föreningen måste föreningen ändra denna punkt i sina stadgar så att ansvaret för ytterdörren faller på föreningen. Mom 5 glas i fönster och dörrar samt spröjs på fönster, Mom 6 till fönster och fönsterdörr hörande beslag, handtag, gångjärn, tätningslister mm samt målning; bostadsrättsföreningen svarar dock för målning av utifrån synliga delar av fönster/fönsterdörr, Ordet fönsterdörr har införts och avser balkong- och altandörr, som enligt teknisk expertis är en del av fönsterkonstruktionen och inte en entrédörr till lägenheten. Ansvaret för glas i fönster och dörrar har utvidgas med att också gälla spröjs. Bostadsrättshavarens ansvar omfattar nu också andra till fönster hörande anordningar. Mom 7 målning av radiatorer och värmeledningar, Vad gäller radiatorer och värmeledningar gäller samma sak som i tidigare stadgar; att bostadsrättshavaren står för målningen. Mom 8 ledningar för avlopp, gas, elektricitet, vatten och anordningar för informationsöverföring till de delar de är synliga i lägenheten och betjänar endast den aktuella lägenheten,

4 Ansvaret för synliga ledningar i lägenheten för avlopp, gas, el, vatten och ledningar för informationsöverföring har lagts över på bostadsrättshavaren, i de fall ledningen bara tjänar den aktuella lägenheten. Ansvarsfördelningen för de i stadgarna angivna ledningarna är en följd av bostadsrättshavarens utvidgad möjlighet att vidta ändringar i lägenheten och även på ledningssystemen. Ledningar som tjänar fler än en lägenhet ansvarar dock fortfarande föreningen för enligt lag, det är de ledningar som tidigare benämndes stamledningar. Likaså har föreningen underhållsansvaret för de delar av uppräknade ledningar som går i väggen eller på annat sätt inte är nåbara/synliga för bostadsrättshavaren. Mom 9 armaturer för vatten (blandare, duschmunstycke mm) inklusive packning, avstängningsventiler och anslutningskopplingar på vattenledning, Av samma skäl som ovan (mom 8) har ansvaret för armaturer o.dyl inklusive packning lagts över på bostadsrättshavaren. Mom 10 klämringen runt golvbrunnen, rensning av golvbrunn och vattenlås, Ett förtydligande har införs om att bostadsrättshavaren svarar för rensning av golvbrunn och vattenlås. Bostadsrättshavaren ansvarade för klämringen runt golvbrunnen även enligt tidigare tolkning. Underhållsansvaret för själva golvbrunnen ligger normalt dock på föreningen, eftersom golvbrunnen är att anse som en del av avloppsledningen som inte är synlig. Mom 11 eldstäder och braskaminer, Bostadsrättshavaren har underhållsansvaret för eldstäder, föreningen svarar dock för underhåll av rökgångarna när föreningen försett lägenheten med eldstaden eller braskaminen. Detta framgår av skrivningen om föreningens ansvar här nedan. Undantag från föreningens ansvar för rökgångar görs för de rökgångar som går i kakelugnen. Om bostadsrättshavaren själv förser lägenheten med eldstad, kakelugn el dyl är underhållsansvaret helt och hållet bostadsrättshavarens, även för rökgången. Mom 12 köksfläkt, kolfilterfläkt, spiskåpa, ventilationsdon och ventilationsfläkt, med undantag för bostadsrättsföreningens underhållsansvar enlig sista stycket. Installation av anordning som påverkar husets ventilation kräver styrelsens tillstånd enligt 41, Köksfläkt, ventilationsfläkt och annan anordning för ventilation som finns i lägenheten och som bara betjänar den aktuella lägenheten, övergår med de nya stadgarna till att vara bostadsrättshavarens ansvarsområde. Om den ventilation som finns i lägenheten utgör en del av husets ventilation är det föreningen som har

5 underhållsansvaret enligt sista stycket. Det är viktigt att påpeka att föreningen torde kunna ha föreskrifter för hur anläggningen skall skötas så att inga fel i det centrala systemet uppstår. Därför krävs också styrelsens tillstånd vid nyinstallation av anordning som påverkar husets ventilation. Mom 13 gruppcentral/säkringsskåp och därifrån utgående synliga elledningar i lägenheten, brytare, eluttag och fasta armaturer, I princip all synlig elinstallation och säkringsskåp svarar bostadsrättshavaren för. Undantaget är elledningar som tjänar fler än den aktuella lägenheten. Mom 14 brandvarnare, Eftersom allt fler bostadsrättsföreningar väljer att förse lägenheterna med brandvarnare eller gör det med anledning av beslut i kommunen som ålägger fastighetsägarna att förse lägenheterna med brandvarnare så har underhållsansvaret för brandvarnare tagits med i stadgarna. Efter det att föreningen satt upp brandvarnaren går underhållsansvaret över på bostadsrättshavaren. Mom 15 elektrisk golvvärme, som bostadsrättshavaren försett lägenheten med Huvudregeln, att bostadsrättshavaren ansvarar för det som han försett lägenheten med, gäller även här. Regleringen har tagits in i stadgarna som ett förtydligande. Om föreningen försett lägenheten med golvvärmen faller underhållsansvaret på föreningen, eftersom det är en elledning/värmeledning som föreningen försett lägenheten med och som inte är synlig. Mom 16 handdukstork; om bostadsrättsföreningen försett lägenheten med vattenburen handdukstork som en del av lägenhetens värmeförsörjning ansvarar bostadsrättsföreningen för underhållet, Om föreningen försett lägenheten med en handdukstork som en del av värmeförsörjningen, skall föreningen också svara för underhållet av denna som då utgör en del av värmeförsörjningssystemet i huset. Mom 17 egna installationer. Slutligen anges att bostadsrättshavaren svarar för egna installationer. Denna skrivning kompletteras av 38 som reglerar ansvar för tidigare bostadsrättshavares åtgärder i lägenheten. Stycke 5 För reparation på grund av brandskada eller vattenledningsskada (skada på grund av utströmmande tappvatten) svarar bostadsrättshavaren endast i begränsad omfattning i enlighet med bostadsrättslagen. Detta gäller även i tillämpliga delar om det finns ohyra i lägenheten.

6 Detta är samma regler som fanns i tidigare stadgar. Ett förtydligande har dock införts om att med vattenledningsskada avses utströmmande tappvatten och därmed inte skada från ledning med avlopp eller värmeledning med vatten till radiatorer. Stycke 6 Ingår i upplåtelsen förråd, garage eller annat lägenhetskomplement har bostadsrättshavaren samma underhålls- och reparationsansvar för dessa utrymmen som för lägenheten enligt ovan. Detta gäller även mark som är upplåten med bostadsrätt. Det har i stadgarna preciserats att samma underhållsansvar också gäller annat som ingår i upplåtelsen. Det är emellertid viktigt att inte sammanblanda det som ingår i upplåtelsen med sådant som visserligen får brukas av bostadsrättshavaren, men inte ingår i bostadsrättsupplåtelsen. Exempelvis kan marken antingen vara upplåten med bostadsrätt eller förfogas av bostadsrättshavare som nyttjanderätt. I de fallen hyra eller annan nyttjanderätt föreligger regleras det inte i denna skrivning utan i annat avtal mellan parterna. Stycke 7 Om lägenheten är utrustad med balkong, altan eller hör till lägenheten mark/uteplats som är upplåten med bostadsrätt svarar bostadsrättshavaren för renhållning och snöskottning. För balkong/altan svarar bostadsrättshavaren för målning av insida av balkongfront/altanfront samt golv. Målning utförs enligt bostadsrättsföreningens instruktioner. Om lägenheten är utrustad med takterrass skall bostadsrättshavaren därutöver se till att avrinning för dagvatten inte hindras. Vad avser mark/uteplats är bostadsrättshavaren skyldig att följa föreningens anvisningar gällande skötsel av marken/uteplatsen. Ett förtydligande om ansvarsfördelningen av balkong, altan, takterrass och uteplats har skrivits in i stadgarna. När det gäller balkongerna har avsikten varit att stadgereglera den praxis som redan tidigare tillämpats utan stadgestöd. Vidare regleras nu ansvaret för snöskottning dels på balkong/altan dels på mark som upplåtits med bostadsrätt. Bostadsrättshavarens ansvar för målning av balkongen omfattar endast insidan på räcket och på golvet. Denna målning skall utföras enligt föreningens instruktioner så att skador på grund av felaktig hantering undviks. Någon reglering om inglasning av balkonger har inte införts. Det är svårt att ha en generell skrivning om ansvaret för inglasning eftersom det är lika vanligt förekommande att det är föreningen som glasat in som att den enskilde bostadsrättshavaren gjort det. Frågan torde bäst regleras i respektive förenings stadgar. Detsamma gäller för markiser. Stycke 8 Bostadsrättshavaren är skyldig att till föreningen anmäla fel och brister i sådan lägenhetsutrustning/ledningar som föreningen svarar för enligt denna stadgebestämmelse eller enligt lag. Att bostadsrättshavaren är skyldig att anmäla fel och brister i lägenhetsutrustning och ledningar som föreningen svarar för har tydliggjorts. Bostadsrättshavaren kan göra

7 sig skyldig till försummelse eller vållande till skada om sådan uppkommer och bostadsrättshavaren ignorerat att underrätta föreningen. Stycke 9 Bostadsrättsföreningen svarar för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller för ventilationskanaler. Bostadsrättsföreningens ansvar tydliggörs i ett eget stycke. Första meningen i detta stycke är ett återgivande av lagtexten, med den ändringen att här står att bostadsrättsföreningen svarar för medan det i lagtexten står bostadsrättshavaren svarar inte för. Regleringen avser de ledningar som tidigare kallades stamledningar. Enligt lagbestämmelsen är det föreningen som har underhållsansvaret för dem. Stycke 10 Föreningen har därutöver underhållsansvaret för ledningar för avlopp, gas, elektricitet, vatten och anordningar för informationsöverföring som föreningen försett lägenheten med och som inte är synliga i lägenheten. Bostadsrättsföreningen ansvarar vidare för underhåll av radiatorer och värmeledningar i lägenheten som föreningen försett lägenheten med. Föreningen svarar också för rökgångar (ej rökgångar i kakelugnar) och ventilationskanaler som föreningen försett lägenheten med samt även för spiskåpa/köksfläkt som utgör del av husets ventilation. I konsekvens med tidigare reglering om bostadsrättshavarens underhållsansvar så svarar föreningen för de uppräknade ledningarna och anordning för informationsöverföring som föreningen försett lägenheterna med och som inte är synliga i lägenheten. Det nya begreppet anordning för informationsöverföring avser exempelvis central-tv-installation, kabel-tv och s.k. bredband. Föreningen svarar också för underhållet av radiatorer och värmeledningar, dessa skall bostadsrättshavaren enligt sitt ansvar endast måla. Vad gäller rökgångar och ventilationskanaler svarar föreningen för dessa om föreningen försett lägenheten med dem. Samma sak gäller spiskåpa eller köksfläkt som utgör del av husets ventilation. Undantaget från föreningens underhållsansvar är rökgångar i kakelugn eftersom en kakelugn till största delen kan sägas utgöras av rökgångar.